2019年04月19日

「ガレージハウス賃貸経営」

昨日、大阪府不動産コンサルティング協会の研修会がありました。

テーマは、「ガレージハウス賃貸経営」。
講師は、株式会社プレミアムガレージハウスの佐川公一さん。

実は、ご縁があって、大阪第1号の登記をさせていただいたんです。
今では大阪で4棟11戸に広がっているんだとか。

ガレージハウスとは、1階がガレージ、2階が居住スペースの賃貸物件。
コンセプトは「愛車と暮らす」です。

愛車と暮らしたい人がターゲットだから、
「駅から遠い」とか、「周囲に何もない」などはネックにならないんですね。
むしろ、高速インターに近い方が喜ばれる・・・(^^;

同社のアドバンテージは、軽量鉄骨造。
シャッターの有効幅が4.6mあるので、車を2台入れることができるんです。

もうひとつが、登録会員の数。
全国300戸のガレージハウスに、入居待ちが2800人もいるんだって!

一度入るとなかなか出ないから、空きが出た瞬間に次が決まっちゃう。
オーナーのリスクが小さいですね。

いい道路に付いていることが条件になりますが、
有活の手がなかったオーナーにとっては、新たな選択肢になりますね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年04月18日

空き家の火災

一昨日の夜、十三で火事があったようです。
消防車が34台も出動したんだって。

報道によると、夕方に荷物を全部出して、夜に火が出たんですね。

不始末なのか、不審火なのか。
ゲスなことを勘ぐっちゃいますね・・・(^^;

空き家のまま保有するということは、
これらのリスクも一緒に抱え込むということ。

実は、不動産の使い道って、突き詰めると3つしかないんです。
ー分で使う、他人に貸す、G笋

空き家は、すでに,ないから、△かを決めなければなりません。
先送りにするのはよくないですよ。


【十三で空き家を全焼する火事 大阪・淀川区】

16日夜、大阪市淀川区の空き家が全焼する火事があり、警察が出火の原因を調べています。

16日午後9時過ぎ、淀川区十三東で「向かいの家が燃えている」と消防に通報がありました。

消防車34台が出動し、火は約1時間でほぼ消し止められました。

この火事で木造2階建ての住宅約80平方メートルが全焼し、ビルなど周辺の建物7軒にも燃え移りましたが、けが人はいませんでした。

警察によると、火元の住宅は空き家だったいうことです。

【近所に住む人】「3日間かけて男の人が全部荷物を出して引っ越しをしていて、今日の夕方で全部引き上げた後なんですよ。だからなんで空き家になってるのに、火事になったのかなって」

警察は、不審火の疑いも含め、出火の詳しい原因を調べています。
(4月17日 関西テレビ)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190417-10244201-kantelev-l27


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2019年04月15日

空き家バンクの奨励金

洲本市が、空き家バンクでのマッチングに対して、
所有者と仲介業者に奨励金を出すことに決めたようです。

空き家バンクが伸びない理由のひとつは、
所有者が自分で登録しなければならないこと。

シロートが、重要事項説明書に準ずる内容を書けるわけない・・・

だから、所有者にインセンティブを与えるのはアリだと思います。
欲を言えば、登録代行の制度を作る方がいいんでしょうけどね。

この制度によって所有者が動くのかどうか。
注目していきたいと思います。

ちなみに、洲本市の移住促進サイトの名前は「SUMOTTO」。
こういうセンスは大好き。(^^


【売買契約完了で双方に“奨励金” 兵庫・洲本「空き家バンク」事業に新制度】

 兵庫県洲本市は4月から、空き家所有者と、島外の移住希望者をつなぐ「空き家バンク」事業で新制度を始めた。空き家の売買契約が完了すると、所有者に3万円、仲介業者に2万円の「奨励金」を出す。これまで移住者向けの支援制度が多かったが、所有者向けに拡充することで、バンクへの登録を促す。淡路、南あわじ市は所有者向けの奨励金を設けておらず、島内初の試みとなる。(上田勇紀)

