2016年06月28日

「任意売却&リースバック 相談ビジネスの成功法」

昨日、SGお初天神の勉強会を開催しました。

テーマは、「任意売却&リースバック」相談ビジネスの成功法。
講師は、任意売却119番の富永順三さん。

住宅ローン破綻の実態とその再生支援について、
数多くの事例に基づいたお話をお聞かせいただきました。

90万、50万、20万。
何の数値だと思いますか?

新築着工戸数が90万戸/年、
中古住宅の流通戸数が50万戸/年(FRK推計値)。

そして・・・
任意売却の件数が20万戸/年だって・・・_| ̄|○

任意売却119番に寄せられた相談は、上から順に、
 1.収入減
 2.離婚
 3.病気
 4.高齢(相続・年金)
 5.投資物件

う〜ん、どれも今後よくなる気がしない・・・

で、いざ売却しようとしても、
首都圏1都3県ですら、77%に売却損が出ているという現実。
(FRK「不動産流通統計ハンドブック」P56参照)

売りたくても売れないワケです。

ここで登場するのが任意売却。

任意売却というのは、オーバーローン物件について、
金融機関などと残債について和解した上で売買を行うこと。

競売と比べ、下記の点から住宅ローンの返済困難者の救済につながります。
 1.高値で売却できる可能性が高い
 2.裁判所で公示されない
 3.購入者との協議で立ち退き日を調整できる
 4.残債の返済方法も協議可能

さらに、購入者からそのまま不動産を賃借することで、
生活を全く変えないこともできます。

これがリースバック。
シャープの本社ビルがこのパターンですね。

購入者側から見ても、リフォーム等の初期投資なしに、
店子がすでに入っている物件を所有できるというメリットがあります。

売主、買主、そして債権者の三方よしの再生手法。

ひとりで悩まずに、相談してくださいね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年06月27日

「おらの土地やが」・・・_| ̄|○

愛媛県内子町の男性が、図書館の敷地を掘り返して逮捕されたそうです。

この男性は、町有地である図書館敷地の隣接地所有者。
境界で10年くらいモメていたみたい。

男性曰く、
「おらの土地やが」・・・_| ̄|○

内子町図書館

う〜ん、少し不自然に抉れている気がしなくもないですね。

和紙公図や分合筆の経緯などから、原始筆界の当りをつけることは可能だと思います。
まずは、「事実」を明らかにすることが肝心ですね。


【「おらの土地やが」男が図書館の敷地を掘り返し…】

 「おらの土地やが」と容疑を否認しています。

 逮捕された愛媛県内子町の大工・※※容疑者(80)は23日午後、図書館の敷地を油圧ショベルで掘り返した疑いが持たれています。掘り返されたのは町が所有する土地で、舗装された路面など約4.6平方メートルです。警察の調べに対し、※※容疑者は「おらの土地やが」などと供述し、容疑を否認しています。町によりますと、隣接する土地を※※容疑者が所有していて、以前から境界を巡るトラブルになっていたということです。
(6月24日 テレビ朝日系ANN)
http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/ann?a=20160624-00000041-ann-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年06月23日

相続税2億2900万円を・・・

東京の不動産会社社長が逮捕されたようです。
相続税法違反・・・_| ̄|○

2013年の相続の際、自分自身の借金を被相続人のもののように装って、
約4億円を隠したんだって。

う〜ん・・・
それをスルーするほど当局はボンクラじゃないと思いますけどねぇ。

収益不動産をお持ちの方は、相続税がかかるのかどうか、かかるならどれ位なのか、
ちゃんとシミュレーションするようにしてくださいね。

時を味方につければ、複合的な対策を講じることができますよ。


【遺産約4億円を隠す、相続税2億円余り脱税の疑い】

 東京の不動産管理会社の社長が、母親の遺産を隠し相続税2億円あまりを脱税したとして、東京地検特捜部に逮捕されました。

 相続税法違反の疑いで逮捕されたのは、東京・新宿区の『☆☆』の社長、※※容疑者(56)です。

 特捜部などによりますと、※※容疑者は2013年に母親の遺産を相続した際、自分が会社から借りた金を母親が借りたように装い、相続財産およそ4億円を隠して相続税2億2900万円を脱税した疑いが持たれています。

