2018年01月17日

名古屋だけが・・・

固定資産税の過徴収。
窓口に申し出れば、当然に返してもらえます。

ただ、地方税法の規定では、過去5年分までしか遡れないんです。

とは言え、各自治体は独自に要綱や要領を定めて、
5年を超す期間の返還に応じているのが実態。

納税者の損失補償や税務行政への信頼確保が目的のようです。

ところが・・・
朝日新聞の取材によると、全国20指定市と東京都のうち、
名古屋市だけは5年より前の分は訴訟を起こさないと返してもらえない・・・_| ̄|○

市の担当者曰く、「課税明細書を見ればミスに気付ける」。

ほぉ〜。「気付かないオマエが悪い」ってことね。(^^;

固定資産税の評価替えは3年毎。
この時は、他の部署からも応援が駆り出され、いわばシロートの寄せ集めです。

ミスはあるものと考えた方がいいですね。
賦課課税については、税額は必ずチェックするようにしてくださいね。


【名古屋だけ返還に訴訟 政令指定都市の課税ミス】

 固定資産税が本来より多い徴収ミス。たびたび起きるが、東京都やほとんどの政令指定都市では、窓口に申し出れば、取られ過ぎた分を返してもらえる。ところが名古屋市だけは、5年より前の分は訴訟を起こさないと返してもらえない仕組みになっている。他都市が「取り過ぎ補償」のため設けている返還ルールがないためだ。

 名古屋市によると、過徴収のミスは2014〜16年度に計989件(14年度395件、15年度284件、16年度310件)だった。住宅用地の課税額が安くなる特例措置の適用漏れ、建物の取り壊し後も課税を続けていた、といった事例が多く、大半が納税者からの指摘で発覚した。この3年間の返還額は計約1億400万円だった。

 地方税法の定めでは、自治体が取り過ぎた税金を返せるのは過去5年分まで。市はこれに従って、課税ミスの期間が5年超だった282件について、5年より前の分は返還に応じなかった。所有者が返還を求めるには、市を提訴するしかないという。5年超分の総額は不明だ。

 だが、朝日新聞が全国20指定市と、23特別区の固定資産税の徴収を担当する東京都に取材したところ、名古屋市以外は全て5年を超す期間の返還に直接応じるための要綱や要領を定めていた。大半が最長20年までさかのぼることができた。納税者の損失補償や税務行政への信頼確保が目的という。

 名古屋市も1992年に同様の要綱を定めたが、07年に廃止した。市の担当者は、最長20年分のミスについて国家賠償訴訟を起こせるとの最高裁判例があるとして「違法性認定や過失割合について、裁判所の判断を仰いだ方がいい」と理由を説明する。判例が出た10年以降、市を相手取った訴訟は6件。うち2件は市が和解金を払う形で和解し、3件では市が勝訴(賠償金支払いなし)したという。

 市の担当者は「課税明細書や市税事務所などにある帳簿を見ればミスに気付ける」と話し、納税義務のある所有者自身に注意を促している。(関謙次、諸星晃一)

■43年間で2千万円課税ミス 訴訟の負担大きく

 気付かぬうちに固定資産税を43年間取られ過ぎていた――。名古屋市にある亡父の土地について女性が市に過払い金の返還を求めると、戻ってきたのは5年分だけだった。他の大都市だったら、もっと多く戻ってくる事例だ。女性は市を相手取って訴訟を起こした。

 提訴したのは60代の女性。2016年9月、愛知や東京などを拠点にする今西浩之税理士は、相続税申告の相談を受けた女性から預かった市の課税明細書を見て、おかしなことに気付いた。女性の父が所有していた同市千種区の約330平方メートルの土地には住宅があるのに「非住宅用地」と区分されていたからだ。

 住宅用地は特例で課税標準額が下がり、固定資産税が安くなる。だが、今西税理士が調べると、市は1973年から父が亡くなった16年まで、この土地を非住宅用地と区分していた。

 今西税理士は、特例の適用漏れが43年間続いた結果、約2千万円を払い過ぎたと見積もる。

 女性は過払い金の返還を市に求めた。市は特例の適用漏れは認めたものの、返還したのは12〜16年度の5年分。利息を含め215万円にとどまったという。

 女性は17年12月、97〜11年度の15年分の過払い金約700万円の返還を求める国家賠償請求訴訟を名古屋地裁に起こした。市が続けている市民税減税を引き合いに「減税より、まずは取り過ぎた税を返すのが筋ではないか」と憤る。

 市による固定資産税の課税ミスのうち、期間が5年を超えるケースは3割近くある。女性は「市民にとって訴訟費用は大きな負担。提訴せずに泣き寝入りしている人が大勢いるのではないか」と話している。

