2019年02月22日

「世界の不動産 最新事情解説」

昨日、SGお初天神の勉強会を開催しました。

テーマは、「世界の不動産 最新事情解説」。
講師は、株式会社国際不動産エージェントの市川隆久さん。

国内のマンションデベロッパーを経た後、
海外不動産投資事業を15年間なさっているという異色の経歴。

28ヵ国80都市を視察してきたご経験から、
「目利き」の部分をお聞かせいただきました。

真っ先に見せられたのは、JETROの「世界54カ国・地域の2018年の経済見通し」。
こんな資料があるなんて知らなかった・・・

これによると、
 ・中国:GDP成長率は6.7%前後にやや鈍化
 ・フィリピン:6%台後半の成長率を維持
 ・ドイツ:成長率は2.5%に上方修正
 ・北米:景気回復が持続
などという言葉が並んでいます。

氏の着眼点は2つ。
 〔戮る・・・利益が見込める
 安全・・・損しない

この2つの前提にあるのが、経済成長と人口増。
つまり、JETROの資料を見ずに海外不動産に手を出すって、どうよ?

最近は、海外不動産投資の選択肢が増えています。
でも、やっぱり玉石混交なんだって。

だからこそ、商品・相場・目利きができるアドバイザーが必要。

氏のポリシーは、
「買うべきでない人に売ったら負け。」

私も個別相談をお願いします!(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年02月20日

故カール・ラガーフェルド氏の遺産相続人

ファッションデザイナーの故カール・ラガーフェルド氏の愛猫が、
世界一お金持ちになるかもしれないようです。

この子は、氏の生前から、ボディーガード1人とメイド2人が専属で、
銀の皿で餌を食べるというライフスタイルだったんだとか。

で、氏の推定220億円の遺産の一部を相続する可能性があるみたい。
遺言状に愛猫の名が載っていることが示唆されていたんだって。

マルチーズのトラブルちゃんを超えるのか?
下世話ですみません。でも気になりますよね?(^^;


【故ラガーフェルド氏、愛猫に巨額の遺産残す?】

【AFP=時事】著名デザイナーの故カール・ラガーフェルド(Karl Lagerfeld)氏が溺愛していた飼い猫のシュペット(Choupette)は、すでにファッション界で最も有名な猫だったが、ラガーフェルド氏の死去により、世界一金持ちの猫になるかもしれない。

 シュペットは、白くふわふわとした毛並みの8歳の雌猫。ラガーフェルド氏によって2011年に友人のモデル、バティスト・ジャビコーニ(Baptiste Giabiconi)さんから「誘拐」されて以降、専属ボディーガード1人とメイド2人が付き、銀の皿で餌を食べるなどの豪勢なライフスタイルを満喫してきたが、同氏の死去を受け、推定1億7600万ユーロ(約220億円)とされる遺産の一部を相続する可能性がある。

 ラガーフェルド氏は19日に他界するずっと以前から、シュペットには慣れ親しんだ生活を続けられるように手配をしたと話していた。同氏はかつてフランスのテレビ局に対し「シュペットはリッチな娘」と語り、遺言状に愛猫の名が載っていることを示唆していた。

 シュペットはラガーフェルド氏と共にドイツの自動車メーカーや日本の化粧品ブランドの広告に起用され、少なくとも300万ユーロ(約3億8000万円)を稼いだとみられている。同氏は生前、「彼女には自分の財産もある」と話し、「もしものことがあったら、世話役はそれなしでやっていくことにはならない」と説明していた。

 シュペットはファッション界でカルト的人気を誇っており、ソーシャルメディア上のフォロワーは17万人を超えている。

 ラガーフェルド氏の巨額の遺産をめぐりシュペットの最大のライバルとなるのは、同氏が後見人としてかわいがっていたハドソン・クローニグ(Hudson Kroenig)君(10)だろう。同氏はお気に入りだった米モデルのブラッド・クローニグ(Brad Kroenig)さんの息子であるハドソン君に、自分自身の姿を重ねていたとも言われている。

 クローニグ親子を「自分の家族だと思っている」と語ったこともあるラガーフェルド氏は、ハドソン君と弟のジェームソン(Jameson Kroenig)君を、パリのグランパレ(Grand Palais)での「シャネル」のショーのモデルに何度も起用している。

 一方でラガーフェルド氏はシュペットについて、もし先に死んだならその遺灰を自分と母親の遺灰と共にまいてほしいと希望するほど愛情を注いでいた。ただフランス法の下では、遺産を猫に相続させることは認められていない。過去に記者からこの件に関する質問を受けた同氏は、「大丈夫、私はフランス人ではないから」と語り、遺産を信託する可能性も示唆していた。
(2月20日 AFP=時事)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190220-00000002-jij_afp-ent


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年02月19日

転勤で住まなくなった持ち家をどうしたか?

