黄金大吉の「金なくて何でこの世が浮世かな」

がん・競馬・株にまつわる話を中心とした元気を発信するブログです。2015年12月大腸がん手術、16年11月肝臓13か所に転移・手術。現在、再発し4箇所にがん、リンパ節にも転移。レベル4進行がん。「新大腸がん闘病記」、土日は「一攫千金予想と最終レース」、日曜日Gレースは「たまに当たる万馬券競馬新聞」を配信中。

工務店経営

『報道特注(右)』集客が一番難しい 工務店情報も発信(no1)

AVはタイトルが面白い。 「風の谷でナニシタ」、「濡れる大捜査線 」、古いところでは「前戯なき戦い」。
 たまにTUTAYA成人コーナーに調査に行きます。ここ5年は行っていません、面白いタイトルがないからです。知人のAVマニアによるとネット上でAVを観るのが主流になっているので、昔ほどタイトルは重要ではなくなったそうです。ネットだと映像の一部を事前確認ができますから。 

 夕方YouTubeを検索していたら『報道特注(右)』。このタイトルは上手い、感心しました。30分ほど番組も見ました、面白い内容でした。上手いタイトルをつけるプロデューサーは番組作りも上手いようです。

 仕事で何が難しいか、大吉独自判断では集客です。お客さんを集めれば契約できる営業マンはたくさんいます。ある程度の営業レベルさえあれば、極端な話、挨拶ができる程度で契約できる場合もあります。集まったお客さんは、契約するつもりで来ているのですから。大吉は営業マンはたいして評価しません。

 お客さんを集める、源泉は研究開発です。他社と圧倒的競争力のある商品を開発すれば、事務連絡で商品は売れます。圧倒的競争力、やはりライバルの50%以上の性能、あるいは価格競争力です。世界のトップメーカーは売上対比10%の研究開発費を使っています。 

  大吉の友人で太陽光発電基地をLLP(組合形式)で販売し大儲けした社長がいます。地主には土地面積に応じて売電分配金、資金は投資家(組合員)。配当利回りは10%以上。作る側は先に投資家から資金調達できるので資金繰りも考える必要はありません。もちろん値切られることも。ライバルがすぐ現れると考えていましたが、少し仕組みが複雑だったのがよかったのか皆無。これも研究開発です。

 大吉は営業マンはたいして評価しませんが、クレーム解決する営業マンは大評価します。どんなに優れた商品、サービスでもクレームが必ず起こるからです。クレーム解決能力のある営業マンは、契約をゴールとは考えていません、過程と考えています。

   営業は確率でカバーできますが、クレームは下手をするとビジネスモデル全否定になる場合もあります。
社内クレームもあります。ヤマト運輸、残業時問題は事業継続が問われる問題でした。

 先週博多で工務店向けセミナーを開催しました。集客はFax Dmのみ。20社目標、で参加20社。驚いたことに内3社は都道府県注文住宅NO1の工務店、しかも代表者。このメンバーは住宅専門誌TACTでも不可能です。

 なぜ参加したか、都道府県No1社長と26日にお会いし話をききました。住宅業界は情報戦、情報が命と考えている。FaxDmのタイトルが目を引いた、内容に説得力があったということでした。

 もう少し、工務店業界でやれそうです。週休5日、趣味で働いていましたが、週休3日にしてもいいと考えるようになりました。






「スイス銀行」から電話があった 太陽光発電システム施工展II

 太陽光発電システム施工展。午後、展示場内をウロウロしていると8人の知人社長に会った。やはり関西の社長は面白い。

「今日、火事で新幹線2時間半も遅れたんですわ 指定席やったので朝から儲かりました」と兵庫県の社長。その社長、大吉前職のFCに入会希望、当時売上2億で5000万の債務超過。いくらなんでも債務超過の会社を入会させることは出来ません。が、よくよく聞くと個人として2000万近い賃貸収入もあり経営状態には目をつぶり資産状態で入会を承認した会社。大吉が会社を辞めると前後して辞めたようです。

「やめてから3年で債務超過から無借金経営になりました」と。FCで教えられた逆をすると儲かるようになったと。詳しく聞くと30坪1500〜1600万の家を、ほとんど図面変更なしで販売しているようです。社員9人、内営業3人で40棟販売。

