2017年10月21日

「事例で考える民法改正」

昨日、真夏の勉強会に参加させていただきました。

真夏の・・・
毎回言ってますね。(^^;

テーマの一つが、民法(債権法分野)の改正。
ノーマークのジャンルでしたので、とても勉強になりました。

平成29年5月26日、民法の一部を改正する法律が成立しました。
施行は、「3年を超えない範囲内」。

とは言え、2020年に施行が予定されているという話もあり、
あまり悠長に構えていられません。

不動産オーナーにとって重大な改正ポイントは、
「保証人の責任の範囲」。

賃貸借契約に、連帯保証人の責任限度額(=極度額)を定めておかないと、
保証条項が無効になっちゃう!
民法第465条の2
一定の範囲に属する不特定の債務を主たる債務とする保証契約であってその債務の範囲に金銭の貸渡し又は手形の割引を受けることによって負担する債務が含まれるもの(保証人が法人であるものを除く。以下「貸金等根保証契約」という。)の保証人は、主たる債務の元本、主たる債務に関する利息、違約金、損害賠償その他その債務に従たるすべてのもの及びその保証債務について約定された違約金又は損害賠償の額について、その全部に係る極度額を限度として、その履行をする責任を負う。
2 貸金等根保証契約は、前項に規定する極度額を定めなければ、その効力を生じない

契約書の書き換えが必要ですね。

不動産会社に管理を任せている場合は、管理会社が対応してくれると思いますが、
自主管理のオーナーは注意してくださいね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年10月19日

空き地集約の新制度

点在する空き地を集約する新制度が導入されるようです。
原典に辿りつけないので、詳細が見えないのですが・・・

どうやら、空き地を他の土地と入れ替える区画整理を行う際に、
その交換の条件を緩和するみたい。

「歯抜け」が解消されれば、その後の開発がやりやすいですよね。
もう少し詳しい内容を知りたいですね。


【空き地集約、条件緩和し促進…新区画整理導入へ】

 国土交通省は、点在する空き地や空き家を土地区画整理事業で集約して有効活用する新制度について2018年度にも導入する方針だ。

空き地を交換して活用する新制度のイメージ

 人口減少に伴って空き地などが増える地方都市で、まとまった土地を確保しやすくして再開発を促す。共同広場や住民交流施設の整備、店舗新設などへの活用を想定しており、地域の活性化につなげるのが狙い。

 関連法の改正案を来年の通常国会に提出する。

 市町村などが市街地整備の代表的な手法である土地区画整理事業を進めるため、空き地や空き家を他の土地と入れ替える場合、現行法では原則、角地や道路に面しているといった条件がほぼ同じ土地との交換に限って認めている。しかし、同条件の土地が事業区域内にない場合も多く、空き地や空き家がそのまま放置され、住宅地に空き地が「虫食い状態」のように存在するケースが増えている。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171015-00050118-yom-bus_all
(10月16日 読売新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 08:47|この記事のURLComments(0)空き家 

2017年10月18日

「高齢者に寄り添う終活マーケティング」

昨日、不動産コンサルティング協会の研修会に参加しました。

テーマは、「高齢者に寄り添う終活マーケティング」。
講師は、あさひ行政書士法人の西木文明さん。
「終活専門」ならではの迫力あるお話をお聞かせいただきました。

総務省統計局によると、平成29年9月15日時点で、65歳以上の割合は27.7%。
第2次ベビーブーム期生まれの世代が65歳となる平成52年(2040年)には、
35.3%になる見込みだとか。

高齢者の3つの不安は、健康・経済・孤独の3K。
「もし、身体が不自由になったらどうしよう・・・」
「医療費等で老後資金は不足しないだろうか・・・」
「配偶者と死別したら、孤独に耐えられるだろうか・・・」

考えてない人はいない。と言い切ってらっしゃいましたよ。
言わないだけなんだと。

未経験の未来のことだからわからない。
わからないから不安が募るということですね。

ここで注目すべきは、死後のことは心配していないという現実・・・(^^;

終活セミナーの定番は遺言書の書き方ですが、
高齢者が本当に知りたいのは、「いかに生きるか」なんですね。

たとえば、現在、ガン患者は162万人いると言われています。
多くの方は、保険でガンに対する備えができています。

一方、認知症はその3倍の462万人。
これへの備えは、ほとんどできていませんよね。

未来のことは、わからないから不安。
わかれば安心できることもたくさんあるわけです。

遺言だけでは3つの不安(3K)の解決になりませんよ。
「いかに生きるか」を一緒に考えませんか?


