2019年10月18日

「家はスマホで買う」

「家はスマホで買う時代」。
エラい時代になったもんです・・・(^^;

記事が紹介しているジブンハウスさん。
ちょっと覗いてみたけど、PC買うのと同じですね。
箱を決めて、中身を決めて、色を決めて・・・おしまい。

対面プランニングと言いながら、既成のパターンから選ばせるだけのビルダーは
やり方を考えなきゃなんないかもしれませんね。

規格化された量産品を選ぶだけか、
マンツーマンで時間をかけて希望を形にするか。

家の買い方も二極化していきますね。


【「家はスマホで買う時代」のジブンハウス--楽天出店で新たな販路】

 「家はスマホで買う時代」をキーワードに、ARやVRを活用した新しい住宅販売を続けるジブンハウスが10月16日、シンポジウムを開催した。同日発表されたバーチャル住宅展示場「MY HOME MARKET」の楽天市場出店をはじめ、新商品「88A 2020」を紹介したほか、VRや脳波を活用した先進的な取り組みについて話した。

 ジブンハウスは2016年に設立。空き時間にスマホで気軽に家づくりが進められる「オンラインで完成する家づくり」をコンセプトにしている。代表者取締役の内堀孝史氏は「ジブンハウスが立ち上がって3年8カ月が経った。おかげさまで北海道から鹿児島にまで拠点を拡大し、現在113カ所を数える。47都道府県でまだ進出できていない土地もあるが、今期中に作りたいと思っている」と現状について話した。

 ウェブサイト上に住宅のバーチャルツアーを用意するほか、シリーズや坪数、テイストなどを選んでいくことで、住宅を作っていけることがジブンハウスの特徴。休日にわざわざ住宅展示場などを訪れることなく、スマートフォンである程度のイメージを固めてから住宅購入に踏み切れる。

 シンポジウムでは、住宅シリーズの新モデルとして「88Aシリーズ」の2020年バージョンを紹介。収納にこだわり、ウォークインクローゼットを個室ごとに用意したほか、左右どちらかが、壁に接している対面式のペニンシュラ型キッチンを採用することで、コンロ前の壁をなくし、リビングルームと一体化したような空間を生み出せるとしている。

 追加機能としてホームIoTを採用し、パナソニックの「AiSEG(アイセグ)」を導入。アイセグはホームIoTの中核を担う機器で、ファームウェアをアップデートすることで、最新の機能に対応する。「ホームIoTは今後さらなる進化が予想される。今は魅力的に不十分と感じられる方もいらっしゃるかもしれないが、今後飛躍的に伸びる可能性がある。そのためにもアップデート機能は重要になると思っている」(ジブンハウス 取締役の松本啓司氏)と採用理由を話した。

 現在、ANTICO、JAPONE、SCANDIAの3つのカラーで展開しているが、6色を追加。今までにも「もっと別の色はないのか」という問い合わせがあったとしており、それに応える形だ。会場では、2020年4月に向けて開発中の新モデルも披露。小さな土地に建てられる狭小住宅のイメージで、LDKの概念をなくすような住宅になるとしている。

 同日には、日本ユニシスと共同で開発したVRで家を内覧できるバーチャル住宅展示場「MY HOME MARKET」を、「楽天市場」に出店したことも発表した。MY HOME MARKETは、スマートフォンやタブレットから、カスタマイズ可能なセミオーダー型の規格住宅を、VRで内覧できるというもの。日本ユニシスとジブンハウスが共同開発し、2018年3月より運営している。

 高精細のVRで住宅を再現し、モデルハウスを訪れているような臨場感で住宅をイメージすることが可能。支払額の見積シミュレーションもサイト上で確認できる。楽天ユーザーは、MY HOME MARKETとの取引に応じた「楽天スーパーポイント」の取得が可能だ。

 新たな取り組みとして、販売ツールとして追加した新バージョンのVRのシステム「InteractiveVR」や新サイト「ジブントイロ」などについても紹介した。InteractiveVRは、リアルタイムでVR内の映像が変化するというもの。ユーザーのニーズをその場で反映できるため、確信と自信を持って家づくりを進められるとしている。ジブントイロは、色んな人たちの多様性を受け入れ、その人の一番いい暮らし方にたどり着くサポートをするウエブサイト。2020年4月の運用開始に向け、現在開発中だ。

 他社との協業についても発表した。建築VRを手掛けるスタートアップであるジオクリエイツは「視線/脳波測定サービス」について説明。営業促進サービスとして進めているもので、VRを見ている時の視線の動きと脳波を測定することで、良い空間のデータがわかるというもの。例えば、天井が白いものと茶色いものを見ている時の視線の動きと脳波を比較すると、白い天井を見ている時の方がリラックスしていることがわかるという。ジオクリエイツ代表取締役の本田司氏は「こうしたデータは、営業トークとして使えるし、施主の旦那様と奥様で結果が違うことなどもわかる」としている。

