2017年07月21日

「まるで押し売り」・・・(^^;

成年後見監督人に関するコラム。
「まるで押し売り」とまで言われちゃってますよ・・・(^^;

多額の財産を持っている方が認知症になった場合、
裁判所は、「親族の後見人は使い込む」と見ているんですね。

そこで、「後見制度支援信託」や「成年後見監督人」などを
押し付けてくるわけです。

当然、ボランティアじゃありませんから、
信託報酬や監督人への報酬など納得いかない支払いが発生。

ま、見も知らない人が突然やって来るんですから、
「押し売り」という気持ちもわかりますよね・・・(^^;

ただ一つ言えるのは、何も手を打たなかったから、
裁判所に選任されちゃったってこと。

お元気な間に、ご自身が将来を託す相手を選んで、
任意後見契約や家族信託契約を結んでおけばいいわけです。

すでに65歳以上の6人に1人が認知症という時代です。
子どもたちに迷惑をかけないように手を打っておきましょうね。


【まるで押し売り…裁判所が決めた「監督人」に高額請求される家族急増】
成年後見人制度の知られざる闇

認知症の父母を抱えながら、後見人や保佐人としてうまくやってきた家族。そこに突然、裁判所から「監督人をつける」と理不尽な決定が下され、年間数十万円の報酬の支払いを求められる……。隠れた社会問題に迫る。

何の問題もない家族に裁判所が突然…

2025年、日本は「国民の3人に1人が65歳以上」という超高齢社会に突入する。

65歳以上の高齢者のうち、5人に1人が認知症に罹患すると見られ、2012年に462万人だった認知症高齢者の数は、2025年には1・5倍の700万人になる見通しだ。

政府は、判断能力が不十分な認知症高齢者を支えるため、2000年に「成年後見制度」をスタートさせた。だが、制度発足から17年が経ったいま、その運用面で問題が多発していることは、あまり知られていない。

筆者は、認知症や介護の問題を取材する中で、成年後見制度の運用が、水面下で大きな社会問題になりつつあると考えてきた。するとやはり、トラブルに見舞われた人々の悲鳴にも似た声が、次々と上がり始めたのだ。

たとえば、7月9日の朝日新聞朝刊の「オピニオン」欄に掲載された、64歳の主婦からの『母の財産管理 監督に14万円とは』という投書だ。これによると、投稿主の女性は4年前から認知症の母親の保佐人(認知症の症状が重い順に「後見人」、「保佐人」、「補助人」が裁判所の認定のもと、つけられる)をしていて、これまで何のトラブルも起こしたことがなかった。

ところが昨年7月、母親の資産や健康状態に変化がないにもかかわらず、家庭裁判所が「司法書士をあなたの監督人に選任した」と通知をしてきたという。女性が「監督人はいらない」と断ったにもかかわらず、家裁は結局、職権で監督人をつけてしまった。

すると、監督人となった司法書士は、電話で数回と面会で一度のやりとりをしただけにもかかわらず、今年6月、報酬として14万円の支払いを要求してきたのだ。しかも、この14万円については家裁の承認も得ているという。

投稿した女性自身は、当然ながら、これまで無報酬で母親の保佐人を務めてきた。ところが母親のためになることをほとんど何もしていないにもかかわらず、司法書士は、母親の年金の2カ月分以上に当たる報酬の支払いを求めたのだ。ちなみに、監督人の報酬は母親の資産から払われる仕組みだ。

投稿者の女性は<問題ない家に訪問販売が来て、「いらない」と答えたのに簡単な目視点検で「14万円です」と言われたような感じです。監督人がついた理由の説明もなく、今までの努力が否定された思いです>と、家裁と司法書士の理不尽な対応に強い憤りを示している。

国と法律家を相手に市民は泣き寝入り

一体なぜこのような不可思議なことがまかり通っているのか。

成年後見制度の本来の目的は、認知症高齢者の財産を守り、高齢者の活動を手助けすることにある。ところが、家裁と司法書士が取った行動は、認知症高齢者の財産を理不尽に目減りさせるだけで、合理性がどこにもない。合理性がないからこそ、家裁は監督人をつけた理由を主婦に説明できないのだろう。

実はいま、水面下で、これと似たようなトラブルが多発している。その実態が表に出にくいのは、多くの市民が、家裁=国家と司法書士・弁護士ら法律家を相手にして、泣き寝入りしている現実があるからだ。

筆者は、投稿者の女性と同じようなトラブルに巻き込まれた人を、これまでに何人も取材している。

そもそも、家裁の元締めである最高裁家庭局は、親族が後見人や保佐人、補助人になると、認知症の人の預貯金を使い込む恐れがある、と見ている。

そこで、認知症の人に一定の基準額以上の預貯金がある場合は、使い込み防止のために、二つの対策を取っている。

一つは、今回の投書のケースのような保佐人と補助人に対する対策で、使い込みができないように弁護士や司法書士といった第三者の監督人を監視役として、事実上強制的につけるもの。

もう一つが、親族後見人に対する対策である「後見制度支援信託」(後見信託)で、日常生活に使う金額以外は信託銀行に信託させ、家裁の承認なしに親族後見人が預貯金を使えないようにする仕組みだ。

そして、もし親族後見人が信託に同意しない場合は、事実上のペナルティとして、家裁が後見人に対して監督人をつける。こちらも強制的なものだ。

「信託に入るか、監督人か」と迫る家裁

昨年、家裁の職権で監督人を強制的につけられた関東在住の男性(50代)の体験を見てみよう。

男性の両親は2人とも認知症で、男性が父親、弟が母親の後見人になっている。新聞に投書した女性と同様、従来は家裁から「後見人として適切に対応している」という、お墨付きをもらってきた。

「ところが突然、家裁に呼ばれて『後見信託に入れ』と言われました。『私たち兄弟の後見活動に問題があるのですか』と聞くと『よくやっている』という。『それならこれまで通りでいいじゃないですか』と言っても、聞く耳を持たないんです。

