2021年10月14日

「事業承継とコンサルティング」

一昨日、大阪府不動産コンサティング協会のフォーラムが開催されました。

今回の大テーマは、「事業承継とコンサルティング」。
5人の講師が、親族内承継・親族外承継の体験談から
信託の活用事例や税務面までお話しいただきました。

中小企業の経営資源集約化等に関する検討会の資料によると、
60代の経営者に後継者がいない割合は、2011年54%から2020年48%に減少。

後継者がいないために、黒字経営なのに廃業した事業者が61%も!

後継者がいるなら、親族内継承や役員・従業員への社内継承が可能ですが、
いない場合は、第三者継承で事業を続けるか、廃業するかの二択に。

これ、実は、工場やお店だけの話じゃないんですよね。
宅建業者しかり、地主・不動産オーナーしかり。

つまり、不動産コンサルティングマスターがこのジャンルに精通することで、
自社の事業承継に活かすだけでなく、
お客様である不動産オーナーへのコンサルに活かすことができるわけ。

ビジネスの幅が広がりますね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年10月08日

「成年後見とは?」

昨日、SG阪神いきかた研究会の勉強会を開催しました。

テーマは、「成年後見とは?」。
講師は、勝司法書士法人の勝猛一司法書士。

6月に出版なさった「事例でわかる 任意後見の実務」の内容も織り交ぜて、
現場でのナマナマしいお話をお聞かせいただきました。

民法の原則では、日本人全員、ボケると、裁判所が後見人を付けます。

ここで厄介なのは、法定後見人は裁判所が決めるということ。
親族が後見人に選ばれたのは、昨年はついに20%を切っちゃった。

自分の老後を、見ず知らずの弁護士や司法書士に委ねないといけないんです。

で、もう一つ厄介なのが、後見は途中でやめられないこと。

実家を売却して、施設入居のお金を捻出したかっただけなのに・・・
定期預金を解約したかっただけなのに・・・

お亡くなりになるまで後見人に報酬を払い続けなければならない・・・_| ̄|○

これがイヤなら、老後を頼みたい人と、任意後見契約を結んでおく必要があります。

ただ、任意後見契約を交わした時点では何も変わりません。
いよいよ判断能力が低下し、後見申し立てをして初めて発効します。

つまり、運が良ければ使わずに終わることもあるわけです。

これが、氏が「頭の保険」と言う所以。

さらに、「任意後見契約に関する法律第三条の規定による証書の様式に関する省令の一部を改正する省令」(長っ!)によると、
任意後見人には結構いろんな権限を付与できるんです。

ご自分の面倒を見てほしい人がいるなら、
任意後見契約という保険は必須ですよ。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年10月05日

年間管理費1億6千万円の空き家?

歴代首相が、公邸に住んでいないそうです。

公邸に住んだのは、野田佳彦元首相まで。
安倍元首相は渋谷区の自宅から、菅前首相も赤坂宿舎から官邸へ通ったんだとか。

別の媒体によると、国家公務員宿舎法で公邸は「無料で貸与」。
でも、首相に入居の義務はないんだって。

ただ、住まなくても維持費は生じますよね。
20年度予算で約1億6千万円を計上・・・_| ̄|○

住まない理由として、これも別媒体で挙げられているのが、
 仝邸に入居すると短命政権になるというジンクス
 五・一五事件、二・二六事件の幽霊が出る・・・(^^;

ん〜、気持ちはわからなくもないけど・・・
維持費捻出のために、別の活用を考える方がよさそうですね。


【現在空き家で1億6000万円の管理費、岸田首相の公邸居住は「協議中」】

4日の臨時国会で第100代の総理大臣に指名された岸田文雄首相(64)は、首相官邸に隣接する公邸に住むかどうかはまだ決まっていないようだ。岸田事務所は4日、取材に「協議中です」と答えた。

