2007年05月

2007年05月31日

大阪市の土地信託事業

29日30日と立て続けに、大阪市の土地信託事業の方向性が決定しました。

大阪市は、フェスティバルゲート、オーク200、ビッグステップ、
扇町キッズパーク、オスカードリーム、ソーラ新大阪21の
6つの土地信託事業運営しています。

土地信託事業とは、土地所有者に代わって信託銀行などが
借入金で施設を建設して賃料や売却などの収益を得るシステム。
収益から、銀行への信託報酬や借入金の返済などを除いた分が
土地所有者への配当になります。

6事業のうち、フェスティバルゲートは110億円の累積赤字で破綻。
オスカードリームも53億円の累積赤字を抱えています。

昨日、今日とで、この6事業のうち4事業の売却が決まりました。
売却損は、市民へツケが回ってきますね。

当初計画では、「土地信託事業はリスクがないと思っていた」。
ところが、バブル期に手掛けたため、結局事業費がかさみ、
少々の利益が出ても配当を出すまでに至らないのが現実。

市民の無関心が招いた結果ですよね。
ちゃんと目を光らせていきましょうね。


【フェスティバルゲートは結局、売却
 ――大阪市外部委、公募活用案すべて不採用】
(5月30日 日経ネット関西版)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年05月29日

復権への槌音

金曜日、大阪土地家屋調査士会の第66回定時総会が開かれました。

議事終了後に、ご来賓である太田房江知事にスピーチをいただきました。


平成12年の知事就任当初、
東京へ行くと「大阪は悪いねぇ。名古屋の方がいい。」と言われ、
ずっと悔しい思いをしてきたとのこと。

それが最近では、「大阪は明るくなった」と言われるようになったそうです。


スピーチの中で気になったキーワードが2つ。

「復権への槌音」と「再生から成長へ」。


確かに今後は、キタ・ミナミの再開発や、関空2期目の計画など、
大きな事業があります。

うまく地域経済とリンクすればいいですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年05月28日

「心をつかむメール術」

土曜日、キックオフ関西の交流会に参加してきました。

今回の講演テーマは、「心をつかむメール術」。
講師は、心理学ライターの瀬川菜月さん

マズローの5段階欲求説を踏まえて、
メールで高感度を上げるための注意点をお教えいただきました。


ちなみに、マズローの5段階欲求説とは、
心理学者のA.H.マズローが提唱した人間の欲求についての理論。

人間の欲求は5段階のピラミッドのようになっていて、
ある階層の欲求が満たされると、1段階上の欲求を目指すというもの。

階層は、底辺から順に
  崟戸的欲求」・・・食物、睡眠、性など
 ◆岼汰瓦陵澣瓠・・・安全、依存、保護など
 「親和の欲求」・・・集団の中に居場所があること
 ぁ崗鞠Г陵澣瓠・・・集団の中で認められること
 ァ崋己実現」・・・自分の可能性、創造的活動

で、日本人の大多数は「親和欲求」と「承認欲求」を求めている。
つまり、この2つを満たしてあげると高感度が上がるというわけですね。

瀬川さん曰く、
「人の心の中には、3匹の鯛がいる。
 ホメられたい。認められたい。喜ばれたい。」

小細工ではなく、
相手を思いやる気持ちが大切だって事ですよね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年05月25日

「行列ができるホームページの作り方」

昨日、集客ホームページ実践研究会に参加してきました。
WEB集客プロデューサー井上浩平さん主宰の集まりです。

井上さんがいらっしゃる会社のサイトは、平成13年当時反響がゼロ。
サイトを大改造した結果、
今では、ネットからの受注が年間3億円くらいになっているそうです。

今回は、そんなご経験の上から、
サイトに関する基本的な考え方をお教えいただきました。


ネット通販ではなく、実店舗を構えるビジネスの場合、
サイトにどこまで「役割」を担わせるかが重要。

たとえば、お店なら「来店」、訪問販売なら「アポ取り」です。

サイトを見て、お店に来てもらう。
お客様にその時間や距離を乗り越えさせる工夫が必要なんですね。


押さえるべきポイントは3つ。
 .▲セスアップ
 ▲汽ぅ箸量ノ蓮焚饉劼箴ι覆帽れさせる)
 H振繊ν菘溝弍

中でも、最も重要なのはサイトの魅力。
特にコンセプト(戦略)の部分。
「誰に?」「何を?」「どうやって?」というヤツですね。

次月以降、この部分を掘り下げていくようです。
楽しみです。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年05月24日

税理士法違反?

