2006年11月

2006年11月30日

契約上のトラブル

三笠中学校でのマネー教育。

今回のテーマは悪質商法。

1人の生徒に犠牲になってもらい、
キャッチセールスの寸劇(?)をしました。

担任の先生と2人がかりで「早よ契約せえ!」

普段は元気な男の子が、シュンとしてました。(^^;


現実はもっと怖いからね。
絶対に引っかからないでね。


土地家屋調査士 和田清人

2006年11月29日

コトハナ大阪第32クラス(10)

第10講「成果と将来の目標設定」。

昨日、大阪32クラスの皆さんがいよいよ卒業。
感動のおこぼれを・・・と思っていたのに、私は岩手。(涙)

天候不順で飛行機が遅れ、会場に着いたのは終了間際。_| ̄|○
皆さんの目標を聞くことができず、残念です。

それにしても、32クラスの方々は上達がスゴいですね。
人が変わっていく過程を目の当たりにするという、
初めての経験をさせていただきました。


懇親会の席で、皆さんから寄せ書きをいただきました。
ちょっとホメ過ぎじゃないですか?(^^;
でも、とてもうれしいです。 ありがとうございます!

このクラスとご縁をいただけて本当に良かった。
ありがとうございました。

・・・来週から寂しくなりますね。


土地家屋調査士 和田清人

一生の宝物!

2006年11月28日

登記基準点

27日、28日と、岩手県土地家屋調査士会にお邪魔してきました。

岩手会は、全国でも珍しく独自の登記基準点を管理しています。

登記基準点とは土地の境界を特定するための測量の基準点。
土地の境界を1cm程度の精度で測量することができ、
境界杭が亡失しても1cm程度の精度で復元することができます。

発端は、2000年に測量の基準が変わったこと。
この時、ボランティアで岩手県内に73点の基準点を設置。
各市町村に寄贈なさいました。
今では、400点以上の基準点が設置されています。

設置の状況、運用方法、活用度合い、法務局の反応など、
多くのことを学ばせていただきました。

岩手会の皆様、本当にありがとうございました。

来年度、大阪土地家屋調査士会として
どのように取り組んでいくか。
大きな課題です。


土地家屋調査士 和田清人

2006年11月26日

模擬総会

大阪市マンション管理支援機構の基礎講座で、
寸劇をやってきました。(^^;

架空のマンションの定時総会を実演して、
そこで発生する様々な問題に解説を加えるというものです。

リハーサルの時には、私も含めてガチガチに棒読みでしたが、
本番ではアドリブも飛び出すくらい、楽しく演じさせていただきました。

今回は10項目の解説が入りました。
弁護士からは規約、税理士からは会計、建築士からは修繕・・・
新任の役員さんには、とても参考になったのではないでしょうか。


これって絶対、講義形式よりも印象に残りますよね。
新たな手法として、私のセミナーでも検討してみたいですね。


土地家屋調査士 和田清人

061126模擬総会

2006年11月24日

公図と現況のずれ

国土交通省が、公図と現況のずれの程度をHPに公開しました。
(今はまだ、近畿では八尾市、綾部市、五條市、田辺市のみ)

実態を知ってもらって、地籍調査を促進させる狙いのようですね。


たしかに公図は、明治初期に農民自身の手で測量したため、
寸法については精度が高くないものが多いです。

しかし、村の代表者立会いのもとに境界を決めているため、
境界線や位置関係については信頼性が高いと言われています。

この公図を作り直す手段の一つである地籍調査が進むことは大歓迎です。

ただ、大阪府地籍フォーラムや、
国際地籍シンポジウムであったように、

・境界を「誰が」「どのように」決めたのか
・地籍調査の結果をどうやって「維持・管理」していくか

が不明確だと、結局、公図を引っ張り出してこなくてはならないという、
意味のない事業になってしまいますよね。

皆さんもぜひ、「どう使われているか」を見つめ続けてくださいね。


【都市部の公図、6割に1メートル以上の大きなずれ】
 国土交通省は22日、土地登記の際などに使う地図の「公図」で、都市部の6割に「1メートル以上の大きなずれ」が見つかったと発表した。

 公図は、明治初期の地租改正の際に作られた図面が今も多く、これまでも正確さに欠けるとの指摘があったが、明確に裏付けられたのは初めてという。
 現状と合わない古い公図は、市町村が「地籍調査」で測り直している。区分ごとの土地の所有権を表す「筆」の数が多く、権利関係が複雑な都市部では、2005年度末で進ちょく率が19%と全国平均の47%を大幅に下回っている。
 今のところ土地の所有権などへの直接の影響はないが、地籍調査が進まないと、将来的には土地の売買などで支障が出る恐れもあるという。
 「ずれ」の存在は、国交省が、市町村の地籍調査を助けるために実施している基礎調査で裏付けられた。今回分かったのは、全調査対象1万平方キロのうち、東京、埼玉など調査が先行している14都府県の21市区の約553平方キロ(公図約1万9600枚)の分で、実際の図面とのずれが「1メートル以上〜10メートル未満」の地域は61%、「10メートル以上」も3%あった。
(2006年11月22日読売新聞より)