■他都市は補償ルール

 名古屋市が地方税法を根拠に5年を超える取り過ぎ分の返還に応じない一方で、同法の範囲を超えて返還に応じる自治体もある。

 愛知県東浦町は今年度、課税ミスの判明を機に、過去20年間の記録を全て点検。15件、計1954万円の取り過ぎが見つかった。独自に定めた返還要綱に基づき、5年分を超えて過払い金を返した。

 東京都と全国20政令指定都市のうち、5年超分の返還要綱・要領を定めていないのは名古屋市だけだ。川崎市は「市に原因がある場合、5年で区切る説明は苦しい」。神戸市は「要綱があれば早期に市民への補償ができ、信頼回復にもつながる」と説明する。

 総務省の調査によると、09〜11年度の3年間で、97%の市町村が固定資産税の課税額を誤り、本来よりも多く、または少なく税金を徴収していた。固定資産評価額の算定に建築材の種類や土地の形状が絡むなど、複雑な課税制度が背景にあるとみられる。

■自治体ごと異なり不公平感

 平川英子・金沢大准教授(租税法)の話 固定資産税の課税ミスへの対応が要綱、訴訟と、自治体ごとに異なることが納税者の間に不公平感を生じさせており問題だ。ミスを少なくするため複雑化した固定資産の評価方法を見直すことも必要だろう。固定資産の評価は専門家でも間違えるほど難しい。自治体の人員も限られており、専門性を高めるために広域連合などを活用するのも一つの手だ。納税者がミスを見つけやすくする工夫も必要だ。地方税法上、取られ過ぎた税金は5年分しか返還されない。納税者は、専門家も分かっていない前提で、本当にその課税額は大丈夫かと関心を寄せることが大事だ。
     ◇
 <固定資産税> 市町村が土地や建物にかける税。全国の税収は計8兆8935億円(2016年度)で、市町村税収の4割を占める。年1回以上の実地調査で評価額を定め、課税額を決める。「住宅用地」と区分された土地は課税標準額が6分の1または3分の1になる特例があり、課税額が下がる。所有者に毎春送られる課税明細書には評価額、課税額、特例適用の有無などが書かれている。店舗から住宅への用途変更や増改築など、課税額に影響する変更があった場合、納税者に申告を義務づける市町村もある。
(1月16日 朝日新聞デジタル)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180116-00000013-asahi-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年01月16日

串本町の「稲村亭」

昨日に続いて古民家再生ネタ。
串本町で、古民家活用に向けのプロジェクトが始動するようです。

今回生まれ変わる建物のひとつが「稲村亭」。

明治7年に建築された住宅なのですが、
柱、梁、ふすま、障子をはじめ、衝立、屏風、煙草盆に至るまで、
1本の巨大な流木から切り出されたんだとか。

その流木を入手した経緯はこちら。→「稲村亭日乗
ええ話やなぁ・・・

建物と一緒に、こういうストーリーも残されていけばいいですね。


【古民家再生事業スタート 串本町】

 和歌山県串本町が寄付を受けて所有していた同町串本の古民家「稲村亭」と「園部邸」を、株式会社「一樹の蔭」(串本町串本)に無償譲渡する契約の締結式が12日、同町串本の町役場本庁舎であった。稲村亭については近く活用方法を決め、3月ごろに改修を開始する予定。年内に改修を終えて稼働させる計画という。

 昨年9月、町と紀陽銀行(本店・和歌山市)、空き家活用事業などをしている一般社団法人ノオト(兵庫県篠山市)が「和歌山県串本町の歴史的資源を活用した地域活性化に向けた包括連携協定」を締結した。11月には、町地域おこし協力隊の博多敏希さん(34)と、ノオトの関連会社「NOTE」代表取締役社長の藤原岳史さん(42)が共同出資して一樹の蔭を設立。代表取締役社長に博多さん、代表取締役に藤原さんが就任した。

 12月の町議会定例会では、古民家2軒を町が一樹の蔭に無償譲渡する議案が可決。一樹の蔭が事業実施主体となり古民家の改修から管理までをし、町に土地使用料を支払う。紀陽銀行からは融資を受ける。改修した古民家は、一樹の蔭がプロの運営事業者に貸し付けて運営を任せ、建物使用料をもらう。事業推進のため、農林水産省の農山漁村振興交付金を受ける。

 また、町、一樹の蔭、紀陽銀行、NOTE、串本アウトドアフェスティバル実行委員会の5団体で、町古民家活用協議会を立ち上げており、町内の古民家をどう活用していくかなどを協議し、決定する。1月末から2月に稲村亭の活用方法を決定し、3月に改修工事をスタートし、年内に稼働させるという。
(1月15日 紀伊民報)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180115-00345869-agara-l30


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2018年01月15日

「うちのかかあは天下一」(^^;

