2007年09月

2007年09月29日

FPフェア2007

FPフェア2007に参加しました。
これは、年に1回行なわれる日本最大級のFPのイベント。
今年は金土日の3日間、大阪で開催されます。

受講させていただいたセッションのひとつ、
寺西雅行先生による「相続トラブル予防法」。

年間100件近い相続税申告の実績から、
ナマナマしいお話をお聞かせいただきました。

私たち土地家屋調査士が最も気をつけなければいけないのは、
ズバリ地籍整備。

言ってみれば、ある日突然登記簿面積が変わるということですね。

相続税申告と時期が重なってしまうと、
公簿による土地の評価が否認されてしまう恐れがあります。

2〜3年後の見通しを立てて動く必要がありますね。


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(フェア最大の成果? 魚住由紀さんとの2ショット♪)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年09月27日

またまた調査士が逮捕・・・

またまた土地家屋調査士が逮捕されたようです。
一体、どうなっとんねん・・・_| ̄|○

市長印を加工して図面を偽造したんですか。
ウソはダメでしょ、ウソは。

資格者がウソをつくと、存在意義そのものが問われちゃいますよね。
信頼回復に努めたいと思います。

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(9月21日 大阪日日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年09月26日

「徹底討論!相続があったときに頼りにされるFPとは」

昨日、FPおおさかの勉強会に参加してきました。

今回は、パネラーとして参加させていただきました。
テーマは、「徹底討論!相続があったときに頼りにされるFPとは」。

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 キワドい話は顔を隠して・・・(^^;

相続という場面では、「誰に相談するか」が
ゴールを左右することが多いんですよね。

たとえば、
不動産屋に相談すると、「土地を売りましょう。」
ハウスメーカーに相談すると、「アパートを建てましょう。」
銀行に相談すると、「借入れをして相続税を下げましょう。」
保険の営業マンに相談すると、「生命保険に入りましょう。」

たしかに、間違いではありません。

しかし、トータルで考えて、その選択がベストなのか?
複数を組み合わせることはできないのか?

その提案ができる人が、FPなんですよね。

お客様の想いをきっちりと聞いてあげて、
しかるべき専門家をコーディネートする。

それが、「頼りにされるFP」だと思います。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年09月25日

何じゃ、こりゃ?

未登記建物を登記するお仕事をいただきました。

公図を閲覧すると、
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・・・何じゃ、こりゃ?(^^;

現地は堤防沿いの土地。
ちゃんと処理されていない可能性が高いですね。

和紙の旧公図は現存しないし、
旧土地台帳も要領を得ない。
しかも、登記はお急ぎとのこと・・・_| ̄|○

明日もがんばりま〜す。(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年09月24日

行政の登記懈怠

長野県のある村が、買収した用地の登記を怠っていたようです。

30年で550筆。
固定資産税も、元の所有者に課税されているんですね。

「手が回らず」「把握されていたが放置」・・・
どこかの省庁で聞いたような事ですね。

それよりも気になったのは、
「測量1件5万円」とか「職員1人で年間200件」とかの記載。

ちゃんと境界確認はするんですか?
ちゃんと境界標は埋設するんですか?
その費用と日数でできるんですか?

不動産登記法は、国民の権利保全が立法趣旨です。
たとえ行政といえども、法の手続は踏んでくださいね。


【南相木村 約30年で550筆、登記手続き一部怠る】

 南佐久郡南相木村が、約30年前から、村道や林道など公共用地として買収した民有林や農地の登記手続きの一部を怠っていたことが分かった。村によると、該当の土地は約550筆で、固定資産税も買収前面積で計算し元の所有者に課税していた。今後、村は正常化に取り組むが、職員1人で担当すると終了までに7年超かかり、測量などの経費として約2900万円が必要と見込んでいる。

 村によると、登記の不備は1977年ごろから始まった。総面積などは不明。当初、担当職員はいたが処理が追いつかず、その後、職員不在や、他の業務で手が回らないなどのため、手続きが遅れたという。村有地として公有財産台帳への記載もされていない。

 登記手続きの遅れは、一部役場内で把握されていたが、放置されていた。村議会で取り上げられ、あらためて村が調べ詳細が分かった。

 ただ、該当地の多くは、固定資産税の課税基準となる評価額が低い山林内や農地。村内の山林は、課税標準額が高いところで1000平方メートル当たり約26万円、税額3600円ほど。標準額が30万円未満は免税で、該当地の1人当たりの買収面積は広くなく、1000円未満は切り捨てていることから、村振興課は「是正しても課税額が変わる例はなさそう」としている。

 正常化には、分筆登記と所有権移転登記、地目変更登記を要し、測量などに1件5万6700円、計約2900万円の経費がかかる見込み。現状の職員1人で担当した場合、年間二百数十件しか処理できず、さかのぼって終えるまでに約7−8年かかるという。

 中島育男村長は「できるだけ早い段階で解決できるよう、検討したい」と話している。
(9月15日 信濃毎日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年09月21日

勝手に道路が!

