2018年09月25日

グランパ&グランマセミナー

野村証券が、「グランパ&グランマセミナー」なるものを開催したそうです。

夏休みの自由研究を助ける内容で、顧客と孫とが参加するもの。
顧客の相続人と、早いうちからつながっておこうという作戦ですね。

これは私も常々、家族信託のセミナーで申し上げていること。

でも、「グランパ&グランマセミナー」とは超絶ですね。

息子を引っ張り出すのはハードルが高いけど、
孫を引っ張り出せば、もれなく息子がついてくる・・・(^^;

企画のすばらしさに感動です。


【証券各社、家族ぐるみサービス拡充 「大相続時代」顧客離れ危機感】

 団塊の世代が70歳代後半を迎える2025年以降の「大相続時代」を前に、証券各社が高齢顧客に対する“家族ぐるみ”のサービスを充実させている。顧客の親族が証券各社と触れ合う機会を増やすほか、生前贈与など相続前から親族を巻き込むような取り組みを拡充する。証券各社は相続をきっかけとした顧客流出に直面しており、次世代との取引継続が一大関心事。政府・与党も相続が「貯蓄から投資」への流れを断ち切らないよう、制度面の後押しを検討していく。

 ◆親族との接点作り

 「すごい跳ねる〜」。8月中旬、東京・新宿のセミナールームに小学生らの歓声が響いた。ボール状に丸く固めた寒天を机に落とすと、スーパーボールのように強く跳ね返った。女の子が目を輝かせる姿に、隣に座った初老の女性も口元をほころばせた。

 小学生らが祖父母と参加したのは、野村証券が開催した「野村のグランパ&グランマセミナー」。食品会社などから講師を招き、顧客の孫らの夏休みの自由研究を助ける。この日は伊那食品工業による寒天研究で、東京都内から参加した小学6年の女子(11)は「初めてところてんを押し出した」。祖母(71)も「孫を連れ出すいい機会になりました」と笑顔を見せた。

 野村証券がセミナーを始めたのは今夏から。背景の一つには顧客の高齢化に伴い、これまで野村がかかわってきた顧客の運用資産が、相続を機にインターネット証券などの他社に流出することへの危機感がある。

 業界調査では、国内の個人投資家の4割近くは60歳以上で、4人に1人が65歳以上とみられる。株価上昇に伴い、個人投資家の保有する株式や投資信託の評価額は上昇しており、野村資本市場研究所は「現状では、65歳以上が家計金融資産の過半数を保有している」と推計する。

 業界関係者によると、こうした高齢投資家らは、退職金などの資産運用を野村のような対面型の証券会社に任せることが多かったが、運用資産を相続した親族らが、資産を投資に回さなくなったり、親族が口座を開設するネット証券へ移転したりする動きが増えた。投資家と親族が同居しておらず、相続時に資産が地方から都市部へ移転するケースが多いことも、顧客流出を後押しする。

 「顧客自身との連絡は密でも、ご親族との接点を作る機会が少なかった」

 セミナーを企画した野村証券信託銀行・保険事業部の石田充宏業務企画課長はうち明けた。野村はこれまでも顧客向けに相続などの相談に応じる「終活」サービスの充実を進めていたが、「親族も含めて当社に対する親しみをもってもらう必要が出てきた」(同部)と判断した。

 競合他社も顧客流出を防ぐべく、顧客の親族と“絆”を強める対応を急ぐ。

 大和証券は7月、証券会社に運用を委託する「ファンドラップ」について、親族が口座を開設することを条件に、顧客が親族に生前贈与できる仕組みを導入した。SMBC日興証券は16年10月から、東京・上野の寛永寺輪王殿で弁護士による生前贈与のセミナーなどを開催。これまで12回開催され、100人近くの参加者を集めている人気講座だ。

 ◆税制改正で後押し

 大和証券の担当者は「親族になるべく多くの資産を残したいというニーズは高まっており、口座開設により、子や孫世代の新たな顧客開拓につながっている」と手応えを口にする。

 また、現行制度では上場株式を相続した場合、3年以内に売却すると売却益への課税が優遇されるが、金融庁はこの「3年縛り」を撤廃して、長期保有を促す19年度の税制改正要望を財務省に求めており、年内までに政府・与党が検討する見通しだ。改正が実現すれば、証券会社と顧客親族との“縁の切れ目”を先延ばしさせ、信頼構築に向けた時間的余裕が生まれることになる。

 第一生命経済研究所の星野卓也副主任エコノミストは「日本の金融資産が現預金に偏っている中、投資資産が世代を超えて受け継がれるような道筋を作っていくことが重要になる」と期待している。
(9月25日 SankeiBiz)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180924-00000000-fsi-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年09月20日

住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅

「住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅」の登録が、
目標17.5万戸に対して2%の3600戸にとどまっているようです。

ゼロが19県・・・_| ̄|○

茨城県では登録申請料を廃止する方針だそうですが・・・

不動産コンサルティングマスターの先輩に言わせると、
本質的な問題は、「普通借家契約」。

万が一、入居者が認知症や滞納・迷惑行為などをする人になってしまった場合、
そのリスクは全て家主が被るわけでしょ?

