2024年07月16日

階段部分の上階床面積への算入について

多くの皆さんは遭遇しないであろうトリビアですが・・・

私たち土地家屋調査士のあるあるだったのが、
吹き抜け問題。

吹き抜けに接する階段を、床面積に算入するのかしないのか。
人によって判断が分かれることがあったんです。

不動産登記法では、建物として登記する要件の一つが外気分断性。
壁で囲まれた階段室になっているなら、床面積に算入します。

ぢゃ、吹き抜けに接する階段が、
腰壁だけならどうなのか、格子だけならどうなのか。

悩みますよね?

この統一見解が、令和4年6月23日に出されました。

ここで、吹き抜けに接する階段部分について、
「格子手すり以外は算入」とされました。
階段部分の上階床面積への算入について

で、先日、久しぶりに吹き抜けに遭遇したんです。
吹き抜け

ん〜、見事な解放感。
階段部分は床面積から除外して登記されました。
めでたしめでたし。

と言うことは・・・
カンのいい皆さんはお気づきですね。

少しでも面積を減らしたい(=固定資産税を安くしたい)場合は、
階段の仕様を・・・(^^;

トリビアになりました?


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2024年07月09日

「空き家の印象」に関するアンケート

株式会社NEXERと株式会社ニーズ・プラスが、
空き家の印象に関するアンケートを実施したようです。

全国の男女を対象としたインターネット調査。

目を引いたのは、
52%の方が、「住まいの周辺に空き家がある」と回答。
半数以上の方々がご近所の空き家を認識しているという現実。

で、空き家についての印象が、
「もったいない」が35%。
「危険」が20%。
「何も感じない」16%を挟んで、
「不安」「不潔」「迷惑」・・・と続きます。

全然、前向きになれそうになくて怖い・・・

何度か触れていますが、空き家が与える悪影響の一つが
外部不経済。

地域に、管理不全空き家が1軒あるだけで、
地域全体の相場が下がるってこと。

35%もの人が「もったいない」と感じているんですから、
空き家予備軍とのマッチングを促す仕組みを考えたいですね。


【近所の空き家、印象は?】35.4%が「もったいない」と感じる一方で「危険」の声も

株式会社NEXERは、株式会社ニーズ・プラスと共同で「空き家の印象」に関するアンケートを実施し、結果をサイト内にて公開したので紹介します。

■住まいの周辺に空き家はある?

空き家の存在は、持ち主の親族だけでなく近隣住民にとって無視できない問題です。

「不動産を相続したけれど、誰も住む予定がなくて空き家になってしまっている」というケースも、珍しくないのではないでしょうか。

そこで今回は株式会社ニーズ・プラスと共同で、全国の男女1000人を対象に「空き家の印象」についてのアンケートをおこないました。

「空き家の印象に関するアンケート」調査概要
調査期間:2024年6月20日 〜 6月24日
調査機関:株式会社NEXER(自社調査)
調査対象:全国の男女
有効回答数:1000サンプル
調査方法:インターネット調査

■52.7%が「住まいの周辺に空き家がある」

まずは、住まいの周辺に空き家があるか聞いてみました。

あなたの住まいの周辺に空き家はありますか?

52.7%と半数以上の方が、「住まいの周辺に空き家がある」と回答しています。
その空き家はどんな状況か聞いてみたので、一部を紹介します。

「住まいの周辺に空き家がある」その空き家はどんな状況?
かなり前から存在していて手の施しようがないような状態になっている。(10代・男性)
数年前に引っ越してしまって庭が雑草で覆われている(10代・男性)
木がとても生えて住めない状態(20代・女性)
荒れてる感じ(20代・女性)
草が生えて手入れされていない(20代・男性)
誰も住んでいないのでちょっと不気味な感じ。(20代・女性)
郵便受けに古いチラシなどが詰まっている、蜘蛛の巣が多い(20代・女性)
周りの庭などは草が生え茂り、一部屋根など朽ちてきている。(30代・女性)
家主が居なくなってから内装のリフォームが入っているのに買い手が決まっていないのか1年以上放置されている。(30代・女性)
老朽化が進み、木や雑草が生い茂っているケースが多いようです。

■30%以上の空き家が「10年以上放置されている」

続いて何年くらい空き家のままなのか、分かる範囲で教えてもらいました。

何年くらい空き家のままか、わかる範囲で教えてください。

あわせて30%以上の空き家が「10年以上」放置されているようです。

さらに風での危険度やにおいなど、あなたの住まいの周辺に空き家があることで悪影響はあるか聞いてみました。

あなたの住まいの周辺に空き家があることで悪影響はありますか?