東急住宅リースが、「ビジネスパーソンの転勤事情に関する調査」を行いました。

面白かったのは、「転勤で住まなくなった持ち家をどうしたか?」への回答。
 ・第三者に貸した・・・37%
 ・空き家で保有・・・27%
 ・売却した・・・22%
という結果。

貸した人の理由は、
 ・老後の住まいとして持っておきたかったから
 ・少しでも収入を得て、転勤先の借家の家賃にするため

空き家を選んだ人の理由は、
 ・短期間の転勤だったから
 ・戻ってくることが決まっていたから

売却した人の理由は、
 ・管理ができないから
 ・新築を購入したから

ん〜、やっぱり、現役バリバリの方々だからでしょうか。
空き家を選んだ理由も前向きですね。

このあたりは、全国宅地建物取引業協会連合会の調査結果とは異なりますね。
(あれ?過去に書いてなかったっけ?)

全宅連が、空き家の所有者に対して行ったアンケートでは、
空き家を所有することになった理由の50%が「相続」。

で、空き家のままになっている理由のうち、
 ・売却・賃貸・解体できなかった・・・18%
 ・どうするかの意見がまとまらない・・・4.8%
 ・特に考えたことがない・・・17%

いや、考えようよ・・・(^^;
突然降ってきたから、前向きに対処できないってこと?

であれば、空き家予防策の一つは、
「自分の家は自分で始末する」というシンプルな答えになりますね。

とは言え、今住んでいる家を処分するのは現実的ではありません。

そこで、
 家族信託で、処分権限を渡しておく。
 リースバック、所有権を手放しておく。
などの選択肢が視野に入ます。

とにかく、「特に考えたことがない」だけは避けましょうね。


【転勤時の持ち家、「賃貸物件として対処」37.1%】

東急住宅リース(株)はこのほど、「ビジネスパーソンの転勤事情に関する調査」を行った。対象は転勤経験のある既婚男性ビジネスパーソン500名と、夫の転勤に伴い一緒に引越しをした経験のある既婚女性“転妻(てんつま)”500名の計1,000名。調査期間は2018年12月25日〜2019年1月7日。
希望の転勤スタイルとしては、「家族も一緒に引越しをすることが望ましい」と思う既婚男性が66.8%、転妻においても78.2%となり、“転勤は家族と一緒”が望ましいと考える人が多数派であることがわかった。しかし実態として、直近の転勤経験では、「家族一緒に引越し」が32.8%、「単身赴任」が67.2%と、「単身赴任」が多数派。理想と現実のギャップが見て取れる。

子どもの有無別では、「家族一緒に引越し」を選んだのは子どもがいる人で33.1%、子どもがいない人で31.6%と傾向に大きな差はみられなかった。しかし、子どもの成長段階別では差がみられ、子どもが就学する頃から「家族一緒に引越し」を選ぶ割合が増え、子どもが中学生の人では42.0%と最も高くなった。子どもの就学状況は、転勤で家族一緒に引越しをすべきか考える際、影響を与える要素となっているようだ。

転勤で家族一緒に引越しをした人の苦労は、「引越しの荷造り」が69.8%でトップ。「引越しの手続き(届出・公共料金など)」(58.7%)、「新居探し」(43.7%)が続いた。子どもがいる人では「子どもの園・学校探し」(27.4%)や「子どもの転園・転校手続き」(26.3%)も上位に挙がっている。

また、転勤前の住宅が持ち家の人の苦労1位は、「住宅の対処(住まなくなった持ち家をどうするか)」で51.7%と約半数。持ち家をどうするかという点は、転勤時の悩みのタネとなっているようだ。対処方法としては、「賃貸物件として第三者に貸した」が37.1%で最も高く、次いで「空き家の状態で保有した」(27.6%)、「売却した」(22.4%)が続く。
(2月8日 SUUMOジャーナル)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190208-00162217-suumoj-life


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 21:57|この記事のURLComments(0)空き家 

2019年02月18日

相続財産管理人の現場

相続財産管理人に関する記事。
なかなか耳にすることがない実務面を知る貴重な機会ですね。

ここに登場する弁護士らは、
「一度も会ったことのない故人を大切に思いながら」
財産の管理、処分を進めていた。

頭が下がりますね。

できることなら、この方々の手を煩わせることのないように、
身辺整理と遺言書を周知させていきたいですよね。


【孤独死、身元不明、高額財産…相続財産管理人の現場】

 身寄りのない人が亡くなり、財産は残ったが、法定相続人(配偶者や子、両親や兄弟)はおらず、遺言もない――。家庭裁判所から“宙に浮いた財産”の管理や清算を委ねられる「相続財産管理人」の選任件数が増えている。最高裁の統計によると、2017年の選任数は初めて2万人を突破した。担うのは大半が弁護士や司法書士だ。誰にもみとられずに亡くなった人、身元すら分からない人の遺産を整理する相続財産管理人の仕事から、超高齢化と孤立化する日本社会の今が見えてきた。【服部陽、伊藤一郎】