 洲本市は2013年度から空き家バンク事業を開始。空き家所有者が市に登録し、市のホームページで紹介。不動産業者が仲介し、島外の移住希望者とマッチングする。今年3月末までに35件の登録があり、そのうち売買、賃貸を合わせて20件で契約が成立した。海が見える物件などが人気を集めているという。

 ただ、市の調査では、市内には約2千件の空き家が存在する。島外に住まいを移し、既に親が亡くなって空き家になっているケースなどがあり、市への問い合わせは多い。だが、「所有者全員の賛同が得られない」「先祖代々受け継がれた家を売るのは抵抗がある」などを理由に、登録に至らないことも多い。

 少しでも登録を増やそうと、市は4月から「空き家バンク活用促進奨励金」を新設。売買手続き完了時に空き家の所有者に3万円、仲介業者に2万円を出す。このほか、購入者向けに、改修などで対象経費の3分の1を補助する支援策は継続する。洲本市のホームページから専用サイトを見ることができる。

 市内外の希望者と空き家所有者をマッチングする淡路市では、3月末までに36件の登録があり、うち22件で契約が成立。南あわじ市も同様で3月末までに43件登録があり、うち24件で成立した。いずれも補助制度があるが、空き家所有者向けの奨励金は設けていないという。
(4月13日 神戸新聞NEXT)
https://www.sumotto-countrylife.jp/


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2019年04月11日

「あなたにも簡単に書けます。『9マスユイゴン』セミナー」

昨日、新コンセプトの家族葬ホール「ふわり」の
オープニングイベントに参加してきました。

コンテンツの一つが、9マスユイゴン
講師は、塩原匡浩行政書士。東京からお越しいただきました。

日本では、遺言を残している人はわずか10%程度。
サスペンスドラマのドロドロのイメージや、書けば死ぬという迷信などから
拒絶反応を示す方が多いのが実態なんでしょうね。

でも、見方を変えると、遺言は将来の自分への手紙。
死ぬためではなく、生きるために書くんです。

とは言え、いきなり白紙を前にしても、何を書けばいいかわかりませんよね。
そこで、9マスのマンダラを使って、脳内整理と人生の棚卸しを
やってしまおうってのが今回のワーク。

結構書けないもんですね。

どうにかこうにか、私も遺言を書くことができましたが、
白紙だけだったら、絶対に投げ出していただろうなぁ。(^^;

あ、愛人とか婚外子とかの問題ではなく、
子どもが未成年ですから、万が一の相続手続きをスムーズにするためね。

いや、ホントですって!(^^;

とても面白いツールですので、いろいろ企て中です。
時期が来ればお知らせしますね。お楽しみに。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年04月09日

「東京空き家ガイドブック」

東京都が、「東京空き家ガイドブック」を作成したようです。

82ページの超大作。
相談事例が15も載っていて、参考になりますよ。

このガイドブックによると、
「対策したいけど具体的なことはこれから」という方が3割も。

どこで相談すればいいかがわからなければ、
はじめの第一歩を踏み出せませんからねぇ。

相談窓口の周知が課題ですね。


【空き家、相続前に対応策を 東京都がガイドブック】

 東京都は、老朽化による景観悪化や倒壊が懸念される空き家対策として、相続の仕組みや活用方法、相談先などをまとめたガイドブックを作成した。都内の空き家は2013年時点で約82万戸に上り、担当者は「今後も増加が予想される。相続前に対応策を検討してほしい」と話している。

 ガイドブックでは、空き家が問題化しないよう相続前に家をどうするか決めておき、相続時はきちんと登記することをアドバイス。売却や賃貸する際の流れも掲載した。

 また、都が実施した空き家相談事業に寄せられた事例のうち「借地権付きの空き家を売りたい」といった15のケースを紹介した。(共同通信)
(4月9日 沖縄タイムス)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2019年04月06日

北海道あるある

30数年ぶりの北海道。
しかも前回はバスツアーで、人々の生活に触れることもなく・・・

今回、自分でハンドルを握ってみると、いろいろ驚きがありました。

第5位:玄関フード
 フツーに付いているのね。さすが北海道!

第4位:花粉情報
 「花粉情報です。白樺の花粉が・・・」 さすが北海道!

第3位:ホッケの刺身
 干物しか知らなかったよ。美味い!さすが北海道!

