2019年09月12日
「賃貸トラブル解決法」
ダメだ･･･全然追いつかない･･･＿|￣|○
金曜日、賃貸住宅フェアに参加してきました。（遅っ！）
いくつか聞かせてもらったセミナーのひとつが、
太田垣章子さんによる「賃貸トラブル解決法」。
賃貸住宅フェアでは13年連続の講演だって。
超カリスマですね。
今回の題材は、入居者の高齢化。
関西では法定更新が多いので、契約時点から情報が書き変わりません。
いざ何かあった場合、連帯保証人はご存命なの？って話･･･（＾＾；
仮に、入居者が滞納しても、高齢者は強制執行で追い出せない。
つまり、高齢者には滞納させてはいけないというわけです。
危なそうなら、お金のことも含めてしっかりと話し合う。
家賃が生活保護の範囲を超えているなら、万が一に備えて移ってもらうのも一策。
特に、身寄りのない方は、絶対に自分自身で幕引きできません。
毎日、棺桶で寝てるわけじゃないからね。
大家さんとしては、日ごろから、入居者とコミュニケーションを
密にしておくことが重要ですね。
土地家屋調査士 大阪 和田清人
金曜日、賃貸住宅フェアに参加してきました。（遅っ！）
いくつか聞かせてもらったセミナーのひとつが、
太田垣章子さんによる「賃貸トラブル解決法」。
賃貸住宅フェアでは13年連続の講演だって。
超カリスマですね。
今回の題材は、入居者の高齢化。
関西では法定更新が多いので、契約時点から情報が書き変わりません。
いざ何かあった場合、連帯保証人はご存命なの？って話･･･（＾＾；
仮に、入居者が滞納しても、高齢者は強制執行で追い出せない。
つまり、高齢者には滞納させてはいけないというわけです。
危なそうなら、お金のことも含めてしっかりと話し合う。
家賃が生活保護の範囲を超えているなら、万が一に備えて移ってもらうのも一策。
特に、身寄りのない方は、絶対に自分自身で幕引きできません。
毎日、棺桶で寝てるわけじゃないからね。
大家さんとしては、日ごろから、入居者とコミュニケーションを
密にしておくことが重要ですね。
土地家屋調査士 大阪 和田清人
2019年09月05日
「介護サービス受ける？受けない？ 本当はどうやって暮らしてる？」
昨日、ＳＧ阪神いきかた研究会の勉強会を開催しました。
テーマは、「介護サービス受ける？受けない？ 本当はどうやって暮らしてる？」
講師は、西宮市マンション管理組合ネットワーク理事長の中野敬偉子さん。
高齢者および障害者のケアマネのご経験から、
ナマナマしいお話をお聞かせいただきました。
人生65年時代と言われたのは昔のこと。
今や、人生90年時代。
これだけ延びると、持ち家を手に入れて「住宅すごろく」を上がり、
そこで人生を終えるという従来の常識が通用しなくなります。
たとえば、3階建て住宅の階段がバリアになり、結局1階だけで暮らしている･･･
要は、「介護」より先に、買い物や掃除などの「生活支援」が必要になるわけ。
つまり今では、コンパクトで利便性のいい家に移ることがゴールなんです。
でも、ここで問題になるのが、高齢者の引っ越し。
戸建だったら民生委員とつながりやすいけど、
新たにマンションに移った人はつながりにくいのが現実。
コミュニティと切り離されて、セルフネグレクトになって、
「あの人が乗ったらエレベーターが臭うよね」で周囲が異変に気付く･･･＿|￣|○
やはり、慣れた家と環境で住み続けられる仕組みが必要なんですね。
フランスには、「ひとつ屋根・ふたつ世代」で住む仕組みがあるんだとか。
部屋が余っている高齢者と、部屋を借りたい学生がＮＰＯに登録。
ＮＰＯは、信条・趣味・嗜好を徹底調査してマッチング。
互いに納得すれば、生活ルールを明文化して契約するんだって。
ルールは、たとえば、
・週6日一緒に夕食。夜間在宅。買い物支援付きで賃料無料。
・週1日一緒に夕食。夜間在宅。買い物支援付きで賃料格安。
・部屋だけの提供。TVの時間などのルールのみで賃料割引き。など
いずれも、学生と高齢者は対等な関係。排泄支援はホームヘルパーが行います。
さすが契約社会。（＾＾；
高齢者と学生にとってのメリットは、
・安心感
・高齢者の承認欲求の充足（「ありがとう」が聞ける）
・学生は家庭的な暮らしができ、対人コミュニケーション力が高まる。
地域や行政にもメリットがあります。
・リフォーム等で地元の工務店に仕事が生まれる
・行政の見守りコストや医療費・介護費の抑制
面白いですね。
もう少し突っ込んで研究したいですね。
土地家屋調査士 大阪 和田清人
テーマは、「介護サービス受ける？受けない？ 本当はどうやって暮らしてる？」
講師は、西宮市マンション管理組合ネットワーク理事長の中野敬偉子さん。
高齢者および障害者のケアマネのご経験から、
ナマナマしいお話をお聞かせいただきました。
人生65年時代と言われたのは昔のこと。
今や、人生90年時代。
これだけ延びると、持ち家を手に入れて「住宅すごろく」を上がり、
そこで人生を終えるという従来の常識が通用しなくなります。
たとえば、3階建て住宅の階段がバリアになり、結局1階だけで暮らしている･･･
要は、「介護」より先に、買い物や掃除などの「生活支援」が必要になるわけ。
つまり今では、コンパクトで利便性のいい家に移ることがゴールなんです。
でも、ここで問題になるのが、高齢者の引っ越し。
戸建だったら民生委員とつながりやすいけど、
新たにマンションに移った人はつながりにくいのが現実。
コミュニティと切り離されて、セルフネグレクトになって、
「あの人が乗ったらエレベーターが臭うよね」で周囲が異変に気付く･･･＿|￣|○
やはり、慣れた家と環境で住み続けられる仕組みが必要なんですね。
フランスには、「ひとつ屋根・ふたつ世代」で住む仕組みがあるんだとか。
部屋が余っている高齢者と、部屋を借りたい学生がＮＰＯに登録。
ＮＰＯは、信条・趣味・嗜好を徹底調査してマッチング。
互いに納得すれば、生活ルールを明文化して契約するんだって。
ルールは、たとえば、
・週6日一緒に夕食。夜間在宅。買い物支援付きで賃料無料。
・週1日一緒に夕食。夜間在宅。買い物支援付きで賃料格安。
・部屋だけの提供。TVの時間などのルールのみで賃料割引き。など
いずれも、学生と高齢者は対等な関係。排泄支援はホームヘルパーが行います。
さすが契約社会。（＾＾；
高齢者と学生にとってのメリットは、