公邸に住んだ首相は2011年9月から482日在職した野田佳彦元首相(64)までさかのぼる。7年8カ月の長期政権だった安倍晋三元首相(67)は官邸まで車で15分の渋谷区内の自宅から通っていた。菅義偉前首相(72)も赤坂宿舎から通っていて、官邸までは車で5分の距離だった。

今年2月、衆院予算委員会の集中審議で立憲民主党から野田元首相が質問に立ち「公邸に住まない問題」について「(公邸なら官邸まで)歩いて0分だ。なぜ入らないのか。今は空き家だけど、1億6000万円の維持管理費がかかっている。総合的に考えても、公邸に入らない理由が分からない」とただしていた。
(10月4日 日刊スポーツ)
https://news.yahoo.co.jp/articles/4f1a383704ef59664ac9a0d819a4db386130c854


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 13:04|この記事のURLComments(0)空き家 

2021年10月01日

山形市役所のキャッシュレス決済

山形市役所の市民課が、今日からキャッシュレス決済に対応するそうです。
クレジットカード、交通系ICカード等の電子マネー、各種QRコードまで対応。

昨年12月から検討を開始して、10月に導入。
やっぱり、日数を要しますね。

それでも、キャッシュレス化はうらやましいですね。

記事にもあるように、戸籍などは高額になるケースもあるし、
郵送請求なら、定額小為替などという前近代的な支払方法を指定されます。

300円の小為替を入手するのに、手数料が100円って、どうよ?

早く、他の市町村にも広がってほしいですね。


【証明書発行、キャッシュレスでも】

 山形市はきょう1日から、住民票の写しや戸籍謄本など市民課で発行する各種証明書について、キャッシュレス決済に対応する。市民の利便性向上に加え、接触機会の減少による新型コロナウイルス感染対策にもつながることが期待される。

 決済端末を導入したのは市役所1階の市民課1番窓口。従来は現金のみだったが、クレジットカードに加え、交通系ICカードをはじめとする電子マネー、各種QRコード決済に対応する。住民票の写しや戸籍全部事項証明、印鑑登録証など、市民課が扱う大半の証明書発行時に活用できる。

 証明書を発行した際の会計は、部数が少なければ小銭が便利な一方、相続などで数種類の戸籍をそろえようとすると合計1万円を超えるようなケースもある。市は多様な決済手段を用意することで「用途に合わせて、市民の皆さんが便利な方法で決済してもらえるといい」としている。

 行政窓口でのキャッシュレス決済は、コロナ禍を契機に県内外で広がりを見せている。市は昨年12月に検討を開始し、庁内では市民課窓口にいち早く導入を決めた。
(10月1日 山形新聞)
https://news.yahoo.co.jp/articles/14bd19b0e9ef60782bc09be842cf9e6a947b2cde


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年09月28日

「職業としての相続コンサルタント」

昨日、相続トータルコンサルタント勉強会を開催しました。

テーマは、「職業としての相続コンサルタント」。
講師は、株式会社ライブリッジの川口宗治さん。
相続トータルサポート富山の代表者としておなじみですね。

川口さんは、14年間、某外資系生命保険株式会社でお勤め。
相続に寄り添いたいという想いが強くなって、
2013年に「保険を売らない相続コンサルタント」として独立。

この時、100人中150人に猛反対されたんだとか・・・(^^;

でも、ブレずに活動を続けてたら、とても忙しくなっちゃった。
そうすると、当初反対していた方々も、そのノウハウを全国展開すべきだと。

で、「選ばれる相続コンサルタント養成講座」をスタートさせたという、
すごい実績をお持ちです。

保険を売らずに苦戦していた川口さんの転機になったのは、
「相続コンサルタントは何をする人か?」を明確に言語化したこと。

それまでは、あやふやにしか言えなかったから、
お客様にもあやふやにしか伝わらない。

あやふやな職業の人にお金を払う人はいませんよね?

