2017年07月28日

天国へ旅立っても、ずっと愛妻を見守っている・・・

7月11日に、初代「たいそうのおにいさん」の砂川啓介さんがお亡くなりになりました。
心配なのは、認知症を発症し、施設で暮らす大山のぶ代さんの今後。

しかし、砂川さんはちゃんと手を打ってらっしゃったんですね。

夫妻のマネージャーを約30年務めた方に、大山さんの身の回りの世話を託したんだとか。
大山さんにとっても、信頼できる方に寄り添ってもらえれば幸せですよね。

「天国へ旅立った砂川さんは、これからもずっと愛妻を見守っていることだろう。」って。
沁みる・・・(^^;

でも、逆に言うと、手を打っておかなかったら、
裁判所が選任する見ず知らずの成年後見人がやって来るってこと。
「まるで押し売り」・・・

残された方のために、後見や遺言、財産管理の必要があるなら信託など
手を打っておいてあげてくださいね。


【大山のぶ代 夫・砂川啓介さん遺した「認知症妻守る涙の遺言」】

大山のぶ代(83)の夫・砂川啓介さん(享年80)が7月11日、尿管がんのため都内の病院で亡くなった。大山は12年に認知症を発症し、現在は老人ホームで闘病中。唯一の家族だった砂川さんに先立たれた彼女の今後が心配されるがーー。

夫妻のマネージャーを約30年務めた小林明子さんはこう語る。

「あの優しい砂川さんのことです。のぶ代さんが1人になってしまったときのために、彼女の行く末をちゃんと考え、できるだけのことはしてあげていると思います」

15年に出版した砂川さんの著書『娘になった妻、のぶ代へ 大山のぶ代「認知症」介護日記』(双葉社刊)にも、“遺言状”と題した章にこう綴られている。

《僕がある日突然、倒れてポックリ逝ってしまう可能性だってゼロじゃない。万が一、そうなってしまったときのために、僕は本意ではないが、遺言状の作成に着手した。(中略)相続税のことや、僕の兄弟のことも考慮しなければならないし、何より彼女が生きていくのに困らないよう、財産の管理方法をきちんと整えなければならない》

具体的には、砂川さんはどんな“終活”をしていたのだろうか。実は亡くなる間際、砂川さんはもっとも信頼できる“ある人物”に大山の今後を託していた。

「亡き砂川さんの代わりに、今後も小林マネージャーが大山さんの身の回りの世話をされると聞いています。プロのヘルパーさんがいるホームに入居しているとはいえ、“身内”にしかできないケアはたくさんありますからね。在宅介護をしていたとき、嫌がる大山さんをお風呂に入れてあげたのも彼女です。ご夫妻のいちばんの理解者で、責任感の強い方ですよ。砂川さんは、彼女にのぶ代さんを託したんです」(砂川さんの知人)

マネージャーの小林さんも、砂川さんの“遺言”を全力で守ると話す。

「砂川さんが6月に入院したとき、私に『すまない、頼むよ』と言ったんです。これからもできる限り彼女を支えていくつもりです」

自分が亡くなっても10年20年とずっと、元気で暮らせるようにーー。砂川さんは、愛する大山のために“介護設計図”を準備していたのだ。天国へ旅立った砂川さんは、これからもずっと愛妻を見守っていることだろう。
(7月27日 女性自身)
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170727-00010007-jisin-peo


土地家屋調査士 大阪 和田清人

esouzoku at 15:52|この記事のURLComments(0)家族信託 

2017年07月27日

市街地の移り変わり

宮城県石巻市の市街地の変遷が書かれたコラム。

石巻は、2012年に震災報告会でお邪魔した地。

ついつい地名に反応してしまったのですが、
コラムの内容は全ての地方都市に当てはまる内容。

役所や駅が中心だった市街地が周辺部に拡大。
そのうち、何もなかった場所に大型モールができて、その周囲が市街地に。

これがまさしく、2022年問題の序曲。(^^;

石巻の場合、インターチェンジ周辺の街に新駅ができて、
新しい駅前を中心に、「歩くサイズの街」が成長しつつあるんだって。

これからの展開に注目したいですね。


【郊外モールから"旧市街地"に人は戻るのか】

街の中心は移り変わる。宮城県石巻市の場合、2000年代までは駅前の百貨店だったが、2010年代にはシネコンを備えた郊外のモールに変わった。シャッター街となった「旧市街地」はこれからどうなるのか。大和総研主任研究員の鈴木文彦氏は「『住まう街』として生き残れるかもしれない」と指摘する――。

■まちの「交通史観」から考える

 街の中心は主要交通手段の交代にともなって移転する。主要交通手段の変遷によって、街道と舟運の時代、鉄道の時代、バイパス道路の時代そして高速道路の時代に区分され、時代によって中心地の場所が異なる。中心地の場所とスタイルは主要交通手段によって規定される。このことをまちの「交通史観」と呼ぶこととする。まずは、前回も登場した石巻市を事例として説明する。舟運、鉄道そして自動車と主要交通手段が変遷するにつれて河岸、駅前、バイパス沿いそして高速道路のインターチェンジ周辺へと中心地が移った典型例である。

■河岸から駅前へ

 宮城県第二の都市の石巻市。北上川の河口という地の利を活かし、江戸時代から仙台藩62万石の水上交通の拠点として発展してきた。中州を挟んだ北上川の両岸に南部藩はじめ北上川流域諸藩の蔵屋敷が並んでいた。北上川の舟運で運ばれた物資はここで川船から外航船に積み替えられ、大消費地の江戸に向けて出港した。明治になっても水上交通の拠点であることに変わりはなく、河岸には旅客船の発着場や魚市場があって人や物の往来が多かった。

 そうしたわけで、石巻の市街地は河岸を中心に発展してきた。河岸に並行する道に沿って銀行の本店や警察署が軒を連ねた。大正元年、当時の市街地の外縁に鉄道の駅が開業した。蒸気機関車が通過する当時の鉄道駅は今でいう「迷惑施設」だったので、当時の市街地からあえて離れたところに作られた。駅の開業を機に、世代交代を伴うくらいの長いスパンで少しずつ街の中心が駅に向かって移動してゆく。

