こんにちは、リーヌです。(このブログは毎週水曜定期更新です。)

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 おまたせしました。リフォーム再開しましたので、このブログも再開します。早速ですけど、本物件のスペック紹介から始めます。
  • 京浜東北線マイナー駅徒歩5分(坂道!)
  • 価格:380万円
  • 31.83平米2K
  • 築51年
  • 4階建て1階
  • 借地権
  • 駐車場空有

 ついに京浜東北線に進出することができました。経験が浅いうちに「儲からないワンルーム」を避けようとすると価格の面でどうしても相鉄線や横浜線や地下鉄ブルーライン、グリーンラインなどになってしまいがちです。しかし家に近いとは言っても特定の路線や地域に偏るのはリスク分散の点でよろしくありません。それに上記の路線は需要も多いですが競合も多いので経営するのが大変です(私の部屋は独自性抜群なのであんまり関係ない?)。そこで今回は京浜東北線と京急本線に絞って探していたのですが、いい感じにビンテージ感ある物件を見つけました。
ビフォー

 本物件も例によって坂の上なのですが、今回はきちんと幅員6mの道路が通っていて、駐車場も空いています。徒歩5分なので物件から先にもずーっと住宅街が広がっており、さすがJR駅近と言うべきか、空気感が違います。近所の家にベンツとかBMWとかが並んで停まっていますし、そもそも物件の駐車場にフェラーリが停まっています(住宅費を抑えて車に全振りの人なんだろうね)。

 ちなみに今回もネットで普通に探しています。未公開物件を買うこともありますが、私が好む物件は普通にネットで売れ残っていたりしますので、未公開物件の紹介を受ける前に買ってしまうことも少なくありません。なお別途記事にしますが、400万円の融資を受けてこの物件を買っています。借地権&耐用年数オーバー&区分でオーバーローンという「融資絶対無理やろ」なスペックですが、このブログの記事をいくつか抜き出して「DIYでリフォームして満室です」って言ったら通っちゃいました。上級セリファーでもない限り再現性はないと思います。

 立地的には東急団地Aに勝るとも劣らないこの物件ですが、こちらは広さが30平米を超えており、単身物件特有のこぢんまり感がありません。なにより私の大好きな2Kの間取りです。2Kの何が良いって、キッチンと居間の間仕切りをぶち抜けば簡単に人気の1DK/1LDKになっちゃうところです。これが最初から1DKだとリフォーム済みということで物件価格が100万円くらい上がってしまうので、あくまで古い2Kのままというのがポイント。

 普通なら500万円を超えてもおかしくない立地ですが、借地権ということで安くなっているのでしょう。以前セミナーで話しましたが、実運用上、100%所有権よりも借地権のほうがむしろ強い(所有権と違って滞納しても差し押さえには裁判が必要)ので、借地権であることのデメリットは何一つ有りません。土地の固定資産税と比較して、借地料負担がどれだけ高いか、が利回りに影響を与えるだけです。本物件の場合、具体的には年間3.5万円ほど、所有権に比較して借地である旨のコスト増がありますが、価格の安さから考慮すると借地権が不当に安く評価されていると言わざるを得ません。借地権物件は本当におすすめです。しかも土地が狭いほどお得度が上がります。


 さて、具体的なリフォーム計画として、大物は以下の項目を予定しています。
  • キッチンの間仕切りをぶち抜いて2K→1DKに間取り変更
  • 畳からフローリングへ変更
  • バランス釜から給湯器への変更
  • やたら広い風呂を狭くして、空いたスペースに室内洗濯機置場を作る

 上記に加えて、要所要所でのデザイナーズリフォームを加えていきます。

 3月に間に合わせたいところですが、学生や新社会人向けの物件ではないので、高家賃と長期入居を目指していつもの戦略を取ることにします。


 まあ何はともあれ、現状の解体と片付けをしないと始まりませんね。

それではまた~。
 
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