2016年07月25日

富裕層の節税法

プライベートバンクを使った、富裕層向けの相続税対策。
リーマン・ショックの前は、よく耳にしていましたが・・・

この記事で的を射ているのは、「財産の評価下げは、あくまで下げるだけ。」
残される財産は、形を変えながらも、その時点では必ず減少します。

これが旧来型節税の限界ですね。

一方、プライベートバンクは、生命保険金を担保に融資を行い、
レバレッジを効かせた運用を行います。

さらに、返戻率の高い海外の生命保険などを活用すれば、
税金やペナルティを支払った後でも、手残りが増えるってわけ。

多額の現金があって、リスクを取れる方は、
情報収集なさってみてはいかがですか?


【相続税を払った後に財産が増える! 富裕層のすごい節税法とは?】

・パナマ文書、タックスヘイブンとは何か?
・富裕層はどんな税金対策をしているか?
・世界ではどのような脱税行為が行われているか?

国税最強部門、「資料調査課」(税務署では調査できない困難案件、例えば大口、悪質、海外、宗教事案などを扱う部署)出身であり、最新刊『税金亡命』の著者、佐藤氏が本連載で実情を語る。

富裕層とはどんな人たちか?

 一定の金融資産を保有する世帯を、一般的に「富裕層」と呼んでいる。保有資産の基準は各種機関によって異なるが、例えば日本の野村総合研究所の場合、超富裕層(世帯の純金融資産5億円以上)、富裕層(同・1億円以上、5億円未満)に分類した調査を報告しており、2011年の富裕層マーケットの規模は76万世帯、純金融資産の総額は144兆円とのこと。

 また、国税庁では平成18年頃から富裕層の管理、課税の適正化について施策を進めているようだが、富裕層の定義については公表していない。

富裕層は、「この税金」を気にしている

 世間で「金持ち」と呼ばれる人たちには二種類あると思う。一つはフローがある人(所得が高い人)で、二つ目はストックがある人(保有資産が多い人)である。フローがあってもストックがない人がいれば、フローがなくてもストックがある人がいる。必ずしもフロー「高」=ストック「多」ではない。

 富裕層とは、ストックがある人を言うのであって、フローに課税される所得税よりも、ストックに課税される相続税・贈与税を気にする傾向にある。相続税の最高税率は55%、税金計算上の諸控除を無視して計算すると、財産のザックリ半分が一瞬にして国庫行きとなる。富裕層の子孫繁栄、栄華の継承のためには、相続税・贈与税は出来るだけ避けたい。

相続税節税には限界がある

 相続税というのは、相続財産の価値に課税する税金である。ここでいう価値とは現金はそのままで、金銭以外は評価換算した額で相続財産とする。したがって、現金であれば100%評価なので全額が課税対象であるのに対して、土地、建物、有価証券などで保有すれば、100%未満の評価で課税対象とすることになる。

 旧来の相続税対策とは、この「評価」に着目した手法を採ってきた。アパート建設などもポピュラーで、被相続人(将来亡くなる人)の現金拠出と銀行借入(借入金は相続財産から控除可)をミックスさせた節税法である。もっとも、アパートの稼働率が悪いなど、不動産経営が失敗して目も当てられない事が少なくない。

 財産の評価を下げる手法は、あくまで「下げる」だけであって、遺族に継承する財産は必ず減少する。これが旧来型節税の限界と言える。

 貧乏人には無理な話だが、海外の様々な金融商品を活用(以下、スキームという)した場合、仮に相続税を適正に納税したとしても、結果的に遺族に継承する財産が増えている、という手法がある。あるいは、ループホール(税法の抜け穴)を利用して、形式上は完全合法により財産を贈与してしまうということが、富裕層には可能なのである。その方法を具体的に見ていこう。

富裕層と関わりが深いプライベートバンク

 プライベートバンク(以下、PBという)は、日本では馴染みが薄いかも知れないが、ヨーロッパではその歴史は古い。

 一般の銀行(商業銀行)は、預金者からお金を集めて、事業者などに貸し付ける。双方とも金利が付され、この金利差が銀行の利益となる。PBは、事業者に貸し付けることはせず、顧客資産からPBが受け取る信託報酬や顧客への金融商品の斡旋により保険会社などから受け取るコミッションが利益の源泉となっている。

 PBという名前のとおり、顧客の状況に応じてカスタマイズされたサービスを提供するのがウリであるが、最低預入額は100万米ドル(上昇傾向にある)からとハードルが高い。

富裕層のすごい節税法

 生命保険を質権設定することを条件に、PBから融資を受けて生命保険契約を締結(日本では最高保障7億円が限度だが海外では高額保障可能)。

 顧客は少額の自己資金で生命保険を購入でき、預金から自己負担保険料を払った残りをファンド購入などに充てて、保険購入のために融資を受けた借入金利息をファンド運用益で返済するスキーム。

 保険契約者が死亡すると、保障額から融資金を差し引いた額が相続人に継承される。保険加入年齢や保険商品によりリターンは異なるが、保険部分だけに限れば相続税納税後の財産は、PB預入額の2倍以上となることがある。

 つまり、何もしないよりもPBの保険スキームを利用したほうが相続税を払った後でも財産が増えるという、「ありがたい」サービスなのである。借入金を活用したレバレッジ効果といわれる。債権の購入もレバレッジを効かせることができる。債権の信用取引のような?ものである。金持ちはさらなる金持ちに、貧乏人とは格差が広がるばかりである。

 まさに、評価減による旧来の節税手法に対して、財産を増やして継承するという未来型の相続対策といえる。ただし、保険会社の倒産や予定運用利率の下降などによる、「持出し」のリスクはある。
(7月25日 ダイヤモンド・オンライン)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年07月22日

人為的なミス・・・

札幌土地家屋調査士会さんによる取材協力記事。
発信ありがとうございます。

今回も、境界あるある的なお話ですね。

記事にもあるように、施工業者にデタラメな復元をされると、一番困ります。

私が経験したのは、3年ほど前に筆界確認書を交わしてプレートが埋設された土地。
買主から地積更正登記だけを依頼されたのですが・・・

現地のプレートを点検測量すると、5cm以上ズレるんです。
測り直しても同じ。

で、当時の写真をよくよく見ると、
矢印の向きが変わってる・・・_| ̄|○

おそらく、お隣が塀を積む時に、業者がプレートを飛ばして、
向きは気にせず貼り直したってことですね。

厄介なことに、お隣にプレートの入れ直しを相談に行くと、
「立ち会って決めたものをなぜ反故にする?」と取り合ってもらえない・・・

3回ほど説明にお伺いして、ようやくご理解いただけました。

結構多いんです。筆界確認書を交わして、そこで終わっているケース。
それだと、いざ登記しようとした時に、状況が変わっていることもありますよね。

でも、登記さえしておけば、座標入りの地積測量図を
法務局が永久保管してくれるわけです。

筆界確認が済んだら、
地積更正登記まで終えておかないともったいないですよ。


【「そこ、うちの土地です…」 土地の境界線トラブル、どうすれば?】

お隣の土地との境目がどこなのか、正確に把握していますか? 実は、土地の境界があいまいなために、お隣とのトラブルに発展するケースは多い。どんなことがトラブルになるのか、解決するにはどうすればいいのか、札幌土地家屋調査士会 副会長の小川和紀さんに話を聞いた。