 ◇身寄りのない人の最期

 東京都内の一軒家に入ると、空になった弁当箱、ビニール袋、衣類、新聞が山積みだった。相続財産管理人となった山本英司弁護士(東京弁護士会)は数年前、亡くなった高齢男性の自宅の玄関で立ちすくんだ。近所からは苦情も出ていたという男性宅。ごみをかき分けて屋内に入り、男性の生前を思った。「誰かを頼れなかったのか」

 男性は1人暮らし。結婚歴はあったが、離婚したようだった。残されたのは一軒家と約1億円もの預貯金。相続財産管理人は相続する親族がいるかどうかを官報で告知して捜すが、男性の相続人は結局現れなかった。ごみを片付けて自宅を売却し、管理人としての任務を終えた。山本弁護士は「本人はいざという時のために財産を蓄えていたのだろうが、生前に何らかの形で役立てられなかったのだろうかと考えてしまう」と振り返る。

 相続財産管理人の仕事はあくまで財産の管理や処分だ。しかし、故人に身寄りがないことから、監督する家裁と相談しながら、墓じまいにまで関わることも少なくない。

 都内で亡くなった95歳の独居女性の自宅には、先に亡くなった姉と妹の骨つぼが置かれてあった。このケースを担当した相続財産管理人(弁護士)は、自宅の様子から3姉妹が長年にわたって一緒に仲良く暮らしていたとの印象を受けたという。亡父の墓が北関東にあることが分かり、三つの骨つぼを亡父の墓がある寺に納めた。弁護士は「結果として、身寄りのない3姉妹の納骨に関わることになった。印象深い事案だった」と語る。お骨の管理費は、女性の遺産から支払われた。

 「一人じゃかわいそうだから、家族の元に帰らせてあげたい」。小代(おじろ)順治弁護士(第一東京弁護士会)は一人で亡くなった高齢女性の知人から懇願された。女性の故郷は北海道。小代弁護士は女性の骨つぼを大きなバッグに入れ、飛行機で運んだ。菩提(ぼだい)寺を訪ね、両親の遺骨と合わせて永代供養堂に納めたという。住職と一緒に手を合わせて、祈った。「ご苦労様でした。安らかに」

 ◇「行旅死亡人」が残した財産

 2009年7月。身元不明で遺体の引き取り手がない一人の「行旅死亡人」が官報に掲載された。「本籍・氏名不詳(自称 徳田恵三=仮名=)、年齢60歳代位の男性」との情報に加え、身長や体重、腹部に手術痕があることなども記された。

 「徳田さん」が亡くなったのは茨城県内の知人宅。「徳田さん」の本名や生まれ故郷などの素性は結局分からず、自治体が遺体を火葬。約2000万円の現金が残された。知人は特別縁故者としての財産分与を求めず、ほぼ全額が国庫に納められた。相続財産管理人を務めた井出晃哉弁護士(茨城県弁護士会)は振り返る。「通帳やキャッシュカード、免許証はない代わりに、たくさんの印鑑が残されていた。『徳田さん』はどこの誰だったのか。今も不思議に感じている」。「徳田さん」は知人宅近くの共同墓地に葬られている。

 「人知れず、過去を消したかったのだろうか。松本清張の『砂の器』のようだった」。都内のある弁護士は、大阪府内の一軒家で亡くなった女性の「行旅死亡人」を担当した。戸籍はなく、自治体も警察も身元を確認できなかった。年齢は70〜80代。約700万円が残され、自治体の火葬費などを除き、約660万円が国庫に納められた。

 ◇引き継がれる遺産

 戦前の1930年代、現在のJR中央線三鷹駅近くに当時としてはモダンな民家が建てられた。家の主は建築家の山越邦彦氏(1900〜80年)。環境工学や建築設備に造詣が深く、戦後には環境問題についても積極的な発言をした人物として知られる。その娘が2004年に亡くなり、法定相続人がいなかった。

 主な遺産は不動産だった。ただ、居宅は山越氏が自前の床暖房装置を取り付けるなど改造が著しいうえ、火災に遭ったこともあるため、やむを得ず解体されることになった。ここで、山越氏に強い関心を寄せていた梅宮弘光・神戸大大学院教授(近代建築史)は山越氏にまつわる資料の散逸を避けたいと考えた。周囲の了解を得たうえで、遺品や自筆原稿などを引き取り、居宅の解体の際も記録保存した。こうした研究活動の費用として、山越氏の娘の遺産の一部を充てることを家裁が許可した。

 相続財産管理人を務めた古川健太郎弁護士(第二東京弁護士会)は「山越氏の業績が評価されるなら有意義だと思って裁判所に持ちかけた」と話す。梅宮教授は「古川弁護士や周囲の協力で貴重な遺品が残った。研究成果は、今後、関心を持ってくれた人や若い研究者に生かしてもらい、新たな知見が生まれることを願っている」と語る。

 貴重な財産が残される例は、不動産だけではない。都内の画廊主の子息が亡くなった後に残されたのは、ピカソ、シャガールなど著名画家の作品の数々だった。このケースで相続財産管理人となった名古屋聡介弁護士(第二東京弁護士会)は美術館と交渉し、高額で買い取ってもらったという。「もし絵画が海外に渡ったら、もったいないという思いもあった。相続財産管理人はある意味、裁判所のエージェント(代理人)。公のために貢献できたらという意識も持って取り組んでいる」。熱っぽく語った。