このあたりを追究なさりたければ、
10月開講の「選ばれる相続コンサルタント養成講座」がおすすめですよ。

ぜひ、ご自分のスタイルを確立させてくださいね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年09月27日

コロナ禍の葬儀料金トラブル

各地の消費生活センターに、葬儀に関する相談が寄せられているそうです。

コロナ禍の葬儀に関する相談は昨年4月から寄せられ始め、
今年9月15日時点で91件だって。

例として挙げられているのが、
・消毒料として別途40万円を請求された
・密を避けるため、高額な大ホールに変更された
などなど

葬儀は普通、バタバタしている中で契約しますから、
業者の言いなりになりがちなんですよね。

過去に書きましたっけ? 父の葬儀の時、
業者が最初に決断を迫ってきた項目が、「骨壺はどちらにしますか?」

提示されたのは、青磁と白磁の二択。20万円か1.5万円か。
1.5万円を選びそうになりましたが、
ふと思いとどまって、「他はないの?」と聞くと・・・

「素焼きなら基本パックに含まれます」・・・_| ̄|○

一事が万事ですね。
どさくさ紛れにお客を騙す気マンマン。

「縁起でもない」とお𠮟りを受けるかもしれませんが、
余裕のあるうちに葬儀費用の目安を知っておく方がいいですよ。


【消毒料40万円請求も コロナ感染で死亡、葬儀トラブル】

新型コロナウイルス感染拡大に伴い、各地の消費生活センターにコロナ禍の葬儀に関する相談が寄せられている。感染者が死亡した際の葬儀で、通常とは異なる経費が請求され、中には数十万円の消毒料金が発生したケースも。国民生活センターは契約内容の確認など注意を呼びかけている。

消費生活センターに寄せられたコロナ禍の葬儀に関する相談例

「消毒料金として別途40万円を要求された」。今年6月、近畿地方の60代女性から国民生活センターに寄せられた相談だ。

女性の母親は、新型コロナに感染して死亡。感染対策に応じた葬儀が必要となったが、専門の火葬場に空きがなく、通常より一日遅れで遺体が火葬場に運ばれた。その間、遺体を預かっていた葬儀社は消毒料として40万円を女性に請求。後日、女性が役所に確認したところ、火葬場なら1日数千円で遺体を預けられたことが判明したという。

国民生活センターによると、コロナ禍の葬儀に関する相談は昨年4月から寄せられ始め、今年9月15日時点で91件。同センターの担当者は「葬儀をスムーズに進めたいので、契約内容をよく確認せずに支払ってしまうことが多いのかもしれない。支払うと返金などの交渉は一層難航するので注意が必要」と指摘する。

一方、葬儀社団体の関係者は「感染症対策に別途の費用がかかるのはあり得る話だが、何十万円も必要というケースはめったにない」と強調。マスクや手袋、ゴーグルなど感染症対策の備品は必要だが、せいぜい数万円で、微々たる費用のため別途の請求を行わない業者もあるという。

新型コロナに関し、昨年7月に厚生労働省と経済産業省が定めた遺体の搬送や葬儀などに関するガイドラインによると、遺体からの感染リスクは低いとされている。

一般的に新型コロナは飛沫(ひまつ)・接触感染が主で、遺体からは呼吸やせきによる飛沫感染の恐れがなく、注意が必要なのは接触感染。そのため、血液や体液を通さない「非透過性納体袋」で適切に収容されていれば、「遺体からの感染リスクは極めて低い」という。

医療従事者が遺体を非透過性納体袋に収容した後に、葬儀社側が納棺や遺体搬送に当たることが一般的で、ガイドラインでは、袋が密閉され破損がなく、適切に扱われていれば、遺体への特別な感染症対策は不要としている。