 ※※容疑者は「脱税する意図はなかった」と容疑を否認しているものとみられます。
(6月22日 TBS系)
http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/jnn?a=20160622-00000042-jnn-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年06月21日

地震でズレた土地・・・

地震による地殻変動。
私たちにとって、悩ましい問題です。

阪神大震災の時は、記事にもあるように水平移動で対処しました。

東日本大震災では、不等移動も見られたので個別対応せざるを得ない箇所もありました。
電子基準点も半年間くらい停止されましたしね。

→この時のことは、マンション学をご参照ください。

今回の熊本でも、個別対応にならざるを得ない地域が多そうですね。

自治体対個人、あるいは個人対個人の紛争が勃発しないことを願います。


【地震で土地の境界がズレたらどうするか?』

地震で土地の境界がズレたらどうするか?
熊本地震の断層でズレた熊本県・益城町の農地。(写真=朝日新聞社)

■土地の境界線は地震でも変わらない!? 

 今年4月、熊本を中心とした地域を襲った地震で多数の地割れが確認された。土地が横に1メートル以上ズレた箇所もあるという。そこで気になるのが土地の境界だ。地震を機に家を建て直したり土地を売買する人もいるはずだが、もし土地がズレていたら、境界線はどうなるのだろうか。

 法律上、土地の境界は「筆界」と呼ばれる。従来、筆界は判例で「客観的に固有するもの」(最高裁・昭和31年12月18日)、つまり何があっても動かないものとされてきた。たとえば地すべりで土地の形が変わっても、それは土砂が動いただけで、筆界の位置は元のままだ。

 しかし、地震で隣近所が丸ごとズレたようなケースもあるのに、筆界は元のままというのは違和感がある。そこで法務省は阪神淡路大震災後、「地震による地殻変動に伴い広範囲にわたって地表面が水平移動した場合には、土地の筆界も相対的に移動したものとして取り扱う」という通達を出した。これに従えば、隣り合う数軒が同じ方向に同じだけスライドしたときは、現状の境界線が新たな筆界になる。筆界は不動という原則に、例外が認められたわけだ。

 ただ、この通達でも解決できない問題は残る。たとえば地割れを挟んで両側の土地が逆方向に動いたようなケースだ。この場合、筆界はどのように考えればいいのか。日本土地家屋調査士会連合会理事の土井將照氏は、次のように解説する。

 「土地が複雑に移動したときの筆界について、実体法上決まったものはありません。そのためまずは土地の所有者など当事者間で調整を図ります」

■侵食された土地は分筆して所有権移転

 具体的な調整法は、土地だけの場合と建物も含む場合で異なる。

 「農地や更地など何も建物がない土地なら、地割れを掘り返して整地の工事を行い、中間を取るなどして筆界境界を決め直せばいい場合もある。問題は、家などの構造物も一緒に移動したケースです。建物を壊して整地し直すのはコスト面で割に合わないので、普通はやりません」

 では、家も一緒にズレたときはどうすればいいのか。調整案として多いのは、分筆したうえでの所有権の移転だ。

 「地殻変動で、Aさんの土地が家ごと隣のBさん側に移動したとします。Bさんは侵食された土地だけを分筆して、Aさんに買ってもらうのです。地震で筆界境界を示す杭まで移動していると、Aさんは自分の家が隣にズレた自覚がないかもしれません。しかし、いまは人工衛星で基準点を計測しているので、もともとの位置からどれくらいズレたのかがかなりの精度でわかります。その資料を示すと、納得いただけることが多い」

 お隣同士なので細かいことは言わずにそのままにしておこうという対応もあるだろう。ただ、代が変わって相続が発生すると、「親同士の取り決めなんて聞いていない」といってトラブルになることもありうる。お金が絡む大事な問題だからこそ先送りせず、決着をつけておきたいものだ。
(6月20日 プレジデント)
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160620-00018292-president-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年06月20日