 社会問題となっている空き家については、「空き家活用」の取り組みについて説明した。空き家活用は、現地調査により空き家や空き地をデータベース化したウェブサービス「AKIDAS」を運用している。空き家活用 代表取締役の和田貴充氏は「新築の戸建てを建てたくても土地が見つからない。土地が見つかればお客様が決まるというケースもあるのではないか。そんな時に空き家や空き地を提供していきたい。空き家はスタッフが実際に歩いて探してデータ化している。そのため市場に出ていない空き家がわかる。空き家問題を解決しながら新築用地が探せる」と空き家を活用するメリットを話した。

 ジブンハウスがシンポジウムを開催するのは7回目。次回は2020年4月の開催を予定している。内堀氏は「現在、ジブンハウスを支持してくれている消費者の70%は初めて住宅を購入する一次取得者で、20〜40代前半のミレニアル世代。こうした次世代を担う人は、小さな頃からゲームやパソコンに親しんできている。テクノロジーを通じて、消費者にジブンハウスを選んでいただけるようなものを、常に先を見据えながら展開していきたい」と今後について話した。
(10月17日 CNET Japan)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191017-35144065-cnetj-sci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年10月17日

「シンクタンクとしての不動産との関わり」

一昨日、大阪府不動産コンサルティング協会の研修会を開催しました。
ん〜、やっぱり遅れがち・・・(^^;

テーマは、「シンクタンクとしての不動産との関わり」。
講師は、三菱UFJリサーチ&コンサルティングの丸川正吾氏。
対話を通じての地域活性やコニュニティ創造の事例をお話しいただきました。

どうすれば地域が動き始めるか?不動産が流通するか?への答えのひとつが、
「面白いことが起こりそうだ」と感じさせること。

例えば、森ビルが六本木ヒルズに投資した額は2700億円。
結果、夜の街だった六本木に昼の需要が生まれたわけです。
経済効果は5000億円だって。

氏曰く、「面白そう」を見つけるためには、
住人や周辺の方々とのミーティングが大切。

でも、大勢が集まると、ネガティブな発言をする人や、
自分の要求だけ押し付けて後は人任せっていう人が必ずいますよね。

だから、前へ進まないし、やらされている感がハンパない。

そこで、氏は、集まった方全員に次の3つを挙げてもらうんだとか。
 ー分が「できること」
 独りではできないけど、誰かと一緒に「やりたいこと」
 Cかに「やってほしいこと」

普通、この手の集会は、「やってほしい」だけを持ち寄るから頓挫する。

ところが、皆が「できること」を持ち寄れば、誰かの「やりたい」が実現したり、
「やってほしい」が解決したりすることがあるわけ。

これって「面白そう」ですよね。
あとは前向きな方向にしか転がらない。(^^;

「人が集まると何かが起こる。」
どこかで試してみたいですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年10月15日

ジェントリフィケーション

ジェントリフィケーション(gentrification)。
浅学につき、これも初めて目にした言葉。(^^;

Wikipediaによると、都心付近の住宅地区に、再開発などで比較的豊かな人々が流入し、
地域の経済・社会・住民の構成が変化する都市再編現象のこと。

高級化、中産階級化、階級浄化などと和訳されますが、
もっと端的に言えば、「都市再編に基づく地価上昇」。

地域の家賃・地価の相場が上がり、それまで暮らしていた人々が住居を失ったり、
それまでの地域コミュニティが失われたりする悩ましい側面があります。

大阪駅周辺でも、安い飲み屋がどんどん減ってるもんね。

記事が取り上げているのは渋谷のライブハウス。
渋谷の再開発がスゲーことになっているのは皆様ご承知の通り。

従来、キャパ100〜200人で1万〜10万円で貸し切れるライブハウスは、
ライブアイドルやインディーズ・アマチュアバンドの活躍の場。

ここらがやっていけなくなっちゃうわけですね。

新しく誕生した「渋谷ストリームホール」はキャパ700人で週末なら最低64万円。
とてもじゃないけど、インディーズには手が出せない・・・

壊さないと発展しないのは事実。
一方、100年後に「残しておいてよかった」と言われる町並みがあるのも事実。

悩ましいですね。


【ライブハウスは「60万円」から!?「渋谷文化」にも訪れる「ジェントリフィケーション」】

ある渋谷ライブハウスの閉店

 昨年11月30日、渋谷区桜丘にある人気ライブハウス「DESEO mini」が熱気に包まれた。

 この日行われたのは、アイドルグループ「tipToe.」と「HAMIDASYSTEM」の合同ライブ。ライブハウスは満員でエネルギッシュなステージとなったが、会場の外は少し淋しい雰囲気が漂う。