『(後見信託に)入らないなら強制的に監督人をつけるが、それでいいんですか。監督人がつくと、両親が死ぬまで、監督人に報酬を支払わねばならない。後見信託の方がコストが安く済むから入った方がいいですよ』という。はっきり言って脅しですよ。(後見信託も監督人も)両方とも断ったが、強制的に監督人の弁護士をつけられた」

監督人の弁護士が、男性と弟に会ったのは一度切り。それも数分で用事は終わった。それ以外で、1年間に監督人がやったことと言えば、男性と弟が作成した財産目録に目を通し、通帳を見ただけ。実働時間は1時間程度と見られる。

それにもかかわらず家裁は、両親の預貯金から毎月6万円(1人あたり3万円)、年間72万円の報酬を弁護士が請求することを認めている。

こんなことが、両親が亡くなるまで毎年続けられるというのだから、とんでもない仕組みと言うほかない。この兄弟は、報酬支払いには合理的理由がないとして支払いを拒否するつもりだ。

なぜ、このようなトラブルが全国で多発することになったのか。その背景には、最高裁を頂点とする司法と、弁護士・司法書士などの業界が推し進め、国民が知らないうちに「当然」とされるようになった、成年後見人制度の不可解な運用の実態がある。次回以降、その闇に切り込んでいこう。
(7月21日 現在ビジネス)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年07月20日

新築のほうが割安?!

スタイルアクトの沖有人さんのコラム。
オーナーの皆さんにとってはショッキングなタイトル・・・(^^;

マーケティング会社ならではのデータ分析から導かれる指摘には、
目からウロコもんの内容が多いですね。

結局、ハード面の競争になれば新築には絶対勝てないワケで、
たとえばオーナーの人となりだったり、住人同士のコミュニティだったり、
ソフト面の差別化に取り組まなければ、今後ますます厳しいですよね。


【賃貸に住むなら「新築のほうが割安」という隠れた常識】

 賃貸住宅の選び方にも損得がある。我々スタイルアクトは、通常、物件の貸し手側にコンサルティングをしているが、今回は借り手側の立場に立ってアドバイスをしよう。どんな物件を、いつ、いくらで借りると得なのか、それがわかるようにしたい。

 家賃は建物が古くなるに従って下がる。問題は下がり方だ。「20年経ったら半額」などとうそぶく人も見かけるが、賃料は意外と下がらない。1年経過するごとに1%弱低下するのがおおよその平均値だ。そうなると、10年で10%弱、50年経っても半分にはならない。賃料は築年よりも立地に影響される側面が大きいからだ。そもそも急速に賃料が下がるようでは、家主はローン返済に困ってしまう。通常、元本の減り方は借入額に対して2%ほどだし、これ以外にも設備の更新などで出費がかさむからだ。

 賃料が1%弱なのに対して、売買価格は毎年、通常2%の割合で下がっていく。ゆえに、築年が進んだ物件の利回りは上がっていくことになる。築10年で賃料は10%下がり、売買価格は20%下がるので、利回りは(100-10)/(100-20)=90/80=112.5%と上がるわけだ。

 では、築古の方が割高かというと、そうでもない。なぜなら、修繕コストはオーナーが支払うことになるからだ。しかし、この修繕コストをケチるオーナーは多い。自分が住まない物件なので、積極的に投資するのを渋る。借り手からすると、築年が古い物件ほど、賃料のわりに居住環境が悪くなりやすいと考えた方がいい。

新築なのに築1〜5年と同じ賃料になる不思議

 築年ごとの賃料の推移は、グラフのように表される。グラフの築1〜5年を100としており、新築はこれと同じ水準となっている。なぜかというと、家主が「早く埋めたい」からに尽きる。家主が新築を建てた直後の最大の悩みは「空室率が100%」で始まるところにある。新築の価値は入居者側にも魅力的なので、強気の賃料設定にしたいところだが、それを許さない事情がある。それはローンの返済である。不動産のローンは元利均等返済が基本になる。竣工したら、建築資金を施工会社に支払い、ローンの返済が始まる。

◆図表1:築年賃料インデックス(首都圏)

 話を簡単にするために、家賃10万円、総戸数10戸で、ローンの返済額を月60万円にしておこう。3ヵ月経っても稼働率が30%であれば、30万円の収入で60万円のローン返済をしなければならない。稼働率が60%に達するまでキャッシュが持ち出しになる。そうなるととにかく早く60%以上の稼動にしなければならない。そこで新築の家賃を築浅(1〜5年程度)と同等にする手法を取る。新築には優位性があるから、早期に埋めることができる。

 入居者側からすれば、築浅よりも新築の方が割安になるケースが多いので、コスパは新築の方がよくなる。それは家主が財務状況のいい法人でなければ、総戸数が大きい物件ほど苦しまぎれの賃料設定になるからだ。借り手はそこを狙わない手はない。

市況によって新築賃料は大きく変動する

 ここまでは一般論である。余裕がある家主は強気の賃料設定をすることもある。築1年の価値が1%の賃料差なら、5%も値引いているのと同じことだからだ。大手財閥系の法人はこうした値引きはしない。大型物件であれば、そもそも当初の返済を楽にするため金融機関と交渉する場合もある。

 こうした事情と同じく、賃貸市況がよいときには新築は安くなりにくい。家主は物件を1棟だけ持っている人ばかりとは限らず、複数棟持っている人は稼働率が高く、賃料も上げられているので、新築の1棟を弱気にする必要もなくなる。それに加えて、市況が良いということは、需給バランスにおいて需要過多で成約しやすいということだ。

 そんなときには、築1〜5年を100とするならば、新築の家賃は105近くまで上がることがある。この場合、新築の割安感はなくなる。逆に、市況が悪いときは(たとえばリーマンショックの直後などは)、雇用・給与などの不安から人が動かなくなり、財布の紐もきつくなる。結果として、築1〜5年よりも新築の家賃が安くなるといった現象が起こる。