そんなのが一件発生すれば、要配慮者向けの低い家賃なんて一瞬で吹っ飛んじゃう。
だったら空家のまま放置しておくのは合理的な行動ですよね。

先の先輩が提唱しているのは、定期借家契約。

入居者が不良化しても、期限が来れば確実に追い出せるし、
期限が見えていれば、他の入居者もガマンしてくれます。

以前も触れましたが、この先輩は80歳超でもバンバン入れてますよ。
やっぱり一度、勉強会に来てもらいますか?


【増えぬ要配慮者住宅 空き家登録、茨城県ゼロ】

■県、申請料廃止へ

独り暮らしの高齢者や低所得者らの入居を拒まない賃貸住宅を増やそうと、国が昨年10月にスタートさせた空き家登録制度が低迷している。国土交通省は2020年度に全国で登録戸数17万5千戸を目標に掲げるが、開始約1年で約2%の3680戸にとどまり、本県を含む19県はいまだ登録ゼロ。同省はてこ入れを図るため7月に登録手続きを省略・簡素化し、県も登録申請料を廃止する条例改正案を9月定例県議会に上程している。

同制度は、高齢者や低所得者、子育て世帯、障害者、被災者ら「住宅確保要配慮者」の入居を拒まない民間の借家やマンション、アパートなどの賃貸住宅を都道府県に登録する仕組み。住宅セーフティネット法が改正され、昨年10月に導入された。

今後10年間で単身の高齢者が100万人増える見込みである一方、家賃滞納や孤独死などのリスクを警戒し、家主は空き家率が上昇しているにもかかわらず、要配慮者の入居を断る傾向が近年指摘されている。

新制度は、民間の空き家や空室の「ストック」を要配慮者に配分しようとの発想で考案。登録住宅の改修に対する補助や、入居者負担を軽減するための家賃補助などの誘導策を制度に盛り込んだ。ただ、これらの経済的支援は法律に明記されず、予算措置となったため、「インセンティブ(動機付け)が弱い」と指摘する有識者もいる。

国交省によると、全国の登録戸数3680戸(18日現在)のうち、大阪府が2701戸と大半を占め、次いで東京都214戸、岐阜県146戸と、大きく水をあけられている。茨城、栃木、長野など19県はいまだ登録ゼロ。大阪府は従来から同様の制度があることが登録の多い背景という。

県住宅課は登録が進まない理由について、「手続きの煩雑さと手数料、家主への制度内容の周知不足」と分析。登録申請書の記載事項を簡素化するとともに、付近見取り図や配置図、各階平面図、建物の登記事項証明書などの添付書類を不要とする国の規則改正を受け、登録申請料を廃止する方針を決めた。現行では、登録申請手数料が1戸につき5千円、登録変更手数料が1〜4戸追加で千円などと定められている。

同課は「高齢者や子育て世帯など、入居を受け付ける要配慮者の属性を家主が選択できることなど、知らない人も多い。必要以上に難しく捉えずに制度を活用してもらいたい」と話し、賃貸住宅業界にも積極的にPRを進める考えだ。
(9月20日 茨城新聞クロスアイ)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180920-00000002-ibaraki-l08


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2018年09月19日

平成30年地価調査

国交省が、平成30年地価調査の結果を公表しました。

全用途(商業地+住宅地+工業地)の全国平均が、27年ぶりに前年比プラス。

最高価格は、定番の「明治屋銀座ビル」。
4190万円/屬箸いΔ海箸蓮A4サイズで約255万円ね。

商業地の上昇率ランキングでは、
 2位:京都市東山区祇園町 豊田愛山堂 217万円/屐+29.2%)
 3位:京都市下京区東塩小路町 企業組合センター 118万円(+25.5%)
 4位:京都市下京区柿本町 塩谷クリーニング 33.3万円(+25.2%)
 6位:京都市下京区綾西洞院町 横山商店 71.3万円(+24.7%)
 8位:神戸市三宮町 CRSX-WEST 270万円(+24.4%)
 10位:京都市中京区泉正寺町 株式会社三栄 130万円(+23.8%)

京都だらけ・・・(^^;
住民が戸惑っている地域もありそうですね。

「実需に基づいている」ことを切に願います。


【基準地価が27年ぶりに上昇 全用途平均でプラス0.1%】

 国土交通省は18日、今年7月1日時点の都道府県地価(基準地価)を発表した。商業地、住宅地に工業地などを合わせた全用途の全国平均は前年比プラス0.1%で、バブル期の平成3年以来27年ぶりに上昇した。商業地が三大都市圏で4.2%、地方圏の中核4市(札幌、仙台、広島、福岡)で9.2%と大きく伸び、全体を押し上げた。ただ4市を除く地方圏の商業地は0.6%の下落。二極化傾向が続いている。

 外国人観光客の増加や駅前を中心とした再開発事業の進展で店舗、ホテルの進出が活発なほか、景気回復によってオフィスビルの空室率も低下していることが上昇の要因。国交省は「低金利で資金が調達しやすいため、不動産投資も活発だ」と指摘する。

 全用途の全国平均の上昇率は2年に過去最高の13.7%、3年に3.1%を記録したが、その後はマイナスが続いていた。

 用途別でみると、商業地は今回プラス1.1%で上げ幅が拡大。住宅地はマイナス0.3%だが、交通の便が良い駅周辺などを中心に需要が堅調で、下げ幅は縮小した。三大都市圏は住宅地も0.7%のプラスだった。地方4市の住宅地の上昇率は平均でプラス3.9%だった。

 都道府県別の上昇率トップは、商業地では外国人観光客でにぎわう京都、住宅地では沖縄で、好調な県内景気が需要を支えた。下落率が最も大きかったのは商業地、住宅地ともに秋田だった。

