取締役リーヌのDIY不動産投資

日曜大工しながら夫婦で不動産投資やっているDIY系サラリーマン大家です。 成功も失敗も、小ネタもノウハウもありのままに。


こんにちは、リーヌです。(このブログは毎週水曜定期更新です。)

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いよいよ、隣のA棟に取り掛かります。B棟と一括で買っているのですが、改めて物件スペックの紹介です。

  • 相鉄線沿線徒歩20分
  • 木造平屋建て築50年
  • 2K、36平米
  • 土地20坪所有権
  • 240万円(瑕疵担保免責、再建築不可)

再建築不可とは言え、横浜市内の土地付き一戸建てで何故ここまで安いかというと道路付けが階段物件だからです。敷延で階段、というのではなく、目の前の公道そのものが階段なのです。駐車場が作れません。(駐車場が作れたら再建築不可でも700万円くらいになっちゃいます)

瑕疵担保免責、と言いますが、そもそも担保すべきものがほとんどありません。写真を見たほうが早いですね。

A棟Before_1
A棟Before_2
A棟Before_3
A棟Before_4
A棟Before_5
キッチンが傾いているのは、床自体が腐ってなくなっているからです。あるのはほんとに屋根と壁と窓だけ……。私が買う前から既に5年ほど空き家だったそうですが、この建物でどうやって暮らしていたのでしょうか?

先週まで話題にしていたB棟は再建築可能でしたが、経済的に実質再建築不可であることを踏まえると、面積が広いこちらのほうがポテンシャルが高いです。築50年だと固定資産税評価額が極端に安く、売買契約書に記載される建物価格が12万円とかですが、本当に欲しいのはこの建物です。建物があって家賃がいただけるかが重要なのであって、土地なんか興味ありません。領収書には消費税も記載されているのですが、消費税9,400円とか、もう電気屋で液晶テレビ買ったみたいな金額になっちゃいました。

さて、この物件をどう料理しましょうか?実は買った時点から決めていて、スケルトンリフォームをかけます。というか床も壁も天井も腐ってるので、一旦壊さないと何も出来ません。B棟では、作業する度にチマチマ壊していて時間を大きくロスしたので、今回は一気に内装を全解体して、ゼロから作り込んでいきます。つまりセルフ新築そっくりさん!?

本格的に不動産を初めた2年前では、セルフでスケルトンリフォームなど考えることも出来ませんでしたが、今の私はもう違います。何度も書いていた「B棟は修行の物件だ」というのがここに生きてきます。


個別補修・修繕(自宅兼本社ビル)

内装リフォーム(東急団地B)

フルリフォーム(相鉄戸建B棟)

スケルトン・フルリノベーション(相鉄戸建A棟)←今ココ


木造建築の教科書なども何冊か買って、構造を勉強しました。平屋なので多少の失敗があってもリカバリーは容易です。どれだけ時間がかかるか分かりませんが、確実にできるという自信はあるので、ゆっくり進めていきましょう。

それではまた~。
 
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……という嘘に騙されてはいけません。昔からこの手の本が氾濫していますが、本を売るためもしくはコンサル収入を得るために、自分を実力より大きく見せる必要があるからです。本来支払った元本を意図的に抜いているだけなので、正しく計算していきましょう。
東急団地のときにも言及しましたが、「正しく」というのが実はクセ者で、DCF(ディスカウント・キャッシュ・フロー)で言えば空室期間も分母計算に入れ、なおかつ解散価値を分子に入れないといけないのですが、どんなに時間をかけてもDIYで高利回り体制を作るという戦略で進めているので、空室期間損失や売却利益は一旦無視して、入居している限りにおいての年間の総収入と総費用を総取得費用で単純に割り算した、真の実質利回りで計算させて下さい。世間で言う「実質利回り」から更に固定資産税と火災保険と委託管理費を引いたものと思って下さい。以前も書きましたが、無借金の小規模筋肉質法人なので所得税は無視できます。1DKペット可ドッグラン付きで競争力もあり、ADの相場はたかだか1ヶ月なので、ちょうど礼金や敷金と相殺されます。


物件価格:270万円(登記税や取得税全部コミコミのうえでA棟と面積割りした『真の』取得費用=簿価)
リフォーム費用:130万円(工事中の水道光熱費や設備投資全て含み)
総取得費用:270万円+130万円=400万円


賃料:6.2万円(年間74.4万円)