葬儀の会場では3密回避などが求められるが、葬儀社団体の関係者は「他の式典での対策と同様で、さらに特別な処置が必要なケースはめったにない」と説明。国民生活センターの担当者も「感染症対策も大事な側面で、請求額が妥当かどうかについてはケース・バイ・ケースな面もある。契約前に見積書など内容を確認することがトラブルの防止につながる」としている。(永井大輔)
(9月26日 産経新聞)
https://news.yahoo.co.jp/articles/ab6c9aee5739e3975edd7fa1b877122e9b99846d


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年09月22日

令和3年都道府県地価調査

国交省が、令和3年都道府県地価調査の結果を発表しました。

最高価格は、「明治屋銀座ビル」で3950万円/屬裏3.7%。
大阪ではグランフロントですね。2250万円/屬裏4.7%。

三大都市圏では、東京圏と名古屋圏で微上昇、大阪圏で下落。
このタイムラグをどう捉えるかですね。


【基準地価、2年連続で下落 全国平均マイナス0.4%】

 国土交通省が21日発表した7月1日時点の基準地価は、全国平均(全用途)の変動率が前年比マイナス0・4%となり、前年(マイナス0・6%)に続き2年連続で下落した。商業地、住宅地の下落率はともにマイナス0・5%。商業地は新型コロナウイルス禍の逆風で厳しい冷え込みが続いているのに対し、住宅地は大都市圏の郊外を中心に一部で上昇の動きも出ている。

 商業地の下落は2年連続で、下落率は前年より0・2ポイント悪化した。東京、大阪、名古屋の3大都市圏はプラス0・1%。2020年はプラスだった大阪圏が9年ぶりに下落に転じた。

 下落率の高い地域をみると、東京・歌舞伎町や大阪・ミナミなどの繁華街に加え、京都市伏見区、岐阜県高山市といった観光客に人気の地域が目立つ。飲食店の時短営業や訪日外国人需要の消失などが響き、下落率がマイナス10%を超える地域もあった。

 住宅地は30年連続でマイナスとなったものの、下落率は前年より0・2ポイント改善した。3大都市圏はコロナ禍による住宅の買い控えで20年にそろってマイナスに転じたが、21年は東京圏、名古屋圏がプラスに戻った。ステイホームやテレワークの拡大などで在宅時間が増え、住宅需要が高まったとみられる。

 地方圏は商業地、住宅地ともにマイナス0・7%だった。商業地は下落率が拡大し、住宅地は縮小した。住宅地のうち札幌、仙台、広島、福岡の地方4市は平均で4%を超える高い伸びを示しており、地域の中核都市で高い住宅需要が続いている。

 最高価格は16年連続で東京都中央区の「明治屋銀座ビル」で、1平方メートル当たり3950万円。住宅地の最高価格は3年連続で東京都港区赤坂1の同487万円だった。上昇率トップは、商業地が地域の再開発が進む福岡市博多区で15・8%、住宅地がリゾート計画が進む沖縄県宮古島市の22・9%だった。【中津川甫】
(9月21日 毎日新聞)
https://news.yahoo.co.jp/articles/c7c432293c22012da59d36a7678bdccbeec08658


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年09月21日

都市型ワーケーション

布施駅前のイオンのビルに、ワーケーション拠点がオープンするようです。

打ち出しているのは「都市型ワーケーション」。
近鉄沿線に住む府内や奈良・三重の通勤・通学客らの利用を見込んでいるんだとか。

これに連動するのが、SEKAI HOTELさん。

まちごとワーケーション@東大阪」というネーミングで、
シェアオフィス利用と宿泊、喫茶店での朝食をセットにしたプランをご提供。

地方創生のモデルになればいいですね。


【大都会の隣で始まった下町ワーケーションの未来】

新型コロナウイルス禍でテレワークが浸透する中、旅先で休暇を楽しみながら働く「ワーケーション」を推進する動きが活発化している。地方創生につなげようと誘致に熱を入れる自治体が相次いでいるが、大阪府東大阪市で始まったのは「都市型ワーケーション」と銘打った取り組み。昭和レトロの風情を残す下町の魅力を発信し、近場観光の需要を掘り起こすのが狙いだ。