第2位:ゴッコ
 ケンミンSHOWにも出たのね。美味い!さすが北海道!

第1位:めふん
 鮭の腎臓の塩辛だって。美味い・・・かな? さすが北海道!

結局食レポかいっ!・・・(^^;
まだまだ知らないことが多いですね。日本は広い。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年04月02日

第3回「相続川柳」

親子で相続を考える会が、第3回「相続川柳」の受賞作品を発表しました。

どれもよくできてますね。
皆さんのセンスの良さに脱帽です。

私が激しく共感したのは・・・

「まだ早い 言ってた父が 認知症」 と、
「先延ばし 今や地権者 105人」。

いや、ホンマに困りますねん・・・(^^;

ぜひ、ご自身の代で決着をつけてあげてくださいね。


【相続川柳の受賞作品を発表 世相を反映してAIや認知症がキーワードに】 

 親子で一緒に相続を考える“きっかけ”を提供している「親子で相続を考える会」(東京)では、気軽に楽しく相続について考えるために募集した第3回「相続川柳」の受賞作品を発表した。

第3回「相続川柳」は2018年11月5日〜2019年2月4日まで作品を募集、期間中の応募総数は2,951句だった。今回は、その中から厳選された最優秀作品(1作品)、優秀作品(5作品)、佳作(10作品)を選出している。

選ばれた作品の多くは、相続で問題となっている「認知症」や「所有者不明の土地」、今のご時世を反映した「AI」や「炎上」などのキーワードを用いて、人々の相続に対する思いや考えが5・7・5の言葉の中に見事に表現されていた。

最優秀作品に選ばれたのは・・・。

『相続は Siriに聞くより 親に聞け』(36歳 男性)

今話題のスマートフォンAIアシスト機能の「Siri」だが、いくら万能でも、相続問題の解決は難しい。今後AIがもっと進化してきたら、そんな時代が来るのかも。

なお、優秀賞、佳作は以下の通り。

【優秀賞】
『まだ早い 言ってた父が 認知症』 (58歳 女性)
『そろそろと 言い出すことが 親の義務』 (58歳 男性 クリーン・ダイ)
『子に譲り 妻と語らう ゆるり旅』 (70歳 男性 たろっち君)
『炎上は やめて相続 「縁」と「情」』 (62歳 女性 ちーま)
『先延ばし 今や地権者 105人』 (72歳 女性 ネコのひげ)

【佳作】
『生前に 聞けば良かった パスワード』 (51歳 女性)
『遺産より 高くつきそう 解体費』 (73歳 男性)
『実家売る 結論が出た 七回忌』 (65歳 男性)
『土地あるが 売れず残され 負の遺産』 (45歳 男性 花 咲耶)
『遺言の 震える文字に 父の愛』 (63歳 女性)
『まだまだが ばたばたになり ごたごたに』 (51歳 女性 ひつじこ)
『相続で 兄弟愛を 再確認』 (35歳 男性 ぬるかん)
『田も山も 今はお荷物 押し付け合い』 (61歳 女性 ばあばデビュー)
『争族で 変わる性格 変えた金』 (55歳 男性 夫婦円満風)
『火種より 愛の種火に する遺産』 (36歳 男性 ミッドフィルダー)
(4月2日  OVO)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年04月01日

「ホテルのように部屋を選ぶだけ」

インドのOYO社が、日本で賃貸サービスを開始したそうです。
ここ、孫正義さんが投資した会社として、頭の片隅にあったんですよね、

仕組みは、OYO社が、物件をサブリースで転貸。
入居希望者は、スマホアプリから申し込めば、すぐに住み始められるワケ。

期限付きの出張などには便利ですね。

長期入居だと割高になるから、一般個人より
法人がターゲットでしょうか。

いずれにせよ、街の業者さんにとっては脅威ですね。


【スマホで賃貸契約!インド発OYOが日本市場に参入するワケ】

「ホテルのように部屋を選ぶだけ」

 インドの宿泊プラットフォーム「OYO」が今春日本でスタートさせる賃貸住宅サービス「OYO LIFE」のキャッチコピーだ。スマホのアプリから申込めばすぐに住み始められる。敷金礼金は不要。1カ月単位で契約できる。1カ月分の家賃と入居時の清掃費だけ出せば、ホテル予約並の気軽さで部屋を借りられるという革新的な賃貸住宅サービスだ。