23.7%の方が、住まいの周辺に空き家があることで悪影響が「ある」と回答しています。

どのような悪影響があるのか聞いてみたので、一部を紹介します。

住まいの周辺に空き家があることで悪影響が「ある」どのような悪影響がある?
ごみが散乱する(30代・女性)
虫が湧く(30代・男性)
火事・倒壊(30代・女性)
木が風邪でおれていたり、庭に入ってきたりする。(40代・女性)
周辺が暗い感じがする(40代・男性)
飛散物で迷惑をかける恐れがある(40代・男性)
コウモリや小動物が住み着き、排泄物などのにおいがする。(40代・男性)
不衛生で、野良猫等のすみかになっている(40代・男性)
火事や倒壊、風による飛散物などの悪影響のほか、不衛生で小動物や虫などの住処になっていて悪影響だという声が多くありました。

■35.4%が空き家に対して「もったいない」と感じる

さらに、空き家に対するもっとも大きな印象を聞いてみました。

空き家について、どんな印象がありますか?

35.4%と3割以上の方が「もったいない」と感じているようです。

空き家について、そんな印象がある理由を聞いてみたので一部を紹介します。

「もったいないと感じる」回答理由
お金使って建てたのにもったいないと思ったから(10代・女性)
空き家を効率的に活用することによって更に社会が良くなると思うから。(10代・男性)
活用方法がありそうだから(20代・男性)
住める場所があるのに使っていないのはもったいないから(20代・男性)
家がなくて困っている人もいるのに、だれも住んでいない家があるのはおかしい。(20代・男性)
リノベーションして何かに使うか、撤去して別の施設に活用した方がいいと思う(30代・女性)

「危険だと思う」回答理由
不審な人がいないかという不安もあるが災害の時も含めて壊れないかと言う耐久面での不安が大きいから。(10代・男性)
手入れがされていないので崩壊や不法侵入の危険があると思うから。(20代・女性)
動物のすみかになったり倒壊の危険があるから(30代・女性)
人がいないことでメンテナンスができていないと思われるので。(40代・男性)

「特に何も感じない」回答理由
危険だと思う経験がなかったから(20代・女性)
現時点では特に影響がないから(30代・男性)

「不安」空き家について、そんな印象がある理由は?
誰か住み着きそうだから。(10代・男性)
たまにニュースで溜まった郵便物が捨てられる等、ゴミ捨て場の様に扱われている為。(30代・女性)

また、このまま空き家が増えるとどのような問題が起きると思うか聞いてみました。

このまま空き家が増えると、どのような問題が起きると思う?
土地がもったいないのと治安が悪くなる(10代・女性)
土地の無駄遣いと価値の低下(10代・男性)
管理されないため崩れる可能性が出てくる(20代・男性)
環境悪化、一定の地域における住民の減少、新規居住者が見込めない(20代・女性)
犯罪や治安に関わる問題が増えると思う。(20代・女性)
遺体が放置される等、治安が悪くなりそうなイメージが沸きました。(30代・女性)
地震などの災害が発生した際にがれきが大量に発生する(30代・男性)
雑草が生えすぎてしまったり、誰もいなくてただ建物が立ってるだけだと、老朽化が進んで災害の時とかに危ない。(40代・女性)
「空き家が多い地域の治安悪化」や「自然災害の被害拡大」「遺体の放置」など、さまざまなリスクがあがっていました。