 駅の引力を受けつつも、高度成長にともなう都市への人口流入もあいまって、駅前に向けて拡がった市街地は1980年代までに最盛期を迎える。街の中心が移動することは地価の動きにうかがえる。相続税を計算するために道路沿いに付けられた地価を「路線価」という。毎年1月1日の時点のものが国税庁から発表される。1991年までの路線価は実勢価格の約7割、1992年以降は8割水準を示している。発表年で最も高い路線価のあった場所が、その年における街の中心地といえる。1975年まで石巻の最高路線価は、北上川を横断する内海橋から続く通称「橋通り」にあった(図表1)。石巻最初の百貨店もこの通り沿いにできた。

石巻市の中心地の変遷

(1)橋通り 北上川河岸に沿って発展した旧市街の中心。内海橋から続く通りで通称「橋通り」という。1970年代まで石巻市の中心地だった。内海橋から河口にかけて汽船の発着場や魚市場があった。
(2)立町通り 旧市街と駅前の中間点。1970年代後半以降の中心地。1971年にアーケード商店街が整備されたが、近年はシャッターを下ろした店舗が多い。アーケードは2015年撤去。
(3)駅前通り JR石巻駅前。百貨店が1996年に移転開業したが、立地環境の悪化などにより2008年に撤退。空き店舗には2010年に石巻市役所が移転。
(4)石巻バイパス 市街地を迂回して仙台方面から女川方面に向かうバイパス道路。ロードサイド商業集積の拠点。1982年の郊外型スーパーの開店以来、量販店、大型書店等が集積。
(5)石巻工業港曽波神線通り 三陸自動車道の石巻河南インターに繋がる。1990年代後半から急速に発展した蛇田地区の中心地。シネコンを備えた大型ショッピングセンターや量販店が多数立地し、拠点病院も移転した。

■1971年当時の自動車普及率は約2割

石巻市の路線価の推移

 1975年、橋通りを上回るペースで上昇していた「立町二丁目石巻三文字屋前通」が橋通りに並んだ。当時の新聞は「橋通りと並んだ立町二丁目」と伝えている。ここは通称「立町通り」といい、北上川河岸と石巻駅をつなぐ道路である。1971年、立町通りにアーケード商店街ができた。当時の自動車普及率は20%をやっと超えるくらいで、全国的にアーケード商店街が賑わっていた時代である。中心商店街が駅前に向かって拡大し、それにともなって街の中心は旧市街と駅前の中間点に移った。その後1976年から約20年間、石巻の最高路線価は立町通りにあった。

 地価高騰期を経て、路線価は1993年をピークに下落局面に転じる。その2年後の1995年、石巻の最高路線価地点は「立町二丁目七十七銀行石巻支店前立町通り」から「鋳銭場ケンタッキーフライドチキン前駅前通り」に移った。1996年、丸光百貨店が「石巻ビブレ」と名前を変えて駅前に移転開業する。石巻初のシネコンが進出したことで話題を集めた。

■駅前から高速道路インターチェンジ周辺へ

 1980年代、中心商店街の全盛期ではあったが車社会の兆しも少しずつ現れてきた。1982年、イトーヨーカドーが郊外型スーパーマーケット業態で石巻バイパス沿いに開店した。石巻バイパスに路線価がはじめて付いたのがその前年である。付近には拠点郵便局やホームセンター、大型書店が開店。車生活に適応した新しいスタイルの商業集積が、旧来のしがらみを避けるようにかつての「辺境地」に拡がっていった。郊外化の流れは90年代後半に加速した。中心市街地の地価が急落する中、石巻バイパスの下落ペースは比較的ゆるやかに推移し、2000年ころには中心市街地との差がほとんどなくなった。

 そして、同じ郊外であるが、バイパスとは別に高速道路のインターチェンジの周辺、石巻駅の北西3キロの「蛇田地区」が発展してきた。1996年に店舗面積11,702m2の郊外型ショッピングセンターのイトーヨーカドー石巻あけぼの店が開店。高速道路の三陸自動車道が1998年に石巻まで延伸開通し、蛇田地区に石巻河南インターチェンジができた。その後も付近に広大な駐車場を擁する量販店の進出が続く。

石巻市の路線価の推移(2000年以降)

 2006年には災害拠点病院の石巻赤十字病院が移転し、その翌年にイオンモール石巻が開店した。店舗面積は石巻で最大の33,686 m2である。蛇田地区の中心である「蛇田字新金沼石巻工業港曽波神線通り」の路線価は2010年には石巻バイパスを抜き、2012年には石巻の最高路線価地点となった(図表3)。現在の「恵み野2丁目石巻工業港曽波神線通り」である。

■高速道路の時代の先、地方都市はどうなるか

 石巻バイパス、蛇田地区の発展の一方で従来の中心商店街のシャッター街化が進んだ。駅前に開店した「石巻ビブレ」はその後「さくら野百貨店」と名前を変えて営業していたが、2008年に閉店。空き店舗には2010年に石巻市役所が入居した。そして、2011年の東日本大震災で石巻の中心市街地は壊滅的な被害をこうむった。瓦礫等の処理が一巡するとかつて賑わっていた中心市街地に更地が目立つようになった。

 他方、中心市街地の復興計画が進行中で、2015年には中心市街地活性化基本計画(第2期)が認定され、これを踏まえた住宅・公共施設・商業施設の整備方針を定めた「石巻市まちなか再生計画」が策定された。「多様な都市機能を集積し、少子高齢化社会に対応した、歩いて暮らせるコンパクトで安全・安心なまちづくり」(中心市街地活性化基本計画)を目指している。復興公営住宅や再開発計画による民間のマンション供給によって、中心市街地の居住人口は2020年3月末で3,812人になると見込まれている。これはおよそ2002年度の水準で、対策を講じない2,621人の成り行き見通しに比べ1,191人の増加である。

 さて、これからどうなるか。2016年は復興の一環として進めてきた3か所の市街地再開発事業が完成し、旧市街のこれからを早送りしたかのような風景があちこちで見られた。まず、6階建の再開発ビル「石巻テラス」が完成した。1、2階には商業施設が併設し、コンビニ、カフェ、美容室等が入居し、3階以上は77戸の集合住宅となっている。