桐生市の織物工場が、ベーカリーカフェとして
人気スポットになっているようです。

ノコギリ屋根
ノコギリ屋根がいい感じ

風情のある建物が、こういう形で再利用されるのはいいですね。
群馬に行く理由を作らなきゃ・・・(^^;

ところで、群馬の「かかあ天下」。
「うちのかかあは天下一」と自慢したことからの言葉なんだって。

ネガティブな方に誤解していました。すみません・・・m(_ _)m


【桐生市のノコギリ屋根工場跡地 年間430万人が訪れる名所に】

 西の西陣、東の桐生といわれるほど、全国でも有数の織物産地である桐生市。最盛期の明治・大正時代には世界に市場が広がり、日本経済を支えてきた。そんな桐生で目を引くのが、かつて織物工場だったノコギリ屋根の建物。今は新たな魅力を発信している。

 大正2(1913)年創業の『岩秀織物』。現在は金襴を使った全国のお守り袋を織っており、ガイド付きツアーでは、その作業現場を見ることができる。

“かかあ天下と空からっ風”といわれるように、群馬の冬は冷たく乾燥した風が吹く。この厳しい環境の中で桐生の女性は家の中で蚕を育て、機織で一家の生計を支えてきた。

 これに対して男性が「うちのかかあは天下一」と自慢したことから“かかあ天下”という言葉が生まれたという。

 そんな歴史の残る桐生の織物の歴史は、およそ1300年。続日本紀では奈良時代に、朝廷に絹が献上されていたと記されており、絹織物の技術を持った職人が桐生に移り住み、江戸時代、徳川文化の爛熟期には、金襴緞子など高級美術織物として成長してきた。

「明治以降は、取引先が世界に広がって、やがて織物の輸出シェアの大部分を桐生が占めるようになり、日本経済を支えてきました」

 と言うのは、桐生の産業観光や地域活動のサポート会社『桐生再生』代表の清水宏康さん。

「今も残る“ノコギリ屋根”の建物は、明治・大正時代に絹織物工場として活躍しました。屋根の北側に窓を作り、自然光が入るように工夫されています。

 この造り方は、イギリスの産業革命以降にできたもので、それを桐生でもとりいれたのです」(清水さん・以下同)

 最盛期には350棟以上あったが、終戦とともに絹織物産業は下火になり、工場の3分の1は解体。残りの4分の1が織物工場として稼働していた。

「空き家となったノコギリ屋根の工場を、観光に生かせないかと10年以上前に再利用を開始。赤レンガの建物はパン屋に、大谷石という石材の建物は貯蔵に向いているだろうと、ワイン蔵になりました。いずれも街歩きでご覧いただけます」

 カフェに生まれ変わったところもあり、店内ではコーヒーなどを飲みながら、ふきぬけの天井など、建物の構造を眺めることができる。

「土日には、無料の電動バス『MAYU』が利用できます。名所を巡るこのバスは、地元の人たちの足としても活躍しているんですよ」

 もちろん、今でも織物技術は世界トップクラス。ヨーロッパの高級ブランドのスカーフやマフラー、ショールなども製造しており、織物の歴史を学びに、桐生織物記念館を訪れる人も多いようだ。
(1月15日 NEWS ポストセブン)
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180115-00000016-pseven-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2018年01月12日

美術工芸品の相続税猶予

2019年度から、個人所有の国宝や重要文化財を博物館などに預けて公開したら、
相続税が猶予される方針のようです。

相続時に散逸するのを防ぐのが狙いですね。

昨年5月時点で、個人所有の国宝・重要文化財は全国に702件。
このうち刀剣や書跡・典籍を中心に約100件が所在不明なんだって。

そりゃ、相続税が高いんだもん。売却しますよね?(^^;

新制度によって、貴重な文化財を目にする機会が増えればいいですね。


【美術館で公開、相続税猶予 個人蔵の国宝・重要文化財】

相続税猶予の仕組み

 政府は、個人が所有し、国宝や重要文化財に指定されている絵画や彫刻、書跡などの美術工芸品を美術館や博物館に預けて公開した場合、所有者の相続税を猶予する方針を9日までに決めた。2019年度をめどに導入する。相続時に貴重な文化財が散逸するのを防ぎ、美術館などで適切に管理しながら一般公開の機会を増やすのが狙い。

 美術工芸品のうち、個人が所有する重要文化財(国宝含む)は昨年5月時点で全国に702件。このうち刀剣や書跡・典籍を中心に約100件の所在が分かっていない。相続時の売却のほか、文化財であることを相続人が知らずに散逸してしまうケースもあるという。
(1月09日 西日本新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年01月11日