 実は、このライブハウス「DESEO mini」がある場所は渋谷区桜丘。この桜丘地区では2018年末から大型再開発が行われることになっており、周囲の建物はすでに殆どが空き家となっていた。この場所は両グループにとってデビュー公演をおこなった大切な場所であったが、ここもこの日限りで移転のために閉館してしまうのだ。

 この11月30日に渋谷区桜丘で閉館(移転含む)を迎えたライブハウスは実に3館もあった。最後のステージを飾った「tipToe.」は「一緒に青春しませんか?」をコンセプトとした渋谷系ギターポップサウンドを特徴とするアイドルグループで、初期には桜丘のライブハウスで公演をおこなうことが非常に多く、「桜丘で成長してきたアイドル」の1つだった。それだけに、メンバーも「思い入れもあるし、通い慣れた場所だから淋しい」と話す。

 渋谷が「再開発の槌音が絶えない街」となって久しいが、その一方で再開発によるこうした「渋谷文化を発信してきた場所の喪失」を惜しむ声に加えて、地域の「ジェントリフィケーション」(Gentrification/再開発などに起因する地域の高級化)を危惧する声もあがっている。

「音楽の街」桜丘から消えるライブハウス

 まずは今回の再開発の概要をおさらいしておこう。

 渋谷区桜丘地区は渋谷駅西口から玉川通りの横断陸橋(通称:マンモス歩道橋)を渡ったエリアで、桜の名所としても知られていた。
 桜丘は東京大空襲の際に焼失を免れたため狭い街路が多く、また駅からは横断陸橋を渡らないとアクセスできないため、駅チカながら家賃水準が比較的低かった。それゆえ、音楽関連店舗をはじめとして、ホビーショップや立ち飲み屋、言語に特化した語学教室など個性的でマニアックな店舗が数多く出店しており、渋谷文化の発信拠点となっていた。
 しかし、その街路の複雑さ、そして防災面の不安もあり、2015年に東急グループ主導で桜丘東側エリアの再開発組合を設立。2018年末には東側の1期再開発エリアが立入禁止になったとともに、2期再開発エリアとして1期再開発エリアの西側でも再開発準備組合が設立された。1期エリアの完成は2023年度を見込んでおり、その完成後に2期エリアの工事が開始される予定となっている。

 今回の再開発では、特に楽器店やホビーショップ、夜型飲食店などといった渋谷の「文化発信拠点」を担ってきた店舗の多くが桜丘から分散、もしくは閉店してしまったことは以前触れた通りだ。

 とくに、桜丘における「文化発信拠点」の象徴的存在が、多くの「ライブハウス」「音楽ホール」の存在であった。

 桜丘に所在するライブハウスのキャパシティは最大で100〜200人台程度、貸切利用料金はおおよそ1万円〜10万円から。気軽に利用できる規模と料金であるため、ライブアイドルやインディーズ・アマチュアバンドはもちろんのこと、音楽ライブ以外にも動画配信イベントや趣味のイベント、トークショー、サークルの打ち上げなどに使われる例もあった。

 こうした中〜小規模のライブハウスは、入場料のほかに税込500円〜600円のドリンク代を集めたり、酒類や軽食を提供することでかろうじて利益を確保しているところが多い。広域集約に有利な渋谷の駅チカでありながら、比較的地価・家賃が安い桜丘はライブハウスが集積しやすい条件の場所であった。しかし、その多くは再開発によって消えてしまう運命にある。

同じく路地と坂の「道玄坂・円山町」エリアに移転した店も

 桜丘の再開発地区にあるライブハウス・音楽ホールは6軒。2018年末より工事が開始された1期再開発エリア内には4軒のライブハウス・音楽ホールがあった。そのうち、ライブアイドルやネット動画配信者などサブカルにも強いライブハウスとして知られた「渋谷DESEO」とその姉妹館「DESEO mini with ヴィレッジヴァンガード」の2軒は、渋谷駅から少し離れた道玄坂・円山町への移転を決めた。

 道玄坂・円山町周辺も、桜丘と同様に路地と坂で構成された街であり、それゆえ家賃も比較的安く、また「O-WEST」、「O-EAST」、「duo」、「VUENOS」、「club asia」、「Glad」、「Loft9」などすでに多くのライブハウスがあることでも知られる。ライブハウスは夜遅くまで営業することが多く、また店舗外に入場列が伸びるなど周辺環境にも影響を与えることがあるため、場合によっては近隣店舗や住民との調整も必要となる。そのため、以前からライブハウスが集積している道玄坂・円山町は、移転先の「第一候補」となりえたのであろう。

 このほか、エレクトーンの生演奏ができる設備が特徴であったヤマハ系列の音楽ホール「ヤマハエレクトーンシティ」は渋谷を離れ、以前からヤマハの施設がある目黒への移転となった。