 次いで、河岸にはリバーサイドMOTOMACHI(7階建、26戸)、立町に「デュオヒルズ石巻立町」(5階建、32戸)が完成した。立町通りに面するデュオヒルズ石巻立町の1階は商業スペース施設「石巻ASATTE」で、地場食品メーカーのアンテナショップ、レストラン、生活雑貨店が開店した。ディオヒルズ石巻立町とリバーサイドMOTOMACHIには再開発事業の一環として同時に災害復興住宅が並び立つ。9月には石巻駅前に石巻市立病院が移転新築した。本年6月末には、橋通りと交差する河岸に生鮮マーケットの「いしのまき元気市場」がオープンした。かつての最高路線価地点の橋通りの近辺には、1、2階を商業、3階以上を住戸とする12階建の複合ビルができる予定だ。

 このように、最近の石巻市の中心市街地には中高層の集合住宅が次々と竣工し、総合病院等の都市施設や、普段使い型の商業機能も戻ってきている。報道によれば集合住宅の入居状況も良好とのこと。これは、第1回で提唱した旧市街の「住まう街」としての再生の方向性にかなうように思われる。

■郊外にできた「歩くサイズ」の新しい街

 大量の復興交付金が投入されたこれらの事業の成否が評価されるのは数年先になるだろう。石巻市の、復興を契機とした中心市街地の再生策は、シャッター街の先にあるまちの未来像として目が離せない。

他方、震災後も蛇田地区は人口の流入が続き、2016年3月には仙台と石巻を結ぶJR仙石線の新駅「石巻あゆみ野駅」が開業した。高速道路のインターチェンジの引力で発展してきた街に、駅を中心とした市街地が成長しつつある。郊外にできた新しい「駅前」を中心に、車だけでなく歩くサイズの街がつくられる。 高速道路の時代の先、郊外にできた新しい「中心市街地」も絶え間なく変化してゆくだろう。書籍はもちろん、ケースに入ったビールもネット通販で注文する昨今だ。インターネットによる購買行動が普及期に入り、郊外量販店で週末にまとめ買いするライフスタイルは少しずつしかし確実に変化してゆく。これは郊外中心地のとくに商業集積のあり方に影響を及ぼす。ショッピングモールはますます大きくなり競争が激しくなる。単に商品を販売するだけでなく、休日を家族で楽しく過ごす場所として、体験型、時間消費型の度合いが高まっていくと思われる。病院や役所の出張所、図書館など公共サービスとのコラボレーションも増えている。このように新たな機能を取り込んでゆくことで、あたかもショッピングモールそのものが「都市の中の都市」のようになってゆく。これも、高速道路の時代の先の新しい街のスタイルと言えよう。
(7月26日 プレジデントオンライン)
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170726-00022639-president-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年07月25日

税理士の「セカンドオピニオン」

相続税申告に関して、セカンドオピニオンの利用が増えているという記事。

国税庁の更正請求の処理件数は、
12事務年度で約8700件だったのが、15事務年度では1万件を超えたんだとか。

一方、税理士職業賠償責任保険の支払総額も、
15年度は14年度比45%増の約16.8億円だって・・・_| ̄|○

ネット時代においては、依頼者も知識を持ってますからねぇ。

士業も勉強し続けなきゃ。
他人事じゃないですよね。


【「複数の助言」納税で浸透 相続で対象拡大、過払い防ぐ】

 中小企業経営者や個人事業主が税務申告などの際、顧問税理士とは別の税理士に意見を求める税金版「セカンドオピニオン」の利用が広がっている。相続増税に伴う納税対象者の拡大が背景にあるとみられ、巨額還付に至ったケースも。専門家は「最新の税務知識に基づく第三者の意見を聞きたいというニーズが増えている」と指摘する。

 セカンドオピニオンは、担当医とは別の医師に当初の診断内容や治療方法の意見を求めることを指し、医療分野で普及している。「これは過大納付では」。横浜市の岡野雄志税理士は、愛知県在住の50代男性の税務申告書類を見てそう思った。財産約10億円を相続した男性は当初、地元の税理士に手続きを委ね、相続税約2億円を納付した。しかし、納付額に疑念が生じ、相続税に詳しい岡野税理士にセカンドオピニオンを依頼した。

 岡野税理士の直感は的中。申告では土地価格の評価を減額できる制度を活用しておらず、過大納付が判明した。税務当局に請求した結果、1億円近くが還付されたという。男性は「相続税の判断は素人には難しいが、プロの税理士でもこんなに差があるのかとびっくりした」と振り返る。

 相続税は相続財産から基礎控除と呼ばれる非課税枠を差し引いて計算する。2015年1月の改正で、基礎控除が「5000万円+1000万円×法定相続人の数」から、「3000万円+600万円×法定相続人の数」に引き下げられ、課税対象者が拡大した。

 国税庁によると、15年に亡くなった約129万人のうち、財産が相続税の課税対象となったのは14年比83%増の約10万3千人。納税対象者も拡大し「顧問税理士以外の税理士にも意見を求めたい」としてセカンドオピニオンの普及に弾みがついたとみられる。

 相続税で土地などの評価を高く申告し税金を納めすぎた場合、5年以内に「更正の請求」という手続きをして認められれば、税金が還付される。

 国税庁は相続税の還付金の件数や金額を公表していないが、日本経済新聞が情報公開請求で入手した内部資料によると、同庁が相続税で更正の請求を処理(納税者に還付の有無などを返答)した件数は年々増えている。

 還付されなかったケースも含め、12事務年度(12年7月〜13年6月)に約8700件だった処理件数は、15事務年度(15年7月〜16年6月)は1万件超に上った。相続税が専門のフジ相続税理士法人によると、相続税の更正の請求を手掛ける件数は、11年の149件から16年は413件に急増したという。

 税務相談を多く手掛ける鳥飼総合法律事務所の高田貴史・税務部長は「普段から相続税を扱っていない税理士は、相続財産を過度に低く評価すると税務署から追徴されるリスクを考えてしまい、相続財産を高く評価しがちだ」と指摘する。

 セカンドオピニオン普及の背景には、税金対策を巡るトラブル増も影響しているとみられる。

 税理士の誤りで過払いにつながると顧客から損害賠償請求を受ける。それに備えて税理士が任意加入する「税理士職業賠償責任保険(税賠保険)」の保険金の支払総額が増えている。日本税理士連合会によると、税賠保険の15年度の支払総額は14年度比45%増の約16億8千万円だった。法令解釈の誤りや提出書類の不備による過払いトラブルが目立つという。