中央防波堤埋立処分場

東京湾の埋め立て地「中央防波堤埋立処分場」の帰属をめぐって、
大田区と江東区の協議がスタートしたようです。

中央防波堤埋立処分場

「中央防波堤埋立処分場」に関するNAVERまとめはこちら

江東区の主張は、
「先にトンネルで結ばれ、渋滞や騒音に耐えてきた。
 埋立地内の住所は『江東区青海三丁目地先』。」

一方、大田区の主張は、
「漁業権放棄の補償金の大半を支払った。
 羽田空港と一体的に活用するのが合理的。」

両区ともに全島帰属を譲る可能性が少ないようで、
今後は、地方自治法に定められた自治紛争調停に付される模様。

最後は比率の問題で、過去の例では半年程度で決着したみたい。
早く解決させて、前へ進んでほしいですよね。


【東京で「領土争い」 五輪の大義で解決可か】

 東京湾の中央部に位置する埋め立て地「中央防波堤埋立処分場」の帰属をめぐり、東京都の大田区と江東区による協議が正式に始まった。両者は「誠意を持って協議を進める」ことを確認したと説明する。長年続いてきた「領土争い」は、中央防波堤の一部が2020年東京五輪の競技会場になったことから、決着させようという気運が高まっているのは間違いない。ただ、双方の言い分の隔たりは大きく、都知事に「自治紛争調停」を申請することになるのは必至の情勢。16年7月31日の知事選で選ばれる新知事の判断にゆだねられることになりそうだ。

 中央防波堤はお台場の南東にあり、面積は約509ヘクタール。1973年に都のゴミの埋め立てが始まり、1996年に内側の埋め立てが終わった。当初は、中央、港、品川の3区も「領有権」を主張したが、2002年に取り下げ、今は江東区と大田区が、それぞれ「100%自分に帰属する」と主張し、ガチンコで争っている構図だ。

■中央防波堤埋立処分場の帰属めぐり大田区VS江東区

 双方の主張を整理すると、まず、江東区は、同区側から先にトンネルで結ばれ、1988年に5区が結んだ事務処理の覚書で埋め立て地を「江東区地先」としたといった実績を踏まえ、埋め立てに使ったごみの焼却灰や建設残土などの大半が江東区を通って運ばれ、渋滞や騒音の被害も被ってきたことを訴える。一方の大田区は、江東区と同様に今は海底トンネルで中央防波堤と結ばれており、現場海域ののり養殖の漁業権を放棄した経緯を挙げ、具体的に漁業権放棄の際に都が漁協に支払った補償金額の比率が大田区9に対し江東区1だったことなどを指摘するとともに、羽田空港と一体的に活用する意義も強調している。

 2016年4月下旬、都庁の会議室で両区の部長級が出席して協議が行われた。都に調停を申請した場合の事務局となる都の区政課員も同席。同課は「話し合いで合意することを期待している」として、協議をサポートする考えだが、スンナリ、合意すると考える関係者はいない。

 協議に向け、大田区議会が3月に「全島帰属」を求めて決議し、江東区が反発。大田区は6月1日付の区報「おおた」で特集記事を組み、帰属を求める正当性をアピールするなど、序盤戦で早くもヒートアップ気味で、「両区が全島帰属を譲る可能性は少ない」(5月18日、江東区の山崎孝明区長)、「調停が粛々と行われることが望ましい」(5月19日、大田区の松原忠義区長)と、都の調停に委ねられるのは確実だ。

 調停は地方自治法に定められた手続きで、自治体間の境界紛争が起きた場合、地方自治法は知事権限で自治紛争処理委員による自治紛争調停に付すと定めている。もちろん、調停内容に不満の場合は訴訟も提起できる。

次期区長選のタイミングとの関係
 埋立地をめぐっては、これまでに2件の先例がある。お台場一帯の「13号埋立地」は江東、港、品川の3区が1982年4月に調停を申請し、10月、有識者らで構成する自治紛争処理委員会が江東区75%、港区17%、品川区8%とする調停案を示し、3区が受け入れた。もう1件は品川区と大田区が争った「大井埠頭」で、1978年10月に調停申請、翌79年3月に、品川56%、大田区44%とする調停で決着した。

 今回も調停になれば、過去の例では半年程度で答えが出る。「100対0の結果にはならない」というのが常識で、「要は比率の問題になる」(都関係者)。

 今回、決着が期待されるのは、「ゴタゴタを解決してスッキリと五輪を迎えようという『大義』で、両区の『ナショナリズム』を抑えられる」(都政関係筋)という見立てだ。また、次期区長選が2019年というのも大きな要素。2010年に国土交通省が中央防波堤にコンテナ埠頭を建設する計画を打ち上げた際に、両区の話し合い機運が瞬間的に高まりかけたが、2011年春の統一地方選で両区長選も行われたことから、「選挙前に妥協できない」ということで立ち消えになった。今回、統一地方選まで3年近くあり、協議を始め、都の調停に持ち込んで、多少の不利な結果になっても、区民の批判はかわせると期待されているのだ。
(6月19日 J-CASTニュース)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160619-00000002-jct-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年06月16日