 OYO LIFEのキャンペーン「いきなり東京0円ライフ」に当選し、現在OYO LIFEの物件で暮らすエンジニアの永尾修一さんは「入居がともかく楽でした」と話す。家具や家電もそろっている。電気・ガス・水道の開通手続きは不要。モバイルルーターが置いてあり、インターネット回線の契約も必要ない。「タオルや食器までありました。改装したてなのか、部屋もとてもきれいでした」。

 このキャンペーンでは1カ月間に限り無料だが、継続して住むことも応相談なのだとか。実際にOYO LIFEを体験して、今後も住み続けたいと思うのか、永尾さんに聞いてみた。

 「今の部屋は継続した場合に必要な家賃が高いので、ここに住み続けるのは難しいですね。ただもう少し安い物件ならば、ありだと思います。一時的に家が欲しい人、異動が多い人間に合うのではないでしょうか」

 新たなコンセプトをひっさげて、日本の賃貸不動産業界に進出したOYOとはどんな企業なのだろうか? 同社は2013年の創業だ。一定以上の品質を担保したホテルにOYOブランドを与え、予約サービスを展開する「OYO ROOMS」を主力サービスとして成長した。インド本国のみならず、中国やイギリスなど世界展開を進めている。米調査会社CBインサイツによると、同社の評価額は現在50億ドルに達している。2017年にはソフトバンク・ビジョン・ファンドも出資している。

 そのOYOが日本上陸にあたり、ホテルではなく賃貸住宅事業を手がけるのは意外だった。どのような狙いがあるのか、OYO日本法人であるOYO TECHNOLOGY & HOSPITALITY JAPANの勝瀬博則CEOに直撃した。

高口(以下、――)なぜホテル事業ではなく、賃貸不動産事業に参入したのでしょうか?

勝瀬 昨年、ソフトバンクグループの会長兼社長の孫正義さんに招かれ、「OYOが日本に上陸したらどうなると思う?」と質問を受けました。私が宿泊予約サイト大手のブッキング・ドットコムの日本・韓国統括や、ホテル宿泊客に無料でスマホを貸し出すhandy Japanの社長だったので、ホテルに詳しいというイメージがあったのでしょう。ホテル事業も成功するだろうとコメントしましたが、別に面白いプランがあると、こちらから賃貸不動産事業についてピッチしました。実は以前からホテルの仕組みを不動産に導入すれば成功するのではと考えていたのです。

 2週間後にまた孫さんから呼ばれたのですが、今度はOYO創業者のリテシュ・アガルワルも同席していました。二人を前にプレゼンをしたのですが、10分もするとリテシュが「まさにOYOが考えていたビジネスだ」と興奮して声をかけてくれました。OYOは自社を「クオリティ・リビング・スペースを作る企業」と定義しており、ホテルのみならず中長期の生活空間も手がける構想を持っているのだ、と。

 実際、インドではOYO Livingという賃貸サービスも展開していました。ただ、日本でOYO LIFEというサービス名とロゴを作ったところ、「クールだ!そのブランド名に統一する」と、インドのサービス名も改名してしまったのですが(笑)

―― OYO LIFEのサービスはどこから発想を得たのでしょうか。

勝瀬 OYO LIFEのビジネスモデルは、不動産の所有者から長期で部屋を借りて、それを短期の居住者に再び貸し出すというもの。つまりはサブリースです。また短期間から居住ができ、家具がそろっていると点ではウィークリーマンション的でもあります。その意味では既存のビジネスモデルと違いはありません。違うのは売り方です。

 私がブッキング・ドットコム時代に学んだのは、オーバーサプライ(供給過剰)のプロダクトを売るのにはインターネットが適しているということです。需要が上回っているものは買い手が探して売買が成立しますが、供給過剰になればどうにかして客を呼び込む必要があります。

