竣工まであと少し

雨と寒さ、季節の変わり目を実感しますね。
大型収益アパートもいよいよ旅立ちの時を迎えます。
今回は引き渡し前のオーナーチェックが無事におこなわれました。

先週末は、オンリーワン勉強会向けに、現場見学会がも行われました。

この案件は、久々の角地プロジェクトでして、いつもはない、2階のベランダや外階段が装備されています。

大型物件で、さらに空間を最大にアピールするために、天井付近の梁を隠さずむき出しにすることで、はり以外の部分は天井が抜けています。
壁があるよりも、壁をなくし、空間に奥行きを持たせることを優先しました。

また、いつものように1階にロフトを装備し、2階の部屋は室内階段で3階へと続き、2-3階をメゾットとし、家賃の上乗せを図っています。

この時点で、オーナーさんからも良いですねとの笑顔をいただいています。

いよいよ、完成まであと少し。
もうひと踏ん張りです。

晴天の中の地鎮祭

昨日の大安吉日、世田谷にて、
新規プロジェクトの地鎮祭が無事に執り行われました。


会員さんが3棟目を新築します。

1棟1棟が黒字にて賃貸経営を継続していることで、次の1棟につながります。

引き続き、満室安定経営に向けて、協力させていただきます。


空は秋の晴天、来年の春には良い結果が出てくる予定です。

（祝）

11月度のオンリーワン勉強会

駒沢公園でもきれいな紅葉が見られる季節になりました。


本日の11月度のオンリーワン勉強会が始まりました。
今月のテーマは、『これだけは抑えておきたい！アパート仕様選定とメンテナンスの勘どころ』。
講師は、施工会社の工藤さんです。現場に出て、監督さんとしても大活躍されている方です。

アパート投資の王道でも、80棟500室を超える収益物件を建築してもらい、その中で蓄積された検知結果を報告してもらっています。

・アパートの仕様選定
・1棟建築に携わる職種を35種に分け、項目ごとに再確認
・アパート建築の工事フロー
・王道型アパート仕様確認書
・使用設備の品番一覧
・使用設備のメリット、人気素材、耐久素材、入居者の反応が良いカラー

そして、大切な管理！

入居中に設備等のトラブルが発生した場合の連絡/チェック/確認フローを改定しましたので、その共有化。

今月もまた内容が濃くなっています。
収益アパートについて、気づきと再確認をさせていただきます。

 

また、
本日のオンリーワン勉強会のすごいところは、参加者の6分の5がすでに王道型アパートの所有者です。

そして、来月は、オンリーワン勉強会の忘年会です。こちらもよろしくお願いします。

 

10月の地鎮祭

10月唯一の大安の日曜日です。
そのため神主さんが忙しい日であり、朝9時からの地鎮祭となたのですが、大雨。
雨にも負けず、無事に地鎮祭が執りおこなわれました。


大工の菅さんは全力で準備をしてくれ、登記の都合上、土地家屋調査士の三浦さんも駆け付けてくれました。


そして、オーナーさんと口をそろえて、雨降って地固まるとの言葉。
さあ、これから、1棟8室の大型物件がスタートします。



 

土地検討での注意点

アパート投資の王道では、 アパート建築相談をおこなっています。

オンリーワン勉強会の会員さんにむけて、

土地検討、ラフプラン作成、工事費用想定、賃料想定をおこない、

収支計算を提示しています。

その他、一般の人もお気軽に相談をしてください。

ここで、土地を検討するときに『注意したいこと』をお伝えします。

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事前に、可能な限り多くの物件に関する情報を集めましょう。

例えば、不動産業者から土地情報をもらったとしても、

その資料に、土地の“住所”が記載されていないことがあります。

または、土地の住所が○○町までの記載で、“番地”が記載されていない場合があります。

または、登記上の地番だけで、住所がない場合があります。

＊登記上の地番と、一般的に使われている住所は、異なるものです。

これらは、不動産業者が物件を抱えているため、あえて表記していない場合があります。

しかし、不動産業者に問い合わせをしたときには、たいてい教えてもらえます。

土地を検討するために、不動産業者から受け取りたい情報は、

簡単に主なものを列挙します。

・住所　（土地の特定のために必要です）

・土地情報チラシ、マイソク　（土地の基本情報が記載されています）

・測量図　（建物を検討するために必要です）

・公図

・登記簿謄本

・現地の写真　
　（接道部分、境界杭・鋲、境界線下側、境界線上側、
　　敷地全体、近隣の建物、接道している道路など）

・水道管、ガス管配管図

収益不動産を購入することは、とても重要な判断です。

適切に見極めるために、必要事項を事前に確認しておきましょう。

実りの秋

品川区にて、大型収益物件が完成しました。

今年の春に地鎮祭を行い、小桜設計士が建築確認をおこない、無事に収穫の秋となりました。

大型アパートの部屋数は、全14室です。


そして、建物完成前に、11室の入居者が確定しています。


立地、建物構造、内装、外観とオーナーさんのアイデア、そして小桜設計士、施工チームが素晴らしい仕事をしてくれました。


まだまだ、東京の城南地区にも、素晴らしい土地が残されています。

みなさんの努力が報われます。

今後も応援させていただきます。

休眠地が売りに出る?!