 現在の市況は天気で言えば「晴れときどき曇り」という感じで、市況はやや良い。下記グラフにある賃料改定状況は、同じ部屋が以前いくらで募集されていたかを比較したものである。増額は値上げしていることを意味する。通常は数年経過しているので、減額改定の方が多くなる。現時点は増額と減額が同数程度で、平均して据え置きということは、築年が経過した分だけ実質上値上げされている状況にある。

 こうした市況は、新築があまり安くない時期と言えよう。とはいえ、新築の供給戸数は増えており、物件ごとの個別事情は常に存在するので、丹念に探せばお得な物件はいつの時代でも見つかるものだ。

◆図表2:首都圏の賃料改定状況の推移(賃料20万円未満)

アパート着工急増で空き家問題が再燃

 2015年の相続税改正と未曾有の低金利に加えて、金融緩和が続いている。金融機関は担保を取る前提で資金の借り手を捜しているが、それがアパート建築資金に流れている。少なくともそのアパートと土地に担保設定できるからである。賃貸住宅の空き家率が全国で18.9%(2013年、住宅・土地統計調査)と高く、空き家が社会問題化しているにもかかわらずである。しかし、これを問題視することは的を射ていないと私は考えている。

 まず、この18.9%が本当であれば、賃料は上がることはないし、市況が良いわけがない。つまり、この空室率は市場の実態とは大きく違う。この18.9%の半数近くはすでに市場に出てきていない、つまり広告すら出していないし、人が住める環境を維持していない、いわゆる「デッドストック」と考えられる。そうなる理由は、貸家をそのまま敷地に残しておいた方が固定資産税も相続税も大幅に安くなるからだ。この使われないデッドストックは意図的に放置されているのが実態である。

 これに対して、人が住める状況になく、周辺に迷惑をかける賃貸住宅は税の軽減措置が受けられないようにする法律が平成27年5月26日に完全施行された。それが「空家対策特別措置法」(空家等対策の推進に関する特別措置法)だ。これによって各自治体(市町村)が空き家の確認作業を行い、その結果「特定空き家」と認定した場合、土地の固定資産税が以前の6倍にもなる。

 ただし、この認定は積極的にはしずらい。他人の所有物件を防災、衛生、景観上で問題視することは、近隣住民からの苦情でもない限り、見て見ぬふりをするのが常だからだ。撤去の強制執行がニュースになるが、興味深く絵になる光景ではあるものの、非常にレアケースだ。

新築着工増加で必ずしも需給が崩れるわけではない

 借り手の側に立って考えると、新規着工戸数が増えることは需給が緩むので新築が安くなりやすくなる。では、新築着工が前年比約10%増えているのは、市況にどの程度影響するのだろうか、全国ベースで検証してみる。

 賃貸住宅の需給バランスで留意すべきことは、総ストック数をベースに計算しないと意味がないことだ。単純に新築供給が10%増えたら、需給が10%緩むわけではない。

 日本全体では、貸家のストック戸数は約1850万戸ある。空家率が18.9%なので、住んでいる世帯は1500万世帯になる。貸家の平均入居期間は3〜4年である。つまり、毎年、400万人が引っ越し、400万戸が一旦空き家になる。これがストックの賃貸住宅から出てくる空家数である。

 これに対し、新規の貸家着工戸数は年間約42万戸で、募集物件の約10%に相当する。この新規着工が前年比10%増加するインパクトは4万戸、募集物件の1%に過ぎない。募集される物件が1%増えても需給バランスは大きく緩むわけではない。それも、新築は優先的に入居予定者に検討されることになり、築古の魅力のない物件が検討されなくなるだけの結果が予想される。

◆図表3:首都圏の賃料改定状況の推移(賃料20万円未満)

繁忙期でない時期の「新築狙い」はお勧め

 日本は年度を基点にライフスタイルの区切りが生まれる。人の移動は3月末を前にして2〜3月に集中する。不動産業界ではここが繁忙期である。新築の物件もこの時期に竣工させないと入居の書き入れ時を逃すことになる。このため、グラフにあるように、毎年着工時期のピークが11月になる。建築期間が3〜4ヵ月なので、3月中に竣工させたいからだ。

 しかし、繁忙期の賃貸の成約は通常月の3倍程度である。グラフの新規着工もピークの11月に対して最も少ない4月は半分になったりはしない。つまり、繁忙期ではない時期の方が、供給が多いわりに需要(顧客)が少ない時期に物件を選ぶことになり、賃料や礼金などの一時金を割安に借りられる可能性が高い。つまり、広告に出ている募集賃料に対して成約賃料が下がりやすく、賃料・一時金を交渉できるということだ。

 これは通常の賃貸借契約期間が2年であることから、契約更新時期も入居者にとって有利に働きやすいので都合がいい。繁忙期でない時期に空き家になるのは空室期間が長くなりそうで、家主としても困るのだ。

 このように、新築を繁忙期でない時期に狙うことで、生活コストで最も高い家賃を節約することができる。生活の知恵として、知っておいた方がよいだろう。
(7月20日 ダイヤモンド・オンライン)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年07月18日

空き家の維持管理費は・・・?

