2007年04月

2007年04月30日

分譲マンション一棟売り

ファンドマネーの影響で、販売直前のマンションが
分譲中止になったようです。

たしかに、経済的な損害はなかったんでしょうが、
新居に寄せる想いはねぇ・・・(^^;

この業界の「品位」は、
いつになったら確立されるんでしょうね。


【大阪の新築マンション分譲直前「一棟売り」】

 大阪市内で3月、販売開始を目前に控えた新築分譲マンションが突然、建物ごと売却されることになり、分譲が中止された。「一棟売り」と呼ばれる販売手法で、買い手の多くは不動産ファンドとされる。投資熱の高まりで、分譲マンションの一棟売りは近年、近畿圏でも目立ち始めているが、販売直前のケースは異例。購入予定者からは「消費者を軽視し過ぎ」との声も出ている。

 問題のマンションは、同市中央区の上町筋沿いに建設された15階建て(69戸)で、3月に完成した。

 同区に住む自営業の男性(31)は2年前、このマンションが建設されることを口コミで知った。現地に出向いて確認すると、南と東に寺院が並び、生駒山を望む眺めを遮るものはない。「絶対に買おう」と夫婦で決め、頭金の貯蓄も始めた。

 昨年12月、事業主の「住友不動産」(東京)のホームページに分譲の予告広告が出され、早速、優先的に情報が得られる会員に登録した。入居開始は今月とされ、3月初めに開かれた現地内覧会では、担当者から「1週間後に価格が決まり、販売を始めます」と聞かされた。

 ところが、同24日に突然、担当者から電話があり、「建物ごと売ることになったので、分譲を中止します」と告げられたという。

 男性は金銭面の損害はなかったが、「利益優先のためではないか。大手だと信頼していたのに」と憤る。

 同社は、一棟売りについて「事業判断」とし、売却先を明らかにしておらず、「購入を検討いただいたお客さまには個別に事情を説明し、ご迷惑をかけたことをおわびし、おおむね理解をいただいたと考えている。引き続き誠意を持って努力する」としている。

 不動産経済研究所大阪事務所によると、一棟売りの相手は通常、不動産ファンドで、近畿圏では数年前から目立ち始めたという。首都圏では、「購入希望者が手付金を払った後に一棟売りが決まり、事業主から手付金の倍額返金を受けた例もあった」と証言する不動産鑑定士もいる。

 大手不動産会社の担当者は「分譲には広告などの経費がかかり、物件によっては売れ残りのリスクもある。その点、一棟売りは確実に利益が確保できる」とメリットを明かす。

 ◆道徳上、問題あり消費者を大切に

 経済ジャーナリストの荻原博子さんの話「一棟売りは、法的には問題のない取引だが、たくさんの客が買う気になっている分譲間近の段階で販売先を切り替えるのは商道徳上、問題がある。不動産業界は上げ潮にあり、同様のケースが増える可能性もあるが、景気には波がある。一般消費者を大切にしていないと、将来そっぽを向かれる」

 ■不動産ファンド

 株式市場で資金を集める不動産投資信託(J―REIT)と、特定の投資家を対象にした私募ファンドがある。購入したオフィスビルやホテルなどを賃貸して賃料収入を配当にあてる手法が主流。設備が良く高い家賃収入が期待できる分譲マンションにも投資対象が広がっている。住信基礎研究所(東京)の調査では、2006年末の市場規模は11・5兆円で、03年末の5倍に拡大した。
(2007年4月29日 読売新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田羶

2007年04月29日

「ここを見落としたら大変!不動産調査のチェックポイント」

土曜日、相続支援ネットで講師をさせていただきました。

内容は、相続不動産のチェックポイント。

調査を行なう時に、どこに行って何を調べるかということを
事例を交えてお話しさせていただきました。

受講者はほとんどFP。
でも、15万人いるFPの中で、不動産に携わっているのは3000人とか。

この分野の情報が少ないこともあり、
皆さん満足いただけたようです。

今回もいいご縁をいただきました。
ありがとうございました。

070428souzokuFP


土地家屋調査士 大阪 和田羶

2007年04月28日

隣家との境界は生け垣に

佐賀県の住民団体が、まちづくりルールを作成したようです。

自分の住環境は自分で作る・・・
うまく機能すればいいですね。


ルールのひとつが、「隣家との境界は生け垣」。

実は、土地家屋調査士法第25条第2項に、
「調査士は、その業務を行う地域における土地の筆界を明らかにするための方法に関する慣習その他の調査士の業務についての知識を深めるよう努めなければならない。」とあります。

・・・生け垣ね。(^^;