移転先が決まらず、休業のままの店も

 一方で、DESEOと同じ建物にあり、新人バンドの登竜門として知られたライブハウス「渋club乙-kinoto-」については、再開発の開始までに移転先が決まらず「一時休業」したままとなっている。

 さらに、2期再開発エリアにもライブアイドルやサブカルに強いライブハウスとして知られる「渋谷Ruido.K2」、DJイベントなどに強みを持つ「渋谷Aurra」といったライブハウスがある。これらに関しては、2期着工が2023年度以降に開始予定ということもあり、移転先などについてはまだ発表されていない。

 桜丘にあるライブハウスのなかでも、「渋谷club乙-kinoto-」(以下、乙)は渋谷の音楽シーン、特にバンド文化を牽引するライブハウスの1つとして知られていた。取材に応じた音楽プロデューサーのH氏は「乙は尖ったバンド文化の創生に大きく貢献したライブハウスであり、単純にあの場所からなくなるだけでも寂しい」と語る。

 休業前にはかつてこの地から育っていったバンドたちが顔を出すなど大きな賑わいを見せた乙であったが、閉館から半年以上が経過した現在も移転先が見つかったとの報告はなされていない。乙は近い将来「営業を再開したい」という意向を示しているが、大きな喪失感を味わっている音楽ファンも少なくないであろう。

「ジェントリフィーション」で個性的な街はどこへいく

 桜丘の「文化発信基地」が消えゆく一方で、渋谷駅周辺において殆どの大型再開発の事業主体となっている東急グループは、開発テーマの1つに「エンターテイメントシティ」を掲げており、渋谷を「何処にでもある街」にしないための様々な努力をおこなっている。

 たとえば、今年11月に1期開業する予定の渋谷駅ビル「渋谷スクランブルスクエア」に設けられる予定の屋上庭園や、去年開業した「渋谷ストリーム」に旧線路敷きを再現し、また渋谷川を再生させたこともその一環であり、その手腕は渋谷を熟知した東急ならではのものだと感心させられる。

 しかし、すでに再開発が行われたエリアの周辺では家賃水準が上昇するなど「ジェントリフィケーション問題」(Gentrification/再開発などに起因する地域の高級化)も囁かれている。

 桜丘のみならず渋谷駅周辺は「再開発ラッシュ」であり、それゆえ再開発で立退きとなった個性的な店舗の多くは再開発エリアから、つまり渋谷駅からさらに離れた場所へと移転・分散。駅チカ・再開発エリアの周辺では「家賃の高騰」により個性的な店舗の出店が難しくなっており、特に新たに出店する飲食店はチェーン系居酒屋など都内ならばどこででも見かけるような店舗や、例え個人商店であっても一般的なカフェやイタリアンなど「誰にでも好まれるような店舗」が目立つ。
 こうした状況は長年に亘って育ってきた「文化発信拠点」としての役割にも大きな影響を与えている。

新たにライブホール「渋谷ストリームホール」ができたが……

 東急グループが旧東横線線路跡地に建設した「渋谷ストリーム」には新たなライブホール「渋谷ストリームホール」が開設された。

 渋谷ストリームホールは桜丘地区の隣接エリアに建設されており、新たな「渋谷の文化発信基地」としての役割を担うが、その貸切使用料金は週末の音楽ライブであれば1日あたり最低でも税込64万8000円からとかなり高額。収容人数も700人とかなり大きく、これまであったライブハウスのようにインディーズバンドやライブアイドルが単独で気軽に使えるものではない(桜丘で最も規模が大きかったライブハウス「渋谷DESEO」は貸切使用料金税込み10万8000円から最高27万円、収容人数250人)。

 渋谷、そして桜丘のライブハウスに思い入れのあるバンドやアイドルグループは数多くあれど、渋谷ストリームホールのこけら落とし公演をおこなったのは、紅白歌合戦にも出場したメジャーアイドルの「欅坂46」だった。これは、まさに渋谷文化にも「ジェントリフィケーション」の影響が及んでいるという状況が、ハッキリと目に見えるかたちとなった瞬間であった。

 前出の音楽プロデューサー・H氏は「これまでの桜丘は大きなライブハウスでは到底できないようなグループが切磋琢磨してきた場所であり、渋谷ストリームホールは代替にはならない」とした上で、「700人規模のホールを埋められるグループなんて、恐らく全体の1パーセントくらい。1パーセントになる為の研鑽の場、淘汰の場である(中小規模の)ライブハウスが必要だ。」と指摘する。