「セミナー講師ならしまっせ」、5000万の借金から3年で無借金経営にした話の講師ならやったげると。その社長、人前で話すのが好きなのです。大吉は断りました。その程度の話はよくある話でみんな驚かない。やはり借金は2億はないと、一時自殺未遂くらいはしていないと・・・と面白く話しました。

「スイス銀行から電話があったよ」。去年自分の会社を18億で上場会社に売却した社長。もちろん日経新聞に記事として小さく掲載、当然買収した会社のIRにも。翌日スイス銀行から「メリットのある提案をしたいので一度お会いしたい」と電話がかかってきたそうです。

さすがスイス銀行資産運用担当、新聞の見方が違います。その視点で新聞を見ると毎日完全に特定される富裕層は3人はいます。時期によれば10人を超えます。

 上場会社に自社を売却すると、同業種の会社設立は5年間は禁止という契約になっているそうです。また退職金として3億円別に払ってもらったそうです。その社長に風力発電のことをどう思うか聞くと「もう調べた、ローン担当を紹介してあげる」。さすがにやることが早い、驚きました。

風力発電 リスクのない投資はない 太陽光発電システム施工展

友人のコンサルタントが大手商社と組んで風力発電販売を開始。さすがにコンサルだけあり最初にやったのが信販と提携。ローンが組めない商品は売れません。まして投資物件、頭金を払って買う奴は天文学的なバカです。レバレッジ100%がベスト選択。「100%ローンも組めるのか」と聞くと、当たり前の事を聞くな、俺がやっているんだと。銀行か信販を紹介してくれるそうです。

大吉所有、瀬戸内海沿岸の段々畑でのシュミレーション。売電価格は1kw当たり55円、発電補償以外は全て保険でカバー可能。15年ローンを組んだ場合100万程残る計算。今日、太陽光発電システム施工展で担当者に説明してもらいました。確か風力発電の機械は工事費込みで3500万程度でした。

 死はみんなに平等ですが、大吉の場合は3ヶ月以内もありうる点が異なるところ。当然、普通の人とは人生観が大きく異なります。今日と同じ明日がくるとは思っていませんし、ローンは全く恐れる理由がありません。

ほとんどの人は知りませんが、銀行、信販、サラ金からお金を借りると自動的に生命保険に入っています。確か、サラ金の場合は月100円の掛金。債権者はリスクカバーしているのです。ローンは投資物件収益で払えるし、死んだ場合は保険金で相殺されます。だれにも迷惑はかけません。もう大吉の場合、貯蓄する必要はありません。余分なお金は、毎月使うだけです。
★例外 住宅ローンは多額、長期のため本人の契約が必要。

 もう少し調べてよかったらやってもいいと考えています。太陽光発電は最初は全くローンが付きませんでした。大吉も仕方なくLLP、組合方式でわずかな売電収入を得ています。最もローンが通るかどうかわかりませんが、それは銀行が考えることです。頭金がローン承認の条件なら10%程度なら払います。


友人のコンサルタントによると15%程度の表面利回りになるそうです。賃貸と比べたら圧倒的に有利です。空室の心配0、さらに住宅設備修理の必要がありません。賃貸物件を持っている人なら、設備機器の修理が多いのに驚きます。
 
風力発電、最大のリスクは風が吹かないことですが、必ず平均化されるはずです。 ハード面のリスクは落雷による破損だそうです。これは100%保険対応で心配することはありません。 リスクのない投資はありません。が、大吉の5年間生存率よりは低いはずです。













マイホームは消費財 工務店の1/2は潰れる

 「マイホームはただで建てた」という人が30年前にはたくさんいました。仕組みは簡単です。建築に必要な土地の倍、土地を買うだけです。10年もすれば地価が倍になっているから余った土地を売れば、土地・建物はただになるというわけです。金儲けの神様といわれた邱 永漢が著書で提唱。