【住民独自に居住ルール 「住環境を快適に」】

 江北町のJR肥前山口駅南地区の住民らが、隣家との土地の境界にブロック塀ではなく、生け垣を用いるなど、快適な住環境を実現するための独自の「まちづくりルール」を作成した。行政主導ではなく、住民自らが景観を含めた良好な街並みを整備する試みに、同町も期待を寄せている。

 同町は、1981年に国道34号バイパスが一部開通後、沿線に大型商業施設が相次ぎ進出。周辺では宅地造成も進んでいるが、開発に統一性はなかった。このため、街の将来像を考えようと、地元住民、地権者などの代表らが2005年5月に「江北町駅南地区まちづくり協議会」(三原ユキ江会長)を結成。協議の末、同地区を快適な街にするには一定のルールが必要と結論づけた。

 これを受け、同協議会と地権者は具体案を検討し、駅南地区の73.6ヘクタールを対象に(1)幅4メートル以下の道路に面した農地を宅地開発する場合は同5‐6メートルの道路を新たに確保する(2)隣地の日照に配慮する(3)隣家との境界は生け垣にする‐など5つのルールをまとめた。

 同町企画課は「このルールに法的な裏付けはないが、地権者の理解と開発業者の協力で自主的な景観保全と住みやすいまちづくりができるよう期待したい」としている。
(2007年04月26日 西日本新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田羶

2007年04月27日

相続放棄の弊害

和歌山県田辺市が、相続放棄物件の整理に着手するようです。

相続放棄された家屋や土地が放置されたままになって、
近隣住民が迷惑を被るという問題。

犯罪や不法投棄などの拠点になりがちですよね。

都心であれば、すぐにでも買いが入るのでしょうが、
地方へ行くと民間では前へ進まないということですね。

二極化の兆候はこんなところにも現れていますね。


【増える相続放棄 市が資産整理を推進】

 相続が放棄された物件が増えているのを受け、田辺市は2007年度から、家庭裁判所に財産管理人の選任を申し立て、資産整理を進める。相続放棄物件は固定資産税の課税が保留になっており、管理されず近隣に迷惑を与える場合もある。同市税務課によると、県内の市町村で行政が相続放棄物件の整理にかかるのは珍しいという。

 今年1月1日現在で、市が確認している市内の相続放棄の件数は12件。そのうち財産管理人が選任されているのは4件だけ。物件の種類は宅地と建物や農地、山林など。市では、相続放棄しているかどうかは相続人から連絡がない限り分からず、相続放棄件数は現在把握している12件以上になる可能性もある。

 担当者によると、統計は取っていないが、最近になって毎年3、4件ほど相続放棄が出る傾向にある。理由として、負債を抱えているために相続に関する納税や物件の維持管理が難しく、放棄するケースが最も多い。都会に出ている人が地元に帰れず、物件を維持管理できないなどの理由もある。相続人が放棄したきりでそのままになるケースが目立つという。

 相続放棄し、そのまま放置された民家では、白アリが発生したり、家が傾いてきたりして周囲に影響を及ぼすことがある。子どものたまり場になって危険という声もある。税務課職員は「取り壊そうにも、相続人がいないため、どうすることもできない状況」と頭を悩ませている。

 市としては、資産価値の高い物件から整理にかかり、最終的に相続放棄物件をゼロにしたい考え。07年度は、一般住宅で建物付きの宅地2件の資産整理を行う計画。弁護士委託料など81万8000円を予算に計上している。

 うまく整理が進み、競売で購入者があれば新たな課税対象になるが、なければ国の財産になる。税務課は「損得勘定を考えると整理はできない。行政が動かなければ、誰も手を付けられず、いつまでも宙に浮いたままになるので、所有者不在の物件をなくすという考えを第一にする」と話している。
(4月27日 紀伊民法)


土地家屋調査士 大阪 和田羶

2007年04月26日

証人尋問

今日、証人尋問の傍聴に行ってきました。

証言するのは、先輩の土地家屋調査士。
弁護士からの依頼で書いた、境界鑑定書に関する証言です。

訴状と鑑定書とを見せていただきましたが、
どう見ても向こうの言いがかり。

証人尋問も楽勝?、と思っていましたが・・・
相手方弁護士の質問って、いやらしいですね〜(^^;

自分たちに都合の悪い部分は棚に上げて、
都合のいい部分だけをしつこく追求してきたり、
争点に関係の薄いことをネチネチ聞いてきたり・・・

まるで悪者扱いですね。
公正・誠実に鑑定を行なった専門家に敬意を表せっつーの!

おまけに、何が歯がゆいって、
反論してはいけないというルール。
つまり、言われっぱなし。

弁護士ってそんなに偉いのか?