・安心感
・高齢者の承認欲求の充足（「ありがとう」が聞ける）
・学生は家庭的な暮らしができ、対人コミュニケーション力が高まる。
地域や行政にもメリットがあります。
・リフォーム等で地元の工務店に仕事が生まれる
・行政の見守りコストや医療費・介護費の抑制
面白いですね。
もう少し突っ込んで研究したいですね。
土地家屋調査士 大阪 和田清人
2019年09月04日
マンションの町会加入
大阪市西区のマンション管理組合が地域の町会に入ったことを、
加入を望まない区分所有者から訴えられたようです。
築30年超のマンション。
高齢化や単身者の増加が目立つようになったため、
平成27年に総会決議を経て町会に加入。
ところが、ある住人が、管理組合を訴えちゃった。
で、大阪地裁は、主張を大筋で認めて、3584円の支払いを命じた･･･＿|￣|○
結局、ゴネ得ですか？
聞いた話ですが、あるマンションが、豪雨の氾濫で孤島になっちゃった。
このマンションは町会に入ってなかったので、行政の救援リストから漏れて、
物資が届けられなかったんだって。
そこで、管理会社がボートを手配して、水や食料を届けてくれた。
めでたしめでたし。
･･･と思っていたら、後日、15万円ほど請求されたんだとか。（＾＾；
自助・共助・公助。
コトが起これば地域のお世話になるんだから、
あまりゴリゴリやらない方がいいんじゃないですか？
【マンションの町会加入、司法の判断は】
住民の高齢化が進み、災害時の安否確認などの対策が急務となった都市部のマンション。この課題に対応しようと、マンションの管理組合が地域の町会（自治会・町内会）に加入したところ、加入を望まない住民との間で訴訟に発展した。大阪地裁は８月、ある理由から町会加入に「待った」をかける判決を言い渡した。何が問題だったのか。取材を進めると管理組合の「限界」が浮き彫りになった。（杉侑里香）
■町会加入に反対の声
判決などによると、舞台は大阪市西区にある総戸数約２３０戸のマンション。築３０年以上となり、６５歳以上の住民が８０人を超え、高齢化や単身者の増加が目立つようになった。
「住民の交流が少なくなっている。安否確認など災害時の備えも心配だ」。危機感を募らせた管理組合の理事は平成２７年２月、地域の町会に一括加入する考えを総会で住民に明らかにした。（１）町会費（１世帯あたり１カ月３００円）は住人が収める組合運営費から拠出（２）清掃や見回りといったボランティア活動を強制しない（３）プライバシーに配慮し町会に住民名簿を提出しない−などと説明した。
大多数が賛同し、管理組合は同年５月から町会に加入。しかし、住人の女性が「希望していない」「必要性を感じない」と主張した。女性は約２年分の組合運営費が違法に支出されたとして２９年１０月、組合に損害賠償を求める訴訟を大阪地裁に起こした。上田元和裁判官は今年８月６日の判決で女性の主張を大筋で認め、管理組合側に３５８４円の支払いを命じた。
■任意か強制か
判決が指摘したのはマンションの管理組合と町会で、目的や法的根拠が大きく異なる点だ。
管理組合は建物を適切に管理・維持するため、区分所有法上、所有者全員の加入や経費負担を義務づける。これに対し、地域の親睦などを目的とする町会に法的な拘束力はなく、加入や費用の支払いは任意だ。
管理組合側は、町会加入が良好なコミュニティーの形成につながり「マンションの資産価値の向上につながる」と主張した。上田裁判官はそうした利点を認める一方、「町会の加入や費用支出は管理組合の目的の範囲外であり、無効と言わざるを得ない」と指摘。管理組合としての加入は不適切であり、加入は住民の意思に委ねられるべきと判断した。
双方とも控訴せず、判決は確定している。
■災害多発で重要性高まるも
町会への加入をめぐる地域やマンション住民のトラブルは、統計こそないものの珍しいケースではない、と指摘するのは、マンションや町会の問題に詳しい「マンションコミュニティ研究会」（東京）代表の廣田信子さんだ。
「一緒に汗をかくような交流や活動を大事にする町会側に対し、マンション住民側は具体的なメリットや組織の透明性を求める傾向がある」と廣田さん。加入に消極的なマンション住民だけでなく、町会側も面倒さを嫌って加入を拒むなど、新旧の住民間の考えの相違が背景にありそうだ。
かつては地域活動の中心であった町会だが、近年は組織力の低下が進む。
日本都市センター（東京）によると、都市部の自治体で住民の町会加入率が「９割以上」と答えた割合は平成１２年は５割超だったが、２５年は約１割に。担い手不足や役員の高齢化から活動が鈍り、新たな加入者も見込めない−という「負のスパイラル」に陥るケースも見受けられる。
一方で相次ぐ災害を受け、地域での助け合いの重要性は再認識されつつある。総務省の研究会の調査によると、日ごろから地域付き合いがない人は、災害時の避難先や支援物資の配布などを知らず、うまく避難できなかったり、避難先で住民らと協調できなかったりする事例がみられた。高齢者など災害弱者の支援や情報共有にも、町会をはじめとした地域組織の役割が期待されている。
廣田さんは「災害が増え高齢化も進む中、地域がつながる必要性は高まっている」と指摘。「形や組織にこだわらず、まずは緩い関係づくりから深めていくことが大切だ」と話した。
（9月3日 産経新聞）
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190903-00000591-san-soci
土地家屋調査士 大阪 和田清人
加入を望まない区分所有者から訴えられたようです。
築30年超のマンション。
高齢化や単身者の増加が目立つようになったため、
平成27年に総会決議を経て町会に加入。
ところが、ある住人が、管理組合を訴えちゃった。
で、大阪地裁は、主張を大筋で認めて、3584円の支払いを命じた･･･＿|￣|○
結局、ゴネ得ですか？
聞いた話ですが、あるマンションが、豪雨の氾濫で孤島になっちゃった。
このマンションは町会に入ってなかったので、行政の救援リストから漏れて、
物資が届けられなかったんだって。
そこで、管理会社がボートを手配して、水や食料を届けてくれた。
めでたしめでたし。
･･･と思っていたら、後日、15万円ほど請求されたんだとか。（＾＾；
自助・共助・公助。
コトが起これば地域のお世話になるんだから、
