2017年01月18日

後見監督人が4800件

家裁が後見監督人を選任するケース、
2015年には全国で4800件に及んだそうです。

背景にあるのは、後見人による着服などの不正。

15年には、521件の不正で被害総額が約30億円・・・_| ̄|○
大半が親族後見人によるものだそうですが、ねぇ?

監督人は、就任当初は月1回、通帳などをチェックするんだって。

ま、これくらいやらないとね・・・(^^;


【成年後見の不正、見張り人急増 家裁の選任が最多4800件】

 認知症で判断力が低下した高齢者の財産などを管理する成年後見人の不正を監視する「後見監督人」の選任件数が急増している。全国の家裁が2015年に選任したのは過去最多の約4800件。後見人となる親族らが財産を着服するなどの不正が横行し、家裁が職権で選ぶケースが増えているためだ。専門家は「監督人だけに頼らず、地域全体での後見人のサポートが必要」と話す。

 「通常は年に3、4回、就任当初は月1回、通帳などをチェックする。監督人がつくことで後見人の不正を予防できる」。司法書士で成年後見監督人を務める「成年後見センター・リーガルサポート東京支部」の福島秀郎専務副支部長は強調する。

 後見人に財産目録、収支状況、出納記録の書き方を指導するほか、不動産売却などの財産管理の相談にも応じる。「監督というより相談役として頼ってもらっている」と話す。

 最高裁の統計によると、後見人の業務をチェックし不正を未然に防ぐ監督人が15年に選任されたのは過去最多の4882件。05年は282件にすぎず右肩上がりで増え続けている。

 かつては本人や後見人からの求めに応じて選ぶことが多かったが、最近は後見される人の財産が多額だったり、財産を巡って親族間で争いがあったりする場合などに家裁が職権で選任するケースが大半を占める。

 背景にあるのは、後見人による財産の着服などの不正の横行だ。最高裁によると、15年に報告された後見制度を巡る不正は521件で被害総額は約30億円。大半が親族後見人によるものだが、弁護士、司法書士など専門職後見人による不正も頻発する。

 都内の元弁護士は、後見人として管理していた高齢女性の預金口座から約1300万円を引き出して着服したとして業務上横領罪で起訴された。15年の不正のうち37件(被害総額約1億1千万円)が専門職によるものだった。

 一方、後見人側が監督人への報酬費用の負担に不満を抱いたり、「不正を疑われている」として監督人とトラブルになったりしたケースも少なくないという。

 日本成年後見法学会理事長の新井誠・中央大教授(民法)は「高齢化に伴い後見される人の増加がより見込まれ、不正防止のために監督人を選ぶのは人材的にも限界があり、根本的解決にはならない」と指摘する。

 昨年5月、成年後見制度の一層の活用を目指した成年後見制度利用促進法が施行。内閣府を司令塔に基本計画を策定し、3年以内をめどに具体策を講じることが定められた。新井教授は「監督人だけに頼らない地域のネットワークで後見人を支援する仕組みづくりが求められており、法的なアドバイスをするなど、同法を生かし地域全体で不正を防止するよう見守ることが重要だ」としている。

 ▼成年後見制度 認知症や知的障害などで判断能力が十分にない場合に親族や弁護士、司法書士らが後見人として本人に代わって財産管理や契約などを行う制度。後見人は家裁が本人や家族などの申し立てを受けて選任される。財産を適切に管理しているか、定期的に家裁に報告する義務を負う。2015年の申し立ては約3万4千件で、親族が選ばれたのが約30%、弁護士など第三者は約70%だった。
(1月18日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年01月16日

「京都市の総合的な空き家対策」

金曜日、京都府不動産コンサルティング協会のフォーラムに参加してきました。

大テーマは、「空き家問題とコンサルティング」。
6コマのセミナーで、空き家の利活用事例や予防策などを発信なさいました。

コマの一つが、京都市のまち再生・創造推進室による
「京都市の総合的な空き家対策」。

京都市の本気度合いがヒシヒシと伝わってきました。

京都市の空き家率は14.0%。
これは全国平均13.5%を上回る数字。意外でしょ?