さらに空き家が増える問題に対して、どうすべきだと思うかもあわせて聞いてみたので一部を紹介します。

空き家が増える問題に対して、どうすべきだと思う?
リフォームを行うときに補助金を出すなどの解決策を考えるべきだと思う。(10代・男性)
空き家のままにするのではなくせめて取り壊して更地にしておく(10代・男性)
自治体で買い取ってホームレスの方に住んで貰う(20代・男性)
行政がもう少し徹底した管理をするべきだと思う。(20代・女性)
親族が責任を持って対処する(20代・女性)
地域の行政などが買い取って、格安で賃貸物件にすればいいと思う。(30代・女性)
可能であれば自治体で買い取り、若い子育て世代に安く貸し出す(30代・男性)
国や自治体が危険な空き家を解体できるようにするべき(40代・男性)

国や自治体に対処して欲しいという声が多くあがっていた一方で、親族が責任を持って対処して欲しいという声もありました。

■17.7%が今後する可能性がある相続の対象に、空き家になりそうな不動産が「ある」

今後する可能性がある相続の対象に、空き家になりそうな不動産はあるか聞いてみました。

5あなたが今後する可能性がある相続の対象に、空き家になりそうな不動産はありますか?

17.7%と2割近くの方が、今後する可能性がある相続の対象に、空き家になりそうな不動産が「ある」と回答しています。

それは何年くらい空き家のままなのか、分かる範囲で教えてもらいました。

何年くらい空き家のままか、わかる範囲で教えてください。

あわせて3割近くが「10年以上」空き家のままという結果になりました。
空き家となった経緯を聞いてみたので、一部を紹介します。

今後する可能性がある相続の対象に、空き家になりそうな不動産が「ある」空き家となった経緯は?
新しい家を買ったため、住む人がいなくなった。(20代・女性)
高齢夫婦が、施設等に入って亡くなり、そのまま(30代・女性)
祖母の家だったが祖母が入院してしまい空き家になっている(30代・女性)
祖父宅がなくなってからそのままになっている。(40代・男性)
私が実家を出る→年老いた両親が亡くなる(40代・女性)
新しい家を買ったり、住んでいた人が亡くなったりなどの理由で空き家になりそう・なってしまった不動産が多いようです。

さらに、その空き家をどうする予定なのかも合わせて聞いてみました。

今後する可能性がある相続の対象に、空き家になりそうな不動産が「ある」その空き家をどうする予定?
決めてない。(20代・女性)
売りに出す(30代・女性)
そのまま放置(30代・女性)
家の中を片付けたら取り壊す(30代・女性)
売却を検討したい(30代・男性)
できるなら売却したい。(40代・男性)
定期的に管理をしていく予定(40代・女性)
「そのまま放置する」「片付けが済んだら取り壊すも検討している」などの声があがっている一方で「できれば売却したい」「管理していく予定」といった声もありました。

■まとめ

今回は、空き家の印象や状況に関するアンケートを行い、その結果について紹介しました。

住まいの周辺に空き家がある方の35.4%が「もったいない」と回答している一方で、20.3%の方が「危険」だと感じているようです。

相続した不動産が空き家になってしまう場合、そのまま放置すれば近隣トラブルや犯罪の増加などに繋がる恐れがあります。

空き家の不動産を相続して困っている方は、信頼できる不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
(7月8日 PR TIMES)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 09:43|この記事のURLComments(0)空き家 

2024年07月07日

境界トラブルで小便を・・・_| ̄|○

隣家に瓶に入った小便を振りまいた男が逮捕されたようです。
半年くらい前から100回以上やってるみたい。

尼崎の90歳。
「ブロック塀が敷地内に入っている」だって。

ブロック塀を積み直して、その時に越境したのか。
何かきっかけがあって、越境の事実が判明したのか。

報道だけは原因や経緯がよくわかりませんが、
聞いてあげる場にリーチできなかったのは残念ですね。

同じような悩みをお抱えの方は、
境界問題相談センターひょうごにご相談くださいね。


【境界トラブルで小便を隣家に投げ入れた疑い、90歳の男を現行犯逮捕…「半年くらい前から継続的に」】

 境界トラブルで瓶に入った小便を隣家に投げ入れたとして、兵庫県警尼崎東署は3日、尼崎市、無職の男(90)を県迷惑防止条例違反容疑で現行犯逮捕した。男は容疑を認め、「半年くらい前から継続的にやっていた」と供述しているという。