あまりゴリゴリやらない方がいいんじゃないですか？
【マンションの町会加入、司法の判断は】
住民の高齢化が進み、災害時の安否確認などの対策が急務となった都市部のマンション。この課題に対応しようと、マンションの管理組合が地域の町会（自治会・町内会）に加入したところ、加入を望まない住民との間で訴訟に発展した。大阪地裁は８月、ある理由から町会加入に「待った」をかける判決を言い渡した。何が問題だったのか。取材を進めると管理組合の「限界」が浮き彫りになった。（杉侑里香）
■町会加入に反対の声
判決などによると、舞台は大阪市西区にある総戸数約２３０戸のマンション。築３０年以上となり、６５歳以上の住民が８０人を超え、高齢化や単身者の増加が目立つようになった。
「住民の交流が少なくなっている。安否確認など災害時の備えも心配だ」。危機感を募らせた管理組合の理事は平成２７年２月、地域の町会に一括加入する考えを総会で住民に明らかにした。（１）町会費（１世帯あたり１カ月３００円）は住人が収める組合運営費から拠出（２）清掃や見回りといったボランティア活動を強制しない（３）プライバシーに配慮し町会に住民名簿を提出しない−などと説明した。
大多数が賛同し、管理組合は同年５月から町会に加入。しかし、住人の女性が「希望していない」「必要性を感じない」と主張した。女性は約２年分の組合運営費が違法に支出されたとして２９年１０月、組合に損害賠償を求める訴訟を大阪地裁に起こした。上田元和裁判官は今年８月６日の判決で女性の主張を大筋で認め、管理組合側に３５８４円の支払いを命じた。
■任意か強制か
判決が指摘したのはマンションの管理組合と町会で、目的や法的根拠が大きく異なる点だ。
管理組合は建物を適切に管理・維持するため、区分所有法上、所有者全員の加入や経費負担を義務づける。これに対し、地域の親睦などを目的とする町会に法的な拘束力はなく、加入や費用の支払いは任意だ。
管理組合側は、町会加入が良好なコミュニティーの形成につながり「マンションの資産価値の向上につながる」と主張した。上田裁判官はそうした利点を認める一方、「町会の加入や費用支出は管理組合の目的の範囲外であり、無効と言わざるを得ない」と指摘。管理組合としての加入は不適切であり、加入は住民の意思に委ねられるべきと判断した。
双方とも控訴せず、判決は確定している。
■災害多発で重要性高まるも
町会への加入をめぐる地域やマンション住民のトラブルは、統計こそないものの珍しいケースではない、と指摘するのは、マンションや町会の問題に詳しい「マンションコミュニティ研究会」（東京）代表の廣田信子さんだ。
「一緒に汗をかくような交流や活動を大事にする町会側に対し、マンション住民側は具体的なメリットや組織の透明性を求める傾向がある」と廣田さん。加入に消極的なマンション住民だけでなく、町会側も面倒さを嫌って加入を拒むなど、新旧の住民間の考えの相違が背景にありそうだ。
かつては地域活動の中心であった町会だが、近年は組織力の低下が進む。
日本都市センター（東京）によると、都市部の自治体で住民の町会加入率が「９割以上」と答えた割合は平成１２年は５割超だったが、２５年は約１割に。担い手不足や役員の高齢化から活動が鈍り、新たな加入者も見込めない−という「負のスパイラル」に陥るケースも見受けられる。
一方で相次ぐ災害を受け、地域での助け合いの重要性は再認識されつつある。総務省の研究会の調査によると、日ごろから地域付き合いがない人は、災害時の避難先や支援物資の配布などを知らず、うまく避難できなかったり、避難先で住民らと協調できなかったりする事例がみられた。高齢者など災害弱者の支援や情報共有にも、町会をはじめとした地域組織の役割が期待されている。
廣田さんは「災害が増え高齢化も進む中、地域がつながる必要性は高まっている」と指摘。「形や組織にこだわらず、まずは緩い関係づくりから深めていくことが大切だ」と話した。
（9月3日 産経新聞）
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190903-00000591-san-soci
土地家屋調査士 大阪 和田清人
2019年09月02日
固定資産税の過大徴収。原因は･･･
山形県の11市町で、固定資産税の過大徴収が連発したそうです。
原因は、相続登記未了。
相続人代表者に課税したのが原因だって。
いや、ちょっと待て。
地方税法によると、地方団体の長は相続人代表者を指定できるとあります。
これ、本当にミスなのか？
「相続登記しないアンタが悪い」って言うべきじゃないのか？
何か別の目論見があってのプロパガンダなら、
ミス呼ばわりされた職員たちが気の毒ですよね。
【山形県内で相次ぐ固定資産税過大徴収 遅れる相続登記が原因？「長男が済ませる」思い込みか】
山形県内の11市町で7月以降、不動産相続に関連して固定資産税を過大に徴収したミスが相次いで発覚した。相続登記未了の土地や家屋などは相続人全員の共有資産として課税する決まりなのに、いずれも相続代表者の個人資産と合算して課税したのが原因だ。背景には資産価値の低下や家族関係の変化で、相続登記が遅れがちになっている実態がありそうだ。（山形総局・岩田裕貴）
「一昔前は相続代表者の長男がすんなり相続登記を済ませるケースがほとんどだった。そうした思い込みによる運用が続いたのではないか」。過大徴収が発覚した自治体のうち、上山市など複数の市町からこうした見方が浮上している。
現行の不動産登記法は相続登記を義務付けていないため、過疎地を中心に登記未了の土地や建物は増加傾向にある。「相続代表者が間もなく登記するはず」との前提で徴税事務が行われていたとすれば、今回のようなミスは多発する。
各自治体による2019年度の固定資産税の過大請求は表の通り。米沢市が7月下旬に初めて公表して以来、8月後半から連日のように課税ミスの発表が続く。
ほとんどの市町で誤った徴収事務がいつ始まったかは分かっていない。「問題意識を持たず、前例を踏襲していた」（米沢市）というケースが多い。
総務省は13年度、同様のミスを含む事務処理の注意点について通知を出し、市町村は県を通じて情報提供を受けていた。県は事態を重くみて、各市町村に実態の聞き取りを始めたが、山形市など内部調査中の自治体も多く今後、新たにミスが発覚する可能性もある。
