2020年01月23日

「リモートセンシング」による地籍調査

津市が、山村部の地籍調査に、「リモートセンシング」技術を使ったようです。

航空機で、空中写真撮影と、樹高や地形の凹凸をレーザー測量。
分析結果に基づくバーチャル立ち会いが円満に進んだみたい。

従来、山村部では、測量1ヶ月、現地立会い1ヶ月。
これが3日に短縮できちゃったんだから。

いやいや、大変な時代になりましたね。(^^;

ただね、これはあくまでも生活に密着しない山村部の話。
特に住宅密集地は、裏付け資料と現地立会いを泥臭くやらないと、
後で大変なことになっちゃいますよ。
→「なかなかご理解いただけない・・・


【航空機で地籍調査 津市が全国初、法務局に成果提出へ】

 津市が、土地の境界や面積を調べ直す地籍調査に、航空機で遠隔測量する「リモートセンシング」の技術を全国で初めて活用している。国のモデル事業として二〇一九年度から、山村部でデータを取り、大幅な効率化につなげている。市は二〇年度に成果を法務局に提出する予定だ。

 地籍調査は土地の所有者を明確にする目的があり、公共工事や災害復興、土地の売買時に重要になる。津市は一五年度から十年間の計画で調査に取り組んでいる。ただ、山村部は現地に目印がないことも多く、現地での立ち会いと測量作業に一カ月ずつ要していた。

 リモートセンシングは一志町波瀬地区の一・三平方キロメートルで実施した。航空写真を修整して3Dの地図を作製し、レーザー測量で樹種や樹高、微細な地形の凹凸を分析した。昨年十二月、土地所有者を集めてデータを活用したバーチャル立ち会いを行ったところ、円滑に境界を確認でき、作業日数を三日に短縮できた。

 市は二〇年度には美杉町の約七平方キロメートルで実施を予定している。前葉泰幸市長は二十一日の定例記者会見で「津市での成果を他の地域にも生かしてもらえたら」と話していた。
(1月23日 中日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2020年01月22日

「帰宅困難者」

昨日、大阪府不動産コンサルティング協会の研修会を開催しました。

テーマは、「直近の事例から考える事業所リスク」。
講師は、大阪市帰宅困難者対策支援コーディネーターの杉原利典さん。
災害は来る。だったらどうするか。を解説いただきました。

都市部における新しい災害のかたちが、「帰宅困難者」。

定義は、 災害で交通機関がマヒしたときに、
‥綿發砲茲覽宅を諦めた「帰宅断念者」と、
長距離を徒歩で帰宅する「遠距離徒歩帰宅者」の2つ。

このうち、遠距離徒歩帰宅者が厄介なんです。

道中で二次災害に遭遇したり、倒れちゃったり。
また、道路に人があふれて、緊急車両が動けない・・・_| ̄|○

だから、行政としては無理して帰ってほしくないわけ。

統計上、帰宅距離が、
・10km以内は全員「帰宅可能」。
・10kmを超えると、1kmごとに10%ずつ帰宅困難者が増え、
・20km以上は全員「帰宅困難」に。

大阪駅からのおおよその目安は、
直線距離10km・・・尼崎、豊中、門真、東大阪市長田、阿倍野区、住吉区
直線距離20km・・・芦屋、箕面、北千里、生駒、柏原、藤井寺、堺市西区

職場とご自宅との距離を確認しておいて、
無理せずその場ににとどまることも視野に入れるようにしてくださいね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2020年01月20日

地籍調査の進捗率

静岡県の地籍調査の進捗率は24.3%なんだそうです。
ま、私たち大坂から見ると十分すごい数字なんですけどね・・・(^^;

原因として挙げられているのが3点。
 \果が見えにくい地道な事業である
 ∪賁膺Π不足
 財源不足

市民や議会の理解が得られないから予算が後回しになるのと、
特殊な作業なので経験者が少ないというのが実態なんですね。

ただ、過去には、6市町共同で地籍調査を行った実績もあるみたい。
経験値を補う方策としては有効ですね。

県では、災害復旧時の緊急輸送を確保するために、
県道や2級河川、津波浸水区域などを優先的に進めているんだって。

先の長い事業ですから、
優先順位を決めるのはいいですね。


【地籍調査、静岡県内大幅遅れ 災害復興に不可欠…職員と費用不足】

 地震に伴う津波や、河川氾濫など大規模災害からの復興・復旧に欠かせない地籍調査が静岡県内は全国平均よりも遅れている。2018年度末の静岡県の進捗(しんちょく)率は24・3%で全国都道府県の平均52・2%を大きく下回った。県や市町は津波浸水域と緊急輸送路や河川で民地との境界線を確認する作業を優先的に進めているが、専門職員と費用不足に、担当者は頭を悩ませている。