 発表では、男は6月27日と7月3日、隣家の会社員男性(48)宅のガレージに、コーヒーの空き瓶に入った自分の小便を投げ入れ、反復して嫌がらせ行為をした疑い。

 同署への男性の説明によると、昨年10月頃に男から「ブロック塀が敷地内に入っている」と言われ、以降、ガレージに小便の臭いがする液体がかけられるようになった。これまでに約100回に上るという。

 6月下旬に男が瓶に入った液体を投げ入れている様子を男性が目撃し、同署に相談していた。
(7月4日 読売新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 07:02|この記事のURLComments(0)境界 

2024年07月05日

「空き家所有者の実態と悩みに関する意識調査」

「アキサポ」を運営する株式会社ジェクトワンさんが、
「空き家所有者の実態と悩みに関する意識調査」を行いました。

対象は、空き家を所有している、または相続予定の1040名。

衝撃だったのは、60代以上の実態。
「常用していない空き家を所有している」人が205名、
「相続予定の空き家がある」人が219名!!

親が亡くなるのがこのあたりなんでしょうけど、
60台で空き家を相続しても、どうしようもないですよね。

時間はあるからいろいろ頑張っちゃうけど、
身体が言うこと聞かなくて、挫折・放置。

結果、「常用していない空き家を所有」・・・_| ̄|○

「空き家」を相続するからこうなるんですよね?

大阪府不動産コンサルティング協会では、
パーシャル賃貸」も提案していますよ。

この仕組みがうまく使えると、
「入居者がいる(=管理された)家」を相続し、
「収益を生む不動産」を所有することになります。

頑張りすぎて挫折する前に、ご相談くださいね。


【空き家所有者の実態と悩みに関する意識調査】
日本全国の空き家率は13.8%、空き家数も約900万戸まで増加、空き家プランナーが最新調査をもとに空き家所有者の現状と課題について解説

 不動産の開発事業・リノベーション事業および空き家事業を展開する株式会社ジェクトワン(本社:東京都渋谷区、代表取締役:大河 幹男 以下 ジェクトワン)は、空き家解決サービス「アキサポ」を運営しています。空き家のお悩みに対して「アキサポ」が寄り添い、活用や売却などのさまざまな選択肢の中から最適なプランをご提案、所有者の手間なく、お悩みを解決するサービスです。

 本ニュースレターでは、空き家を現在所有している、あるいは今後、相続予定の方、計1,040名を対象に、2024年2月にジェクトワンが実施した最新調査の結果等をもとに、空き家所有者の現状と空き家の利活用促進に向けた課題について解説いたします。

■日本全国の空き家数は過去最多となる900万戸を超える

総務省が今年4月に発表した「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計(速報集計)結果」※によると、2023年10月1日時点の国内の総住宅数は、6,502万戸と過去最多を記録し、空き家数についても900万戸と過去最多となりました。空き家率は13.8%となり、空き家数は1993年から30年間で約2倍に増加しています。

その要因の一つとして、人口が減少しているにも関わらず、住宅市場が新築中心であり未だに多くの住宅供給が行われていることが考えられます。また、中古住宅は新築住宅よりも市場に出にくいという特徴もあります。空き家が放置されることは、倒壊の恐れや環境の悪化を及ぼす可能性があるため、空き家問題が深刻化する中、国や地方自治体も法や条例の制定等によって、積極的に空き家流通の活発化を目指しています。
※総務省 報道資料(令和6年4月30日)

■2024年ジェクトワン実施 「空き家所有者の実態と悩みに関する意識調査」の主な結果
【1】 空き家所有者の現状について
 空き家を現在所有している、あるいは今後、相続予定の方、計1,040名を対象にジェクトワンが実施した調査では、空き家の現在の所有状況について、「常用していない空き家を所有している」が43.0%、「相続予定の空き家がある」が59.5%となりました(重複回答有)。年代別で見ると、30〜40代では、30代の約8割、40代では3人に2人が「相続予定の空き家がある」と回答し相続予定の方が多い傾向となり、50代〜60代は全体的な母数が増え、それぞれの年代で所有と相続予定における差が小さくなる傾向がみられました。