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年10月17日

東京オリンピック競技会場の帰属問題

東京オリンピック会場となる東京湾埋め立て地の帰属について、
大田区と江東区とが争っているようです。

都から出された調停案がこれ。
東京湾の埋め立て地

で、大田区は、「これを受け入れない」・・・_| ̄|○

ま、たしかに、あの一角だけもらっても管理が大変かも・・・

いずれにせよ、国を挙げてのオリンピックですから、
早期に、円満な解決を望みます。


【都の条例案に太田区が反発】

東京湾の埋め立て地の帰属について争っている、東京・江東区と大田区に対し、調停案が示された。
松原忠義大田区長は「大田区と江東区との境界に関する調停案について、大田区は、これを受託しないものとする」と述べた。
東京オリンピック・パラリンピックで、競技会場が設けられる、東京湾の埋め立て地の帰属問題で、江東区と大田区に対し、16日、江東区に86.2%、大田区に13.8%を帰属させる調停案が示された。
東京大会の会場のほぼ全てが編入される江東区側は、受け入れに前向き。
調停の成立には、両区議会の同意が必要だが、大田区は強く反発し、調停案を受け入れないとする議案を議会に提出していて、訴訟に踏み切るのかどうか、対応が注目される。
(10月16日 ホウドウキョク)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171016-00019948-houdouk-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 07:59|この記事のURLComments(0)境界 

2017年10月16日

毎日が日曜日・・・_| ̄|○

定年退職者の哀愁が書かれたコラム。
ハッピーリタイアを夢見て定年まで頑張ってきた方の現実は・・・

「毎日やることがなくて困っている」
「一番自由な今が一番しんどい」
「家で居場所がない」
「暇になったのに焦る」
「嫌な上司もいないよりはマシ」
「自分の人生は何だったのか」・・・_| ̄|○

いちのせかつみさんも、リタイアメントプランのセミナーで
24時間時計を書くワークをしてもらうそうですよ。

明日から仕事に行かなくていいという前提で、
毎日0時から24時まで何をするかを想像してもらう。

すると、
睡眠と3回の食事以外は真っ白・・・(^^;

散歩とか読書とか庭いじりとかを、
連日3時間ずつなんて到底できないでしょ?

やはり、このコラムにもあるように、「人との関係作り」が大切。

定年前に確立できればベストですが、
できなかった方々が集まれる場所を提供してあげることには意義がありますよね。

近いうちに、その場を作りたいと考えています。
詳細が固まれば、改めてお知らせしますね。


【「一人ぼっち」で過ごす定年退職者の哀愁、午前中の図書館、カフェ、ジム…】

定年後、人はどこで何をするのか。新たな仕事や、これといって趣味を持たない人は、どうやって時間をやり過ごすのか。フィールドワークを通して、定年退職者が多く集う場所がわかった。そして、そこにいる多くの人がみな「一人ぼっち」だった。(ビジネス書作家 楠木 新)

図書館で目撃した小競り合い

 私は2年半前に、60歳で定年退職してからどこの組織にも属さずに過ごしてきた、「毎日が日曜日」状態である。

 『定年後』(中公新書刊)を執筆する前に、定年退職者は普段はどのように活動しているのだろうかと考えた。しかし資料などでは実態がわかるものはなかったので自分で動き始めた。

 まずは地元の図書館を訪れた。朝10時の開館前に行くとすでに7〜8人の男性が玄関前にある椅子に座って待っていた。60代、70代とおぼしき男性ばかりだった。もちろん定年退職者ばかりとは言えないが、60代と思われる男性たちは私の目には元会社員であるように見えた。

