6億の借金返済をしている人のお話

今晩は、「6億の借金返済をしている実際の話・たちばなはじめさん」のセミナーに参加しています。
東池袋の尾上さん主催のセミナーです。

写真は、主催の尾上さんからのたちばなさんの紹介風景です。

賃貸併用住宅用地の解体

ＧＷ中に、がんばった方がいます。

世田谷の一等地に、自宅を持つことができて、

さらに、その自宅に対して毎月の住宅ローン返済を併用の賃貸家賃でまかなうということ。

世田谷の一等地にて自宅として住むことが出来て、返済負担がないということと、

私がコニカに勤めていたときに、世田谷の土地に戸建てを持つのは無理ですよと不動産業者に言われたことと、

大きな差があることを感じます。

しかし、この方、大方の銀行融資を得られていましたが、ＧＷ中に大きな決断をされました。

その土地ではすでに解体作業が始まっています。

住宅ローンを組める方は、もう一度、一工夫をして自宅をどのように取得するのかを検討しなおしてみると良いかと思います。

毎月10万円の返済としても、10年で1200万、35年で4200万になります。

(毎月の返済は10万以上になるので、もっとメリットがあります。)

これに対して、自分の給与から返済しなくて良いということは、、、。

まさに年金相当分を自分で作り上げたことになります。

さらに、ローン終了後も、家賃収入が入ってくるのですから、年金以上です。

その収入だけでなく、その土地と建物を自己資金として、あらたに別の土地も取得できるかもしれないということもメリットです。

本人の決断が本人のためになるということも、サポートをしていてやりがいを感じることころです。

中古AP、無理せずに！

依然、落ち着いて判断をされた事例がありました。

その土地と建築プランが良いもので、王道チームには銀行融資に必要な資料の準備に協力してもらいました。

その資料が揃い銀行に融資の申し込みをした結果、回答は融資予定額には少しだけ満たないとのこと。

収支的にも悪くなく、通常ならば問題がないレベルでしたが、予定融資額満額に満たなかった理由は、中古物件を2年前に購入していたため、マイナスの負担として大きく見積もらなけばならなかったとのこと。

この方がこの中古物件を売れば(もちろん購入額よりもかなり減額しての売却となりますが)融資をもらえるとの選択案も条件にありました。
しかし、中古物件では特に購入したときの金額よりも減額となることが多く、そちらの損を確定することも難しい決断。

かつて、買値よりも減額をして、中古物件を物件を売却して、新築を取得することができた方もしましたが、不動産の購入と売却いずれにおいても、仲介手数料や税金などの諸費用がかかりますので、一つ一つの不動産の取得は特に慎重になることが良いかと思います。

北の銀行さんより朗報

新しく東北の堅い堅い銀行さんとのお付き合いが始まりました。

こちらの銀行さんとは今まで接点が無かったのですが、王道型アパートの概要・ポリシーの説明から始まり、今回検討している土地・建物・賃料・収支についての説明があり。

昨日、ビックな価格の事前審査が通りました。

こちらは、山手線徒歩圏での1棟10室アパートの予定です。

まだまだ課題があるので、これを克服して、近日、良いご報告できるかと思います。



 

土地取得の決め手/事前準備編

8月ですが、予想外に涼しいですね。

新しい月になったところで、ここ3ヶ月（5・6・7月）の土地取得状況を振り返って見ます。

オンリーワン勉強会の会員さんも着実に土地の取得ができていまして、世田谷区、杉並区、目黒区、品川区、大田区、豊島区、練馬区などにて土地売買契約を行ないました。

単純に、土地を探し、良い土地が出たときに売買契約ができると言うわけでないことが注意点です。

良い土地とは、何を理由に良い土地と判断できるのか？

立地、土地の価格、その敷地に建てられる見込みの建物の大きさ、間取り、その想定家賃、そして収益性など、買い手側として知っておきたいことがあります。

これらについては、王道チームでもしっかりと検討して、オンリーワン勉強会員さんとお話をして、段取りを進めています。

しかし、土地売買は、買主と売主の希望提示後に交渉が成立して、契約が成立するものでして、買主側の考え方だけでなく、売主側の見方・考え方にも注意しておくべきで、それができるとよりスムーズに話が進みます。

この交渉時に売主さんが不安になることのひとつは「買主が決済できるほどの背景のある人なのか？」ということです。

これについて、買主としてどのように説明しましょう？

良い事例として、事前に融資を受ける銀行と話をつめておくことができた場合があります。

いままで土地を取得された方も、事前に銀行相談をされている方が結構多くいます。

そうです、事前に融資を受ける銀行さんと打合せができていると、自信を持って売主さん・売主業者との話を進められます。

どうしてか？、具体的な土地・建物がないのに、一見さんとして銀行で融資相談をしても、たいていの場合銀行側は相談になってくれないものです。

しかし、オンリーワン勉強会の会員さんの場合は、相談に乗ってくれる銀行員さんたちがいます。

オンリーワン勉強会の皆さんへ、事前の銀行相談を活用してみてはいかがですか？
ご希望をお待ちしています。

またオンリーワン勉強会以外の方でも、目的達成のためにも、上記の流れについて興味がありましたらご説明をさせいただきます。

（このブログのコメント欄（非表示設定ができます）やブログ右上のメールマークから相談送付ができます。）

世間一般的に、事前に資金のめどが立っている人はとくに少ないので、土地売買でも優位に話を進められます。

短期固定金利の更新

以前5年固定での借入をした金消契約（金銭消費貸借契約）の固定金利期間が終わり、固定期間の更新をしました。
今回もまた、5年固定での契約をしました。

嬉しいことは、今回の更新で金利を下げられたこと。

残念なことは、5年前に変動金利を選択しておけば、支払額はもっと減っていたこと。
しかし、こればかりは金利をきっちり予測することはできないことですし、この5年間金利を気にせずに過ごせたことを良しとします。

もっと残念なことは、以前同時期に、10年固定での契約をしており、そちらは金利も3%後半で、かつこの時期にこれからも高い金利を支払わなければならないこと。

金利の選択は難しいものですね。

しかし、このがっかり感は大きな問題ではなく、金利問題よりも無事に5年間、安定したアパート経営ができたことがもっと良いことです。
（無事に遅滞なく返済もできていますし。）

相談を受けたときには、空室がでてローンが払えないということがない様に、今後もしっかりと土地を見極め、差別化のあるアパート建築プランを検討していくよう心がけています。

無理の無い、返済計画もまた大切ですね。