 相続税が専門の佐藤和基税理士は「税法の専門化が進み、すべての税法や細かいルールの完全把握は事実上不可能だ。人工知能(AI)が発達すれば一般的な知識では負けてしまうかもしれない。税理士も顧客のニーズに対応するため専門分野に特化していくことが大切だ」と話す。
(7月23日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年07月21日

「まるで押し売り」・・・(^^;

成年後見監督人に関するコラム。
「まるで押し売り」とまで言われちゃってますよ・・・(^^;

多額の財産を持っている方が認知症になった場合、
裁判所は、「親族の後見人は使い込む」と見ているんですね。

そこで、「後見制度支援信託」や「成年後見監督人」などを
押し付けてくるわけです。

当然、ボランティアじゃありませんから、
信託報酬や監督人への報酬など納得いかない支払いが発生。

ま、見も知らない人が突然やって来るんですから、
「押し売り」という気持ちもわかりますよね・・・(^^;

ただ一つ言えるのは、何も手を打たなかったから、
裁判所に選任されちゃったってこと。

お元気な間に、ご自身が将来を託す相手を選んで、
任意後見契約や家族信託契約を結んでおけばいいわけです。

すでに65歳以上の6人に1人が認知症という時代です。
子どもたちに迷惑をかけないように手を打っておきましょうね。


【まるで押し売り…裁判所が決めた「監督人」に高額請求される家族急増】
成年後見人制度の知られざる闇

認知症の父母を抱えながら、後見人や保佐人としてうまくやってきた家族。そこに突然、裁判所から「監督人をつける」と理不尽な決定が下され、年間数十万円の報酬の支払いを求められる……。隠れた社会問題に迫る。

何の問題もない家族に裁判所が突然…

2025年、日本は「国民の3人に1人が65歳以上」という超高齢社会に突入する。

65歳以上の高齢者のうち、5人に1人が認知症に罹患すると見られ、2012年に462万人だった認知症高齢者の数は、2025年には1・5倍の700万人になる見通しだ。

政府は、判断能力が不十分な認知症高齢者を支えるため、2000年に「成年後見制度」をスタートさせた。だが、制度発足から17年が経ったいま、その運用面で問題が多発していることは、あまり知られていない。

筆者は、認知症や介護の問題を取材する中で、成年後見制度の運用が、水面下で大きな社会問題になりつつあると考えてきた。するとやはり、トラブルに見舞われた人々の悲鳴にも似た声が、次々と上がり始めたのだ。

たとえば、7月9日の朝日新聞朝刊の「オピニオン」欄に掲載された、64歳の主婦からの『母の財産管理 監督に14万円とは』という投書だ。これによると、投稿主の女性は4年前から認知症の母親の保佐人(認知症の症状が重い順に「後見人」、「保佐人」、「補助人」が裁判所の認定のもと、つけられる)をしていて、これまで何のトラブルも起こしたことがなかった。

ところが昨年7月、母親の資産や健康状態に変化がないにもかかわらず、家庭裁判所が「司法書士をあなたの監督人に選任した」と通知をしてきたという。女性が「監督人はいらない」と断ったにもかかわらず、家裁は結局、職権で監督人をつけてしまった。

すると、監督人となった司法書士は、電話で数回と面会で一度のやりとりをしただけにもかかわらず、今年6月、報酬として14万円の支払いを要求してきたのだ。しかも、この14万円については家裁の承認も得ているという。

投稿した女性自身は、当然ながら、これまで無報酬で母親の保佐人を務めてきた。ところが母親のためになることをほとんど何もしていないにもかかわらず、司法書士は、母親の年金の2カ月分以上に当たる報酬の支払いを求めたのだ。ちなみに、監督人の報酬は母親の資産から払われる仕組みだ。

投稿者の女性は<問題ない家に訪問販売が来て、「いらない」と答えたのに簡単な目視点検で「14万円です」と言われたような感じです。監督人がついた理由の説明もなく、今までの努力が否定された思いです>と、家裁と司法書士の理不尽な対応に強い憤りを示している。

国と法律家を相手に市民は泣き寝入り

一体なぜこのような不可思議なことがまかり通っているのか。

成年後見制度の本来の目的は、認知症高齢者の財産を守り、高齢者の活動を手助けすることにある。ところが、家裁と司法書士が取った行動は、認知症高齢者の財産を理不尽に目減りさせるだけで、合理性がどこにもない。合理性がないからこそ、家裁は監督人をつけた理由を主婦に説明できないのだろう。

実はいま、水面下で、これと似たようなトラブルが多発している。その実態が表に出にくいのは、多くの市民が、家裁=国家と司法書士・弁護士ら法律家を相手にして、泣き寝入りしている現実があるからだ。

筆者は、投稿者の女性と同じようなトラブルに巻き込まれた人を、これまでに何人も取材している。

そもそも、家裁の元締めである最高裁家庭局は、親族が後見人や保佐人、補助人になると、認知症の人の預貯金を使い込む恐れがある、と見ている。

そこで、認知症の人に一定の基準額以上の預貯金がある場合は、使い込み防止のために、二つの対策を取っている。

一つは、今回の投書のケースのような保佐人と補助人に対する対策で、使い込みができないように弁護士や司法書士といった第三者の監督人を監視役として、事実上強制的につけるもの。

もう一つが、親族後見人に対する対策である「後見制度支援信託」(後見信託)で、日常生活に使う金額以外は信託銀行に信託させ、家裁の承認なしに親族後見人が預貯金を使えないようにする仕組みだ。

そして、もし親族後見人が信託に同意しない場合は、事実上のペナルティとして、家裁が後見人に対して監督人をつける。こちらも強制的なものだ。

「信託に入るか、監督人か」と迫る家裁

昨年、家裁の職権で監督人を強制的につけられた関東在住の男性(50代)の体験を見てみよう。

男性の両親は2人とも認知症で、男性が父親、弟が母親の後見人になっている。新聞に投書した女性と同様、従来は家裁から「後見人として適切に対応している」という、お墨付きをもらってきた。