■トラブルの多くは、境界があいまいなことから発生する

自分の土地の範囲が記載されている「地積測量図」(実測図)。その内容と、実際の土地の状況が違って、お隣とトラブルになることがある。

例えば「土地を売却しようとして調べてみたら、お隣の車庫が建っているのはわが家の土地だった」「お隣の塀がわが家の土地に侵出している気がする…」「垣根をつくったら『そこはうちの土地だ』とお隣からクレームがきた」etc. 
それまで良好な関係だったお隣とのトラブルはストレスになるし、お隣がわが家の土地の一部を使っているのに、その土地の分にかかる固定資産税をわが家が納めているのも納得がいかないものだ。

「土地の境界に関してトラブルに発展する経緯はさまざまだと思いますが、多くは境界の誤認でしょう。自分やお隣が『境界だ』と思っていた場所が地積測量図と違っていることがあります。隣地との境界を示す境界標(きょうかいひょう)が行方不明になっていたり、曖昧な位置につくられた塀を境界だと思い込んでいたり。境界にかかわるトラブルは正しい位置に境界標が設置されていれば防げるものです」(小川さん、以下同)

■境界標が移動してしまったり行方不明になる原因は?電柱やマンホール近くも要注意

自分の土地と、お隣の土地や道路との境界を示す「境界標」。土地の四隅などに打ち込まれている四角い杭だ。この境界標をつなぐ線が隣地との境界線になる。境界標の位置が図面と一致していればいいのだが、図面の位置とは違う場所にあったり、境界標そのものがなかったりということがあるのだとか。では、境界標の移動や行方不明はなぜ起こるのだろう。

境界標は、地震や土砂崩れ、洪水などの災害が原因で位置がずれること、行方不明になることがある。また、最初から誤った位置に設置されていることもある。しかし多いのは人為的なミス。防ぐことができたケースだ。

「塀をつくる際に施工会社が境界標を一時的に移動し、正しい位置に戻さなかったということがよくあります。また、電柱の立て替えや移動、マンホールの修繕工事などの際、近くにあった境界標がずれることもあるので要注意です」

正しい位置にあった境界標がずれても、なかなか気がつけない。しかし、土地は財産だ。自分自身で価値を守るためには、境界標の位置が分かるように写真を撮っておく、定期的に自分の目で確認することが大切。塀をつくる場合や、境界標の近くで道路工事などが行われる場合は、現場の管理者に「ここに境界標があるので気をつけてくださいね」と、一言声をかけておくこともオススメ。たとえ一時的に移動しても、慎重にもとの位置に戻すよう気をつけてくれることが多く、トラブルを防ぐ効果がある。

■一番の解決方法は、正しい境界の位置を特定すること

隣地との境界のことで、トラブルになってしまった場合、トラブルになりそうな場合は、どうすればいいのだろう。

「境界がはっきりしていないのであれば、土地家屋調査士に正しい境界線を確定してもらい、その結果、塀の位置などが違うことが判明した場合に、塀をつくり直す、お隣がはみだして使っている部分を隣地の所有者から買ってもらうなどの解決方法が考えられます。当事者同士でなごやかに解決できればいちばんいいのですが、話し合いがまとまらない場合は、全国各地にある境界問題解決センター(民間型の裁判外境界紛争解決機関)に相談するのも手段のひとつです。土地家屋調査士と弁護士が協力し、円満な形でトラブルが解決するようお手伝いします」

そのほか、トラブルを防ぐために境界を特定する場合は、「筆界(ひっかい)特定制度」を利用する方法もある。これは、法務局の筆界特定登記官が、現地の土地の境界を特定する制度。原則として、境界がどこなのかを示す境界標の設置までは行わないが、公的な判断として境界の位置を明確にできるため、トラブルを回避、または解決することにつながりやすい。また、民間の土地家屋調査士に依頼するよりも費用が安くなるケースもある。

今は境界トラブルになっていなくても、将来、土地の売却を考えていて境界標の位置などに不明点や不安点がある場合、まずは法務局や市役所などの無料相談会に出かけてみるのもいいだろう。7月31日の「土地家屋調査士の日」にちなんで、この前後の時期に土地家屋調査士会による無料相談会が開催される地域もあるので気軽に活用してみよう。
(7月20日 SUUMOジャーナル)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160720-00114962-suumoj-life


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年07月20日

遺言代用信託

「遺言代用信託」について書かれたコラム。
同じような名前の「遺言信託」との違いが書かれています。ソフトに・・・

「遺言代用信託」は、本来の意味での信託。
銀行が受託者となって、信託されたお金を特定の人に渡すことができる仕組みですね。

たとえ相続でモメたとしても、葬儀費用やその後の生活費等を
遺産分割協議の対象から切り離すことができます。

手数料は、信託されたお金の運用益で賄うんだとか。
「原則として」元本は保証されるんだって。

ん〜、ここが微妙か?(^^;


【相続トラブル回避、信託で備え 葬儀代支払いも確実に】
 
自分が亡くなった後で、残された相続人たちが遺産分割で争ったり、手続きに困ったりするのを望む人はいないだろう。しかし家庭裁判所に寄せられる相続の相談は年間10万件以上に達する。相続でのトラブルを避ける方法の1つが銀行の「信託」商品の活用だ。よく似た名前でも内容は大きく違うことがある。まずは商品の仕組みを理解することから始めよう。

 「自分の父親が亡くなった時は手元にお金がなくて大変だった。娘にはそういう思いをさせたくない」。都内に住む70代の女性は信託銀行の「遺言代用信託」の契約を検討している。自分の葬儀代を遺産でスムーズに賄えるようにするためだ。

 遺言代用信託は銀行が契約者からお金を預かり、あらかじめ決めた方法で受取人に払い出す仕組みだ。70代女性の場合なら、娘を受取人にし、自分の死後すぐに預けたお金を渡すよう契約をすれば、そのお金を自分の葬儀代に充てられる。

遺言信託や遺言代用信託の利用は増加している

■手数料かからず

 遺族が葬儀費用を工面するのに苦労するケースは多い。亡くなった人がまとまったお金を残していても、遺産分割の手続きが終わるまで原則として引き出すことができないためだ。遺言代用信託を契約すれば、預けたお金は引き出し制限の対象から外れるため、すぐに使える。

 預けたお金を分割して渡す使い方もある。三菱UFJ信託銀行の商品は、預けたお金の中から毎月一定額ずつ受取人に払うプランがある。子どもに多額の遺産を一度に渡さず、毎月10万円ずつ払うようにすれば無駄遣いなどを防げる。自分を受取人にして、介護費用などに使う方法もある。

遺言代用信託の主な使い方

 遺言代用信託の利用者は急増しており、2015年度末までの累計受託件数は13万件を超えた。大手信託銀行を中心に12年ごろから商品の拡充が進んだほか、契約者側の費用負担がほとんどないためとみられる。

