取締役リーヌのDIY不動産投資

日曜大工しながら夫婦で不動産投資やっているDIY系サラリーマン大家です。 成功も失敗も、小ネタもノウハウもありのままに。


こんにちは、リーヌです。(このブログは毎週水曜定期更新です。)

  • 自宅兼本社ビル
  • 相鉄競売団地
  • 東急団地A
  • 相鉄戸建A棟←今日はこの話題
  • 相鉄戸建B棟
  • 東急団地B

 トイレの壁、ドア、と仕上がってきたので、今度は天井です。現状はこんな感じです。あらら、物置にしてるのがバレちゃいました?
天井石膏ボード_01
天井の仕上げは選択肢がそれほど多くありません。コストと施工性を考え、今回は天井用石膏ボードである「ジプトーン」を使用することになりました。どこにでも使われる天井材でありますが、特にオフィスではジプトーン一択です(「ジプトーン」って登録商標なんですけど、「ゼロックス」や「ファミコン」と同じで、もはや一般名詞化していますね)。石膏ボードの類はあまり好きではないのですが、一箱、1坪分で1000円前後。安さも魅力ですし、内装用石膏ボードのように壁紙を貼るのではなく、ジプトーンそのものが仕上げ材になるため張りっぱなしにできるのが魅力です。トイレは面積が小さいので練習にも最適です。とりあえず一箱買います。一枚だけ取り出すとこんな部品です。
天井石膏ボード_03
トイレの天井を採寸して端をカットすると同時に、丸い穴も開けておきます。この穴は電灯用です。
天井石膏ボード_04
一方で、天井側にも構造用合板の切れ端を使ってこんな風にジプトーン取付用の下地をつけておきます。全体的に妙な形状をしていますが、天井点検口を作るのでそれを避けるためにこんな形状になりました。
天井石膏ボード_02
まず片方の板を取り付けます。
天井石膏ボード_05
一人なのでこれはかなり大変です。基本的な手順は壁合板打ち込みの一人作業と同じなのですが、事前にジプトーンを床に置き、四隅に軽くコーススレッドをねじ込んで仮止めしておきます。次に、腰袋に電動ドライバーを挿したまま脚立に乗って左手でジプトーンを天井に押さえつけ、右手でドライバーを取り出して仮止めしてあったネジを打ちこんで完成です。ジプトーンは脆いので、最低限、対角線の2箇所を一度にネジ止めしないと落下してくるので本当に大変です。
 もう一方の板を取り付ける前に、電灯を埋め込みます。
天井石膏ボード_06
先に穴を開けておいてから、バネを閉じて埋め込むような作りなのかもしれませんが、うまく入らないと怖いので、分割状態で埋め込みます。
天井石膏ボード_07
多分これ、買うと1000円以上すると思うのですが、近所のリサイクルショップのジャンク箱をあさっていたら300円で売っているのを見つけたので確保しておいたものです。セリフォ賃貸に限らず、賃貸業ではリサイクルショップをうまく使うのが重要だと思います。もう一枚の板を取り付けるとこうなります。おお、天井っぽくなってきた!
天井石膏ボード_08
っていうかこれ、オフィスの天井にしか見えないですね。
 このままトイレの便器側の天井も張るのですが、天井機器が多いので天井の点検口をつけましょう。
天井点検口_01
本当にこれが必要かというとじつは微妙なところ。しつこいようですが、これも全て私の修行のためです。今のうちにできる失敗は全てやっていくことが目的です。のべ3年前から手がけているこの2つの建物は修行の物件です。
 ジプトーンを今度はこのようにカットします。右上の丸い穴は換気扇の取り付け穴です。
天井点検口_06
このトイレには上下に窓があるので換気扇も必須ではないのですが、何度も描くようにこの物件は私の修行の~(以下略)。
 こんな感じになりました。換気扇機器や点検口は次回解説しましょう。