市町別地籍調査実績

 市町別の進捗率をみると、御前崎、菊川、牧之原各市と吉田町は完了したが、10%以下の市町が目立つ。2・9%にとどまっている静岡市に、静岡商工会議所(酒井公夫会頭)が昨年8月、災害への対応力強化に向けて調査を促進するよう求める要望書を提出するなど、民間からも早期実施を求める声が上がる。
 調査が進まないのは、市町にとって成果の見えにくい地道な事業であることや、市町の専門職員、財源の不足がある。県内市町の地籍調査関連の予算は例年合計でも7億円程度で調査面積は10〜15平方キロ。既に完了した1627・65平方キロの調査には総額約1100億円を投じてきた。県内の対象面積6692・08平方キロの調査には5千億円程度かかるとの見通しもある。
 進捗率7%の藤枝市建設管理課の担当者は「なかなか予算が回って来ず、特殊な作業なので経験者が少ないのも悩み」と明かす。
 市町の人材不足を補うため、県と賀茂地域6市町は17年度から、地籍調査の共同実施を始めた。これにより市町は長年、着手できずにいた調査を開始することができた。ただ、進捗率はまだ1%に満たない市町が多い。
 県は全県で調査が必要な箇所の優先順位を決め、市町は18〜22年度の5年間で県道や県管理の2級河川と民地との境界を確認する調査を進めている。災害復旧に最も重要な緊急輸送をいち早く確保する狙い。津波浸水区域も優先的に調査し、18年度末までに対象139平方キロのうち、114平方キロで完了した。
 県農地計画課は地籍調査について「防災上の早期復旧を意識し、土地取引の円滑化につなげるのが大きな役割。経済波及効果は高い」と強調する。

 <メモ>地籍調査 土地一筆ごとにその所有者や地番を正確に調べるとともに、境界線などについて座標値(経緯度)を使って高精度の測量を行い、地籍図を作成する調査。地籍図として公的で正確な地籍があれば、津波などで地形や建物が原形をとどめないほどの被害を受けても、土地の境界が容易に復元できる。東日本大震災で地籍調査が未実施だった地域は、復旧に遅滞が生じているとされる。
(1月19日 アットエス)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2020年01月16日

「預貯金あっても高齢者の入居は断ってます」・・・_| ̄|○

いきなりヘビーなタイトルですが、
高齢者などいわゆる住宅確保要配慮者への対応は進んでいないようです。

平成26年の調査で、家主の6割が高齢者に対する拒否感。
理由の18.8%が、居室内での死亡事故等。
16.7%が、他の入居者・近隣住民との協調性。
家賃債務保証の現状

これを受けてスタートした住宅セーフティネット制度。
現実には、芳しくないんですよね。

その理由として、現場の声が2つ挙げられています。

‥佻燭面倒
 この制度、家主が自分で登録する必要があるんですよね。
 面倒じゃん。

 不動産業者に頼んでも、彼らの報酬は家賃の1ヶ月分。
 安い物件は後回しにされますよね。

∋故物件サイトの存在
 たとえ自然死でも、発見が遅れたら事故物件として載せられちゃう。
 小規模の家主には致命傷ですよね。
 だったら、最初から貸さないのは合理的なリスク回避。

声に上がっている「支援額のアップ」は、,悗梁从にはなりますが、
△砲肋討雲个某紂

やはり、ここでも時々紹介させていただいているように、
定期借家契約と安否確認のルーチン化が有効だと思いますけどねぇ。


【「預貯金あっても高齢者の入居は断ってます」という賃貸住宅は多い…事故物件サイトも影響】

 2017年10月、住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律(住宅セーフティネット法)が改正され、新たな住宅セーフティネット制度が始まった。高齢者や低額所得者、子育て世帯等の住宅確保が難しい人たち(住宅確保要配慮者)の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度で、登録した物件については、空き家の改修工事や家賃補助といった支援を国、自治体から受けられる。

 人口減が叫ばれる日本は今後、ますます高齢化が進んでいくと推測されている。国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計(全国推計)」(2013年1月推計)によると、65歳以上の単身世帯は2010年の498万から2035年には762万にまで増えると推計された。また厚生労働省の「被保護者調査」によれば、生活保護受給世帯数も右肩上がりで、その多くは公営住宅ではない借家住まいだという。