 手数料がかからないのは、銀行側は預かったお金の運用益の一部を受け取る仕組みのため。預けたお金は原則として元本が保証される。ただし100万円以上といった、まとまった金額を預ける前提となる。

 銀行の相続関連商品には「遺言信託」もある。遺言代用信託と名前は似ているが、中身は全く異なる。遺言に関わる一連の手続きを手助けするサービスで、銀行がお金などの資産を預かることが主目的ではない。遺言で契約者の意向を確実に実現するために使われるほか、相続人などの手間を減らせる利点がある。費用は大手信託銀行の場合約140万円からで、遺産額や契約内容で変わる。

 遺言信託のサービスは大きく3つに分かれる。(1)遺言の作成や公証役場での手続き支援(2)遺言書の保管(3)遺言者が亡くなった後の遺言の執行だ。それぞれの段階で専門家が関与するためトラブルになりづらい。

 契約をすると、まず遺言書の文面作成などで銀行が助言する。作った遺言書は銀行が保管し、定期的に作成者の意向や財産の中身、相続人の変更などについて確認。遺言の中身と実体が異なるのを防ぐ。相続時には遺産の調査や相続税の申告作業を支援する。

 自分が思うように財産を分けるには、生前贈与を活用するのも一案だ。通常は一度に大きな金額を誰かに渡すと贈与税がかかるが、信託商品を使えば節税効果を得られたり、お金の使い道を決めたりしやすい。

■非課税で贈与

 「教育資金贈与信託」では1人に対し1500万円までを非課税で贈与できる。贈与したお金は大学の学費や塾の月謝といった「教育費」に使う前提だ。信託協会のまとめでは16年3月末までの3年で契約数は16万件を超えた。「結婚・子育て支援信託」も子や孫に対し、住居費や出産・育児費用として1000万円までを非課税で贈与できる。

 相続で使う信託商品は銀行によって細かなサービスや手数料などが異なる。契約する際にはよく比較し、預ける金額を慎重に見極めたい。いったんお金を預けると簡単に引き出せなかったり、解約時に手数料がかかったりすることがある。

 生前贈与や遺産の配分では相続人が不公平感を持つこともある。遺産の配分を決める際には、その理由を丁寧に説明することもトラブルを避けるためには欠かせない。
(7月16日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年07月19日

甘言・・・(^^;

アパート空室率について、いろんな角度から書かれたコラム。
こうやってみると、気づきがありますね。

神奈川県の35%がクローズアップされていますが、
他の地域でも1年後、2年後には追随してくるんでしょうね・・・_| ̄|○

あと、なかなかメディアに載りにくいのが「新築プレミアム」。

新築物件は高めでも入居者が付きます。
日本人は新築好きですからねぇ。

でも、最初の人が退去したあとは、数ある「中古マンション」の一つになっちゃう。
当然、賃料下落は避けられません。

ところが、建築会社の収支シミュレーションで、新築時賃料が維持されているものがあります。
また、30年間ずっと変わらない賃料保証をうたう業者もいるんだって。そんなアホな・・・

このライター曰く、
「甘言」・・・(^^;

アパート経営は、大きな借入れを伴う立派な「事業」。
十分に検討なさって上でスタートしてくださいね。


【相続税対策は大丈夫?アパート空室率が急増
 神奈川県の賃貸アパートは3戸に1戸超が空室】

「新築のアパートが周りにどんどん建ってきた。そのせいで私のアパートの空室が増えた。家賃を下げたほうがいいのでしょうか」

このような悩みを抱えたアパート・オーナーからの相談が「最近、とみに増えてきた」と語るのは、税理士でアパート経営のコンサルティングも行う渡邊浩滋氏だ。渡邊氏自身、アパート経営では苦い経験をしている。

「固定資産税が払えない」

渡邊氏が母親から驚きの事実を告げられたのは10年前。預金通帳に記載されている残高は本当に「0円」だった。

両親は相続税対策でアパートを10棟建てていた(写真はその一例)。が、空室が増え、家賃収入が減少。渡邊氏が母から相談されたときには、すでに5棟を手放し、残る5棟も86室中13室が空室だった。すぐに対策に着手し、アパートのセキュリティや収納を拡充して、不動産仲介業者の営業も強化してもらって空室を削減。アパートをさらに手放さずに済んだ。

「母と似たような状況に追い込まれている人が、今増えているようだ」(渡邊氏)。実際、賃貸アパートの空室率は足元で急上昇している。

空室率は35%超にも

相続税増税を機にアパート空室が急増

不動産調査会社タスの調べによれば、首都圏の賃貸アパートの空室率は2015年半ばから上がり始め、神奈川県では35%超に達している。千葉県、東京23区も34%前後へ上昇。3室に1室が空室というありさま。

「空室率急上昇の原因は、新築アパートの供給過剰にある」と分析するのは、タスの藤井和之主任研究員だ。

国内の人口は減少しているが、総世帯数はまだ増えている。単身世帯が増えているためだ。ただ、国立社会保障・人口問題研究所は、世帯総数も2020年から減少に転じると推計する。

世帯数減少後に空室は深刻化する

日本銀行はアパートなど貸家の入居戸数も20年をピークに減少を始めると推計する。そうなると、仮に貸家の総数が現状を維持するだけでも、空室は増加することになる。

そのような状況にあるにもかかわらず、「新築アパートが増えている最大の理由は増税の影響」と藤井氏は見る。

相続税の増税がきっかけ

相続税の増税が行われたのは2015年1月のこと。アパートを建築すると相続税対策になる。相続財産の評価は、現金で保有しているより、土地・建物に換えたほうが3割ほど低くなるうえに、賃貸に出せば、そこからさらに2〜3割下げられるからだ。

これらによる節税効果を狙ったアパート建築が急増。2015年の貸家着工数は前年比4.6%増の37.8万戸に達した。2年連続で減少した持ち家の着工数28.3万戸を10万戸近くも上回る水準となった。

通常、アパートの建築には半年ほどかかる。2015年1月の増税から半年経った2015年半ばごろからアパート供給が増え、空室率上昇が始まった。

こうした状況に対して、税理士の渡邊氏は、「相続税対策だけに目を奪われ、賃貸経営が成り立つかどうかを精査せずにアパートを建設するのは危険」と警告を発する。

渡邊氏の元へは「30年一括借り上げ」などのうたい文句に引かれてアパート経営を始めた人からの相談が急増している。一括借り上げを行うサブリース会社から、契約賃料の引き下げを要求されて困っている、というのだ。

一括借り上げには注意

こうしたサブリース会社は30年にわたって借り上げることは約束するものの、その契約賃料は2年ごとに見直すケースが多い。空室が増えていれば、賃料引き下げを要求される。交渉がまとまらなければ、一括借り上げの契約を解除するしかない。そうなれば、自分で不動産仲介業者などを通じて、借り手を探してくる必要に迫られる。

相続税対策でアパート経営を始めようという人の多くは、「30年一括借り上げ」といった保証があることによって、賃貸経営のリスクを軽視しがちだ。だが「サブリース契約があっても、アパート経営が破綻することはよくある」(渡邊氏)。