空き家は資産じゃなく、負債だというコラム。
残酷な真実を突きつけられますね。

心情的な理由で実家をとりあえず残しておく人が最も多いとのこと。
でも・・・
 固定資産税・都市計画税:10万〜20万円 (首都圏を想定)
 庭の草木の手入れ:3万〜5万円
 水道・電気代:1.8万円
 管理サービス:4.8万円
 火災保険:3万〜4万円
で、年間合計22.6万〜35.6万円なり・・・_| ̄|○

「それでも残す!」は個人の勝手ですが、
奥様やお子様にもそれを背負わせることになることをご理解くださいね。


【空き家の維持管理費は年20万円以上 思い出守る費用は多額に】

 日本人の持ち家率は高く、60代以上で約8割に上る。処分するのが大変な上、実家が遠方でなかなか行けないなどの理由から、空き家所有者の約7割が空き家を放置しているため、全国にある空き家は、約820万戸に。これは日本の住宅の7軒に1軒に該当する(総務省2013年調べ)。

思い出にとらわれ処分できない人が多数

 空家・空地管理センターの代表理事・上田真一さんによれば、「代々続いた実家は残しておきたい」、「思い出をなくしたくない」などの心情的な理由で実家をとりあえず残しておき、帰省時の宿泊場所として持ち続ける人がもっとも多いという。

「住みながら維持管理するならいいのですが、空き家を維持するにはコストがかかります。人が住まない家は1か月も放置すると、想像以上に傷むからです。きちんと管理するとなると、戸建ての場合、年20万円以上の維持管理費用がかかります」(上田さん)

 地域や物件で異なるものの、上田さんの試算によると「一戸建て空き家」の維持管理にかかる主な経費は、以下のようになる。

●税金(固定資産税、都市計画税)/10万〜20万円 *首都圏を想定した場合の目安幅。
●庭の草木の手入れ/3万〜5万円
●水道・電気代(1500円×12か月)/1.8万円
●管理サービス(4000円×12か月)/4.8万円
●火災保険(空き家用)/3万〜4万円

 計22.6万〜35.6万円の経費がかかる。これでも優遇税制の恩恵を受けた場合の割安な数字だ。

「意外な出費としては、水道・電気代と火災保険料。空き家の保険料は通常の住宅より割高になります。とはいえ、入っておらずに火災になった時、多額の撤去費用がかかってしまいます」(上田さん)

 このほか、実家が雪国にあるなら、屋根の雪下ろしを依頼しなければならない。その際の日当は1日約1万〜3万円で、これがひと冬で数回必要になる。

維持費をケチると増税される仕組みに

 費用をかけたくないからと放置してしまうと、空き家対策特別措置法により、特定空き家に認定されてしまう可能性があるため、どうしても削れないのが、つらいところだ。

 空き家対策特別措置法では、

【1】壁や屋根が壊れるなど、倒壊の危険性がある
【2】ほこりやゴミがたまり不衛生である
【3】植物が生い茂ったり、落書きがされ、見た目が悪い
【4】野良猫や不審者のたまり場になるなど周辺の安全に悪影響を及ぼす

 以上、4つの指針のいずれかに該当すると“特定空き家”に認定され、固定資産税が最大6倍、都市計画税が最大3倍になると、アサヒ・ビジネスセンターの税理士・坂部達夫さんが指摘する。

 実際、特定空き家になると、どれくらい税金が上がるのか。例えば、課税標準額1000万円の小規模住宅用地(200平米以下)に建っている空き家の場合、固定資産税と都市計画税合わせて年間約3万3000円だったのが、固定資産税が14万円、都市計画税が3万円に上がり、年間合計17万円にもなる。

「特定空き家に認定されても、すぐに税金が上がったり、強制解体はされません。指導・助言→勧告→命令と、何度か“注意”がされ、最終的に自治体が強制解体する代執行となります。その解体費用の相場は150万〜200万円。その後、税金も上がります」(坂部さん)

 そうならないために、日常的な管理は代行サービスに委託するか、親戚や近所の親しい人に定期的な見回りを頼み、何かあった時に報告をしてもらい、出向くのが一般的だ。

 いずれにせよ、住まない家を維持管理するには出費しか生まない。思い出を守るには多額の費用がかかると覚えておこう。
(7月17日 マネーポストWEB)
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20170717-00000003-moneypost-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人
esouzoku at 23:20|この記事のURLComments(0)空き家 

2017年07月17日

7月31日は「土地家屋調査士の日」!

毎年この時期になると申し上げておりますが・・・
7月31日は「土地家屋調査士の日」です。

昭和25年7月31日、第8回臨時国会で土地家屋調査士法が可決成立しました。
要は、土地家屋調査士制度の誕生日ってことですね。

で、全国の各土地家屋調査士会が、無料相談会などを開催しています。
大阪での開催はこちら

あと、iPad mini4が当たる恒例のクイズも実施します。
ぜひ、ゲットしてくださいね。(^^;


【お隣さんとの「境界線」はっきり知っていますか?7月31日は「土地家屋調査士の日」!境界問題に悩む方に向けて無料相談会開催】

東京土地家屋調査士会(会長:野城 宏、所在地:東京都千代田区)では、土地の境界問題等に悩む方々に向けて、土地家屋調査士による「不動産表示登記無料相談会」を、7月31日(月)に東京都千代田区の土地家屋調査士会館にて開催いたします。

自分の土地の「境界」、知っていますか?

所有している土地、両親から相続した土地の境界線について、持ち主自身がはっきり認識しておらず、土地の購入・売却を考えるときになって困る方が増えています。
また、境界線があいまいな事から、近隣の方とトラブルになるという事例もあります。
「土地の境界線」は、どのように決まっているのか、どのように調べたらよいのか、こういった問題を解決できるのが、「土地家屋調査士(とちかおくちょうさし)」です。
「土地家屋調査士」とは、不動産の状況を正確に登記記録に反映させるために、必要な調査・測量を行っている国家資格者です。

東京土地家屋調査士会では、このたび、土地の境界問題等に悩む方々に向けた無料相談会を開催いたします。土地の境界問題でトラブルを抱えている方や、相続した土地について詳しく知りたい方のご相談をお待ちしております。

無料相談概要

相談会名:第8回全国一斉不動産表示登記無料相談会
開催日時:2017年7月31日(月)10時00分〜16時00分
申込方法:電話による事前予約制
料金 :無料
相談時間:1組30分
予約TEL :03-3295-0587
開催場所:東京都千代田区三崎町1-2-10
土地家屋調査士会館1階
(予約したお時間に間に合うよう当会会館1階受付までお越しください。
受付後、係の者がご案内いたします。)
主催 :東京土地家屋調査士会( http://www.tokyo-chousashi.or.jp/ )
(7月12日 @Press)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年07月15日

月40万!

