ブログ：大阪の土地家屋調査士、和田清人のいい相続な日々

2026年06月07日

1.8億円を遺贈寄付

逗子市の女性が、市に1.8億円遺贈寄付なさったそうです。

崖崩れで女子高生が亡くなった悲劇を繰り返すまいとの想い。
市は危険性が指摘される崖地の対策工事に乗り出すんだとか。

2024年実績では、相続人がいないため国庫に入った財産は、
何と1,292億円！

それなら、お世話になった団体等に直接お金を届けるのも
崇高な選択肢ですよね。

大阪なら、「フィナーレ」というサービスがありますよ。
身寄りのない方は、選択肢の一つになさってはいかがですか？

【「あんな事故、二度と」遺言通り約１億８千万円、神奈川・逗子市の崖崩れ対策に寄付　斜面崩落死亡事故に心痛め】　

　神奈川県逗子市内で２０２０年、マンション敷地斜面が崩落し、県立高校３年の女子生徒＝当時（１８）＝が土砂に巻き込まれて死亡した事故を巡り、同市在住で昨年亡くなった主婦・〇〇さん（享年８９）の遺産約１億８千万円が今年５月、崖崩れ対策のため市に寄付された。事故に心を痛めた〇〇さんは、悲劇を繰り返すまいと「安心して市民が住むことができる街づくりのため使用すること」と遺言状に残した。その遺志を継ぎ、市は危険性が指摘される崖地の対策工事に乗り出す。

　知人らによると、〇〇さんは東京都内の私立大学理事を務めた夫と会社員の娘を持ち、若いころに都内から逗子に引っ越して親子３人で暮らしていたという。

　〇〇さんは糖尿病を患っていた夫のために毎朝、医師と相談して健康に気を遣った弁当を作るなど献身的に看病していたが、夫は２１年に亡くなった。愛娘は２０年にがんが再発し亡くなった。夫と娘を失った〇〇さんは身内もおらず、市内に事務所を構える司法書士の××さんを頼り、遺言執行者を託した。

　××さんは２１年、〇〇さんの自宅で遺言状について聞いた際、〇〇さんは２０年の崩落事故に言及し「あんな事故は二度と起こしてはいけない。崖崩れ対策に使ってほしい」と夫と娘が残した遺産を含め、自らの遺産全額を市に寄付する意向を示した。

　１８歳の命が奪われた悲劇への思いを〇〇さんは生前、周囲に繰り返していた。３０年近く通っていた美容店「Ｉｔ‘ｓ　ＳＥＩＫＯ」の△△店長は「『若い命が失われるのはつらい』と話していた。〇〇さんも娘さんを失って、重なって見えていたのかもしれない」と振り返った。〇〇さんは店に来るとアップルパイやお米を店員に差し入れたといい、△△店長は「多くの愛をかけてくれる人だった」と故人をしのんだ。
（6月6日　神奈川新聞）

土地家屋調査士　大阪　和田清人

esouzoku at 06:44｜この記事のURL│Comments(0)│相続専門ＦＰ

2026年05月21日

「空き家を放置して後悔したことランキング」

アルバリンクさんが、「空き家を放置して後悔したことに関する意識調査」
を実施なさいました。

空き家を放置した経験がある246人のナマの声ですね。
貴重です。

放置の実害は、費用と近隣関係。
老朽化が進んだことによる余計なコストや、近隣からの苦情ですね。
空き家が自分で回復することは絶対に無いですからねぇ。

で、放置した空き家の現状は･･･
30％が売却済み、13％が売却に向けて準備中。

結局、手放すんですね？
だったら、放置はデメリット以外の何物でもないですよね。

ま、不動産には「思い入れ」という厄介なものが付きまといますから、
理屈通りにいかないことは承知しています。

でも、結局、半数は売却またはその準備中なんですよ。
決断を先送りにすることだけは避けましょうね。

【空き家を放置して後悔したことランキング】経験者246人アンケート調査

株式会社AlbaLink(本社：東京都江東区、代表取締役：河田憲二)は、空き家を放置した経験がある246人を対象に「空き家を放置して後悔したことに関する意識調査」を実施し、そのデータをランキングにしました。
詳細は訳あり物件買取プロにて公開。（ https://wakearipro.com/leave-vacant-house-regret/ ）

相続した実家や使わなくなった住宅をどう扱っていいかわからず、「とりあえずそのまま」にしてしまう人もいます。しかし空き家を放置すると、さまざまな問題につながることがあります。

今回、株式会社AlbaLink（ https://albalink.co.jp/ ）が運営する訳あり物件買取プロ（ https://wakearipro.com/ ）は、空き家を放置した経験がある246人を対象に「空き家を放置して後悔したこと」についてアンケート調査を実施しました。

【調査概要】
調査対象：空き家を放置した経験がある人
調査期間：2026年5月2日～16日
調査機関：自社調査
調査方法：インターネットによる任意回答
有効回答数：246人（女性131人／男性115人）
回答者の年代：20代 13.4％／30代 31.3％／40代 25.2％／50代 19.5％／60代以上 10.6％

【調査結果サマリー】
・空き家の放置で起きた実害は「維持管理費用の増加」
・空き家を放置して後悔したこと1位は「管理しておけばよかった」
・放置した空き家の現状は「売却済み」

空き家の放置で起きた実害は「維持管理費用の増加」

空き家を放置した経験がある246人に「空き家の放置で起きた実害」を聞いたところ、1位は「維持管理費用の増加（27.6％）」です。2位「近隣住民との摩擦（23.6％）」と答えた人も2割を超えていて、多くなっています。

以下、3位「手間の増加（12.6％）」、4位「建物の老朽化（11.0％）」、5位「資産価値の低下（7.7％）」の結果でした。

空き家を放置したことで生じた実害としては、大きくわけて「金銭面」「人間関係面」「手間の面」の問題が挙げられています。「放置した期間が長くなるほど、お金も手間もかかる」という声も多く、時間の経過とともに負担が大きくなっていく傾向も読み取れました。