新築時は相場よりも数%高い賃料で成約できることが多い。しかし、この“新築プレミアム”は、次回入居時には剥げ落ちる。以降は年1%程度の賃料下落を覚悟しておくべきだろう。アパート建築会社が提示する収支シミュレーションが、新築時賃料の維持を前提としているときは、甘言と考えたほうがいい。

30年間ずっと変わらない賃料保証をうたう業者もいるが、それはさらに心配だ。不動産投資コンサルタント、泉和コーポレーションの小林大貴氏は、「当初の賃料を30年間もの長期にわたって保証するのは、そもそも無理なビジネスモデル。むしろ警戒したほうがよい」と忠告する。

賃料が年々下がっても、借金の返済を含めた収益性を確保できそうか。また、周辺物件の空室率が上昇しても、自分の物件の空室率は低く抑えられそうか。そうした工夫を続ける覚悟と自信がなければ、相続税対策で始めたアパート経営で、逆に大事な財産を失うことになりかねない。
(7月16日 東洋経済オンライン)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年07月15日

しあわせ持ちになるマネートレーニング

8月6日に、日本FP協会大阪支部のフォーラムを開催します。
講師は、ライフワークサポート代表の谷崎由美さん。

「しあわせ持ち」というのは、
お金のことを理解して、お金では得られない幸せをたくさん持った状態のことだって。

どんなお話をお聞かせいただけるんでしょうか。
楽しみですね。

160806forum


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年07月14日

実は大変なんです・・・

地主サイドの苦悩が書かれた貴重な記事。

生まれながらに、「土地を守る」ことが宿命とされ、
忠実にそれに従っている方が多いですよね。

私のお客様でも、つつましい生活をなさっている方が大半です。

相続税の延納なんかを選択した日にゃ、
当主になった瞬間から借金生活ですからねぇ・・・

世間の偏見を是正しながら、
資産継承のお手伝いに邁進したいと存じます。


【実は大変なんです……東京都内で600坪以上の大豪邸に住む人たちの「暮らし」と「苦悩」 豪邸生活の意外な現実】

森林のような2000屬良瀉蓮宗
庭の手入れだけで月100万円以上かかり、
防犯費用も莫大、最大の悩みは相続と税金対策

 23区内の高級住宅地を歩いていると、たまに出くわす森のような豪邸。いったい誰が住んでいるのか、どんな金持ちなのか、どんな生活をしているのか。豪邸の主たちが赤裸々な「本音」を語り明かす。
.
税金のために借金をする

 東京都内でも屈指の高級住宅街として知られる世田谷。そんな住宅街を歩いていると、一帯が森のような木々に覆われる異様な一角が目に入る。

 木々の陰からにわかに敷地内の豪邸が垣間見えるが、広すぎて中の詳細はうかがい知れない。「超」がつくほどの高級住宅街にあって、優に600坪は超える大豪邸であることは間違いない。

 「この地は江戸時代に幕府直轄の天領となり、私の一族は代々この地を受け継いできました。近くの寺に置く過去帳で遡れる限り、私は17代目の当主になります。敷地面積ですか? よそ様に貸している分も含めれば、だいたい2400坪というところでしょうか」

 そう言って敷地内に迎え入れてくれた当主は、「匿名」を条件に取材に応じてくれた。

 「どうぞこちらへ」と玄関を通されると、豪邸内はまず20畳近くある和室が広がる。和室には「特注」だという大きなガラス窓が設けられていて、外から新緑がまぶしいほどに目に飛び込んできた。森林を切り開いたように作られた日本庭園は圧巻で、樹齢を重ねた松の木に、この日は梅雨時とあってアジサイの花が彩りを添えていた。

 「松の木などは放っておくとすぐにダメになってしまうので、手入れは怠れません。年に2回ほどは5名ほどの庭師さんに来ていただき、数日かけて大規模に整備してもらっているんです」

 もちろん、費用はばかにならず、「年間維持費で3ケタはかかっている」と当主は苦笑いを浮かべた。専門業者によれば、この規模であれば年間維持費で500万円はかかるという。

 本誌記者がその額に驚いている様子を見ると、当主はポツリと「胸中」を語り出した。

 「みなさん、われわれのように大きな敷地を都内で持っているものを見て、『うらやましい』などと思うでしょう。でも、実はそんなことはないんです。一族はこの土地を守り、維持しようと苦悩し続けてきたんです」

 最初の苦難は戦後すぐのことで、農地改革と資産課税で所有地をごっそり召し上げられた。

 「当時、私は中学生でしたが、制服も買ってもらえないので国民服を着ていかざるを得ず、同級生にバカにされました。

 1970年代、先代が亡くなった際の相続もきつい体験でした。この土地の当時の路線価は坪8万円ほどだったのですが、相続税評価額は3倍ほどの25万円。しかも、当時は税率が70%でしたから、土地を売って納税する以外にありませんでした。これで土地の半分を失いました」

 それでもまだ2400坪の土地が残っているというのも凄いが、苦悩はそれで終わらなかった。当主は「'80年代のバブル時にも苦労した」と言う。

 「'80年代の不動産バブルにのって、この土地も地価が坪500万円ほどまで急上昇しました。周囲からは『儲かって仕方ないでしょう』などと羨ましがられたのですが、とんでもない。土地を守ろうとするわれわれにとっては、固定資産税がうなぎ上りに上がっていく地獄の日々だったんです。

 この時期、周囲では『相続対策』のために銀行から億単位で借金をして、地方の安い土地を大量に購入する人がたくさんいました。相続税評価額を下げる狙いですが、バブル崩壊とともに地方の土地がタダ同然になり、残ったのは莫大な借金だけ。そのために、先祖代々の土地を手放した人がたくさん出ました。

 幸い、私は仕事が忙しくて相続対策などしている暇がなかったので土地を維持できたというのは、皮肉なことです。こういう経験をして結局、相続対策なんてしてもまったく意味がないと気づかされました」

固定資産税が1000万円超

 もちろん、現在も固定資産税は重くのしかかり、試算すると年間約3000万円と超巨額に及ぶ。

 「土地の一部を貸し出して地代収入を得ていますが、固定資産税の支払いに消えていくので、手元には残らない。地代収入で現金や金融資産がたんまり増えていくなんてことではないんです。

 だから、私は贅沢なんてまったくしたことがない。酒もタバコもやらないし、遊びも一切やらない。海外旅行にも行かずに、ひたすらこの土地の維持に人生を捧げてきました。唯一、贅沢をしたと言えば、築70年以上経てさすがに住みづらくなってきた木造の自宅を建て替えたくらいです。

 そんなに苦しいなら土地を切り売りすればいいじゃないかとよく言われますが、そこは理屈ではないんです。ご先祖様を想うと、私の代で土地を失うわけにはいかないという強烈な使命感が湧いてくるんです。

 先日も、孫に『夢はなんだ』と聞くと、『ない』と言うんです。理由を聞くと、『だって、私は後を継がなきゃいけないでしょ』と。この言葉には愕然としました。この家で生まれ育つことの宿命を感じずにはいられませんでした」

