2007年03月

2007年03月31日

新築マンションの条件悪化

首都圏の新築マンション、条件悪化が浮き彫りになりました。

近畿でも販売価格が上昇しているという記事もありましたね。

用地取得費のアップ分をどこまで販売価格に転嫁できるか、
微妙な駆け引きの時期ですね。

世間が冷静になった時、どういう物件が値を下げるか・・・
バブルと同じ轍を踏まないようになさってくださいね。


【[新築マンション調査]借入額増、物件郊外へ…条件悪化】 
 リクルートが30日に発表した首都圏新築マンションに関する調査で、購入者の住宅ローンなどの負担が増えるとともに、購入物件が都心から郊外に流れるなど条件が悪化していることが分かった。都心部の地価上昇が背景にあり、理想のマイホームが遠のきつつある現状が浮き彫りになった。

 調査は首都圏1都3県で06年の1年間にマンションを契約した3536人が回答。平均年齢は35.7歳で、世帯年収は600万〜800万円未満が最多だった。

 住宅ローンの平均借入総額は前年比2.1%増の3029万円で2年連続で増加。物件の値上がりに対し自己資金の伸びが低かったためで、ローンの年間返済額も同11万円増の146万円だった。両親などから支援を受けた割合も同2.9ポイント減の23.4%に減った。

 マンションの平均価格は同111万円増の4004万円で全地域で上昇。東京23区に住んでいた人のうち、区部で購入した割合は69.8%と2年連続で減少しており、都心部の価格上昇から郊外に流出する傾向がうかがえる。
(3月30日毎日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田羶

2007年03月30日

公立学校施設の耐震

文部科学省から、公立学校施設の耐震改修状況が発表されました。

もともとは、姉歯事件の直後に行なった調査の
進み具合をまとめたという事ですね。

大阪では、豊能町が耐震診断の実施ゼロということですか・・・(^^;
マンパワーの問題とはいえ、親御さんにとっては不安ですね。


【公立小中の校舎や体育館、耐震性不十分が30%】

 全国の公立小中学校の校舎や体育館のうち、耐震性が不十分な施設は30%に上り、耐震診断さえ行っていない施設も13%あることが29日、文部科学省の調査でわかった。

 学校施設の耐震化率を都道府県別でみると、80%を超える県がある一方で、地震のあった石川県や新潟県は50%前後にとどまるなど、依然として地域間格差があることも判明。文科省では「学校は地震の際に避難場所になるなど、地域住民の安全・防災の拠点」と指摘、「各自治体とも早急に耐震化の推進に努めてほしい」としている。

 調査は昨年12月末現在の状況をまとめた。

 それによると、全国の公立小・中学校の校舎や体育館計13万867棟のうち、「耐震性あり」とされたのは7万4335棟。耐震性が十分な施設の割合を示す耐震化率は56・8%で、昨年4月の前回調査との比較では、2・1ポイント増にとどまった。また、耐震診断が未実施の建物は前回(20・4%)より7・4ポイント減少したが、診断が進んだ結果、耐震性が不十分と判断された施設の割合が前回(24・9%)より増えて、30・2%となった。
(3月30日 読売新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田羶

2007年03月28日

93条調査報告書

昨日、支部の研修会に出席してきました。

テーマのひとつは、「93条調査報告書」。
4月1日から新様式に切り替わるため、その伝達研修です。

調査報告書とは、私たちが登記を申請する際に添付する報告書。

登記申請があると、登記官は実地調査を行なわなければなりません。
しかし、土地家屋調査士が作成した調査報告書があれば、
実地調査を省略できるとされています。

この調査報告書が、4月1日からガラッと変わります。

記入する量が増えて大変なんですが、(^^;
不動産取引の安全を守る登記制度。
役割を果たすため、時代に合わせて形を変える必要がありますね。


【不動産登記規則】
第九十三条  登記官は、表示に関する登記をする場合には、法第二十九条の規定により実地調査を行わなければならない。ただし、申請に係る不動産の調査に関する報告(土地家屋調査士又は土地家屋調査士法人が代理人として登記を申請する場合において、当該土地家屋調査士(土地家屋調査士法人の場合にあっては、その代表者)が作成したものに限る。)その他の申請情報と併せて提供された情報又は公知の事実若しくは登記官が職務上知り得た事実により登記官が実地調査をする必要がないと認めたときは、この限りでない。