「ミスがあるのは仕方ないですよね」

固定資産税の払い過ぎに関する記事。

何度か申し上げているように、固定資産税は賦課課税。
市役所が税額を一方的に決めてきます。

だから、納税者側が税額をチェックする必要があるわけです。

埼玉県新座市の事例では、長年高い固定資産税を払い続け、
ついに力尽きて公売にかけられちゃった・・・_| ̄|○

市の職員曰く、
「本当に申し訳ないけれど、職員も人間です。
どうしてもミスがあるのは仕方ないですよね」

おいおい、開き直っちゃったよ。(^^;

繰り返しますが、税額をチェックするのは納税者。
一度、課税明細書を確認してみてくださいね。


【「固定資産税」払いすぎが全国で続発中〜役所から「高額請求書」が届いたらココを見よ! あなたは大丈夫ですか?】

 長い年月、「そういうもんだ」と考えて、特に見直すこともなく納めてきた固定資産税。しかし近年、固定資産税を払いすぎていたという事例が頻発している。あなたの固定資産税は、大丈夫か――? 

なんでこんなに高いんだ!

 「本当に申し訳ないけれど、職員も人間です。どうしてもミスがあるのは仕方ないですよね……」

 埼玉県新座市役所に勤める40代の職員は、こう嘆息した。

 いったい、何が起きたのか。問題が起きたのは、'13年秋に、「固定資産税を滞納している」として差し押さえられた、2階建ての一軒家だ。

 元の戸主は配管工の男性。パートで働く妻と約30年間、何の疑問も持たず税金を納めながら、この家で生活してきた。

 だが、毎年徴収される固定資産税は、やけに高かった。納税は次第に滞り、結局、夢のマイホームは公売にかけられた。一軒家は不動産業者に買い取られ、転売された。ところがその際、業者から市に問い合わせがあったのだ。

 ―この物件の固定資産税、高すぎますよね? 
 業者は正しかった。この土地は本来、人が生活している「住宅用地」として特例が適用され、「小規模宅地」と分類されて課税されるはずだった。

 だが、約30年間にわたって、評価額が4倍以上にもなる「非住宅用地」として、高すぎる請求がなされてきたのだ。

 新座市は、徴収し過ぎた固定資産税約200万円に利息をつけて還付したが、転売された住宅には、すでに新しい住人が入居していた。元の持ち主夫婦は、引っ越し先の近所のアパートで、この知らせを聞かされた。

全国で続発する「手違い」

 この季節、固定資産税の通知書類が役所から届いたという方も多いだろう。だが細かい文字が書き連ねてある書類など、詳細に読むこともないという納税者が大半だ。

 「土地や家屋を持っているからには仕方ない」

 そう諦めている方も、少なくないはずだ。だが新座市のような「手違い」は、全国で続発している。今年に入ってからだけでも、北海道札幌市で計4571万円、高知県四万十市で計1191万円、茨城県河内町で計6758万円など過大徴収が次々明らかになっている。

 相続・固定資産税コンサルタントの杉森真哉氏は、「固定資産税の過大請求で多いパターンが、『住宅用地の特例措置』の適用漏れです」と指摘する。

 住宅用地の特例措置で気をつけたいのが「小規模住宅用地」に対する軽減。住宅に使用される宅地面積のうち、1戸につき200岼焚爾賄效呂硫歙派現牾(税額の算出基準となる評価額)が6分の1となる。さらに広い土地の場合も、200屬鯆兇┐辛分の課税標準額が3分の1に軽減される。 ところが、役所の手違いで適用が漏れると、この大幅な軽減措置が、一切適用されなくなってしまう。杉森氏は、こう話す。

 「昔は自治体でも『固定資産税の仕事は10年やって一人前になる』と言われていました。ところが今は役所の職員が2~3年で部署を異動するから、固定資産税の専門職員はなかなか育たない。

 『住宅用地の特例措置』を適用するのは、パソコン上の台帳に入力するとき、『住宅用地』というボタン一つを選択するかどうかという簡単な操作なのです。だからミスにはなかなか気がつかない」

 だが、場合によってはそれで夢のマイホームを差し押さえられることにもなりかねないのだ。

役所は調べてくれない

 自分が住む土地が、正しく「住宅用地」とされているかをチェックするには、役所から届く固定資産税の「課税明細書」を確認するとよい。

「課税明細書」はここを見よ!