 10時になって扉が開くと、全員が新聞コーナーに行く。全国紙とスポーツ新聞を合わせると人数分はあるので各自一紙ずつ手に持って読み始める。

 一人の男性が経済新聞を長く読んでいたので、待っていた人が「もう少し早く読んでくれないか」と話しかけると、男性は株価のページを読んでいた手をとめて「順番だから仕方がないだろう」と言い返して軽い小競り合いになった。館内に一瞬緊張感が走ったがそのまま収まった。

 地元の図書館と比較する意味で、日比谷図書文化館の開館時間前にも行ってみた。10時の開館時間には27人が列をなしていたが、定年退職者と思しき人は半数もいなかった。

 開館と同時に新聞コーナーに行ったのは6人だけだった。受験や資格試験の勉強のために来ている人が多くて、間もなくすると、眺めのよい窓際の席はテキストをひろげる若い人でいっぱいになった。同じ図書館でも場所によって風景は異なるのである。

 一方、ハローワークの利用者は高齢者が多いわけではない。定年退職者と思しき人はパソコン画面を少し見てすぐに帰る人が目に付く。失業保険の受給要件を満たすために来ている人が多いそうだ。

 平日の大型ショッピングセンターでは高齢の男性の姿が目立つ。

 休日とは違って広々としたスペースは閑散としており、午前中にゆったりとしたソファーに座っているのはほとんどが高齢の男性だ。住宅地にある喫茶店にも定年退職したと思われる人は少なくない。子どもたちを連れたママ友のグループとは違って、一人で新聞や週刊誌を読んでいる人が多い。

スポーツクラブは大繁盛

 住宅地に近いターミナル駅にあるスポーツクラブは、開館の9時には長い行列ができる。男性、女性を問わず高齢者が並ぶ姿は壮観でもある。私もこのクラブに加入して通ってみた。すると、午前中は見事なまでに高齢者が中心である。

 私は定年退職するまでは、スポーツクラブは勤務時間後に汗を流す場所かと思っていたが、認識を改めさせられた。

 昼間であれば何回使っても定額のコースがあり、朝から夕刻近くまでクラブで過ごしている人もいる。サウナや浴場もあるので「昼食を持ち込めば本当にゆっくり過ごせる」という男性定年退職者もいたのである。

 以前、利用者の意見を掲示するボードに、「スポーツクラブだと思って入会したのに、ここは養老院なのか」と批判する意見が書かれた用紙が貼られていたことがあった。それに対して、クラブ側は「この施設はいろいろな世代の人に利用してもらうものです」と回答をしていたのを覚えている。こんな意見はわざわざオープンにしなくても良いと思ったが、批判する意見を書いた女性の気持ちは分からないでもなかった。

都心のカフェで定点観測

 大阪市の中心部にある決まった場所から行き交う人を何日も眺めていると、それらしき人は多くはないが確認することができる。ただ時間は大体限られている。

 朝のラッシュアワーが終わって午前10時位になると、街中では人の流れは極端に少なくなる。その頃から明確な目的なく歩いている人の姿がやや目立つようになる。午前中にはそうした人を目にするが、午後になると行き交う人が多くなってもうわからなくなる。

 もちろん外見から定年退職者かどうかは確定できないが、長く勤め人をしていたかどうかはなんとなく雰囲気でわかる。私も定年退職者なので同じにおいがするのだ。

 外見の特徴は、リュックまたはショルダーバッグを肩にかけて、靴はウォーキングシューズか運動靴を履いている人が多い。ビジネスかどうかの区分は靴が一番見分けやすい。

 喫茶店に入った時に思わず靴を見る癖がついた。手提げのカバンを持っていないことも一つの特徴だ。手提げのカバンはビジネス用なのだ。帽子をかぶっている人も少なくない。

 その他の定点の観測地点として、喫茶店・カフェなどを中心にした。それ以外では映画館、カラオケ店、証券会社や(信託)銀行窓口、書店、百貨店、スーパー銭湯などもまわってみた。

 大手ハンバーガーショップの午前中は年配男性の一人客が多かった。おそらくたった100円でコーヒーが飲めて、一人の時間を過ごせるからだろう。席と席との間が狭いので、声をかけるには適している。