 ◇相続人が見つかった

 受け取るべき人に財産が渡った珍しいケースもある。関東地方の83歳の女性が財産を残して亡くなり、野呂芳子弁護士(神奈川県弁護士会)が相続財産管理人に選任された。戸籍上、女性には法定相続人がいなかったが、しばらくして女性の死を知った8歳年下の妹が名乗り出た。妹は生まれてすぐ、別の家に預けられていたのだという。

 本当に姉妹かどうか確認する必要がある。家に残っていた女性の毛髪を採取し、DNA型鑑定をしたところ、高い確率で姉妹関係にあることが分かった。妹が所持していた女性と一緒の古い写真などもあり、遺産は妹に引き取られた。妹は「実家の墓を守るための費用にしたい」と語ったという。

 ◇最後の「ご縁」と思って

 生前を知らない故人と関わりを持つことになる相続財産管理人。同じく家裁が選任し認知症になった高齢者などを支援する「成年後見人」と比べ、世間の認知度は高いとは言えない。

 相続財産管理人を多く経験している工藤英知弁護士(第二東京弁護士会)は「故人の資産や負債を調査するために親族などに連絡したり、相続人と思われる方に相続財産があることを連絡したりしても、お金や財産に絡む話だと『振り込め詐欺じゃないか』と怪しまれて、無視されることもある」と実情を語る。林信行弁護士(第二東京弁護士会)は「弁護士ですら、相続財産管理人の実務を十分に知らない人は少なくない。法律上の条文が少なく、手続きが裁量で進められる部分も大きいだけに、弁護士会や弁護士同士で情報や問題点を共有するなどし、受任する側のスキルアップをさらに図っていく必要があるだろう」と提唱する。

 私たちが取材した弁護士や司法書士は一度も会ったことのない故人を大切に思いながら、財産の管理、処分を進めていた。

 多くの選任経験がある億智栄弁護士(大阪弁護士会)は「家族のアルバムなどが残されていると、切ない気持ちにもなる。生前の付き合いはないけれど、故人の人生を想像しながら、最後のご縁という気持ちでやっている」。司法書士の井上広子さん(熊本県司法書士会)は心の中で故人に語りかけながら業務を進める。「『手続きはここまで終わりましたよ』とか『これで全て完了しましたよ』とか。相続財産管理人の仕事は、故人や故人の関係者の役に立てる実感があり、やりがいがあります」

 相続財産管理人の業務は報告書を家裁に提出し、終わる。長い場合には数年かかる、故人との「ご縁」。遺骨を北海道にまで運んだ経験のある小代弁護士は、生前関わりがあった人たちの話をまとめ、故人の人生も報告書に盛り込むようにしている。どんな家族がいて、何の仕事をしていたのかや、亡くなった経緯などだ。「長々とは書けないが、生きた証しを残したいんです」と語る。

 相続財産管理人 法定相続人の有無が明らかでない場合に、家裁が自治体や債権者、遠縁の親族などの申し立てを受けて選任する。財産の債権者や法定相続人がいないかを捜したうえで、債権者への返済、法定相続人以外に故人との関わりが強かったとみなされる「特別縁故者」への分与などを進め、最終的に残った財産を国庫に引き継ぐ。財産の中から、家裁の判断で報酬が与えられる。法定相続人全員が相続を放棄した場合でも、財産があれば選任される。2017年の選任数は2万1130人で、08年の1.7倍となった。国庫への入金額は17年度で約520億円となり、12年度の1.4倍に膨らんでいる。
(2月17日 毎日新聞)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190217-00000002-mai-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年02月15日

樹木希林さんの遺産相続

樹木希林さんの相続に関するコラム。
8つの不動産を運用してきた手腕は、最後まで完璧だったようですね。

記事によると、
・遺言書を残していた
・空き家を放置していなかった
・個人事務所の承継も済んでいた
 (娘さんを代表取締役にし、内田裕也さんは取締役を辞任していた)

やはり、「手を打っておく」ことが重要ですね。
親の最後の務めですね。


【樹木希林さんにみる「賢い相続」 空き家は賃貸に、会社も名義変更】

樹木希林さんの遺産相続

 少なくともマンション3つに戸建てを5つ──昨年9月に亡くなった樹木希林さん(享年75)は、芸能界屈指の“不動産女王”でもあった。2004年に乳がんが発覚してから身の回りの整理を始めたが、趣味の不動産は増え続けた。そんな彼女が最後にこだわった「遺産相続」の中身は、思わず「さすが!」と感心させられるものだった。

 樹木さんが亡くなる前に所有していた8つの不動産の土地、建物を合算すると、総額は優に10億円を超えると予想される。このほかにも年に2〜3本の映画やドラマ、CMなどの出演料もあった。がんの治療代がかかったとはいえ、決して贅沢はせず質素な生活を送っていたことから、預金も相当な額があったと考えられる。ところが、これだけ巨額の遺産がありながら、樹木さん亡き後、遺族の相続はもめることなく驚くほどすんなり決まったという。