空き家問題に詳しい明海大不動産学部（千葉県浦安市）の周藤利一教授は「資産価値が低く、売買もできない土地や建物を相続した場合、時間と金をかけて登記するメリットはない。相続制度という徴税事務の前提が崩れ、現実と乖離（かいり）している」と指摘。「相続登記の義務化に加え所有者の戸籍、死亡情報などを一元的に管理するシステム整備が必要だ」と提言する。
（8月31日 河北新報）
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190831-00000014-khks-soci
土地家屋調査士 大阪 和田清人
原因は、相続登記未了。
相続人代表者に課税したのが原因だって。
いや、ちょっと待て。
地方税法によると、地方団体の長は相続人代表者を指定できるとあります。
地方税法第９条の２
納税者につき相続があつた場合において、その相続人が二人以上あるときは、これらの相続人は、そのうちから被相続人の地方団体の徴収金の賦課徴収に関する書類を受領する代表者を指定することができる。
２ 地方団体の長は、前項前段の場合において、すべての相続人又はその相続分のうちに明らかでないものがあり、かつ、相当の期間内に同項後段の届出がないときは、相続人の一人を指定し、その者を同項に規定する代表者とすることができる。
これ、本当にミスなのか？
「相続登記しないアンタが悪い」って言うべきじゃないのか？
何か別の目論見があってのプロパガンダなら、
ミス呼ばわりされた職員たちが気の毒ですよね。
【山形県内で相次ぐ固定資産税過大徴収 遅れる相続登記が原因？「長男が済ませる」思い込みか】
山形県内の11市町で7月以降、不動産相続に関連して固定資産税を過大に徴収したミスが相次いで発覚した。相続登記未了の土地や家屋などは相続人全員の共有資産として課税する決まりなのに、いずれも相続代表者の個人資産と合算して課税したのが原因だ。背景には資産価値の低下や家族関係の変化で、相続登記が遅れがちになっている実態がありそうだ。（山形総局・岩田裕貴）
「一昔前は相続代表者の長男がすんなり相続登記を済ませるケースがほとんどだった。そうした思い込みによる運用が続いたのではないか」。過大徴収が発覚した自治体のうち、上山市など複数の市町からこうした見方が浮上している。
現行の不動産登記法は相続登記を義務付けていないため、過疎地を中心に登記未了の土地や建物は増加傾向にある。「相続代表者が間もなく登記するはず」との前提で徴税事務が行われていたとすれば、今回のようなミスは多発する。
各自治体による2019年度の固定資産税の過大請求は表の通り。米沢市が7月下旬に初めて公表して以来、8月後半から連日のように課税ミスの発表が続く。
ほとんどの市町で誤った徴収事務がいつ始まったかは分かっていない。「問題意識を持たず、前例を踏襲していた」（米沢市）というケースが多い。
総務省は13年度、同様のミスを含む事務処理の注意点について通知を出し、市町村は県を通じて情報提供を受けていた。県は事態を重くみて、各市町村に実態の聞き取りを始めたが、山形市など内部調査中の自治体も多く今後、新たにミスが発覚する可能性もある。
空き家問題に詳しい明海大不動産学部（千葉県浦安市）の周藤利一教授は「資産価値が低く、売買もできない土地や建物を相続した場合、時間と金をかけて登記するメリットはない。相続制度という徴税事務の前提が崩れ、現実と乖離（かいり）している」と指摘。「相続登記の義務化に加え所有者の戸籍、死亡情報などを一元的に管理するシステム整備が必要だ」と提言する。
（8月31日 河北新報）
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190831-00000014-khks-soci
土地家屋調査士 大阪 和田清人
2019年08月30日
西脇市の古民家を無償譲渡
西脇市の築100年の古民家を無償譲渡する企画があるようです。
かやぶきで和室4室の農家住宅。電気、水道、ガスあり。増改築可能。
宅地約220�屬隼┝鐫鰐�190�屐�
条件は、所有権移転登記後半年以内に事業を開始すること。
不動産売買や賃貸業はダメ。
現地説明会は9/8の10:00〜。
ご興味ある方は、ぜひ。
【古民家を無償で譲ります コンペで活用法募る ９月８日説明会】
兵庫県西脇市住吉町の主要県道沿いにある古民家を舞台に、地域のにぎわい創出を目的としたコンペティションがある。最優秀者には、敷地面積約４１０平方メートルと築１００年程度の木造平屋（約１００平方メートル）を無償譲渡するという企画。現地説明会は９月８日午前１０時〜正午に開かれる。
比延地区自治協議会の主催。古民家は２０年ほど空き家だったが、保存状態が良かった。このため、市が所有者に、賃貸や売却を促す「空き家バンク」への登録を依頼したところ、「若い人たちに使ってもらえれば」と無償提供の申し出があった。同協議会はカフェや雑貨販売、オフィス利用など幅広くアイデアを募る。
敷地は宅地約２２０平方メートル、雑種地約１９０平方メートルと駐車場も広く確保できる。建物はかやぶきの農家住宅で、田の字型に和室が４室、台所や納戸、付属倉庫のほか電気、水道、ガス設備もある。都市計画区域外のため、増改築など利用の変更も可能という。
応募は市内外を問わないが、所有権移転登記完了後、半年以内に事業を開始▽不動産売買や賃貸を主たる業としない−などが条件。登記費用は必要。応募書類は説明会で入手するか、別途問い合わせる。
１次選考書類の受け付けは９月９日〜１０月１１日、プレゼンテーションを伴う２次選考は１１月１７日にある。
説明会の日の午後は、陶芸体験（１５００円）もできる。比延地区自治協議会事務局ＴＥＬ０７９５・２４・０１２０
（8月27日 神戸新聞NEXT）
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190827-00000013-kobenext-l28
かやぶきで和室4室の農家住宅。電気、水道、ガスあり。増改築可能。
宅地約220�屬隼┝鐫鰐�190�屐�
条件は、所有権移転登記後半年以内に事業を開始すること。
不動産売買や賃貸業はダメ。
現地説明会は9/8の10:00〜。
ご興味ある方は、ぜひ。
【古民家を無償で譲ります コンペで活用法募る ９月８日説明会】