「最近リタイアされたのですか?」と聞いてみると「そうです。昨年退職してときどきここに来ています」といった会話を交わすことができる。

「この椅子だと長い時間座れないので普通の喫茶店に行くことも多い」とか「高級な店でモーニングを頼むのがゆっくりできて一番いい」という人もいた。

 混んでいるカフェでも午前中は閑散としているので、高年齢の男性の姿をチラホラ見かける。日刊紙やスポーツ紙などを広げている人、本を読んでいる人、何もせずに煙草をくゆらせている人など、過ごし方はさまざまだ。

 ある外資系企業のカフェでは、ノートに何かをせっせ書きこんでいる60代半ばくらいの男性がいた。彼はほぼ毎日来ていた。

 たまたま隣に座ったのでわかったのだが、経済新聞の株価や為替の数値を転記していた。スマホではなくて新聞とノートで情報と格闘していたのである。

 午前中は、高級な喫茶店がモーニングをやっているので退職者と思しき人を見かけることが少なくない。コーヒーのおかわりができる店もあり、ゆっくり過ごせるからだろう。

 こういう店では寝ることは禁止になっているのだろう。眠ってしまって店員さんに注意されて、「わかった、わかった」と言いながら、しばらくするとまた寝入ってしまうオジサンもいた。

 この人は後日も出会ったが、やはり眠っていて注意されていた。ナルコレプシー(眠り病)ではないかとか、店員さんに相手になってほしくて無理に寝ているのだろうかとか、いろいろ連想させてくれるオジサンだった。

 ゆっくりできるせいか、囲碁の手が書かれた用紙を見ながらパソコンと格闘している人や、カラオケ店にあるような分厚い歌の冊子を一ページずつめくりながらノートにメモを取っている年配の男性もいた。

 何をしているのか非常に興味が湧いたが、一つ離れたテーブルだったので話しかけることはできなかった。また午前中のスーパー銭湯などでも中高年の男性が多い。

誰もが一人ぼっち

 それぞれの場所における男性定年退職者の特徴を一言で言うと、一人ぼっちだということである。午後になれば高齢者のグループがカフェなどで話している姿を見ることがあるが、それは稀なケースだ。

 カルチャースクールの講座にも行ってみたが、女性はグループでワイワイ楽しそうにおしゃべりをしているが、男性はやはり一人でいる人が多かった。

 もちろん一人ぼっちであることに問題があるというわけではない。一人でゆったりと時間を過ごすことが心地よい人もいるであろう。人と群れることを好まない人もいるに違いない。どちらかと言えば、私も一人が好きなのである。

 ただ、定年退職者を取材した時に、私の問いに正面から答えてくれた人たちのなかには、「毎日やることがなくて困っている」、「一番自由な今が一番しんどい」、「家で居場所がない」、「暇になったのに焦る」、「嫌な上司もいないよりはマシ」などと語られることがある。なかには「このままの毎日が続くと思うと、自分の人生は何だったのかと思うときがある」とまで発言した人もいたのである。

 彼らの発言と住宅地や都心をまわった取材を重ね合わせてみると、在職中は組織内での上司や同僚、部下との濃密な人間関係を築いているにもかかわらず、退職後はその関係が切れてしまい、自分の居場所が見つからなくなっている、ということだ。

 今まで長い間、企業社会のなかで朝から晩まで共同作業をやってきた人たちが、いきなり一人ぼっちになっては、力も意欲も湧かないのは当然であろう。

 定年退職者には、まず何よりも、“他のメンバーのために”何かをやらなければならない義務や役割、すなわち、人との「関係をつくる」作業が求められるのではないか。
(2017.10.11 ダイヤモンド・オンライン)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年10月13日