障がいを理由に入居拒否

乙訓圏域障がい者自立支援協議会が、不動産業者への聞き取り調査を行ったようです。

過半数が、「障がいを理由に入居を断るオーナーや管理会社が存在する」と回答。

例示されているのは、
 ・自己物件を恐れるオーナーが物件紹介を断る
 ・過去にトラブルがあり、以降受け入れを一切拒否
 ・精神障害者が入居可能な物件は全体の1割以下・・・_| ̄|○

厳しい実態が浮き彫りになりましたね。

高齢者入居も同じ課題だと思いますが、
オーナーにとっては、万が一の際のダメージが大きすぎますからねぇ。

ただ、私の知人のオーナー兼管理会社の方は、
サブリースと定期借家契約とを組み合わせて、バンバン入れてらっしゃいますよ。

日程調整して、一度勉強会にお招きしますね。
お楽しみに。


【障害理由で入居拒否、過半数「ある」 不動産業者調査】

 京都府の乙訓地域の福祉施設などでつくる「乙訓圏域障がい者自立支援協議会」(事務局・長岡京市井ノ内)が実施した同地域の不動産仲介業者への聞き取り調査で、過半数が、単に精神障害や知的障害があるという理由で入居を断る賃貸物件のオーナーや管理会社が存在する、と回答したことが9日までに分かった。同協議会は「入居の実績を積み重ね、偏見を解消していきたい」としている。

 調査は、精神や知的の障害者が地域生活を送る際、住居確保が高いハードルとなっているのか実態を明らかにし、自由な家探しにつなげようと、初めて実施。アパートなどの賃貸物件を扱う乙訓地域の13業者から昨年5〜7月に聞き取り、11月に結果をまとめた。

 自殺などで「事故物件」になるとしてオーナーが事前に障害者への物件紹介を断る▽障害者のトラブルがあって以降、オーナーが障害者の受け入れを一切拒否▽精神障害者の入居可能な物件は全体の1割以下−などの回答があり、同協議会は「オーナーや管理会社に障害への偏見や先入観が残っている現状が分かった」とする。

 一方、仲介業者の間では「障害者だからトラブルが多い」との意識があるのは半数未満にとどまった。「件数的には一般の人のトラブルが多い」「ごくまれなケースがオーナー仲間の口コミで伝わってしまうことがある」などの指摘があり、常時連絡がつく相談先や支援者の見守り体制を望む声が目立った。

 調査を担当した同協議会メンバーで長岡京市内のグループホーム所長を務める安西桂子さん(59)は「仲介業者側の敷居が低かったことは大きな発見で選択肢が広がる。支援者の存在をアピールし、オーナー側との接点を増やして理解を広げていきたい」と話す。

 2018年度、調査結果を紹介する講演会を予定する。結果をまとめた冊子を作成済みで、希望者には無料で渡す。問い合わせは同協議会事務局075(954)7939。
(1月10日 京都新聞)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180110-00000011-kyt-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年01月10日

建てた業者も売った業者も、タワマンを買わない・・・_| ̄|○

一昨日の文春に続いて、今度は新潮がタワマンにダメ出し。
どうなってるんでしょうね?

一昨日のコラムは、どちらかと言えば健康面や資産面の論点。
今回はメンテナンス面。私もチラッと触れた「合意形成」の論点ですね。

建物が自分自身で治癒・更生できない以上、
「お金をかけて」手を入れていくしかありません。

この、お金をかけていいかどうかを、区分所有者による総会で決議するのですが・・・

3億円の最上階を買った中国人と35年ローンで低層階を買ったサラリーマンとが、
一致団結して建物の維持管理に取り組むなんて想像できます?(^^;

記事曰く、「30年後の悲観シナリオを回避すべく、
国も対策を講じる必要性を感じている。」とのこと。

その対策によっては、みんな一斉に引き上げちゃいますからねぇ・・・

やはり、購入に際しては多方面から検討してくださいね。


【タワーマンションは30年後にスラム化で社会問題に発展「国交省幹部」の懸念】

「大規模修繕工事」のハードル

 プロが様々な警鐘を鳴らしても、やはりタワーマンションは人気だ。しかし改めて以下の事実を確認しておきたい。「タワマンを建てた建設業者も、売った不動産業者も、実情を知る関係者は、誰もタワマンを買わない」ということだ。

 ***

 不動産業界に詳しい関係者が明かす。

「インターネットで『タワーマンション 問題点』と検索すれば、様々な専門家が『安易な購入は危険だ』と注意喚起する記事やサイトがヒットします。それでも人気は高止まりです。法人や外国人投資家が投資目的で購入したり、相続税対策もあるでしょう。とはいえ、眺望や通勤の便、はたまた社会的ステータスに魅力を感じる人も依然として多いと考えられます。そこで購入を検討している方々には声を大にして言いたいことがあるのです。それは国土交通省の幹部が30年後、タワマンの資産価値下落と、それに伴う周辺地域のスラム化を本気で懸念し、国として対策を講じる必要性を感じているということです」