 最高価格地点は13年連続で東京都中央区銀座2丁目の「明治屋銀座ビル」。1平方メートル当たり4190万円だった。
(9月18日 産経新聞)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180918-00000561-san-bus_all


【基準地価 「ミナミ」がまた「キタ」を上回る インバウンドとオフィス需要が牽引】

 国土交通省が18日発表した平成30年の基準地価(7月1日時点)では、大阪都心部の繁華街「ミナミ」にあるクリサス心斎橋(大阪市中央区宗右衛門町)の地点が前年比18・3%増の1680万円で、大阪圏の商業地のトップになった。また、京都府の商業地の伸び率は前年比7・5%増で全国一位に。いずれも訪日外国人客(インバウンド)の需要が牽引した。

 大阪圏の商業地では、梅田周辺の繁華街「キタ」のグランフロント大阪(大阪市北区大深町)が11%増の1620万円で、前年の1位から2位に順位を落とした。

 同省が3月に発表した公示地価(1月1日時点)でも、ミナミの最高地点がキタを上回っていた。国土交通省の担当者は「決してキタが“頭打ち”というわけではない。ミナミの勢いが強かった」と解説する。

 クリサス心斎橋は道頓堀川の戎橋に隣接し、アパレルブランドや飲食店が入居する商業施設。特に訪日客に人気が高いエリアで、周辺ではドラッグストアやホテルの進出が相次いで地価を押し上げた。

 一方、キタでは企業業績の上昇に伴いオフィス開設、拡張の需要が高い。不動産サービス大手のCBREの調べでは、4〜6月の大阪都心の主要オフィス平均賃料は、1坪(約3・3平方メートル)あたり前期(1〜3月)比1・8%増の2万3050円となり、リーマンショック前の平成20年以来、10年ぶりに2万3千円台に上昇した。空室率は0・2%とほぼ空きがない状態だ。

 大阪市内は今後しばらくオフィス供給が少なく、当面の大型物件は「なんばスカイオ」(中央区)「オービック御堂筋ビル」(同区)「大阪梅田ツインタワーズ・サウス」(北区)の3棟にとどまり、需給の逼迫(ひっぱく)が続くとみられる。

 大阪府不動産鑑定士協会の担当者は「キタは当面オフィスで堅調。ミナミは外国人観光客に支えられており、キタより流動的に推移するのではないか」と分析している。

 都道府県別で伸び率がトップとなった京都府では、八坂神社などの観光地が集積する京都市内の四条通沿いで、飲食店や土産物店の需要が増大して地価を押し上げた。国土交通省の担当者は「転売目的ではなく、実需に基づいて上昇している」と分析している。
(9月18日 産経新聞)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180918-00000567-san-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年09月18日

徴収共助

東京国税局が、海外在住の贈与税滞納者から、
約8億円を徴収できたそうです。

海外から億を超える徴収は初めてなんだって。

これは、豪州との「徴収共助」の威力。
現地の預金口座を差し押さえてもらったようですね。

ちなみに、租税の滞納状況はこんな感じ。
平成 29 年度租税滞納状況について
滞納整理の努力がよくわかりますね。

海外在住であっても逃げ切れませんよ。
贈与の際には、納税のこともちゃんとプランニングしてくださいね。


【海外在住者の滞納許さぬ、国税が豪と8億円徴収】

日本と豪州の税務当局による徴収共助の流れ

 東京国税局が豪州の税務当局に租税条約に基づく徴収共助を要請し、日本で贈与税を滞納していた豪州人男性の預金から約8億円を徴収していたことが、関係者の話でわかった。税金滞納者が保有する国外財産から滞納分を徴収するのは難しく、日本の国税当局が海外当局の協力で億単位の税金を徴収したのは初めて。

 関係者によると、豪州に住む男性は数年前、日本在住の親から数十億円の贈与を受けた。相続税と贈与税について規定する相続税法では、日本の居住者から財産を相続したり、贈与を受けたりした場合、双方の国籍やその財産が国内か海外にあるかを問わず、日本で相続税や贈与税を納める義務が生じる。

 しかし、男性は税金を納めず、東京国税局の複数回の催促にも納付を拒否。同国税局は日本にあった男性の預金を差し押さえる形で一部を徴収したが、延滞税などを含めた約8億円が未納のままとなった。
(9月17日 読売新聞)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180917-00050016-yom-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年09月15日

「デスカフェ」・・・

デスカフェ・・・
ホラー映画っぽいキョーレツな名前ですが、
どうやら、お茶しながら理想の死に方を語り合う場のこと。

「葬式で多くの人に来てもらうより、生きている間に会いに来てほしい」
などということを語り合うようです。

明るく語り合えば、「死」が暗いものじゃなくなりますよね。
こういう場がもっと広まればいいですね。

そう言えば、「終活」ではなく「いきかた」を学ぶ勉強会があるようですよ。
SG阪神いきかた研究会

次回は10月10日(水)10:00〜 西宮市民会館です。
お時間よければ、覗いてみてくださいね。(^^;


【活動広がる「デスカフェ」 自らの「死」語り合う】

自らの「死」について気軽に話し合う「デスカフェ」の活動が注目を集めている。相続や葬儀など人生の終わりを迎える準備をする「終活」の延長として、日本全国に広がりを見せる。県内では8月25日、牛久市女化の特別養護老人ホーム「博慈園」で開かれた。同園関係者らが参加し、理想の死に方や葬儀の方法について話し合った。