土地家屋調査士 大阪 和田羶

2007年03月26日

「こんなことまでADRでできる!」

境界問題相談センターの研修会に参加してきました。

講演のひとつは、愛知弁護士会・あっせん仲裁センターの事例。
ここは、年間200件の紛争を扱う機関。
日本一の処理件数です。

なぜ、それだけお客様に評価されるようになったのか。

理由の1つはスピード。

たとえば、同センターが仲裁した建築紛争では、
40日間で7回もの話し合いの場を設けたそうです。

これが、裁判なら月に1回。
モメている時に、すぐに手を打つから解決が早いんですね。


タイミングを逃さないスピード・・・

ひそかに反省しました。(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田羶

2007年03月25日

ADR特別研修 その2

裁判外紛争解決手続(ADR)の特別研修

3月23日〜25日で2度目の集合研修がありました。

今回は、架空の紛争事件を検討しながら、
調停申立書や答弁書の書き方を学びました。

一定の法律行為を成立させるためには、
「どういう事実を」「誰」が立証するか。
これらを過不足なく記載することが必要。

改めて、弁護士の懐の深さを痛感しました。

この制度が正式に走り出すと、
私たちも弁護士と「協働」することになります。

もっともっと勉強せねば・・・


土地家屋調査士 大阪 和田羶

2007年03月24日

売主別中古マンション騰落率

こんなデータがあるんですね。

アトラクターズ・ラボ株式会社という不動産マーケティング会社が
中古マンション価格の騰落率を売主別にランキングしました。

2000年以降の新築時の住戸価格と、
2006年に中古で売り出された同じ住戸との価格差を算出。

34社中値上がりは10社。
上位にランクインした売主は、ブランド力と割安戦略に大別されます。
やはり中途半端はダメなんですね。

私は?・・・

ブランド路線でがんばりまっせ〜(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田羶

2007年03月23日

公示地価上昇

国土交通省から、公示地価が発表されました。

16年ぶりに全国平均が上昇。
大阪圏も、住宅地が平均1.8%上昇。これは16年ぶり。
商業地は平均でプラス8.3%。2年連続の上昇です。

大阪で最も上昇率が高いのは、
JR大阪駅前の大阪第一生命ビルディング。
プラス43.1%だそうです。

反面、中心部から離れた住宅地は下落が続いています。
ますます二極化が進んでいきますね。

上昇地域と下落地域、対策がそれぞれ異なります。
所有する土地の方向性を見誤らずに手を打ってくださいね。


【公示地価、全国平均16年ぶり上昇】
 国土交通省は22日、2007年1月1日時点の公示地価を発表した。全国平均で、住宅地、商業地、工業地などを含む全用途がそろって1991年以来16年ぶりに上昇に転じ、「土地デフレ」が終息しつつあることが鮮明となった。東京、大阪、名古屋の3大都市圏で商業地が2年連続上昇し、住宅地は16年ぶりに上昇に転じた。大都市では上昇率が40%を超える地点も16年ぶりに現れ、一部で地価の過熱感も出ている。一方、3大都市圏を除く地方圏は3年連続で下落幅が縮小したが、住宅地、商業地とも15年連続で下落し、地域格差はさらに拡大した。

 全国平均の上昇率は、住宅地が前年比0・1%、商業地が同2・3%、全用途が同0・4%となった。

 3大都市圏は住宅地が2・8%、商業地は8・9%上昇した。これに対し、地方圏は住宅地2・7%下落、商業地も2・8%の下落だった。全国の調査地点のうち、下落地点は住宅地で54・8%、商業地でも51・0%と、依然として半数を超えている。大都市中心部の高い上昇が地価全体を押し上げている。

 特に、都市再開発やターミナル駅の周辺などの利便性の高い地区は、局所的に地価が急上昇した。昨年2月に開業した東京の商業施設「表参道ヒルズ」に近い2か所など全国3地点で上昇率が45%を超えた。東京の都心8区では、住宅地の地価が84年ごろ、商業地は80年ごろの水準に回復した。

 大阪圏では大阪市の中心部、名古屋圏は名古屋駅周辺などで上昇率が40%以上の地点があった。地方圏でも福岡市や札幌市の中心部は40%前後の上昇地点が見られた。

 交通の便が良い地域は、マンションやオフィスの需要が堅調で、不動産ファンドなどの投資資金が流入して地価を押し上げた。

 全国で地価が最も高かったのは、東京都中央区銀座4丁目の山野楽器銀座本店(商業地)だった。1平方メートルあたり3060万円で、最高価格が3000万円を超えたのは14年ぶりだ。住宅地は、千代田区五番町の同290万円だった。