市内に約48,000軒ある京町家のうち、約5,000軒が空き家なんだって。

原因の一つは、道が細くて再建築できない・・・_| ̄|○

今ある建物を活用しないと、どうしようもないわけですね。

そこで京都市は、「空き家の活用、適正管理等に関する条例」をH26年に制定。
適正管理だけでなく、「発生の予防」「活用」「跡地の活用」などを推進してらっしゃいます。

その基本理念の一つが、
「空き家は、地域コミュニティの有用な資源」。

ありとあらゆる手法をもって、町家が再生しつつあります。

じっくりと時間を取って、事例研究を行いたいですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年01月13日

2857万円が回収不能・・・

2015年5月に完全施行された、いわゆる空き家対策法。
2016年10までに、19市区町で22件が強制撤去されたそうです。

しかし・・・
所有者に所有者側に費用請求の目途が立っているのは7件のみ。

15件は、土地の売却など他の回収手段がなく、
撤去費約2857万円を回収できないことが判明したんだって・・・_| ̄|○

記事中のホテル朝日屋なんか、鉄筋コンクリート4階建ての旅館。
撤去費用は約3960万円。国有地上にあったため土地の売却も不可。
全額税金で負担・・・

放置するのは問題だけど、壊すお金を誰が出すかってのも大きな問題。
廃墟になる前に、利活用する道を模索しないといけませんね。


【空き家撤去費、回収できず 所有者不在8割で自治体負担】

 危険な空き家を自治体が強制的に撤去できる制度が2015年5月に始まって以降、昨年10月1日までに19市区町の22件が強制撤去された。だが約8割は所有者が不在で、費用の大半が回収不能になっていることが、国土交通省などの調べでわかった。所有者から費用をどう回収するか、自治体にとって大きな課題だ。

 人口減少の影響で空き家は年々増加し、全国で約820万戸(13年時点)にのぼる。うち管理されず腐朽したり壊れたりした物件は約105万戸。倒壊の恐れや衛生上の問題があることから15年5月、空き家対策特別措置法が全面施行され、市区町村が空き家の所有者に撤去を命令し、従わない場合は強制撤去できるようになった。

 費用は所有者負担が原則で、不動産登記簿や固定資産税の課税情報を使って特定し、請求する仕組みだ。

 しかし、法施行から昨年10月1日までに行った強制撤去22件(撤去費約4802万円)のうち、所有者側に費用請求のめどがたっているのは7件のみ。約8割の18件は所有者が死亡し、親族が相続放棄するなど所有者が不在で、うち神奈川県横須賀市など13市町の15件は土地の売却など他の回収手段も無く、撤去費約2857万円を回収できないことが判明した。

 人口減少は今後も進み、50年には人がいま住む地域の2割が無居住地域になるとの試算があり、放置される空き家はさらに増えそうだ。富士通総研の米山秀隆主席研究員は「今後、所有者不明の物件が大量に発生した場合、行政の対応力は手続き的にも費用的にも限界に達する」と指摘する。

■安全を優先、自治体「仕方がない」

 撤去を担う自治体は、費用負担に苦慮している。

 冬場は4メートル以上の雪が積もり、山奥の秘湯として知られる新潟県妙高市の燕(つばめ)温泉。昨年12月上旬、鉄筋コンクリート4階建ての旅館「ホテル朝日屋」の解体工事がほぼ終わった。「夏場はコバエもわくお化け屋敷のような異様な建物が撤去され、ほっとしている」と、同じエリアで旅館「花文」を営む藤巻茂夫社長(66)は喜んだ。

 ホテル朝日屋は2010年に廃業し、翌年に雪の重みで木造部分の屋根が崩れた。温泉のメイン通りに面し、倒壊すれば観光客が巻き込まれる恐れもあった。妙高市が16年9月、強制撤去に踏み切り、住民や客の安全が保たれた。

 撤去費用は約3960万円。すでにホテル朝日屋は破産し、元社長も死亡。国有地に立つため土地も売却できず、税金で全額を負担するしかなかった。市の担当者は「負担は重いが、請求する相手がいないのだから仕方がない」と話す。

