こんにちは、リーヌです。(このブログは毎週水曜定期更新です。)


 先週は「法人化と節税」ということで、法人を作って物件を買いたいけれど、それを銀行が許してくれない、という話でした。

 ではどうするか。アパートを買う前に、先に法人を作っておくしかありません。それにわずかであっても売上が必要です。そこで自己資金を入れるでも、自動車ローン/教育ローンでお金を工面するでもいいので、可能な限り小規模の不動産を買います。小規模にこだわるのは、与信も経験もない一軒目はどうしても悪条件になりがちなので、大きい物件を買っても不利にしかならないためです。一軒買って運営し、法人としての与信を伸ばすとともに、大家としての経験も積みます。理想は3年ですが、最低でも1年修行します。そうして初めて法人で融資を受けて中規模~大規模の物件を買うための準備が整います。

 やたら回りくどいですが、こうやって準備すると、以後の不動産経営がイージーモードになって簡単に儲けられるようになってきます。しかも先週のように年収1000万円オーバーの手取り収入になるまで税金がほとんどかかりません。

税金が減る→お金が残る→与信が増える→利回りが増え金利が減る→.お金が残る→..

というループが回ります。今の私はちょうどこのステージです。詳細は別途記事にしますが、築52年区分をオーバーローン、金利0.76%で借りることができるようになりました。耐用年数オーバー(しかも借地権)の区分所有で融資が通るなど思っていなかったのでダメ元でアタックしたら、とんでもない低金利でびっくりです。4年DIY修行して見せ金も貯めておいたかいがありました。再現性の程度はこれから数年かけて検証していくことになりますが、これが可能なら自己資金を使わず、無限にボロ物件を買い増し続けることができてしまいます。ボロ物件のメリットはその圧倒的高利回りですが、とにかく融資が出ないというデメリットもあります(というか融資が出ないから安い=利回りが高い)。ところが実績さえあれば関係ないんですね。

 ところで、リーマンショックの少し後くらいの話になりますが、大学生や20代サラリーマンが法人で2億前後の物件を月刊誌のようにどんどん買い進めて行く手法がもてはやされました。わざわざ3年も修行しなくても資産20億円など容易に実現できそうです。ところが新設法人にフルローンが通るような銀行は金利が4.5%でした。また、この銀行が使えるのは地方の広告費マシマシ地域のエレベータ付き大型RCのみです。要するに儲からない物件を金利4.5%で買わなければいけないんです。まるで人生全体をベットした壮大な罰ゲームのようですね。では彼らは今、どうなったか?なんと予想に反して、莫大な富を築きました。なぜって2010年から2018年にかけて不動産価格が値上がりしたので、たとえ賃貸経営で儲けが無くても、不動産相場上昇に乗って売却益で儲かったんですね。付け加えるならば、彼らの買い方ゆえのキャッシュフローが破綻する時期と物件の高騰時期がちょうど重なったため、「このままだと今年中に破産するけど、売ったら莫大な儲けが手元に残る」という不思議な状態となりました。売らざるを得ない時期と売るべき時期が重なったのも幸運です。でも、「不動産相場が値上がりしたから儲かった」というのであれば、わざわざ銀行通い/不動産屋通いなど面倒くさいことしなくても、証券会社で株を買えば済むことです。売却時の物件価格の値上がりに期待するならば、それはマクロ経済に投資していることと同一であり、マクロ経済に投資するならば株が最も儲けが良いです。

 つまり彼らがやっていたのは、カードローンで最大限お金を借りて、そこからさらに証券会社の信用取引で不動産関連株を限界まで買っていたことと同じです。不動産相場が上昇するという未来が見えているならば、これほど簡単でボロ儲けする投資などありません。当時、地方大型RCオーバーローンをやっていた彼らがこの未来を見越していたのだとしたら、それは本物の天才ですし、マクロ投資の天才ならばやっぱり不動産ではなく株をやるべきでしょう。そうでないならば単に丁半博打に勝っただけです。全く同じことを30年前にダイエーがやって、上記投資家とは逆に未来予測を外し、大損害で倒産寸前まで行きました。瀕死のダイエーを買収したイオングループが徹底して不動産に投資をしない会社(ほぼ全ての店舗が賃借)であったことがまた対照的です。

 横道に逸れたので話を戻しますが、とにかく投資を志したその瞬間、そして物件を買う前から計画的に法人化と自身の与信管理と自分の経験値を管理しないと不動産賃貸業はまともに利益など出ません。不動産経営とは要するにリアル「リソース管理ゲーム」なんですね。現金が尽きたら終わりのゲームなのは当然ですが、与信や経験値、さらには自分の時間も管理の対象です。お金パラメータだけを見てこのゲームを攻略することは大変困難です。

 お金のことはみんな考えますが、与信と経験値と時間軸を計画に入れている人がほとんどいません。だからいきなり地方大型RCだったり新築木造3階建てを買ってしまうんですね。考え無しで始めても、不動産相場の幸運に支えられれば確率論で儲かることもあるでしょうが、それは同様に確率論で大損します。「いつ」「どのような物件を」「どう買うか」「どう貸すか」「どう売るか」という全てのパターンをシミュレーションしてください。やってみるとわかりますが、これはある種の多項式の極大値を求める問題に帰結します。その解は個人の資産とスキルセットの背景によって多少は変わってきますが、

不動産市場が高騰しても暴落しても同様に儲かる

という答えが見つかったらその時点であなたの成功はもう決まったようなものです。怪我や死亡事故に気をつけて粛々と実行するだけで富裕層の仲間入りです。

 戦略論の話に入って長くなりそうなので、続きは次回に回します。

それではまた~。
 
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