何かヘンですよね。


土地家屋調査士 大阪 和田羶

2007年04月25日

コトハナ大阪第33クラス(10)

昨日は、コトハナ・セミナー大阪第33クラスの卒業式。
知人が受講していたため、見学に伺いました。

卒業式って、何度見てもいいものですね。

「人前で話せなかった」と言う方が堂々とスピーチなさってたり、
キラキラ輝く人のオンパレードでした。


木下先生がいつもおっしゃる事。

 人前で話すことが「辛」い。
    ↓
 でも、一歩を踏み出す(一本足す)と・・・
    ↓
 「幸」に変わる。


10週間前、受講を決断なさってよかったですね。

これからは、同じ卒業生としてよろしくお願いします。


土地家屋調査士 大阪 和田羶

2007年04月24日

「不動産バブルは2度と起きない」という神話

こんな記事を見つけました。

うすうす感じてはいましたが、ここまで理路整然と書かれると、
ぐうの音も出ないですね。(^^;

そうか・・・
80年代は経済バブル。今は不動産バブル・・・

ちょっと長いですが、ぜひ目を通しておいてくださいね。


【「不動産バブルは2度と起きない」という神話】
(4月23日NIKKEI NET 宋文洲の単刀直入)


土地家屋調査士 大阪 和田羶

2007年04月23日

大阪の「境界未定地域」

先日書いた、「境界未定地域」。
いろいろ調べてみたら、面白いものを見つけました。

日本国内にある境界未定地域
大阪府の境界未定地域

大阪府で唯一の境界未定地域が、なんと!
私の事務所のすぐ近く!

ということで、早速現地へ行ってみました。

〕篝邏莉夙条
 川をはさんで、豊中市側に淀川区が張り出しているんですね。
 
 070423juuhachi-1
 淀川区なのに「豊中市小曽根第二ポンプ場」

⇒篝邏萓昌姐
 ここも豊中市側に淀川区が張り出しています。
 
 070423mikuni-1
 お隣さんは違う市民。
 当然、お子様の校区も違うんでしょ?

K中市大島町
 逆に淀川区側に豊中市が張り出しています。

 070423oshima-1
 この一角だけのために、ゴミ収集車が川を渡るんですね。
 ちなみに、マンション駐車場の車は全て大阪ナンバーでした。
 (大阪市はなにわナンバー)


今まで知らなかった・・・
すぐ近くにこんなに面白い場所があったなんて・・・(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田羶

2007年04月21日

もっと違うの無かったんですか?

被害者参加裁判のシンポジウムが東京で開かれました。

その中で、制度導入後の法廷を想定した劇が上演されたようです。

劇のテーマは、
土地の境界紛争をめぐる殺人事件。(^^;

いや、その・・・
もっと違うの無かったんですか?


【被害者参加の裁判劇上演  弁護士ら、都内でシンポジウム】

 犯罪被害者が刑事裁判に参加して被告人質問などができる「被害者参加制度」をテーマにしたシンポジウムが21日、都内で開かれ、弁護士らが制度導入後の法廷を想定した裁判劇を上演した。

 劇では、土地の境界紛争をめぐる殺人事件の公判を想定。被害者の妻が被告に対し「どうして夫を殺したのか教えてほしい」などと質問。検察の論告求刑に当たる最終意見陳述では、検察が無期懲役を求刑したのに対し「死刑にしてほしいと思う」と述べた。

 上演後、「全国犯罪被害者の会」の高橋正人弁護士は「被害者参加制度は検事と弁護士が中心となって進める制度。法廷が混乱することはない」と強調した。

 また、諸沢英道常磐大大学院教授(被害者学)は基調講演で「日本でもようやく被害者のための正義が議論になり始めた。被害者参加制度が当然になっているのが世界の流れだ」と話した。
(4月21日 岩手日報)


土地家屋調査士 大阪 和田羶

2007年04月20日

「税務調査の実態と対応策」

昨日、SGお初天神の研修会に参加してきました。

今回のテーマは、「税務調査の実態と対応策」。
講師は、税理士の福山直樹さんです。

税務調査が多いのは?
調査官のノルマは?
初日の午前中に必ずしなければならないことは?
いわゆる「お土産」を渡すとどうなる?
修正申告を求められたら?・・・などなど

いや〜熱かった!
税務調査でのバトルなど、普段聞けないお話が盛りだくさん。
あっという間の2時間でした。

何度も税務署員とやり取りをなさったご経験から、
相手が何を求めてどう動くのかを見抜いていらっしゃるんですね。

本当の意味で、経営者の味方といえるお方だと思いました。

またまた、いいご縁をいただきました。
感謝、感謝。


土地家屋調査士 大阪 和田羶