「ところが突然、家裁に呼ばれて『後見信託に入れ』と言われました。『私たち兄弟の後見活動に問題があるのですか』と聞くと『よくやっている』という。『それならこれまで通りでいいじゃないですか』と言っても、聞く耳を持たないんです。

『(後見信託に)入らないなら強制的に監督人をつけるが、それでいいんですか。監督人がつくと、両親が死ぬまで、監督人に報酬を支払わねばならない。後見信託の方がコストが安く済むから入った方がいいですよ』という。はっきり言って脅しですよ。(後見信託も監督人も)両方とも断ったが、強制的に監督人の弁護士をつけられた」

監督人の弁護士が、男性と弟に会ったのは一度切り。それも数分で用事は終わった。それ以外で、1年間に監督人がやったことと言えば、男性と弟が作成した財産目録に目を通し、通帳を見ただけ。実働時間は1時間程度と見られる。

それにもかかわらず家裁は、両親の預貯金から毎月6万円(1人あたり3万円)、年間72万円の報酬を弁護士が請求することを認めている。

こんなことが、両親が亡くなるまで毎年続けられるというのだから、とんでもない仕組みと言うほかない。この兄弟は、報酬支払いには合理的理由がないとして支払いを拒否するつもりだ。

なぜ、このようなトラブルが全国で多発することになったのか。その背景には、最高裁を頂点とする司法と、弁護士・司法書士などの業界が推し進め、国民が知らないうちに「当然」とされるようになった、成年後見人制度の不可解な運用の実態がある。次回以降、その闇に切り込んでいこう。
(7月21日 現在ビジネス)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年07月20日

新築のほうが割安?!

スタイルアクトの沖有人さんのコラム。
オーナーの皆さんにとってはショッキングなタイトル・・・(^^;

マーケティング会社ならではのデータ分析から導かれる指摘には、
目からウロコもんの内容が多いですね。

結局、ハード面の競争になれば新築には絶対勝てないワケで、
たとえばオーナーの人となりだったり、住人同士のコミュニティだったり、
ソフト面の差別化に取り組まなければ、今後ますます厳しいですよね。


【賃貸に住むなら「新築のほうが割安」という隠れた常識】

 賃貸住宅の選び方にも損得がある。我々スタイルアクトは、通常、物件の貸し手側にコンサルティングをしているが、今回は借り手側の立場に立ってアドバイスをしよう。どんな物件を、いつ、いくらで借りると得なのか、それがわかるようにしたい。

 家賃は建物が古くなるに従って下がる。問題は下がり方だ。「20年経ったら半額」などとうそぶく人も見かけるが、賃料は意外と下がらない。1年経過するごとに1%弱低下するのがおおよその平均値だ。そうなると、10年で10%弱、50年経っても半分にはならない。賃料は築年よりも立地に影響される側面が大きいからだ。そもそも急速に賃料が下がるようでは、家主はローン返済に困ってしまう。通常、元本の減り方は借入額に対して2%ほどだし、これ以外にも設備の更新などで出費がかさむからだ。

 賃料が1%弱なのに対して、売買価格は毎年、通常2%の割合で下がっていく。ゆえに、築年が進んだ物件の利回りは上がっていくことになる。築10年で賃料は10%下がり、売買価格は20%下がるので、利回りは(100-10)/(100-20)=90/80=112.5%と上がるわけだ。

 では、築古の方が割高かというと、そうでもない。なぜなら、修繕コストはオーナーが支払うことになるからだ。しかし、この修繕コストをケチるオーナーは多い。自分が住まない物件なので、積極的に投資するのを渋る。借り手からすると、築年が古い物件ほど、賃料のわりに居住環境が悪くなりやすいと考えた方がいい。

新築なのに築1〜5年と同じ賃料になる不思議

 築年ごとの賃料の推移は、グラフのように表される。グラフの築1〜5年を100としており、新築はこれと同じ水準となっている。なぜかというと、家主が「早く埋めたい」からに尽きる。家主が新築を建てた直後の最大の悩みは「空室率が100%」で始まるところにある。新築の価値は入居者側にも魅力的なので、強気の賃料設定にしたいところだが、それを許さない事情がある。それはローンの返済である。不動産のローンは元利均等返済が基本になる。竣工したら、建築資金を施工会社に支払い、ローンの返済が始まる。

◆図表1:築年賃料インデックス(首都圏)

 話を簡単にするために、家賃10万円、総戸数10戸で、ローンの返済額を月60万円にしておこう。3ヵ月経っても稼働率が30%であれば、30万円の収入で60万円のローン返済をしなければならない。稼働率が60%に達するまでキャッシュが持ち出しになる。そうなるととにかく早く60%以上の稼動にしなければならない。そこで新築の家賃を築浅(1〜5年程度)と同等にする手法を取る。新築には優位性があるから、早期に埋めることができる。

 入居者側からすれば、築浅よりも新築の方が割安になるケースが多いので、コスパは新築の方がよくなる。それは家主が財務状況のいい法人でなければ、総戸数が大きい物件ほど苦しまぎれの賃料設定になるからだ。借り手はそこを狙わない手はない。

市況によって新築賃料は大きく変動する

 ここまでは一般論である。余裕がある家主は強気の賃料設定をすることもある。築1年の価値が1%の賃料差なら、5%も値引いているのと同じことだからだ。大手財閥系の法人はこうした値引きはしない。大型物件であれば、そもそも当初の返済を楽にするため金融機関と交渉する場合もある。

 こうした事情と同じく、賃貸市況がよいときには新築は安くなりにくい。家主は物件を1棟だけ持っている人ばかりとは限らず、複数棟持っている人は稼働率が高く、賃料も上げられているので、新築の1棟を弱気にする必要もなくなる。それに加えて、市況が良いということは、需給バランスにおいて需要過多で成約しやすいということだ。

 そんなときには、築1〜5年を100とするならば、新築の家賃は105近くまで上がることがある。この場合、新築の割安感はなくなる。逆に、市況が悪いときは(たとえばリーマンショックの直後などは)、雇用・給与などの不安から人が動かなくなり、財布の紐もきつくなる。結果として、築1〜5年よりも新築の家賃が安くなるといった現象が起こる。

