2016年11月21日

Q:建物賃貸借契約の特約で、有効と解されているものとはどういうものか教えて下さい。


こんにちは、晴信です!!

A:借地借家法上で有効とされた特約で、学説上も異論のないものをあげると、…詑濕敲件の使用方法・使用目的を制限するもの、¬誼任療沼漾δ村攜⊂渡を禁止するもの、B濕爾量誼覗改築・構造変更、無断模様替えを禁止するもの、て居者が契約終了時に造作買取請求権を有しない旨のもの、ス舁的な範囲内の更新料支払いのもの、Υ間を10年とする賃貸借契約において、3年以内に入居者が解約した場合には敷金を返還しない旨のもの、Р板造鮖拱Г錣覆い箸に催告なしに解除する旨のものや滞納家賃が3ヶ月以上に達したときは催告なしで解除する旨のもの、などがあげられます。
 前回、無効な特約について説明しましたが、法的に無効だからといって契約書に一切記載してはいけないかといえば、そうではありません。無効というのは、いざとなったときに、その民事上の効力が認められていないというだけであって、無効とされる特約であっても、契約を誠実に守らない、いい加減な入居者の発生を事実上抑制できる効果を生じるものについては、契約書に掲載しておくことは、家主にとっては意味があります。


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2016年10月31日

Q:建物賃貸借契約の特約で、無効と解されているものとはどういうものか教えて下さい。(その2)


こんにちは、晴信です!!

A:民法の一般条項(第90条の公序良俗、第1条第2項の信義則など)によるものとして、〃戚鷭了後に貸室内に残置している動産その他の物品は、入居者がその所有権の放棄をしたものとみなし、家主において任意に処分できる旨の特約、家主に連絡なく一定期間以上建物に不在となったときは、貸室内の物品の所有権を入居者は放棄したものとみなし、家主が自由に搬出することを妨げない旨の特約、2板造鯊敘爾靴疹豺隋一定の予告期間をおいて貸室の鍵を取替えることができる旨の特約、づ刑卉亙僂修梁症垈銚力によって賃貸建物が滅失し、賃貸借が終了する場合は、敷金を返還しない旨の特約、のうち 銑の特約は、しばしば存在し、そのような規定があること自体は、違法とか不法ということではありません。しかし、その旨の条文が契約書にあり、入居者がそのことに了解しているからといって、条文通りのことを実際に行ってはなりません。民法の大原則に「自力救済の禁止」というものがあり、たとえ権利のある者でも、正式な法的な法的手続きを経ないで、実力で自分の権利の実現を図ることは許されないという建前があります。「家賃の滞納があったときは、家主が鍵を取替えることができる」という条項をみかけますが、これを現実に行った場合は、民法上の不法行為が成立し、多くは精神的損害の賠償責任が生ずることとなります。

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2016年10月17日

Q:建物賃貸借契約の特約で、無効と解されているものとはどういうものか教えて下さい。(その1)


こんにちは、晴信です!!

A:契約の解除原因に関する特約のうち一定のものとして、‘居者が差押えを受け、または破産の申立を受けたときは直ちに契約を解除できる旨の特約、入居者が競売の申立を受けたときは契約を解除できる旨の特約。
更新拒絶や解約申入れの制限に反する特約として、_伴腓陵弋瓩あればいつでも即時に明渡す旨の特約、家主からの解約申入れ期間を短縮する旨の特約、7戚鶸間の満了と同時に賃貸借契約が当然に終了する旨の特約、げ伴腓らの更新拒絶に正当事由は不要である旨の特約。
 賃借権の対抗力を排除する特約として、…詑濕擺間内に建物が競売されて所有権が他人に帰属した場合は、契約が終了する旨の特約、建物の所有権が移転しても当初の当事者間にのみ存続する旨の特約。
 民法の一般条項(第90条の公序良俗、第1条第2項の信義則など)によるものについては、次回説明します。


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2016年10月03日

Q:建物賃貸借契約の成立とはどういうことか教えて下さい。


こんにちは、晴信です!!