 樹木さんは亡くなる半年ほど前に余命宣告を受けてから、お葬式の準備と並行して、遺産相続の準備も進めていたという。早いうちに遺産相続を終わらせ、生前に相続先を指定する遺言書を書いていたとみられる。

 樹木さんの死後、都内にある3つの戸建ては相続により名義が樹木さんから娘の也哉子(42才)に変更された。樹木さんが2分の1、也哉子の夫である本木雅弘(53才)が2分の1を所有していた戸建ての土地も、樹木さんから也哉子に名義変更されている。マンションも、本木や孫の伽羅(19才)の所有となり、夫・内田裕也(79才)名義のものは、1つもない(図参照)。

 このことから、樹木さんの意志を尊重して、内田が不動産の相続を放棄したのではないかとみられる。そこには、家族全体の負担を少なくするなどの配慮もあったようだ。相続コーディネーターの曽根恵子さんが語る。

「将来、也哉子さん一家が2次相続で多額の税で苦しむことがないように、内田さんを含めてご家族で話し合い、マンションに住み続けられるようにして、内田さんが樹木さんの遺言書の内容を受け入れられるようにしたのではないでしょうか」

 ほかにも、樹木さんには「賢い相続」が数多くみられるという。

「上手なのは、空き家のいくつかを賃貸にしていることです。法律で、賃貸業をしていると200平米までは土地の評価が50%減額になるので相続税の節税になります。また、相続した賃貸契約はそのまま引き継がれます。現在、飲食店に貸し出している戸建てAの家賃収入は、也哉子さんのものになる。また、空き家のまま老朽化したり、無駄に固定資産税や管理費だけがかかるのも防げるので、賢い不動産の活用の仕方だといえますね」(前出・曽根さん)

 さらに、樹木さんは個人事務所の「希林館」も将来を見越した名義変更を行っていた。登記を見ると、2003年に也哉子に代表取締役を任せ、昨年2月に内田が取締役を辞任し、代わりに也哉子の長男・UTA(21才)を取締役にしている。この個人事務所の名義で所有する不動産もあり、今後は也哉子が、社長として運営していく。

「お孫さんが取締役に入ったのは、也哉子さんの業務をサポートするためと思われます。また、20年後、30年後の会社の行く末を見据えて、早めに仕事を任せておこうという思いもあったのではないでしょうか」(前出・曽根さん)

◆芸能界でも相続トラブルは多い

 年々、「争族」と呼ばれる親族間の相続トラブルは増加。司法統計によると、家庭裁判所で受理した「遺産分割に関する処理」の件数は1万4662件(2016年)で、25年前の約1.5倍となっている。

 芸能界でも相続トラブルは多い。2014年に逝去した宇津井健さん(享年82)は、臨終の5時間前に高級クラブの女性と婚姻届を出したが、その後、2億円豪邸をめぐって女性と宇津井さんの長男が骨肉の争いを演じた。

 2017年に逝去した作曲家の平尾昌晃さん(享年79)は3人目の妻と2人目の妻の子供が60億円といわれる遺産をめぐって対立し、争いは法廷に持ち込まれた。巨額の遺産が生じる芸能界で、樹木さんも醜い遺産争いを何度も見聞きしていたはずだ。だからこそ、家族を幸せにする相続を考えたのだろう。

 樹木さんのように「相続術」を成功させるために最低限必要なのは、あらかじめ遺言書を作成して「死ぬ前の手続き」を終わらせておくことだ。

「遺言書がないと、死後に初めて親族の間で遺産分割協議が始まることになります。そうすると“自分がいちばん介護をしていたんだから取り分が多いはずだ”“遺産分割のために家を売りたくない”といったもめ事が起きやすい。

 1月13日に施行された相続に関する民法の改正により、自筆の遺言書のうち財産目録については、パソコンでの作成や通帳のコピーを利用することができるようになり、介護をした人も『特別寄与料』として相続人から貢献した分を金銭で払ってもらえるよう請求することが認められるなど大幅にルールが変わりました。認知症や病気の進行で意思疎通が難しくなってしまう前に、樹木さんのように家族が円満でいられるベストな選択となる遺言書などを残しておくべきです」(前出・曽根さん)

 不動産や預貯金だけでなく、樹木さんは家族の幸せも遺して旅立っていった。
(2月13日 NEWSポストセブン)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2019年02月14日

壬申戸籍

ヤフオクに、壬申戸籍が出品されたようです。
落札価格は13万円。でも、不適切扱いにされちゃった。

壬申戸籍は、明治5年戸籍とも呼ばれる日本で初めての本格的な戸籍。

「平民」などという身分が記載されているため、
今は存在しないものとなっています。

現在、入手可能な最も古い戸籍は、明治19年に改正されたもの。
いわゆる改製原戸籍と呼ばれるものです。

だから私たちも、壬申戸籍の現物は一度も見たことが無いんです。

悪用する意図はこれっぽっちもないけど、
出品を知れば飛びつきますよね。(^^;