＜1位　維持管理費用の増加＞

・10年単位で放置してしまうと維持費が結局かかる。建物や土地には価値がなく、その他費用も考えると支払額のほうが大きい。負の資産になってしまった（30代女性）
・雨漏りに気が付かず、再度住み始める際に余分な補修費用が発生した。トイレなどの封水が乾燥して悪臭や害虫が発生した対応にも、費用が発生した（50代男性）
・長年放置した空き家が老朽化していて、台風の際に崩壊しました。残骸が周囲に散乱したりご近所を直撃したりしたため、その後始末にかなりの費用がかかってしまいました（60代以上男性）

空き家は所有しているだけでも、維持管理費がかかります。まったく修繕や庭木の管理にお金をかけていない場合でも、固定資産税は払う必要があります。

放置してしまったことによる弊害としては、「初期段階で気づけば修理で済む故障や破損でも、長期間放置することで傷みが大きくなり、高額な修繕費につながる」といった体験談がありました。瓦の飛散など、周囲へ被害が及ぶことで賠償を求められたケースも。

金銭面の負担は、精神的にも大きな負担となります。

＜2位　近隣住民との摩擦＞

・しばらく放置していた実家の空き家に雑草が生い茂り、近所から「虫が増えて困る」と苦情が来ました（30代男性）
・伸び放題の庭草や大量発生した蛾が原因で、近所から何度も苦情を受けました。空き家管理の大切さを痛感した体験です（40代女性）
・隣近所から「防犯上よくない」と指摘された（60代以上女性）

空き家を巡って近隣トラブルになった理由としては、「庭木や雑草が生い茂り、隣家に侵入してしまったこと」が多く挙げられています。庭木が隣家に侵入すると、隣人が落ち葉の掃除をすることになったり、害虫の発生が懸念されたりするからですね。

他には「害獣などによる異臭」「防犯対策不足による不法侵入の危険性」が原因で、近隣住民からクレームを受けた例がありました。クレームを受けると、精神的な負担を感じやすくなります。

＜3位　手間の増加＞

・アシナガバチが2つも巣を作ってしまい、駆除までに時間がかかりとても大変だった（30代女性）
・屋根の雨どいの掃除を怠ったら雨漏りがひどくなり、結果として掃除が大変になった（40代男性）
・草木が生え放題になってしまい、片付けるのが大変だった（50代男性）

空き家の手入れをまったく行わない放置期間が長くなると、いざ修繕や整理をしようと思ったときの作業量が増えてしまいます。例えば、草木の繁殖や害虫駆除などは、早めに対応すれば比較的簡単に済みます。

しかし後回しにすると危険性が高まり、自力での対応が難しくなることも。雨どいの詰まりから雨漏りにつながった体験談のように、小さな不具合が大きな問題へ発展することも考えられます。

放置している間は楽ですが、放置することでのちのち大変になるとわかります。

＜4位　建物の老朽化＞

・人の手が入っていないためか、畳の劣化がひどく、ささくれ立っていました（30代女性）
・老朽化を食い止められません。天井が外れたり傾いたりなど、家が一気に弱っていきます。人が住んでいない家は確実に傷むと実感しています（40代男性）
・家屋の経年劣化が加速した感がある（50代男性）

人が住まなくなると換気や清掃といった日常的な手入れが行われなくなるので、湿気や埃が溜まって、家が傷みやすくなると言われます。また「水の出がおかしい」「変なところに水が溜まっている」など異変への気付きも遅くなり、対応が後手に回ります。

そのため実際に、空き家を放置したことで老朽化の進みを感じた人も多くなりました。

＜5位　資産価値の低下＞

・通風が止まってカビが数か月で蔓延し、資産価値が二束三文になるのを目の当たりにしました（20代女性）
・一人暮らしの親が亡くなったあと、法事などで使えるように残して、兄弟の誰もが使える状態にしていた。それぞれの都合で、帰郷した際に泊まるだけに使っていたため掃除などなされず、荒れてしまった。結果、販売時の価格に影響した（50代男性）
・換気をしない期間が長かったせいか、畳や壁紙も傷んでしまい、建物の価値はかなり下がったと思います（60代以上男性）

空き家になって日常的で細かな管理が行われなくなると、4位にあるように建物の傷みが出てきます。掃除してもとれないカビや、大きな歪みやたわみが出てくると、売却時の評価にも直結します。

築年数が古くなるほど建物の価値が下がっていくのは止められません。ただ放置することによって、資産価値がさらに低下することになりかねないとわかりました。

資産価値が下がりすぎた結果、売りたくても売れない状況につながってしまう可能性もあります。

空き家を放置して後悔したこと1位は「管理しておけばよかった」

空き家を放置して後悔したことの1位は「管理しておけばよかった（26.8％）」でした。2位は「荷物整理を先延ばしにしなければよかった（20.3％）」です。

全体的には「もっと早く動いておけばよかった」という声が多くなりました。「空き家を放置して傷みが激しくなったり近隣トラブルが起こったりする前に、こまめな管理や早めの売却・更地化をしておけば」という後悔です。

また「こまめな管理」が最多だったのも特徴。売却や更地化など大きな方針を素早く判断するのは難しくても、「せめて管理だけはやっておけば」という後悔が読み取れます。

＜1位　管理しておけばよかった＞

・誰か知り合いにメンテナンスしてもらえればよかった（20代男性）
・もっと早く、定期的に様子を見に行くべきだったと後悔しています。庭木の剪定や雨どいの清掃など、簡単なメンテナンスを怠ったことで修繕費が余計にかかってしまいました（30代男性）
・シルバー人材センターなどに定期的な庭の剪定を依頼していれば、草木の管理で困ることも少なかったと思います。また定期的に換気や見回りをしていれば、家の傷みも防げたのではないかと感じています（40代女性）

管理不足は「近隣トラブル」「建物の老朽化と資産価値低下」「のちのちの手間・コスト増加」などにつながります。そのため、定期的に管理しに行けばよかったという後悔が多くなりました。

