晴天の中の地鎮祭

昨日の大安吉日、世田谷にて、
新規プロジェクトの地鎮祭が無事に執り行われました。


会員さんが3棟目を新築します。

1棟1棟が黒字にて賃貸経営を継続していることで、次の1棟につながります。

引き続き、満室安定経営に向けて、協力させていただきます。


空は秋の晴天、来年の春には良い結果が出てくる予定です。

（祝）

10月の地鎮祭

10月唯一の大安の日曜日です。
そのため神主さんが忙しい日であり、朝9時からの地鎮祭となたのですが、大雨。
雨にも負けず、無事に地鎮祭が執りおこなわれました。


大工の菅さんは全力で準備をしてくれ、登記の都合上、土地家屋調査士の三浦さんも駆け付けてくれました。


そして、オーナーさんと口をそろえて、雨降って地固まるとの言葉。
さあ、これから、1棟8室の大型物件がスタートします。



 

オープンセミナーのお知らせ

11月28日（土）オープンセミナーのお知らせです。

『年金対策・副収入・資産形成のためにサラリーマンでもできるアパート経営術』

新築王道型アパートによるサラリーマン&事業主のための健全な資産形成方法

2015年11月28日（土）　講師：大長伸吉

サラリーマン時代にアパート経営を始め、現在も安定経営を続ける大長が、
サポート実例・実績とともに、安定した副収入の取得方法をお伝えします。
雇用や年金制度への不安が渦巻く時代、
サラリーマンも事業主も将来を見据えた備えは必要です。

アパート経営は、そんな不安を解消する有効な対策手段です。
ご自身の老後のために、ご家族のために、何かをしたい、改善したい、
準備をしたいと考えている方や、アパート投資に興味のある皆さん、
是非ともふるってご参加ください。

【セミナー概要】 日時：　2015年11月28日（土）14:00～16:00　（開場13:45～） 会場：　王道プラザ 交通：　東急田園都市線駒沢大学駅より徒歩３分 （追って詳細をお送りします。） 内容：『新築王道型アパートと最近注目されていて、 　　　　チームとしての120棟もの実例・実績が伴ってきている 　　　　賃貸併用住宅や王道型アパートを活用した 　　　　サラリーマンおよび事業主の健全な副収入と資産形成方法』 ＊王道チームのオープセミナーは、滅多に開催しないものです。 　 王道チームは、10年目をとなりました。  　これまでに120棟を超える収益物件を新築しています。 　 なぜ、これほどまでに、土地を確保できるのか？  　なぜ、差別化のある優良な収益物件を新築できているのか？ 　 なぜ、みなさんが成功を掴んでいるのか？  　この貴重な機会を活用して、現在の収入不安、将来の生活不安、 　 安定した資産生成計画を持ち帰ってください。 オープンセミナーの申し込みページ： http://www.odpt.net/topsemi/151121.html

世田谷区敷地見学会

のどかな雰囲気を醸し出しているのが世田谷線。

松陰神社-世田谷-上町駅と続く直線は、
田舎町のようです







しかし、この路線の集客能力は抜群です。
その実態はいつも満員御礼




静かな住み心地と、
利便性の良さ、
東急-小田急-京王線と連結。




先月は世田谷線徒歩5分の物件を取得でき、
会員さんも大満足です。

本日は更地見学会




説明は1時間の予定でしたが、
2時間半も話し続けてしまい、
すみません。

しかし、整形地でも驚くほどの坪単価、
このスキームでこの結果で購入できたのは、
この時期このエリアで私達だけでしょう。
(日本全て業者で)