【「壬申戸籍」か、ヤフオク出品=一時落札、身分記載で閲覧禁止−専門家「悪用恐れも」】

 身分や犯罪歴の記載があり、現在は閲覧禁止となっている明治時代の「壬申(じんしん)戸籍」とみられる文書が、インターネットオークションサイト「ヤフオク!」に出品され、約13万円で落札されていたことが13日、分かった。

 サイトを運営するヤフーは落札翌日、不適切と判断し売買不成立としたが、専門家は「プライバシーの侵害に当たり、悪用される恐れもある」と危惧する。

 壬申戸籍は明治5(1872)年から編製された最初の全国的戸籍で、「平民」「士族」といった当時の身分のほか、犯罪歴や職業などが記載されている。差別につながる恐れがあり、法務省は1968年、包装し封印するよう全国の市町村に通達。現在は法務局などが厳重に保管し、戸籍に記載されている人物の子孫や職員も閲覧できない。

 出品された文書の真贋(しんがん)は不明だが、サイトに掲載された画像によると、文書は厚さ数センチの冊子で、表紙に「明治十六年十二月改」と書かれているように読める。現在の浜松市辺りの戸籍をまとめたとみられ、住居地や名前のほか「平民農」などの記載があった。

 文書は「明治戸籍」などとして1月31日に出品。オークション期間は1週間で、今月7日午後11時すぎ、90件以上の入札を経て13万3000円で落札された。

 ヤフーは時事通信の指摘を受け、8日にサイトの当該ページを削除した。詳しい経緯は明らかにしていないが、「不適当な出品と判断した」と説明している。戸籍業務を管轄する法務省民事局の担当者は「事実関係を確認中」と話した。

 戸籍法に詳しい立命館大法学部の二宮周平教授は壬申戸籍について、「被差別身分の記載もあるため差別の温床になり、回収された経緯がある」と指摘。「売買されれば悪用される恐れもある。ネットオークションでは個人情報が書かれたものは出品対象にしないといった対策が必要だ」と話している。 
(2月14日 時事通信)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190214-00000001-jij-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年02月13日

神奈川会の出前授業

神奈川会の県西支部さんが、工業高校で出前授業を行ったそうです。

今年で10回目なんだって。
継続は力ですね。

「技と知識」ですか・・・
私も興味が湧いてきました!(^^;


【技と知識に触れる 土地家屋調査士会の出前授業】

 県土地家屋調査士会県西支部による出前授業が1月24日、城北工高で開かれた。建設科の2年生に向け、土地家屋調査士に対しての理解を深め、進路決定の参考にと実施しているもので、今年で10回目の節目を迎えた。

 座学で講師を務めた塩月三智徳さんは業務内容や年収など具体例を挙げながら「調査士は国民の財産を守ることが使命」と力説。生徒たちは真剣に聞き入った。また屋外では実物の測量機器で距離や角度を測り、指定場所に釘を打つ実習も行われ、精密な作業に悪戦苦闘していた。力石高志支部長は「技と知識の両方を絶えず研鑽しなければならない。少しでも調査士に興味を持ってもらえたら」と振り返った。
(2月9日 タウンニュース)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年02月12日

タワマン禁止・・・(^^;

榊淳司さんのコラム。
タワマンの建造は、法律で即刻禁止すべきだと。

こういう切込み大好き・・・(^^;

氏が挙げるタワマンのデメリット。
―燦佑梁い蠅スカスカ。
 「簡易住宅」とまで言っちゃった・・・

大規模修繕のノウハウを未だに持ってない。
 これも、「まだ完成品とは言い難い。」と・・・

たしかに、大規模修繕や最終的な解体のことまで考えて
タワマンを買っている人はどれくらいいるんでしょうね。

少し知識を身に付けて、未来にツケを残さないようにしたいですね。


【空き家地獄の時代「もうタワマンは法律で禁止すべきである」】

 平成の30年間でもっとも変わった都心部の風景──それは20階建て以上の超高層マンション、いわゆる“タワーマンション”が雨後の筍のごとく聳え立ったことだろう。眺望のいいタワマンの高層階に住むことは人々の憧れにもなっているが、「いずれ大きな負の遺産になる」と危惧するのは、住宅ジャーナリストの榊淳司氏だ。

 * * *
 今年は5年に一度行われる総務省の「住宅・土地統計調査」の結果が発表される。この調査でもっとも注目されるのは空き家率だ。5年前の2014年の発表では、全国の空き家率は13.5%だった。

 野村総合研究所の予測値によると、今年発表される2018年の空き家率は16.1%となっている。さらに5年後の2023年には19.4%、2033年には23.7%まで上昇するという。わずか14年後には、日本中の住宅の約4戸に1戸は空き家になっている──これは、ほぼ確実視できる未来図なのだ。