 現在の市況は天気で言えば「晴れときどき曇り」という感じで、市況はやや良い。下記グラフにある賃料改定状況は、同じ部屋が以前いくらで募集されていたかを比較したものである。増額は値上げしていることを意味する。通常は数年経過しているので、減額改定の方が多くなる。現時点は増額と減額が同数程度で、平均して据え置きということは、築年が経過した分だけ実質上値上げされている状況にある。

 こうした市況は、新築があまり安くない時期と言えよう。とはいえ、新築の供給戸数は増えており、物件ごとの個別事情は常に存在するので、丹念に探せばお得な物件はいつの時代でも見つかるものだ。

◆図表2:首都圏の賃料改定状況の推移(賃料20万円未満)

アパート着工急増で空き家問題が再燃

 2015年の相続税改正と未曾有の低金利に加えて、金融緩和が続いている。金融機関は担保を取る前提で資金の借り手を捜しているが、それがアパート建築資金に流れている。少なくともそのアパートと土地に担保設定できるからである。賃貸住宅の空き家率が全国で18.9%(2013年、住宅・土地統計調査)と高く、空き家が社会問題化しているにもかかわらずである。しかし、これを問題視することは的を射ていないと私は考えている。

 まず、この18.9%が本当であれば、賃料は上がることはないし、市況が良いわけがない。つまり、この空室率は市場の実態とは大きく違う。この18.9%の半数近くはすでに市場に出てきていない、つまり広告すら出していないし、人が住める環境を維持していない、いわゆる「デッドストック」と考えられる。そうなる理由は、貸家をそのまま敷地に残しておいた方が固定資産税も相続税も大幅に安くなるからだ。この使われないデッドストックは意図的に放置されているのが実態である。

 これに対して、人が住める状況になく、周辺に迷惑をかける賃貸住宅は税の軽減措置が受けられないようにする法律が平成27年5月26日に完全施行された。それが「空家対策特別措置法」(空家等対策の推進に関する特別措置法)だ。これによって各自治体(市町村)が空き家の確認作業を行い、その結果「特定空き家」と認定した場合、土地の固定資産税が以前の6倍にもなる。

 ただし、この認定は積極的にはしずらい。他人の所有物件を防災、衛生、景観上で問題視することは、近隣住民からの苦情でもない限り、見て見ぬふりをするのが常だからだ。撤去の強制執行がニュースになるが、興味深く絵になる光景ではあるものの、非常にレアケースだ。

新築着工増加で必ずしも需給が崩れるわけではない

 借り手の側に立って考えると、新規着工戸数が増えることは需給が緩むので新築が安くなりやすくなる。では、新築着工が前年比約10%増えているのは、市況にどの程度影響するのだろうか、全国ベースで検証してみる。

 賃貸住宅の需給バランスで留意すべきことは、総ストック数をベースに計算しないと意味がないことだ。単純に新築供給が10%増えたら、需給が10%緩むわけではない。

 日本全体では、貸家のストック戸数は約1850万戸ある。空家率が18.9%なので、住んでいる世帯は1500万世帯になる。貸家の平均入居期間は3〜4年である。つまり、毎年、400万人が引っ越し、400万戸が一旦空き家になる。これがストックの賃貸住宅から出てくる空家数である。

 これに対し、新規の貸家着工戸数は年間約42万戸で、募集物件の約10%に相当する。この新規着工が前年比10%増加するインパクトは4万戸、募集物件の1%に過ぎない。募集される物件が1%増えても需給バランスは大きく緩むわけではない。それも、新築は優先的に入居予定者に検討されることになり、築古の魅力のない物件が検討されなくなるだけの結果が予想される。

◆図表3:首都圏の賃料改定状況の推移(賃料20万円未満)

繁忙期でない時期の「新築狙い」はお勧め

 日本は年度を基点にライフスタイルの区切りが生まれる。人の移動は3月末を前にして2〜3月に集中する。不動産業界ではここが繁忙期である。新築の物件もこの時期に竣工させないと入居の書き入れ時を逃すことになる。このため、グラフにあるように、毎年着工時期のピークが11月になる。建築期間が3〜4ヵ月なので、3月中に竣工させたいからだ。

 しかし、繁忙期の賃貸の成約は通常月の3倍程度である。グラフの新規着工もピークの11月に対して最も少ない4月は半分になったりはしない。つまり、繁忙期ではない時期の方が、供給が多いわりに需要(顧客)が少ない時期に物件を選ぶことになり、賃料や礼金などの一時金を割安に借りられる可能性が高い。つまり、広告に出ている募集賃料に対して成約賃料が下がりやすく、賃料・一時金を交渉できるということだ。

 これは通常の賃貸借契約期間が2年であることから、契約更新時期も入居者にとって有利に働きやすいので都合がいい。繁忙期でない時期に空き家になるのは空室期間が長くなりそうで、家主としても困るのだ。

 このように、新築を繁忙期でない時期に狙うことで、生活コストで最も高い家賃を節約することができる。生活の知恵として、知っておいた方がよいだろう。
(7月20日 ダイヤモンド・オンライン)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年07月18日

空き家の維持管理費は・・・?

空き家は資産じゃなく、負債だというコラム。
残酷な真実を突きつけられますね。

心情的な理由で実家をとりあえず残しておく人が最も多いとのこと。
でも・・・
 固定資産税・都市計画税:10万〜20万円 (首都圏を想定)
 庭の草木の手入れ:3万〜5万円
 水道・電気代:1.8万円
 管理サービス:4.8万円
 火災保険:3万〜4万円
で、年間合計22.6万〜35.6万円なり・・・_| ̄|○

「それでも残す!」は個人の勝手ですが、
奥様やお子様にもそれを背負わせることになることをご理解くださいね。


【空き家の維持管理費は年20万円以上 思い出守る費用は多額に】

 日本人の持ち家率は高く、60代以上で約8割に上る。処分するのが大変な上、実家が遠方でなかなか行けないなどの理由から、空き家所有者の約7割が空き家を放置しているため、全国にある空き家は、約820万戸に。これは日本の住宅の7軒に1軒に該当する(総務省2013年調べ)。

思い出にとらわれ処分できない人が多数

 空家・空地管理センターの代表理事・上田真一さんによれば、「代々続いた実家は残しておきたい」、「思い出をなくしたくない」などの心情的な理由で実家をとりあえず残しておき、帰省時の宿泊場所として持ち続ける人がもっとも多いという。