ただ遠方に住んでいたり、仕事や育児・介護が忙しかったりすると、なかなか管理に行けないもの。そのため「業者や近隣に住んでいる親戚・知人に依頼すればよかった」と後悔している人もいます。

＜2位　荷物整理を先延ばしにしなければよかった＞

・早い段階から残置物の処分を進めればよかった（40代女性）
・建物の中は物だらけ。言いにくくても親が元気なうちに片付けをするように促すべきだった。物が散乱し足の踏み場もなく、床も落ちているし、電気も通してないので片付けしようにもかなり暗くて家に入れない（50代女性）
・親が元気なうちに、もっと早く荷物整理を進めておけばよかったと感じています。思い出の品が多く、結局どれも捨てられず、そのまま時間だけが過ぎてしまいました（60代以上男性）

空き家を売却したり解体したりする際、あるいは他人に貸し出す場合には、家財を撤去するのが一般的です。しかし家財の整理にはかなり時間がかかります。

大型の家具・家電は運び出したり処分したりするのが大変ですし、思い出の品は選別に時間がかかるからです。荷物が残ったままだと、結果的に空き家問題全体が長期化しやすくなるのですね。

そのため「空き家に住んでいた人がいなくなる前から、荷物の整理を進めておいたらよかった」と後悔している人も多くなりました。

＜3位　はやく売却すればよかった＞

・頻繁に行き活用したかったが、なかなか機会が少なく、放置状態となってしまった。思い出のある家のため手放すことにためらいはあったものの、売却の決断をもっと早くにするべきだった（20代女性）
・「さっさと処分しておけば固定資産税も払わなくて済んだのに」と思うと悔しい。面倒くさがらずに早く業者を探して、対処すればよかった（40代女性）
・空き家の状態がいいうちに売却しておけばよかった（50代男性）

空き家を売却すれば、固定資産税や維持費の負担はなくなります。また管理の手間もなくなり、近隣トラブルを心配する必要もありません。老朽化が深刻になる前に売却すれば、売値も高くなる可能性があります。

そのため「相続した時点など、できるだけ早く売却すればよかった」という声も多くなりました。なお売却せず長く所有し続けた理由としては、「思い出があったから」「面倒だったから」などが挙げられています。

＜4位　早く更地にすればよかった＞

・台風で床下浸水して修繕・解体費がかさんでしまったので、自然災害ではあるものの、起こる前に更地にしておけばよかった（20代男性）
・更地にしておけば管理が楽だったと思いました（40代男性）
・家は崩れ落ちそうな木造だったので、早く更地にして有効活用するべきでした（50代女性）

更地化しておくと、建物の管理は必要なくなります。災害で倒壊する心配もありませんし、駐車場化や建て替えなども考えやすくなります。

ただし更地にするためには解体費用が必要ですし、一般的には建物が残っているよりも固定資産税は高くなってしまいます。

＜5位　話し合っておけばよかった＞

・相続対象となっていたため、家の処分方法も家族内で意見がわかれた。親が元気なうちに家族間・兄弟間で意見のすり合わせをしておくべきだった（30代女性）
・10年以上放置されている状態です。家族内でどうするか早いうちに決めておけばよかった。月日が経ちなあなあになると、まったく手をつけなくなって放置期間が長くなる（30代男性）
・すぐに手放す判断はできなかったが、兄弟内で「期間を決めて徐々に片付ける」などの取り決めをしておけばよかった。相続後売却する場合に備えて、親の元気なうちに、家の購入時の書類などを確認しておけばよかった（50代男性）

「空き家を売るのか」「更地にするのか」といった意思決定は、自分一人の判断では進めにくいこともあります。空き家が実家であり、兄弟姉妹がいる場合には、空き家の関係者が多くなるからです。

話し合いががまとまらないまま、時間だけが過ぎ、結局放置状態になってしまうケースも。そのため「親が元気なうちに、話し合って方針を決めておけばよかった」という人も多くなりました。

親が死んだ後のことは話し合いにくいという感情は自然ですが、将来のことを考えると、やはり話し合っておいたほうがスムーズです。

放置した空き家の現状は「売却済み」

「放置していた空き家の現状」を聞いたところ、1位は「売却済み（30.5％）」でした。以下、2位「まだ放置状態（15.4％）」、3位「売却に向けて準備中（13.0％）」、4位「管理はしている（8.1％）」、5位「話し合いの最中（7.3％）」の結果でした。

・資金が必要になった際に売却した。荷物等の片付けはまったくできておらず、全て込みで引き取ってもらえるリフォーム業者に売ったので、売却金額は想定を下回った（50代男性）
・現在は売却に向けて片付けと簡易的な修繕を進めている段階です。管理会社にも相談し、草刈りや清掃を定期的に依頼するようにしました。まだ買い手は決まっていませんが、放置するよりは確実に前に進んでいると感じています（30代男性）
・少しずつ片付けてはいるが、ほぼ何も変わらず放置状態（40代女性）
・とりあえずちょくちょく様子を見に行き、メンテナンスをしつつ現状維持しています（50代女性）
・売却に向けて話し合い中だが、全然進んでいない（40代男性）

「売却済み」「売却に向けて準備中」など、売却に向けて動いた人が多くなっています。さまざまな実害を経験したり考慮したりした結果、所有し続けるより手放したほうが現実的と判断した人が多いと考えられます。

ただし実際売却に至るまでには、片付けの手間や家族との話し合いなどがあり、時間がかかることも。

手間やストレスを考えると動き出せなかったり、売却できる気がしなかったりして、いまだ放置状態になっているというケースもありました。

また売却できたとしても「格安で売った」という声もあり、理想通りの売却にはならないこともあります。

まとめ
空き家を放置すると、金銭面や心理面で負担がかかり、「予想外の出費」「近隣住民とのトラブル」といった実害も招きます。

そのため「もっとこまめに管理するべきだった」「売却やその他の活用に向けて、早く動けていたら」と後悔する声も目立ちました。空き家問題を先送りにしたことで、売値が下がってしまったという体験談も寄せられています。