 上に掲載したのは、東京23区で使用されている課税明細書を元に注意点をまとめた図だ。

 もっとも簡単な確認法は、(5)の「摘要」に「小規模住宅用地」という記載があるか否か。だが、固定資産税の課税明細書の書式は、自治体によってバラバラなのが難点だ。

 これに相当する欄が見当たらない場合、(3)「固定課税標準額」(固定資産税の課税標準額)と(1)「固定小規模課標」(固定資産税の小規模宅地にかかる課税標準額)を見比べてみよう。土地が200屬茲蠡臧に広いわけではないのに、この差が大きい場合には、特例措置の適用漏れが疑われる。 この他にも、固定資産税を過大請求されている、さまざまな場合がある。不動産コンサルタントの長嶋修氏は、こう話す。

 「目安としては、一般的な戸建ての場合、30~40坪の物件で、固定資産税が20万円を超えたら異常です。古い戸建てなら10万円いくかどうか。それを超える場合、何らかの優遇税制の適用ミスがあるかもしれない。

 こうした優遇措置は、実態として土地、建物をどう使っているかで決まります。たとえば、1階が店舗、2階が住宅というたばこ屋さんのような建物の場合。店をたたんで自宅としてだけ使っていれば、住宅用地の特例が受けられます。

 また、住居と駐車場が地続きの場合、駐車場も住宅用地と見なされて特例を受けられます。ところが、隣接する駐車場(地目は「雑種地」)を新たに買い増した場合、地続きの土地と見なされず、高い固定資産税を払わせられることもあるのです」

 こうした土地や建物の使用法の変更は、役所が積極的に調べることはないため、持ち主が自分で自治体の資産課税課などに申し出る必要がある。

100万単位で取り戻した

 長嶋氏も指摘した駐車場の例のように、土地の「地目」が正しく評価されていないことで、課税ミスが起こっている場合も少なくない。固定資産税に詳しい税理士の出口秀樹氏は、こんなケースもあったと話す。

 「以前、『どうも固定資産税が高すぎる』と相談を受けた不動産を調べたところ、隣接する川が流れている部分の土地に課税されていたことがありました。かつては確かに更地で、『雑種地』として課税されていたが、その後、川の流れが変わって使える土地がなくなってしまったのです。

 ない土地の固定資産税を払うのはおかしい。自治体側は登記簿を元に調べているため、こうした変化に気付かないのです」

 また田舎の土地や山林などを相続した場合、その「面積」にも注意が必要だ。出口氏が続ける。

 「現在では不動産売買に当たって、精密な測量が行われますが、20年以上前の物件については正しく測量ができていないことも多い。『縄伸び』『縄縮み』などという用語もありますが、面積が簡単に増減してしまう。実際より広い面積に課税されていることもあるのです。

 古くから持っている不動産は一度、測量し直した方がいいでしょう」

 さらに、役所が混乱し手違いを起こしやすい新しい税の軽減措置もある。社会保険労務士でファイナンシャルプランナーの井戸美枝氏は、こう話す。

 「高齢の親御さんと同居するようになり、バリアフリーの改修工事をした場合、平成30('18)年3月31日までの時限立法ではありますが、建物の固定資産税が床面積の120崛蠹額までは3分の1、減免されます。

 また省エネ対策でも、窓を二重サッシや複層ガラスにしたり、床や壁などの断熱改修工事を行った場合、3分の1減額という措置があります」

 利用できる人にはありがたい制度だが、数年で担当が代わる役所の素人担当者は混乱し、適用すべき減免措置を見落としてしまうのだ。リフォームを行った場合は、自治体への補助金の申請などと同時に、税務署にも相談に行って損はない。