 こうした人々は、家賃滞納などのリスクがあると考えられることなどを理由に、入居審査が通らない場合が多い。住居の確保が困難な人たちについては、公営住宅に受け入れる必要があるが、現状では公営住宅の大幅な増加が見込めない。そこで、増加しつつある民間の空き家などを住宅確保要配慮者向けの住宅として確保しようとしたのが、この制度改正である。

 施行から2年たったが、住宅の登録数は目標には遠く及ばず、その制度すらあまり知られていない。その背景には、住宅確保要配慮者たちの入居に拒否感を持つ大家さんが少なくないという現実がある。

 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の「家賃債務保証会社の実態調査報告書」には、大家さんが住宅確保要配慮者に対して抱いている意識調査が報告されている。それによると、高齢者や外国人に対して約6割、障がい者に対しては約7割、子育て世帯に対しては約1割が拒否感を抱いているという。その理由の多くは「家賃の支払いに対する不安」で、収入がないと保証会社も契約に二の足を踏む傾向にあり、契約に至らないケースが多いという。

家賃滞納リスク以外の問題点

 家賃滞納リスク以外にも問題がある。自社物件も扱う不動産会社の社員は、「登録が面倒だから、うちの会社では(住宅セーフティネット制度への登録を)やっていない」と語る。

「今でも役所から、住宅確保要配慮者に提供ができる物件はないか、ときどき問い合わせがあるんですよ。実際にないので断るんですが、それでもちょくちょく連絡が来ます。その応対だけでも手間なのに、さらに条件に合った物件を探して登録するなんて面倒くさいです。家賃滞納のリスクなどもあるから、仕事としても割に合わないので、やりたくないというのが本音です」

 一方、大家さんの立場としてはどうか。東京近郊に複数のアパートを所有、管理している男性に話を聞いた。

「うちは子育て世帯は受け入れるけれど、高齢者の入居は断っています。たとえ収入や預貯金があったとしても、いつ亡くなるかわからないというのはリスクが大きいからです。自然死だったとしても、そこで人が亡くなれば事故物件になってしまいますしね。それを気にしない方が住んでくれれば、そのあとは告知義務がなくなりますが、最近ではネット上に事故物件を公開するサイトもあるし、その履歴が残ってしまうのが怖いです。かわいそうという思いはありますが、リスクを上回る大きな支援を得られなければ、やる意味はないと感じています」

 住宅確保要配慮者を守るために改正された制度ではあるが、住宅を供給する側にとっては“うまみ”が小さく、リスクが大きい。これが登録を阻む原因となっているといえそうだ。

 話を聞いた2人は異口同音に、「この制度を浸透させるには、大家さんへの支援額を増やすべき」だと語る。さらに、「政府が公営住宅を増設するのが一番で、それができないならば民間の物件を一括借り上げしたほうがいいのではないか」とも言う。今後、ますます増えることが想定される住宅確保要配慮者への対策は、再検討する必要がありそうだ。
(1月12日 Business Journal)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2020年01月14日

元総務大臣の遺族が7億円の申告漏れ

元総務大臣の遺族が、7億円の申告漏れを指摘されたようです。
資金管理団体への貸付金の漏れ4.5億円と、不動産の評価誤りなどで計7億円。

意図的ではなかったという判断のようですが、
ちょっとお粗末ですね。

お立場がお立場だけに、
死後に名を汚されるのは残念ですね。


【○○氏の遺族が遺産相続で7億円の申告漏れ】

 2016年に亡くなった○○元総務大臣の遺族が遺産相続で約7億円の申告漏れを指摘されていたことが分かりました。

 関係者によりますと、○○氏の遺族らは相続税の申告時に○○氏が代表を務めていた資金管理団体への貸付金、約4億5000万円を計上していなかったとみられています。また、相続した不動産の評価額の誤りなどもあり、申告漏れは総額で約7億円に上ったということです。東京国税局による税務調査で発覚し、意図的な税逃れではないと判断された模様です。過少申告加算税を含む追徴課税は2億数千万円で、遺族側はすでに修正申告を済ませたとみられます。
(1月13日 テレ朝 news)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2020年01月10日