実際、建物を解体したり売却したりといった決断は大きなもので、ひとりでは決められないことも少なくありません。だからこそ早めに選択肢を調べ、関係者同士で話し合い、管理や活用の方法を考えておくことが大切です。
（5月20日　PR TIMES）

土地家屋調査士　大阪　和田清人

esouzoku at 11:39｜この記事のURL│Comments(0)│空き家

2026年05月05日

全国放置空き家率増減MAP

全国空き家対策コンソーシアムさんが、放置空き家率の変化を
「全国放置空き家率増減MAP」になさいました。

さらに、1047市区町村について、放置空き家の変化を分析なさいました。

結局、
　①三大都市圏は増え方が緩い
　②県庁所在地は増え方が緩い　･･･（＾＾；

そりゃぁ、ねぇ。
仕事、公共交通機関、お店など、
若い人が必要とするものがそこにしかないもんね。

とは言え、高齢になってからの田舎暮らしは体力的に無理。

だったら、まだまだ元気な方を移住のターゲットにするのはどう？
例えば、子供が独立したご夫婦。

定年までの数年間を、リモートワーク中心の二拠点生活で慣らす。
田舎暮らしのコツや地域コミュニティを掴んだら定年後に移住。

市町村は、空き家情報を提供し、固定資産税などを優遇。
勤め先企業は、勤続年数に応じてリモートワークを優遇。
地域は、移住者コミュニティに過度に干渉しない。

こんな形で、働いて消費できる世代を呼べないでしょうか。

【全国の市区町村別で放置空き家率の推移がわかる「全国放置空き家率増減MAP」を公開】
「三大都市圏への人口集中」と「都道府県内での県庁所在地への集積」により空き家問題が加速

　産官学連携で空き家問題に取り組む非営利団体「全国空き家対策コンソーシアム（代表理事：株式会社クラッソーネ代表取締役CEO 川口哲平、以下：本コンソーシアム）」は、住宅・土地統計調査のデータをもとに、「全国放置空き家率増減MAP」を作成し、2008年から2023年にかけての「放置空き家率」の変化を、全国1,047市区町村について分析しました。

■分析結果サマリー
　住宅・土地統計調査のデータをもとに、2008年から2023年にかけての「放置空き家率」の変化を、全国1,047市区町村について分析しました。分析の結果、以下の2つの事象が明らかになりました。

事象① 三大都市圏（南関東・近畿・東海）では放置空き家率の上昇が全国平均の約3分の1以下にとどまる
事象② 47都道府県中42県（89%）で、県庁所在地の上昇率が都道府県全体を下回る

　これらの結果により、日本の空き家問題が「三大都市圏への人口集中」と「都道府県内での県庁所在地への集積」という二重の引力によって構造的に加速していることが考えられます。
　二重の引力構造に基づき地域を類型化した上で、地域の実態に即した施策を国・基礎自治体・民間企業がそれぞれ推進することが必要だと考えられます。

■全国放置空き家率増減MAP
　総務省が発表している「住宅・土地統計調査」の2018年、2023年のデータを用いて、「全国放置空き家率増減MAP」を作成しました。放置空き家率は放置空き家数 ÷ 住宅総数で算出し、放置空き家率の変化値（2023年値－ 2008年値）を地図上で示しました。赤（+20%以上）に近いほど上昇が大きく、青（－20%以下）に近いほど低下していることを意味します。

　首都圏・大都市圏周辺は全体的に白～薄ピンクの低上昇域となっており、地方部・山間部ほど赤が濃くなっています。

▼下記URLより全国放置空き家率増減MAPを利用できます

放置空き家率の変化マップ（2008→2023年）　色基準：－20%（青）～ +20%（赤）

■分析結果詳細
分析対象のデータ
データソース　　住宅・土地統計調査（総務省統計局）
対象年次　　　　2008年・2023年
対象自治体数　　1,048市区町村
指標　　　　　　放置空き家率（放置空き家数 ÷ 住宅総数）
分析対象　　　　放置空き家率の変化値（2023年値－ 2008年値）

事象①：三大都市圏で上昇が顕著に小さい
　11地域区分別に放置空き家率の上昇値（2008→2023年の変化）を集計すると、南関東（首都圏）が+0.59ポイントと最低水準を示し、近畿（+1.90ポイント）、東海（+2.31ポイント）がそれに続きます。一方、四国は+6.49ポイントと最大で、南関東の約11倍に達しています。

　首都圏を中心とした三大都市圏に人口が継続的に流入しており、それ以外の地方圏では住宅の担い手を失って放置空き家が増加していると考えられます。特に四国は2008年時点でも既に空き家率が高い水準にあり、「もともと多い地域がさらに悪化する」という構造的な問題を抱えています。

補足：
・東海（+2.31pt）は北海道（+2.13pt）を若干上回っており、厳密には「南関東・近畿・北海道・東海」の順となります。三大都市圏という区分では上昇が小さいことは確かです。
・沖縄（+0.46pt）が最小となっているのは、観光需要や移住人口の増加、新規住宅供給の増加という独自の事情が背景にある可能性があります。

事象②：県庁所在地の上昇が県全体を下回る傾向
　47都道府県すべてについて、都道府県全体の放置空き家率の変化と、県庁所在地の変化を比較しました。その結果、42県（89%）で「県庁所在地の上昇値＜都道府県全体の上昇値」が確認されました。

　都道府県内においても、県庁所在地（もしくは経済的な中心都市）に人口・経済活動が集積し、それ以外の市区町村では空き家問題が深刻化していることが見受けられます。この傾向は四国・中国地方で特に顕著です。

補足：
　47中5件（水戸・甲府・長野・津・奈良）は、県庁所在地の放置空き家率上昇値が都道府県全体を上回る結果となりました。これらの共通点を分析すると、「県内に自分より大きな経済圏が存在する」という特徴が見受けられます。