「デスカフェ」は、スイスの社会学者バーナード・クレタッズ氏が妻との死別をきっかけに始めた。死別の悲しみを分かち合ったり、カウンセリングをしたりする場ではなく、どのような死の形が望ましいかを語り合って、終活の参考にすることを目的としている。

博慈園でのデスカフェは、同園の高橋博理事長(67)が企画。高橋理事長は、アメリカの雑誌を読んでいた時、デスカフェの存在を知ったという。自身も2度がんを患って死を身近に感じた経験があり、「死の準備について顔を合わせて話したいと思った」と語る。また、死について考えることが、今までの人生を振り返るきっかけになったという。

カフェでは、参加者がお茶や菓子を口にしながら、「葬式で多くの人に来てもらうより、生きている間に会いに来てほしい」という最期の迎え方や、「病院や施設から直接火葬場へ送る直葬が多くなっているが、死んだ後も一度は家に帰りたい」といった死後の対応について語り合った。参加者に死を意識してもらおうと、会場に空の棺おけが用意され、参加者が中に入る体験も行われた。

参加した特別養護老人ホーム理事、岡田玖己子さん(76)は「死の在り方を再認識できた」と感想を話した。高橋理事長も「人生イコール死。継続してカフェを開催し、死について語り合っていきたい」と意欲を示した。
(9月14日 茨城新聞クロスアイ)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180914-00000011-ibaraki-l08


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年09月13日

「ブルー・オーシャン・シフト」

先週、長野政連さんとの意見交換会でお邪魔した浅間温泉。

地元の方から、「星野リゾートが来て、今後の発展に期待」と聞いたせいか、
いきなりダイヤモンド・オンラインの特集記事に目がクギヅケ。

実はあの日、「界 松本」の前を通ったんですよ。
ただ、雨だったし、先を急いでいたのでしっかり見てない・・・_| ̄|○

やっぱ、アンテナが立ってないとダメですね。(^^;

ここで紹介されている「ブルー・オーシャン・シフト」という本。
ブルー・オーシャン戦略」では、競合のない市場を探すことを教わりました。

本書では、すでに競合ひしめく市場にいる企業が、
「実はお客様が求めていないサービスを排除し、本当に求めている要素を厚くする」
ことを説いているとのこと。

士業は絶対に当てはまるでしょうね。
ソッコーでポチりました。(^^;


【星野リゾートが切り開く、温泉旅館運営のブルー・オーシャン市場】

 国内外で37の施設を運営する星野リゾート代表の星野佳路氏と、著者であるチャン・キム教授(INSEAD)に任じられ『ブルー・オーシャン・シフト』の日本企業ケースを執筆したムーギー:・キム氏の対談前編。星野リゾートというブランドを確立し、着々と運営規模を広げる星野氏に、国内外での戦略を聞いた(構成:肱岡彩)。

● 真の顧客は宿泊客ではない?

 ムーギー:『ブルー・オーシャン・シフト』は、競合がひしめくレッド・オーシャンから、既存の競争軸を変え、業界の境界を引き直し、新たな価値を提供するブルー・オーシャン市場へとシフトする必要性を説いた1冊です。
 中でも、他社が激しく競争をして提供しているけれども、実はお客さん欲しがってない要素を取り除き、本当にお客さんが欲しがっている要素を増やすことで、戦略にメリハリを付けることを重視しています。
 本書では、海外ホテルのシチズンMが取り上げられているのですが、このホテルは「旅慣れた人向けの、手の届く高級ホテル」という新市場を開拓しました。例えば、顧客がホテルを選ぶ決め手にはなっていない、フロント、コンシェルジュサービス、ベルボーイ、ドアマンといった要素を簡素化しています。そこで浮いた余力を、素晴らしい睡眠環境を提供することに向けました。大きなベッド、遮音性の向上、上質なリネンなどの要素は充実させたんです。
 一言で言うと、5つ星のホテルのようなラグジュアリーさ、格式といった軸では、競争をしなかった。大胆にいらないものは諦めて、それで浮いた資金を、従来獲得することの出来なかった“非顧客層”が本当に欲しがっているところに費やして、顧客から高い支持を得ました。

 星野:なるほど、なるほど。

 ムーギー:ホテルや旅館業界は、一般的には競争が激しいと言われていると思います。御社は『ブルー・オーシャン・シフト』に出てきたシチズンMとはまた異なり、非常にユニークな成長を遂げられていると感じています。
 御社の場合、事業をなさる上で、バッサリと取り除いた要素、競合他社が提供していない新しい要素には、どのようなものがあるのでしょうか。

 星野:私たちが競合と違うポイントは、いくつかあります。
 まず、1番大きな点は、施設を所有しないことです。都市型ホテルでは、運営会社とオーナーが分かれて、施設を所有せず運営に特化する業態は一般的でした。けれども、リゾートや温泉旅館のカテゴリーで、運営だけを担当するというのは、まさにブルー・オーシャンで、業界初めての取り組みなのではないかと思っております。