「人生とお金のことを知ろう」

11月11日、日本FP協会大阪支部が「FPの日」のイベントを開催します。

テーマは、「人生とお金のことを知ろう」。
ベテランFPのお二方が、目からウロコのお金のコントロール術をお伝えします。

お時間よければ、ぜひご参加くださいね。

171111fpday


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年10月12日

田辺市の「不良空家等除却補助金」

田辺市の、「不良空家等除却補助金」第1号の解体が始まるようです。

この制度、今年の6月に予算化されて、すでに問合せが23件あるんだって。
解体希望が13件あるけど、予算オーバーで2件は来年度以降に持ち越し・・・

実は私たちも、昨年の年初から、山間集落での相談を1件受けていました。
こんな感じ。モロに「危険な空き家」です・・・(^^;
田辺市1 田辺市2

更地渡しで200万円なら引き取ると言う方が現れたのですが、
道が細く、トラックや重機が入れないため、解体見積もりが250万円・・・_| ̄|○

この差額が出せないために頓挫していましたが、
補助金が使えたので前へ進めることができました。

近日中に解体工事がスタートすると思います。

このままじゃ、土地がかわいそうですもんね。


【危険な空き家解消へ 田辺市、補助第1号の解体始まる】

 和歌山県田辺市の補助制度を使った初の空き家解体工事が11日、同市新庄町で始まった。制度は倒壊の恐れがある危険な空き家の解消が目的。解体費について50万円を上限に3分の2を補助する。本年度は11件の補助金交付を決めている。

 2015年5月施行の「空き家対策の特別措置法」を受けた対策。今年6月に予算化した。対象は1年以上未使用で、倒壊の危険や衛生上問題がある物件。市が「不良空き家」と認定した物件を、所有者が解体する際に補助する。

 市建築課によると、今年6月30日から10月10日までに、空き家撤去に関する問い合わせが23件あった。うち、16件を「不良空き家」に認定。解体希望は13件あるが、予算額(500万円)を超えるため、2件は来年度以降に持ち越した。

 解体中の建物は、木造2階建ての住宅(67・91平方メートル)。屋根が崩れ、1階もその重みでゆがみが生じている。所有者は県外におり、10年以上空き家になっているという。

 地元区、橋谷町内会長の大木原忠司さんは(74)は「危険な空き家が気になっていた。市の補助制度はありがたい。撤去には所有者、近隣住民の話し合いが必要になる。地域の安全のため互いに協力してもらいたい」と話している。

 市建築課は「制度を設けたことで、不良空き家の掘り起こしも進んだ。今後、相続などで空き家が問題になる事例が増えるはず。補助制度を有効に活用してもらいたい」と話している。
(10月11日 紀伊民報)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171011-00341143-agara-l30


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 08:02|この記事のURLComments(0)空き家 

2017年10月11日

ゴミ出し難民・・・

ゴミ屋敷。社会問題ですね。

ただ、そこに至った背景に目を向けると、
別の一面が見えてきます。

その一つが、足腰が弱って、ゴミ捨て場まで持っていけないケース。

先日のセミナーの後でお聞きした方も、
ご主人を亡くされたばかりで独居の高齢女性。

「屋根裏収納へは上がれない。」
「2階もモノが溢れて足の踏み場もない。」・・・

これについては、生前整理によって動線を確保して、
安全な日常生活を手に入れることが可能です。

おひとりで抱え込まずに、
外部に依頼していいんだということを知ってくださいね。


【足腰弱い独居高齢者の“ゴミ出し難民”問題が深刻化】

 公道に溢れ出るゴミの山、偏屈な家の主、困り果てる近隣住人…。「ゴミ屋敷」と聞いて思い浮かべるこうしたイメージは、今や昔のものになりつつある。昨今、外から見えない「マンションゴミ屋敷」が激増している。昨今このゴミ屋敷問題に新たな悲劇が生まれている。「高齢世帯」のゴミ屋敷化である。

ルポ ゴミ屋敷に棲む人々』(幻冬舎新書)の著者で東邦大学看護学部の岸恵美子教授が語る。

「足腰を弱め、ゴミ捨て場までゴミを持って行くことができない高齢者や、独居でゴミ捨てを頼める人がいないなど、いわゆる『ゴミ出し難民』が全国規模で発生しています。ゴミの分別も難しく、ゴミ出しが自力でできなくなった結果、やむなくゴミ屋敷化してしまう高齢世帯が多いんです」