 ただ、所有者が不在でも回収できるケースはある。

 山口県宇部市は昨年6月、市内の住宅地で築50年以上の木造2階建て空き家を撤去した。所有者の女性は14年前に死亡。親族らは相続を放棄していたため、市は当初、撤去費約170万円を負担するつもりだった。

 だが女性が所有していた土地には抵当権がなく、買い手も見つかりそうなため、市は昨年7月に女性の負債を清算する相続財産管理人を立てた。今後、土地の売却によって撤去費の回収を図れそうだ。同市生活衛生課の松本鉄己課長は「今回は幸運が重なった。でも、あくまでもレアケース」と話す。15年5月の法施行から昨年10月までに所有者不在の空き家の撤去は全国で18件あるが、費用回収のめどが立つのは宇部市を含め3件しかない。

 有効な対策はないのか。富士通総研の米山氏は、自動車の購入時にはリサイクル費用を事前徴収する仕組みを参考に、「住宅でも所有者が存在する段階から毎年の固定資産税に撤去費に充てる分を少しずつ上乗せして徴収し、自身で撤去すれば還付する」案を提唱する。だが法改正などが必要で、実現の具体的な見通しはたっていない。

 国交省は「状況を注視し、どんな仕組みが必要か検討する」としている。
(1月11日 朝日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年01月12日

「生野区空き家活用プロジェクト」

「生野区空き家活用プロジェクト」の記事。

この橋爪さんは、ご自身が生野区の空き家を購入して、
リフォームの様子をアップしていらっしゃる、知る人ぞ知る有名人。

今回、不動産業者が手を出したがらない空き家の仲介を、
マッチングする場を提供しようとなさっています。

 「住みたい人と、空き家を持っている人を結びつけたい。」

たくさんのご縁がつながればいいですね。


【放置空き家を地域が仲介、売却や賃貸の不安解消】

全国の「放置空き家」の推移

 放置されている空き家の所有者と居住希望者を地域住民らが仲介して賃貸や売買につなげる動きが都市部で現れている。空き家の増加は街の活気や治安、景観にマイナスだが、「他人に渡すのは不安」などの理由で手放すのに消極的な所有者は少なくない。このため住めるのに流通していない放置空き家は多く、大阪市ではそれが推計9割に上る。地域が仲立ちすることで、取引の不安を解消する狙いだ。

 「住みたい人と、空き家を持っている人を結びつけたいんです」

 昨年12月19日、大阪市生野区の住宅街にあるガレージ。「空き家カフェ」と銘打ったイベントで、「生野区空き家活用プロジェクト」を進める橋爪大輔さん(31)が地域住民ら約20人に訴えた。

 橋爪さんは三重県出身。2010年、生野区のアパートに移り住んだ。戦前の街並みが残り、近隣同士の付き合いも深い土地柄がすぐに気に入ったが、同区は空き家率が市内ワースト3位の22・5%で、放置空き家も約7000戸あることに驚いた。

 だが、知人の不動産業者と話をするなかで、賃貸や売買の必要性を感じていない所有者を説得するなどの手間がかかる放置空き家は、業者にとって利益が少ないことを知った。

 橋爪さんは「街が寂れるのを放っておけない」と、昨春、放置空き家の活用を推進するプロジェクトを建築士らと開始。昨年11月には自身も同区の空き家を約200万円で購入した。リフォームの模様をブログで紹介し、空き家への入居を勧める。

 今後は空き家所有者のリストを作り、希望者に物件を紹介する計画だ。カフェを両者が顔を合わせる場にしたいと考える。橋爪さんは「どんな人が住むのか不安に感じる所有者もいると思う。カフェを通じて顔の見える関係になれば、安心して賃貸や売却する人が増えるはず」と期待する。

◆   ◆

 約200戸の空き家がある京都市東山区の六原地区。65歳以上の高齢化率は33%で、同市の平均より6ポイント高い。空き家の増加に危機感を抱いた住民グループが10年、地区内の空き家所有者に居住希望者を紹介する事業を始めた。若者や子育て世代を中心に、これまで10戸以上の売却や賃貸がまとまったという。