 ムーギー:確かに大きなホテルだと、所有と経営が分離しているのは、特に海外では当たり前ですね。ただ、地方の温泉旅館で、所有と経営を分離している例は無かった。

 星野:そうです。意外かもしれませんが、温泉旅館を所有したい人は沢山いました。ところが、所有と運営がセットになっているので、「運営をしなければならないなら、投資もしない」と、所有を諦める人が多かったのです。
 そこに、「温泉旅館でも、運営だけを行います。しかも、運営の仕方が少し特殊なので、収益も通常の運営より高くなります。」と提案したのは、私たちが最初でした。

 ムーギー:温泉旅館の運営に特化した会社は、今も無いんですか。

 星野:一部、小規模で運営されているところは出てきました。けれども、私たちのように、ある程度の数を抱え、規模を生かした方法で運営のみを行う会社は、いまだに無いのではないでしょうか。所有して、かつ運営もしているというところはありますが、所有せずに運営のみを行っているのは、私たちだけだと思います。

● 競合と同じことをやる羽目になる御用聞きでは レッド・オーシャンに飲まれるだけ

 ムーギー:運営の方法が、特殊だと仰っていましたが、何が違うのでしょう。

 星野:私は旅館を運営する際に、中長期的な視点で、その案件の競争力向上を考えるのが、運営会社の本当の責任だと思っています。

 ムーギー:オーナーとっての価値をいかに上げるのかという視点ですね。短期ではなく、長期的な価値を高める運営ができるかどうかが大切だと。

 星野:そうです。多くの運営会社は、「日々運営をして、今年の予算を達成する」という視点が多く、どちらかと言えば短期的に物事を見ていると思います。ただ、オーナーにとって、所有している施設は資産なので、価値を維持し続けるためには長期的に戦略を考えなければならなりません。その戦略をきちんと主張するのが、運営会社の責任ですし、星野リゾートの特徴だと思っています。

 ムーギー:今お聞きしていると、御社のお客さんは運営施設を所有するオーナーという理解でよいでしょうか。

 星野:もちろんご宿泊してくださる方々は、大切なお客様です。しかしおっしゃる通り、運営に特化している私たちにとっては、それに加えて、オーナーも大切なお客様です。

 ムーギー:そして時には、オーナーのやりたいことでも、「それは良くない」と言って断ると。

 星野:オーナーが保有する資産の運営会社は、単なる御用聞きになってはいけません。ホテル運営のプロとして、施設の長期的な競争力に繋がらないことは、きちんと伝える。それができる運営会社になる必要があると思っています。加えて、合意したことをきちんと実行できる力が肝心です。

 ムーギー:施設を所有するオーナーの属性なのですが、どういったところがあるんですか。

 星野:「地域の魅力を再発見できる、心地よい和にこだわった上質な温泉旅館」というコンセプトでブランド展開をしている界は、星野リゾート・リートが所有している施設が多いです。トマムは海外の企業が所有者ですし、青森屋は、国内の投資家が所有しています。施設の大きさと所有者に何らかの関係性があるわけではなく、さまざまですね。

 ムーギー:すると、御社の顧客であるオーナーは、リートと不動産会社が中心となるわけですね。

 星野:そうです。

 ムーギー:そうすると、オーナーは不動産開発のプロですよね。

 星野:もちろんです。

 ムーギー:それを伺って、すごいなと思ったんです。オーナーと言っても、不動産投資や開発の素人で、お金が余っている人だから、星野リゾートさんの知見に、強く反対したりせず、運営しやすいんだろうなと思っていました(笑)けれども、お伺いしていると、知見のあるプロフェッショナルな人たちがオーナーだということですね。

 星野:そうです。トマムも青森屋も、元々はゴールドマンサックスさんが所有していました。専門家がたくさんいる集団で、優秀な投資家です。そういう人たちに対して、運営という立場で中長期的な戦略を、きちんと主張できなければなりません。
 オーナーは施設を所有し続けることもあれば、途中で売却することもあります。売る時の値段を最高にするためは、高く買う人がいなければなりません。高く買う人は、これから競争力が落ちるものは買いません。これからもさらに上がっていくと思うから、より高額なお金を出すわけです。
 つまり中長期的な視点で、競争力がある案件に育てていくことは、実はオーナーにとって最大のメリットがあるわけです。そこをしっかりと説明し実行できるかどうかが、運営会社の本当の実力だと思っています。

● マリオットやハイアットとは異なる価値を提供する 星野リゾートのブルー・オーシャン戦略

 ムーギー:星野リゾートさんが競合と考えているのは、どういった会社になるのでしょうか。

 星野:私は最終的には、外資の運営会社だと思っています。ハイアット、マリオット、ヒルトン、スターウッドグループなど、外資のホテル運営会社は様々です。このようなところに比べ、まだまだ私たちの規模は小さいです。ただ、事業として、まさに競合であることは間違いありません。

 ムーギー:なるほど。

 星野:今日本には、外資の運営会社がたくさん入ってきており、彼らも運営に特化しています。そういう意味では日本の投資家に対して、外資の運営会社も積極的にアプローチしていますし、私たちも外国の投資家と仕事をしています。

 ムーギー:日本発で、日本の伝統文化を基軸にした旅館・ホテル運営を、国内外で行う会社は、星野リゾートさん以外にまだ無いですよね。そうすると、海外の競合とは、ある意味、戦いやすいかなと思うんです。

 星野:はい、温泉旅館の運営は、それこそ私たちの得意分野です。和食を提供しますし、日本文化を生かした施設ですし、日本の温泉旅館を日本の運営会社が運営するというパッケージは、顧客からしても分かりやすいと思います。

 ムーギー:ブランド力が高いですよね。

 星野:けれども、逆にそこにとどまっていてはいけないと思っています。温泉旅館の領域では、私たちは強いかもしれません。しかし、どうすれば都市においてもそのような環境をつくれるか。
 また、今は海外での運営拠点を増やしていますが、海外では外国の運営会社の方が強いです。そのような競争が厳しい市場に対して、しっかりと食い込んで運営ができるかどうかが、これからのテーマですね。

● 温泉の女将さんのマルチタスクは、海外ホテルにはまねできない?