「再開発」と「街の個性」の両立という課題

 今回は3回に亘って渋谷・桜丘の再開発を取り上げたが、「再開発」と「街の個性」の両立が課題となっているのは渋谷だけではない。

 演劇と音楽の街として知られる下北沢でも再開発により閉館となった劇場があり、「街の個性が失われる」として再開発の是非を問う裁判もおこなわれた。

 このほかに東京23区内だけでも、立ち飲みの街「京成立石」、賑わうアーケード商店街「武蔵小山」、「東上線大山」、東京タワーのふもとの街「麻布台」など、いくつものエリアで大型再開発によって個性的な街が消えようとしている。いずれの再開発も防災、バリアフリー化、踏切解消など数多くのメリットがあるため、新しい街が生まれることに対する期待も非常に大きい。

 しかし、こうした各地の再開発による街の刷新によって「谷根千」や「アメ横」、「新宿ゴールデン街」、「渋谷のんべい横丁」や、個人商店が立ち並ぶ古い商店街などといった「都内でありながら強い個性がある古い街並み残るエリア」が観光資源として脚光を浴びるようになってきていることも確かだ。

 東急グループが約3500億円もの巨費を投じておこなっている渋谷再開発。現在おこなわれている再開発事業は2027年度までに全面完成する予定だ。しかし、それらが完成した頃には、また「新たな再開発計画」も生まれているであろう。

 H氏は「再開発自体(の賛否)は争っても仕方がないこと」であり、新しくなった渋谷や下北沢の街において「また新たな文化が生まれること」にも期待を寄せたいという。

 再開発が完成した渋谷の街は、果たしてどういった「個性」を見せ、そしてどういった「文化」を生み出しているのであろうか。
(10月14日 HARBOR BUSINESS Online)
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20191014-00204026-hbolz-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年10月14日

絶望ヶ丘・・・(^^;

北大阪ネオポリスこと希望ヶ丘。
ここが陸の孤島「絶望ヶ丘」と揶揄されているという記事。

最寄りの鉄道駅までバスで1時間って、
いかにも郊外のニュータウンの現在の姿ですね・・・(^^;

買い物難民の解消策だけは何とかお願いしたいところです。

ネタ元は、クソ物件オブザイヤーというサイト。
って言うか、こんなサイトがあることも知らなかった・・・

この、「クソ物件オブザイヤー」は本にもなってるみたい。
一つ買ってみましょうか。


【希望ヶ丘なのに絶望ヶ丘と揶揄されるスゴいニュータウンとは? 北大阪ネオポリス】

■バスに揺られて市内から約1時間の別世界へ 

 かつて、だれもが夢見たであろうマイホーム。その夢は、バブルの崩壊によって庶民の手から遠のくことになるが、その時代に、大阪の郊外を中心に建設されたニュータウンが多数存在する。有名どころを挙げるとすれば、千里や箕面、兵庫の神戸市北区、三田、川西、宝塚、そして奈良の生駒や学園前だ。一方で、電車も高規格道路も通らぬ大阪の山中に、こんな名前のニュータウンがある。その名は「希望ヶ丘」だ。場所は箕面市と能勢町の境域にあり、最寄りの千里中央駅や池田駅までバスで約1時間。仮に大阪市内まで行こうものなら2時間は要することになる。当時は、「将来、北大阪急行や国文都市モノレール(現大阪モノレール彩都線)が開通するから、利便性がよくなる」という口八丁で販売されていたが、夢のまた夢。希望ヶ丘という一見ロマンのある名を名乗っておきながら、周囲を閉ざされた陸の孤島「絶望ヶ丘」と揶揄される。このニュータウンをみなさんはご存知でしょうか? 

 我がBT編集部が、ことを知ったのは、このツイートがきっかけだった。

 これは、不動産業界最大のツイッター集団、業界の裏事情から社会風刺まで、歯に衣着せぬ発言で話題となっている全宅ツイ。彼らが運営するクソ物件オブザイヤーのサイトでのつぶやきだ。

 この案件は、少子・高齢化の波にさらされている日本の地方の今後の世界を象徴している事案なのかもしれない。

 一体どのようなニュータウンなのだろう。この目で確かめるべく、大阪市内から電車2本、さらにバスを乗り継ぎ、はるばる現地を訪れた。

 千里中央駅からバスに乗車するとすぐに、あたり一面何もない坂道に出迎えられる。よく言えば“のどか”、悪く言えば“殺風景”と言ったところだろうか。問題のニュータウンは、ここからまだ峠道をかけ上がった奥地。

 時間の経過とともにさらに勾配とカーブがきつくなり、ふと視線を車内に向けると乗車客はみな眠りの世界へ誘われていることに気づく。「寝た方がいいですよ、酔いますから」と乗車客。彼女は大学生で、毎日往復4時間、年間数十万円の定期代をかけて市内まで通学しているそう。その先、車のすれ違いが難しいほど狭い山道を進んでいくと、希望ヶ丘が現れた。