 政府の一部がタワーマンションの未来に悲観的だというのだから衝撃の事実だ。理由の1つに「大規模修繕工事」があるという。

 マンションは建物の延命と資産価値の維持を目的に、十数年ごとに修繕を行う。外壁を再塗装し、防水を見直し、エレベーターや給排水管をチェックする。この費用がタワマンの場合は巨額に達し、実施できない管理組合の出現が懸念されているのだ。

スラム化の最悪シナリオ

 前出の関係者が解説する。

「1998年に埼玉県川口市に建てられ、当時は『日本一の高いマンション』として知られた『エルザタワー55』は2015年から大規模修繕を実施しています。工期は2年、費用は約12億円です。低層マンションなら数億で済むものもありますから、やはり高額でしょう。07年から修繕の検討を始めましたが、前例が少なく、管理組合が見積もりの妥当性を判断できないという問題に直面しました。結果、委託するコンサル会社の選定から始まったそうです。650戸が一丸となって大規模修繕の実施にまでこぎつけたのは奇跡と表現しても過言ではないと思います。外国人が多く住んでいたり、投資目的で買い荒らされたりしたタワーマンションの管理組合では、大規模修繕を前に四分五裂する危険性も少なくないでしょう」

 管理費を払っていても、修繕費の積み立てが行われているかは分からない。真面目な組合は将来に備えているが、少しでも安く売ろうとしているタワーマンションの場合は曖昧な状況になっていることもある。

 景気や経済情勢という問題もある。これから10年後、人手不足がどこまで進み、賃金の水準はどこまで上がり、それを元にどこまで大規模修繕のコストが値上がりするか、管理組合が予測するのは難しいだろう。

 以上のような現状を考えると、最悪のシナリオは複数存在する。大規模修繕に伴う追加費用の要請を嫌がり、所有者が退去、住民減少に伴って修繕費が捻出できなくなるパターン。「自分が生きている間、タワマンが保てばいい」と判断した高齢者や投資目的の中国人所有者が、管理組合で修繕反対論を唱え、収拾がつかなくなるケース――といったところだ。

「修繕が実施できなければ、資産価値の下落は確実です。そうすると資産に余裕のある入居者や、外国人投資家、法人購入分は売却して逃げ出す可能性が高くなります。金銭的余裕の乏しい層だけがタワマンにしがみつき、いわゆる“負動産”を連想させる状態になるはずです。空き戸だらけのタワマンに、僅かな高齢者がしがみつくようにして住むわけですから、率直に言ってイメージは最悪です。不動産価値の下落が周辺の治安に影響を与えれば、一気にスラム街が誕生することになります」(同)

 住民が一致団結して大規模修繕を成し遂げ、「終の棲家」として立派に管理、運営したとしても、少子高齢化社会の悪影響には抗えないという悲観論も根強い。

「高度成長期に開発された都内のニュータウンなどが前例ですが、住民の年齢層が近似していると、地域全体で高齢化が進行してしまいます。つまり街としての新陳代謝が止まってしまうわけです。今はタワーマンションに若い夫婦や小中学校の子供たちが住んでいても、子供は成人すれば出ていきます。そして少子高齢化社会の進展に伴い、30年、40年後には高齢者夫婦だけが住むタワマンになります。周辺の不動産価値が下落し、貧困層が流入してくれば最悪のケースです。これもスラム化の危険が懸念されます」(同)

 冒頭で「タワマンを建てた建設業者も、売った不動産業者も、実情を知る関係者は」、うかつに手を出さないと紹介した。東京五輪が終わる頃、不動産バブルも弾けるという予測もある。

 どうしてもタワマンを購入したいのならしかたないが、やはり「石橋を叩いて渡らない」くらい慎重でもよさそうだ。たとえ得をしなくとも、損をすることは防げるのだから……。
(1月9日 デイリー新潮)
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180109-00535157-shincho-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年01月09日

相続分野の改正原案

政府が検討している、民法(相続関係)の改正原案が明らかになりました。

多くの方々に関係するのは、おそらく自筆証書遺言。
大きく変わるのは次の2点。

 〆盪彩槝燭砲弔い討魯僖愁灰鵑覆匹悩鄒してもいい
 ∨〔涯匹納筆証書遺言を保管する制度の創設

ただ、,砲弔い討麓筆以外の場合は全ページに署名・押印が必要だとか、
△砲弔い討禄祥萃未蟒饉阿防堡があれば無効になるとかいう注意点は残ります。

せっかく書いたものが無効にならないよう、
改正前後の違いにはアンテナを張っておいてくださいね。


【相続分野の民法など改正原案判明】

 ■自筆遺言書を法務局で保管/居住権確保へ配偶者を優遇

 高齢化社会の進行を受けて政府が検討している相続分野の民法などの改正原案の全容が7日、判明した。増加する相続トラブル解決に役立てるために生前に自分で作成できる「自筆証書遺言」を法務局で保管できる制度の創設や、残された配偶者が生活に窮しないように居住権を確保することなどが柱。相続人以外でも看護などに貢献した人が相続人に金銭を請求できるようにもする。