 日本の不動産は今、供給過剰の時代を迎えています。相続税対策で次々と新規物件が建てられる一方で、人口減が始まっています。すでに800万軒もの空き家があり、2040年には賃貸住宅の4割が空き家になるとの予測もあります。供給不足の時代から供給過剰の時代に転換したことを認識して、売り方を変える必要があるわけです。

 ブッキング・ドットコムはネットでの簡単な予約とキャンセル料無料を武器にして客を集めました。キャンセルしても無料なので予約の70%はキャンセルされてしまうのですが、集めたお客の母数が膨大なのでそれでも成り立つわけです。アマゾンも顧客目線を徹底して客を集めました。販売しているものはどこでも買えるものですが、それでも客はアマゾンに集まるわけです。

 インターネットは規模の経済です。顧客目線を徹底し、入口のハードルを下げて、顧客を集めなければなりません。OYO LIFEはスマホから簡単に部屋を選べて敷金礼金も不要。それどころか試し住みという3日以内ならクーリングオフできるサービスも用意しました。ともかく入口を広くしなければなりません。携帯電話販売ではキャリア携帯が主流ですが、端末代を分割払いして、最初に支払う金額を安くできている点が大きい。最初に端末購入費を支払わなければならないSIMフリー携帯を買おうという人は多くはいないわけです。

―― 公式サイトには家賃の目安として、マンションタイプ10〜15万円、戸建てタイプ25〜45万円、シェアハウスタイプ4〜6万円とあります。これは一般の相場よりも高く設定されるのでしょうか。

勝瀬 一般の賃貸住宅の家賃と比べると、高いです。ただ通常の引っ越しは初期費用がかかる。家賃12万円の家に1カ月だけ住みたい場合、敷金礼金2カ月ずつに初月の家賃がかかって普通なら60万円が必要ですが、OYO LIFEなら家賃だけで住む。同じ場所に12〜18カ月未満住む場合にはOYO LIFEのほうが、経済合理性が高い計算です。

 住んでみたい場所に1カ月間滞在する。大学生が夏休みや冬休みの帰省中に部屋を解約して家賃を節約する。そうした、今までにないライフスタイルが提案できると考えています。

―― サブリースである以上、まずOYO LIFEが部屋を確保する必要があります。3月中に1000室を確保という目標を掲げられていますが、相当の資金が必要になるのでは?

勝瀬 OYO LIFEは、OYOとヤフーの合弁会社によって運営されますが、80億円の資金を確保しています。ベンチャーとして短期的な利益は狙わない方針ですが、ムダ遣いせずコストをコントロールしていきます。オフィスもこぢんまりとしたシェアオフィスですしね(笑)

(インタビューは新橋のシェアオフィスで行われた。人員拡大中とのことで、オフィスは早くも手狭だった)

―― 暮らし方を変える革命的なサービス、「インド発の黒船」として注目を集めそうです。

勝瀬 私たちに黒船という意識はありません。むしろ日本の不動産業界と協調し、盛り上げていこうという考えです。物件の確保も所有者との直接交渉ではなく、不動産代理店を経由しています。またOYOパートナーズというスキームも進めています。これは不動産代理店に部屋を探しに来た顧客に対し、OYO LIFEを勧めていただくと、代理店に一定額のインセンティブが支払われるという制度です。またOYO LIFEの物件の鍵を不動産代理店に預かってもらい、スマホで契約して代理店で受け取るという方式も進めています。

―― OYO LIFEが提案した新たなライフスタイルが日本に定着した場合、不動産業界の既存プレーヤーが参入することも考えられます。豊富な物件や販売網を持つ企業が相手では厳しい戦いになるのでは?

勝瀬 OYO LIFEのようなサービスが成功するには、3つの条件が必要です。第一に資本力。これについては先に説明しました。第二にITの力。OYOはインドに700人、中国に700人のエンジニアを擁しています。AIエンジニア、データアナリストもそろっています。第三にマーケティングや清掃などを管理するオペレーション能力。この3つを兼ね備えた企業はなかなかいないのではないでしょうか。