人もいない、お店もない。漂白された生活空間

 山の中腹に広がるニュータウン。果たして、どういう場所なんだろうか。終点の希望ヶ丘二丁目で下車し、冒険の旅へと繰り出した。辺り一面を見渡すと、美しい街並のニュータウン。バス通りは市道ながら、並木や植栽はよく手入れされていて、きれいな景観が維持されているし、子供たちが遊べる公園がたくさん存在し、ある意味ものすごく贅沢な土地の使い方がされている。しかし散策を続けていると、あることに気づく。ゴーストタウンと錯覚するほど、地元民の姿を一切見かけない。スーパーもなければ、コンビニも、病院も見当たらない。唯一見つけた飲食店、理髪店も、定休日のようで開いていなかった。というか営業しているのかすら疑問だが…。

 さらに歩くと、希望ヶ丘四丁目のバス停でようやく地元民に出会うことができた。話を聞くと「昔はお店もあったけど、ここまで物資を運ぶのが大変だからか、どんどん閉店していって。そのせいか、周辺に空き家も目立ってきた」という。なるほど、ちょっとスーパーに夕食のおかずを買いに行ってくる…となると、バスに1時間揺られて、最寄り駅まで繰り出さないとならないわけか。おちおち買い忘れもできない。

 住宅街の中だけ見れば何の変哲もないが、周辺施設・交通環境を踏まえれば、絶望ヶ丘と揶揄されてもおかしくない厳しい状況。そんな場所に作られたニュータウンだから、この時代、好き好んで新規で住民になる者はいないのかも。しかし吉報もある。近年この界隈は、新名神の開通や北大阪急行の延伸に向けて、開発が著しいエリアなのだ。近い将来、北大阪急行が新箕面駅までつながり、駅へと向かうバスの本数が改善されれば、“絶望ヶ丘”から“希望ヶ丘”に生まれ変わるかもしれない。


 ところで、この話には、まだ続きがある。こんな数奇な不動産物件にまつわる、話が大好きな諸君! 

 2014年から2019年まで世間を騒がせた不動産取引の問題点を、物件ファンという一般の方でも理解できるように丁寧に解説し、さらに現場の今を追跡取材し、6年分の、喜劇、悲劇と化した不動産取引の真のストーリーを凝縮!  あの『クソ物件オブザイヤー』が初めて1冊の本となって発売中!!  
(10月13日 BEST TIMES)
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20191013-00010769-besttimes-life


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年10月10日

「成年後見だけでは解決できない!?終活制度とその実態」

昨日、SG阪神いきかた研究会の勉強会を開催しました。

テーマは、「成年後見だけでは解決できない!?終活制度とその実態」。
講師は、(一社)いきいきライフ協会の横田憲人さんです。
教科書ではわからない、実務上の問題点をいろいろお教えいただきました。

高齢者が不安に思っていることは、
 1位:通院、買い物・・・40.5%
 2位:緊急時の手助け・・・29.9%
 3位:洗濯、食事・・・29.6%

誰も死後のことなんて不安に思ってない!・・・(^^;

さらに、いわゆる2025年問題。
高齢者の5人に1人が認知症。

でもね・・・裏を返せば5人中4人はしっかりしてらっしゃる。
要は「終活」よりも、目の前の日常生活が不安なんですね。

そのために、成年後見制度があるじゃない?とお考えですが、
次のような事柄は、成年後見人は面倒見てくれません。

・認知症ではないけど、支払いのために銀行へ行くのが大変
・高齢者住宅に入居したいけど、身元保証してくれる親族がいない
・終末期の医療方針を代わりに意思表示してくれる人がいない

これらは、任意後見契約とは別に、財産管理契約や身元保証契約が必要。
でも、依頼する側がこれを理解していないからモメるんです。
「ウチの成年後見人は何もしてくれない!」・・・_| ̄|○

整理すると、
成年後見人は、
 本人の財産を守る人
 本人が死亡すると後見は終了 ←ここ大事
 後見人は身元保証人になれない(利益相反)

身元保証人は、
 身元引受、連帯保証、終末期の医療方針が主な仕事
 入院時など緊急時の対応、費用清算

病院でお亡くなりになると、24時間以内に出せと言われます。
成年後見は終了してますよね?
誰が葬儀を手配します? って話。

死んでからの遺言も重要。ボケてからの後見も重要。
でも、平均寿命と健康寿命との差が大きくなった現代においては、
ボケるまでの日常生活支援もちゃんと契約しておく必要がありますね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年10月08日

相続サポート和歌山

昨日、相続サポート和歌山さん主催の
和歌山相続研究会でお話しさせていただきました。

このグループがユニークなのは、
資産税部門OBの税理士がなんと3名もいらっしゃる。

ご承知の通り、資産税部門の方々は税務署の中でも1割程度。
つまり、「税務署OB」と言っても9割は相続税がわからない・・・

その、わかる側のレアな方々が3名も集まってるって、
とってもスゴいことだとおわかりいただけるでしょ?