 ムーギー:なるほど、日本だと圧倒的に、星野リゾートのブランドが、日本の伝統文化とマッチして強いわけですね。けれども、例えばバリで運営するとなると、バリは温泉旅館ではない。日本文化色が強いだけに、海外に出ると逆にそのイメージが、足かせとなったりしますか。

 星野:そうですね、足かせにならないとは言えません。ただ、私たちは真似される競争力と真似されない競争力があると思っています。よくマイケル・ポーターが言っている、競合相手にトレードオフを迫る競争力は何だろうか、ということをずっと考え続けてきました。
 基本的に星野リゾートの強さは、同じ旅館や同じホテルを運営した時の、収益率の差なのです。オーナーにとって、私たちの方が高い収益率を出せますと。ここがポイントです。

 ムーギー:なぜ高い収益率を達成できるんでしょうか。

 星野:私たちは90年代から長い間、いずれ外資の運営会社が競争相手になると言い続けてきました。彼らと同じ運営をしていては、勝てないのです。なぜならば、外資の運営会社は規模が大きく、それを生かした運営手法をとっている。
 だから、私たちはそれとは全く違った運営方法を考えて、編み出しました。それが結果的に収益率の高い宿泊施設運営に繋がっています。

 ムーギー:その運営方法をもう少し詳しく教えてください。

 星野:私たちの手法の要は、スタッフの働き方にあります。施設にいるスタッフは、マルチタスクで動けるようにしています。つまり、フロントスタッフがハウスキーピングもするし、ハウスキーピングスタッフが調理もするし、調理をしている人がレストランサービスも行う。それはヘルプという概念ではなく、全員が全ての仕事を担えるようにするという考え方です。こうすることで、手待ち時間を減らすことができるのです。
 これは、日本の製造業の工場と同じ発想です。日本の製造業がなぜ生産性が高いのかというと、手待ち時間を減らしたからなのです。

 ムーギー:御社のスタッフは、専門職ではないんですね。

 星野:この手待ち時間を減らし、マルチタスクで動くことができるサービスチームで運営をしていることが、私たちの競争力です。しかし、このサービスチームの仕組みは、外資の運営会社には真似できないことだと思います。

 ムーギー:それはまたなぜでしょう?

 星野:専門職の人を、世界中に膨大な数で抱えているからです。今となっては、専門職の人材を、マルチタスクを担える人材に変えるコストが、その移行によって得られるメリットよりも、はるかに高くなってしまうのです。

 ムーギー:トレーニングコストの方が高くなっちゃう、ということですか。

 星野:そうです、膨大なコストになる。トレードオフが効いている分野であると考えています。サービスチームに代表されるこの運営手法が、競合との一番の違いです。
 私たちは、バリ島で日本旅館をつくるわけにはいかない。けれども、星のやバリは、実は私たちが運営する国内の温泉旅館と全く同じ方法で運営しています。
 お客様から見ると、施設としては全く異なります。星のやバリは、バリ文化を反映した、バリのホテルです。しかし、そこで働く私たちのスタッフはマルチタスクで動きます。全員が全ての仕事をできるようにしようと、常にトレーニングをしています。ここでも、手待ち時間の無い運営ができている。だから高いリターンが出るわけです。

● 現地スタッフによる「地元の魅力発信」を、運営に「加える」 ――バリ島でピニャ・コラーダを絶対に出さないワケ

 星野:マルチタスクで働ける人材を育成するだけでなく、商品の魅力開発までを現地で行なっています。魅力開発というのは、その地域の良さを生かした、新しい料理、新しいサービスを提案することです。

 ムーギー:具体的には、どういったことをするのでしょう?

 星野:例えば、バリにある外資やナショナルブランドのホテルの多くは、プールサイドのドリンクメニューに、ピニャ・コラーダがあります。ただ、私たちが採用している現地のスタッフは、ピニャ・コラーダを飲んだことがありません。
 それよりも、バリ・ヒンドゥの文化に根差した、気候にあった良いドリンクがたくさんあります。そういったものを提供することで、お客さまにその土地ならではの体験を楽しんでもらえるように提案します。

 ムーギー:確かに旅行では、そのローカル文化を体験したい思いがありますよね。でも、実際に行って見ると、どこも同じようなものを提供してしまっている。

 星野:現地の文化を生かした発想ができるのは私ではなく、やはり現地のスタッフです。彼ら彼女らが自分たちで発想し、意思決定をして、お客様に提案するのが一番良いと考えています。

 ムーギー:現地の権限が大きいんですね。

 星野:つまり、星のやバリは、バリ・ヒンドゥの文化を反映したリゾートですが、そこにたどり着く手法は我々が日本旅館の運営で培ったものです。
 現地スタッフはマルチタスクで働き、自分たちで魅力も開発する。例えば、このやり方を箱根で取り組めば、たまたま温泉旅館になるし、バリで取り組むと、バリ文化を反映したリゾートになる。それが私たちの運営の仕方です。
 日本旅館からスタートしたこの運営の手法を、世界に展開していきたい。そう思っています。