 食事は生協などのデリバリーで手に入れることができても、その先のゴミ捨てには体力的なハードルがある。寝たきりの高齢者ではなおさらだ。

「認知症でゴミ出しの曜日がわからなくなったり、分別できなくなるケースも多く、中には自宅がゴミ屋敷化していることに気づかないかたもいます」(岸教授)

 さらに根深い病巣が、体力はあるが気力がなくなるという「セルフネグレクト」(自己放任)の問題である。

 配偶者との離婚や家族との死別をきっかけに心が沈み込み、家のことが何もできずゴミ屋敷化するというケースは散見される。これが高齢者の場合、家事全般だけでなく、「自分自身の放任」にまで繋がりやすい。

「若い人は仕事や学校があるので、家がゴミ屋敷化しても外には出るし、最低限の日常生活は保たれる。でも高齢者は違う。配偶者に先立たれたり、何かのきっかけで無気力状態に陥った時、自分の生活に対する執着さえなくなってしまうんです。入浴もせず、汚れた服を着続け、ゴミもそのまま。結果的にゴミ屋敷になり、孤独死の危険も生まれる」(岸教授)

 昨年5月、千葉県の一戸建てで、両足が壊死した60代女性が警察官に救出される出来事があった。室内はゴミ屋敷と化しており、女性の体は大量のゴミに埋もれ、顔だけが出ている状態だったという。

 2015年6月にも、埼玉県の住宅で、80代の女性が遺体で発見された。女性はひとり暮らしで、室内は足の踏み場もないほどのゴミで溢れていた。いずれのケースもセルフネグレクトによる孤独死の可能性が指摘されている。

 高齢者のゴミ出し難民化は死に直結する問題だけに、行政の介入が不可欠。そのため、全国の各自治体では、高齢世帯のゴミ捨て支援サービスが存在しており、その利用者は増加の一途を辿っている。

 例えば神奈川県横浜市では、高齢者世帯の自宅までゴミを集荷しに行くサービスを実施。2006年の利用世帯が524だったのに対し、2016年は6214と10倍以上に増えた。兵庫県神戸市では自宅までのゴミ集荷に加え、指定日にゴミの出ていない世帯には呼び鈴を押すなど、高齢者の見回りサービスに結びつけた支援を開始している。

「行政だけでなく、私たちにできることもあります。マンションの場合、ゴミ屋敷化の兆候が表れやすいのが集合ポスト。ここが放置され、中身がいっぱいになっている場合、室内がゴミ屋敷になっている可能性がある。玄関前の共用通路にゴミを置き始めるのも、ゴミ出し難民化した高齢者に多いパターンです。こうした異変を見つけたら、まず管理人、あるいは地域包括支援センターに伝えましょう」(岸教授)

 体力や人手が足りない場合は、清掃業者を頼ることもできる。清掃業と遺品整理代行を手がける清掃会社『まごのて』の佐々木久史社長が語る。

「“なぜゴミ屋敷が生まれるのか”という根本的な問題を解決できるよう、大学と共同で研究している最中です。『心と部屋の問題』はまだまだ深めていかなければならない分野ですし、現場でしかわからないこともある。ゴミで悩んでいるかたは、まず私たち清掃業者に電話してほしい。一緒に解決できることがきっとあるはずです」

 ゴミ屋敷は1日ではできあがらない。最悪の事態になる前に、私たちがすべきことはたくさんある。
(10月10日 NEWS ポストセブン)
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171010-00000005-pseven-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年10月10日

富裕層対策プロジェクトチーム・・・_| ̄|○

相続税の調査に関する、国税OB2人を税理士との対談。

相続税納税者の2割が調査に入られ、
入られた8割が申告漏れ等を指摘されているのはご存じの通り。
平成27事務年度における相続税の調査の状況について

当局にとっての3大キーワードは、
「富裕層」「無申告」「海外資産」。

で、3年ほど前に各国税局が立ち上げたのは、
富裕層対策プロジェクトチーム・・・_| ̄|○

中途半端に隠してもダメだってことね。
しっかりした専門家を付けて、正々堂々と対策を講じてくださいね。


【「税務調査で8割以上がNG」はなぜ?(前編)】

「相続税を納めて一安心」と思っていたら、忘れた頃にやってくるのが税務調査だ。2015年度には1万1935件の調査が行われ、その8割以上が指摘を受けている。贈与税は調査件数こそ少ないものの、指摘を受ける人は実に9割。調査は、何を基準に、誰が受けるのか。回避する方法はあるのか? 国税局で税務調査に携わっていた2人の税理士が真相を語る。(聞き手/税理士 脇田弥輝)