管理費:0.31万円(年間3.72万円)
固定資産税:2.86万円
火災保険:1.23万円

年間収支:74.4-(3.72+2.86+1.23)=66.59万円

実質利回り:66.59万円/400万円=16.64%


ということで、完全な現金ベースでの実質利回りは16.64%となります。6年で1回転ということですね。便器を再利用した以外は、ユニットバスもキッチンも内装も完全解体の後に新品で作り直しているので、10年はノーメンテ、修理しながら更に10年は使えるはずです。最後に物件価値がゼロになると仮定しても、十分に儲かります。
この物件の話の最初に書きましたが、このあたりは戸建てが行ける土地が出ると、無理やり造成してでも「サラリーマン向け新築建売住宅2980万円」が建ってしまう地域です。広い空き地に需要を無視してポコポコとアパートが建つようなリスクはありません。ここは分譲地かマンション建てたほうが何倍も儲かる土地なのです。
なんでそんなところに格安戸建てを買えたかといえば、本物件は「前面公道が長い階段」というかなり特殊な条件だからこそ実現した事例です。(駐車場が作れないので一般向けの建売住宅が企画できない)
付近に参考となる類似物件が全く存在しないので、マンション並みの強気の価格設定で募集をかけたら、やや長めの半年で決まりました。この付近は「1DK木造アパート」だと家賃は5万円以下ですが、「犬専用1DKマンション」だと家賃は8万円を超えるので、6.2万円が妥当なのかはさっぱり分かりません。2.5年で退去し、半年空室で入居率80%という、ありがちながら少々きつめ条件で見ても、8年目で回収完了です。金融商品としてみた場合の本当の手残り利回りはだいたい13%くらいになります。


ここを読んでいる人はこの計算から多くを学んでほしいのですが、表面利回り31%の物件ですら、真の利回りは13%まで落ちるということです。不動産書籍に必ず書いてある「表面利回りは嘘ばかりなので、実質利回りを見ましょう。」という事実すら、大嘘です。保守的な著者でさえ、総取得費用をそのまま年間収入で割り算していて、例えば本物件の場合(見かけ上の)実質利回りは「74.4÷400=18.6%」です。ところが満室状態で現実にどれだけ儲かったのかという実力値は16.64%で、これが理論上の最高値です。現実にはここに入居率が掛け算されます。表面利回り12%の「格安ボロ物件」なんて買おうものなら、真の利回りは殆どなくなってしまいます。儲けの定番「格安ボロ物件」ですら、こうです。
先週と似たようなオチになりましたが、言いたいことは一つ。自分のあたまで『考えて』くださいね。

それではまた~。
 
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初めての一軒まるごとリフォームだったわけですが、結局のところ工期と費用はどうだったのでしょうか?

工期:11ヶ月半(のべ稼働日数49日)
費用:130万円


<費用内訳>
屋根補修&塗装(外注)=10万円(材料は施主支給)
ユニットバス(搬入と組立は外注)=20万円
システムキッチン=17万円
資材・消耗品=52万円
工具・機材=10万円
水道光熱費=5万円
交通費・駐車場代=6万円
産廃処理(外注)=8万円
その他雑費=2万円

家を一軒維持しているので、電気水道の基本料金がじわじわ効きます。意外にかかったごみ処理代。なお、横浜市は「焼却場へ自力持ち込み」は出来ないようです。リフォーム費用130万円と言うとすごい金額ですが、内容もまた盛りだくさんです。元が「人が住めない」状態でしたからね。キッチンも風呂も腐ってたんです。


<工事内容>
・床は全面合板を貼り直し、全室フローリングに変更
・2Kから1DKに間取り変更
・在来工法の浴室を解体し、ユニットバスに変更
・キッチンをシステムキッチンに変更
・トイレの床を根田から作り直し
・洗濯機置場新設
・押し入れの全面修繕
・壁を漆喰塗りに変更
・居室と居間の鴨居を欄間っぽく作り直し
・収納棚を4箇所新設
・照明器具全交換
・漏電遮断器追加
・エアコン1台新設(遮断器と配線も新設)


いわゆるフルレノベーションというやつで、内装を「全て」作り直しています。古い部品の中で唯一残っているのは便器だけ(笑)。現行の規格のものを入れると排水の仕様が違うので、工事がとても難しくなるのと、何より古い便器を捨てるのに結構なお金がかかるので、磨いて再使用しています。(もちろん便座は変えてますが)