兵庫県西脇市住吉町の主要県道沿いにある古民家を舞台に、地域のにぎわい創出を目的としたコンペティションがある。最優秀者には、敷地面積約４１０平方メートルと築１００年程度の木造平屋（約１００平方メートル）を無償譲渡するという企画。現地説明会は９月８日午前１０時〜正午に開かれる。
比延地区自治協議会の主催。古民家は２０年ほど空き家だったが、保存状態が良かった。このため、市が所有者に、賃貸や売却を促す「空き家バンク」への登録を依頼したところ、「若い人たちに使ってもらえれば」と無償提供の申し出があった。同協議会はカフェや雑貨販売、オフィス利用など幅広くアイデアを募る。
敷地は宅地約２２０平方メートル、雑種地約１９０平方メートルと駐車場も広く確保できる。建物はかやぶきの農家住宅で、田の字型に和室が４室、台所や納戸、付属倉庫のほか電気、水道、ガス設備もある。都市計画区域外のため、増改築など利用の変更も可能という。
応募は市内外を問わないが、所有権移転登記完了後、半年以内に事業を開始▽不動産売買や賃貸を主たる業としない−などが条件。登記費用は必要。応募書類は説明会で入手するか、別途問い合わせる。
１次選考書類の受け付けは９月９日〜１０月１１日、プレゼンテーションを伴う２次選考は１１月１７日にある。
説明会の日の午後は、陶芸体験（１５００円）もできる。比延地区自治協議会事務局ＴＥＬ０７９５・２４・０１２０
（8月27日 神戸新聞NEXT）
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190827-00000013-kobenext-l28
2019年08月29日
「鈴木屋敷」の修復
海南市の藤白神社内にある「鈴木屋敷」。
全国182万人の鈴木さんの総本家。
昭和17年にご当主が死去してからずっと空き家で老朽化。
ところが、平成27年に藤白王子跡が国史跡に指定され、
海南市が再生・復元に動いているんだとか。
クラウドファンディング「Makuake」は終了しましたが、
12/31までは現金寄付を受け付けるようです。
鈴木さん、どうぞ。（＾＾；
工事完了は2022年3月末。
上記Makuakeに復元イメージがありますよ。
楽しみですね。
※今週末、和歌山県土地家屋調査士会の研修会に参加させていただくんですが、
電車で寄り道できる場所じゃないですね。残念！
【和歌山で「鈴木」発祥の屋敷復元へ CFで全国の「鈴木さん」から支援集まる】
海南市がクラウドファンディングや窓口で寄付を募り、「鈴木屋敷」（海南市藤白）の修復工事に向けて準備を進めている。（和歌山経済新聞）
藤白神社の敷地内にある同屋敷は全国に約182万人の鈴木姓の総本家とされる。鈴木氏は平安時代に熊野地方から藤白に居を構え、全国に熊野信仰を広めた神職の家系で、同屋敷は熊野三山（熊野本宮大社、熊野速玉大社、熊野那智大社）の参拝者をもてなす場としてにぎわったという。
1942（昭和17）年に鈴木一族122代目当主の死去以降、屋敷は空き家となり老朽化が問題視されていた。2015（平成27）年に屋敷を含む藤白王子跡が国史跡に指定されたことをきっかけに、海南市は「甦（よみがえ）れ 鈴木の本家 今、ここに」を合言葉に鈴木屋敷再生・復元プロジェクトを発足。4月22日から7月30日まで、クラウドファンディングサービス「Makuake（マクアケ）」で支援を募り、目標金額100万円に対し、全国の171人から189万円を集めた。窓口での受付を合わせて、総勢262人から578万円以上が寄せられた。
インターネットを通じて「鈴木姓を名乗る者として微力ながら協力させていただきます」「再生・復元後には、大分県から海南市を訪れてみたいと思います」「鈴木の名字に誇りを持っています。鈴木屋敷再生、復元を応援してます」（以上、原文ママ）など鈴木姓の人からの応援メッセージが続々と寄せられた。
同神社総代長の平岡溥己さんは「日本人の妻を亡くされた外国人の男性や、病気で行けない祖父の代わりのお孫さんなど多くの鈴木姓の人が全国各地から藤白神社に参拝される。海南の宝物として各地に散らばった鈴木姓の皆さんにふるさとを訪れてもらいたい」と話す。
海南商工会議所会頭の神出勝治さんは「たくさんの人に和歌山の歴史の探訪と合わせ、鈴木屋敷や藤白神社に立ち寄ってもらえたら」と話す。
工事完了は2022年3月末を目指す。
（8月26日 みんなの経済新聞ネットワーク）
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190826-00000034-minkei-l30
土地家屋調査士 大阪 和田清人
全国182万人の鈴木さんの総本家。
昭和17年にご当主が死去してからずっと空き家で老朽化。
ところが、平成27年に藤白王子跡が国史跡に指定され、
海南市が再生・復元に動いているんだとか。
クラウドファンディング「Makuake」は終了しましたが、
12/31までは現金寄付を受け付けるようです。
鈴木さん、どうぞ。（＾＾；
工事完了は2022年3月末。
上記Makuakeに復元イメージがありますよ。
楽しみですね。
※今週末、和歌山県土地家屋調査士会の研修会に参加させていただくんですが、
電車で寄り道できる場所じゃないですね。残念！
【和歌山で「鈴木」発祥の屋敷復元へ CFで全国の「鈴木さん」から支援集まる】
海南市がクラウドファンディングや窓口で寄付を募り、「鈴木屋敷」（海南市藤白）の修復工事に向けて準備を進めている。（和歌山経済新聞）
藤白神社の敷地内にある同屋敷は全国に約182万人の鈴木姓の総本家とされる。鈴木氏は平安時代に熊野地方から藤白に居を構え、全国に熊野信仰を広めた神職の家系で、同屋敷は熊野三山（熊野本宮大社、熊野速玉大社、熊野那智大社）の参拝者をもてなす場としてにぎわったという。
1942（昭和17）年に鈴木一族122代目当主の死去以降、屋敷は空き家となり老朽化が問題視されていた。2015（平成27）年に屋敷を含む藤白王子跡が国史跡に指定されたことをきっかけに、海南市は「甦（よみがえ）れ 鈴木の本家 今、ここに」を合言葉に鈴木屋敷再生・復元プロジェクトを発足。4月22日から7月30日まで、クラウドファンディングサービス「Makuake（マクアケ）」で支援を募り、目標金額100万円に対し、全国の171人から189万円を集めた。窓口での受付を合わせて、総勢262人から578万円以上が寄せられた。
