5月度のオンリーワン勉強会

5月ですが、すでに夏日ですね。

本日、5月度のオンリーワン勉強会は、
『不動産鑑定士業のビジョンリアルティ株式会社の下野さん』です。

強みは、不動産の価格がわかること。
このキーワードを元に、関連する業務を取り扱っている方です。
不動産を持つ人の悩みを解決されています。

適正な購入価格とは、適正な売却価格とは？

私たちは、収益不動産を見続けていますが、不動産鑑定士さんは、世の中にある全ての不動産の評価をされているので、見ている不動産の絶対数が数倍にも及びます。

そして、公示地価を業として鑑定している方のお話は、貴重です。

本日は、不動産鑑定士から見た東京の不動産を勉強させていただきます。

 

土地検討での注意点

アパート投資の王道では、 アパート建築相談をおこなっています。

オンリーワン勉強会の会員さんにむけて、

土地検討、ラフプラン作成、工事費用想定、賃料想定をおこない、

収支計算を提示しています。

その他、一般の人もお気軽に相談をしてください。

ここで、土地を検討するときに『注意したいこと』をお伝えします。

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事前に、可能な限り多くの物件に関する情報を集めましょう。

例えば、不動産業者から土地情報をもらったとしても、

その資料に、土地の“住所”が記載されていないことがあります。

または、土地の住所が○○町までの記載で、“番地”が記載されていない場合があります。

または、登記上の地番だけで、住所がない場合があります。

＊登記上の地番と、一般的に使われている住所は、異なるものです。

これらは、不動産業者が物件を抱えているため、あえて表記していない場合があります。

しかし、不動産業者に問い合わせをしたときには、たいてい教えてもらえます。

土地を検討するために、不動産業者から受け取りたい情報は、

簡単に主なものを列挙します。

・住所　（土地の特定のために必要です）

・土地情報チラシ、マイソク　（土地の基本情報が記載されています）

・測量図　（建物を検討するために必要です）

・公図

・登記簿謄本

・現地の写真　
　（接道部分、境界杭・鋲、境界線下側、境界線上側、
　　敷地全体、近隣の建物、接道している道路など）

・水道管、ガス管配管図

収益不動産を購入することは、とても重要な判断です。

適切に見極めるために、必要事項を事前に確認しておきましょう。

2015年11月度の勉強会

日が沈むのも早くなり、渋谷は、すでにクリスマスモードです。



その中、オンリーワン勉強会の11月度のセミナーが始まりました。


本日の講師は、公認不動産コンサルタントの後藤さんです。

テーマは、『東京で家を買うなら』です。

「多くの人は、家の買い方を調べるが、家の選定を間違える」、

「Xの家を買うか、Yの家を買うのかで、人生が変わってしまう」(選定が大切)など、

戸建てにも、賃貸不動産にも共通する判断基準があります。

後藤さん、とても熱く語っていただいています。

これから、佳境に入ります。

よろしくお願いします。

オンリーワン勉強会のミニセミナー

5月ですが、蒸し暑い日ですね。

本日は、オンリーワン勉強会のクローズドセミナーです。

『東京の土地を取得しての
新築小規模アパート建築』

土地探し&土地取得編です。

渋谷にて、参加者の方たちをお待ちしています。

よろしくお願いします。

世田谷区敷地見学会

のどかな雰囲気を醸し出しているのが世田谷線。

松陰神社-世田谷-上町駅と続く直線は、
田舎町のようです







しかし、この路線の集客能力は抜群です。
その実態はいつも満員御礼




静かな住み心地と、
利便性の良さ、
東急-小田急-京王線と連結。




先月は世田谷線徒歩5分の物件を取得でき、
会員さんも大満足です。

本日は更地見学会




説明は1時間の予定でしたが、
2時間半も話し続けてしまい、
すみません。

しかし、整形地でも驚くほどの坪単価、
このスキームでこの結果で購入できたのは、
この時期このエリアで私達だけでしょう。
(日本全て業者で)

見学会の参加者からも、屋外、立ち話でも、
「あっという間だった」との感想をいただきました。

小規模宅地もまだまだ可能性があります、
東京での宝探しです。

参加していただきました方々、
ありがとうございました。

休眠地が売りに出る?!