空き家の所有状況について

年代別の物件の所有状況

 また、空き家の対処について意思決定に関与できるかを尋ねたところ、「関与できる」(「所有権を持っており、意思決定に関与できる」+「所有権を持っていないが、意思決定に関与できる」)は88.5%と、9割近い結果となりました。所有権の有無に関わらず、空き家をどうするか、その対処方法について意思決定に関与できる方が多い一方で、空き家の有効活用に至っていない実態がうかがえます

所有する空き家への意思決定ができるかどうか

【2】 空き家所有者の悩みと活用を検討する際の制約

空き家所有者の悩みと活用を検討する際の制約

空き家に対する一番の悩みを尋ねたところ、「不用品の整理・撤去ができていない」(9.8%)が最も多く、続いて「売却や活用等、何をするのがよいかわからない」(8.4%)、「活用する具体的なアイデアがない」(6.8%)という結果になりました。また、空き家の売却や活用を検討する際に制約となることについては、 「残置物が多くて片づけられない」(13.9%)が最も多く、続いて「何から始めればよいかわからない」(12.6%)、「リフォームや取り壊しの費用を捻出できない」(8.7%)という結果になりました。空き家に対する悩み、そして売却・活用の際の制約については、いずれも不用品の処理の問題や、そもそも何をしたらよいかわからないといった課題を抱える空き家所有者が多いことがわかりました。

【3】 今後、空き家を売買や活用する際に望む条件

空き家を売買や活用する際に望む条件

 所有する、あるいは今後、相続予定の空き家について、1年以内に売却の予定がないと回答した方を対象に、空き家を売却しても良いと思えるための条件を尋ねると、「どんな条件でも1年以内に売却しない」(31.3%)、続いて「解体費や手続き費用などの初期費用がかからない」(24.0%)、「手続きに時間と手間がかからない」(20.5%)という結果になりました。

 また、所有する、あるいは今後、相続予定の空き家について、1年以内に賃貸を利用する予定がないと回答した方を対象に、不動産会社負担でリノベーション工事をしたうえで、賃貸しても良いと思えるための条件を尋ねると、「どんな条件でも1年以内に賃貸はしない」(33.4%)、続いて「確実に賃貸収入を保証してくれる」(25.1%)、「遺品整理や残地物処理などの費用や手間がなくなる」(15.4%)という結果になりました。

 本調査の結果、しばらくの期間は、空き家を売却も活用もせずに、そのままにしておきたいと考えている方が多いことがうかがえます。一方で、売却や賃貸を検討しても良い条件として、空き家の対処にかかる“費用”や“手間”の問題がクリアになるかどうかが、空き家の利活用促進に向けて大きな鍵を握っていることがわかりました。

<調査概要>
調査方法:インターネット調査
調査時期:2024年2月2日〜2月19日
回答者数:1,040名(30〜74歳・男女)
対象者:以下の調査地域にて、空き家(賃貸用、売却用、二次的住宅ではなく、かつ、最寄り駅より徒歩30分圏内)を所有している、あるいは、相続予定の方
調査地域:埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、静岡県、愛知県、福岡県
(7月3日 PR TIMES)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 06:59|この記事のURLComments(0)空き家 

2024年07月02日

令和6年分の路線価

国税庁が、令和6年分の路線価等を公開しました。

全国平均で、前年比プラス2.3%。
3年連続の上昇。

最高額は、東京都中央区銀座5丁目の4424万円/屬覗闇比+3.6%。
39年連続だって。

大阪では、阪急百貨店うめだ本店前の2024万円/屬覗闇比+3.6%。
こちらは41年連続なんだとか。

大阪の2位は、ミナミの戎橋ビル前の1608万円/屬覗闇比+13.6%。

インバウンドが回復すると、ミナミが上昇しますね。


【路線価3年連続プラス、上昇率トップは福岡県…16県で前年比マイナス】

 国税庁は1日、相続税や贈与税の算定基準となる2024年分(1月1日時点)の路線価を発表した。全国の平均変動率は前年比プラス2・3%で、昨年の同1・5%を上回り、3年連続で上昇した。コロナ禍が本格化する前の20年の1・6%も4年ぶりに超えた。コロナ禍からの回復が進み、都市部を中心に不動産の需要が拡大していることが要因とみられる。