相続直前に多額の預金を
下ろすと調査されやすい

脇田 相続税の申告後、国税局や税務署で収集した資料情報などから申告額が過少だと思われたり、無申告ではないかと想定される案件には、個人宅を訪問して実地調査が行われることがありますね。

松林 国税庁の発表では、2015(平成27)事務年度※ の実地調査件数は1万1935件です(下図)。

武田 相続税については、各国税局単位で税務調査を行います。申告書が提出されたうちの、4件に1件ぐらいは実地調査対象になっています。

脇田 所得税の実地調査と比べ、比率としてはかなり高い印象です。

武田 私は、必ずしも高くないと思います。そこには相続税の特殊性があります。一つ目は、相続税が所得税の補完機能を持つということ。二つ目は、相続税には富の集中の抑制機能があるということ。

脇田 所得税の補完機能について、一般の方にはなじみがありません。武田 例えば、相続が発生する前に所得税の課税漏れなどがあった場合、一生分の課税漏れを相続税で全て精算しましょうという考え方です。それまで所得税の調査を免れたと喜んでいた人に対する「最後の砦」とも言われています。

脇田 富の集中の抑制機能とは、具体的にどういうことですか。

武田 相続人として財産を受け取った人から税を徴収することで、財産保有状況の均衡を図るのです。その大命題を前提に、相続税調査が行われるということを認識しておく必要があります。

脇田 税務調査の対象にされやすいのはどのような人でしょうか。

武田 富裕層が“狙われる人”であることは間違いありません。

松林 3年ほど前から、各国税局で富裕層対策プロジェクトチームを立ち上げて、重点的に富裕層の申告内容とか財産の移動関係などを分析し、そこから所得税や法人税の課税漏れがないかどうか、贈与税はどうかをチェックして、最終的にはそれを相続税の徴収につなげていく取り組みをしています。

武田 “狙われる人”の分かりやすい例は、相続直前に多額の現預金を引き出した人で、結果として引き出した金額を申告に反映していない人です。これがよくある。
 また、課税当局は被相続人についても長年にわたって資料情報を蓄積・分析しています。不動産の所有状況や、年間の所得から想定して正しく相続税の申告に反映されていないケースは実地調査対象になりやすいのです。

相続税・贈与税の税務調査件数と非違件数

富裕層が狙われる海外資産
申告漏れが多い名義預金

脇田 被相続人の保有財産やこれまでの所得と、相続税の申告書の整合性については、全ての案件についてチェックするのですか。

松林 基本的には、実地調査するしないにかかわらずチェックします。ただ、中でも富裕層はそれなりに財産があるわけですから、重点的に調査されやすいわけです。富裕層の案件は概して金額が大きく、資産も金融資産や不動産だけでなく多様化しています。今、課税当局は海外資産にも着目していて、実地調査されやすい対象です。

脇田 登記されている不動産に比べ、金融資産はその実態が見えにくいとも聞きます。

松林 不動産のように、登記されていて誰もがその情報を知ることができる資産は「表現資産」と言います。これに対し、預金、有価証券、投資信託、保険商品など、個人情報にかかわる財産で権限がある人しかその情報を見られない金融資産について、税務署の職員は「不表現資産」と言っています。
 もし財産が土地だけであれば、せいぜい財産評価の相違はあっても、申告漏れは生じにくいものです。しかし、不表現資産は申告漏れや無申告につながる大きな問題が隠れている可能性がありますので、相続税の案件では調査されやすい対象となります。
 課税当局が持っている資料情報の中には家族名義の預金もあり、この「名義預金」が申告漏れの内訳の中で一番多いと想定されます。課税当局では名義預金も、事前に金融機関に照会をかけていますので“狙われやすい”と言えます。