天井点検口_07
それにしても、本当にトイレはリフォームの総合演習場ですね。天井、壁、床に加えて、上下水道は当然のこと、ドアに窓にコンセントに電灯に換気扇というように、多能工を育成するにはもってこいです。
 私のように、自分自身が多能工を目指すというのは極端なレアケースにしても、一般の大家さんであっても業者の実力を見るのに「トイレのリフォーム」例えば「和式→洋式の変換工事」などを発注して工期や出入りする職人を見てレベルを判断するのは良いかもしれません。
 トイレ工事ごときで4人も5人も出入りするようならば、明らかに職人と会社のレベルが低すぎですし、電気工事士と大工の二人だけで作業を終えるならば、おそらくその職人は多能工です。なお、電気工事まで含めて全部一人でやってしまう大工というのはさすがに見つからないでしょう。そういう器用な人は電気工事を中心にやったほうが儲かるので。
 まあ最近は「トイレの和式→洋式リフォーム専門!」という会社があり、一人ですべての工事を終えるそうです。その会社の職人は本当に何でもできるのか?と言うと、これはトイレ特化で多能工とはまた違う人たちなので、微妙なところですがね。

それではまた~。
 
読んだらランキングを↑クリックお願いします。(「戻る」でここに戻ってこられます)
(質問等はコメント欄へどうぞ)


こんにちは、リーヌです。(このブログは毎週水曜定期更新です。)

  • 自宅兼本社ビル
  • 相鉄競売団地
  • 東急団地A
  • 相鉄戸建A棟←今日はこの話題
  • 相鉄戸建B棟
  • 東急団地B

 ドア本体ができたのでドアを取り付けます。
 まずはドアのサイズに合わせてドア枠を作るのですが、高価な枠材は使いません。こんな感じで下地材をむき出しにしてから、前々回の作業で紹介した塗装工程に合わせてまとめて塗装します。
トイレドア枠_01
このような無理やりな工法を行うため、ドアを作ってサイズを確定させてから間柱を作り、壁板を張る、という手順になっています。作業そのものよりも作業順序考えるほうが頭使います。
 ついでにドアのノッチが入る穴(ストライク)を開けておきます。金具があるのですが、穴部分は自分で開けておく必要があります。
トイレドア部_22
枠ができたらドアを取り付けるのですが、まだドアに必要不可欠な部品が抜けています。そう、ドアノブです。
トイレドア部_25
トイレ用なので簡易鍵付きのものを選んで買い、施工説明書に合わせてドア部を加工します。ちなみにドアノブって値段の差が激しく、トイレ用にもかかわらず1万円するようなものが普通に売っているのですが、今回買ったのは2000円位の安いやつです。トイレ用の鍵付きドアノブって意外に種類少ないんです。
 ドアノブには取っ手だけでなく可動するノッチ(側面のカチカチ動く部品)もあるため、ドアノブを新たに取り付けるというと複雑そうな印象を受けますが、実際のところは指定サイズ深さの穴を2つ開け、側面を3mm切り取るだけです。これには添付の施工手順書で指示された通りの太さのドリル(今回は21mm)が必要です。ドアが入るような太さのドリルは持ってなかったので買いました。
トイレドア部_26
ノッチが入る場所の穴深さを間違えると貫通してしまうので、ドリルについているものさしを使って慎重に穴あけします。
トイレドア部_27
空きました。
トイレドア部_28
ノッチの座金が入るために溝を3mm切ります。工程が多いですが、ドア板本体を作れる人ならば問題ない作業です。
トイレドア部_29
ドアノブを付ける前に、先にドア本体をトイレに取り付けてしまいましょう。こんな丁番を用意します。ダイソーで一個100円で買いました。
トイレドア部_30
トリマーで丁番が入る深さの浅い穴を彫り、取り付けます。
トイレドア部_35
トリマーで掘らなくても構わないのですが、丁番の厚みを考えずにサイズギリギリでドアを設計してしまったので余裕がありません。下にダンボールを挟んで支えながらトイレのドア枠兼間柱に取り付けます。
トイレドア部_36
こうしたほうが隙間もなくなりスッキリに見えます。
トイレドア部_37
ようやくドアノブの取り付けです。最初に開けた穴はこうなっているのですが、ここまでできてしまえば取り付けには5分もかかりません。
トイレドア部_38
ポン付けです。
トイレドア部_39
さて、閉めてみましょうか。
トイレドア部_40
あれ~?ズレてる!
 設計時にはドアの上に隙間ができない計算をしていたことをすっかり忘れておりました。ドアの取付が低すぎ。ドアをつけ直すのも怖いので、穴側を拡張しましょう。
トイレドア部_41
写真撮り忘れましたがここにストライクの金具をネジ止めしてドアノブ部は完成です。

