2007年11月

2007年11月30日

自社株評価

昨日少し書いた自社株評価について、
不動産側の視点で補足します。

取引相場のない株式(未公開会社の株式)を自社株といいます。

経営支配権を有する人が取得した自社株の評価は、

[犹業種比準方式・・・一般的に安い
 (直前期末における配当金額・利益金額・純資産価額の3要素で
  同業種の上場企業の株価を基に評価)
⊇禹饂魂然枴式・・・一般的に高い
 (課税時期における資産・負債について、相続税評価額を基に評価)

の折衷割合が会社の規模に応じて定められています。

なお、類似業種比準価額よりも純資産価額の方が低い場合は、
会社規模にかかわらず純資産価額で評価します。


ここで、土地をちゃんと見れば、評価減につながることがあるんです。

例)会社規模区分:大会社
  類似業種比準価額6800円、純資産価額7000円という会社です。

普通なら低い方の6800円で評価してしまいがちです。

ところが、不動産を調査していくと、
市の特例で、工場敷地が広大地評価の対象になることがわかりました。

これによって、11億の土地評価が6億になり、
純資産価額7000円を5500円に下げることができました。

来年はここからさらに8割引かもしれないってことですよね。(^^;

土地の相続税評価をしっかりと行なうことは、
自社株評価つまり事業承継にとっても大切なポイントなんですよね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年11月29日

自社株の相続税

自社株の相続税が8割減になる方向のようですね。
背景は後継者問題。

事業承継において、後継者が実質的に経営権を引き継ぐためには、
社長の地位だけでなく、会社を支配できる数の株式を取得する必要があります。

しかし、業績の良い会社や含み益のある土地を多く所有している会社などは、
自社株の評価が高くなるため、相続税の負担が重くなってしまいます。

そして、自社株は市場性が無いため換金することが難しく、
相続税の納税資金に困っておられるのが共通のお悩みです。

納税して運転資金が枯渇したなど、開業より廃業の方が多い現状の中、
スムーズな事業承継を目指そうという改正ですね。

今後の成り行きに注目したいと思います。


【自社株相続税8割減額 政府・与党、中小企業承継で方針】

 政府・与党は28日、オーナー経営者が子供などに中小企業を継がせる際、非上場の自社株にかかる相続税を大幅に軽減する方針を固めた。課税価格を8割減額する方向で最終調整している。12月中旬に取りまとめられる与党税制改正大綱に明記される公算だ。

 オーナー経営者が死亡時などに子供に会社を譲る際、相続税を軽減する仕組みは「事業承継税制」と呼ばれる。現行制度では、400平方メートルまでの事業所を兼ねた宅地に関して課税価格の8割を減額。しかし、自社株についての減額は1割にとどまっており、これを8割減まで拡充する方向だ。

 事業に無関係な財産管理会社や投資目的会社の株式は対象外とする。また負担軽減には一定期間の事業継続が要件で、5〜7年の間で詰めている。

 事業承継税制拡充が焦点となっている背景には、中小企業の抱える最大の問題の一つが後継者不足で、廃業率が開業率を上回っている状況がある。年間29万社の廃業のうち、後継者不在によるものが7万社あると推定されている。こうした状況を打開することで、地域経済の活性化につなげるねらいがある。

 福田康夫首相は、国会での代表質問で「事業承継の円滑化を強力に推進する」と表明。参院で多数を占める民主党も事業承継税制拡充には肯定的で、来年度税制改正で実現する可能性が大きい。
(11月29日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071129-00000064-san-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年11月28日

隠せるわけない・・・

相続税逃れの逮捕者ですね。
7億円ですか。

財産19億円のうち、土地・建物の2億円強だけを申告したとか。
隠せるわけない・・・(^^;