武田 相続税調査の場合、簡単に言えば生まれてから死ぬまで全部の情報が収集されている。そうした中で、想定財産よりも少ない人が調査対象になるわけです。

脇田 15年からは相続税の課税最低限である基礎控除が引き下げられました。これが相続税の実地調査に及ぼす影響はいかがですか。
松林 当然、相続税の課税対象者が一気に増え、無申告の人が増えることも予想されます。それを防ぐため国税庁では、「相続税の申告要否簡易判定シート」をウェブサイトや税務署で配布しており、相続税がかかるかどうかを簡単に判断できるようしています。

武田 「富裕層」「無申告」そして国外財産の申告漏れがターゲットとなる「海外資産」というのが国税にとっての3大キーワードです。

相続税調査の8割で「非違」
「知らなかった」は通らず

脇田 一方で、不足なく適正申告しようと考えている人でも、相続財産を把握し切れていないケースもあります。被相続人と相続人双方が、あらかじめ相続に備えることが重要ではないでしょうか。

松林 相続とは税の問題だけでなく、被相続人と相続人の関係性の問題でもあります。中には、子供が親に相続の話を持ち掛けたら、「お前ら、財産が欲しいのか」と言われたという話も耳にします。しかし、親の生前にしか話し合えないことが多いのも事実です。

脇田 国税庁によると、15(平成27)事務年度は、実地調査件数の8割以上で申告漏れなどの「非違」がありました(前ページの図)。この中にも相続人側が「知らなかった」からこそ、申告漏れとなってしまったケースが少なくないのではありませんか。

松林 1人の人が生まれてから一生をかけてずっと仕事をしたり、生活をしたりしながら財産を貯めてきたわけですよね。その一生分をたかだか亡くなってから申告期限までの10カ月ほどで完全に調べ切れないことは理解できます。
 しかも、名義は違っても、実質的には被相続人に帰属する預金や株式の取り扱いについて、多くの方が理解していません。名義が違えば被相続人の財産ではないと思っている。けれど相続税は実質課税ですから、名義が違っていても実質的に被相続人に帰属する財産は相続税の課税財産になるのです。それで、家族名義の預金の申告漏れが指摘されたりするわけです。

武田 例えば、妻に「へそくり」があったとします。しかし「その資金の出どころはご主人ですよね」となれば、相続財産になるのです。

松林 「非違」というとすごい法律違反のような印象を持つかもしれません。平たく言えば、財産の申告漏れがある、申告した財産に評価の誤りがある、申告すべきだったのに申告していない無申告などが該当します。

武田 架空の債務や意識的な財産の評価圧縮も非違につながります。
松林 「税法を知らなかった」というのも非違に相当します。税法に対する誤解、事実誤認に基づくものは課税を免れる正当な理由には当たりません。
(10/23公開・後編に続く)

■用語解説

海外資産 非課税国の金融機関に金融資産を移転する動きに対し、海外に5000万円以上の資産を保有する人には、確定申告の際に税務署に内訳を報告する「国外財産調書」の提出が、2012年から義務付けられた。

名義預金 子供など家族の名義であっても、実質的なお金の出所は親などで、通帳や印鑑の管理も親がしている預金。
相続税の基礎控除引き下げ 定額控除は5000万円から3000万円に、法定相続人比例控除は「1000万円×法定相続人数」から「600万円×法定相続人数」に変更。

簡易判定シート https://www.nta.go.jp/souzoku-tokushu/souzoku-aramashi.htm 参照

実質課税 財産の名義によらず、その財産の使用、収益、処分を自らの意思で実際に行える人に対して課税すること。
(10月10日 ダイヤモンド・オンライン)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年10月08日

ぐるぐる そだつ ながや

昨日、ぐるぐる そだつ ながや エピソード0に参加してきました。
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今年の1月に、空き家のご相談を受けさせていただいたご縁。
ここまで仕上げてくださった関係者の皆様に心から敬意を表します。

だって、これが
streetview
    ↓
こうなるって言うんだから・・・(^^;
ぐるぐる2 171007エピソード0

どんな面白い場になるのか。
ワクワクしますよね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 07:13|この記事のURLComments(0)空き家