もしかして、測量詐欺?」という記事を書いた土地。
現地調査に行ってきました。

そしたら・・・

土地の半分以上が道路に変わってる!_| ̄|○
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どうやら、北側は昭和60年ごろに開発・分筆された模様。
その際、所有者不在をいいことに、勝手に道路を通したんでしょう。

ホントにエゲツないですね。
絶対、畳の上で死ねないよ。(^^;

とにかく、依頼者の救済が先決です。
法的措置も含めて、早急に対応を検討しないといけませんね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年09月20日

銀座東芝ビル売却

銀座東芝ビルが売却されるそうです。

昭和9年完成の地上9階、地下4階建て。敷地面積は約3800屐
売却額1600億円で、売却益は1300億円ですか。
・・・すごいですね〜。

老朽化が進んでいるため、東急不動産は建替えるようですね。

銀座の商業街もまたまた変貌しそうですね。


【東芝が銀座ビルの売却を正式発表 1610億円】

 東芝は19日、東京・銀座の「銀座東芝ビル」の土地・建物を売却すると正式に発表した。現在、子会社の東芝不動産が所有しているが、東急不動産が同ビルを買い取る目的で設立する合同会社スペードハウスに10月下旬に売却する。売却額は1610億円。売却益約1300億円は半導体など注力事業に振り向ける。

 銀座東芝ビルは、東芝の前身の東京電気が1932年に土地を購入。34年に完成し、84年に現本社ビルが完成するまでは東芝の本社の一部が入居していた。現在は「モザイク銀座阪急」などが入居している。
(2007年09月19日 朝日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年09月19日

「望ましい集合住宅像と可能にする条件」

昨日、マンション学会のフォーラムに参加してきました。

講師のお一人は、大阪ガスエネルギー・文化研究所の濱惠介氏。
「望ましい集合住宅像と可能にする条件」という話をお聞かせいただきました。

氏は、公団時代に10件の団地設計をご経験。
さらに、ご自身の転勤等で30もの住宅を遍歴なさっています。

作り手・住み手両方の立場から、
分譲マンションの問題点やあるべき姿をお話しいただきました。

全体的におっしゃっていたのは、
「経営を最優先することで、悪い結果が生まれる。」

たとえば、容積・日陰規制のない商業地域に立地が進む現状。
あるいは、超高層マンションは視野に入る範囲から環境価値を収奪。
またまた、高層化による地表面の緑化は幻想。実際は駐車場に。
などなど・・・

質の良くない住居が増えることに警鐘を鳴らしていらっしゃいました。

理想的には、「長持ちする躯体」「大幅な改修ができる設計」のものを
ストックしていけば、次の世代に譲り渡していくことが可能。

私たち購入者側も、考えていかなければならない視点ですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年09月18日

土地の共有が・・・

城陽市が計画している「東城陽ふれあいスポーツ広場」が、
面積を4割減らしての暫定オープンになる予定だそうです。

原因は、・・・相続。(^^;

予定地の西半分が共有で、その1人がお亡くなりになったため、
東半分だけで暫定オープンを目指すことになったとのこと。

・・・?
ちゃんと契約書で押さえておかなかったんでしょうかねぇ?

いずれにせよ、土地の共有問題は、公共事業の計画も
大きく狂わせることになりますね。


【東城陽広場、完成遅れる 予定地で相続問題発生】

 京都府城陽市教委が12月完成を目指していた(仮称)」(同市寺田大谷)が、面積を4割近く減らす形で暫定オープンすることが14日分かった。予定地で相続の問題が生じ、計画の大幅変更と3カ月の完成遅れを余儀なくされる。市議会福祉文教委員会で報告した。

 暫定オープンでは、敷地面積を約8800平方メートルから約5500平方メートルに縮小する。当初通り主に少年サッカーとグラウンドゴルフの練習に使うが、コートの最大寸法は横75メートル、縦45メートルから横52メートル、縦34メートルに縮む。駐車場の規模も35台分から15台分に縮小する。

 計画変更は、予定地の借地西半分を共同所有する2人のうち1人がなくなり、相続が必要となったため。市教委は手続きに相当の時間がかかると判断。予定地の東半分だけを先に借り、暫定オープンを目指すことにした。西半分の土地が借りられ次第、当初計画通りに再整備する。

 広場は当初、9月着工、12月完成の予定だったが、計画変更を受けて、まだ着工していない。

 市教委は「(暫定オープンの状態では)少年サッカーの練習はできても、試合に使うのは難しい。グラウンドゴルフとしては正規のコート面積が取れるよう努力する」(文化体育振興課)としている。
(2007年9月15日 京都新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年09月17日

「相続に役立つ生命保険」

土曜日、がんばる家主の会の勉強会に参加させていただきました。

講師は、株式会社ウィッシュアップの牧野克彦さん。
「相続に役立つ生命保険」というお話でした。

いろんな問いかけをうまく使った、とても楽しい90分でした。

たとえば、
「家主であるあなたは、財産を誰に残したいですか?」
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とか、

「もし、450万円を確定で1000万円にできる方法があれば
 お聞きになりたいですか?」

「もし、32,000ドルを確定で100,000ドルにできる方法があれば
 お聞きになりたいですか?」

「もし、1億円の現金を2692万円の相続税対象額にできる方法があれば
 お聞きになりたいですか?」
などなど・・・(^^;

生保の仕組みをご存じない方は、引き込まれますよね。
この話法、いただき。(^^;


牧野さんご自身は、保険で「損しない」「失敗しない」「ダマサレない」
ためのアドバイスを実践なさっていらっしゃいます。

やはり、「誰に」相談するかが最も重要ですよね。

今回もいいご縁をいただきました。


土地家屋調査士 大阪 和田清人