 「誰も借りてくれないのでは」「大家の仕事が大変そう」。グループは14年、所有者から聞いた悩みや不安の声に対する助言をまとめた冊子「空き家の手帖」を作成し、地域の全世帯に配布。同様の悩みを抱える地域から問い合わせもあり、参考になればと、昨年9月には冊子を書籍化した。

 グループの菅谷幸弘さん(64)は「空き家を放置すれば地域の活力は失われる。市場に流通させる大切さを知ってほしい」と話す。

 地域が企業と連携する例も生まれている。築40年超の一戸建てが多い奈良県河合町の「西大和ニュータウン」では15年、町が住宅メーカー「パナホーム」(大阪府)と協力して空き家戸数などを調査。相談窓口も開設し、住宅診断や価格の相場など、所有者からの問い合わせに応じている。
(1月11日 読売新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年01月10日

「まちづくりファンド」

国土交通省が、「まちづくりファンド」を創設するようです。

地方都市の空き店舗などを改修して、子育て支援や観光用施設にすることを
資金面で支援するのが目的。

対象は、全国で10ヶ所程度だって。

実績を出して、次年度以降も拡大してくれればいいですね。


【空き家など再生、官民ファンド創設…交流拠点に】

まちづくりを支援する官民ファンドの仕組み

 国土交通省は、地方都市の空き店舗などを大幅に改修し、子育て支援や観光用の施設として活用することを資金面で支援する官民の「まちづくりファンド」を2017年度に創設する。

 人口減少などで増え続ける空き店舗や空き家を“再生”し、衰退する都市の活性化につなげる狙いだ。

 ファンドには、国交省が都市再生を手掛ける「民間都市開発推進機構(民都機構)」を通じて出資、地銀や信用金庫など地元の金融機関も出資する。このファンドが、それぞれの都市で店舗や家の改装などを手がける民間事業者に出資や融資を行う。業者へはまちづくりのノウハウを持った人材の派遣も検討する。

 ファンドの資金を活用して業者は託児スペースを備えたカフェや、外国人観光客向けゲストハウスなどの整備を進める。フロアを分け合って仕事に使う「シェアオフィス」を作ることで、企業誘致にもつながるとみている。全国で10か所程度を対象とし、1ファンド当たりの規模は数千万円〜数億円を見込む。約10年間で投資額の回収を目指す。
(1月9日 読売新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170109-00050027-yom-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年01月09日

「土地家屋調査士事務所開業ガイダンスin大阪」

1月22日(日)、「土地家屋調査士事務所開業ガイダンスin大阪」が開催されます。

尊敬する仙台の鈴木修先生が、
ご自身のライフワークとなさっている活動です。

対象者は、
 ・土地家屋調査士試験に合格したけど開業できるのか迷っている方
 ・土地家屋調査士を目指そうと思ったけど、資格の先行きは大丈夫か迷っている方
 ・開業しちゃって後悔している方・・・(^^;

鈴木先生曰く、
「人生迷っている時間が無駄」。

ピンときた方は、ぜひご参加くださいね。

          記

「土地家屋調査士事務所開業ガイダンスin大阪2017」

日時:平成29年1月22日(日) 13時30分〜16時30分

場所:大阪歴史博物館 2階第1会議室 
    (大阪府大阪市中央区大手前4丁目1−32)

定員:36名

参加料:無料

問合せ及び参加希望連絡:下記ブログをご参照ください。
http://fermatadiary.blogspot.jp/2017/01/in2017.html


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年01月06日

空き家率10%未満の自治体数が半減

ちょっと前の記事ですが、新年早々明るくないニュースなので置いてました。
もういいよね?(^^;