平成29年の1年間でも、和歌山市内だけで393名分、
合計47.2億円の相続税を納めてらっしゃいます。

事前にちょっとご相談いただくと、ずいぶん違ってくると思いますよ。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年10月03日

杖捨橋

有馬温泉の「杖捨橋」。
杖をついて湯治に来た人が、元気になって杖を捨てて帰っていくステキないわれ。

この橋の近くに、空き家を改修したゲストハウスがオープンしたようです。

風情ある旅館で過ごすぜいたくなひとときもいいけど、
昼は有馬の温泉街を食べ歩き。外湯で温まったら夜の有馬を飲み歩き。
宿に帰ったらあとは寝るだけ・・・

街を堪能するスタイルを提案してらっしゃいます。

あとは、肝心の「街」がどれだけ対応できるかですね。
地域ぐるみで、有馬温泉が盛り上がればいいですね。


【名湯有馬「住むように気軽に泊まって」宿泊形態に新風】

 豪華な料理に広い温泉、風情ある旅館やホテルで過ごすぜいたくなひととき−。そんな有馬温泉(神戸市)の宿泊形態に新しい風が吹き始めている。簡易な宿泊所を提供し、あとは気ままに有馬の街並みや周辺地域を楽しんでもらうための施設が近年でき始めた。もちろん、伝統と格式ある温泉宿で優雅に過ごすのも良いが、若いカップルや友人同士、外国人観光客に提示する新しい有馬の形だ。(安福直剛)

 ゲストハウス「Brucke hostel & cafe ARIMA Kobe」は、温泉街の中心地から少し離れ、「杖捨坂」と呼ばれる坂道を10分ほど上った場所にある。

 「Brucke」(ブリュッケ)はドイツ語で「橋」の意味で、近くにある杖捨橋(湯治に来た人が元気になって杖を捨てて帰る)にちなみ、客と有馬をつなぐ懸け橋になりたい−との思いから名付けられた。

 経営するのは、落合洋平さん(29)=島根県出身=と陽さん(29)=兵庫県姫路市出身=の夫婦。2018年11月にオープンした新しいゲストハウスだ。ブリュッケの立ち上げには、陽さんの中学時代からの思いが強く反映されている。

 陽さんは中学生のとき、交換留学でオーストラリアを訪れ、海外生活の楽しさを知った。人と話すのが好きで好奇心旺盛だった陽さんは、大学進学後もドイツに留学したり、アジアやヨーロッパなど30カ国以上を旅したりし、多くの人と出会い手軽に泊まれるゲストハウスの魅力を体感した。

 大学卒業後は大手ビールメーカーに就職したが「地元兵庫でゲストハウスをつくりたい」との思いは強くなる一方だったという。三宮や姫路でも物件を探して見つからなかったが、幸い、有馬で空き家だった場所を見つけることができた。

 1階のエントランスを入ると、木を基調としたおしゃれな空間が広がる。ここがカフェ&バーだ。宿泊客でなくても利用でき、午前8時から午後10時まで営業している。焼きたてのクロワッサンなどを提供する朝食や、ワインの国際資格をもつ陽さんが選ぶお酒は好評という。

 階段を下りると、宿泊客専用のオープンスペースと10人が泊まれるドミトリー(相部屋の宿泊場所)がある。1泊3500円からと手頃で、約6割は欧州を中心とした海外の客。中には1週間ほど滞在し、温泉だけでなく山登りや周辺地域の観光を堪能して帰る人もいるという。また、1階には家族など団体用の宿泊部屋もある。

 陽さんは「家に住むように泊まり、気軽に利用してもらえるとうれしい。日帰りの人から長期滞在まで、ここを拠点に色んな形の旅を満喫してもらえれば」と話す。ブリュッケTEL078・904・0066
(10月2日 神戸新聞NEXT)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191002-00000009-kobenext-l28


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 06:14|この記事のURLComments(0)空き家 