■昭和の情緒

「(東大阪市の)布施には昭和の情緒が残る商店街がある。地元の人には日常だが、よそ者にとっては非日常の場所。大阪市中心部にない魅力がある」

町工場が集まる「ものづくりのまち」東大阪の下町にワーケーションの可能性を見いだすのは、シェアオフィス運営のベンチャー企業「リクリー」(大阪市北区)の高室直樹社長。東大阪市の外郭団体が運営し、総合スーパー「イオン」が入る近鉄布施駅前の複合商業施設内に8月、大阪市を除けば大阪府内最大級というシェアオフィス(広さ約700平方メートル、約130人収容)をオープンさせた。

昨年来のコロナ禍でテレワークが普及するなど働き方は多様化。一方、自宅では仕事がはかどらないという人も少なくなく、オフィスと遜色のない機能性を備えた環境を提供する。利用料金は3時間千円からで、Wi―Fi(ワイファイ)が整備され、コーヒーも飲める。

高室社長は「(大阪・キタの)堂島のシェアオフィスと比べると、利用料金は3分の2程度と格安」と手軽さをアピール。月額契約すれば個室も使え、近鉄沿線に住む府内や奈良、三重の通勤・通学客らの利用を見込む。

■再活性化の起爆剤に

リクリーの取り組みに共感し、宿泊客の受け入れを担うのが「SEKAI HOTEL」(セカイホテル、大阪市北区)だ。同社は西九条(同市此花区)と布施の2カ所で宿泊施設を運営。布施の施設は商店街の空き店舗やビルを改装し、平成30年にオープンした。矢野浩一社長によると、利用は「出張客のリピートが多い」といい、シェアオフィス事業との連携に手応えをにじませる。

リクリーとセカイホテルは「まちごとワーケーション@東大阪」と題し、クラウドファンディングサイト「マクアケ」で、シェアオフィス利用と宿泊、喫茶店での朝食をセットにした割安プランを9月末まで販売。11月以降、宿泊などの利用が可能となる。

ワーケーションといえば、豊かな自然環境に恵まれたリゾート地を思い浮かべそうだが、両社が掲げるのは「都市型ワーケーション」。高室社長は「コロナ後の地方創生モデルとして全国に波及できれば」と力を込める。

布施には、回転寿司発祥の店で知られる「元祖廻る元禄寿司」や、縁起が良い名前の販売員がそろう宝くじ売り場といった名物もある。ただ、東大阪市の野田義和市長は「安くて人情味がある商店街がさびれてしまった。布施の活性化が市の課題」と語り、ワーケーションの推進を起爆剤にまちの再活性化を図りたい考えだ。

■右肩上がりの市場規模

市場調査会社の矢野経済研究所(東京)は、国内におけるワーケーションの市場規模(推計)が、令和2年度の699億円から5年後の7年度は約5倍の3622億円へ拡大すると予測している。コロナ収束後もオフィスでの勤務とテレワークを組み合わせた働き方が根付いていくとみる。

近畿大経営学部の金相俊(キム・サンジュン)教授(観光マーケティング)は、布施での取り組みについて「下町というニッチな場所で面白い」と評価。ワーケーションの動きが全国に広がれば、労働者の事情に応じた「働き方の多様化につながる」と指摘する。加えて、訪日外国人客(インバウンド)に依存しない地域活性化や、「(空き家などの)遊休施設の有効活用を図れる可能性がある」と期待を寄せる。(西川博明)
(9月18日 産経新聞)
https://news.yahoo.co.jp/articles/364e3d9efd3ee4f5def8d5764f3e05e96cb2a4d4