 まだまだ作業は終わりません。せっかくなのでドアクローザーを取り付けちゃいましょう。
トイレドア部_42
個人宅のトイレにドアクローザーなんて聞いたことありませんし、経済的なメリットは何もないのですが、これは単なる練習です。将来、玄関ドアを設計する事になったときに、ドアクローザの特性を掴んでいないと困るので、ここで経験しておこうという算段です。
 開封してみると意外に部品点数が少なく、主要部品は本体とアームの2つだけ。あれ?こんなので、あらゆるドアへの取り付けなんてできるのでしょうか?
トイレドア部_43
ホームセンターで売っている、一般向けの商品なので位置合わせの紙(ドアにテープで貼り付けて使う)なども付属しているのですが、どうやっても位置が合いません。結局ドア作成時の切れ端を追加工してこんな感じに取り付きました。
トイレドア部_44
ドアの設計をするときは先にクローザーも選定しておいて、それに合わせて設計しないとダメですね。勉強になりました。それにしても、トイレのドアがワンオフのオーダーメイドってどんだけ豪華仕様なんでしょう。言っときますけど賃貸物件ですからね。クローザーがあるおかげで、ドアがあるにもかかわらず、トイレ内部での作業が非常にやりやすくなりました。

それではまた~。
 
読んだらランキングを↑クリックお願いします。(「戻る」でここに戻ってこられます)
(質問等はコメント欄へどうぞ)


こんにちは、リーヌです。(このブログは毎週水曜定期更新です。)