 都道府県別では、住宅地は東京都で2年連続の上昇となった。埼玉、千葉、神奈川、愛知、滋賀、京都、大阪、兵庫の8府県は16年ぶりに上昇した。商業地は、東京、愛知、京都、大阪の4都府県が2年連続の上昇で、北海道、宮城、埼玉、千葉、神奈川、滋賀、兵庫の7道県が16年ぶりの上昇だった。

 一方、島根、香川、高知、鹿児島の4県の住宅地は下落率が拡大した。

 人口が減っている地方や、都市部でも鉄道沿線から距離が遠いなど利便性の低い地域は地価は下げ止まらず、「地価の二極化」に拍車がかかっている。
(3月22日読売新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田羶

2007年03月22日

立会い終了〜♪

本日、無事に立会いが終了しました。

2月1日に境界確定の申請をして、立会いが実現したのが今日。
ホントに、行政ってのは・・・(^^;


今日のメインイベントは、里道の存否。

現在の公図には存在しないのですが、
和紙の旧公図には、ちょっと気になる線がありました。
さらに、昔の境界確定図らしきものが出てきて、もう大変。

ここに里道があるとなれば、お隣さん同士でモメるのは必至です。
どちらかが90cm、又は両方が45cmずつ下がらねばなりません。
建物や構造物が近接してるのに・・・
070322ridou

一人ピリピリしながら立会いがスタートしましたが、
行政はアッサリと、里道は存在しないことを認めてくれました。

ホッ。


土地家屋調査士 大阪 和田羶

2007年03月20日

「助成金・公的施策活用による経営革新」

昨日、FMBコンサルタンツ
上地弘恭さんのセミナーをお聞かせいただきました。

助成金など公的支援には2通りあります。
ひとつは、雇用保険を財源とする社会保険庁のもの。
もうひとつは、税金を財源とする経済産業省のもの。
今回は、後者のお話でした。


これまで、国が中小企業を支援するスタンスは「広く浅く」。
融資先等は、抽選で決められていました。

ところが平成11年からは方針を変更。
「やる気のある企業」を集中支援します。

つまり、公的支援を受けるには「やる気のある企業」になる事、
いわゆる、中小企業新事業活動促進法の認定を受ける事が必須。

この法律が定める3つの基本方針のうち、
「経営革新」は企業単独で受ける事ができます。

キーワードは「新たな事業活動」。
その企業にとって新たなものであれば、既存技術の活用でもOKです。

この認定が受けられれば、
・信用保証協会の保証枠の別枠
・政府系金融機関による低利融資
・事業化助成金
・税制の特例
などのメリットがあります。

個人事務所の私にとっては、知らない事ばかりでした。
ずいぶん、損してきた気分ですね。(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田羶

2007年03月19日

新会員オリエンテーション

昨日、FP協会大阪支部のお手伝いに行ってきました。

新たにFPになった方々へのガイダンスと交流会。
今回は60名が参加なさいました。


参加者の方々とお話しして感じたのは、
「資格の活かし方がわからない」という声が多かったこと。

会社員の方が「自分のために」勉強をしたものの、
今のお仕事とは全く無縁というパターンですね。

何を隠そう、私も実はその一人。
お気持ちはよくわかります。


思い起こせば、私がまだ会社員の時。
バブリーに生きてきた私は、お金の事を考えたことがありませんでした。

ところが、当時の会社が401Kを導入することになったんです。

この時、初めて年金の情報を収集しました。
そして・・・その事実に愕然としたんです。

「このままやったらヤバイやん・・・」
自己防衛のためにFPを勉強しました。

だから、当初はFPを仕事にするつもりはなかったんです。

それが、土地家屋調査士を開業する事になって、
相続で困っていらっしゃる方との出会いがあって・・・

そこで、土地家屋調査士とFPとがリンクしたんですね。


昨日お話しした方々には、そういう事をお伝えしました。

交流を広げながらブラッシュアップを続けていけば、
必ずどこかでリンクしますよ。

がんばってくださいね。


土地家屋調査士 大阪 和田羶