こんにちは、リーヌです。(このブログは毎週水曜定期更新です。)

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……という嘘に騙されてはいけません。昔からこの手の本が氾濫していますが、本を売るためもしくはコンサル収入を得るために、自分を実力より大きく見せる必要があるからです。本来支払った元本を意図的に抜いているだけなので、正しく計算していきましょう。
東急団地のときにも言及しましたが、「正しく」というのが実はクセ者で、DCF(ディスカウント・キャッシュ・フロー)で言えば空室期間も分母計算に入れ、なおかつ解散価値を分子に入れないといけないのですが、どんなに時間をかけてもDIYで高利回り体制を作るという戦略で進めているので、空室期間損失や売却利益は一旦無視して、入居している限りにおいての年間の総収入と総費用を総取得費用で単純に割り算した、真の実質利回りで計算させて下さい。世間で言う「実質利回り」から更に固定資産税と火災保険と委託管理費を引いたものと思って下さい。以前も書きましたが、無借金の小規模筋肉質法人なので所得税は無視できます。1DKペット可ドッグラン付きで競争力もあり、ADの相場はたかだか1ヶ月なので、ちょうど礼金や敷金と相殺されます。


物件価格:270万円(登記税や取得税全部コミコミのうえでA棟と面積割りした『真の』取得費用=簿価)
リフォーム費用:130万円(工事中の水道光熱費や設備投資全て含み)
総取得費用:270万円+130万円=400万円


賃料:6.2万円(年間74.4万円)

管理費:0.31万円(年間3.72万円)
固定資産税:2.86万円
火災保険:1.23万円

年間収支:74.4-(3.72+2.86+1.23)=66.59万円

実質利回り:66.59万円/400万円=16.64%


ということで、完全な現金ベースでの実質利回りは16.64%となります。6年で1回転ということですね。便器を再利用した以外は、ユニットバスもキッチンも内装も完全解体の後に新品で作り直しているので、10年はノーメンテ、修理しながら更に10年は使えるはずです。最後に物件価値がゼロになると仮定しても、十分に儲かります。
この物件の話の最初に書きましたが、このあたりは戸建てが行ける土地が出ると、無理やり造成してでも「サラリーマン向け新築建売住宅2980万円」が建ってしまう地域です。広い空き地に需要を無視してポコポコとアパートが建つようなリスクはありません。ここは分譲地かマンション建てたほうが何倍も儲かる土地なのです。
なんでそんなところに格安戸建てを買えたかといえば、本物件は「前面公道が長い階段」というかなり特殊な条件だからこそ実現した事例です。(駐車場が作れないので一般向けの建売住宅が企画できない)
付近に参考となる類似物件が全く存在しないので、マンション並みの強気の価格設定で募集をかけたら、やや長めの半年で決まりました。この付近は「1DK木造アパート」だと家賃は5万円以下ですが、「犬専用1DKマンション」だと家賃は8万円を超えるので、6.2万円が妥当なのかはさっぱり分かりません。2.5年で退去し、半年空室で入居率80%という、ありがちながら少々きつめ条件で見ても、8年目で回収完了です。金融商品としてみた場合の本当の手残り利回りはだいたい13%くらいになります。


ここを読んでいる人はこの計算から多くを学んでほしいのですが、表面利回り31%の物件ですら、真の利回りは13%まで落ちるということです。不動産書籍に必ず書いてある「表面利回りは嘘ばかりなので、実質利回りを見ましょう。」という事実すら、大嘘です。保守的な著者でさえ、総取得費用をそのまま年間収入で割り算していて、例えば本物件の場合(見かけ上の)実質利回りは「74.4÷400=18.6%」です。ところが満室状態で現実にどれだけ儲かったのかという実力値は16.64%で、これが理論上の最高値です。現実にはここに入居率が掛け算されます。表面利回り12%の「格安ボロ物件」なんて買おうものなら、真の利回りは殆どなくなってしまいます。儲けの定番「格安ボロ物件」ですら、こうです。
先週と似たようなオチになりましたが、言いたいことは一つ。自分のあたまで『考えて』くださいね。

それではまた~。
 
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