全国の路線価の前年比平均変動率

 都道府県別では、長野、三重、滋賀、宮崎の4県がマイナスまたは横ばいから上昇に転じ、昨年より4県多い29都道府県でプラスとなった。上昇率トップは、主要駅前などで再開発が進む福岡の5・8%。次いで沖縄が5・6%で、東京(5・3%)、北海道(5・2%)、宮城(5・1%)と続いた。

 一方、少子高齢化が加速している地方を中心に、16県では前年比でマイナスとなった。このうち、栃木、富山、鹿児島3県は下落幅が拡大した。

 都道府県庁のある47都市の最高路線価は、前年より8都市多い37都市で上昇した。上昇率が最も高かったのは千葉市の14・9%で、さいたま市が11・4%、岡山市が9・1%だった。福島、水戸、甲府など9市は横ばいで、鳥取市が全国で唯一の下落(マイナス3・1%)となった。

 路線価の全国トップは、39年連続で東京都中央区銀座5の銀座中央通り。前年より152万円高い1平方メートルあたり4424万円で、2年連続で上昇した。

 ◆路線価=全国の主要道路に面した1平方メートルあたりの土地評価額。今年の評価対象は約32万地点。金額は国土交通省が公表する公示地価の8割が目安となる。1月1日午前0時が基準となるため、今年の元日に発生した能登半島地震の影響は反映されていない。
(7月1日 読売新聞)
https://news.yahoo.co.jp/articles/c7b89f534b1ccc24762c92c98977d504a43821a1


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2024年06月22日

「紀州のドン・ファン」の遺言書は有効

「紀州のドン・ファン」の遺言書について、
和歌山地裁が有効だと判断しました。

いろいろな争点がありました。

赤ペンはあり得ないとか、
市に寄付する動機がないとか・・・

今回の判決では、
普段から赤ペンを良くお使いだった。
これまでも市に複数回の寄付をなさっていた。等から、
「筆跡や体裁から本人が自署した」としました。

こうなると、気になるのは、遺留分ですよね?

兄弟姉妹には遺留分無し。
そら、必死になるわ・・・(^^;

で、元妻ですが、
殺人罪で有罪が確定すると欠格事由に該当します。

今後の捜査に注目ですね。


【「紀州のドン・ファン」遺言書、和歌山地裁は有効と判断…実兄らの「偽造だ」訴え退ける】

 和歌山県田辺市で2018年に死亡した資産家で、「紀州のドン・ファン」と呼ばれた会社経営者の〇〇さん(当時77歳)の「遺言書」が有効かどうかが争われた訴訟の判決が21日、和歌山地裁であり、高橋綾子裁判長は有効だと判断した。

〇〇さんが書いたとされる遺言書

 訴訟では、〇〇さんの実兄らが全財産を田辺市に寄付すると書かれた遺言書を「偽造だ」として、相続手続きを任された遺言執行者の弁護士を訴えていた。遺産は十数億円に上り、受け入れを表明している同市も、利害関係があるとして遺言執行者を補助するため訴訟に参加している。

 〇〇さんは、18年5月に同市内の自宅で亡くなっているのが見つかった。〇〇さんに致死量を超える覚醒剤を飲ませて殺害したとして、県警は21年4月、元妻の△△被告(28)を逮捕。△△被告は殺人罪などで起訴されている。
(6月21日 読売新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2024年06月10日

1.2億円の相続税脱税で、懲役1年半と罰金3000万円

福島市で、相続税脱税の裁判が結審したようです。

現金などの存在を税理士に伝えなかったみたい。
税理士も災難ですね。

約1.2億円の脱税で、検察側は懲役1年6月と罰金3000万円を求刑。
どう考えても見合わないですよね。

くれぐれも、隠しちゃダメですよ。
専門家を交えて、正々堂々と対策を講じてくださいね。


【1億2000万円の脱税認める、相続税法違反 福島地裁で初公判】

 相続税約1億2000万円を脱税したとして、相続税法違反の罪に問われた福島市の被告(75)の初公判は6日、福島地裁(島田環裁判官)で開かれ、被告は起訴内容を認めた。