A:賃貸借契約は、当事者の一方(家主)が相手方(入居者)に、ある物の使用収益をさせることを約束し、相手方がこれに対し対価(家賃)を支払うことを約束することによって成立する契約です。謂わば、入居者と家主の間で「貸して下さい」「貸しましょう」という合意・口約束だけで成立し、民法の理論上は契約書の作成を必要としません。しかしながら、「定期借家契約」は、書面の作成が契約成立の要件となっています。
 従って、普通の建物賃貸借契約では、契約書の作成は、その証拠にすぎないと言われますが、理論的にはそうであっても、不動産の賃貸借では、建物賃貸借契約書を作成することが一般的です。特に、事業用の建物賃貸借契約では、詳細に特約事項を定めるため、当事者の合意内容を明確にするためには、建物賃貸借契約書は必須となります。


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2016年09月20日

Q:不動産業での重要事項の説明について、教えて下さい。(その3)


こんにちは、晴信です!!

A:宅建業法は、一定の重要な事項について、宅建業法第47条第1項で「故意に事実を告げず、または不実のことを告げる行為」を業務に関する禁止事項として、掲げています。
この一定の重要な事項とは、第35条に掲げる 崢名錣亮莪における重要事項」・◆峩‖所等に関する説明事項」、第37条に掲げる「契約締結時の交付書面の記載事項」、  銑に掲げるもののほか、宅地もしくは建物の所在・規模・形質・現在もしくは将来の利用の制限・環境・交通等の利便・代金・借賃等の対価の額もしくは支払い方法その他の取引条件または当該宅地建物取引業者もしくは取引の関係者の資力もしくは信用に関する事項であって、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの、と明示しています。
 この規定からすると、‖仂欸物に騒音・臭気等の影響を与える施設や建物等の存在、⇔拈榁呂法対象建物の日照・通風・眺望に影響を及ぼす建築計画の存在、B仂欸物の敷地の土壌汚染の存在、て居を予定している部屋で、前入居者が自殺している、ヂ仂欸物で殺人またはこれに準ずる犯罪が行われた、というような事実は、仲介業者がこれを知っている以上は告知義務が発生します。また、買主や入居予定者から調査を請求された事項については、調べうる限りの調査が必要となります。但し、知らなかった場合は告知義務とはなりませんが、仲介業者の善管注意義務の問題として判断されることとなります。


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2016年09月05日

Q:不動産業での重要事項の説明について、教えて下さい。(その2)


こんにちは、晴信です!!

A:前回、宅建業法第35条重要事項説明のうち、対象物件に関する事項を説明しましたが、もう一つの取引条件に関する事項について説明します。
 取引条件に関する事項については、「家賃等以外に授受される金銭の額及び授受の目的」、「契約の解除に関する事項」、「損害賠償額の予定または違約金に関する事項」、「支払金または預り金を受領する場合には、保全措置の有無及び概要」、「その他省令で定める事項」があげられます。具体的には、「土砂災害警戒区域にあるときには、その旨」、「台所、浴室、便所等の設備の整備状況」、「契約期間、契約の更新に関する事項」、「定期借家権、終身建物賃貸借契約を設定しようとするときは、その旨」、「用途その他の利用の制限に関する事項」、「契約終了時の金銭の精算に関する事項」、「管理の委託先」となります。


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2016年08月22日

Q:不動産業での重要事項の説明について、教えて下さい。


こんにちは、晴信です!!

