取締役リーヌのDIY不動産投資

日曜大工しながら夫婦で不動産投資やっているDIY系サラリーマン大家です。 成功も失敗も、小ネタもノウハウもありのままに。


こんにちは、リーヌです。(このブログは毎週水曜定期更新です。)

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前回はここまでやりました。
トイレ床工事_18
必要な道具は便器以外ではこんな感じです。右上の「フランジ」、左下の「フランジパテ」、右下のロータンク「密結パッキン」は新品を買っています。フランジパテはわざわざ個別に買わなくてもフランジにセットで付属している場合がありますので注意して買ってください。部品の使い方の詳細は後述します。
トイレ床工事_06
新しいフランジを載せてネジ止めします。
トイレ床工事_19
本来フランジは使いまわせるのですが、最初の解体時に、固着したネジをディスクグラインダで切断した際に損傷したので交換します(フランジとフランジ用ネジはセット品です)。このフランジは75mm及び100mm口径の兼用仕様です。今買える大半のフランジが75&100兼用仕様になっているのですが、世の中のトイレ排水管の仕様はほぼこの2種類のみってことなんでしょうかね?
トイレ床工事_20

ガスケットもしくはフランジパテ、と呼ばれる粘土状のリングを載せます。この上に便器が乗ることで、排水がもれずに配管の中に入っていきます。以前この部品の存在を知らずに作業して、トイレの床が水浸しになったことがあります。このレベルになってくるとネットでもなかなか情報が出てこないので、最初は私も苦労しました。ウォシュレットの交換はyoutubeで100件以上動画があるのに、「便器の交換」は動画が無いんですよね。ユニットバス然り、ジャッキアップ然り。情報がないからこそ、それをやっている私は儲けられる、という部分もあるのですけどね。
トイレ床工事_21
ネジの位置に合わせて慎重に便器を載せていきます。毎度思いますが、この状態だとタンクレスみたいに見えてスタイリッシュ!
トイレ床工事_22
フランジから突き出ていたネジはこのように前側のネジ穴から出てきます。ちなみに便器には2つの世代が存在し、ここで説明しているのは昭和期のもの。ここ20年ほどで一般化した節水タイプは排水位置が大きく異なり、それに伴いフランジと便器の結合方法も異なる可能性があります。とは言え、こんなブログ見てDIYする人は皆、築古物件専門だと思いますので、とにかくこの古いタイプの便器さえマスターすればOKです。

次に後ろの方の穴を専用のタッピングビスで留めるのですが、狭いので、先々週紹介したフレキシブルシャフトを使います。
トイレ床工事_23
屈曲率が大きいと、なかなか力のかけ具合が難しいのですが、なんとか締結しました。毎回これ難しいです。写真にはありませんが、便器のネジ用のキャップを保管しておいたので、それを被せれば便器の取り付けは完了です。
トイレ床工事_24
次にロータンクを載せるのですが、前回の失敗はもうやりません。「ロータンク密結パッキン」をきちんと用意してあります。
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左が古いもの、右が今回買った新品です。そのまま使いまわしても水漏れはしていなかったのですが、500円前後で買えるので、交換してしまいましょう。ここでまた水漏れして時間を30分ロスするほうがもったいないです。買う段階になってサイズが2種類ある事に気づいたのですが、以前撮影した写真とその周辺のものからサイズを推定して買いました。間違えていたらホームセンターに直行して小さい方を買えば大丈夫、という計画です。