・奈良市（+1.29ptの差）　→ 大阪・神戸への通勤圏内で、市内居住需要が弱い
・津市（+0.86ptの差）　→ 名古屋経済圏の影響が強く、県内でも四日市・鈴鹿が経済的中心
・長野市（+0.36ptの差）　→ 松本市との分散が生じ、県庁所在地の一極集中が弱い

これらの事例は、「県庁所在地に集まる≒県内の実質的な経済中心都市に集まる」と言い換えることが可能であると意味しています。

■分析まとめ
二重の引力が地方空き家の要因か
　分析の結果として、「三大都市圏（南関東・近畿・東海）への人口集中」と「県庁所在地（経済中心都市）への集積」という二つの引力が同時に働くことで、その双方から取り残された地域では放置空き家率の上昇が加速している、という構造が見えてきました。

　四国・中国地方の地方都市がとりわけ深刻なのは、三大都市圏からも遠く、かつ都道府県内でも周辺部に位置するという「二重の不利」を抱えているためと考えられます。

住生活基本計画との接続
　国としては、2026年3月27日に住生活基本計画改訂の閣議決定を行い、「市場機能の進化を通じた住宅ストックの価値の最大限の活用」と「人生 100 年時代の住生活を支える基盤の再構築」というテーマと4つの取り組みを掲げています。

・ニーズに応じた住宅を適時適切に確保できる循環型市場の形成
・インフラ・居住環境の整った既存の住宅・住宅地の市場を通じた本格的な有効活用
・分野横断的な連携による「気づき」と「つなぎ」のある居住支援の充実
・既存住宅を最大限に活用する持続的な住宅市場を支えるあらゆる主体の連携・協働の推進

　これらの取り組みは、空き家問題全体に対する包括的かつ強力な方針を示すものです。

　本分析で明らかになった「三大都市圏への集中」と「県庁所在地への集積」という二重の引力構造を考慮に入れることで、この基本計画の掲げる「住宅ストックの最大限の活用」を、地域の実情に合わせてより実効性の高いものに進化させることが可能になると考えます。地域ごとの需要構造に合わせた施策の優先順位付け、すなわち「地域類型の視点」を導入することで、担い手や需要が乏しい地域においても持続的な居住環境の再構築が可能となります。

国・自治体・民間企業の対策活動について
国
　二重の引力構造に基づき、地域を類型化した上で支援策に濃淡をつけることが求められます。県庁所在地や三大都市圏の周縁部など、一定の人口流入が見込める地域には空き家の利活用・移住促進策を重点投下する一方、双方の引力から外れた地域では「活用」よりも「除却と集約」を主軸に据え、住民生活を支えながらのダウンサイジングを財政面から支援するのが有効だと考えます。

自治体
　県庁所在地は、県内における人口の受け皿としての役割を意識しつつ、周辺市町村から流入する人口に向けた住環境の整備を進めることが有効です。一方、二重の引力の外側に置かれた周辺部の市町村は、空き家の個別対処にとどまらず、居住エリアの戦略的な集約を視野に入れた長期計画の策定が求められます。国の補助制度と民間事業者を組み合わせながら、地域の実態に即した施策を推進する必要があります。

民間企業
　空き家関連事業者にとっては、二重の引力の内側（県庁所在地周辺で上昇率が相対的に抑えられている地域）が利活用ビジネスの現実的な対象となります。引力の外側に位置する放置空き家率の急上昇エリアでは需要の掘り起こし自体が難しく、解体・跡地活用などでのビジネスモデルを検討する余地があります。また、空き家問題の根本には人口移動があることを踏まえ、地方拠点整備やリモートワーク環境の充実を通じて「引力に抗う選択肢」を広げることも重要だと考えています。
（5月4日　PR TIMES）

土地家屋調査士　大阪　和田清人

esouzoku at 08:20｜この記事のURL│Comments(0)│空き家

2026年04月30日

建物の合体？増築？

建物の合体登記って、あまり遭遇する機会がないんですよ。
ま、それそのものがレアケースですからね。

建物の合体
数個の建物が曳行移転または増築等の工事により接続し、
その間の隔壁が除去されて構造上１個の建物になった状態。

例えばこんなケースですね。

要は、増築部分が不動産登記法上の「建物」と認められ、
かつ、壁が取り払われるという２つが要件。

連棟長屋の壁をブチ抜くのも合体登記ですね。

で、今回遭遇したのは、渡り廊下でつないだケース。

渡り廊下部分には外気分断性と人貨の滞留性があり、
壁は除去されて一体化しています。

ところが、登記実務では、増築部分が渡り廊下の場合には、
「ＡとＢは別建物のままで、廊下はいずれかの建物の増築」という扱い。

このケースでは、Ａの登記は触らず、Ｂの増築登記を申請しました。

まだまだ知らないことだらけ。
精進しなくちゃ。

土地家屋調査士　大阪　和田清人

esouzoku at 11:54｜この記事のURL│Comments(0)│土地家屋調査士

2026年04月08日

熊本県下の相続税

アイユーコンサルティングさんが、熊本県での相続税の実態をまとめました。

令和6年分の相続税の対象者は、1370人で5年前の1.26倍。
同じく、平均追徴税額は510万円で、5年前の1.64倍！！

単純に比較できませんが、令和3年分の平均相続税額は1062万円。
申告ミスにもほどがあるって感じ？

原因のひとつに挙げられているのが、TSMCの進出。
地価上昇で、「いつの間にか課税対象」･･･＿|￣|○

これ、実は、アイユーコンサルティングさんのプロモーション。
熊本事務所開設のプレスリリースなんですね。

そのエリアに合ったニュースを、狭く深く掘り下げる。
お上手だなぁと敬服しました。

【熊本・地価高騰の光と影】相続税の申告対象者数が過去最多を記録！平均追徴額は5年で1.6倍に
「地価バブル」×「登記義務化」が招く予期せぬ課税リスクに備え、アイユーコンサルティングが熊本事務所を開設

税理士法人を母体に中小企業・資産家向けにコンサルティングサービスを展開するアイユーコンサルティンググループ（本社：東京都豊島区、グループ代表：岩永悠／グループ共同代表：出川裕基、以下「当グループ」）は2026年4月1日、グループ16拠点目となる「熊本事務所」を開設いたしました。