私は、仕事の軸足を「相続税」に置いています。

時々、私のHPやセミナーをご覧になった方から、
「お前は税理士法に違反している!」
と言われることがあります。(^^;

そこで、改めて私の仕事内容をご説明させていただきますね。


大前提として、必ず税理士さんとペアになります。

まず、相続不動産について、法務局と市役所などで資料収集をします。
次に、税理士と一緒に現地へ行って、評価方法を検討します。
そして、各種の図面を描いて税理士に提出します。
最終的に、相続税の計算や申告は、税理士が行ないます。

つまり、私の分担は調査と作図。

税理士法第2条1項の、
 1号、税務代理・・・やってません!
 2号、税務書類の作成・・・やってません!
 3号、税務相談・・・やってません!

誤解なさらないでくださいね〜(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年05月23日

近畿大学寄付講座 第7講

本日、近畿大学での寄付講座を担当しました。

今回のテーマは、「公図・地積測量図・建物図面・その他」。

手続法にすぎない不動産登記法の中で、さらに図面に関する部分。
あまり突っ込んでも、お互い面白くないですよね。(^^;

雑談と称して、社会人からのアドバイスを織り込みました。


みんなからの感想を見ると、

「雑談が面白かった。」

「雑談が面白かった。」

「雑談が面白かった。」

・・・本論は?(^^;


ま、これからの就職活動に少しでもプラスになれば
受講した甲斐があったということですね。

がんばってね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年05月22日

「なぜそこまで金融機関を信じるの?」

今日、宝塚CEO塾というのに参加してきました。

講師は株式会社アルスの柴口敏一さん。

会社設立からわずか3年で60社の再生、
債権放棄総額約200億円の実績に基づくお話でした。

実は、このテーマをお聞かせいただくのは4回目。
でも、次から次へと新たな事例が出てくるため、
いつも新鮮な発見があります。


1999年に制定されたいわゆるサービサー法。
銀行の不良債権比率を改善するため、
債権売却時に損金計上できるようにしたんですね。

たとえば、ある工場が銀行から10億円借りてたとします。
3期連続赤字になると、サービサーに債権を売却されます。

ここで大半の経営者は、「銀行に切られた」「取立屋には対応できない」と
あきらめて倒産の道を選んでしまいます。

でも、サービサーに売られるのは「バルク(まとめ売り)」。
たとえ10億円の債権であっても、タダみたいな値段で売られるんですね。

これを買い戻せば、借入金の大半が消えてしまい、
無借金の会社として再生できるということ。

まさに、「平成の徳政令」です。


これを実現させるには、
まず、銀行に債権を売らせる根回しをすること、
そして、サービサー会社と買い戻し価格の交渉をすることが必要です。

このあたりは、銀行の融資部門出身の柴口さんならお手のもの。
困っている会社があれば、ぜひ教えてあげてください。

知ると知らないとでは大違いですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年05月21日

がんばる家主の会

土曜日は、講演2連チャン。(^^;

夜は、「がんばる家主の会」で講師をさせていただきました。

これは、大阪の家主さんたちが集まる勉強会。

皆さん、ものすごく熱心で、質問が終わらない・・・(^^;
「資産」を「死産」にさせない意気込みが伝わってきました。

ああいう、前向きな方々とご一緒させていただくのはいいですね。

むしろ、私の方が勉強させていただきました。
ありがとうございました。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年05月20日

日本FP協会継続研修

土曜日、FP協会兵庫支部で講演させていただきました。
070519FP-hyogo

FPが資格を継続・更新するためには、
ある研修単位をクリアする必要があります。

今回の講演は、FP協会兵庫支部が主催する
単位を付与する研修会。

参加者は全員FPです。

私のテーマは、相続不動産の調査方法。

この分野は、やはり情報量が少ないんですね。

140席が一杯になって、
スタッフの方々は立ち見。(^^;

次は、9月に開催されるFPフェア2007で講演する予定です。

ワクワクです。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年05月19日

喜多流の遺産相続訴訟

昨年6月に差し戻された喜多流の相続争い
現物による分割が命じられました。

とりあえず競売は回避できたんですね。

なんとか、いい形で文化財を保存していって欲しいですね。


【喜多流の遺産相続訴訟、金でなく現物分割命じる…東京高裁】

 能楽「喜多流」宗家に代々伝わる能面や能装束など計210点の道具の遺産相続を巡る訴訟の差し戻し後の控訴審判決が17日、東京高裁であった。

 原田敏章裁判長は、競売による売上金の分割ではなく、現物を104点と106点に分割して相続するよう命じた。

 訴訟は、喜多流十五世宗家・喜多実氏の死後、二男が、宗家を継いだ長男を相手取り、能面などを競売にかけて売上金を2分割するよう求めて提訴した。1、2審判決は二男側の主張を認めたが、最高裁が2006年6月、「鑑定などで価格を評価して現物を分割することは可能」として、2審判決を破棄、審理を東京高裁に差し戻していた。
(2007年5月17日 読売新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人