 庶民にはけっしてうかがい知ることはできない「豪邸の苦悩」。

 同じくその苦しみに頭を抱えているのが、酒井信二氏(60代、仮名)である。小田急線沿線でも屈指の人気エリアで、有名マンションなども建つ一角。瀟洒な邸宅が建ち並ぶ中を歩いていると、忽然と広大な林に覆われた豪邸に出くわす。敷地はなんと1000坪を超えるという。

 「江戸初期から判明しているだけで私で15代、この土地を受け継いできました。この家は4代前が宮大工に建ててもらったもので、関東大震災でも先年の東日本大震災でもビクともしなかったんですから丈夫なものです。ただ、この家は以前は倍くらいの大きさがあったんです。実は固定資産税が高くて払えなかったので、半分壊したんです。

 いまでも、固定資産税は年間1000万円近い額を支払っています。私は納税に苦しむ親を見てきたから、小さい頃から稼げる専門職になろうと心に決めて、医者になりました。多くの人の命を助けたいと思って医師を志す人は多いと思いますが、私は固定資産税を支払うために医師になったようなものです」

 酒井氏は現在60歳を超えているが、「重税」の支払いのためにいまも週に数回はアルバイトとして病院に働きに出ている。また、数年前には敷地内に賃貸用アパートを建てて、家賃収入を税金の支払いの足しにしてもいる。

 「もっと大きなマンションを建てればいいと勧めてくる人もいますが、私は数々の『失敗』を見てきています。同じように都内で土地を受け継いだ親戚は、子供が困らないようにと大規模マンションを建てました。が、10億円の相続税を支払う時にマンションが売れなくて、結局土地を手放すことになりました。

 株などの資産運用を試みた親戚もいましたが、バブル崩壊、リーマン・ショックでやられて、みな『没落』していきましたよ。資産というのは、困った時に案外役に立たないんです」

 酒井氏の収入はほとんどすべて、土地の維持とローン支払いと税金に消えてなくなるので、貯金は増えない。贅沢もできないが、「それでもこの土地が維持できればいい。そういう人生ですから」と酒井氏は言う。

 「税務署っていうのは恐ろしいですよ。私が職員の名前を知らなくても、彼らは私の名前と顔をしっかりと覚えている。税務署に行くと一度もお話ししたことがない方から、『こんにちは、酒井さん』と声をかけられるんですから。まるで、あなたのことはいつも見張っていますよ、と言われているようなものです。

 土地の管理は本当に大変です。草むしりひとつとっても、抜いても抜いても生えてきますから。アルバイトもして、草むしりもしてという生活ですから、時間はいくらあっても足りない」

 最後に、いま欲しいものは、と聞くと意外な答えが返ってきた。

 「犬ですね。いま玄関で犬を1匹飼っていますが、番犬用に土地の東西にもあと1匹ずつ欲しい。土地が広すぎて、侵入者にも気づけないんです。私の娘なんて、この敷地内で変質者に追いかけられたことがあるほどです」

悪質業者が次々に来る

 このように、豪邸に住む人たちの悩みは深くて広いが、多くが共通して悲鳴を上げるのは高額に及ぶ「税金」である。

 しかも、国税による監視の目は年々厳しくなっていると、彼らは一様に口を揃える。

 「最近、税務署の方が頻繁にうちに来るようになったんです」

 そう語るのは、都内南西部の高級住宅エリアで、700坪を超える広大な敷地に住む岡本由美氏(50代、仮名)である。

 道路沿いに白壁が100mを超えて続く敷地はまさに圧巻。岡本氏はこの地で8代にわたって住み続けてきた。「絶対匿名」を条件に、税務署への怒りをぶちまけてくれた。

 「そもそも固定資産税だけでも毎月サラリーマンの月収くらいの金額を取られるのだから、たまったものではありません。うちの親はこないだ、『その税金を無駄使いした舛添は、絶対に許さない』などと激怒していました。でも、税務署に目をつけられたらなにをされるかわからないので、目立たないように静かに過ごしてきました。

 それが、消費増税の先送りが決まった頃から、税務署が頻繁に来るようになったんです。この前も都税事務所から何の連絡もなく2人の担当者が来て、『敷地はどこまでが宅地ですか』などと聞いてきました」

 税収のあてにしていた消費税分がなくなったので、ほかから税金を取ろうとして、「豪邸の主」が目をつけられていると岡本氏は憤る。

 「私たちはきちんと税金を支払っているのに、『取れるところから取る』ということですよ。われわれがバカ高い税金を払っているから金持ちだと勘違いしているんです。

 周囲からもどうせ税金対策しているんでしょうという目でも見られますが、そんなものはうまくいくものではない。うちも以前に一部の土地を駐車場にしましたが、30台分のうち半分も埋まらなかった。税金対策でアパートや戸建てを建てても、最近は転売やまた貸しをする悪質業者がいて、得体のしれない外国人を入居させたりするから危なっかしい」

 岡本氏の怒りの矛先は、「税金対策」を持ち込む業者にも向かう。

 「土地を持っていると、朝から晩まで不動産業者から電話がかかってきて、『土地を売ってくれ』とやってきます。この前は夜の9時に、ある業者の営業マンがうちに来て、『相続対策に土地を売って建物を建てさせてください。カネは全部弊社が出します』と。あまりに非常識な時間帯に来たもんだから、怒って追い払いましたが、こういう業者は後を絶たない。

 私はまだ若いので、『売ってくれるまで動きません』とか居座る営業マンを追い出せます。が、年を取った高齢の地主の方の中には、うまく入り込まれて、いいように土地を奪われてしまう人もいます。最近、広い土地が細切れにされて、小さい分譲戸建てにされているのをよく見ますが、あの景色を見ると切ない気持ちになるんです」

「文化財貧乏」という悲劇

 先祖代々の土地を残したい一心で「税金対策」をしたところ、余計にひどい目にあう。「業者に騙された」などと嘆いても仕方なく、気づいた時には後の祭り。「相続増税」が実施された昨年以降、大切な土地を失う被害者が急増しているという。

 山手線沿線で700坪超の敷地に住む宮下健二氏(70代、仮名)もそんな危機に瀕している一人。宮下氏の場合はさらに特殊なケースで、みずからを「文化財貧乏」と呼ぶ。どういう意味か。

 「うちは江戸時代にこの地の名主を務め、一帯の敷地を代々継いできました。世間様からはそれでお金持ちと思われるかもしれませんが、代々の相続税や固定資産税で苦しい家計を余儀なくされてきました。

 そうした中、相続の借金も膨らみ、いよいよ生活もままならないとなった時、自宅を文化財に登録してはどうかと勧められました。土地にかかる固定資産税が減免になるうえ、指定物の改修費については8割が公的負担になるという話でした」

 さっそく宮下氏はこの話に乗り、文化財の指定を受けたが、それが「文化財貧乏」の始まりだった。

 「ある時に自宅があまりに古くて冬は寒すぎるので改修したいと思ったのですが、文化財指定を受けたがために改修は規制されてしまった。家には住めないけれど、売るにも売れない。しかも、維持費だけがかかるという事態に陥ったんです。