インターネットを通じて「鈴木姓を名乗る者として微力ながら協力させていただきます」「再生・復元後には、大分県から海南市を訪れてみたいと思います」「鈴木の名字に誇りを持っています。鈴木屋敷再生、復元を応援してます」（以上、原文ママ）など鈴木姓の人からの応援メッセージが続々と寄せられた。
同神社総代長の平岡溥己さんは「日本人の妻を亡くされた外国人の男性や、病気で行けない祖父の代わりのお孫さんなど多くの鈴木姓の人が全国各地から藤白神社に参拝される。海南の宝物として各地に散らばった鈴木姓の皆さんにふるさとを訪れてもらいたい」と話す。
海南商工会議所会頭の神出勝治さんは「たくさんの人に和歌山の歴史の探訪と合わせ、鈴木屋敷や藤白神社に立ち寄ってもらえたら」と話す。
工事完了は2022年3月末を目指す。
（8月26日 みんなの経済新聞ネットワーク）
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190826-00000034-minkei-l30
土地家屋調査士 大阪 和田清人
2019年08月28日
債務は遺産分割の対象とはならない･･･＿|￣|○
最高裁が、死後に婚外子として認知された子の遺産の取り分について、
プラス財産のみで計算すべきとの判断を示しました。
曰く、「債務は遺産分割の対象とはならない」･･･＿|￣|○
分割を請求された他の相続人は、借金弁済を前提に預貯金を相続したため、
手元現金はほとんどない模様。
これ、どうなんでしょうね。
戦前の家督相続制度の時代は、財産（借金含む）と介護と墓守りの３点セットを
長男が引き継ぐルール。
よくできた制度だと思います。
それが今回、介護と墓守りだけでなく、借金も負担しなくていいとの判断。
この国の人たちを、どういう方向に持っていきたいんでしょうね？
いずれにせよ、裁判になると借金はカウントされないってこと。
ちゃんと遺言書を残してあげてくださいね。
【遺産分割に借金含めず 死後認知の婚外子、最高裁初判断】
父の死後に血縁関係が判明し、婚外子として認知（死後認知）された子が、すでに父の遺産を分割していたほかの相続人に、金銭による遺産の支払いを求めた場合、遺産の取り分の計算に借金も含めるべきなのか。婚外子が請求できる金額が争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第３小法廷（山崎敏充裁判長）は２７日、「金額の算定はプラスの財産のみで計算すべきだ」との初判断を示した。５裁判官全員一致の結論。
民法は死後認知などで遺産分割終了後に相続人になった人物は、相続分に応じた金銭による支払い請求権を有すると規定している。
男性が平成２０年に死亡した後、妻と息子は遺産を分割。２４年に男性の子と認知された東京都の２０代女性が、息子に約３千万円の支払いを求め提訴していた。
息子側は、妻が男性の借金弁済を前提に預貯金の大部分を相続したため、現金はほとんど受け取っていないと主張。財産から借金を差し引くよう求めていた。
第３小法廷は「分割対象とされた遺産の金額を基礎として算定するのが相当」と指摘。「マイナスの財産である相続債務は、遺産分割の対象とはならない」と判示した。
（8月27日 産経新聞）
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190827-00000581-san-soci
土地家屋調査士 大阪 和田清人
プラス財産のみで計算すべきとの判断を示しました。
曰く、「債務は遺産分割の対象とはならない」･･･＿|￣|○
分割を請求された他の相続人は、借金弁済を前提に預貯金を相続したため、
手元現金はほとんどない模様。
これ、どうなんでしょうね。
戦前の家督相続制度の時代は、財産（借金含む）と介護と墓守りの３点セットを
長男が引き継ぐルール。
よくできた制度だと思います。
それが今回、介護と墓守りだけでなく、借金も負担しなくていいとの判断。
この国の人たちを、どういう方向に持っていきたいんでしょうね？
いずれにせよ、裁判になると借金はカウントされないってこと。
ちゃんと遺言書を残してあげてくださいね。
【遺産分割に借金含めず 死後認知の婚外子、最高裁初判断】
父の死後に血縁関係が判明し、婚外子として認知（死後認知）された子が、すでに父の遺産を分割していたほかの相続人に、金銭による遺産の支払いを求めた場合、遺産の取り分の計算に借金も含めるべきなのか。婚外子が請求できる金額が争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第３小法廷（山崎敏充裁判長）は２７日、「金額の算定はプラスの財産のみで計算すべきだ」との初判断を示した。５裁判官全員一致の結論。
民法は死後認知などで遺産分割終了後に相続人になった人物は、相続分に応じた金銭による支払い請求権を有すると規定している。
男性が平成２０年に死亡した後、妻と息子は遺産を分割。２４年に男性の子と認知された東京都の２０代女性が、息子に約３千万円の支払いを求め提訴していた。
息子側は、妻が男性の借金弁済を前提に預貯金の大部分を相続したため、現金はほとんど受け取っていないと主張。財産から借金を差し引くよう求めていた。
第３小法廷は「分割対象とされた遺産の金額を基礎として算定するのが相当」と指摘。「マイナスの財産である相続債務は、遺産分割の対象とはならない」と判示した。
（8月27日 産経新聞）
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20190827-00000581-san-soci
土地家屋調査士 大阪 和田清人
2019年08月26日
「銀行等では対応が難しい融資を成立させた事例等について」
金曜日、ＳＧお初天神の勉強会を開催しました。
テーマは、「銀行等では対応が難しい融資を成立させた事例等について」。
講師は、三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスの清野孝男さん。
ノンバンクならではの、自由度の高い融資事例をお話しいただきました。
銀行は、確率論による形式審査。