土地家屋調査士 和田清人

2006年11月22日

コトハナ大阪第32クラス(9)

昨日は、第9講「感動をあたえる」。

前半はインタビューの仕方と受け方。

聞き手としてのチェックポイント。
1.好意的な態度で聞いているか。
2.最初から否定的な態度で聞いていないか。
3.不作法な態度や、抵抗を感じさせるような聞き方になっていないか。
4.ていねいな言葉使いを心がけているか。
5.おもしろくないような表情で聞いていないか。
6.話し手が話しやすいような聞き方をしているか。
   ・
   ・
   ・

いかにキーワードを掴んで、それを広げるか。
インタビュアーは、事前の準備が重要ですね。


土地家屋調査士 和田清人

2006年11月21日

日本司法支援センター第1回大阪地方協議会

昨日、大阪土地家屋調査士会理事として、
法テラスの第1回大阪地方協議会に出席しました。

10月2日のオープン以来、一日平均約150件の電話があるそうです。
情報提供窓口として、活用いただいているようですね。

意見交換会の中で、某相談センターの方からのご意見。

「相談を聞くと、そのセンターでは対応できない内容。
 そこで法テラスを紹介した。
 すると、再度センターに回されて、お客が怒った。」

おそらく、それぞれの窓口の方は、自分の業務を忠実に処理している。
でも、お客様から見ると、何かひとつ足りないんですよね。

どこまで踏み込んでいいのかというデリケートな問題もありますが、
外部の人と連携する場合には、特に注意すべきことですよね。


土地家屋調査士 和田清人

2006年11月20日

「メルマガコンサルタント平野友朗氏 成功の軌跡!」

土曜日、平野友朗さんの講演会に参加させていただきました。

お話を聞いて感じたのは、平野さんの行動の根底にあるのが、
「相手が何をして欲しいか」を考えて先回りすること。

人とのつながりが最重要だと考えていらっしゃるんですね。


自己紹介についての発見。

‖荵絢圓伝えられる
 (「○○さんは、こういう人です。」と言ってもらえるように)

伝えられた人がお願いしたくなる
 (「あなたにお願いしたい。」と言ってもらえるように)

7り返すことで、名前が一人歩きする
 (一貫性と継続性を持たせることでブランド化)

・・・名刺を作り直すことに決めました。(^^;


土地家屋調査士 和田清人

2006年11月17日

延納可能額の見積り

昨日、税務ビジネス研究会に参加してきました。

平成18年度の物納制度の見直しで、
「延納から物納への変更」が認められるようになりました。

地価上昇トレンドにおいては、
「まず延納を選択しておいて、地価が上がったら物納に変更」
という可能性も出てきたわけです。

そこで、延納について簡単に触れてみます。


相続税は、現金一括納付が原則です。
しかし、税額が何千万円、何億円だったら、
一括納付は不可能ですよね。

延納とは、いわば相続税のローンです。
年1回の元金均等払いで、期間中には利子税(利息)が課されます。


延納が認められるには、様々な条件があります。
また、延納可能額にも上限があります。

延納許可限度額=相続税額−( 櫚◆
  Ц什濬衢している預貯金等+相続で取得した預貯金等
 ◆同一生計親族の生活費3ヶ月分+事業経営に当面必要な運転資金
です。

たとえば、年収2000万円の相続人の延納可能額は・・・
・所得税、住民税が約500万円、
・土地の固定資産税が約200万円、
・生活費が約600万円とすると、
残り(返済可能額)は700万円ですね。

期間20年、利子税3.6%、元金均等払い、
年間700万円で返せるのは、8000万円程度です。

しかも、利子税は変動金利ですので、
将来の金利上昇分も考慮する必要があります。

やはり事前に、納税資金の手当てをしておく方がいいですね。


土地家屋調査士 和田清人

2006年11月16日

「事業用資産の買換え特例と相続対策」

昨日は、TUK会の研修会。

テーマは、「事業用資産の買換え特例と相続対策」。
講師は、税理士の林政勝先生です。

「長期保有資産から国内資産への買換え」
(いわゆる「どこでも買換え」)の特例が、
平成18年12月31日に終了します。

延長されるかどうかは12月の自民党税調で決定されますが、
都市部の地価高騰で役割は終わったと思われます。


この特例は、
。隠闇超所有の
∋業用の土地・建物を売却し、
J未了業用資産に買換えた場合、
ぞ渡税8割引になる。
というものです。

売却資産は、アパート・事務所・店舗など何でもOK。
買換え資産は、日本全国どこでもOKというものです。


この特例が無くなると、
既成市街地等内から外への買換え」を使うことになります。

売却資産は、事務所・店舗等に限定。(アパートは不可)
さらに、既成市街地外の物件の売却にも適用不可です。
そして、買換え資産は、既成市街地外に限定されます。


つまり、
・アパートや貸宅地の売却、
・既成市街地等の物件の売却、
・既成市街地等への買換え
などをご検討中の方は、
12月中の売買契約を視野に入れる必要があります。

法改正に乗り遅れると、大変なことになりますね。


土地家屋調査士 和田清人