トイレ床工事_26
密結パッキンを載せます。その上にロータンクを乗せて、ナットを留めれば組み上がります。外してあった給水管を再度接続すれば完了となります。
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記事が長くなったため2週に分けて説明していますが、実際は板や部品などは全て前の週にカット作業を含めて用意しておき、決行日には便器取り外しから板張り、クッションフロア施工、フランジ取り付け、便器再組立まで数時間で一気に仕上げます。でないと作業中にトイレにいけませんからね。
セリフォ不動産投資家の中には工事用のMy仮設トイレを持っていてトラックに積んでいる、とんでもない方がいるそうですが、結局水回りをいじろうとすると工事中のライフラインをどうするかという問題に突き当たります。電気は比較的容易に仮設ラインが引けるのですが水道とトイレ排水はかなり計画性が要ります。
特に作業途中に失敗すると、リカバリーまでの間は一切水回りが使用できなくなるわけで、考えられる失敗のパターンと、リカバリー方法、そしてリカバリーまでの間のライフラインのバックアップを全て想定しておかなければいけません。具体的には1年前のB棟の場合は、何か問題が起こっても、ちょうど隣りにあるこのA棟に来ればトイレも水道も使えましたし、実際2ヶ月ほどこちらのトイレを使っておりました(トラブルではなく当初の工程通り)。一方で今回のA棟トイレは既にB棟に入居者様が居るので隣に駆け込むことができません。
ただし今回はトイレの解体を何度もやった上での施工となるため、考えうるトラブルはネジ関連の損傷(なめる、かじる)と、パッキン類の破損、間違いだけです。いずれもホームセンターに駆け込めば部品は買えますし、ホームセンターに行く以上はそこでトイレも済ませられる、という算段でした。

不動産でDIYというと、作業内容そのものに意識が行きがちですが、ほんとに大変なのは、「中身がよくわからない築古設備」をどうやって分解・解体するか、または設備の更新方法をどうやって決めるか、何を買って作業すればよいかを調べることではないかなと思っております。


それではまた~。
 
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現在仮設トイレのようになっているこのトイレですが、壁の作業に入っていくにあたって、正式な床工事を行います。
トイレ床工事_01
まずはトイレを再度解体しないといけないので、水を抜きます。過去にはいろいろ試しましたが、灯油ポンプで吸い取ってしまうのが一番効率的でした。
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次に水道管を外していきます。
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この手順を紹介するのはもう3回目か4回目くらいな気がしますが、その次はロータンクを留めているネジを外します。
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外すとこうなります。
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通常のトイレ解体ではこの次の「便器-床」間のネジ外しが難所なのですが、今は仮説なので唯置いてあるだけです。持ち上げれば移設完了。
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フランジとガスケットが現れます。

事前に床の形状を測っておき、構造用合板を切断します。
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排水位置を合わせてジグソーで穴を開けます。穴が小さいとフランジが入らなくなってしまうので、数ミリ大きめに開けるくらいで構いません。
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便器と仮床も取り外し、穴を開けた床板を置きました。
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位置はピッタリ。
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次はクッションフロアを貼ります。柄は前回と同じタイル風です。床板と同じ位置に同じ大きさの穴を開けます。
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クッションフロアは専用ボンドで留める事例が多いようですが、取り回しが狭い上に面積が少ないため、専用の両面テープを使います。割高ですが、ボンドだと準備と片づけで時間を取られるので、小面積の場合は施工性を優先します。
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周り一周分と、中央部はある程度の隙間を開けて両面テープを貼っていきます。
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こういうエッジ部分は添え木を当てて折り目をつけてからカッターで切ります。
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きれいに切れました。若干隙間があるのは床材や巾木で隠されます。

だいぶマシな見た目になってきました。長くなってきたので今日は一旦ここまでです。


それではまた~。
 
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この家は購入時点で築50年(S40=1965年)、あれから3年近く経っているので今は築53年です。当時も建築基準法はあったそうですが、いわゆる耐震基準など今から見れば「ない」に等しいです。この家の基礎だって、1.5mほどのコンクリートブロックを置いて並べただけです。
平屋の長方形の家、ということで揺れに対して強い形をしていますし、屋根もスレートなのでますます「地震で潰れる」ということを想定しにくい家ですが、後述するように僅かなコストで「耐震補強済み」と謳えるので練習も兼ねて実施してみましょう。