世界的な半導体企業・TSMCの進出等により、地価上昇率で全国上位を独占する熊本県。その恩恵の裏側で、「いつの間にか課税対象となった層」の増加や、今年4月に開始した相続登記の義務化などにより、地主や経営者層における適正な資産承継に向けた見直しが急務となっています。

熊本国税局管内では、相続税の平均追徴税額が過去10年で最高の510万円に達し、調査対象の8割以上が申告漏れを指摘される事態となっています。当グループは、こうした追徴課税リスクに対し、国内トップクラスの実績と豊富な経験を持つ税理士、そして国税局OBの知見を武器に、最適な資産承継を支援いたします。

平均追徴額は過去5年で1.6倍！5人に4人が申告ミスを指摘される現実

熊本国税局管内の最新データでは、相続税の実地調査における平均追徴額が510万円へと急騰（5年前比1.6倍）。さらに申告者の80.3％がミスを指摘される（非違率）という、厳しい税務調査環境が浮き彫りになっています。評価額が基礎控除額を突破する世帯も増加しており、不動産を所有するだけで「無自覚な納税義務」が発生するリスクが顕在化しつつあります。

全国的な税務トレンド：AI解析と法改正による「適正申告への包囲網」
熊本県内の相続人や地主層にとって、リスクをさらに深刻化させている要因は、国税当局による「AI等を活用した事案選定」の高度化と、本年4月から開始された「相続登記の義務化」による資産の透明化です。

・「AI選定」から始まる税務調査。全国の「簡易な接触」が過去最多の21,969件
国税当局は現在、膨大な資料情報とAIによる解析を組み合わせ、申告漏れが想定される事案を的確に抽出する効率的な課税処理へと舵を切っています。その結果、実地調査に至らない文書や電話等による「簡易な接触」は全国で21,969件（対前年比117％）と過去最高を記録し、これによる追徴税額も138億円（同113％）と過去最高を更新しました。

・「相続登記義務化」が促す適正申告と資産の透明化
2026年4月1日より開始された相続登記の義務化は、県内の地主層にとって資産管理の在り方を見直す重要な転換点となります。不動産の所有構造が公的に整理されることは、社会全体の資産の透明性を高め、税務当局にとっても資料情報の収集や活用を通じた「適正・公平な課税の確保」に資することを意味しています。

金融機関や同業も頼る「資産税のプロフェッショナル」
グループの母体組織である税理士法人アイユーコンサルティングは、創業以来、一貫して「相続・事業承継」という高度な専門領域に特化。地場大手金融機関や大手証券会社、他士業との強固なアライアンスに基づく「BtoBtoC」モデルを確立し、「プロが頼るプロ」として業界内でも独自の地位を築いています。

・累計7,500件以上の国内トップクラス実績と、国税局OBの豊富な知見
2013年の創業以来、累計7,500件（2025年年間実績：1,802件）を超える圧倒的な案件数を誇ります。新設の熊本事務所には元国税局OBも参画しており、盤石なサポート体制を整えています。

・Amazon税法部門1位、大手・業界メディアも注目する高度な知見
著書『事業承継を乗り切るための組織再編・ホールディングス活用術』は、Amazon税法部門で1位を獲得。大手主要メディアへの掲載実績に加え、業界誌への寄稿も多数ございます。

・税務調査率1％未満、顧客満足度98％超を誇る「圧倒的な申告品質」
大手金融機関や証券会社との提携を通じ、数多くの勉強会やセミナーを手がけています。税務調査率1％未満という驚異的な安全性を支えるのは、独自の厳格な「品質管理体制」です。また、毎年実施する自社アンケートでは、顧客満足度98％以上を継続。厳しいプロの目と、多くのお客様の声に磨き上げられた高品質サービスをお約束します。
（4月7日　PR TIMES)

土地家屋調査士　大阪　和田清人

esouzoku at 08:20｜この記事のURL│Comments(0)│相続専門ＦＰ

2026年03月27日

１億８７００万円脱税容疑

塩尻市の男性が、相続税法違反の疑いで告発されたようです。

預貯金や有価証券など6.1億円を相続したのに、
税務署からの照会に過少な回答をした上での無申告･･･

相続税約1.87億円の脱税容疑だって。

この件、気になったのは、相続人の年齢。
第三順位とはいえ、6年前の相続発生時点で85歳でしょ。

ちゃんと手続きを理解していたのか？
「事理を弁識する能力を欠く常況」にあったらどう対応するのか？

今後に注目ですね。

【１億８７００万円脱税容疑＝９１歳男性を告発―関東信越国税局】

　実兄から相続した遺産約６億１２００万円を申告せず、相続税約１億８７００万円を脱税したとして、関東信越国税局が相続税法違反の疑いで、長野県塩尻市の無職〇〇氏（９１）を長野地検に告発していたことが２６日、分かった。

　同局によると、実兄は２０２０年９月に死亡し、〇〇氏は預貯金や有価証券など計約６億１２００万円分の遺産を相続した。税務署から照会があった際、相続財産を少なく装う回答を文書でした上、期限までに税務署に申告書を提出せず、相続税約１億８７００万円を免れた疑いがある。
（3月27日　時事通信）