今の金利水準ではとても手間をかけていられない。
あれはダメ、これはダメ、というチェックリスト方式だから、
絶対に落ちる典型例が、自営・赤字・外国人･･･
一方、同社はノンバンク。
じっくり人物と内容を見て、融資をすることができるんです。
たとえば、永住権のない自営の外国人への住宅ローン。
面談で定住性と返済能力を判断して貸すんだって。
すると、この外国人は家持ちになるわけです。
２〜３年経てば与信が付いて、金利の安い銀行ローンへご卒業･･･（＾＾；
本来あるべき金融道を真っ当に歩いていらっしゃるという印象を受けました。
実力はあるのに、形式面だけで審査に落ちてしまう方には、
有効な選択肢になり得ますね。
土地家屋調査士 大阪 和田清人
テーマは、「銀行等では対応が難しい融資を成立させた事例等について」。
講師は、三井住友トラスト・ローン＆ファイナンスの清野孝男さん。
ノンバンクならではの、自由度の高い融資事例をお話しいただきました。
銀行は、確率論による形式審査。
今の金利水準ではとても手間をかけていられない。
あれはダメ、これはダメ、というチェックリスト方式だから、
絶対に落ちる典型例が、自営・赤字・外国人･･･
一方、同社はノンバンク。
じっくり人物と内容を見て、融資をすることができるんです。
たとえば、永住権のない自営の外国人への住宅ローン。
面談で定住性と返済能力を判断して貸すんだって。
すると、この外国人は家持ちになるわけです。
２〜３年経てば与信が付いて、金利の安い銀行ローンへご卒業･･･（＾＾；
本来あるべき金融道を真っ当に歩いていらっしゃるという印象を受けました。
実力はあるのに、形式面だけで審査に落ちてしまう方には、
有効な選択肢になり得ますね。
土地家屋調査士 大阪 和田清人
2019年08月23日
「自主管理大家の日々」
昨日、大阪府不動産コンサルティング協会の研修会がありました。
テーマは、「自主管理大家の日々」。
講師は、必殺大家人こと河田みつひろさん。
18棟630室を自主管理なさっている方ならではの
迫力あるお話をお聞かせいただきました。
印象的だったのは、滞納者への対応。
曰く、「追い出すと負け」。
入居直後から払わない人は論外（＝即追い出す）として、
5年間に積もり積もって半年分というような人には、
無理なく払える金額で細く長く住み続けてもらうんだとか。
その際の調停申立てや、場合によっては執行申立てなどは
全てご本人がやっていらっしゃる。
この手間ひまのかけ方は到底マネできるものではありませんが、
一商売人として「利益」に向き合う姿勢は見習いたいと思います。
土地家屋調査士 大阪 和田清人
テーマは、「自主管理大家の日々」。
講師は、必殺大家人こと河田みつひろさん。
18棟630室を自主管理なさっている方ならではの
迫力あるお話をお聞かせいただきました。
印象的だったのは、滞納者への対応。
曰く、「追い出すと負け」。
入居直後から払わない人は論外（＝即追い出す）として、
5年間に積もり積もって半年分というような人には、
無理なく払える金額で細く長く住み続けてもらうんだとか。
その際の調停申立てや、場合によっては執行申立てなどは
全てご本人がやっていらっしゃる。
この手間ひまのかけ方は到底マネできるものではありませんが、
一商売人として「利益」に向き合う姿勢は見習いたいと思います。
土地家屋調査士 大阪 和田清人
2019年08月21日
冠婚葬祭互助会
冠婚葬祭互助会に関するコラム。
親が加入していたことを知らなかったり、
高額なオプションを付けられたりと
いろいろトラブルも耳にしますね。
かく言う私も経験者の一人。
以前も書いたけど、父の葬儀は某互助会系で行いました。
打ち合わせに来た担当者の第一声は、「骨壺を選べ。」
見せられた写真は、20万の青磁と2万の白磁の2つのみ。
ふと気になって、「他はないのか？」と聞くと、
「素焼きならパック料金に含まれます。」･･･＿|￣|○
あることすら説明しない手口。
あやうく白磁を頼んじゃうところだったよ。
先日も、友人のお父様がお亡くなりになりました。
聞くと、父の時と同じ葬儀会社。
費用明細を見せてもらうと、
「棺桶：○○万円、骨壺：○○万円、･･･」
お前もか･･･（＾＾；
ま、たしかに、安けりゃいいってもんじゃないけど、
無意味なオプションを付ける必要はないですよね。
いざという時には、いちいち吟味する時間はありません。
平時のうちに一度、葬儀の見積もりを取ってみてはいかがですか？
【親に確認すべき「互助会」入会、死後に契約書見つけては遅い】
互助会は会員から集めた会費を運用し、斎場の建設費や維持費、人件費に充てたりしています。
親の死後困ることがないよう、元気なうちに確認すべきことは多い。互助会に入っていたことを知らずにいると、せっかく積み立てられたお金を使い損ねてしまうことに−−。
「親が死んで、はじめて互助会で葬儀費用を積み立ていることを知って……積み立てていたお金は戻ってくるのかしら」（50代主婦）
「葬儀社が運営する互助会で、親は30万円満期の積み立てをしていたようですが、いざ葬儀となると会員用コースは、見栄えも悪く、花もない。あれよこれよとオプションをつけられてしまい、結局のところ葬儀費用はその5倍もかかってしまいました」（40代主婦）
葬儀や結婚式でかかる費用のために、月払いでお金を積み立てておくことができる、冠婚葬祭互助会（以下、互助会）。戦後間もないころに、共同でお金を出し合い、会員同士で助け合う“相互扶助”の考えに基づいて作られたシステムだ。
主に自社式場を持つ大手葬儀社が運営しており、加入契約数は現在2280万件以上。全国で5人に1人が利用している計算だが、冒頭のような苦情やトラブルが絶えないという。兵庫県の葬儀組合が立ち上げた「互助会問題を考える会」事務局長の永島敏幸さんは、続出するトラブルについてこう語る。
「いまでも、全国から毎月10件前後の相談を受けます。戦後にできたサービスですから、会員は減り続けるいっぽうですが、互助会は会員から集めた会費を運用し、斎場の建設費や維持費、人件費に充てたりしています。そこで、会費以外の収入を稼ごうと、葬儀費用を高くつけたり、高額な解約手数料を請求したりと、横暴な営業が行われることもあるんです」