見学会の参加者からも、屋外、立ち話でも、
「あっという間だった」との感想をいただきました。

小規模宅地もまだまだ可能性があります、
東京での宝探しです。

参加していただきました方々、
ありがとうございました。

よかったな、感謝

書籍を出版して、本当によかったなと思う瞬間があります。

私の本にギッシリと印をつけている人を会い、感激してもらえるとき。



こちらも、感激の倍返しをさせていただきます。


ちなみに、その相談会では、質問の3倍返し。

それでも、しっかりと耳を傾けてくれるので、

あっという間の3時間、うれしい悲鳴です。


声をかけてもらい、ありがとうございます。

また気軽に相談をしてください。

壁に下地を

先月末に着工した賃貸併用住宅の基礎工事に入り、いよいよ上棟の打合せ。

上棟前に、設備やフローリングなどを確定しておくべく、

今回は、オーナー夫妻と共に、その事前打合せ。



まだ、先の話ですが、この写真の奥にて、

手を挙げて熱く語っているのは、建築チームの笹本さん。

その内容は、壁の下地の説明です。

ここでその内容を、

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壁のクロスの内側には、石膏ボードが貼られています。

しかし、この石膏ボードは、字のごとく石膏であり、もろく粉々になります。

もし、大型の液晶テレビを壁に備え付けようとしたならば、

ネジ止めをしても、しばらくして、ネジ穴が削れ、ネジが抜けてしまう恐れがあります。

そして、液晶テレビが落下し、破損する危険があります。

そうならないための対策は、石膏ボードのさらに奥に下地として板を装備しておくこと。

笹本さんは、この説明に、『力』が入っていたというわけです。

＝＝

私のこの説明よりも、もっと丁寧でした。

施工時に行うことで、コストアップはありません。

しかし、完成後に対策を行うと、コストがかかります。

細かなところでの、このような気遣いがたくさんあることは、

オーナーさんのメリットになりますね。

この説明により、洗面室やキッチンなど沢山の箇所に、

下地の板が装備されることをオーナーさんが知る機会となります。

本日も2時間を超え、また2週間後に打合せを行います。

そして、上棟へ。

撮影しておくと良いもの

昨日は、かなりの積雪でしたね。

東京でも、40年ぶりの大雪とのニュースもありました。

このタイミングだからこそ撮影したいものがあります。

それは、雨どいに雪が積もっている様子。

この写真はどこにでもある一般住宅です。

戸建でも、アパートでも、

古いタイプの雨どいは、雪に弱いつくりとなっています。

この大雪による荷重ストレスによって、

雨どいが曲がってしまうことがあります。

台風など大雨の時期に、

雨だれが起き、

入居者からクレームが来たら大変です。

雨どいに雪がぎっしり積もっている写真があると、

風雪災害による雨どいの故障を証明する良い資料になります。

雨どいトラブルは、

なかなか気がつきませんので、

損害保険を活用する人が少ないようですが、

入居者が快適に過ごすためにも、

良好な物件の維持管理のためにも、

修繕ができると良いですね。

写真と領収書と損害保険の請求をお忘れなく。

幸先の良い地鎮祭

２０１４年、第２週の友引の日に、祝い事が行われました。

地鎮祭の始まる前には雨があがり、式典の最中には青空が見えてきました。

いままでもこのようなことがあり、オーナーとなる方は良い運気を持っておられます。






この時期はやはり寒い、神主さんの唱えが響きます。

そして、寒さでさらに気が引き締まり、実が清められているように感じます。

このオーナーさんは事前に施工業者から声がかけられていましたが、

比較検討の結果、王道チームを選んでもらいました。

下記の写真のように、広い敷地ですが、平坦ではありません。

建築確認や事前準備では苦労もありました。

このオーナーさんとの打ち合わせも、ここまでで１０数回となります。

銀行融資においても、個人融資か法人融資か比較をし、

納得をされて、一つ一つの選択を積み重ねてきました。




地鎮祭が終わるころには、青空が広がっています。

百舌鳥の鳴き声もまた風情があり、この土地がいよいよ動き出すことを知らせているようです。



こちらは、はっさくでしょうか。

冬から春にかけての低木のかんきつ類、この大きさですから。

初朔（旧暦の１月１日）が転じて名づけられたとも言われています。

敷地の前にある、こちらはすでに「満室状態」といえるほどの実り様ですね。

新しく出来上がるアパートも無事に満室経営ができるよう、祈願をさせていただきました。

今年も縁起が良いスタートです。

隣部屋との境

あいにくの雨ですが、建築中のアパートにて、施工打合せがありました。

上棟後の前回の現場打ち合わせでは、柱の多さを実感されたオーナーさんでしたが、

今回は、室内に張り付ける石膏ボードの施工について、

「ボードに打ち込む鋲のうち具合が絶妙」とのこと。

ご本人も石膏ボードの貼り付けをした経験があるとのことで、

石膏ボードは扱いにくく、鋲やネジを入れ込み度合いの調整が難しいとのこと、

深く入れすぎるとボード固定の効果が薄れ、浅い場合はクロス（壁紙）に凹凸ができてしまう

とのことでした。

また、現時点では、隣の部屋との境目を確認することができ、



4寸柱の両側に黒い遮音シート、

そして、その遮音シートの上に2枚の石膏ボードと、

境目に、遮音シート2枚および石膏ボードが4枚を装備されていることを確認。

クロスが貼られてしまうと確認できないところが確認できて、良かったとのこと。

これからの賃貸経営で、自信を持って、維持管理をしていくとのことでした。

このアパート施工もいよいよ、終盤戦に向かいます。

建築中のブルーシート

基礎が完成しましたとの連絡が来てから、このように建物が立ち上がるまでは、あっという間です。



本日は、棟上げ後のオーナーチェックです。

この案件も、土地の購入においても、建物の設計においても、

やはり一筋縄ではいかないところがあり、オーナーさんとの創意工夫を重ねてここまで来ました。

一般の大量販売のハウスメーカーではこのような土地には手を出さないでしょう。

その苦労もあり、上棟後の建物を見て、オーナーさんも一安心です。

にこやかな表情が何よりです。



さて、今回はブルーシートに注目します。

今日の東京は、あいにくの雨。

このような雨の日でしたが、建築中の建物を覆う『ブルーシート』が活躍。

建物内には、雨は入ってきません。

先月のオンリーワン勉強会の小桜＆大東設計士のお話を引用して、

木造在来工法の特徴が、上棟時に屋根が付くこと。

ツーバイフォー工法では、屋根が初めにつかないので、

工事中の雨には弱く、構造壁が抜けてしまうことが欠点ですが、

在来では少しくらいの雨では、問題がありません。



そして、建物の中には、木造軸組工法の枠組壁。

こちらも、1階と2階に何枚も配置されています。

これから、サッシュとともに設置です。

これで終わらずそのあとは、強化石膏ボード、こちらも1畳ほどのサイズが1000枚以上とのこと。

まだまだ先は長いものですね。

これからも、安全な工事をお願いします。


そして、本日は、王道型1棟4室アパートの完成見学会です。

今回も多数の方が参加される予定で、2部構成です。

このアパートでも新たな工夫がありますので、十分に楽しんでください。