京都市東山区に、平均家賃40万円の高級賃貸マンションが建設されるそうです。

40万円のお部屋は90屐
最上階の角部屋は、80万円だって・・・(^^;

2〜3年前のタワマン投資セミナーで、
「大阪では家賃は30万円が関の山。東京なら60万円払う人がザラにいる。」と
聞いたのを思い出しました。

関西にも、超高級賃貸市場が定着すればいいですね。


【家賃が月40万! 京都に超高級賃貸、18年5月完成】

 1カ月の家賃が1室平均40万円の超高級賃貸マンションを、住友不動産が京都市東山区に建設することが14日分かった。市内の賃貸マンションでも最高水準の賃料で、来年5月に完成予定。セカンドハウスに利用する富裕層の需要を取り込む。
 同社が東京都心で計20棟運営する高級賃貸マンションのブランド「ラ・トゥール」。他府県に展開するのは初めてとなる。
 立地は平安神宮(左京区)の南側で、市営地下鉄東山駅から徒歩6分。5階建て計52戸(1戸あたり面積70〜130平方メートル)を計画している。広々とした吹き抜けの入り口やラウンジを設け、専属のコンシェルジュ(接客係)1人を常駐させる。家賃は平均的な90平方メートルの広さで月40万円前後を想定。最上階の角部屋は月80万円近くになる見込みだ。
 古い建物が密集する京都市中心部ではまとまった土地の確保が困難な上、建物の高さ規制もあり、広い居住空間の賃貸物件は近年ほとんど供給されていない。訪日外国人の増加で市内の宿泊施設も不足する中、観光やビジネスで京都を度々訪れる富裕層の潜在的なニーズに着目した。
 同社によると、既に70組以上から事前問い合わせがあるという。「東京以外の初進出にふさわしい立地。京都で高級賃貸住宅の市場を開拓したい」(広報部)としている。
 市中心部は近年、地価が高騰し、分譲マンションの価格も高止まりしている。相次ぐホテル開発が値上がりに拍車を掛けており、賃貸物件でも高級路線シフトが表れ始めている。
(7月15日 京都新聞)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170715-00000001-kyt-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年07月14日

世田谷区での空き家解体

世田谷区が、所有者がわからない空き家を解体したそうです。

今回は、空き家対策法による行政代執行ではなく、
民法第25条の不在者財産管理人を使った解体。

隣地所有者が土地を買い取る意向をお持ちで、
解体費用も負担するんだとか。

土地の売却がゴールの場合は
空き家対策法の手続きよりも迅速なんですね。

都心ならではの手法かもしれませんが、
積極的に活用すべきですね。


【世田谷区、所有者所在不明の空き家民法規定で解体】

 東京都世田谷区は12日、民法の仕組みを使って所有者の所在がわからない空き家を解体したと発表した。都内では空き家対策特別措置法による行政代執行で空き家を取り壊す事例が葛飾区や品川区などで出てきているが、民法の仕組みを使った例は都内初だという。

 特措法では所有者がわからない場合、略式代執行と呼ばれる手続きで空き家を解体する選択肢もある。今回同区は民法第25条に規定されている「不在者財産管理人」という仕組みを活用した。建物の解体や敷地売却などの手続きを管理人が一括して請け負う。自治体が建物を解体し、売却は別途手続きが必要な略式代執行に比べて迅速に行えるメリットがある。

 不在者財産管理人の規定を活用するため区は利害関係人として4月、東京家庭裁判所に管理人選任を申し立てた。家裁は6月、弁護士を不在者財産管理人に選んだ。

 管理人は7月3日、空き家を解体した。区はあらかじめ解体費用を家裁に納めていたが、敷地は隣接する住民が買い取る意向を示している。解体費用も住民が負担する方向で、区が納めた費用は返還される。

 取り壊した空き家は北烏山地区にあり、73平方メートルの敷地に建つ述べ25平方メートルの木造平屋だった。同区が把握する空き家は417件。倒壊の恐れや景観を著しく損なう「特定空き家」は現在4件で、いずれも所有者の所在が把握できているという。

 保坂展人区長は「私有財産にどこまで関与できるか考慮する必要はある」としたうえで、「同様の空き家が出てきた場合、街の安全や環境を考えれば同じ選択をするだろう」と話している。
(7月13日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人
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2017年07月13日

12万円・・・_| ̄|○

富山県の行政書士が、「廃業勧告」を受けていたようです。
成年後見人の預金を着服したとのこと。

その額、
12万円・・・_| ̄|○

成年後見人の母親の永代供養で、
実費よりも12万円多く引き出したんだって。

60代の行政書士がキャリアを棒に振るには、
ちょっと、ねぇ?(^^;


【成年後見で預金着服か 県西部の行政書士】

 県西部の男性行政書士が、成年後見人契約を結んだ知的障害者の預金を着服したとして家裁の審判で解任され、県行政書士会から最も重い処分の「廃業勧告」を受けていたことが10日、分かった。同会は懲戒処分を管轄する県に、処分を求める措置請求も行った。県によると、成年後見制度==を巡る不正で行政書士の措置請求が出されたのは初めて。この行政書士は北日本新聞の取材に対し「着服はしておらず、会の処分は不当だ」と不正を否定している。

 関係者によると、行政書士は2015年9月ごろ、知的障害がある高岡市の当時40代男性の成年後見人になった。だが、言動に不信を抱いた親族が解任を求める審判を起こした結果、男性の母親の永代供養を巡り、男性の口座から実費よりも12万円多く引き出した疑いが判明した。