 ミスの頻発する固定資産税。取られすぎないためには、どうしたらよいのか。ファイナンシャルプランナーの深野康彦氏は、こう指摘する。

 「『高すぎる』と思った場合、プロに調査を頼むなら、基本的には税理士に調べてもらうことになります。ただ、税理士にも固定資産税を専門にしている人はほとんどいない。

 通常は税務の工夫のしようがなく、依頼も少ないので仕事にならないのです。ですから、問題に気付けないことはある。普段、頼んでいる税理士の説明に納得できなければ、別の税理士にセカンドオピニオンを求めてもいいでしょう」

 まずは「高すぎる」という感覚が正しいか、自分自身でチェックしてみるところがスタートだ。2ページの図のチェックポイントなどを確認し、不審な点は市区町村の資産課税課などに問い合わせよう。

 愛する我が家を最後まで守れるのは、自分自身しかいない。
(6月15日 現代ビジネス)
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160615-00048875-gendaibiz-bus_all&p=1


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年06月15日

民事信託(=家族信託)から商事信託まで

昨日の住宅新報に、家族信託のことが取り上げられました。
実は、この取材に私も同席させていただいたんです。

記事にもあるように、大阪府不動産コンサルティング協会は、10年前から信託を研究。
より実戦的な対応のために、日本で唯一と言える不動産専門の信託会社を設立しました。

これまで、古民家の再生や空き家の活用など、数多くの事例を手掛けてこられましたが、
悲しいことにスキームが複雑で、なかなか広く周知されない・・・_| ̄|○

この取材の時も、かなりの時間をかけて先進的な事例をご紹介なさったのですが、
結局、記事のメインは、雑談レベルでチョロっと話した私の家族信託の事例。

やはり、難しすぎるんでしょうか。(^^;

商事信託の大きなメリットの一つは、不動産を証券化できること。

たとえば、古民家の再生の場合、初期の改修費用を誰が出すかが最大のハードル。
信託を使えば、広く出資者を募ることができ、事業者が傾いても差し押さえられません。

いずれにせよ私たちは、簡単な民事信託(=家族信託)から、
ハイレベルな商事信託まで、あらゆる方面から不動産の対策をご提案できます。

何なりと、ご相談くださいね。


【牴搬何託瓩肪輒棔‖膾緝團灰鵐汽覿─研修で事例紹介 コンサル提案の幅広がる】

 「不動産の信託というと、ファンドの取引など大規模不動産の証券化をイメージすることが多いが、個人の財産(自宅など)管理にも有効な仕組み」。大阪府不動産コンサルティング協会副会長の米田淳氏はこう話す。

 同協会では10年ほど前から不動産信託に関する研究会を立ち上げ、活用事例を積み上げている。昨年の研修会では、高齢化の進展で注目を集めている牴搬何託瓩了例を紹介した。

 牴搬何託瓩箸蓮委託者が特定の目的のために不動産や預金などの財産を、信頼できる家族(受託者)に託し、その管理や処分を任せる仕組み。

 昨年4月に行われた研修会では、会員が手掛けた「信託を用いた不動産の管理・処分事業」事例を紹介した。これは、一人暮らしの母親が自宅から高齢者施設に転居したので、自宅を売却してその代金を母親の療養・医療費に充てたいという相談を子供から受けたもの。母親が近い将来、認知症になる懸念があったため、いったん家族(息子)に自宅を信託して売却する方法を提案した。

「売り急ぎ」避ける

 通常、こうしたケースでは、母親の認知症発症や相続が起きるリスクを避けるために売り急ぎや、限られた時間で家財を整理することが多いという。今回のように信託を活用すると、「家族(子供)に時間や気持ちの面で余裕ができる」(同協会)こともメリットとなる。

 また、同年9月に行われた研修会では、父親が亡くなり一人暮らしとなった母親(要介護3)と子供3人の相続対策としての活用事例が紹介された。問題点としては、父親が亡くなった時の相続税はゼロだったが、母親がすべてを相続すると、(1)2次相続で相続税がかかる、(2)母親が認知症になると自宅の売却は不可能、(3)母親は自宅に思い入れがあり元気なうちは売却できない――の3つがあった。

 そこで、「委託者・受益者=母親」「受託者=長男」、権限は信託不動産の管理・運用・処分であり、信託終了後の残余財産は長男に帰属するとした。これにより、母親は元気なうちに自分で資産の承継先を決めることができ、仮に認知症になっても受託者である息子の判断で自宅の処分や活用が可能となる。