首都圏一都六県で、空き家率が10%未満の自治体数が、
10年間で半減したそうです。

一方、15%以上の自治体は、10年間で1.6倍に・・・_| ̄|○

某市の担当者曰く、
「子どもが独立して市外に出た世帯で、親が亡くなった後、空き家になる」。

空き家問題そのまんま。

結局、不動産って、「使う」・「貸す」・「売る」の三択しかないんですよね。
「放置」は最悪の選択肢ですよ。


【空き家 首都圏侵食 「住宅の10%未満」自治体半減】

 首都圏一都六県で、空き家率が10%未満の自治体数が、二〇〇三年から一三年までの十年間で半減し、五十六になったことが分かった。15%以上は一・六倍の六十五に膨らんだ。人口が減る地域が出てきた一方で、住宅数は増加を続け、空き家の解体や利活用も進んでいないことが背景にある。あらたに10%を超えた自治体は、都心にサラリーマンを送り込んできたベッドタウンも目立つ。宅地開発などで膨張を続けてきた首都圏が、縮小に転じつつある構図も浮かびあがる。 (大平樹)

2013年の空き家率上位

 五年に一度実施される総務省の「住宅・土地統計調査」を基に、本紙で空き家率を算出した。10%未満の自治体数は百二十五から五十六に減少。10〜15%未満は百四十七から百四十とほぼ横ばいで、15%以上は四十から六十五に増えた。市町村合併により、〇三年からの十年で、首都圏で調査結果が公表される自治体(人口一万五千人以上)数は三百十二から二百六十一に減少している。

 10%以上に転じたのは、東京都青梅、八王子、立川の各市や埼玉県飯能市、千葉県柏市など。飯能市の担当者によると「子どもが独立して市外に出た世帯で、親が亡くなった後、空き家になる例が多い」という。

首都圏1都6県の空き家率の推移

 首都圏全体では、住宅数が十年間で千八百万戸から二千九十二万戸に増え、空き家率は11・1%から12・0%に増加した。一方、北関東三県ではいずれも〇五年ごろに人口減少が始まった。人口流入が続く東京でも二五年を人口のピークと推計しており、今後は全体の人口が減少に転じる。

 ニッセイ基礎研究所の竹内一雅(かずまさ)・不動産市場調査室長は「生活の便利さを求めて、郊外から中心部に引っ越す高齢者も増えている」と分析。「今後、人口の減少とともに首都圏でいえば東京二十三区とその周辺部、一つの自治体内でも中心部と郊外という形で空き家率の二極化が進んでいくのではないか」と話している。

<空き家率> 総務省の住宅・土地統計調査で空き家が総住宅数に占める割合。空き家には人が住んでいない住宅のほか、別荘などを含む。同省は国勢調査を基に5年ごとに全国で抽出調査して、人口1万5000人以上の自治体について結果を公表している。13年、全国の空き家率は過去最高の13・5%だった。
(1月3日 東京新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年01月04日

古民家、してみんか−

神戸新聞さんが、「洲本レトロこみち」の記事を書かれています。

2012年に築140年の長屋を改装した「こみち食堂」を皮切りに、
昭和期の路地の空き家が一つ、また一つと店舗として再生。

今では、28の常設店舗があって、年間約3万人の観光客が訪れるんだって。

ここ、私も行ったことがありますが、めっちゃエエ雰囲気ですよ。
ぜひ一度、行ってみてくださいね。


【空き家リノベ〜淡路流(1)洲本レトロこみち】

■にぎわい再生/全長400メートルの路地 一大観光地に

 全長わずか400メートル。下町情緒あふれる長屋が並ぶ細い路地に、年間約3万人もの観光客が訪れる。28の常設店舗が並ぶ兵庫県洲本市本町の「洲本レトロこみち」。城下町を舞台に始まったまち歩きイベントは昨年11月、10回目の節目を迎えた。

 取り組みの原点は2012年。にぎわい復活を−と願う住民らが「城下町洲本再生委員会」を立ち上げ、4月に「城下町洲本レトロなまち歩き」を初開催した。雑貨店などが空き家に臨時出店し、音楽演奏なども登場。住民の不安をよそに約8千人が訪れた。以降、毎年春と秋に開き、毎回1万人以上を集める。