「住みながら維持管理するならいいのですが、空き家を維持するにはコストがかかります。人が住まない家は1か月も放置すると、想像以上に傷むからです。きちんと管理するとなると、戸建ての場合、年20万円以上の維持管理費用がかかります」(上田さん)

 地域や物件で異なるものの、上田さんの試算によると「一戸建て空き家」の維持管理にかかる主な経費は、以下のようになる。

●税金(固定資産税、都市計画税)/10万〜20万円 *首都圏を想定した場合の目安幅。
●庭の草木の手入れ/3万〜5万円
●水道・電気代(1500円×12か月)/1.8万円
●管理サービス(4000円×12か月)/4.8万円
●火災保険(空き家用)/3万〜4万円

 計22.6万〜35.6万円の経費がかかる。これでも優遇税制の恩恵を受けた場合の割安な数字だ。

「意外な出費としては、水道・電気代と火災保険料。空き家の保険料は通常の住宅より割高になります。とはいえ、入っておらずに火災になった時、多額の撤去費用がかかってしまいます」(上田さん)

 このほか、実家が雪国にあるなら、屋根の雪下ろしを依頼しなければならない。その際の日当は1日約1万〜3万円で、これがひと冬で数回必要になる。

維持費をケチると増税される仕組みに

 費用をかけたくないからと放置してしまうと、空き家対策特別措置法により、特定空き家に認定されてしまう可能性があるため、どうしても削れないのが、つらいところだ。

 空き家対策特別措置法では、

【1】壁や屋根が壊れるなど、倒壊の危険性がある
【2】ほこりやゴミがたまり不衛生である
【3】植物が生い茂ったり、落書きがされ、見た目が悪い
【4】野良猫や不審者のたまり場になるなど周辺の安全に悪影響を及ぼす

 以上、4つの指針のいずれかに該当すると“特定空き家”に認定され、固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍になると、アサヒ・ビジネスセンターの税理士・坂部達夫さんが指摘する。

 実際、特定空き家になると、どれくらい税金が上がるのか。例えば、課税標準額1000万円の小規模住宅用地(200平米以下)に建っている空き家の場合、固定資産税と都市計画税合わせて年間約3万3000円だったのが、固定資産税が14万円、都市計画税が3万円に上がり、年間合計17万円にもなる。

「特定空き家に認定されても、すぐに税金が上がったり、強制解体はされません。指導・助言→勧告→命令と、何度か“注意”がされ、最終的に自治体が強制解体する代執行となります。その解体費用の相場は150万〜200万円。その後、税金も上がります」(坂部さん)

 そうならないために、日常的な管理は代行サービスに委託するか、親戚や近所の親しい人に定期的な見回りを頼み、何かあった時に報告をしてもらい、出向くのが一般的だ。

 いずれにせよ、住まない家を維持管理するには出費しか生まない。思い出を守るには多額の費用がかかると覚えておこう。
(7月17日 マネーポストWEB)
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170717-00000003-moneypost-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 23:20|この記事のURLComments(0)空き家 

2017年07月17日

7月31日は「土地家屋調査士の日」!

毎年この時期になると申し上げておりますが・・・
7月31日は「土地家屋調査士の日」です。

昭和25年7月31日、第8回臨時国会で土地家屋調査士法が可決成立しました。
要は、土地家屋調査士制度の誕生日ってことですね。

で、全国の各土地家屋調査士会が、無料相談会などを開催しています。
大阪での開催はこちら

あと、iPad mini4が当たる恒例のクイズも実施します。
ぜひ、ゲットしてくださいね。(^^;


【お隣さんとの「境界線」はっきり知っていますか?7月31日は「土地家屋調査士の日」!境界問題に悩む方に向けて無料相談会開催】

東京土地家屋調査士会(会長:野城 宏、所在地:東京都千代田区)では、土地の境界問題等に悩む方々に向けて、土地家屋調査士による「不動産表示登記無料相談会」を、7月31日(月)に東京都千代田区の土地家屋調査士会館にて開催いたします。

自分の土地の「境界」、知っていますか?

所有している土地、両親から相続した土地の境界線について、持ち主自身がはっきり認識しておらず、土地の購入・売却を考えるときになって困る方が増えています。
また、境界線があいまいな事から、近隣の方とトラブルになるという事例もあります。
「土地の境界線」は、どのように決まっているのか、どのように調べたらよいのか、こういった問題を解決できるのが、「土地家屋調査士(とちかおくちょうさし)」です。
「土地家屋調査士」とは、不動産の状況を正確に登記記録に反映させるために、必要な調査・測量を行っている国家資格者です。

東京土地家屋調査士会では、このたび、土地の境界問題等に悩む方々に向けた無料相談会を開催いたします。土地の境界問題でトラブルを抱えている方や、相続した土地について詳しく知りたい方のご相談をお待ちしております。

無料相談概要

相談会名:第8回全国一斉不動産表示登記無料相談会
開催日時:2017年7月31日(月)10時00分〜16時00分
申込方法:電話による事前予約制
料金 :無料
相談時間:1組30分
予約TEL :03-3295-0587
開催場所:東京都千代田区三崎町1-2-10
土地家屋調査士会館1階
(予約したお時間に間に合うよう当会会館1階受付までお越しください。
受付後、係の者がご案内いたします。)
主催 :東京土地家屋調査士会( http://www.tokyo-chousashi.or.jp/ )
(7月12日 @Press)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年07月15日

月40万!