 そのほか、高齢のアパートオーナーの資産管理対策として、家督相続と孫への資産承継としての活用案も紹介した。不動産の信託は、各家族の事情に応じて多様な使い方ができる。空き家対策にもつながるという。

 同協会によると、「高齢者の財産管理目的以外にも、1つの土地に複数の地権者がいる場合に、信託を使って集約し、分譲することも可能。知っていると不動産コンサル提案の幅が広がる」という。

 今後は、会員が活用しやすいように、これまでの事例を整理してモデルケースを提示していく方針だ。
(6月14日 住宅新報)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年06月14日

東京都の「固定資産評価に関する検討会」

東京都が、建物の固定資産税の評価方法を見直す検討を始めているようです。

今のやり方は「再建築価格方式」といい、資材一点ずつの建築コストを積み上げる方法。
超高層ビルでは資材が数万点に及ぶため、評価の確定に2年かかった例もあるんだとか。

東京都内は、オリンピックに向けて再開発ラッシュだけど、
税額のシミュレーションができないと、投資家が逃げちゃうことが危惧されるわけです。

すでに、第1回検討会は4月21日に実施。

地方税法の枠組みに風穴を開けて、
柔軟な対応ができるようになればいいですね。


【固定資産税の「評価方式」見直しを東京都が検討 その背景は?】

 「固定資産税」の課税ミスが相次いでいます。例えば、2014年には埼玉県新座市で固定資産税を滞納していた夫婦の自宅が差し押さえられ、公売にかけられました。しかし、公売後に固定資産税の過徴収が発覚したのです。こうした課税ミスは他の自治体でも頻発。一昨年には高市早苗総務相が懸念を表明し、総務省も指導を強めるなどしています。それでも固定資産税にまつわるミスは続いているのが現状です。

 固定資産税の評価方式は、とても複雑で時間がかかるといわれています。そんな中、東京都は迅速な評価額算出を目指して評価方式の見直しを検討し始めました。

複雑な「家屋」評価、決定まで1年以上もザラ

 課税ミスが相次ぐ理由は、なによりも固定資産税のシステムが複雑だからです。

 固定資産税は、所得税や法人税のような納税者が申告する「申告納税方式」ではなく、市町村(東京23区の場合は東京都)が税額を決定して納税者に通知する「賦課課税方式」を採用しています。そのため、税額に誤りがあっても納税者が気づきにくいのです。明るみに出た過徴収も、氷山の一角にすぎないとの見方も強くあります。

 課税対象になるのは、宅地や山林といった「土地」、住居や店舗、工場といった「家屋」、ブルドーザーやボート、工場の製造ラインで使っている作業用の機械などの「事業用償却資産」(自動車税・軽自動車税の対象は除く)です。

 「土地」は9種類の地目に区分され、そこから固定資産路線税価を設定します。その税価から面積をかけたものが土地の評価額です。これだけでも、納税者は頭が痛くなるような複雑さですが、家屋はさらに複雑です。

「家屋の評価額は家屋の構造から資材の点数、その材質にいたるまで確認して決定しています。そのため、図面段階からチェックし、確認作業で現地にも足を運びます。チェック項目は500以上あるので、時間も手間もかかり、家屋の評価額を決定するまでには1年以上かかることは珍しくありません」(東京都資産税部固定資産評価課)

高層ビル増え従来方式ではさらに長期化の懸念

 家屋の評価方法は「再建築価格方式」と呼ばれ、日本では1963年に導入されました。以降、ずっと同じシステムで採用されています。

 しかし、そうした再建築価格方式では家屋の評価額を算出するのに時間がかりすぎるとして、東京都は評価方式の見直しをするべく4月に検討会を立ち上げました。

「東京都が評価方法の見直しを進める背景には、都心部において超高層ビルが相次いで建設されているからです。高層ビルなどでは資材点数も多いですし、高級マンションやホテルでは特別仕様のモノを使うなど判断に困るケースもあります。そうなると、固定資産税の決定までに、さらに時間を要することになります。これらをスピードアップさせるためにも、新しい評価方式の必要性が出てきたのです」(同)