この家で一番弱いのは基礎部分なので、真面目に耐震改修をやろうとするとまずは(家屋丸ごとジャッキアップからの)基礎工事のやり直しとなるのですが、目的はそこではないので今回はパスします。
基礎以外となると、やることは2つ。
1.耐力壁の追加
2.引き抜き耐力の強化
それぞれ解説します。「耐力壁の追加」とは、筋交いのような構造を追加することで、横方向から押す力に抵抗する能力を強化します。昭和56年のいわゆる「新耐震基準」で大幅に強化された部分なので、結構有名です。筋交いを後から足すのは大変なので、合板の追加で強化します。合板や筋交いで強化した壁部分のことを「耐力壁」と言います。「壁倍率」という近似値を使用することで、量や仕様はすべて計算で求めることが出来ます。この現場で合板を貼るのはだいぶ後なので、詳細はそのときに解説します。
2つ目の「引き抜き耐力の強化」というのは解説が必要でしょう。ちょっと昔の話をします。「新耐震基準」が施行されて15年後に起こった「阪神大震災」ですが、この時、耐震基準を満たしたはずの築浅の建物が数多く倒壊しました。建築士や研究者が倒壊理由の調査をしたところ、耐力壁が存在することにより直近の柱に数トンの引き抜き力が発生し柱が抜けてしまったことが原因でした(なぜ抜けるかは専門的すぎるのでここでは割愛します)。柱が抜けてしまえばどんなに壁を強化してあってもタダの板ですから役に立ちません。
そんな調査結果を受けて、2000年には構造の圧縮力だけでなく引張力についても考慮が加わった新たな耐震基準が制定されました。意外に知名度は低いですが、「2000年基準」などと呼ばれています。
これらの中から、ローコストでできるものだけをバランスを考えて実施します。新耐震基準への対応を全部できるならばいいのですが、そのメリットは売却時に住宅ローン控除が使えるようになることくらいなので費用対効果が全くありません。どれだけ古くても平屋で真四角なので、そこらへんの狭小2階建てより地震には強いのです。
さて、前置きが長くなりましたが、引き抜き防止のための強化を行います。新築の場合は基礎からボルトを突き出して、土台と基礎と貫柱をまとめてボルトで締結してしまうのですが、既に家が建ってしまっているのでボルトが埋められません。そういうリフォーム用途のために、便利な耐震補強金物があります。
耐震固定金具_01
一見するとただのL字板金ですが、板の厚みが全然違います。加えて、釘やコーススレッドではなく、専用の構造用ネジ(太い!)を使用して強力に留めます。
耐震固定金具_02
家の四隅の土台と柱に沿うようにこの金具を置いて、ネジで留めます。このような施工のため、壁さえ取り去ってしまえば容易に施工可能です。まぁ現実の耐震リフォームではこの「壁を取り去る」というのが難点になるのですが、幸いこの物件は壁を全て解体しております。なお、先々週の記事で腰板を貼っていたと思いますが、実際は腰板の直前にこの補強工事を行っています。家が四角い場合は家の四隅で十分のはずですが、複雑な形状の場合や二階建てのための本格的な耐力壁の追加を行う場合は「N値計算」と呼ばれる引き抜き力の計算を行う必要があります。専門知識は不要なのですが、とにかく面倒くさいので、真似する方は頑張ってください。
耐震固定金具_03
壁を解体したと言っても、こういう狭いところに打ち込まなければいけないのでそのままではドライバーが入りません。そこで、こういうものを使います。
耐震固定金具_04
「フレシキブルシャフト」という名称のもので、インパクトドライバの回転軸を屈曲させられるものです。
耐震固定金具_05
ドライバーにこのように取り付けます。中央部がジャバラ状になっており、そこそこ固いのですが、90度くらいまでなら手で曲げることが出来ます。曲げ量は製品によって違うのですが、一番小さいこの写真のタイプで1000円ほど。ワイヤーが入っているかのような見た目ですが、インパクトドライバでの打ち込み動作も問題なくできるので、結構特殊な構造なのかもしれません。
耐震固定金具_06
施工完了。
実はここで使われているネジも特殊品で、「プラス」のビットではなく「四角ビット」と呼ばれる専用品を使用します。四角い形状のため、プラスネジのドライバで発生しがちなビットの浮き上がり現象、「カムアウト」が発生せずに強固に打ち込むことが出来ます。
最近慣れてきたので減ってきましたが、下手クソだった頃は電動ドライバーがしょっちゅうカムアウトを起こして、結果的にすぐプラスネジが舐めるのに悩まされました。押し付ける力の問題ではなく、回転モーメントに負けて右手の位置を軸にドライバが回転し、ネジの回転軸がズレるのが原因だと最近知ったので、「ドライバの本体を左手で支える」「長めのビットを使う」などで対応するようにしたらカムアウトが減ってきました。前者は回転防止、後者は回転発生時の軸ズレ量の低減に効きます。


それではまた~。
 
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