 「これからどないなるんや、という不安がずっとあった」

 こう明かすのは、同委員会会長の野口純子さん(74)だ。昭和期の路地に軒を連ねたうどん店や喫茶店、旅館などは、店主の高齢化や大型商業施設の進出などで次々と閉店。人通りは減る一方でも、古き良き長屋の雰囲気に「よそにはない魅力」を感じていた。

 「朽ち果てる姿を見るよりも、自分たちの手で再生したい」。住民の集い場として12年12月、築140年の長屋を改装し「こみち食堂」を開店。周辺の空き家には一つ、また一つと手作り雑貨などを扱う店舗が開業した。

 窯焼きチャーシューなどを販売する「たねさんズ キッチン」。5年前、神戸市兵庫区から移住した種市陽介さん(35)は「古い長屋に新しい感性が合わさるのが楽しい」と語る。「夜間も店を開け、さらに人を集められたら」と意気込む。

 昨年11月に開店した和菓子店「まめはる」の樫本晴美さん(41)は「古民家の雰囲気が合っている」と見学時に出店を即決。豆大福を販売する台に空き家で眠っていた和だんすを活用するなど、随所にこだわりが光る。

 閑古鳥が鳴いていた通りは、劇的に息を吹き返した。まちづくりを支え、人々を呼び込むのは、もともとそこにあった古民家群だ。

 「イベント開始からまだ5年。もっと周囲が笑顔になる仕掛けがしたい」と野口さん。夢は尽きない。(長江優咲)

    ■   ■

 全国的に空き家が増えている。防災・防犯上の問題から「厄介者」として語られることは多いが、古い民家は土地ごとの歴史や知恵を伝え、地域活性化の資源となる可能性を秘めている。活用の取り組みが進む淡路島内の現場を訪ね、携わる人たちの思いから今後の暮らしのあり方を考えた。あなたも古民家、してみんか−。
(1月4日 神戸新聞NEXT)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年01月01日

迎春

旧年中はお世話になり、ありがとうございました。
私の今年のテーマは、「多逢聖因」です。
ご縁を結果につなげて参りたいと存じます。
本年もご指導、ご鞭撻をお願い申し上げます。
                   平成29年 元旦


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年12月29日

「グレーゾーン解消制度」・・・

産業競争力強化法に基づく「グレーゾーン解消制度」なるものがあるそうです。

今回、建物滅失登記申請の補助マニュアルとツールを有償で提供することが、
土地家屋調査士法に抵触するかどうかの照会があったみたい。

関係省庁が検討を行った結果は、
しない・・・_| ̄|○

たしかに、建物滅失登記は、表示登記の中で最もハードルが低いかもしれません。
でも、滅失する建物の特定には、とっても気を遣っているのも事実なんです。

日調連も、調査測量実施要領で、下記のように指導しています。
第91条 建物の滅失の認定については、主要構造部分を除却した状態をもって判断しなければならない。
 なお、次の各号に留意するものとする。
(1)同一敷地および周辺地番内の類似建物の有無
(2)曳航移転の有無
(3)増築、改築、合体又は分棟の有無

要は、別の建物と取り違えていないか、建物を解体せず移動しただけではないか、
ということに注意を払えということですね。

一番怖いのは、担保が付いている建物を誤って滅失しちゃうこと。
モロに損害賠償の対象になりますからねぇ。

建物の同一性でよく聞かれるのが、次のような事例。
建物が建った後で分筆されると、底地地番と家屋番号とが合わないことがあります。

建物の特定

実は、「の」がポイントなんですが、納税通知書などでは省略されて、
「底地1-2、家屋番号1-3」と「底地1-3、家屋番号1-2」と表現されちゃう。

これ、シロートさんに判断できますか?ってこと。

今回の事例では、
 〕用者自身が建物滅失登記申請書を作成
 ∋業者は利用者からの個別の相談に応じない
ということで、全ては申請人の自己責任です。

これを有償で提供するって、どうよ?・・・(^^;

私の個人的な意見ですが、リスク回避のためにも、
ご自身が建てた建物でなければ、本人申請はお避けになるべきと思いますよ。


土地家屋調査士 大阪 和田清人