  • 自宅兼本社ビル
  • 相鉄競売団地
  • 東急団地A
  • 相鉄戸建A棟←今日はこの話題
  • 相鉄戸建B棟
  • 東急団地B

 前回までの内容で壁の施工は完了したのですが、縦方向の部材で唯一残っているものがあります。トイレのドアです。
 ドアではなく、カーテンで仕切るという方法もあるのですが、流石に安っぽくて今の内装に合いません。そのためドアにするのですが、フラッシュドアを買うと結構するんですよね。どんなに安くても2万円。その金額を払ってもやってくるのは当然安っぽいフラッシュドアです。
 で、思いました。ドアって自作できるんじゃね?と。それも単なるフラッシュドアでは面白くありません。せっかくなのでオシャレなドアを作ってみようじゃありませんか。家具屋さんがドアのDIYのやり方をYoutubeで解説していたので、同じやり方でできそうです。その動画には「一般人がこんなの作れるわけないだろ」とか「道具買うだけお金だけでリフォーム屋さんより高くなる」とか、非難の嵐だったわけですが、私には材木加工の最低限のスキルと道具があります。単純なフラッシュドアでは得られないビンテージ感を出しましょう。
 加工に必要な時間を考えると、既成品を買ったほうが合理性があるのですが、何度も書いているようにこの物件は私の修行用の物件です。修行の意味は、今後のセリフォにおいて遭遇するであろう様々な状況をDIYでこなすことであらゆるボロ物件のDIY修繕を可能にし、格安で買った物件を格安で素敵リフォームしてライバルに勝てる(←これ重要!)物件に仕上げようというものです。
 特に最近は建築だけでなく、リフォーム費用も高騰していると聞きます。手元にある、リーマンショック後に出版された不動産投資本を開くと「相見積を撮って安く買い叩こう(要約)」と必ず書いてあるのですが、今はそんな事ももはやできないとか……。本物件の屋根も2社に断られた挙げ句、3社目の言い値で発注せざるを得ませんでしたからね。これはマンションバブルが原因というよりはもっと構造的な問題だという識者も多いようなので、そんな世の中になれば、ますますボロ物件の値段が下がります([相場価格=直接還元利回りx賃料相場-リフォーム代]なので)。
 前置きが長くなってしまいましたが、まずは材料です。高級にしようと思えばいくらでも高級にできるのですが、今回は練習なので加工もしやすいSPFを使います。1.82mの1x4材が5本、3.64mの2x4材が2本、後者の2x4材は2mと0.64mに切ってもらいました。
トイレドア部_02
もちろん、適当に買っておくのではなく、先に図面を書いておきます。トイレのドアは概ね600mmx2000mmという物が多いので、似たようなサイズになるように留意しつつ、1.82mという長さの規格を活かしたサイズで設計します。
 部材を加工していきます。45度の切り欠き。
トイレドア部_03
これは丸ノコ用の定規を使います。
トイレドア部_04
普段の加工は90度ばかりですが、たまに90度以外でも使うので丸ノコを買おうという人はセットで買いましょう。90度固定の定規もありますが、汎用性に欠けるかも。
トイレドア部_06
次に、トリマーを使い19mmの溝を彫ります。
トイレドア部_05
つまり1x4材の厚みと同じで、ここに5枚の1x4材が差し込まれます。この溝作業が結構面倒くさいです。19mmぴったりという都合の良い刃など無いので、2回に分けて掘るのですが、深さ方向に関しても一気に掘れないので、3mm位ずつ深くしていきます。結局合計で8回ほど走らせる必要があります。
トイレドア部_07
溝を掘ったら先程と同様に45度にカットしていきます。組み合わせるので形状が異なります。向きやかみ合わせが複雑なので、図面でしっかり検討してから着工しましょう。
 とりあえず並べてみます。うん、問題なさそう。
トイレドア部_08
それでは本組みしていきます。
 上下は溝で固定するのですが、左右方向はダボと呼ばれる短い木の棒を使います。ダボ用のドリルとポンチも買います。
トイレドア部_09
まずは1x4材の側面にダボ穴を開けます。
トイレドア部_10
嵌め合い側の穴をちょうどの位置に開けるために、ダボ穴用のポンチを使うのですが……。なんか入らなくない?これ。
トイレドア部_11
ダボの直径が8mmなのでダボ用ドリルは若干小さいφ7.5mmです。当然ポンチ側も7.5mmであってほしいのですが、8mmぴったりな気がする。この製品、設計がおかしいよ!
 で、考えました。穴を開ける位置が高さ方向に対して同じならばいいので、並べてから丸ノコ定規でまとめてケガけばOKじゃないですか。
トイレドア部_12
穴開け完了。
トイレドア部_13
このダボに木工用ボンドをつけながらゴムハンマーで打ち込んでいきます。
トイレドア部_17
金属ハンマー使うと割れてしまうので厳禁です。ちなみに私、ゴムハンマーは100円ショップで買ったもの使ってます。
 下から積み上げて……。
トイレドア部_18
完成しました。隅の部分は短いネジで止めています。
トイレドア部_19
おしゃれというよりは、ワイルドな感じです。どちらにしても、賃貸ではまず見られないドアになったので良しとします。
 このままでは汚れやすいので、ステインで塗装をします。木の色味を残したかったので、ホワイトを選択。もともとのSPFの色がほぼ白なので、塗っているとクリアー塗装をしているような感じです。
トイレドア部_23
なんか隙間がありませんかね。左から1本目と2本めの隙間が。今回知ったのですが、2x4材って買ってからも乾燥が進んでかなり歪みます。2x4材の名前の由来が2inchx4inchに材木を切って機械乾燥させたもの、ということですから、歪むのは当然でしょう。お店だと湿気もあるし、積み重なった応力で真っ直ぐなんですが、買って現場に運んで一ヶ月くらいおいておくと乾燥するのでしょう。薄い1x4だと特にねじれ方向に形が変わるので、ドア自体もねじれています。作業途中でねじれに気がついて組み合わせ方でニュートラルを取ろうとしたものの、すべての材が同じ方向にねじれているのでそれも不可能です。これの対処は難しいですね。2x4材でドアを作るのは今回限りにしましょう。しかし木材加工の良い練習になりました。次作るときは赤松材とベニアで中空のフラッシュドアを作り、塗装かカッティングシートで見た目を補います。
 なにはともあれ、次回はこれをトイレに取り付けていきます。
 ちなみにここまでかかった時間は塗装含めておよそ10時間。次は二回目ですし、フラッシュドアならば半分の時間で作れそうです。今後、私が内装用ドアを買うことはないでしょう。

それではまた~。
 
読んだらランキングを↑クリックお願いします。(「戻る」でここに戻ってこられます)
(質問等はコメント欄へどうぞ)

このページのトップヘ