こんにちは、リーヌです。(このブログは毎週水曜定期更新です。)

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初めての一軒まるごとリフォームだったわけですが、結局のところ工期と費用はどうだったのでしょうか?

工期:11ヶ月半(のべ稼働日数49日)
費用:130万円


<費用内訳>
屋根補修&塗装(外注)=10万円(材料は施主支給)
ユニットバス(搬入と組立は外注)=20万円
システムキッチン=17万円
資材・消耗品=52万円
工具・機材=10万円
水道光熱費=5万円
交通費・駐車場代=6万円
産廃処理(外注)=8万円
その他雑費=2万円

家を一軒維持しているので、電気水道の基本料金がじわじわ効きます。意外にかかったごみ処理代。なお、横浜市は「焼却場へ自力持ち込み」は出来ないようです。リフォーム費用130万円と言うとすごい金額ですが、内容もまた盛りだくさんです。元が「人が住めない」状態でしたからね。キッチンも風呂も腐ってたんです。


<工事内容>
・床は全面合板を貼り直し、全室フローリングに変更
・2Kから1DKに間取り変更
・在来工法の浴室を解体し、ユニットバスに変更
・キッチンをシステムキッチンに変更
・トイレの床を根田から作り直し
・洗濯機置場新設
・押し入れの全面修繕
・壁を漆喰塗りに変更
・居室と居間の鴨居を欄間っぽく作り直し
・収納棚を4箇所新設
・照明器具全交換
・漏電遮断器追加
・エアコン1台新設(遮断器と配線も新設)


いわゆるフルレノベーションというやつで、内装を「全て」作り直しています。古い部品の中で唯一残っているのは便器だけ(笑)。現行の規格のものを入れると排水の仕様が違うので、工事がとても難しくなるのと、何より古い便器を捨てるのに結構なお金がかかるので、磨いて再使用しています。(もちろん便座は変えてますが)

金額の130万円というのが高いのか安いのか分かりません。でも一般の消費者が「実家のリフォーム」だと言って同じ内容を発注したら、200万円以上の見積もりが出てくるのは確実でしょう。そもそも風呂だけで100万円コースです。詳細は昔の記事を読んでほしいのですが、キッチンの壁を壊すところから始めないといけない工事内容なのです。
一般的に大規模そうに見える間取り変更(2K→1DK)は、実はほとんどお金がかかっていません。というのも、鴨居と敷居を壊してしまえば部屋はつながりますし、間取り変更してもしなくてもフローリングは張り替えますので、間取りを変えること自体による追加工事はありません。ゴミが増えるくらい。
もっとも、部屋の抜き方次第では耐震補強が必要になったりするので、簡易耐震計算をやった上で決定します。特に2階建て以上は要注意です。一方で今回は平屋なので耐震性はほぼ無視できます。法令と基準値を見ても、平屋の場合「地震に耐えられる耐力<台風や雪に耐えられる耐力」なので家の中は空っぽでも構いません。むしろ何も考えずに「屋根は軽い方がいいから~」などと言って薄鋼板に変えてしまったりすると、家が飛ぶ(笑)。
システムキッチンについては、1間(1800mm)以下の小さめタイプは送料込みで20万円前後が相場で、システムキッチンになったからと言って工事内容は変わりません。通常のアパート用キッチン(一式7万円くらい)との商品代金の差額だけが発生します。今回選んだタカラスタンダード製はホーローパネルで2倍以上長持ちしますので、高い分の元は取れる目論見です。自分でやっていると施工業者の利益が発生せず、高級な設備を入れても単に差額だけ負担すれば良いので、簡単にハイグレード品が選べます(と言っても最安グレードのシステムキッチンですが)。
材料費はそうでもないものの、とにかく工期がかかったのが洗濯機置場の新設です。水道配管も排水管も全て新たに作らなければいけないので、とにかく大変です。戸建てなので床下のクリアランスが大きかったから良かったものの、床下がないマンションだと、排水の勾配を取るのに間取り上の制約がキツイことで有名な工事項目となります。今回良い練習になりました。

工具類がだんだん揃ってきたので、工事費における設備投資の割合が減ってきています。次はA棟のスケルトンリフォームが待っているのですが、だんだん純粋な住設費・材料費だけで仕上がるようになってきています。
1年かかったといえば時間をかけすぎのように見えなくもないですが、リフォーム2部屋目のド素人にも関わらず、49日でこれだけの内容を完了させたというのは我ながら驚きです。専念すれば2ヶ月ちょっとで工事が終わる計算です。ほんまかいな。
リフォーム費用と税金込みの総取得費用は400万円なので、例えばこの家を600万円で売れば日当4万円になりますね。その価格ならすぐ売れると思う……、売りませんけど!


syacho_01
はい、リーヌの趣味(ホビー)の家、完成~。

rine_13
ホビーって言うな、……否定はできないけど。

syacho_02
早く入居者決まるといいなー。お金という意味だけでなくて、この家がどう評価されるか知りたい。

rine_09
確かにそうだね。でもその思想って何だか不動産投資というよりアーティストみたいになってるけどね。

ボロ家をセリフォで再生するこの手法ってすごく儲るので、正直最近は収入に対する執着がなくなってきました。利益の源泉が『イールドギャップ』でも『市場』でもなく、自分の技術と労働によるものなので、儲かって当然です。
不動産の観点で見れば、「価値のない」物件をありのままの低価格で買っているだけで、このままでは利益が出ないはずですが、セリフォ再生はそこだけ取り出せば「仕事がいっぱいで忙しい総合リフォーム屋&デザイン事務所」も兼ねているようなものなので、この要素が儲かる理由です。ここが利益の源泉だと自分でも分かっているので、物件を増やそうとか、レバレッジを効かせようとかいうことには興味がありません。リフォームしない限り本質的には儲かりませんから。
その代わりに、どれだけ「はやい、うまい、やすい」のリフォームが出来る技術を自分が習得できるか、そして会社をブランド化して強いビジネスにするか、ということ注目しています。こうなるともう、事業としては無敵です。さらに言えば、「どれだけ楽しく不動産が出来るか?」ということを目指しているのかもしれません。ツラくてお金を稼ぐ方法などいくらでもありますから、楽しくお金を稼ぐことが大切です。

「不動産投資」というと、ややもすると、破産しないリスクの限界ギリギリを攻めて儲けを出していくチキンレースの要素がありますが、私がやっているのは完全に別モノのビジネスだと思います。不動産をやりたい、という人にお伝えしたいです。ハイレバ光速投資法も再生専門セルフリフォームも同じ「不動産投資」とくくられてしまうのですが、全く関係性がない別物(コンビニとラーメン屋くらい違う)ですので、自分が何を目標として何をやるべきか考えてほしいです。
「リスク分散」もしくは「次のステージ」などと言って別種の物件に手を出すことを推奨する本も少なくないですが、上記の通り別種のビジネスです。非上場企業のレベルで多角化するのは経営リソースの分散を招くので悪手ですよ。既存物件を全部売るなら話は別ですが。リスク分散はあくまで自分が決めたビジネス手法の範囲内で行うべきです。


それではまた~。
 
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