相続法制改正原案のポイント

 政府は民法や家事事件手続法の改正案と遺言書の保管などに関する法案を22日召集の通常国会に提出する方針。成立すれば昭和55年以来の相続をめぐる法制度の抜本的な改正となる。

 生前に身辺を整理する「終活」がブームとなり、相続トラブルを防ぐため預貯金、株式、不動産、動産といった自分の財産を誰に渡すかなどを記した遺言書を作る人が増えている。

 遺言のうち、自筆証書遺言は偽装を防ぐため全文、日付を必ず本人が書き、署名・押印することなどが民法で定められている。財産の一覧を記した財産目録も自筆の必要があるが、今回の改正ではパソコンなどで作成した財産目録の添付も可能にする。

 自筆証書遺言は自分で保管したり、弁護士や行政書士、金融機関の貸金庫などに保管したりするが、効力が発生する時点で所在が不明になるなどのトラブルも多く、公的機関である法務局で保管できれば利便性は高まる。相続による不動産の登記義務がないことから起きる所有者不明の土地や空き家問題の解消につながることも期待される。

 他の相続人の取り分の原資を捻出するために配偶者が居住地を売却して退去するような事態を避けるため、配偶者が遺産分割終了時まで住み続けることができる「短期居住権」の設定や、終身・一定期間住み続けられる「長期居住権」も設け、遺産分割時の選択肢の一つとする。

 婚姻関係が20年以上の夫婦の場合、配偶者が生前贈与や遺言で与えられた住居は、遺産分割で取り分を計算する際の対象から除外することも盛り込む。関連して、現行の配偶者の相続分「2分の1」を引き上げる見直しも検討されている。

 看護などに従事する人が相続人に対して金銭の請求が可能となるのは、長男の妻が義父母の看護や介護をしたケースなどを想定している。どこまで請求の対象とするかは、さらに与党内で調整する。
(1月8日 産経新聞)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180108-00000039-san-pol


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年01月08日

タワーマンションの「幻想」

タワーマンションに対するコラム。
結構辛口ですね。

ヨーロッパでは、タワーマンションどころか高層住宅さえ珍しい。
ハリウッド映画でも、子どもがいる家庭は郊外の木造一戸建てに住んでいる。
一方、日本では、タワーマンションの上層階に住むことがステイタスになっている・・・

約20年前に行われた調査で判明したのは、
高層階に居住している妊婦ほど流産率が高い。

もっと怖いのは、厚生省の依頼で行われたその調査は、
それ以降まったく行われていない・・・_| ̄|○

救急に関するリスク、停電に関するリスク、そして資産価値に関するリスク・・・
もうひとつ挙げるなら、合意形成が難しいというリスクもありますね。

それでも、タワーマンションがいいですか?(^^;


【そろそろ幻想から目覚めては。日本人のタワーマンション信仰が見逃していること】

 地価の高い都心部で建設ラッシュが続くタワーマンション。日本での人気は高いが、海外では今ひとつだという。その理由とは。住宅ジャーナリストの榊淳司氏が見えにくいタワマンの危険に警鐘を鳴らす。(出典: 文藝春秋オピニオン 2018年の論点100 )

タワマンは成功の証? 

 旧約聖書によると人間はその昔、天に届くほどの塔(タワー)をつくろうとして神の怒りを買い、罰として、元々ひとつであった言葉を乱されたとか。多くの日本人が英語その他の外国語の習得に苦労しなければならないのは、バベルの塔の報(むく)いなのか。

 だがどうやら、日本人は彼らの子孫ではなさそうだ。なぜなら、多くの日本人はタワーマンションが大好きだからだ。タワーマンションに住むことが成功の証(あかし)であるかのような、いびつとしか思えない価値観すら浸透している。

 これは日本に住んでいると当たり前のように思えるが、ヨーロッパから見るとかなり変わっている。

 例えば、イギリスのチャールズ皇太子は超高層の建築物が大嫌いらしい。また、そのことを公言してはばからない。多くのイギリス人は、そんな皇太子の発言を抵抗なく受け容れているという。

 2017年6月、ロンドンで起こったタワーマンション火災は日本でも大きく報道された。私のところにも「ああいうことは日本でも起こるのか?」とメディアから多くの取材があった。