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2021年09月17日

「継承?廃業?・・・中小企業社長の『会社の着地問題』に切り込む!」

昨日、不動産コンサル協会の研修会が開催されました。

テーマは、「継承?廃業?・・・中小企業社長の『会社の着地問題』に切り込む!」。
講師は、事業承継デザイナーの奥村聡司法書士。
850社を支援なさったご経験から、迫力あるお話をお聞かせいただきました。

事業承継の範囲は大きく、相続(=社長死亡)、廃業、離別、承継、M&A。

ここでよくある誤解が、事業承継=「会社」をやめるということ。
だから、税金がどうとか、法律がどうとかいう話になって、つい先送りに。

氏曰く、そうではなく、事業承継は「社長」をやめるということ。
「会社をどうしよう」ではなく、「あなたはどうしたい?」に着目すべきだと。

だから、氏は、「この形で廃業すればどう感じるか?」を問いかけるんだとか。
何度もセッションを重ねて、「やり残しはない」とか「もう少し頑張る」などの
言葉を自分の口で言ってもらうようにするんだって。

これが、氏が言う「社長の終わりに寄り添う」ということですね。

コンサルの神髄を垣間見ました。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2021年09月09日

町村の中長期財政シミュレーション

大阪府が、町村の財政シミュレーションを公表しているようです。
知らんかった・・・

今回は、府下10町村のうちシミュレーションが完成した8町村分を公表。

最も厳しいのが豊能町。
2020年に45.6%だった生産年齢人口が、15年後には35.4%に。
一方で、後期高齢者の割合が23.0%から42.9%に倍増。

税収が減って福祉関連費用がかさむことから、
19年度末に15億円あった財政調整基金が22年度ゼロに・・・_| ̄|○

全ての根源は、少子化に伴う人口減少で、
その背景にあるのは非婚化・晩婚化・DINKS化。

ちゃんと結婚できる、安心して育児できる社会が求められますね。


【7町村、迫る「貯金ゼロ」 財調基金、数年内に】

府と共同試算 少子高齢化進行、議論必至

 府は、大都市と比べて財政基盤が弱い町や村の「財政シミュレーション」を各自治体と共同で作成し、公表している。人口減少や過疎化が今後の町村運営に及ぼす影響を予測する狙いで、現在8町村分を公表。関西空港からの税収が見込める田尻町を除いて、数年以内に自治体の貯金にあたる「財政調整基金」が枯渇するとの試算が示されている。(中田智香子)

8町村の財政調整基金残高のシミュレーション

 8町村は、島本、豊能、能勢、熊取、田尻、太子、河南の7町と千早赤阪村。各町村のシミュレーションによると、すべての自治体で少子高齢化が進行し、75歳以上の後期高齢者の占める割合が大きくなるほど財政状況も厳しくなる――との見通しとなっている。

 豊能町では、2020年に45・6%だった「生産年齢人口」(15〜64歳)が、約15年後には35・4%に減る一方、後期高齢者の割合は23・0%から42・9%と2倍近くに増えると推計。税収が減って福祉関連費用がかさむようになることから、19年度末に約15億円あった財政調整基金は22年度にはなくなってしまうという。

 この試算に対し、豊能町の担当者は「見通しより地方交付税が増額される可能性は高い」としながらも、「組織改革や公共施設の統合・複合化を進めていかなければならない」と気を引き締める。

 単年度収支の黒字が続くとされた田尻町でも、今回の試算に加味されていない新型コロナウイルス感染拡大の影響が空港関係企業に与えるダメージが大きいことから、町の担当者は「コロナ禍がいつまで続くか心配している」とする。

 7町村のうち最も遅い自治体でも、28年度までに財政調整基金が枯渇するとの結果について、府の太田浩二総務部長は「粗い試算だが、長期的な視点でみると今のままではしんどいのが事実。各町村で議会や住民の皆さんに課題意識を持ってもらい、府としても議論を深めるサポートをしていきたい」としている。
(9月8日 読売新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人