 行政書士は「永代供養以外に、母親の遺産に関する手続きに費用がかかった」と主張したが、家裁高岡支部は「業務上横領罪に該当する蓋然(がいぜん)性さえ高い重大な不正行為」として、昨年末に成年後見人を解任する決定を出した。行政書士は即時抗告せず、解任の決定は確定した。

 同会はことし4月、行政書士の信頼を失墜させたとして廃業勧告を行い、県に報告した。同会の大塚謙二会長は「処分は本人に聴き取りなどを行った上で判断した。あってはならない行為と考えている。研修会を開くなど、再発防止策を進めていく」とした。

 県は懲戒処分の可否を検討しているが、行政書士は「県から処分が出た場合、不服申し立ても考えている」とし、現在も業務を続けている。

 成年後見制度は年々利用者が増えており、富山家裁によると、県内では昨年末時点で約1950人が利用している。一方、制度を悪用して預金を着服するといったトラブルも少なくない。県内では不正行為が年に数件確認されているが、ほとんどが親族の後見人によるものという。

◆成年後見制度◆ 認知症や精神障害などで判断能力が不十分な人に代わって財産管理などを行う制度。親族らが家庭裁判所に利用を申し立て、判断能力の程度により家裁が成年後見人、補佐人、補助人のいずれかを選任する。大半は親族が務めるが、弁護士や司法書士、行政書士らが選任されることもある。
(7月11日 北日本新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年07月12日

13億円の申告漏れ・・・

元・小金井市議会議長の遺族が、相続税の申告漏れを指摘されたそうです。

13億円の申告漏れ。
追徴課税は重加算税を含めて約8億円。

どうやら、元市議は、生前に土地を売却する契約を締結していた模様。

本来、相続税の評価は契約金額に基づいて計算するんですが、
亡くなる2日前に売買契約を解除していたんだって。

で、契約金額の半額に満たない評価で相続税が申告された・・・

どうやら当局は、所有権移転の仮登記(?)が、
相続手続きの後で解除された点を突いているみたい。

舞台は国税不服審判所に移るようです。
結末に注目ですね。


【土地相続で約13億円の申告漏れ指摘 元市議会議長の遺族】

3年前に亡くなった東京・小金井市の元市議会議長の遺族が、土地の相続をめぐって、東京国税局からおよそ13億円の申告漏れを指摘されたことがわかりました。遺族側は追徴課税を不服として国税不服審判所に審査請求したということです。
申告漏れを指摘されたのは東京・小金井市の市議会議長をかつて務め、3年前に亡くなった男性の遺族6人です。関係者によりますと遺族は男性がJRの駅前に所有していた土地を相続しましたが、この土地は男性が生前にマンションの開発業者に売却する契約を結んでいたということです。

売却が決まっている土地を相続した場合、相続税は土地の評価額ではなく契約金額に基づいて計算することになっています。しかし、男性が亡くなる2日前に売却契約を解除していたとする不動産登記が、遺族が土地を相続したあとになって行われ、契約金額の半分にも満たない評価額に基づいて相続税が計算されていたということです。

これについて東京国税局は相続税を不当に減らそうとしたと判断しておよそ13億円の申告漏れを指摘し、重加算税を含むおよそ8億円を追徴課税したということです。

取材に対し遺族側は弁護士を通じて「土地を相続する前に売却契約は適正に解除されています。税理士などに任せた相続税の申告に問題はなかったと考えており、国税不服審判所に審査請求しています」とコメントしています。
(7月12日 NHK)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年07月11日

マンション管理員がいるのは当たり前?

分譲マンションの管理員さん。
管理費を払っているんだからと、何でもかんでも押し付けていませんか?

このコラムでは、管理員さんがいなくなった途端に
マンションが一気に荒廃した事例が2つ。

いやホント、他人事じゃないですよ。

管理員さんへ十分な給料を払うためにも、
マンションの財務の健全さを維持するようにしてくださいね。


【いま日本中で急増している「マンション管理人失踪」という異常事態】

廊下は水浸し、共用部にはゴミが散乱して…

管理人はいるのが当たり前――そう思い込んでいる人ほど、彼らが普段、どれほど面倒事を引き受けてくれているかを知らない。いざいなくなったとき、待ち受けているのは絶望的な現実だった。

ヒビが入った窓ガラスも放置

埼玉県川越市。JR川越駅から徒歩20分ほどのところに、築約40年のAマンションがある。

「正直、身体がしんどいので、ここらで辞めさせてもらいます」

20年以上にわたりこのマンションの管理人を務めていた70代の女性が突然いなくなったのは、この4月のことだった。

Aマンションの管理組合理事長を務める60代の男性住民が言う。

「その管理人さんはもともと管理会社から派遣されていたのですが、長年修理や管理を一手に引き受け、住民からの信頼も篤かった。会社を定年退職されたのを機に、管理組合と直接契約し、引き続き務めてもらっていました。

それが、昨年あたりから『私も歳だし、この仕事はキツい』と何度か相談を受けていた。

しかし、こちらとしてもずっとやってきてもらって、代わりはすぐに見つからない。『せめて、次の人が来るまでお願いします』と慰留していたのですが、3月いっぱいで辞める、という意志は固かった」

長年、このマンションのすべてを一手に引き受けていた女性管理人。いなくなって初めて、住民たちはその存在の大きさを知ることになる。

「まず困ったのは、ゴミの処理。自治体の分別は想像以上に厳しく、管理人さんがいなくなったとたん、収集拒否にあってしまった。それまでは問題のありそうなゴミ袋は彼女が一度開けて、再度仕分けし直してくれていたんです」(男性住民)

回収されないゴミは、うず高く積み上がり、隣家の住人からクレームを受けるほどだった。

さらに、ゴミをめぐり、住民間のトラブルも勃発した。

「ウチのマンションはエレベーターがないから、上のほうの階の足が悪い住民のゴミを、管理人さんが代わりに収集場まで運んでくれていたんです。

彼女がいなくなってからは、その住民がベランダにゴミを溜め込むようになり、生ゴミのニオイが漂って、隣の部屋の住民との間で言い争いになってしまった」(男性住民)