 検察側は懲役1年6月と罰金3000万円を求刑し、即日結審した。判決は14日午前11時から。検察側は冒頭陳述で、被告は相続税を免れようと考え、現金などの存在を税理士に伝えず虚偽の相続税申告書を作成させたと指摘。

 論告では、脱税額は多額で「租税制度を軽視する態度は顕著」とした。弁護側は最終弁論で、被告は修正申告を行い重加算税分も支払っているなどとして、執行猶予付きの判決を求めた。
(6月7日 福島民友新聞)
https://news.yahoo.co.jp/articles/ca41fc9443ba1f5f1f8814a433b196ccb52b4e6b


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2024年06月06日

「賃借人の死亡と残置物等の処理に関するモデル条項」

昨日、SG阪神いきかた研究会を開催しました。

テーマは、「賃借人の死亡と残置物の処理に関するモデル条項」。
講師は、帆風法律事務所の佐藤啓介弁護士です。

入居者がお亡くなりになった場合、家主のニーズは、
早く明け渡してもらって次の人に部屋を貸したい。

ところが・・・
 ー攫腓亡くなる=契約が消滅するわけではない
 中の物品→勝手に捨てていいわけではない
 身寄りがない=「誰も相続しない」わけではない

で、昔の賃貸借契約には、保証人がいないことが多いですよね。

保証人や親族等の連絡先がわからなければ、
相続人を追跡して、賃貸借契約を解除してもらう必要があるわけです。

でも、今まで没交渉だったから、相続放棄されちゃう・・・

皆様もご存じの通り、相続放棄は、
「相続の開始があったことを知ったときから3ヶ月以内」。

同居の親族なら、「知ったとき」は死亡日なんでしょうけど、
疎遠になっている子なら、家主が探し当てて連絡した日。

この子が3ヶ月後に放棄した場合は、
第二順位の父母や祖父母に連絡して、これが「知ったとき」。

父母が3ヶ月後に放棄した場合は、
第三順位の兄弟姉妹に連絡して、同じくこれが「知ったとき」。

兄弟姉妹も3ヶ月後に放棄した場合、
ようやく相続人不存在が確定するわけです。

ここまで、子が判明してからでもMax9ヶ月!
おまけにこれが、相続財産清算人申立てのスタート・・・_| ̄|○

家主のニーズは何でしたっけ?
早く明け渡してもらって次の人に部屋を貸したい、でした。

こんな長期塩漬けのリスクを抱えるくらいなら、
最初から高齢者に貸さないというのも理解できますよね?

そこで、単身高齢者の居住の安定確保を図るため、国交省が令和3年に、
「残置物の処理等に関するモデル契約条項」を策定しました。

要は、保証人がいない単身高齢者向けの、
賃貸借契約解除や残置物処理などの死後事務委任契約案です。
残置物の処理等に関するモデル契約条項の活用ガイドブック

家主がこのモデル条項を取り入れるメリットは、
・契約窓口がわかる → 相続人調査が不要に
・明渡しまでの期間が短縮される
・賃貸借契約の間口が広がる(=高齢者にも貸せる!)

受任者に想定されているのは、推定相続人、居住支援法人、管理会社など。
居住支援法人や管理会社にとっても新しいビジネスになりますね。

いい制度なのに、あまり知られていないですよね。
先んずれば人を制すですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2024年06月03日

「無縁遺体」5年間で3割増

引き取り手がないご遺体が、5年間で3割増加していたそうです。

読売新聞が、政令市と道府県庁所在市、東京23区の計74市区に
実施したアンケートの結果。

大阪市では、公営墓地に合祀された身寄りのない遺骨が3149人分。
18年度比で3割増だって。

増加の理由は、「独居の高齢者世帯が増えた」、
「遺体や遺骨の引き取りを拒否される」などが挙げられています。

2年前、女優のSさんの遺骨をマネージャーが引き取ったと
いうのも記憶に新しいですもんね。

死後事務委任契約を、より一層普及させないといけませんね。


【「無縁遺体」5年間で3割増、独り暮らし増加や親類の引き取り拒否広がり…読売調査】

 死後に引き取り手がない「無縁遺体」の取り扱い人数について、読売新聞が政令市と道府県庁所在市、東京23区の計74市区にアンケートを実施したところ、計69市区で2022年度までの5年間に3割増加していたことがわかった。国内死者数の増加率を上回るペースで、背景には独居高齢者の増加や親類の引き取り拒否が広がっていることがある。厚生労働省は近く、実態調査に着手する。