 不定期に母屋などを修繕しますが、その費用は2割が自己負担。植木の手入れなどはすべて自己負担で、年間100万円近くかかってしまう。

 おまけに、自分の住む家を別の敷地内に建てなければいけなくなったのですが、その新しい家の土地部分はしっかり固定資産税を取られる。つまり、私は普通の生活を営みながら、それとは別に文化財を維持し続けないといけなくなったんです」

 税金対策のつもりが余計に出費が増えてしまうのだから、本末転倒だ。

 「まったくおカネは貯まりません。いまは文化財指定されたこの自宅を国や東京都に引き取ってもらえないか検討しているところです」

 このように、豪邸に住む人たちは、一般人には計り知れない悩みを抱えていることが多い。

 一方で、都内で悠々の「豪邸ライフ」を送っている人もいる。

 小田急線沿線の低層マンションなどが建ち並ぶ高級住宅街。敷地内に入る門扉は来るものを歓待するように大きく開け広げられ、門をくぐると手入れされた木々が迎え入れる。その木立を抜けた先、やっと豪邸が目の前に立ち現れる。門から家が見えないほどの敷地は、1000坪近い。

 これほど広大な土地を維持するため、税制などで苦労していないか――。そう尋ねると、

 「うちは全然大丈夫です」

 この家の男性主人は笑って、語り出した。

 「こんなに広い土地があるから税金が苦しいでしょうとよく心配されますが、そんなことはありません。実はうちの場合は、生産緑地の指定を受けているので、土地の課税評価が農地としての評価になるんです。都内ですが農業をしっかりやって、生活できていますよ」

車は普通の国産です

 東京都主税局によれば、生産緑地の評価額は都内であればどこでも1屬△燭220円(1坪あたり約720円)。仮にここが普通の宅地であった場合、評価額は1坪約200万円なので、実に3000倍近くも固定資産税が違う計算になる。 「生産緑地の場合、相続時も農地評価できる。もちろん、営農しているという条件付きですが。だから、一番神経を使うのは子どもとの関係です。子どもが農家を継ぎたくないと言ったら、この農地が宅地扱いになって、とてもじゃないが支払えない巨額の税金支払いが振りかかってくるわけです。いまのところ子どもは継ぐ気を見せていますが」

 では、都内の広大な土地で農家を営む人はみな「安泰」なのかといえば、そんなこともない。練馬で2000坪あまりの土地を受け継ぎ、農園を営んでいる和久井淳氏(50代、仮名)が嘆く。

 「確かに農地のおかげで税金は低く抑えられているけれど、私の場合は農園が儲かっていないからきついんです。では、農業をやめればいいじゃないかと思うかもしれませんが、そうしたら今度は高額の納税を迫られる。儲からないけど農業は続けなければいけないので、生活は楽ではありません。見ての通り、車も普通の国産に乗っています」

 和久井氏は子どもには同じ思いをさせたくないので、土地の一部を使ってマンションを建てることも考えたが、それもあきらめたという。

 「この一帯は建ぺい率がかなり低く抑えられているんです。デベロッパーも進出してこない。開発すらできない『儲からない土地』なんです。だからもう、粛々と農業をやっていく運命なのだとあきらめました。

 うちの敷地には、行政に指定された保安林もありますが、これも手入れが面倒でね。落ち葉が敷地外に出ると、近隣からクレームが来るから、剪定と掃除にカネがかかって仕方がない。よくお宅は広くて、自然に囲まれていいですね、なんて言われるけど、この広大な土地に住むがゆえの気苦労は、誰にもわかってもらえないんです」

 実は大変なことが多くて、税金に追い回され、それほど贅沢もできない。それが豪邸生活の意外な現実だった。
(7月13日 現代ビジネス)
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160713-00049130-gendaibiz-bus_all&p=1


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年07月12日

「自身が生きている間に売る予定」

ブチョモーラ」が、相続した不動産に関するアンケートを実施しました。

ちなみに、ブチョモーラは、「部長の住まいを網羅」するというWEBマガジン。
40歳以上男性・部長職というピンポイントの意向がわかりますね。

自分が所有する不動産については、約60%が「相続させる」という回答。
一方で、20%が「自身が生きている間に売る予定」。

これ、スゴいことじゃないですか?

不動産は、使ってナンボ。
使わない不動産は処分するという考えが、根付いてくれるといいですね。


【部長の不動産相続事情、18%が「放置している」、マンションリサーチ調べ】

マンションリサーチ(株)(本社:東京都千代田区)が運営する、部長に特化したメディア「ブチョモーラ」は、40歳以上男性・部長職で相続を受けた経験がある方を対象に、不動産相続事情に関するアンケートを実施した。
調査期間は2016年6月7日〜6月13日。有効回答数は126。

相続を受けた不動産をどうしましたか?では、40%が「自分で住んでいる」と回答した。また、「放置している」が18%と、社会的に問題にもなっている空き家問題の要因の一部が、相続された不動産であることが伺える。「貸している」15%という結果からは、一部では不労所得として相続を受けた物件を活用している動きも見られる。

また、自身の遺言書は準備していますか?では、「ある」11.1%と部長の10人に1人は遺言書を準備しているということがわかった。「準備はないが、予定はある」と答えた部長は21.4%。すでに準備を終えている部長と合わせると約3割は自身の死後について用意ができていることがわかった。

相続について第三者に相談したことはありますか?では、最も多いのは「相談していない」の48%。相談した部長の中では、税理士への相談が11%、弁護士と司法書士がそれぞれ10.3%という結果だった。
(7月12日 SUUMOジャーナル)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160712-00114647-suumoj-life


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年07月11日

「自然災害を知り命と財産を守るために」

土曜日、FP協会大阪支部の継続研修会を開催しました。

テーマの一つが、「自然災害を知り命と財産を守るために」。
講師は、京都府危機管理アドバイザーの早川喜代司さん。

早川さんは、元・陸上自衛隊のヘリパイロット。
阪神・淡路大震災から熊本地震まで、被災地の状況と国等の対応を俯瞰いただきました。

阪神・淡路大震災の特性は、都市直下型地震と広域火災。
実は死者の9割は圧死なんですね。

この時の教訓から、建物の耐震化や、自衛隊と各府県との訓練、
ヘリの離着陸スペースの確保などに動きだしました。

東日本大震災の特性は、地域による問題の違い(地震・津波・原子力災害)
あと、離れた地域でも、液状化現象や帰宅困難者の問題が出ました。
高層マンションの停電と給水停止もクローズアップされましたね。

この時の教訓から、各企業・各家庭での備蓄が重視されるようになったり、
災害時の通話規制などが検討されるようになりました。

熊本地震の特性は、震度7が2回来たこと。
新耐震基準の新しい建物でも、2回目で倒壊してしまいました。

これまで、熊本での地震発生確率は低いとされてきました。
地震は日本のどこででも起こり得るという認識がなされました。

では、東海〜南海地震については・・・

今後30年の間に70%以上の確率で発生すると言われています。
(過去300年で5回発生。いつ起きても不思議ではない状態。)