 ムーギー:御社の競争力は、日本の旅館発の運営手法だと。

 星野:そうです、これを日本旅館メソッドと呼んでいます。

 ムーギー:その手法を使って運営する海外の施設も、日本並みにうまくいっているんでしょうか。

 星野:私たちが最初に海外で運営したタヒチは、劇的に業績が改善しています。バリは2017年1月にオープンしたのですが、業績が良くなってきた時に、アグン山が噴火しました。その影響でいったん業績が落ち、その後の数回の噴火で少し安定しない状況が続きましたが、現在はとても良くなって来ています。

● 100室以下のラグジュアリー施設は、海外運営会社の「非顧客層」

 ムーギー:運営手法の他に、御社が他の運営会社と異なる部分はありますか。

 星野:運営規模が違いますね。一つのホテルの収益を考えた時に、分業型が向いているのは300室〜400室と比較的大規模なところです。ですから、競合の運営会社は、その規模のホテルを運営していることが多い。

 ムーギー:御社の場合はどうなんですか。

 星野:100室以下の比較的小さな規模を運営することが多いです。この規模は、分業型で運営すると、どうしても手待ち時間が増えてしまって、効率が悪い。だから、外資系ホテルなどの同業他社は2〜300室を好むのです。小さなもの、例えば日本の地方の温泉旅館には、参入しづらいと思います。その空白になっている市場こそが、私たちが1番の競争力を発揮できる市場だと思います。

 ムーギー:つまり他の大手競合は、200室以上の規模が大きいラグジュアリー施設の運営がメインだと。御社はその市場は、主戦場だと考えていない。100室以下の中小のラグジュアリー施設の運営で、最大限力を発揮できるようにメリハリをつけている。そしてホテルにつきものの、世界中で同様に提供されるお決まりサービスの替わりに、現地の魅力の発信に注力する。結果、この市場を得意とするのは、星野リゾートしか無いだろうとなっている。
 リゾート不動産運用業界に対して、御社が切り開いたブルー・オーシャンですね!
(9月12日 ダイヤモンド・オンライン)
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180912-00179267-diamond-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年09月12日

境界標を残して!

地震お見舞い申し上げます。

強い余震の危険性が少なくなりつつあり、
復興に向けての活動が本格化してきました。

がれきの撤去にあたっては、境界標、塀や石垣の基礎部分、側溝なども
なるべく保存いただくようご配慮をお願いします。

法務省からの過去のメッセージ

東北で震災を経験した先輩曰く、
「われわれは、日常生活において建物を目印にしている。
 建物が無くなってしまうと、毎日通っていた道でもわからなくなる。」

復興の際に境界でモメるなんて、時間のロス以外の何物でもありませんから・・・
ぜひ、構造物の保存にご配慮をお願いします。


【被災地でがれき撤去始まる 土地の「境界標識」はできるだけ保存を】

震度7の地震で大きな被害を受けた北海道厚真町で9月11日、ボランティアの活動が始まった。厚真町では、建物が倒壊したり、家具が壊れたりなど、いまだに住民の生活に深刻な影響が出ている。

9月11日、札幌などから来たボランティア20人が受付を済ませ、活動を開始。避難所の清掃や被災者のマッサージなどをした。

がれきの撤去など、本格的な活動は13日から始まるという。

可能な限り、土地の「境界標識」残して

北海道ではこれから作業が本格化するがれきの撤去にあたり、法務省が注意を呼びかけていることがある。土地の「境界標識」を保存することだ。

境界標識は、地震により位置がずれたとしても土地の境界を特定するために役立ち、紛争の予防・解決にも重要な役割を果たすという。

法務省は「今後の被災地の復興のために、可能な限りその保存が図られるよう配慮をお願いします」としている。

境界標識のほかにも、塀や石垣の基礎部分や側溝なども土地の境界を特定するために役立つもので、可能な限りの保存も呼びかけている。

土地・建物の権利証を紛失したら…

土地・建物の権利証を紛失した場合、どうすればいいのか。

法務省によると、権利証を紛失しても不動産(土地、建物)の所有権などの権利を失うことはないという。

紛失した権利証を再発行することはできないが、不正な登記を防ぐ方法として、不正登記防止申出制度があるとし、「最寄りの登記所にご相談ください」とする。

●被災地の法務局登記部門の連絡先一覧

札幌法務局不動産 011-709-2311
函館地方法務局 0138-23-9530
旭川地方法務局 0166-38-1146
釧路地方法務局 0154-31-5021
(9月11日 BuzzFeed Japan)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180911-00010005-bfj-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年09月11日

全国の賃貸マンションの更新料共同調査

東急住宅リース株式会社とダイヤモンドメディア株式会社が、
更新料に関する調査を実施したようです。

更新料ありの物件割合は、
 1位:東京都 71.5%
 2位:千葉県 67.8%
 3位:神奈川県 65.5%
 4位:埼玉県 62.8%
 5位:京都府 54.1%

ゼロを除く更新料の平均は、
 1位:東京都 1.02ヶ月
 2位:千葉県 1.00ヶ月
 3位:京都府 1.00ヶ月
 4位: 神奈川県 0.97ヶ月
 5位: 群馬県 0.96ヶ月