 孤独死で身元がわからない、または身元がはっきりしていても引き取り手がない「無縁遺体」は、死亡地の市区町村が、墓地埋葬法や行旅法、生活保護法に基づき、火葬・埋葬する。

 読売新聞は今年2〜5月、政令市など主要自治体74市区に対し、22年度まで5年間の無縁遺体の年度別取り扱い人数を尋ねた。把握していた69市区の回答を集計すると、18年度の計8800人から右肩上がりに増え続け、22年度は計1万1602人に達し、18年度比で32%増えていた。

 22年度の取り扱い人数が最も多かったのは横浜市の1659人で、18年度比33%増だった。東京23区では江東区が最多の501人で、同31%増。増加率が目立って高かったのは、名古屋市の80%、札幌市の65%、千葉市の46%だった。

 大阪市は年度別人数を集計していないが、公営墓地に合祀(ごうし)した身寄りのない遺骨は22年度に3149人分あり、18年度比で3割増えていた。和歌山市は無回答。前橋、津、岐阜の3市は18年度の記録がなかった。

 厚労省の人口動態統計によると、22年の死者数は156万9050人で、18年の136万2470人から15%増加している。各地の無縁遺体の取り扱い人数はそれを上回るペースで増えていることになる。増加の理由については、「独居の高齢者世帯が増え、社会や家族の在り方が多様化している」(京都市)、「親族に連絡がついても遺体や遺骨の引き取りを拒否される」(東京都中央区)を挙げる自治体が多かった。

 総務省が昨年3月に公表した調査結果では、全国の自治体が18年4月〜21年10月に取り扱った無縁遺体は計約10万6000件に上る。ただ、この調査では自治体別や年度別の取り扱い人数を公表しておらず、地域の実態は正確に把握できていなかった。厚労省は近く、無縁遺体の取り扱いを巡る課題を把握するため、自治体や専門家へのヒアリングなどを行う実態調査を始める。
(6月3日 読売新聞)
https://news.yahoo.co.jp/articles/e86097c6646bb2025fb73f4768dc5d80f30d8b89


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2024年05月30日

「自社株継承のコストとリスクについて」

昨日、相続トータルコンサルタント勉強会を開催しました。

テーマは、「自社株継承のコストとリスクについて」。
講師は、内田誠税理士です。

法人がチンプンカンプンの私にとって、
自社株評価は避けて通ってきた道・・・(^^;

今回、少しだけわかったような気がします。

大きなくくりで言うと、事業承継対策は相続対策の部品のひとつ。
会社を承継させる際には、自社株の評価が高いと困るんです。

なぜなら、
・会社の価値が高ければ、他の相続人にも相応のものを渡す必要がある
 →後継者に株を集中させる代償金が高くつく

・相続税の納税資金を準備する必要がある
 →自社株(=未上場株)は売れないため、別途で納税資金を手当て

評価を下げれば、納税が減って、他の相続人への代償金も低くなる。
でも、顧問税理士の多くはこれを教えてくれないんだって・・・_| ̄|○

自社株の株価を決める大きな要素は次の2つ。
1.事業内容が類似する上場会社の株価(「類似業種比準価額」)
2.純資産合計を発行済み株式総数で割った「純資産価額」

会社規模に応じて、1と2をブレンドする割合が変わるわけ。

全ての規模の会社に共通する自社株対策は、
’枦縮小、⇒益圧縮、4泙濛擦出る資産を持つ

今までは、に生命保険を使っていたんですが、封じられちゃった。

で、氏の提案は、「不動産」!
会社が不動産を取得して、株価が下がれば後継者に株を渡す。

ハマる・ハマらないは個別事情によりますから、
まずはセカンドオピニオンに相談なさってはいかがですか?


土地家屋調査士 大阪 和田清人