「賃貸物件における孤独死の実情と保険の役割について」

水曜日、SG阪神いきかた研究会の勉強会を開催しました。

テーマは、「賃貸物件における孤独死の実情と保険の役割について」。
講師は、フレックス少額短期保険の池田栄司さん。

不動産業界から損害保険業界へ転身なさった経歴のお方。
家財保険の重要性や「失効」の怖さをお教えいただきました。

ちなみに、「少額短期保険」というのは、2006年にできた新制度。
というか、それまで無認可共済だったものを法整備したもの。

その名の通り、「少額」「短期」でフレキシブルな保険が提供されています。

現在、少額短期保険の会社は100社ちょい。
半数が家財保険、残りがペット保険や弁護士保険など。

その家財保険なんですが・・・
今、孤独死は年間3万人。一方、火災は年2万件で、それによる死亡が1100人。
賃貸オーナーに必要なのは火災よりも孤独死に対する備えなんですよね。

で、賃貸住宅での孤独死の発見が遅れると、
残置物の処分と特殊清掃が必要になります。

が、遺族からはなかなかお金を取りにくい・・・
だって、関係が希薄だったり断絶だったりしたから孤独死なんでしょ?

でも、少額短期保険だったら特殊清掃の費用が出ます。自殺でも出ます。

この場合、最も怖いのは「失効」。

一般的に、入居者は、入居時には家財保険に入らされます。
2年後、賃貸借契約の更新に合わせて家財保険も更新されます。

・・・と言いたいところですが、関西で多いのは賃貸借契約の自動更新。

賃貸借契約は更新されますが、保険は更新されません。
当然、失効情報は知る由もありませんよね。

何も気にせず住み続けていて、いざという時には「無保険」・・・_| ̄|○

フレックス少額短期保険さんは、失効を回避する手立てを徹底的に講じるんだとか。
あなたの家財保険は、ちゃんと生きていますか?


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2020年01月08日

「実家や親家の空き家対策」

急な案内ですみません。
完璧に忘れてた・・・_| ̄|○

今週土曜日、大阪府不動産コンサルティング協会が、セミナーと相談会を行います。

今回のテーマは、「親家(おやいえ)」。
現在は大阪在住だけど、実家が地方にあるという方向けのお話。

「誰も実家に戻らないけど、今後のことを考えたい。」とか
「すでに5年間空き家を放置して、ご近所から苦情が来ている。」など、
どこに相談すればいいかわからなかった方のお役に立ちます。

当協会は全国ネットワークがありますから、
地元の信頼できる業者に取り次ぐことが可能ですよ。

ぜひ覗いてみてくださいね。

200111sumai


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 07:39|この記事のURLComments(0)空き家 

2020年01月06日

目指すは令和の芭蕉・・・(^^;

明石の土地家屋調査士が、世界7大陸の歌い歩きに挑んでいるそうです。
すごいですね〜

なんと6大陸は制覇済み。
残すは南極大陸だけなんだって。

来月2月15日に出国。
ペンギンの横で弾き語りをする計画だって。

ご成功を祈念しております。

4月5日にはアスピア明石で達成報告会が予定されているみたい。
雄姿を拝しに伺いますよ。


【夢は「ペンギンの横で弾き語り」7大陸歌い歩きに挑む男性 最後の地、南極へ】

 35年越しの夢、南極で叶えます−−。土地家屋調査士の藤本明生さん(54)=兵庫県明石市=が2月、ギターを手に南極に向かい、世界7大陸の歌い歩き制覇に挑む。6大陸は達成済みだ。「ハタチの頃に抱いた夢を完結させたい」と意気込む。(長沢伸一)

 明石高専在学中にギターと出会った藤本さん。

 「若いうちに一人旅をしなさい。旅は人生の縮図なの」。恩師の妻からもらった言葉を胸に20歳で約1カ月間アメリカに渡った。

 サンフランシスコやロサンゼルス、メキシコなどの路上で弾き語りをした。

 帰国後、世界で初めて5大陸最高峰を登頂した冒険家、故・植村直己さんの映画を見て、生き方にあこがれた。「山は登らないけど、世界7大陸でギターの歌い歩きをしたい」と決意。中国・万里の長城(21歳)、オーストラリアとニュージーランド(22歳)、コロンビアやエクアドルなど南米大陸(24歳)を巡った。

 40歳の頃、ヨーロッパを訪れ、ドイツやフランスで弾き語りをした。

     ■

 挑戦に苦難はつきものだ。23歳で挑んだアフリカ大陸。タンザニアの町モシで偶然出会った韓国人と意気投合し、急にキリマンジャロ登頂を決めた。

 だが準備が足りず、高山病を発症。眠ることすらできなかった。登頂まで残り600メートルとなる5300メートル地点で「へたりこんで歩けなくなった」。やむなくリタイアした。