本日の日本経済新聞に、興味深いニュースが出ていましたね。

災害・事故リスク、風致・治安悪化の恐れのある空き家がある場合、

土地の固定資産税の１／６軽減措置を除外するというもの。

古家があり、本人が住んでいない、

または人に貸していない場合でも、

土地の固定資産税、建物の固定資産税、維持管理費は、

負担であることに変わりありません。

さらに、建物がある土地への軽減措置がなくなると、

所有者の負担が増えます。

負担が増えるということは、

その対策として、『土地を売りに出す』という選択をする地主が出てくることでしょう。

今後も、この税制改正に、目が離せません。

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日本経済新聞（2014/8/2）のタイトル、
　「空き家撤去へ税制改正　政府検討、15年度実現目指す」
＝引用文＝
　政府は荒廃した空き家の撤去を促すため、住宅が建つ土地の固定資産税を軽減する措置を見直す検討に入った。屋根が飛ぶなど近隣の住民に迷惑がかかる空き家を減税の対象から外すことを検討する。2015年度税制改正での実現をめざす。

　土地の固定資産税は住宅が建っていれば本来の６分の１に軽減される。高度成長期の1973年に農地などの宅地化を進めるために導入された。空き家でも軽減されるため、いつまでも荒廃したまま取り壊さずに放っておく原因になっている。

　13年時点で全国の空き家は過去最高の820万戸に達し、住宅全体の13.5％を占めた。火災が起きたり犯罪の温床になったりする恐れもあるため、政府は撤去を促す対策が必要と判断した。

　自治体が危ないと判断した空き家を軽減の対象から外すことを検討。持ち主が自主的に更地にした場合、一定期間は固定資産税の軽減を続けることも検討する。
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壁に下地を

先月末に着工した賃貸併用住宅の基礎工事に入り、いよいよ上棟の打合せ。

上棟前に、設備やフローリングなどを確定しておくべく、

今回は、オーナー夫妻と共に、その事前打合せ。



まだ、先の話ですが、この写真の奥にて、

手を挙げて熱く語っているのは、建築チームの笹本さん。

その内容は、壁の下地の説明です。

ここでその内容を、

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壁のクロスの内側には、石膏ボードが貼られています。

しかし、この石膏ボードは、字のごとく石膏であり、もろく粉々になります。

もし、大型の液晶テレビを壁に備え付けようとしたならば、

ネジ止めをしても、しばらくして、ネジ穴が削れ、ネジが抜けてしまう恐れがあります。

そして、液晶テレビが落下し、破損する危険があります。

そうならないための対策は、石膏ボードのさらに奥に下地として板を装備しておくこと。

笹本さんは、この説明に、『力』が入っていたというわけです。

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私のこの説明よりも、もっと丁寧でした。

施工時に行うことで、コストアップはありません。

しかし、完成後に対策を行うと、コストがかかります。

細かなところでの、このような気遣いがたくさんあることは、

オーナーさんのメリットになりますね。

この説明により、洗面室やキッチンなど沢山の箇所に、

下地の板が装備されることをオーナーさんが知る機会となります。

本日も2時間を超え、また2週間後に打合せを行います。

そして、上棟へ。

幸先の良い地鎮祭

２０１４年、第２週の友引の日に、祝い事が行われました。

地鎮祭の始まる前には雨があがり、式典の最中には青空が見えてきました。

いままでもこのようなことがあり、オーナーとなる方は良い運気を持っておられます。






この時期はやはり寒い、神主さんの唱えが響きます。

そして、寒さでさらに気が引き締まり、実が清められているように感じます。

このオーナーさんは事前に施工業者から声がかけられていましたが、

比較検討の結果、王道チームを選んでもらいました。

下記の写真のように、広い敷地ですが、平坦ではありません。

建築確認や事前準備では苦労もありました。

このオーナーさんとの打ち合わせも、ここまでで１０数回となります。

銀行融資においても、個人融資か法人融資か比較をし、

納得をされて、一つ一つの選択を積み重ねてきました。




地鎮祭が終わるころには、青空が広がっています。

百舌鳥の鳴き声もまた風情があり、この土地がいよいよ動き出すことを知らせているようです。



こちらは、はっさくでしょうか。

冬から春にかけての低木のかんきつ類、この大きさですから。

初朔（旧暦の１月１日）が転じて名づけられたとも言われています。

敷地の前にある、こちらはすでに「満室状態」といえるほどの実り様ですね。

新しく出来上がるアパートも無事に満室経営ができるよう、祈願をさせていただきました。

今年も縁起が良いスタートです。

隣部屋との境

あいにくの雨ですが、建築中のアパートにて、施工打合せがありました。

上棟後の前回の現場打ち合わせでは、柱の多さを実感されたオーナーさんでしたが、

今回は、室内に張り付ける石膏ボードの施工について、

「ボードに打ち込む鋲のうち具合が絶妙」とのこと。

ご本人も石膏ボードの貼り付けをした経験があるとのことで、

石膏ボードは扱いにくく、鋲やネジを入れ込み度合いの調整が難しいとのこと、

深く入れすぎるとボード固定の効果が薄れ、浅い場合はクロス（壁紙）に凹凸ができてしまう

とのことでした。

また、現時点では、隣の部屋との境目を確認することができ、



4寸柱の両側に黒い遮音シート、

そして、その遮音シートの上に2枚の石膏ボードと、

境目に、遮音シート2枚および石膏ボードが4枚を装備されていることを確認。

クロスが貼られてしまうと確認できないところが確認できて、良かったとのこと。

これからの賃貸経営で、自信を持って、維持管理をしていくとのことでした。

このアパート施工もいよいよ、終盤戦に向かいます。