大吉が最初に勤めた会社の上司は10年どころか5年でタダになったと言っていました。99%の人はいいことを聞いても「そういう考えもあるのか」程度ですが1%の人は実践します。みんなが実践したら競争の激しい社会になりますが、大丈夫ですほとんどの人はいつも傍観者ですから。 今でも同じようなことはたくさんあると思います。
日経


 先週号日経ビジネス「家の寿命は20年」、家は資産ではなく消費財ということが詳細に書かれています。
家を「消費財」に変えた三位一体構造として
〇国      新築に偏った景気対策を乱発
 ➡新築なら消費税と固定資産税を二重取りできる

〇金融機関  売却してもローンが残る形でしかお金を貸さない

 ➡中古建物の価値を評価すれば、融資が焦げ付く

〇業者     リノベーション・リフォーム事業に消極的
 ➡中古取引が増えれば、利ざやが大きい新築が売れなくなる
  
逆にドイツでは家は資産として維持されている
ドイツの住宅資産化計画 
1.住宅エリアを厳格に規定 世帯数と住宅数がほぼ同数に調整

2.中古住宅の改修に多額の補助金 新築に補助金なし
 
3.省エネ効果を点数化 不動産広告に記載を義務化

 20年で家の資産価値0円の日本がいいか、中古住宅の価値が高いドイツがいいか
 平均25年で建替える日本がいいか 100年以上住むドイツがいいか
 新築に多額の補助金がある日本がいいか 中古住宅の改修に多額の補助金があるドイツがいいか

住宅ローンのある人は安い居酒屋チェーンでしか飲みません 景気停滞の元凶になっています。
中古住宅の資産価値が高ければ高額のリバースモーゲッジ(自宅を担保にした年金制度)が組めます。

 ドイツの欠点もあります。2000年から現在の住宅資産化計画を始め、住宅業界の雇用人数は1/2になったそうです。

 「実質3000万の所得がある工務店社長は珍しくない、8%以上」というと建築業界以外の人は驚きます。たいして仕事をしない奥さん、おじいさんに高額の給与を払っている、展示場を個人所有にし会社に貸しているようにしている等の操作です。羨ましがっている皆さん、日本の住宅政策はドイツに向かっているようです。あと数年で工務店の1/2は倒産、「ざまあみろ」と言える日は近いようです。




 

スピード違反 再起する社長の交通違反対応

 5年ぶりにスピード違反。今朝いつもの県道をいつもの速度で走行中、対向車の点滅があり「取り締まりか」と考えていたら、90秒後に現実になりました。20Kオーバー、15000円の罰金。大吉は記憶にあるだけで6回のスピード違反を経験。今日の若い警察官、反則切符記入速度の速さに驚きました。しかもきれいな文字を書きます。普通の警察官の3倍速、しかもきれいな文字、習字をしていたのかと聞くと照れながら「何もしていません、3年やっていますが褒められたのは初めてです」。きれいな文字を高速で書くのを15000円で見せてもらったと諦めました。お金を使うには理由が必要です。

 リーマンショック後。取引先のゼネコン倒産により8000万ほど不渡り。来週は倒産になるという茨木の工務店社長から相談を受けました。他の人に相談すると破産、民事再生を薦められているそうです。本人希望は自主再建。大吉は破産も民事再生も弁護士が儲かるだけ。債権者を集め、事情を話し「5、10年で返す」といえば何とかなると答えました。ただし社長に人望がない無理、「たぶん社長は人望がないから無理だと思う」(笑)ともつけ加えました。当分希望のない会社になるので、社員の大量退職が考えられます。お金は何とかなっても返済の源泉となる人材不在では、第二の倒産になるからです。その社長、選択は自主再建。


 1年後、その社長に電話していたら突然切れました。30分後その社長から電話がありました。運転中の携帯電話使用で警察に捕まっていたそうです。「それは悪かったです」と大吉がいうと「怒ってくれるのは警察だけだ」、「もし事故にあうと借金が返せなくなる」、「おまわりさんには感謝だ」。考え方が違います。その会社は今は借金は完済、以前より良くなっているそうです。途中資金繰りで資材仕入れができなかった時には、なんと社員が貸してくれたそうです。人望は現金より価値があるようです。三井住友建設にも見習ってほしいものです。

 


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