A:ひとつは、宅地建物取引業法第35条に基づく重要事項説明があります。宅建業者は、賃貸物件の仲介業務を行う際に、入居予定者に対して、契約を交わす前までに重要事項説明を行う義務があります。それを行うのが宅地建物取引士で、宅地建物取引士証を提示した上で説明を行わないと、宅建業法上の説明義務を果たしたことにはなりません。また、建物賃貸借の仲介時に説明すべき事項は、対象物件に関する事項として、「登記された権利の種類・内容」、「法令に基づく制限で契約内容の別に応じて定めるもので、新住宅市街地開発法・新都市基盤整備法・流通業務市街地の整備に関する法律・農地法」、「飲用水・電気及びガスの供給施設、排水施設の整備状況」、「未完成物件の場合の工事完了時における形状・構造その他省令で定める事項」、「マンションの場合の専有部分の用途等の制限に関する規約の定め・管理の委託先」があげられます。取引条件に関する事項については、次回説明します。

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2016年08月01日

Q:不動産業での個人情報の保護について、教えて下さい。(その5)


こんにちは、晴信です!!

A:個人情報の保護の関係に、プライバシー権というものもあります。そもそもプライバシーという概念は、法律の明文上のものではなく、明確な定義はありませんが、以前は「私生活にわたる事柄をみだりに公開されない権利」とか「ひとりにしておいてもらう権利」などと言われてきました。最近では「自己に関する情報を自らコントロールする権利」と呼ばれ、「秘密」より対象が広いものです。
 このプライバシー権を侵害した場合は、民法上の不法行為に基づく損害賠償責任が発生することがあります。不動産業者のお客様の職業・勤務先・職場の地位・学歴・出身地などは、「秘密」に当たらなくても、特に必要もないのに公開・開示すると、プライバシー権を侵害することにもなり、十分な配慮が必要となります。


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2016年07月19日

Q:不動産業での個人情報の保護について、教えて下さい。(その4)


こんにちは、晴信です!!

A:「秘密」が、具体的にはどのようなものかは、事案との関係で個別に判断しなければなりませんが、〜芦・犯罪歴、⊆隻臓精神的障害・肉体的障害、Nズ歴・家庭内の事情、ぜ入・財産状況・資産、ソ仗函身の上関係、思想・政治的所属・政治的信条、Ыゞ・宗教団体所属、╂験菠欷遒修梁召亮匆駟歉禝詆奸△覆匹了項は、「秘密」に当たると考えて業務を進められるものです。
 もっとも、以上の事項でも、本人が取引の相手方に言うことを承諾したときは、それは「秘密」に当たらなくなります。
 更に、守秘義務は「正当な理由」があるときには負いません。その「正当なる理由」とは、〆枷修両攷佑箸靴鴇攜世垢訃豺隋↓∪婆浬陲猟敢困鵬鹽する場合、K[Ь紊竜遡海箸靴篤呂噂个訃豺隋↓ぜ莪の相手方の利益保護のため、やむを得ない場合、などがあげられます。例えば、賃貸住宅の入居募集の際に、当該物件の室内で、前入居者が自殺を図って死亡したというような場合に、仲介業者はそれを知っている限り告知義務が優先されます。


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2016年07月04日

Q:不動産業での個人情報の保護について、教えて下さい。(その3)


こんにちは、晴信です!!

A:宅建業者は、その業務上、依頼者や取引関係者の秘密を知得る立場にあります。そこで、宅建業法では、宅建業者と従業員に対して、‖襍業者は、正当な理由がある場合でなければ、その業務上取扱ったことについて知得た秘密を他に漏らしてはならない。宅建業を営まなくなった後であっても、また同様とする(宅建業法第45条 守秘義務)、宅建業者の使用人その他の従業者は、正当な理由がある場合でなければ、宅建業の業務を補助したことについて知得た秘密を他に漏らしてはならない。宅建業者の使用人その他の従業者でなくなった後であっても、また同様とする(宅建業法第75条の2 秘密保持義務)の2つの義務を課しています。
 ここでいう「秘密」とは、「特定の小範囲にしか知られていない事実であって、これを他人に知られないことが本人の利益と認められるもの」をいい、それは、本人が主観的に秘密とすることを望んでいるだけでは足りず、客観的にみて、本人の秘密として保護に値するものであることが必要というのが通説的な考え方です。


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