本日の日本経済新聞に、興味深いニュースが出ていましたね。

災害・事故リスク、風致・治安悪化の恐れのある空き家がある場合、

土地の固定資産税の１／６軽減措置を除外するというもの。

古家があり、本人が住んでいない、

または人に貸していない場合でも、

土地の固定資産税、建物の固定資産税、維持管理費は、

負担であることに変わりありません。

さらに、建物がある土地への軽減措置がなくなると、

所有者の負担が増えます。

負担が増えるということは、

その対策として、『土地を売りに出す』という選択をする地主が出てくることでしょう。

今後も、この税制改正に、目が離せません。

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日本経済新聞（2014/8/2）のタイトル、
　「空き家撤去へ税制改正　政府検討、15年度実現目指す」
＝引用文＝
　政府は荒廃した空き家の撤去を促すため、住宅が建つ土地の固定資産税を軽減する措置を見直す検討に入った。屋根が飛ぶなど近隣の住民に迷惑がかかる空き家を減税の対象から外すことを検討する。2015年度税制改正での実現をめざす。

　土地の固定資産税は住宅が建っていれば本来の６分の１に軽減される。高度成長期の1973年に農地などの宅地化を進めるために導入された。空き家でも軽減されるため、いつまでも荒廃したまま取り壊さずに放っておく原因になっている。

　13年時点で全国の空き家は過去最高の820万戸に達し、住宅全体の13.5％を占めた。火災が起きたり犯罪の温床になったりする恐れもあるため、政府は撤去を促す対策が必要と判断した。

　自治体が危ないと判断した空き家を軽減の対象から外すことを検討。持ち主が自主的に更地にした場合、一定期間は固定資産税の軽減を続けることも検討する。
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この１０ｃｍが、アパート経営の成功不成功を左右します。

土地の境界には、ブロック塀が設置されています。

このブロック塀の壁厚が、安定経営ができるアパートを建築できるか、否かを左右します。

たった、１０ｃｍが何千万もの土地の価値を左右します。

収益物件が、建物が建てられない土地を取得しないように、要注意です。

その他にも、このような境界塀の所有者は誰なのかも、土地取得前に、しっかりと確認しましょう。

塀の所有者は、売主ですか、隣地の所有者ですか、それとも両者の共有ですか？

 

 

二子玉川にて

夕暮れ時の二子玉川のホーム。

気持ちの良い風が吹いています。
多摩川の広い河原の東側には、
大型ビルの施工が始まっています。
ここには、楽天が引っ越してくる予定。
東急グループは、街づくりに抜け目がないですね。

ご参加、ありがとうございます。

週末の小規模アパートセミナーに参加をしていただきまして、ありがとうございます。

とても暑い日で、なおかつ３連休の初日だったのですが、

将来に向けての対策のために時間を使ったことは決して無駄ではなかったと思います。



いえいえ、このセミナー（およびオンリーワン勉強会）は、聞くだけではありません。

この内容を実践することにより、次に収益を上げることが目的です。

セミナーを受けた後が、まさにスタートです。

今まで以上に、土地を探していきましょう。

このセミナーにて、探す地域を変えた方もいます。

または地域を広げて、可能性を高めた方もいます。



前々回の参加者８人の中では、すでに３人の方が物件を取得できていますので、今後が楽しみです。

次回のセミナー、今秋に行う予定です。

それでは、暑い夏以上に、熱い気持ちで前進していきましょう。

５階建ビルがタダ？

４／３０までに、引き取り手を捜しているとの事ですが、まだ手を上げる人が見つからないとのこと。

表題が過激ですが、確かに５階建てのコンクリート建物がただとのこと。



本日のニュースの記事です。

１３０人収容の大型の宿泊施設です。

とても良い立地？、窓からの眺めは最高、夏場はとても気持ちの良く過ごせることでしょう。

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骨のある人ならば、何らかの結果を出してしまうのかもしれません。
（それを見届けたい気持ちもありますが。）

ただ、今回は、コストがかかりすぎる箱物を作ること、所有することの難しさを象徴するようなニュースです。

これもまた他人事ではなく、東京周辺でも、アパートでも、スケールを小さくしてみると動揺のことが起きても不思議ではありませんん。

不動産が何でもよいわけではない。

忘れてはいけないことですね。


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５／１１（土）セミナー『年金対策・副収入・資産形成のためにサラリーマンでもできるアパート経営術』 への申し込みをありがとうございます。

残り３席となりました。

上記に似たような失敗を絶対にしないセミナーとします。（笑顔）

セミナー詳細＆申し込みページはこちらです　→　http://www.odpt.net/topsemi/130511.html