これが、東京〜名古屋〜大阪の人口密集地を含むため、
いざ発生すると、日本の人口の1/3が被災者になっちゃう・・・_| ̄|○

自分自身と家族の命を守るために、次の2点を忘れないでくださいね。

〆罵ダ茲納分の命を守る(自助・共助)
 →最も早い救助活動でも4時間後。ここを生き抜くのは自分自身です。
  また、家族の間で避難行動などを決めておいてください。

■噂鬼嵎の生活必需品
 →支援物資が届くまで1週間程度必要です。水・食料・着替えはまとめておく。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年07月08日

「死ぬ前」からバレている・・・(^^;

7月は税務署の年度始まり。
この時期の税務調査は、とっても気合が入っていると聞きますね。(^^;

その、税務調査の実態がナマナマしく描かれているのが下の記事。

「死ぬ前」からバレている・・・
名言ですね。(^^;

税務調査の対応のポイントとして挙げられているのが、
 ・嘘をつかない。
 ・余計なことをしゃべらない。
だって。

ま、ホントはそれ以前に、
相続に強い専門家と共に、長期スパンの対策を講じることが一番なんですけどね。


【国税は突然やってくる! 後悔しても遅い、容赦なき自宅捜索の実態 元国税調査官が「手の内」を明かす】

 強面の税務調査官が、目を鋭く光らせ自宅にやってくる。矢継ぎ早に繰り出される厳しい質問、容赦ない自宅内の捜索。――なぜバレた? 後悔しても遅い。恐るべき「臨宅」の実態を明らかにする。

「そこ、見ていいですか?」

 その電話は、ある日突然かかってきた。

 「××税務署です。○月△日、相続税の件でおうかがいさせて頂きます」

 これが悲劇の幕開けだった――。

 都内近郊に住む大井達夫さん(60歳、仮名)が父を亡くしたのは、3年前。自宅の土地、株式、預貯金など合わせて遺産総額6000万円を相続、税務署に申告していた。

 実は大井さんの父は生前、相続対策で預金の一部を息子に500万円、孫に400万円といった形で、いわゆる名義預金に移していた。名義預金は地方銀行、中堅行などに分散して作ってある。父からは「絶対にばれない」と言われていたので、相続の際その名義預金は申告しなかった。

 「あれからすでに3年も経ち、『もう大丈夫』と思っていた。そんな時に突然、連絡があったので動揺しました」(大井氏)

 当日、午前10時にスーツ姿の男性調査官が2人でやってきた。一人は痩せ型で眼鏡をかけた真面目そうな男、一人は、体育会上がりと言った感じの屈強そうな男。二人とも30代くらいだろうか。何を言っても見透かされそうな気がして、大井さんの緊張が高まる。

 そして、ダイニングテーブルをはさんで対面するや、2人の調査官は質問を投げかけてきた。

 「生前のお父さんの口座から出金されていた500万円ですが、何に使われたかご存知ですか」

 大井さんは表情を読み取られないように、「ああ、家族旅行でヨーロッパを回ったんです」と平静を装い、答えた。

 すかさず調査官は、「ではその旅行の写真を見せてください」と要求してくる。大井さんは慌てて「家族写真は撮らないんです」と返すも、明らかに動揺を見透かされた。

 実際、税務署の調査官たちは、名義預金の情報を事前に入手していた。あらかじめ金融機関に出向き、大井さんの父みずからがこの口座を開設していたことの確認まで取っていたのだ。

 まるで「犯人」を自供に追い込むように、調査官は次々と質問を畳み掛けてくる。

 調査官 「この400万円の出金はなんですか」

 大井 「父の入院費に使いました。治療は何かとカネがかかりますから」

 調査官 「その領収書は残っていますか」

 大井 「そんなもの、とっくに捨てました」

 午後になると、「現物確認」が始まり、調査官は各部屋の捜索に動いた。「書斎はどこですか」「次は金庫を見せてください」「仏壇の後ろも見ていいですか」……調査官は家じゅうを、休みなく、くまなく捜索する。

 「観葉植物の鉢植えの中も見ていいですか」

 調査官に言われて、大井さんは震えた。まさにそこに名義預金の通帳を隠していたのだ。

 断るわけにもいかず、大井さんは観念した。調査官が鉢植えの土の中に手を入れると、ビニール袋に入った預金通帳の束がゴソっと出てきた。

 調査官 「この口座はあなたのものですか」

 大井 「いえ……」

 調査官 「あなた名義になっていますが」

 大井 「は、はい……」

 調査官 「口座開設する際の筆跡を確認しましたが、お父さんのものでしたよ」

 大井 「本当にすいませんでした」

 もう言い逃れはできない。大井さんは降参するしかなかった。

 調査中に申告漏れを認めたものの、明らかに故意で財産を秘匿していたことから、大井さんに下されたのは、40%の重加算税という厳しい処分だった――。

「死ぬ前」からバレている

 国税の調査官が突然家庭にやってきて、あらゆる資産を調べ上げる。相続税を「脱税」していないかどうか、徹底的に質問を浴びせかける。しかも、相続したのは数年前なのに、忘れた頃に突然やって来る。

 業界ではこのように一般家庭に出向く税務調査を「臨宅」と呼ぶ。この臨宅は毎年、「7月」から本格化するということをご存じだろうか。

 というのも、税務署の年度始まりは7月1日。そして、7月から12月までは「勤評ダービー」と呼ばれ、調査官たちが競うように申告漏れや脱税を暴こうとする。全国の税務署の国税調査官たちが「獲物」を狙って、各地の家庭に臨宅を仕掛けてくるわけだ。

 税理士法人「中央会計」の前原貴之氏は言う。

 「7月の税務署は年度初め、『さぁ、やるぞ』という雰囲気に満ち溢れる。もちろん、目標は申告漏れなど税金の『未納』をより多く発見すること。7月20日頃にはさっそく税務調査に着手しだす」

 とはいえ、私には関係ない。相続税は払ったけれど、少額なので国税は目をつけてこない……などとたかをくくっている方は、要注意である。

 「臨宅を他人事とは思わないほうがいい」と警告するのは、相続税専門の税理士法人チェスター代表社員の福留正明氏だ。

 「最近は遺産の額に関係なく、税務署に提出する相続の申告書におかしなところがあると税務調査の対象になります。きちんと税理士に相談しないで申告書を作った人や、多少は見逃してもらえるなどと楽観していた人は要注意です」

 しかも、今年からは昨年の相続税制改正によって、最低3600万円以上の相続は課税申告の対象になった。これは住宅や土地を相続するだけで超える可能性が高い金額だ。税務調査を受ける『予備軍』は実際にはかなりいるということだ。

 そこで今回、本誌は元国税調査官らを取材。ベールに包まれていた臨宅の実態を掴んだ。

 「驚かれるかもしれませんが、実は国税は対象者の『生前』から調査を始めています」

 まず、元国税調査官で税理士の大津學氏が語る。

 「ある程度の資産を持っている人にはあらかじめ目をつけていて、その生活ぶりを調査しています。

 たとえば外観調査といって、自宅に行って、クルマの台数、車種などを把握しておく。それで臨宅に入る前まではベンツが3台もとまっていたのに、事前連絡をしていざ入ってみるとなくなっていたなんて例はたくさんある。そのベンツの所在を突き止めることで、資産隠しの場所を暴くこともできるわけです」