土地家屋調査士　大阪　和田清人

esouzoku at 09:35｜この記事のURL│Comments(0)│相続・相続税

2026年03月18日

令和８年地価公示

国交省が、令和８年の地価を公示しました。

全国平均では、住宅地・商業地のいずれも５年連続で上昇。
バブル末期以来最大の上げ幅だそうですよ。

最高額は、毎度おなじみの「山野楽器銀座本店」。
6710万円/㎡で2.2億円/坪。

大阪では、
１位は「デカ戎橋ビル」の2500万円/㎡（≒8250万円/坪）、
２位が「グランフロント大阪」の2470万円/㎡（≒8151万円/坪）。

３位と５位もミナミが占めています。
やはりミナミはインバウンドに強いですね。

一方、名古屋圏と地方四市(札幌市・仙台市・広島市・福岡市)では上昇幅が縮小。
この差は徐々に鮮明になっていくんでしょうね。

【公示地価２・８％上昇、５年連続値上がりで上昇率は「バブル後」最高…東京圏・大阪圏と地方圏で勢いに差も】

　国土交通省が１７日発表した２０２６年の公示地価（１月１日時点）は、住宅地や商業地などを含む全用途の全国平均が前年比で２・８％上昇し、５年連続で値上がりした。上昇率は前年より０・１ポイント上がり、バブル期の１９９１年（１１・３％）以来、３５年ぶりの高さだった。東京圏や大阪圏など都市部を中心に住宅や店舗、ホテルなどの需要が堅調だった一方、名古屋圏と地方圏で上昇幅が縮小するなど勢いに差も見られた。

　全国約２万５０００の調査継続地点のうち６８・３％で上昇した。用途別では、住宅地が２・１％上昇、商業地は４・３％上昇で、ともに５年連続で上昇した。上昇率は、住宅地が前年から横ばい、商業地は前年（３・９％）から拡大した。

　住宅地では、マンション需要が大きい東京圏や大阪圏の都市部で高い上昇率を記録し、交通の便が良い周辺地域にも地価上昇が波及している。北海道や長野県などのリゾート地でも、富裕層や外国人向けの別荘などの需要が増えている。

　商業地では、東京圏や大阪圏などの主要都市で店舗やホテルの需要が堅調で、空室率が低下しているオフィスの用地も上昇が続く。訪日外国人客が増加した各地の観光地でも店舗やホテル向け需要が旺盛だった。

　地域別では、東京、大阪、名古屋の３大都市圏の全用途平均は４・６％上昇し、上昇率は前年（４・３％）から拡大した。上昇率は、東京圏が５・７％（前年５・２％）、大阪圏が３・８％（同３・３％）で拡大したが、名古屋圏は２・３％（同２・８％）で縮小した。地方圏は１・２％上昇で、前年（１・３％）を下回った。

　全国の最高価格は、２０年連続で東京都中央区銀座４丁目の「山野楽器銀座本店」となり、１平方メートルあたり６７１０万円だった。
（3月17日　読売新聞）
https://news.yahoo.co.jp/articles/9b6ec30a326743137ae354076632cdfac60e8d48

土地家屋調査士　大阪　和田清人

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2026年03月09日

「高齢者の持ち家の将来に関する調査」

株式会社終活のまどぐちさんが、
「高齢者の持ち家の将来に関する調査」を行ったようです。

対象は、持ち家に住んでいる65歳以上の男女341名。

Ｑ．自身が住まなくなった後、自宅をどのようにしようと考えているか
Ａ．「相続してその後は相続人に任せる」･･･32.2%
　　「特に何も決めていない」･･･31.7%
　　「相続して家族や親族に住み続けてもらう」･･･21.1%

1位+2位で6割が他人任せってことね。

Ｑ．自宅の相続などについて家族と話し合ったことはあるか
Ａ．「ない」･･･66.3%
　　「ある」･･･33.7%

ん～。話そうよ･･･（＾＾；

親御さんの想いと、お子さんたちの希望を
一度話し合った方がいいですよ。

【持ち家に住んでいる65歳以上の男女の約3人に2人が、自宅の相続や将来の処分について家族や親族と話し合ったことがないと回答！株式会社終活のまどぐちが「高齢者の持ち家の将来に関する調査」を実施！】

終活支援事業を展開する株式会社終活のまどぐち（本社：東京都新宿区、代表取締役：飯野順一朗）は、持ち家に住んでいる65歳以上の男女を対象に「高齢者の持ち家の将来に関する調査」を実施しました。この調査から、持ち家に住んでいる65歳以上の男女における自宅の管理や将来の処分に関する意向、相続手続きへの理解度や不安、家族との話し合いの実態などが明らかになりました。

＜背景＞
2024年4月より「相続登記の義務化」が施行され、国を挙げて「所有者不明土地問題」や「空き家問題」への対策が本格化しています。特に、過去の過去の相続で取得した不動産についても登記義務が生じる猶予期限である「2027年」が差し迫っており、不動産を所有する高齢者にとって、法的義務や罰則への対応は、喫緊の課題となっています。しかし、制度の枠組み整備が先行する一方で、当事者である高齢者の認識や準備状況といった生活実態は依然として不透明です。毎年の固定資産税に負担を感じていても、肝心の義務化の詳細や期限に関する情報が十分に届いておらず、意図せずして法的リスクを抱えてしまう可能性や、子ども世代に負担を残したくないと考えつつも、具体的な持ち家の出口戦略を描ききれていない現状が推測されます。そこで、株式会社終活のまどぐちは、持ち家に住んでいる65歳以上の男女を対象に「高齢者の持ち家の将来に関する調査」を実施しました。

＜調査サマリー＞
・持ち家に住んでいる65歳以上の男女の約3人に1人が、自宅の管理に負担を感じている
・持ち家に住んでいる65歳以上の男女の6割以上が、将来的に自身が住まなくなった後の自宅について、その具体的な扱いは現段階で定まっていない
・持ち家に住んでいる65歳以上の男女の4割以上が、自宅の相続手続きや売却、解体などの処分の方法について理解していない
・自宅の相続や将来の処分に関する主な不安は「片付けや遺品の整理が負担にならないかという点」や「手続きが煩雑そうな点」
・持ち家に住んでいる65歳以上の男女の半数近くが、2024年4月から始まった相続登記の義務化により自宅の名義変更が必要になることを知らない
・持ち家に住んでいる65歳以上の男女の約7割が、自宅の相続や将来の処分について家族や親族と話し合ったことがない

＜調査概要＞
調査期間：2026年2月6日～2月9日
調査方法：インターネット調査
調査対象：持ち家に住んでいる65歳以上の男女
調査人数：341名
モニター提供元：RCリサーチデータ