 しかし、あのタワーマンションが低所得者向けの公営住宅であった、という事実を素通りしてしまった人がほとんどではないか。イギリスでは日本でいうところのタワーマンションのような住宅に、富裕層は住まない。

 実のところ、ヨーロッパではタワーマンションどころか高層住宅さえ珍しい。国によっては、その建設さえ法律で禁止している。少なくとも、小さな子どもを育てている家庭にふさわしい住まいだとは思われていない。彼らは、高層階に住むことは人間の健康によろしくない、という共通認識を持っているようだ。

トランプタワーの言われようは…

 アメリカの大都市には高層住宅がたくさんある。日本人によく知られているのは、ニューヨークのトランプタワーだ。トランプ大統領はワシントンDCのホワイトハウスよりもトランプタワーの方がお気に入りらしい。そして、アメリカ人の知識層の多くは、そんな自分たちの大統領を成金趣味だと思っている。

 ハリウッド映画では、小さな子どもを育てている家庭はたいていが郊外の木造一戸建てに住んでいる。タワーマンションに住んでいる設定を見たことがない。

同じタワマンで生まれる差別とは

 翻って、この日本。タワーマンションのできるだけ高い階に住むことがステイタスになっている。

 2016年に『砂の塔』というテレビドラマがあった。高層階の住人が低層階居住者を露骨に蔑む場面が話題を呼んだ。高層階から降りてくるエレベーターに、低層階から乗り込むことに心理的負担を感じる人も多いらしい。中には、低層階から中層階、そして高層階へと買い替えを繰り返してコンプレックスを克服している人もいる。

 日本は人口が多い割には住宅を建設するのにふさわしい平らな土地が少ない。だから、限られた面積でも多くの住宅が造れるタワーマンションという住形態は、ある程度は必要悪として認められるべきだと思う。

 一般的に「タワーマンション」と呼ばれる超高層の集合住宅は20階以上。日本では1970年代に初めて登場する。1997年に規制緩和の一環として容積率の上限を600%とする「高層住居誘導地区」が設けられたのと、廊下や階段を容積率の適用から除外する建築基準法の改正が行われて以降、爆発的に増加した。

地震がきたら? 高層住宅の危険いろいろ

 しかし、そろそろいいのではないか。日本全体で住宅の空家率は13・5%にもなっている。東京ですらおよそ10軒に1軒が空家だ。今後、タワーマンションを1棟も造らなくても、住宅不足で困ることはないのだ。

 健康面での問題も懸念される。約20年前に行われた調査で、高層階に居住している妊婦ほど流産率が高い、ということが判明した。当時の厚生省の依頼で行われていたその調査は、それ以降まったく行われていない。

 カナダの医師会誌では、心停止となって救急車で運ばれた人の内、25階以上に居住していた人の生還率は0%だということが報告されていた。救急隊のストレッチャーが入るエレベーターが限られる上、階層や廊下を移動するのに時間がかかるからだろうか。秒を争う救急患者を運び出すには、タワーマンションは最悪の住まいかもしれない。

 また、タワーマンションに限らず高層住宅は地震に弱い。建築物としての耐震性を問題にしているわけではない。高層住宅というのは電力が供給されないと、ただのコンクリートの箱でしかない。

 東日本大震災の時に、多くの被災地では電力の供給が途絶えた。電気が来ないのでエレベーターが使えず、ポンプが動かないので水道も出なくなったある8階建てマンションでは、居住者の多くが高齢者だった。彼らは敷地内にテントを張って、お互いに励まし合って電力供給が再開されるまでの数日を過ごしたという。

 もしも数百世帯が住むタワーマンションで電力の供給が止まったら、いったいどのようなことになるのだろう。

 今のタワーマンション人気は、その多くが幻想に支えられている。中でも「資産価値が高い」という幻想は最も危険だ。限られた敷地に多くの住戸が造られたタワーマンションは、1戸当たりの床面積が狭い。また、戸数が多いため、土地の持分は小さくなる。不動産の価値の源泉は「土地の価格」であることを忘れてはいけない。どんな頑丈な建物でもいつかは朽ち果てて使えなくなるのだ。

 にもかかわらず、タワーマンションの新築分譲価格や中古の流通価格は周辺の通常型マンションよりも高い。これは低金利と幻想に支えられた不自然な価格形成だ。いつか日本人がこの不自然さに気付いた時、タワーマンションの資産価値は(もろ)くも崩壊するだろう。
(1月7日 文春オンライン)
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180107-00005326-bunshun-life


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2018年01月04日

「撤退」・・・

新年早々、暗い話題ですみません。
郷里の空き家を抱える方の実態を書いたコラム。

曰く、進学や就職で都市部へ出て、退職後も郷里に帰らないという、
現代の標準形になったライフサイクルが地方衰退の要因だと。

追い討ちをかけるように、明治大准教授のお言葉。
「過疎集落からの『撤退』も含めた選択を本気で考えるときが来ている」・・・_| ̄|○

ただね・・・
国土交通省の実態調査によると、空き家にしておく理由の約4割が
「解体費用をかけたくない」。

朽ちる前に手を打てば、解体せずに貸せる可能性があるわけでしょ?