【インタビューメモ】
サブリースやウィークリーマンションとビジネスモデルは変わらない。違うのは売り方だ。勝瀬CEOはそう言い切る。徹底的な顧客目線で商品を開発し、顧客を集める。アマゾンやブッキング・ドットコムのように大量の客を集める“場”になるという構想だ。「ホテルのように部屋を選ぶだけ」という新たなスタイルが日本社会に受け入れられるのかが問われることになりそうだ(高口)。
(3月30日 Wedge)
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190330-00010000-wedge-sci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年03月30日

9マスユイゴン

4月10日、「ここちよい葬儀会館」ふわりがオープンします。

オープニングイベントのコンテンツの一つが、
塩原匡浩行政書士による「9マスユイゴン」のワークショップ。

9マスのマンダラで人生を整理して、そのまま遺言が書けちゃうスグレモノ。

定員30名です。
ご興味ある方はお早めに!

190410fuwari


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年03月29日

野洲市の「美和コーポ」

野洲市の区分所有マンション「美和コーポ」。
市は特定空き家に認定して、4月に解体命令を出す予定なんだとか。

streetviewはこちら

管理組合がなかったから、維持管理がなされずに急速に老朽化。
で、10年くらい前から誰も住まなくなったみたい。

おまけに、9人いる区分所有者のうちの1人は行方不明。
解体には区分所有者全員の同意が必要なので、何もできない状態ってワケ。

これが区分所有の怖さですね。
誰と共有するかで運命が決まる・・・

市は行政代執行で解体することも視野に入れたようです。
解体費用は3000〜4000万円。

残り8人の区分所有者で分担ですか。
ちゃんと管理しておく方が安くついたと思いますよね。


【全国で相次ぐ所有者不明の分譲マンション、自治体は予防策の構築を急げ】

 所有者不明の土地が全国的に増える中、分譲マンションの区分所有者が分からず、地方自治体や管理組合が対応に苦慮する例が増えてきた。滋賀県野洲市では壁が崩れた危険な分譲マンションが、区分所有者の一部が不明なために放置されている。野洲市は4月に解体命令を出し、自主解体されなければ2019年度中に行政代執行する方針だが、所有者不明で管理不全に陥る分譲マンションは今後、さらに増えそうな状況。横浜市立大国際総合科学部の齊藤広子教授(不動産学)は「危険な状態に陥る前に問題を予防する仕組みが必要」とみている。

●野洲市の廃マンション、市が4月に解体命令へ

 建物の壁が崩れ落ち、鉄骨や部屋の中がむき出し。階段は腐食が進み、鉄骨に吹き付けられた有害物質のアスベストが露出している。野洲市西部の野洲川橋から隣の守山市へ向かう幹線市道沿いで、鉄骨3階建て築47年の分譲マンション「美和コーポ」が無残な姿をさらしている。

 野洲市によると、美和コーポは総戸数9戸で、延べ床面積約410平方メートル。1972年に建築されたが、管理組合がないため、建物の維持管理がなされずに老朽化が急速に進んだ。約10年前に3階の手すりが外れてぶら下がる状態になり、そのころから住人がいなくなった。

 市の依頼で専門業者が調査したところ、鉄骨に使われた吹き付け材から国基準の0.1%を大きく上回る28.4%のアスベストが検出された。2018年の大阪北部地震で南側の壁がすべて崩れたため、吹き付け材が地面にはがれ落ち、周囲に飛散しているもようだ。

 マンションの区分所有者は9人。所有権移転が繰り返され、そのうちの1人は行方が分からない。市は残りの区分所有者を集めて説明会を開き、自主解体を求めているが、建物の解体には区分所有者全員の同意が必要で、自主解体できずに時間だけが経過している。

 近くに住む主婦は「あんな状態で次に地震や台風が来ればどうなるか分からない。市は早急に不安を解消してほしい」と不満の声を上げていた。

 危険なマンションは特定空き家に認定されれば自治体が解体を代執行できる。市は危険な状態と認定して2018年、美和コーポを特定空き家に認定した。4月に解体命令を出す予定。命令後の2カ月間に区分所有者の手で自主解体されなければ、行政代執行で解体する。さらに、アスベストの飛散防止勧告が無視されているとして、滋賀県に対応を依頼した。
(出典:野洲市空き家対策協議会配布資料などから筆者作成)