京都市東山区に、平均家賃40万円の高級賃貸マンションが建設されるそうです。

40万円のお部屋は90屐
最上階の角部屋は、80万円だって・・・(^^;

2〜3年前のタワマン投資セミナーで、
「大阪では家賃は30万円が関の山。東京なら60万円払う人がザラにいる。」と
聞いたのを思い出しました。

関西にも、超高級賃貸市場が定着すればいいですね。


【家賃が月40万! 京都に超高級賃貸、18年5月完成】

 1カ月の家賃が1室平均40万円の超高級賃貸マンションを、住友不動産が京都市東山区に建設することが14日分かった。市内の賃貸マンションでも最高水準の賃料で、来年5月に完成予定。セカンドハウスに利用する富裕層の需要を取り込む。
 同社が東京都心で計20棟運営する高級賃貸マンションのブランド「ラ・トゥール」。他府県に展開するのは初めてとなる。
 立地は平安神宮(左京区)の南側で、市営地下鉄東山駅から徒歩6分。5階建て計52戸(1戸あたり面積70〜130平方メートル)を計画している。広々とした吹き抜けの入り口やラウンジを設け、専属のコンシェルジュ(接客係)1人を常駐させる。家賃は平均的な90平方メートルの広さで月40万円前後を想定。最上階の角部屋は月80万円近くになる見込みだ。
 古い建物が密集する京都市中心部ではまとまった土地の確保が困難な上、建物の高さ規制もあり、広い居住空間の賃貸物件は近年ほとんど供給されていない。訪日外国人の増加で市内の宿泊施設も不足する中、観光やビジネスで京都を度々訪れる富裕層の潜在的なニーズに着目した。
 同社によると、既に70組以上から事前問い合わせがあるという。「東京以外の初進出にふさわしい立地。京都で高級賃貸住宅の市場を開拓したい」(広報部)としている。
 市中心部は近年、地価が高騰し、分譲マンションの価格も高止まりしている。相次ぐホテル開発が値上がりに拍車を掛けており、賃貸物件でも高級路線シフトが表れ始めている。
(7月15日 京都新聞)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170715-00000001-kyt-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年07月14日

世田谷区での空き家解体

世田谷区が、所有者がわからない空き家を解体したそうです。

今回は、空き家対策法による行政代執行ではなく、
民法第25条の不在者財産管理人を使った解体。

隣地所有者が土地を買い取る意向をお持ちで、
解体費用も負担するんだとか。

土地の売却がゴールの場合は
空き家対策法の手続きよりも迅速なんですね。

都心ならではの手法かもしれませんが、
積極的に活用すべきですね。


【世田谷区、所有者所在不明の空き家民法規定で解体】

 東京都世田谷区は12日、民法の仕組みを使って所有者の所在がわからない空き家を解体したと発表した。都内では空き家対策特別措置法による行政代執行で空き家を取り壊す事例が葛飾区や品川区などで出てきているが、民法の仕組みを使った例は都内初だという。

 特措法では所有者がわからない場合、略式代執行と呼ばれる手続きで空き家を解体する選択肢もある。今回同区は民法第25条に規定されている「不在者財産管理人」という仕組みを活用した。建物の解体や敷地売却などの手続きを管理人が一括して請け負う。自治体が建物を解体し、売却は別途手続きが必要な略式代執行に比べて迅速に行えるメリットがある。

 不在者財産管理人の規定を活用するため区は利害関係人として4月、東京家庭裁判所に管理人選任を申し立てた。家裁は6月、弁護士を不在者財産管理人に選んだ。

 管理人は7月3日、空き家を解体した。区はあらかじめ解体費用を家裁に納めていたが、敷地は隣接する住民が買い取る意向を示している。解体費用も住民が負担する方向で、区が納めた費用は返還される。

 取り壊した空き家は北烏山地区にあり、73平方メートルの敷地に建つ述べ25平方メートルの木造平屋だった。同区が把握する空き家は417件。倒壊の恐れや景観を著しく損なう「特定空き家」は現在4件で、いずれも所有者の所在が把握できているという。

 保坂展人区長は「私有財産にどこまで関与できるか考慮する必要はある」としたうえで、「同様の空き家が出てきた場合、街の安全や環境を考えれば同じ選択をするだろう」と話している。
(7月13日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 07:18|この記事のURLComments(0)空き家 

2017年07月13日

12万円・・・_| ̄|○

富山県の行政書士が、「廃業勧告」を受けていたようです。
成年後見人の預金を着服したとのこと。

その額、
12万円・・・_| ̄|○

成年後見人の母親の永代供養で、
実費よりも12万円多く引き出したんだって。

60代の行政書士がキャリアを棒に振るには、
ちょっと、ねぇ?(^^;


【成年後見で預金着服か 県西部の行政書士】

 県西部の男性行政書士が、成年後見人契約を結んだ知的障害者の預金を着服したとして家裁の審判で解任され、県行政書士会から最も重い処分の「廃業勧告」を受けていたことが10日、分かった。同会は懲戒処分を管轄する県に、処分を求める措置請求も行った。県によると、成年後見制度==を巡る不正で行政書士の措置請求が出されたのは初めて。この行政書士は北日本新聞の取材に対し「着服はしておらず、会の処分は不当だ」と不正を否定している。

 関係者によると、行政書士は2015年9月ごろ、知的障害がある高岡市の当時40代男性の成年後見人になった。だが、言動に不信を抱いた親族が解任を求める審判を起こした結果、男性の母親の永代供養を巡り、男性の口座から実費よりも12万円多く引き出した疑いが判明した。

 行政書士は「永代供養以外に、母親の遺産に関する手続きに費用がかかった」と主張したが、家裁高岡支部は「業務上横領罪に該当する蓋然(がいぜん)性さえ高い重大な不正行為」として、昨年末に成年後見人を解任する決定を出した。行政書士は即時抗告せず、解任の決定は確定した。

 同会はことし4月、行政書士の信頼を失墜させたとして廃業勧告を行い、県に報告した。同会の大塚謙二会長は「処分は本人に聴き取りなどを行った上で判断した。あってはならない行為と考えている。研修会を開くなど、再発防止策を進めていく」とした。

 県は懲戒処分の可否を検討しているが、行政書士は「県から処分が出た場合、不服申し立ても考えている」とし、現在も業務を続けている。

 成年後見制度は年々利用者が増えており、富山家裁によると、県内では昨年末時点で約1950人が利用している。一方、制度を悪用して預金を着服するといったトラブルも少なくない。県内では不正行為が年に数件確認されているが、ほとんどが親族の後見人によるものという。

◆成年後見制度◆ 認知症や精神障害などで判断能力が不十分な人に代わって財産管理などを行う制度。親族らが家庭裁判所に利用を申し立て、判断能力の程度により家裁が成年後見人、補佐人、補助人のいずれかを選任する。大半は親族が務めるが、弁護士や司法書士、行政書士らが選任されることもある。
(7月11日 北日本新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人