2008年02月10日 17:00 [Edit]
マンションが危ない! - 週刊ダイヤモンド2008.02.16
というわけで、「404 Blog Not Found:ダイアモンド社の雑誌、売ります。」で宣言したとおり、週刊ダイヤモンドの最新号が送られて来たので早速論評。
いやあ、いきなり得意なやつが来たなあ(笑)。
なにせ特集が「マンションが危ない!」。別にゴッドマンに来襲されるのではなくて(笑)、普通のマンション特集である。こちとら前のマンションで二期理事をやって、今のマンション第三期連続で理事長やって今も理事。取材してもらいたかったぐらいだ。
その特集の最初が「修繕・管理篇」。しかも模範事例に上がっている所沢スカイライズタワーは31階建て、十個数300個ということで当マンションとかなり近い。ただし竣工が1991年なので、本誌で紹介された事例は当マンションの未来ということになる。
で、ざっと見た限りの感想であるが、管理費の無駄を削減して修繕積立金にまわすという大まかなスキームは同じであるが、当マンションでは本誌の事例以上にきちんとやっていると言っていいと思う。
本誌の事例では「2000万円の管理費削減、その分修繕積立金へ移管」だったのだが、当マンションではほぼ同額の管理費を削減してそれをほぼそのまま住民に還元した上で、管理費の剰余金3,000万円以上を修繕積立金に振り替えている。その結果、第四期終了の時点で修繕積立金は3億円を超える見通しとなっている。
その上さらに管理費口に5,000万円剰余金があり、この範囲であれば総会の議決を待たずに、理事の決裁で工事を行える。小規模な修繕であれば修繕積立金に手をつけずに取りかかることが出来るのだ。こまめに手入れをすれば大規模修繕の規模も費用も抑えられる。
さらに長期修繕計画自体も、五年ごとにコンサルタントを入れて見直すように手配しており、そのための予算もきちんと計上してある。実際マンション販売会社が立てる長期修繕計画というのは、五年ごとに積立金を増して帳尻を合わせるようになっているのだが、これを鵜呑みにしてはならない。
もっとも、当マンションはまだ4期目に入ったばかりの若いマンションなので、大規模修繕はまだ未経験。単純な比較は無理がある。本誌には阪神大震災で「地獄を見た」事例も取り上げられている。油断は禁物である。こればかりはその時が着てみないとわからないが、当マンションは共用部の火災保険にも地震特約もつけている。金銭面で現在打てる布石はほぼ打ったという自負は元理事長としてある。だから安心して理事長を退任することができたとも言える。
あと、管理会社のランキングが乗っているのだが、これの点数配分には一言言いたい。はっきり言って受託管理組合解約率の得点配分が低すぎる。100点満点の25点なのだが、これは50点が妥当である。管理会社を取り替えるというのは、理事会にとっては離婚と同じぐらい勇気のいることで、減点法で管理会社を採点するのであれば圧倒的に一番重要な指標であると言い切ってよい。前に住んでいたマンションでは4年目に管理会社を変えたのだが、その会社よりも当マンションの現行の管理会社の方がランクが下だというのは納得しがたい。もっとも現行の管理会社も、第一期はgdgdで、「眠たい仕事してるとクビだぞゴルァ」とやった結果今があるのだが。
という具合に管理組合のベテラン理事から見てつっこみどころも結構あるのだが、総じて使える特集であったと思う。傾向と対策が事例を交えてまとめられているので、1年目の理事は是非一読して欲しい。管理会社の人、次の理事会の時に手みやげに持っていくと喜ばれるかも知れませんよ。
Dan the ex-Chairperson Thereof
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Livedoorクリップ十個数 → 住戸数
マンションに対して均等に起きるものではありません。
住民間の心情を分断します。
具体的に言えば、弾くんの部屋だけが、壁からの雨水の浸入が起きるようになったりすると、
外壁が共有部分だとしても、そこだけの工事のために、
全体的に工事するというわけにいかなかったりします。
それから、一番おこるのは、最上階の雨漏りも残酷ですね。
もうひとつ長期保有していると、債権不良の部屋がいくつかでてきます。
所有者と住んでいる人が違ったり、空家のまま不良とか。
あとは、工事費用が高騰してしまうこと。
あるいは、工事できる業者が減ってしまうこと。
あるいは信頼できる工事業者の減少でもいいでしょう。
酷い場合は、中間期に補修して、経年して、別の業者にしたら、
中間期に手抜きとか。
これを言えるかどうかなんだよなぁ。
> その時が着てみないとわからない
理由は単純明快、週刊ダイアモンドはつまらない雑誌だから
中身は広告のくせに記事を偽装しているんだって。
そうなのか？
日本のブログの質を上げることはできんよ。
「紹介」というか「人気ブログの販売員化」プロジェクトでしかないのか見ているので。
弾氏とダイヤモンド社のどっちについても。
管理会社へのアンケートだけで、実態が反映できるわけがない。
たとえば、「フロント１人当たり平均担当組合数」などは、
はっきりいって、何ら裏づけがなく「うそ」が多い。
上位の管理会社で「７組合以下」と回答しているが、「２０組合前後」を担当しているところもある。
受託管理組合解約率も、まったく、出鱈目の回等を、そのまま掲載している。
意欲は買うが、中身は信用してはいけない。
タイトルを「大手管理会社顧客満足度ランキング」を
「大手管理会社自己ＰＲ度ランキング」にしたほうが良かった。