2019年10月01日

「大字中って何ですか?」

土曜日、京都土地家屋調査士会さんの研修会に参加させていただきました。

5月17日に、「表題部所有者不明土地の登記及び管理の適正化に関する法律」が
成立したことを受けての研修会。

上の概要中の◆◆峪持地」がなぜ発生したかということを、
京都公共嘱託登記司法書士協会の李光雄副理事長に解説いただきました。

私たち土地家屋調査士は、共有者の一人を探し出せば足りる場合が多いけど、
司法書士は全員探し出さないと所有権移転できませんもんね。

この分野のノウハウは、はるかに先を走っていらっしゃいます。

タイトルの「大字中」は、「おおあざ・ぢゅう」と読み、
大字、つまり地域集落の総有というような意味。
他にも「字○○中」というのもあるようです。

江戸時代までは、集落で山林を所有していました。
いわゆる「入会地」ですね。

人々は、集落が定めたルールに従って山に入り、
薪や山菜や材木などを採取していました。

逆に言うと、入会地がなければ生きていけなかったわけです。

明治6年、地租改正に際して、山林等について官有か民有かを区別する
「官民有区分」が実施されました。

この時、集落の所有権が認められなかった入会地の多くは、官有地に編入されました。
所有を認められた入会地が、土地台帳上の所有者「大字中」と記載されたようです。

その後、明治22年に「市制・町村制」が施行され、
小規模集落を合併して「村」が創設されました。(明治の大合併)

たとえば、現京田辺市の中では、田辺村、薪村、興戸村、河原村の4村が合併して
田辺村になりました。

この時、薪村の入会地は、興戸村と共有になるのか?って話になりますよね。
そのため、「旧財産区」として薪村の所有を認める手続きもできました。

ところが、旧財産区を設立しても、いずれは市町村に吸収されて、
入会地を利用できなくなるのではないかと考える集落もありました。

そこで、土地台帳上の所有者を「大字中」から集落の全世帯主の連名に
更正したケースもあるみたい。

表題部所有者として数十名の氏名のみや「○○外50名」などと記載された共有地は、
こういう経緯で生まれたようです。

いずれにせよ、表題部所有者「大字中」は、次の3パターンが想定されます。
 〆盪唆茲僚衢
 ∋堋村に帰属
 C聾気瞭会集団の所有(総有)

これらを調べるのには、市史等土地の変遷だけでなく、地域古老へのインタビューや
古文書の確認も必要ですね。

土地家屋調査士も、この制度の中で「所有者等探索委員」として期待されています。
日々勉強です。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年09月27日

「もしもの時の孤独死対応」

昨日、フレックス少額短期保険様のセミナーに参加してきました。
内容は、ズバリ孤独死。

株式会社リスクベネフィットの惟村徹氏による「孤独死現場の実状と対応」、
そして株式会社FISの池田栄司氏による「保険の重要性」。

今、孤独死は年間3万人。
一方、火災は年2万件で、それによる死亡が1100人。
つまり、本当に必要なのは火災保険よりも孤独死保険・・・(^^;

人が死亡すると、酵素による自家融解を起こして、体液が流れ出ます。

これがキョーレツに臭うんです。
そりゃそうでしょ。「口に入れるな」というDNAからの指令なんだから。

だから、近隣からの異臭騒ぎで発見されることが多いんですよね。

ここで登場するのが特殊清掃。
次のような流れで作業なさいます。

まず、臭いのもとである体液を除去。
次に、腐乱臭が付いた遺品を処分。ここで半分くらい臭いが消えるんだとか。
その後、状況に応じて、体液が染みた床やクロスを解体・リフォーム。

やっぱり、それなりにお金はかかっちゃうんですよね。

でも、惟村氏曰く、「ちゃんとやれば完全消臭は可能!」
逆に、「臭いは主観ですから・・・」などと逃げる業者は疑った方がいいとも。

当然、孤独死させない対策は重要ですが、
起こってしまった時は時間との戦い。

あらかじめ、特殊清掃業者に心当たりを付けておくことが必要ですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年09月25日

「プロとして知っておきたい相続準備」

昨日、相続トータルコンサルタント勉強会を開催しました。

今回は、年に1〜2回の外部講師。
相続手続き支援センターの米田貴虎さん。
テーマは、「プロとして知っておきたい相続準備」です。

ご自身がかかわった相続が3800件。
また、全国の相続手続き支援センターに寄せられた累計6万件超の相続から、
見落としがちなトラブル事例などをお話しいただきました。

相続の手続きは約105種類。
私が開業したころは60種類と言ってたから、倍増してます。
暗号資産なんて当時はなかったもんね。

だから、相続手続きって、めちゃくちゃ面倒くさい。

たとえば、あなたが今日お亡くなりになったら、奥様は明日から・・・
死亡届を出して、印鑑証明カード・健康保険証・パスポート・運転免許証を返して、
高額療養費・高額介護費・遺族年金を請求して、
遺言書の有無を確認して、相続人を調査して、相続財産を調査して、
自動車と自動車保険の名義変更をして、クレジットカードを解約して、
電話、携帯電話、ケーブルテレビ、フィットネスクラブ、航空会社のマイレージ、
インターネット、IC乗車券、銀行口座、有価証券、生命保険、不動産・・・(^^;

これらの中には、期限があるものや、会費を引き落とされるものもあります。
一人でがんばるのではなく、お金を払って外注するのもひとつの選択肢ですよ。


土地家屋調査士 大阪 和田清人