首都圏中心に、根強く残る慣習なんですね。

平成23年の最高裁判決で、2年更新の1ヶ月程度は有効とされましたが、
近畿では京都以外でほぼ見られなくなりましたね。

やはり、売り手市場なんでしょうかねぇ?(^^;


【全国の賃貸マンションを対象に賃貸借契約の更新料を共同調査  〜更新料が最も高い都道府県は東京都〜】

東急住宅リース株式会社(本社:東京都新宿区、代表取締役社長:北川 登士彦)と、ダイヤモンドメディア株式会社(本社:東京都港区、代表取締役:武井 浩三)は、ダイヤモンドメディアが提供するリーシングマネジメントシステム「Centrl LMS(セントラル・エルエムエス)」のデータを活用し、全国の賃貸マンションを対象に賃貸借契約における、入居者募集中データの更新料の設定月数に関する調査を実施しました。

更新料ランキング(上位)
更新料ランキング

調査期間:2018年6月1日〜6月30日
調査対象:約174万件
調査方法:インターネット上で入居者募集中の約800万件のデータの内、
     更新料の情報を持つデータを集計

■調査結果サマリー

全国平均(単位:月額賃料に対する設定月数)
更新料         :0.31ヶ月
更新料0物件を除く更新料:0.89ヶ月
更新料有物件割合    :34.6%
更新料無物件割合    :65.4%

■更新料の都道府県別平均設定月数
https://www.atpress.ne.jp/releases/165466/img_165466_4.jpg

■全国ランキング
≪更新料ランキング(上位)≫
https://www.atpress.ne.jp/releases/165466/img_165466_1.png

更新料の設定月数が最も高い都道府県は、東京都の0.73ヶ月となり、第4位まで首都圏(1都3県)が占める結果となりました。近畿地方では、京都府のみが全国平均 0.31ヶ月を上回りました。更新料を設定していない物件を除く更新料の設定月数は、東京都 1.02ヶ月、千葉県 1.00ヶ月、京都府 1.00ヶ月と賃料の約1ヶ月分に設定されていました。

≪更新料ランキング(下位)≫
https://www.atpress.ne.jp/releases/165466/img_165466_2.png

更新料の設定月合計が最も低い都道府県は北海道の0.02ヶ月となり、2位は宮崎県の0.03ヶ月でした。更新料を設定していない物件を除く更新料の設定月数は、鹿児島県、沖縄県、宮崎県、熊本県の九州・沖縄地方が少ない結果となりました。

≪更新料設定月数グラフ≫
https://www.atpress.ne.jp/releases/165466/img_165466_3.png

首都圏(1都3県)においては更新料が高く設定されており、近郊の群馬県、茨城県、山梨県・栃木県も更新料が高い傾向が見られました。最も更新料の設定が少ない北海道でも0.02ヶ月あり、更新料の設定がない都道府県は見られませんでした。

その他、調査結果の詳細は以下のURLよりご覧ください。
https://tokyu-housing-lease.co.jp/info/news/pdf/2018091001-details.pdf
(9月10日 @Press)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年09月06日

「不動産オーナーのための相続税対策セミナー」

9/13(木)、10/18(木)、11/15(木)の3回、
相続トータルサポート関西のメンバーが連続セミナーを行います。

今回は、積水ハウス様との共催。
便利な梅田阪急ビルで行います。

9/13の内容は、「相続の基礎知識」と「遺言の活用方法」。
10/18は、「相続税の仕組み」と「税務署はここを見ている」。
11/15は、「土地の境界問題」と「オーナーのための家族信託」。

全日、メンバーによる個別相談会も併設します。

会場でお待ちしてます。(^^;
ぜひ、お越しくださいね。




土地家屋調査士 大阪 和田清人





2018年09月05日

枚方で初の代執行

枚方市が、空き家特措法に基づく略式代執行で
空き家を解体したそうです。

昭和54年建築の木造2階建て。
相続放棄で所有者がいない状況なんだって。

市民から「外壁の亀裂がひどい」と相談されたりとか、
瓦が道路に落下したりとか、危険な状態だったようですね。

で、3日に解体スタート。
そして、昨日の台風・・・(^^;

3日にどこまで壊せたのかわかりませんが、
近隣被害が少しでも低減できたのならよかったですね。


【放置すれば倒壊のおそれ 大阪・枚方の空き家撤去始まる 所有者不明、初の略式代執行】

 大阪府枚方市は3日、放置すれば倒壊のおそれがあるとして、同市長尾元町の空き家の解体作業を始めた。平成27年施行の空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、所有者がいないか不明の場合の略式代執行として、同市では初めて実施された。

 市によると、対象の住宅は、昭和54年3月に建てられた木造2階建て。もともとの所有者が所在不明となり、空き家となっていたが、親族らが相続を放棄したため、所有者がいない状況が続いていた。

 平成27年春ごろから「外壁の亀裂がひどい」など住民らから相談が市に寄せられており、実際に瓦などが道路に落下したことがあったほか、通学路沿いにあることなどから、市が対応を検討。市の対策協議会の答申を受けて、倒壊などのおそれがある「特定空家等」と認定し、代執行に踏み切った。

 この日は午前10時、市の担当者が、略式代執行宣言を読み上げ、解体業者が作業を始めた。作業は約2週間で、費用は約200万円。市は「市民の安全、安心を確保するための必要な措置」としている。
(9月4日 産経新聞)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180904-00000519-san-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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