 大学院修了後は、兵庫県職員として神戸市西区の職業訓練校で7年間、先生として教えた。1998年に独立し、現在は兵庫県明石市樽屋町に事務所を構える。

 家屋や土地を測量し、不動産登記の専門家として過ごす日々だ。

     ■

 藤本さんが夢に向かって再び歩み始めるのは50歳の時。42歳で亡くなったギター仲間の通夜で知人がつぶやいた。

 「こんなに早く死んで無念やろうな。みんな余命1年やったら何をする?」

 キリマンジャロにも登っていない、南極にも行っていない……。「これでいいのか?」。藤本さんの心に火がついた。

 2017年2月、かつて失敗したキリマンジャロにミニギターを担いで再挑戦。23歳の時に作った自身の夢を歌うオリジナル曲「Be a MAN!〜男であれ」など2曲を頂上で歌った。

 「うれしくて、自然と涙が出た。これで夢の実現まであと一つ」

 最後となる南極も因縁の場所だ。

 24歳で挑んだが、季節外れの大寒波で船が出航できず、断念した。

 今回は2月15日に日本を出発し、イギリスや南米大陸を回って南極大陸を訪れる。「ペンギンの横で弾き語りをする。ここまで来たらやり終えないと死にきれない」

 帰国後の4月5日にはアスピア明石9階の子午線ホールで達成報告会を開く予定だ。「今やりたいことは何ですか。夢を持ち、叶える大切さを伝えたい」と話す。

     ■

 次は、日本国内のまだ行ったことのない場所で弾き語りしたいという。

 「松尾芭蕉の歩いた道や坂本龍馬の脱藩の道とかを弾き語りで歩きたい。俳句を詠みながら日本を歩いた芭蕉のように。目指すは令和の芭蕉」と笑う。
(1月3日 神戸新聞NEXT)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2020年01月01日

あけましておめでとうございます。

旧年中はお世話になり、ありがとうございました。
私の今年のテーマは、「志高清遠」です。
高い理想を持ち続ける年にしたいと存じます。
本年もご指導、ご鞭撻をお願い申し上げます。
              2020年 元旦 

※西宮での終活勉強会「SG阪神いきかた研究会」も16回を数えました。
一度覗いてみてください。
https://sites.google.com/view/sgikikata/


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2019年12月30日

市境未定地が解消

広島県三次市三和町と安芸高田市甲田町の境界未定地が、
来年3月に決着する目途が立ったようです。

今でこそ同じ広島県内ですが、もともとは備後と安芸で別の国。
江戸時代から、土地の境界で争っていたみたい。

周辺一帯は石材の産地なんだって。
さもありなん。

今回の和解も、1990年の申し立てから30年越しの決着ですね。

「これでまたひとつ、この世から争いが消えた。」(桐島丈一郎


【江戸時代から「争いの歴史」…未確定の市境、ようやく確定】

 江戸時代からはっきりしていなかった広島県三次市三和町と安芸高田市甲田町の境界が、確定する見通しとなった。両市議会での手続きが終わり、来年3月頃にも決まる。これで県内すべての市町の境界が確定するが、「令和の時代になっても、自治体の境界があいまいなままだったなんて」と驚く声も出ている。

 三次市などによると、市境が確定していなかったのは、両市にまたがる大土おおづち山(標高約800メートル)の北側約3キロにわたる地域。一帯は日本庭園に適した石材の産地として知られ、両町の住民が土地の所有をそれぞれ主張していた。

 1990年に旧三和町が旧甲田町の地権者でつくる上小原共有地を相手取り、採石などの中止を求める仮処分申請を広島地裁に申し立て、上小原共有地側が採石しないことで和解した。

 その後、県が境界のあっせんに入ったが、旧甲田町側が受け入れず、旧三和町が境界の確定などを求めて提訴。2001年に広島高裁が旧三和町側の主張を支持する判決を出した。

 今年10月、三次市と上小原共有地の住民が、判決で確定した境界で合意。ようやく決着にいたった。

 旧三和町と旧甲田町は元々、備後と安芸に分かれ、江戸時代中期頃から、土地の境界を巡ってたびたび争いが起き、代官に訴えるなどしてきた歴史があるという。

 旧甲田町の上小原共有地の総代長を務める佐々木隆昭さん(82)は「先祖代々の山林を守ってきたが、今の時代なら境界をはっきりさせるのは、当然だろう」と話し、三次市財産管理課も「長年の懸案が解決に進み、ほっとしている」としている。
(12月28日 読売新聞)


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