 市は解体にかかる費用を3,000〜4,000万円と積算している。市にとって決して安い額ではないが、市住宅課は「市民の安全のためにやむを得ない」としている。県建築指導室は「市と歩調を合わせ、県として対応できることを考えていきたい」と述べた。

●所有者不明が管理組合運営の足かせに

 所有者不明の土地問題は、国土計画協会の研究会が2017年、所有者が判明しなかったり、判明しても連絡が取れなかったりする土地が全国で約410万ヘクタールに達し、九州全体の約368万ヘクタールを上回ることを明らかにして大きな話題になった。しかし、所有者不明が問題になるのは土地だけでない。分譲マンションもその1つだ。

 分譲マンションで美和コーポのように管理組合がないのは極めて珍しい。通常は管理組合が区分所有法の規定に従って運営に当たっている。しかし、区分所有者が不明になると、管理費や修繕積立金を徴収できず、管理や修繕が行き届かなくなる可能性がある。

 区分所有者が不明で管理費が長期滞納されたままの事例は全国で報告されている。この場合、管理組合は家庭裁判所へ不在者財産管理人の選任を申し立て、部屋を売却してもらうことになるが、滞納が長期にわたると滞納分に見合う売却収入を得られるかどうか分からない。

 しかも、区分所有者が不明のままだと管理組合の意思決定に影響が出る。通常の決議には、区分所有者と専有面積に応じて所有者が持つ議決権のそれぞれ過半数、規約変更など特別決議は4分の3、建て替えは5分の4の賛成が必要になる。

 しかし、老朽化したマンションの解体は、区分所有法に規定がない。このため、民法の規定に従って区分所有者全員の合意が必要になるのだが、美和コーポのように1人でも区分所有者が不明になると、どうにもできないわけだ。

●全国の分譲マンションの14%で不明な区分所有者

 国土交通省が2016、17の両年、全国の管理組合を対象に実施した調査では、回答した639組合のうち、14%に当たる87組合で不明な区分所有者がいた。その比率は老朽マンションほど高く、築30年超〜40年未満だと24%、築40年超なら29%にはね上がる。

 老朽化したマンションは維持費がかさむ一方で、資産価値が乏しい。このため、相続放棄で区分所有者がいなくなるケースがあるほか、相続に伴う移転登記がなされないこともある。

 さらに、居住者も高齢化が進みがちだ。大阪市のマンションでは、独り暮らしの区分所有者が死亡したあと、相続人が分からず、管理費などの滞納が続いた。管理組合は弁護士を通じて相続人を探し出したが、相続放棄で債権を回収できなかった。神戸市では海外に住む区分所有者が管理組合に報告しないまま、転居して所在が分からなくなった例がある。

 2017年末で築30年超のマンションは全国184.9万戸だが、2027年には351.9万戸、2032年には545.1万戸まで増える見通し。建て替えや解体を視野に入れなければならないマンションが増加するわけで、第2、第3の美和コーポがいつ生まれてもおかしくない状況だ。

●東京都は管理状況届け出制度創設の条例案策定

 こうした状況を打開するため、東京都は2018年にマンション適正管理に向けた有識者会議を設置した。有識者会議は11月、管理状況届け出制度の創設や状況に応じた助言や支援の実施を柱とする最終まとめを策定した。

 都はこれを受け、管理状況の届け出制度を盛り込んだ条例案をまとめ、都議会に提出している。都マンション課は「管理不全に陥る前に予防的対応が重要。条例で管理不全マンションの発生を未然に防ぎたい」と語った。

 大阪府は2017年、管理組合が任意で管理状況を報告し、管理に必要な支援を府が進める府分譲マンション管理適正化推進制度を設けた。京都市は2011年度に実施した老朽化マンションの実態調査に基づき、マンション管理士の派遣などを進めている。

 齊藤教授は「区分所有者が不明な分譲マンションは今後、ますます増加すると考えられる。管理不全のマンションを予防するためには、区分所有者の責任を明確にするとともに、誰が所有しているのかが分かる仕組みが必要だ。自治体は登録制度などの予防措置を検討すべきでないか」と提言している。
(3月28日 ビジネス+IT)
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190328-00036214-biz_plus-bus_all&p=1


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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