 空き家率の上昇は、地方や遠隔郊外だけの現象ではない。東京や大阪といった大都市の近郊でも空き家が増えることは確実だ。すでに人口増加時代に開発された「ニュータウン」的な街では空き家が目立ち始めている。また、現在は街の成長期にある東京の湾岸エリアでも、20年後には急速に空き家が増加するのではないかと予測できる。つまりはニュータウンと同じ運命をたどるということだ。

 しかし、それでも日本という国は新築の住宅を作り続けている。木造の一戸建てはもちろん鉄筋コンクリート造の分譲マンションも、その数は減少気味とはいえ毎年7万戸前後が市場に供給されている。

 首都圏においては、市場に供給される新築マンションに占めるタワーマンションの割合が、おおよそ4戸に1戸と高くなっている。特に湾岸の新興埋立地エリアでは、販売される大半の新築マンションがタワータイプである。

 東京の湾岸エリアでも比較的歴史の長いエリアではさほどでもないが、もっとも新しい部類に入る有明地区では、圧倒的にタワーマンションが多い。タワマン以外の分譲マンションは例外といってもいいほどだ。なぜそういうことが起こるのか?

 ここ数年、マンション市場を眺めていると“タワマン嫌悪派”と呼べる人々の行動や言動が目立ってきた。彼らがタワマンを嫌う理由は「空が狭くなる」、「不健康そう」、あるいは「見栄っ張りが住んでいる」とか「建物が醜悪」というようなことが多い。

 そういった人々は、自分の住んでいるエリアでタワーマンションの建設計画が持ち上がると、必ず反対派に回る。東京の湾岸エリアでも明治時代から人が住み始めた月島エリアではタワーマンション建設への根強い反対運動が起きている。あたり前だが、彼らにとって近所にタワーマンションが完成することによるデメリットは大きい。だから反対する。

 一方、新興埋立地である江東区の有明エリアには、今のところタワーマンションの居住者しか既存の住民がいない。だから、反対運動も巻き起こらない。

 タワーマンションを建設することによるメリットは、意外と少ない。もっとも大きな理由は土地の有効活用だろう。限られた面積の土地に多くの住宅を作ることができる。あとは、高層階に住む人にとっては開放的な眺望が得られる。

 もうひとつメリットを無理に挙げるとすれば、タワマンは規模が大きくなるケースが多いのでエントランスや共用施設を豪華にすることができる。有明のタワーマンションには屋内プールのついた物件も多い。一部の人しか利用しないプールの維持費を全区分所有者で負担しているのだ。

 多くの人はタワマンの様々なデメリットに気づいていない。

 まず、タワマンは普通の板状型に比べて住戸の造りがスカスカである。外壁は軽量気泡を用いたALCパネル、住戸間にはコンクリートの入っていない乾式壁が使われている。鉄筋コンクリートは建物を支えるために太く造られた柱と床(天井)にしか用いられていない。だから隣戸の生活音が聞こえやすい。あるいは外壁と躯体の隙間から雨漏りが生じやすい。

 いってみれば、タワーマンションは柱こそ太いが、その他は軽量な材料で作られた簡易住宅といってもいい建造物なのだ。

 さらに、タワーマンションの歴史は実質的にまだ20年程度。2回目の大規模修繕を終えた物件はほとんどない。エレベーターや配管類の交換を行うべき築30年前後の第2回大規模修繕について、我々は未だにノウハウを持っていない。それを考えると、タワーマンションという住宅建造物は、まだ完成品とは言い難い。私から見れば、かなり危うい住形態でもある。

 最初に述べたように、日本は今後深刻な住宅余剰に悩まされる。4戸に1戸が空き家になる未来が迫っているのに、新築住宅を無闇に作る必要はない。特に、土地が余っているかという理由で湾岸エリアにタワーマンションなど作るべきではない。

 仮にそういうタワーマンションを購入してしまったら、20年後あるいは30年後には資産価値の大幅な下落だけでなく建物としての存続すら危ぶまれるかもしれない。

 日本はひとまずタワーマンションの新たな建築を禁止すべきではないか。これは極端な主張のように思えるかもしれないが、世界の基準からすると正論に近い。ヨーロッパの多くの国では20階どころか、10数階の高層住宅さえも法律で規制しているケースが多い。特に高層住宅での子育てを禁止している国もある。

 冷静に考えれば、今の日本でタワーマンションを新たに建造する理由はほとんどない。あるとすれば、それを開発するデベロッパーが儲かるからである。あるいは、タワーマンションができるとその建物と住む人から税金が取れると目論む、一部の地方行政機関の思惑である。

 じつのところ、彼らは30年から40年先に大きなお荷物を抱えることになるという未来を、まったく理解していない。タワーマンションは普通のマンションよりも階数が高い程度にしか理解していないのだ。

 結論を述べよう。タワーマンションの建造は、法律で即刻禁止すべきである。そうしないと、我々は子孫の代に大きな負の遺産を残すことになる。
(2月12日 NEWS ポストセブン)
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190212-00000009-pseven-bus_all&p=1