風の強い日にヒビが入ったという窓ガラスも、管理人がいなくなってから急に増えたという外壁のスプレーの落書きも、修繕されず、放置されたままになっている。

「このままではさすがにまずいと思い、仲介業者に相談して、次の管理人の求人を募集してはみたものの、我々が出せる条件じゃまったく応募がありません」(男性住民)

募集条件は週3回の時短勤務で、月収5万円弱。時給換算では950円程度だ。「もっと良い条件で募集をかけたいのは山々」(男性住民)だが、このマンションの管理組合が管理・積立金として徴収しているのは一戸あたり月6000円ほど。管理人に支払える給料には限界がある。4月から募集をかけ、応募はわずかに1名だけだった。

「職を転々としている方で、正直、大丈夫かな?という気はしていましたが、背に腹はかえられず勤めてもらった。でも、結局2週間で音信不通になってしまった。

次も同じような人に来られたらたまらないので、その後は必要なことは余力のある一部の住民が交代でやっています。私もボランティアで週2回清掃をしていますが、いつまで続けられるか……」(男性住民)

誰でも務まる仕事ではない

屋上階に行くと、住民の誰かが勝手に置いたのか、古びた食器棚やカーペットが放置されている。周囲には、鳥についばまれところどころ破けたゴミ袋が散乱し、異臭を放っている。

「粗大ごみの廃棄は自治体への申請が必要なのに、バレないと思って屋上に置いていく人がいるんです。誰のものか特定して注意すればいいんでしょうが、住民が住民を直接注意するのも角が立つのでやりにくい。主体的に住民間の調整をしてくれていた管理人さんのありがたさが今になって身に沁みる」(男性住民)

管理人がいなくなったことで、もはやコミュニティのルールさえ崩壊してしまったのだ。

近隣の不動産業者もAマンションの惨状を心配して言う。

「あそこは売り出し物件も出ていますが、値段を下げても、半年以上買い手がつきません。荒れているから人が寄り付かず、住民が減り、更に荒廃する悪循環に陥っている。お年を召された住人ばかりなので、先を考えると大変でしょう」

Aマンションのケースは決して特異な例ではない。いま、管理人が消え、後任が見つからずに荒廃するマンションが全国で急増している。

全国マンション管理組合連合会の会長を務める川上湛永氏が言う。

「近年、小規模な管理会社の人間と話していると『管理人のなり手が足りない』という話はよく聞きます。募集してもなかなか集まらないので、マンションから受注しても紹介できずに撤退する案件が多い。

もちろん、予算が限られていることもありますが、最大の原因は、これまで管理業務の中心を担ってきたリタイア世代の高齢化。

もともと管理業務は肉体的にしんどい仕事のうえ、増加する外国人居住者への対応や、高齢者の介護に近い仕事もあり、精神的な消耗も大きく敬遠される要因になっています」

とはいえ、なかなか応募がないからと、採用の間口を広げれば痛い目を見ることもある。

「『経費の支出がスムーズにできるように』と管理人が管理組合から通帳やハンコを預かり、管理費を横領してしまうマンションは少なくない。中には、管理に必要だからと、勝手に自分名義の車を買っていたケースまであります。

マンション管理人の仕事は、住民の生活に密着し、時には個人情報も扱うため、悪意を持った人がやると犯罪行為も容易に行えてしまう。だからこそ、採用にあたっては注意深く人柄を見なければいけない。誰でも務まる仕事ではないのです」(中堅管理会社の社員)

1週間で廊下がゴミの山に

賃金は安いのに、精神的にも肉体的にも負担が大きい管理人の仕事。なり手がいないからと放置しているうちに、崩壊寸前にまで至ってしまったマンションがある。

神奈川県横浜市。中華街からほど近いところにある築40年超のBマンション。コンビニエンスストアや大規模スーパーも揃い、真新しい高級マンションが林立する一帯で、古ぼけた茶色い建物が逆に目立つ。

外壁はひび割れてところどころ塗装が剥がれ、バルコニーの手すりの周りもコンクリートが割れ、鉄筋がむき出しになっていた。

正面のエントランスにまわると、使われなくなった古いテレビや炊飯器などの家電製品が無造作に放置され、「ゴミ屋敷」の様相を呈している。中に足を踏み入れると、廊下の天井の蛍光灯はだいぶ前に切れたのだろう、真っ黒に煤けていた。

「昔は清掃の行き届いたきれいな建物だったんですけどね。どうしてこうなっちゃったんだか」

ため息混じりに言うのは、このマンションに住む70代の女性住民だ。

Bマンションは全40戸程度の9階建てで、最上階を所有するオーナーが管理人の役割を担う、いわゆる「自主管理」の形態をとっていた。

女性によれば、荒廃が一気に進んだのはおよそ5年前、オーナー兼管理人の男性が亡くなってからのことだ。

Bマンションには、各階に缶、ビン、生ゴミの3つのゴミ捨て場が設置され、それを管理人が収集日にゴミ収集場に運ぶルールがあった。

「それまで管理人さんにすべてお任せしていたので、亡くなって1週間で、廊下があっという間にゴミの山になってしまいました。もう誰も運んでくれないので、自分たちで収集日に直接運ぶことにしたのですが、老体にはキツいものがある」(女性住民)

下水が逆流して……

「いてくれて当然」の存在だった管理人が消えた――。自分たちの建物の管理にまるで関心を抱いてこなかった住民たちは、とっさの事態に、どう対処すればいいかまるで見当がつかない。

「ゴミの片づけや、簡単な清掃くらいなら有志で分担すればどうにかできた。でも、建物のメンテナンスとなると、私たちの知識ではどうにもならない。

2年ほど前には、給水管が壊れて水が溢れ、全階の廊下が水浸しになった。でも、そういうときに、どこに修理をお願いしていいかもわからず、途方に暮れました」(女性住民)