 東京都が検討している新しい評価方式は、大型の家屋だけを対象にして、それよりも小さな家屋は従来通りの評価方法で算定するとのことですが、「大型の家屋の定義は、これから検討会で話し合われるので、まだ決まっていません」(同)といいます。

評価額算出が遅れると都市開発にもブレーキ

 諸外国では固定資産税の評価方法に別の方式が採用されており、迅速化が図られているのです。また、日本では固定資産税に連動して、都市計画税・登録免許税・不動産取得税・相続税・贈与税などが決まります。家屋の評価額の算定が遅れれば、固定資産税だけではなく、あらゆる税額に影響が及ぶのです。

 さらに、税額が決まらないと不動産の購入者も二の足を踏んでしまいます。そうなると、都市開発にブレーキがかかることが懸念されます。

 近年、REITと呼ばれる不動産投資が注目を浴びていますが、東京はオリンピックを目前に控えて都市開発を加速させようとしています。都市開発を加速させるには、不動産投資の活発化が欠かせません。ゆえに、迅速化が求められているのです。

 とはいえ、現行の固定資産税は法律によって全国一律に定められています。東京都が立ち上げた検討会に総務省職員もオブザーバー参加していますが、東京都の意向だけで全国一律の固定資産税のシステム変更することはできません。あくまで、東京都は検討した内容を総務省に提言するところまでしかできません。

 東京都主導で検討が始まった固定資産税の評価方式の変更、迅速化が世界的な潮流になっている中、どのような結論が導かれるのでしょうか?
(6月11日 BLOGOS)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年06月13日

「勝たなオモロない」

土曜日、近畿大学校友会大阪梅北中央支部の総会に参加してきました。

記念講演でお話をお聞かせいただいたのは、アテネ五輪銀メダリストの山本貴司氏。

大阪梅北中央支部 2016年度定期総会

氏は、平成25年から、近大の水上競技部の監督にご就任。
東京オリンピックに向けて、選手を指導なさっています。

これまで、オリンピックのメダリストは、スイミングスクールで練習してきたのが実態。
来たる東京オリンピックでは、学校で練習した人がメダルを獲れるようにしたいとのこと。

それに向けて、選手の体調管理のために寮も建設したんだって。

氏の座右の銘は、昔、師から言われた言葉。
「勝たなオモロない」

苦しい練習を続けてきても、負ければ何も残らない。
結果を出さなきゃならないし、出すために何をするかが全てなんですね。

久しぶりにトップアスリートの肉声をお聞かせいただいて、
強烈に刺激を受けました。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年06月11日

元弁護士を逮捕・・・

東京の、元弁護士が逮捕されたようです。

4年前の遺産分割業務で、預かった2700万円のうち770万円をネコババ。
なぜバレないと思ったのか、詳しく聞いてみたいですけどねぇ・・・(^^;

コイツは、別の依頼者の預り金1.5億円を着服して登録抹消。
一度手を染めたら、転落するのは早いってことね。

ただ、遺言執行者が信用できないとなると、相続手続き自体が前へ進みません。
結局は国民が迷惑することになっちゃう。

業界の自浄能力に期待しています。


【元弁護士を逮捕、遺産を横領の疑い 遺産分与で現金預かり/県警】

 相続人に渡す遺産約770万円を横領したとして、県警捜査2課と朝霞署は10日、業務上横領の疑いで、東京都国立市東3丁目、元弁護士の法律事務所事務員、※※容疑者(58)を逮捕した。

 逮捕容疑は、第二東京弁護士会に所属する弁護士だった2012年6月28日から翌29日にかけて、埼玉県内に住む無職女性(69)とその子ども3人から遺産分与を委任されて預かっていた現金約2700万円のうち、約770万円を横領した疑い。「横領したことは間違いない」と容疑を認めているという。

 同課によると、横領した金は借金の返済などに使われたとみられ、余罪についても調べている。今年2月に子ども3人のうち長男(33)が代表して朝霞署に告訴していた。

 ※※容疑者は13年9月、依頼者からの預かり金1億5千万円を着服したとして懲戒請求され、14年10月に第二東京弁護士会を除名処分。翌15年1月には日本弁護士連合会の弁護士名簿から登録を取り消されていた。
(6月10日 埼玉新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160610-00010008-saitama-l11


土地家屋調査士 大阪 和田清人