 税務署の相続税担当者たちはその土地の名士や土地持ちなどの資産家の名前はすべて把握。さらに、各税務署では「大口資産家リスト」が作られていて、企業社長、大株主、弁護士、税理士、土地持ちなどの資産状況をウォッチしているという。

 「そのため、リストに載っている人の死亡通知が届いた時点で『さあ、調査を始めるぞ』と動き出せる。たとえば田園調布クラスであれば、住民はすべてリスト化されて、資産状況を管理されていると考えてもいい」(東京国税局元調査官)

 そして、国税マンたちは、いざ臨宅に入る前に、「あえて泳がせる」と口を揃える。

 元国税調査官で税理士の武田秀和氏が言う。

 「あまり知られていませんが、国税にはKSK(国税総合管理)というシステムがあり、国民の財産情報を過去にさかのぼって蓄積までしています。その中には、過去にどういう口座を持っていたとか、いつ高額な資産を受け取ったとか、そのような膨大な情報がストックされているのです。それは個人が死ぬまで、国税が保管しています」

決して手加減しない

これが「臨宅」の流れだ!

 「怪しい」と思う案件を見つけた場合、あえて当該の人物を野放しにして、その人物がいつ、どうやってカネを動かすのかを密かに捕捉。情報を着々とため込んで、「決定的証拠」を掴む。

 「やがて税務署に死亡届が届くと、担当者はKSKにある亡くなった人の情報をチェック。申告内容とKSKデータを見比べるわけです。

 すると、『10年前に1億円で土地を売ったはずなのに、申告された金融資産が1000万円しかないのはおかしい』とすぐにわかってしまう。その情報をもとに臨宅を仕掛ければ、調査失敗など『間違い』を犯すことはほとんどない」(前出・武田氏)

 最初から外堀は埋められているのだから、当然、臨宅の現場ではいかに抵抗しても無駄。調査官は対象者を巧みに、かつ徹底的に追い込んでいく。

 前出の大津氏はこんな実務経験を語る。

 「父から莫大な遺産を相続した女性は、遺産の中に父が知人に貸し付けた2000万円を計上していた。が、臨宅した調査官は過去の手帳などから貸付金がさらに多くあると見抜き、その貸付先にまで臨宅をかけた。そして合計5000万円の貸付金があったことをつきとめた。

 女性も知らなかったカネの存在が発覚し、女性の財産は増えましたが、税務署はその5000万円から追徴課税をしっかり取っていきました」

 いかなる事情であれ、調査官たちは決して手を緩めない。そこに臨宅の恐ろしさがある。

 実際、国税庁のデータによれば、2014年7月から2015年6月までの1年間で臨宅を実施したのは1万2406件。その中で申告漏れが発覚したのは1万151件。要は調査に入られたら8割以上の確率、ほぼ確実に申告漏れなどを指摘されるというのが実態なのである。

 しかも今年はマイナンバーを利用した税務手続きが始まる「マイナンバー元年」。国税の監視はより厳しくなる。税理士の村田顕吉朗氏が言う。

 「国税はマイナンバーを利用して、相続人も気づかない遺産までやがて把握してくるでしょう。

 たとえば亡父が生前にたくさんの隠し口座にお金を入れていたとします。息子が死後、その口座をすべて見つけられないまま相続税を申告します。国税はマイナンバーで口座を把握していますから、相続人に申告漏れを指摘します。しかも、『カネを故意に隠していた』として、『過少申告加算税』より重い『重加算税』を課してくる可能性がある」

対応のポイントは?

 それだけではない。預貯金だけではなく、証券会社や保険会社も同様に顧客をマイナンバーで管理する動きが進んでいる。株の配当金、保険金の支払調書なども国税に捕捉されるようになるわけだ。

 さらに、意外なところでは、貴金属の売却にもマイナンバーの提出が求められる。200万円を超える売却取引があった場合、貴金属業者はマイナンバーを記載した支払調書を税務署へ提出しなければならない。つまり、銀行、証券、保険、貴金属がすべて国税に押さえられてしまうのだ。

 では、そんな臨宅が実際に家に来た場合、どう対応すればいいのか。

 「対応のポイントは、まず嘘をつかない。あと余計なことをしゃべらない。相手はプロ、不明瞭なことや深掘りできそうなことを言えば、食いついて離さない」(前出・福留氏)

 一方で、税理士の遠山敏之氏は「損した話はどんどん調査官にしてください」とアドバイスする。「借金の肩代わりをしたことがあるとか、だまされてカネを取られたとか。それを言わないと『こいつはまだカネを持っている』と思われます」

 とはいえ、口先のテクニックだけで税務調査はどうにかなるものではない。やはり専門家に相談するのが肝心だ。

 税理士の秋山清成氏は次のように語る。

 「相続税の場合、税理士が調査に立ち会うことができます。そうすれば専門知識がなくても、税理士と相談しながら調査に臨めるでしょう」

 臨宅はもはや他人事ではない。もうすぐ国税が動き出す7月になる。「もしもし、税務署です」。そんな電話が来ても、動揺しないように……。
(7月7日 現代ビジネス)
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160707-00049053-gendaibiz-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年07月07日

弁護士カルタ・・・

大阪弁護士会が、相談時の心得をカルタ形式の小冊子にしたそうです。
実際の市民からの感想をまとめたんだとか。

「たらい回し」に気を付けよう
話は遮らず導こう

ドキッ。他人事ではありません・・・(^^;

機会を見つけて拝読したいですね。


【弁護士イロハ、カルタで学ぶ】

 ◇大阪弁護士会、満足度向上へ小冊子

 〈ネットに負けない回答を〉〈「たらい回し」に気を付けよう〉――。弁護士が依頼者と接する時に気をつけるべきイロハをカルタ形式で表現した小冊子(31ページ)を、大阪弁護士会が作成した。若手弁護士のスキルアップや依頼者の満足度向上につなげるのが狙い。5000部を作り、すべての会員に配布したほか、法科大学院などにも順次配るという。

 弁護士会は2012年、依頼者の満足度を向上させるための方法を検討するプロジェクトチームを発足。若手弁護士らが、実際に模擬法律相談を行って市民から感想を聞き約50音のカルタ形式でまとめ、兵庫県弁護士会の中村真弁護士が描いたユーモアあふれるイラストも添えられている。

 冊子には、弁護士向けの相談のコツも。〈話は遮らず導こう〉の1枚では、「『ろくに話を聞いてもらえない』と不満を持たれる。遮らざるを得ない場合は、話し手の息継ぎのタイミングを見計らい、やんわりと誘導しよう」とアドバイスしている。

 作成に携わった高橋司弁護士は「弁護士の相談技術を高め、相談者が満足できる法律相談にしていきたい」と話している。
(7月6日 読売新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人