その後もBマンションでは、あちこちで綻びが生じ、状況は悪化の一途をたどった。

「一番大変だったのは下水管の故障。サビやゴミで詰まり気味のところに無理に流し込むから、配管の中でゴミが固まり詰まってしまう。たくさん水を流すと逆流してくるので、洗濯もまともにできない。

あの頃は、1ヵ月に3回も4回も水道業者を呼んで応急処置をしていた。埒が明かないので、全面的な修理をしてもらうために専門業者を呼んだのですが、『老朽化しすぎていて修理の途中で破損してしまう可能性がある』と、ほとんどのところに断られてしまった」(女性住民)

管理人を失い、定期的なメンテナンスを怠ってきたがゆえに次々噴出する「異常事態」。

現在、住民たちの頭を一番悩ませているのは、飲み水の問題だという。

本来、年に最低1回は受水槽の点検を行わなければならないと法律で定められているが、Bマンションでは管理人の死後、一度も行われていない。

「最近心なしか、水がサビたような味がするんです。お腹を壊すと嫌なので夏でもかならず一度沸かして使っています。これもまた検査をしようとすれば手間とお金がかかるので、住民は見てみぬふり。この先、みんな動けない歳になったときどうなってしまうのか、不安だけど、どうしようもできない」(女性住民)

前出の川上氏が言う。

「これからは、マンション住まいの多い団塊の世代が認知症を患う年齢に差し掛かるので、例えば共用廊下での徘徊やゴミの放置など、新たな問題が次々出るでしょう。

管理人に求められる仕事は増える一方です。それが嫌になった管理人が逃げ出しても、住民はそのマンションに住み続けるほかない。任せきりにせず、主体的に知恵を絞るしかありません」

あなたのマンションの管理人も、いつ消えてもおかしくはない。
(7月10日 現代ビジネス)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年07月10日

「戸籍訂正」・・・

高岡市役所が、字の間違いなどの「戸籍訂正」手続きを行ったのは、
昨年度で89件もあったんだって。

記事の事例では、電算化の際に「正三」が「正之」になったんだとか。

でもねぇ・・・
写真を「正三」と読めっていうのも酷でしょ?(^^;

確かに、相続手続きで困ることもありますが、
読み間違えた人だけを責めるのも、ねぇ?


【戸籍の人名、誤記載相次ぐ データ登録時に崩し字読み違えか】

男性が取り寄せた電算化前の戸籍原本の写しと電算化後の除籍謄本
男性が取り寄せた電算化前の戸籍原本の写し(上)と電算化後の除籍謄本(下)。上は「正三」と正しい名前が記載されているが、下は「正之」となっている

■「正三」が「正之」に/高岡 崩し字読み違えか

 戸籍に人名が間違って記載されているのが見つかるケースが相次いでいる。全国の市町村で進められた戸籍の電算化作業の際に、誤って登録されたとみられる。高岡市の男性(59)は今月5日、戸籍上の祖父の名前が1文字間違っているとして同市に訂正を求めた。戸籍に記載された名前と実名が異なると、相続の際などに同一人物かどうか疑いを持たれる恐れもあるが、同市などは「人が行った作業なので100%正確だとは言えない」と説明している。

 男性は6月、高岡市役所で、死亡や婚姻などで戸籍に記載されていた人を除いたことを示す除籍謄本を取り寄せた際、祖父(故人)の名前が「正三」ではなく、「正之」になっているのに気付いた。以前に父親の名前も間違っていたことがあり、男性は「名前の間違いは個人の尊厳に関わる問題だ。間違って登録されている人は、ほかにもいるはず」と指摘する。

 同市では、2002年度に手書きの戸籍をデジタルデータに置き換える「電算化」に着手。民間の専門業者に委託し、20万件近くの作業を翌年度までに完了した。作業の過程で崩し字や癖のある字は常用漢字などに変換したが、入力する際に誤って登録したケースがあったと考えられる。当時、業者から市に名前の照会も多数あったが、この確認をすり抜けた可能性もある。

 市が昨年度、字の間違いなどの指摘を受けて行った「戸籍訂正」の手続きは89件(本籍地が高岡市のケース)あり、本年度も4、5月で既に18件に上る。特に相続などの際に気付くことが多い。訂正には、法務局への問い合わせや確認作業のため、ある程度の時間が必要になるという。

 当時、作業に携わった関係者は「100%の正確さを目指していたが、人が行うことなので誤りも出てきてしまう」と明かす。市は「誤りは訂正できるので、市の窓口で相談してほしい。丁寧に対応したい」としている。

■県内 他自治体でも 訂正は市町村が対応

 住民から戸籍の訂正を求められるケースは、高岡市以外でも起きている。富山市市民課は「手書きの戸籍は楷書ばかりではなく、崩した文字もあった。電算化の過程での誤読はあり得る」とみる。別の自治体の担当者も「正確に置き換えているはずだが、人間のやることなので何とも言えない」と話す。

 戸籍の電算化は、1994年の戸籍法改正を受けて始まった。戸籍事務を統括する富山地方法務局によると、県内の市町村は97年から2005年にかけて順次導入した。同法務局は「電算化の際、誤字は常用漢字などの正しい字に置き換えており、この場合は誤記に当たらない。明らかな誤りであれば市町村で訂正に応じる」としている。

 富山市内に事務所を持つ行政書士は「戸籍の名前や本籍地が実際と違うケースは、まれにある」と指摘。電算化時の誤入力のほか、それ以前の法改正で戸籍が作り替えられた際の転記ミスも考えられるという。戸籍は本人の身分を証明するもので「金融機関や保険会社に届け出た名前や本籍が戸籍と異なると、相続の際などに同一人物かどうか疑いを持たれる可能性もある」と言う。
(7月10日 北日本新聞)
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170710-00081829-kitanihon-l16


土地家屋調査士 大阪 和田清人