会員になれば、互助会のもつ式場を優待利用できるのが本来のメリット。しかし、結婚式となるとホテルやチャペルが人気で、いまどき互助会を使うカップルはほとんどいない。そのため、互助会をめぐるトラブルは葬儀関係に集中しているという。
そこで、「考える会」に届くよくあるトラブルと、その解決法を永島さんに教えてもらった。
■親が互助会に入っていることを知らなかった
母親の葬式が終わり、実家を片づけていたAさんは、互助会の契約書を発見。親からは、互助会に入っているということは全く知らされていなかった。
「よくあるケースです。まずは親が元気なうちに、入会しているかどうかを確認しておきましょう。Aさんの場合、積み立てた額を返してもらうことができますが、銀行の預貯金や生命保険とは違うので、掛金の全額が返金されるわけではありません。あくまで、相続財産の手続きになります」
法定相続人全員の印鑑証明や戸籍などが必要となるが、積み立てたお金をムダにしないためにも、該当の互助会に問合わせたい。
「積立金が使われないまま亡くなってしまった“幽霊会員”は無数にいるといわれています。“親が互助会に入っているかわからないまま亡くなってしまった”という人は、『全国冠婚葬祭互助会連盟』（全互連）または『全日本冠婚葬祭互助協会』（全互協）に問い合わせ、入会の記録がないか確認してみてください」
親の通帳の引落とし記録も、互助会名を割り当てるヒントになる場合が多いそう。契約書が見当たらないときは、早めに再発行してもらい、積立額を把握するようにしよう。
（8月21日 女性自身）
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190821-00010002-jisin-soci
土地家屋調査士 大阪 和田清人
親が加入していたことを知らなかったり、
高額なオプションを付けられたりと
いろいろトラブルも耳にしますね。
かく言う私も経験者の一人。
以前も書いたけど、父の葬儀は某互助会系で行いました。
打ち合わせに来た担当者の第一声は、「骨壺を選べ。」
見せられた写真は、20万の青磁と2万の白磁の2つのみ。
ふと気になって、「他はないのか？」と聞くと、
「素焼きならパック料金に含まれます。」･･･＿|￣|○
あることすら説明しない手口。
あやうく白磁を頼んじゃうところだったよ。
先日も、友人のお父様がお亡くなりになりました。
聞くと、父の時と同じ葬儀会社。
費用明細を見せてもらうと、
「棺桶：○○万円、骨壺：○○万円、･･･」
お前もか･･･（＾＾；
ま、たしかに、安けりゃいいってもんじゃないけど、
無意味なオプションを付ける必要はないですよね。
いざという時には、いちいち吟味する時間はありません。
平時のうちに一度、葬儀の見積もりを取ってみてはいかがですか？
【親に確認すべき「互助会」入会、死後に契約書見つけては遅い】
互助会は会員から集めた会費を運用し、斎場の建設費や維持費、人件費に充てたりしています。
親の死後困ることがないよう、元気なうちに確認すべきことは多い。互助会に入っていたことを知らずにいると、せっかく積み立てられたお金を使い損ねてしまうことに−−。
「親が死んで、はじめて互助会で葬儀費用を積み立ていることを知って……積み立てていたお金は戻ってくるのかしら」（50代主婦）
「葬儀社が運営する互助会で、親は30万円満期の積み立てをしていたようですが、いざ葬儀となると会員用コースは、見栄えも悪く、花もない。あれよこれよとオプションをつけられてしまい、結局のところ葬儀費用はその5倍もかかってしまいました」（40代主婦）
葬儀や結婚式でかかる費用のために、月払いでお金を積み立てておくことができる、冠婚葬祭互助会（以下、互助会）。戦後間もないころに、共同でお金を出し合い、会員同士で助け合う“相互扶助”の考えに基づいて作られたシステムだ。
主に自社式場を持つ大手葬儀社が運営しており、加入契約数は現在2280万件以上。全国で5人に1人が利用している計算だが、冒頭のような苦情やトラブルが絶えないという。兵庫県の葬儀組合が立ち上げた「互助会問題を考える会」事務局長の永島敏幸さんは、続出するトラブルについてこう語る。
「いまでも、全国から毎月10件前後の相談を受けます。戦後にできたサービスですから、会員は減り続けるいっぽうですが、互助会は会員から集めた会費を運用し、斎場の建設費や維持費、人件費に充てたりしています。そこで、会費以外の収入を稼ごうと、葬儀費用を高くつけたり、高額な解約手数料を請求したりと、横暴な営業が行われることもあるんです」
会員になれば、互助会のもつ式場を優待利用できるのが本来のメリット。しかし、結婚式となるとホテルやチャペルが人気で、いまどき互助会を使うカップルはほとんどいない。そのため、互助会をめぐるトラブルは葬儀関係に集中しているという。
そこで、「考える会」に届くよくあるトラブルと、その解決法を永島さんに教えてもらった。
■親が互助会に入っていることを知らなかった
母親の葬式が終わり、実家を片づけていたAさんは、互助会の契約書を発見。親からは、互助会に入っているということは全く知らされていなかった。
「よくあるケースです。まずは親が元気なうちに、入会しているかどうかを確認しておきましょう。Aさんの場合、積み立てた額を返してもらうことができますが、銀行の預貯金や生命保険とは違うので、掛金の全額が返金されるわけではありません。あくまで、相続財産の手続きになります」
法定相続人全員の印鑑証明や戸籍などが必要となるが、積み立てたお金をムダにしないためにも、該当の互助会に問合わせたい。
「積立金が使われないまま亡くなってしまった“幽霊会員”は無数にいるといわれています。“親が互助会に入っているかわからないまま亡くなってしまった”という人は、『全国冠婚葬祭互助会連盟』（全互連）または『全日本冠婚葬祭互助協会』（全互協）に問い合わせ、入会の記録がないか確認してみてください」
親の通帳の引落とし記録も、互助会名を割り当てるヒントになる場合が多いそう。契約書が見当たらないときは、早めに再発行してもらい、積立額を把握するようにしよう。
（8月21日 女性自身）
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20190821-00010002-jisin-soci
土地家屋調査士 大阪 和田清人
