こんにちは、リーヌです。(このブログは毎週水曜定期更新です。)


 さて、先週は戦略の重要性について主張しましたが、具体的に自分が立てた戦略が優れているかどうかを判断する方法について書いておきます。

 まず、不動産市況は予測できない(=変数である)、という前提に立ちます。さらに積極的に表現して「不動産市況は観測しない」とします。というのも不動産市況が予想できるならば、それはマクロ経済への投資であり、証券会社に行ったほうが儲かるからです。学者ではないのですから、予想しないのであれば観測も無意味です。

 「不動産の景気が良い時期と悪い時期とで行動を変える」

という事ができると信じている人も多いですが、それは不動産市況の予想と同義であり、本当にできるならばやはり不動産屋ではなく証券会社に行くべきです。普通の人にはできないと思ったほうがいいです。不動産価格の過去最高の高騰期からさらに3倍値段が上がった平成バブルと、そこから一気に1/5に下落した平成バブル崩壊を思い出してください。


 不動産市況が変数である一方で、「いつ」「どのような物件を」「どう買うか」「どう貸すか」「どう売るか」という5要素は自分で決められます。つまり定数にできます。なので一旦は定数とみなしましょう。この関数に入力値として不動産が高騰/暴落を表現する「不動産市況」というパラメータを与えます。式にするとこうなります。

[ 儲けp=f(いつ,どのような物件を,どう買うか,どう貸すか,どう売るか,不動産市況) ]

最初の5つは定数ですので、こう書き換えます。

[ 儲けp=f(不動産市況x)  ※C=いつ,どのような物件を,どう買うか,どう貸すか,どう売るか ]

定義域が1つになったのでグラフp=f(x)の曲線を2次元で表現できます。

グラフ1
実際に二次元グラフを書く必要はありませんし、私も書いていませんが、基本的な考え方はこのとおりです。


 さて、上記のグラフでは「不動産高騰期」を除いて儲けpがマイナスです。要するに不動産高騰期以外は儲からないということです。レバレッジを掛けていたら自己破産まっしぐら。バブルの頃のような大型物件の転売戦略が該当するでしょう。

グラフ2
 次、グラフを2つ書きましたが、世間一般で言うマンション投資です。下のグラフが新築ワンルーム営業、上のグラフが中古を自分で探して買うパターンです。新築ワンルームが儲からないというのがよくわかりますが、高騰期には転売できるかもしれません。それでもこのグラフを積分するとマイナスになるため、「好景気も不景気もある」という前提においては期待値がマイナスですので長期的には必ず損します。それでも絶対値は小さいのでワンルーム投資で破産する人はあまりいません。

 この2つのグラフを見るとどう見ても中古マンションが良さそうですが、中古マンションをうまく運営するのは新築ワンルームマンション投資に比較するとかなり面倒で、勉強も必要ですしなによりある程度の自己資金が要ります。自己資金がないと不景気時は高金利4.5%なのでこうなります。

グラフ3
積分値(=利益の期待値)がぴったりゼロになります。


 さて、次のグラフでは多くの時期で利益が出ますし、その金額も大きいですが、「不動産不況」時に利益がマイナスになっています。
グラフ4
景気そこそこ良ければいいですが、仮にこれから「不動産の暗黒30年」がやってきた未来を想像するとやっぱり破綻します。不景気時に利益を悪化させている原因を明らかにしてやることで、こうできるかもしれません。
グラフ5
こうするとことで
・不動産価格下落時期でも利益が出る
・不動産価格高騰時期でも利益が出る
という戦略が出来上がりますので、景気がどうなろうとも確実に利益が出ます。

 さらに、自分の人生をかけて始める不動産投資なのですから、最悪の場合でもどの程度の利益が見込めるかの最低値min(p=f(x))を計算します。

グラフ6
結局「好景気でも不景気でも確実に儲けられる最低保証金額はいくらか?」が計算できて、その最低保証金額が最も大きくなる方法を構築します。最低保証と書いたものの実際の誰かが保証してくれるわけではありませんが、最低額が仕組み上、担保されているという言い方が正確です。


 私の築古セリフォ投資はこのような思考実験を繰り返すことでたどり着きました。不動産にはいろいろなやり方がありますが「少なくとも私にとっては」このやり方が利益の最低値が最大化できます。このようにいつでも何が起こっても利益が出る状態になれば、あとは個別の物件リスクと経営リスクが残るだけ、となります。ここで先月のリスクアセスメントや保険の記事と繋がります。私がリスクと保険について研究した動機はここです。確実に儲かるという強い事業が構築できたならば次にリスク低減、事業継続計画(BCM)に着手するのは経営者として当然の仕事です。


 戦略決定により景気変動を無視し、保険の研究で固有リスクも最小限にします。先週書いた「すぐにお金持ち/10年後もお金持ち/老後もお金持ち」というキーワードをここで拡張します。
・不動産を始めるとすぐにお金持ち
・不動産を続けると10年後も確実にお金持ち
・不動産を続けると老後も確実にお金持ち

私の資産とスキルセットの背景においては、築古セリフォ賃貸を行うことでこれが実現できます。

 100%確実にお金持ちになれるのだったら、土日のうち一日くらい、頭をフル回転して設計施工に注力する価値があるというものです。もともと手で何かを作るのが好きだった私にとっては、日々日曜大工を楽しみながら、さらに確実にお金も稼げるというまさに「俺得」状態です。


 物件を増やしすぎて借金返済でてんてこ舞いになっている大家さんを除いて、戦略はまだ変えられます。「確実に」楽しみながら「確実に」儲けられる方法は必ずあるはずですので、頭を捻って考えてみると良いでしょう。

それではまた~。
 
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