もう少しだけ早目に動いて、
絶望的なシナリオを断ち切りましょうよ。


【故郷帰れないけど 家や土地残されたまま】

 「もし体が2つあったなら、故郷にも住みたいけれど……」。千葉県船橋市の加藤忠道さん(76)は香川県三豊市にある実家の庭木の剪定(せんてい)費用約7万3000円の請求書を見つめつぶやいた。

 大学進学で上京し、就職。転勤を繰り返した後、40代で船橋市に一戸建てを建てた。「母は長男の私がいずれ故郷に戻ると信じていた」。母親は1996年に死去。約300坪の敷地に母屋、納屋など4棟を擁する実家は空き家になった。

 17年夏、母の二十三回忌も終え親戚づきあいが一段落。年賀状を50通減らした。愛郷心は強く、先祖代々の墓はそのまま守っていくつもり。だが、3人の娘は関東在住で帰郷は考えられない。

 進学や就職を機に都市部へ出て、退職後も郷里に帰らない――。現代の標準形になったライフサイクルは空き家、耕作放棄地の増加に代表される地方衰退の要因だ。

 妻も自分も故郷を離れて暮らしてきた神戸市出身の男性(59)の場合、ふるさとをめぐる悩みはさらに複雑。妻が相続した実家はすでに住む人がいない。20年前、千葉市に建てた自宅も転職に伴って空き家に。神戸市に住む男性の両親にもしものことがあれば3軒目の空き家を抱えることになるという。男性は2軒の空き家の公共料金を払い続ける。「住む可能性はほとんどないが、家財整理と解体を考えると手放す踏ん切りもつかない。どうしたものか」。

 加藤さんの空き家を管理する一般社団法人「空き家管理士協会」の山下裕二代表理事は約50戸の空き家を担当する。「土地や建物を活用できるはずなのに、売却や解体を先送りしている空き家が多い」という。

 平成の始まり、竹下登内閣は衰退する地方をテコ入れする振興策を打ち出した。「ふるさと創生事業」。使い道自由の1億円が全国の自治体に配布された。

 純金カツオ像(高知県中土佐町)、純金のこけし(青森県黒石市)……。村内に喫茶店も飲み屋もないとの理由で、秋田県仙南村(現美郷町)が作った酒場「フォーラムハウス遊遊」は経営難で閉鎖した。

 「地方の活性化」は平成を通してキーワードであり続け、国や自治体による取り組みが次々に打ち出されたが、人口流出に歯止めはかからず、地方は衰退を続ける。

 明治大の飯田泰之准教授(経済政策)は「住民所得の向上という本来の目的を曖昧にしたまま、一過性のイベントや、見通しの甘い再開発事業で失敗を重ねてきただけ」と批判する。

 高齢社会は深まり、人口が減る時代を迎える。飯田准教授はいう。「国全体が縮む時、地方に人口が戻る未来は一部の例外を除いて望めない。現実を直視し、過疎集落からの『撤退』も含めた苦しい選択を本気で考えるときが来ている」
 

人口移動、景気と直結
 地方から大都市圏への人口移動は景気動向と密接に関連している。日本創成会議(座長・増田寛也元総務相)は人口移動を1960〜73年の第1期、80〜90年代の第2期、2000年以降の第3期と3分類。同会議の分析では、1期は高度成長、2期はバブル経済が要因だが、平成の過半が重なる3期は地方経済の悪化が背景にあるという。 地方の空洞化で深刻になったのが空き家問題。総務省の住宅・土地統計調査によると、1988年に394万戸だった空き家は2003年に659万戸、13年に820万戸と25年間で倍増した。国土交通省の14年の実態調査では、空き家取得の経緯は相続が52.3%と最多。空き家にしておく理由は「解体費用をかけたくない」が39.9%など、有効活用とは結びつかないものが多い。
(1月2日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 12:45|この記事のURLComments(0)空き家 

2018年01月01日

あけましておめでとうございます。

旧年中はお世話になり、ありがとうございました。

私の今年のテーマは、「駑馬十駕」です。
愚直に努力を続けて参りたいと存じます。
本年もご指導、ご鞭撻をお願い申し上げます。
             平成30年 元旦 

※ライフワーク(?)の市町村の境界プレート探し。
 昨年、大阪府下33市をコンプリートしました。ご笑覧くださいませ。
 http://plate.blog.jp/archives/1092094.html


土地家屋調査士 大阪 和田清人