金額の130万円というのが高いのか安いのか分かりません。でも一般の消費者が「実家のリフォーム」だと言って同じ内容を発注したら、200万円以上の見積もりが出てくるのは確実でしょう。そもそも風呂だけで100万円コースです。詳細は昔の記事を読んでほしいのですが、キッチンの壁を壊すところから始めないといけない工事内容なのです。
一般的に大規模そうに見える間取り変更(2K→1DK)は、実はほとんどお金がかかっていません。というのも、鴨居と敷居を壊してしまえば部屋はつながりますし、間取り変更してもしなくてもフローリングは張り替えますので、間取りを変えること自体による追加工事はありません。ゴミが増えるくらい。
もっとも、部屋の抜き方次第では耐震補強が必要になったりするので、簡易耐震計算をやった上で決定します。特に2階建て以上は要注意です。一方で今回は平屋なので耐震性はほぼ無視できます。法令と基準値を見ても、平屋の場合「地震に耐えられる耐力<台風や雪に耐えられる耐力」なので家の中は空っぽでも構いません。むしろ何も考えずに「屋根は軽い方がいいから~」などと言って薄鋼板に変えてしまったりすると、家が飛ぶ(笑)。
システムキッチンについては、1間(1800mm)以下の小さめタイプは送料込みで20万円前後が相場で、システムキッチンになったからと言って工事内容は変わりません。通常のアパート用キッチン(一式7万円くらい)との商品代金の差額だけが発生します。今回選んだタカラスタンダード製はホーローパネルで2倍以上長持ちしますので、高い分の元は取れる目論見です。自分でやっていると施工業者の利益が発生せず、高級な設備を入れても単に差額だけ負担すれば良いので、簡単にハイグレード品が選べます(と言っても最安グレードのシステムキッチンですが)。
材料費はそうでもないものの、とにかく工期がかかったのが洗濯機置場の新設です。水道配管も排水管も全て新たに作らなければいけないので、とにかく大変です。戸建てなので床下のクリアランスが大きかったから良かったものの、床下がないマンションだと、排水の勾配を取るのに間取り上の制約がキツイことで有名な工事項目となります。今回良い練習になりました。

工具類がだんだん揃ってきたので、工事費における設備投資の割合が減ってきています。次はA棟のスケルトンリフォームが待っているのですが、だんだん純粋な住設費・材料費だけで仕上がるようになってきています。
1年かかったといえば時間をかけすぎのように見えなくもないですが、リフォーム2部屋目のド素人にも関わらず、49日でこれだけの内容を完了させたというのは我ながら驚きです。専念すれば2ヶ月ちょっとで工事が終わる計算です。ほんまかいな。
リフォーム費用と税金込みの総取得費用は400万円なので、例えばこの家を600万円で売れば日当4万円になりますね。その価格ならすぐ売れると思う……、売りませんけど!


syacho_01
はい、リーヌの趣味(ホビー)の家、完成~。

rine_13
ホビーって言うな、……否定はできないけど。

syacho_02
早く入居者決まるといいなー。お金という意味だけでなくて、この家がどう評価されるか知りたい。

rine_09
確かにそうだね。でもその思想って何だか不動産投資というよりアーティストみたいになってるけどね。

ボロ家をセリフォで再生するこの手法ってすごく儲るので、正直最近は収入に対する執着がなくなってきました。利益の源泉が『イールドギャップ』でも『市場』でもなく、自分の技術と労働によるものなので、儲かって当然です。
不動産の観点で見れば、「価値のない」物件をありのままの低価格で買っているだけで、このままでは利益が出ないはずですが、セリフォ再生はそこだけ取り出せば「仕事がいっぱいで忙しい総合リフォーム屋&デザイン事務所」も兼ねているようなものなので、この要素が儲かる理由です。ここが利益の源泉だと自分でも分かっているので、物件を増やそうとか、レバレッジを効かせようとかいうことには興味がありません。リフォームしない限り本質的には儲かりませんから。
その代わりに、どれだけ「はやい、うまい、やすい」のリフォームが出来る技術を自分が習得できるか、そして会社をブランド化して強いビジネスにするか、ということ注目しています。こうなるともう、事業としては無敵です。さらに言えば、「どれだけ楽しく不動産が出来るか?」ということを目指しているのかもしれません。ツラくてお金を稼ぐ方法などいくらでもありますから、楽しくお金を稼ぐことが大切です。

「不動産投資」というと、ややもすると、破産しないリスクの限界ギリギリを攻めて儲けを出していくチキンレースの要素がありますが、私がやっているのは完全に別モノのビジネスだと思います。不動産をやりたい、という人にお伝えしたいです。ハイレバ光速投資法も再生専門セルフリフォームも同じ「不動産投資」とくくられてしまうのですが、全く関係性がない別物(コンビニとラーメン屋くらい違う)ですので、自分が何を目標として何をやるべきか考えてほしいです。
「リスク分散」もしくは「次のステージ」などと言って別種の物件に手を出すことを推奨する本も少なくないですが、上記の通り別種のビジネスです。非上場企業のレベルで多角化するのは経営リソースの分散を招くので悪手ですよ。既存物件を全部売るなら話は別ですが。リスク分散はあくまで自分が決めたビジネス手法の範囲内で行うべきです。


それではまた~。
 
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