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年02月08日

相続登記の義務化、ねぇ・・・

相続登記の義務化や土地所有権の放棄制度などを、
2020年の臨時国会へ提出する方向で動いているようです。

これから法制審議会が、相続登記義務化(過料付き)や、
遺産分割の期限設定、そして土地の所有権放棄制度などを議論するんだとか。

義務化、ねぇ・・・

どこまで他人が踏み込んでいいんでしょうね。
議論の行方に注目ですね。


【所有者不明土地の発生防止へ 仕組みづくり、法制審に諮問へ】

 山下貴司法相は8日の閣議後記者会見で、所有者不明土地の増加抑止や円滑利用に向け、相続登記の義務化や土地所有権の放棄制度の新設などについて、14日の法制審議会(法相の諮問機関)総会で諮問する考えを明らかにした。法務省は法制審の審議を経て、2020年の臨時国会への民法や不動産登記法の改正案提出を目指す。

 所有者不明になる原因は、相続人が税負担を避けたり、管理の手間を嫌ったりして相続登記をしないことなどがある。法務省が17年10月に発足させた有識者研究会が解決策を議論しており、近く最終の取りまとめをする。

 法制審では研究会での議論もふまえ、現在は任意の相続登記を義務化し、怠った場合には制裁金を科すことも検討される。また、被相続人死亡後に遺産分割されず長期間が経過すると相続人が増えて権利関係が複雑化し、土地有効活用の妨げになるとの指摘を受け、遺産分割の期限設定についても議論される。研究会では3年、5年、10年といった案が出ている。

 少子高齢化などの影響で管理が難しくなった土地を手放したい人も増えているとされるが、民法には土地所有権放棄に関する規定がない。法制審は一定要件下で放棄を認める制度の新設を目指しており、具体的要件や、放棄された土地の受け皿などが議論の焦点になりそうだ。

 円滑利用に向けた方策もテーマとなる。例えば複数の所有者がいる「共有地」を購入する場合、買い手は全員から同意を得る必要がある。そこで、連絡がつかない共有者に対して公告をした上で、判明している共有者の同意で購入できる仕組みなどが検討される。

 16年時点で九州の面積を上回る410万ヘクタールの土地が所有者不明で、対策を講じなければ40年には北海道の約9割にあたる720万ヘクタールに達するとの推計がある。【和田武士】

 ◇所有者不明土地を巡る法制審議会への諮問のポイント
・相続登記の義務化
・土地所有権の放棄を認める制度新設
・遺産分割の期限設定
・一部の所有者と連絡が取れない「共有地」の利用
(2月8日 毎日新聞)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190208-00000026-mai-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2019年02月06日

所有者不明土地の地籍調査

一部の土地所有者が不明であっても、地籍調査が進むようになりそうです。

まず、所有者がわかってる土地について境界を確認、
その後、公告などを経た上で、所有者不明土地も調査できるようにするみたい。

これから詳細を詰めて、来年の通常国会に提出予定なんだとか。

別のニュースでは、宇和島市の地図混乱地域で擁壁設置が遅れていて、
西日本豪雨で被災した話が。

こういうことを未然に防ぐために重要な改正です。
機動力のある改正をお願いしたいですね。


【地籍調査進めやすく=所有者不明土地で対策−国交省】

 国土交通省は、土地の境界や面積を明確化する地籍調査の促進策の骨子案をまとめた。

 地籍調査は原則として全ての土地所有者の立ち会いが必要だが、一部の所有者が分からない場合でも一定の手続きを踏めば実施できるようにする。所有者不明の土地でも調査を進めやすくするのが狙いで、2月中旬に予定される国土審議会(国交相の諮問機関)の小委員会で議論し、決定する。

 地籍調査は市町村が行い、不動産登記の基礎資料になるほか、災害復旧にも活用されている。ただ、調査の進捗(しんちょく)率は2017年度末時点で52%にとどまる。

 現在は境界の確認に当たり、一部の土地所有者の所在が不明だと調査を進められないケースがある。骨子案は、所在が分かっている一部所有者でまず境界の案を確認すれば、公告などを経た上で調査できる仕組みを検討するとの方針を示した。国交省は、さらに具体的な手続きを詰め、来年の通常国会への国土調査法改正案の提出と併せ、省令を改正する考えだ。 
(2月5日 時事通信)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190205-00000113-jij-pol


【宇和島「地図混乱状態」被災地 県、6月にも取得交渉】

 土地の境界や所有者が特定できず、西日本豪雨の被災現場で発災前から擁壁設置などが遅れていた問題で用地取得などに連携して取り組む愛媛県の「宇和島市災害復旧事業・用地取得検討プロジェクトチーム(PT)」の会合が4日、同市天神町の県南予地方局であった。施工予定箇所について、県担当者が「早ければ6月ごろから用地交渉に移りたい」との考えを示した。
(2月5日 愛媛新聞ONLINE)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190205-05004601-ehime-l38


土地家屋調査士 大阪 和田清人