持ち家に住んでいる65歳以上の男女の約3人に1人が、自宅の管理に負担を感じている

まず、「現在、自宅の管理の負担をどの程度感じていますか」を尋ねる設問への回答では、1位が「あまり負担を感じない」で47.5%、2位が「やや負担を感じる」で27.3%、3位が「全く負担を感じない」で20.5%、4位が「非常に負担を感じる」で4.7%という結果になりました。「あまり負担を感じない」という回答が最多であったものの、2位と4位の各回答の比率を合計すると32.0%となり、この結果から、持ち家に住んでいる65歳以上の男女の約3人に1人が、程度の差こそあれ、自宅の管理に負担を感じていることが判明しました。

持ち家に住んでいる65歳以上の男女の6割以上が、将来的に自身が住まなくなった後の自宅について、その具体的な扱いは現段階で定まっていない

続いて、「将来的に自身が住まなくなった後、自宅をどのようにしようと考えているか」を尋ねる設問への回答では、1位が「相続してその後は相続人に任せる」で32.2%、2位が「特に何も決めていない」で31.7%、3位が「相続して家族や親族に住み続けてもらう」で21.1%という結果になりました。1位と2位の各回答の比率を合計すると63.9%となり、この結果から、持ち家に住んでいる65歳以上の男女の6割以上が、将来的に自身が住まなくなった後の自宅について、その具体的な扱いは現段階で定まっていないことがわかりました。

持ち家に住んでいる65歳以上の男女の4割以上が、自宅の相続手続きや売却、解体などの処分の方法について理解していない

次に、「自宅の相続手続きや売却、解体などの処分の方法についてどの程度理解しているか」を尋ねる設問への回答では、1位が「ある程度理解している」で46.6%、2位が「あまり理解していない」で34.6%、3位が「十分に理解している」で9.7%、4位が「全く理解していない」で9.1%という結果になりました。「ある程度理解している」という回答が最多である一方、2位と4位の各回答の比率を合計すると43.7%となり、この結果から、持ち家に住んでいる65歳以上の男女の4割以上が、自宅の相続手続きや売却、解体などの処分の方法について、程度の差こそあれ、理解していないことが明らかになりました。

自宅の相続や将来の処分に関する主な不安は「片付けや遺品の整理が負担にならないかという点」や「手続きが煩雑そうな点」

また、「自宅の相続や将来の処分に関して、どのような不安があるか」を尋ねる設問への回答では、1位が「特に悩みはない」で39.6%、2位が「片付けや遺品の整理が負担にならないかどうか」で33.7%、3位が「手続きが煩雑そう」で16.1%という結果になりました。「特に悩みはない」という回答が最多である一方、自宅の相続や将来の処分に関する主な不安は「片付けや遺品の整理が負担にならないかという点」や「手続きが煩雑そうな点」であることが判明しました。

持ち家に住んでいる65歳以上の男女の半数近くが、2024年4月から始まった相続登記の義務化により自宅の名義変更が必要になることを知らない

続いて、「2024年4月から始まった相続登記の義務化により自宅の名義変更が必要になることを知っているか」を尋ねる設問への回答では、「知っている」が54.0%、「知らない」が46.0%という結果になりました。この結果から、持ち家に住んでいる65歳以上の男女の半数近くが、2024年4月から始まった相続登記の義務化により自宅の名義変更が必要になることを知らないことがわかりました。

持ち家に住んでいる65歳以上の男女の約7割が、自宅の相続や将来の処分について家族や親族と話し合ったことがない

調査の最後、「自宅の相続や将来の処分について家族や親族と話し合ったことはあるか」を尋ねる設問への回答では、「ない」が66.3%、「ある」が33.7%という結果になりました。この結果から、持ち家に住んでいる65歳以上の男女の約7割が、自宅の相続や将来の処分について家族や親族と話し合ったことがないことがわかりました。

まとめ
今回の調査により、持ち家に住んでいる65歳以上の男女の約3人に1人が、自宅の管理に負担を感じており、持ち家に住んでいる65歳以上の男女の6割以上が、将来的に自身が住まなくなった後の自宅について、その具体的な扱いは現段階で定まっていないことが明らかになりました。また、持ち家に住んでいる65歳以上の男女の4割以上が、自宅の相続手続きや売却、解体などの処分の方法について理解していないことが判明しました。加えて、自宅の相続や将来の処分に関する主な不安は「片付けや遺品の整理が負担にならないかという点」や「手続きが煩雑そうな点」であり、持ち家に住んでいる65歳以上の男女の半数近くが、2024年4月から始まった相続登記の義務化により自宅の名義変更が必要になることを知らないことがわかりました。なお、持ち家に住んでいる65歳以上の男女の約7割が、自宅の相続や将来の処分について家族や親族と話し合ったことがないことも明らかになりました。

本調査で明らかになった自宅の将来に関する不安や手続きの煩雑さなどに対して株式会社終活のまどぐちの「終活と相続のまどぐち」は、あらゆるお悩みを一つの窓口で解決できる環境を提供します。「終活と相続のまどぐち」は終活や相続の相談を受け付ける常設施設で、相続手続きから、生前整理まで専門家による多岐にわたるサービスを備えています。この多岐にわたるサービスにより、終活や相続に関する複雑な手続きや準備を一括で相談・依頼することが可能となり、将来の不安の解消をサポートします。

（3月5日　PR TIMES）

土地家屋調査士　大阪　和田清人

esouzoku at 08:17｜この記事のURL│Comments(0)│不動産コンサルティングマスター

2026年02月15日

コーンホール

コーンホールってご存じですか？

アメリカ生まれのパーティースポーツ。
プロリーグがあるほどの人気なんだとか。
→動画はこちら

ルールは簡単。
板に開けた穴に、トウモロコシの粒を詰めた袋を投げ入れるだけ。
モルックの次に来ると言われているとかいないとか･･･（＾＾；

興味湧きました？

2/21（土）のショコラ3周年イベントで、体験ブースを出しますよ。
ぜひ覗いてくださいね。
→詳細はこちら