お医者さんの最も手薄な部分かもしれませんね。
相続対策をちゃんと行なって、
残された方が正々堂々と納税できるようにしてあげる責任があると思います。

ちなみに、私がお手伝いしている不動産の評価減。
私はこれを節税とは呼びません。
まして、脱税なんかではありません。
「正しい納税」、そう呼んでいます。


【7億円の相続税免れる=元開業医の妻を逮捕−岐阜地検】

 開業医だった夫の遺産を隠し、約7億円の相続税を免れたとして、岐阜地検は28日、相続税法違反の疑いで岐阜市城田寺、無職※※容疑者(72)を逮捕した。
 調べでは、※※容疑者は開業医だった夫が2005年10月に死亡した際、長男、長女と共同で自宅の土地や建物、現金など計約19億5000万円を相続したが、06年7月、このうち土地や建物にかかる約2億6700万円だけを遺産として税務署に過少申告、相続税約7億2000万円を免れた疑い。 
(11月28日 時事通信)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071128-00000115-jij-soci

土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年11月27日

「売り上げアップへのPR講座」

有限会社オフィス・メイ鈴木美和子さんのセミナーに参加しました。

PRコンサルとして過去にお手がけになった
成功事例や失敗事例(^^;をお聞かせいただきました。

情報発信のポイントは、
「風を聞き、波に乗れ」。

事例に挙げていらっしゃったのは、2005年に発売された
阪神タイガースの記念ピンズコレクション。

一つは、設立70周年記念「ユニホームヒストリー」。
阪神が優勝で盛り上がっていた9/30発表。

これは、メディアにも大きく取り上げられ、
あるショップでは店頭に並ぶ前に予約で完売したとか。

もう一つは、リーグ優勝記念「V戦士ピンズコレクション」。
こちらはシーズンオフの11/19発表。

メディアも取り上げてくれず、苦戦したそうです。

タイミングを逃すと、注目されないということですね。
風を聞くことが大切ですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年11月26日

445万円/屬龍萍浦擶

渋谷区が、区有地の3ヶ所を区民菜園にするそうです。

場所は、渋谷駅や恵比寿駅、参宮橋駅の近く。
崔渦舛呂修譴召445万円、169万円、290万円。
で、総額68億円! 何をするやら。(^^;

高齢者か子育て中の家族が対象者になるようですが、
社会福祉ってそういうもんじゃない気がする・・・

せっかくの超一等地なんですから、しっかりと稼動させて、
利益を区民に還元した方がいいと思いますよね。
雇用の機会増とか、住民税減税とか・・・

余計な支出だけではなく、入ってくるべき収益を損なうことも
税金のムダ遣いと言えるのではないでしょうか?


【1人当たり地価ン千万円、東京・渋谷に区民菜園】

 都会のど真ん中に、農園ができる。東京都渋谷区は来年4月、JR渋谷、恵比寿両駅付近を含む3か所の区有地に、計約2330平方メートルの「区民菜園」をオープンさせることになった。

 いずれも繁華街に近い一等地で、土地の値段は目が飛び出るほど高い。開発業者が聞けば、「なに!?」と驚きそうな話だが――。

 区民菜園となるのは、渋谷駅東側の小学校跡地(820平方メートル)、恵比寿ガーデンプレイス北側の小学校体育館跡地(1030平方メートル)、小田急参宮橋駅南側の空き地(480平方メートル)。同区公有財産表(2005年度)によると、渋谷駅東の土地は1平方メートル445万円、恵比寿同169万円、参宮橋同290万円――で、三つの土地の総額は約68億円となる計算だ。財産表の作成後、都心の地価は上昇しており、区は「実勢価格はもっと高いかも」としている。
(11月23日 読売新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071123-00000005-yom-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年11月24日

スタディ・グループ FP WAVE 勉強会

今日、スタディ・グループ”FP WAVE”で
勉強会の講師を務めさせていただきました。

「あなたの土地は大丈夫?
 〜相続不動産のチェックポイント〜」というテーマ。

不動産の相続税評価と、
相続における生命保険の活用方法についてお話ししました。

071124FPWAVE

参加いただいた方の多くから、
不動産は苦手だったとのお声がありました。

少しでも、苦手克服に貢献できたなら幸いです。

またまた、いいご縁をいただきました。
ありがとうございました。

土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年11月23日

セットバックで刑事告発?

横浜市が、セットバックの是正措置命令を出したそうです。
従わない場合は、刑事告発も検討するとか。

どちらかといえば、形骸化された規定ですよね。
守らない人が得をすることがないように、
厳格な対処をしてほしいですね。

ちなみに、セットバックとは建築基準法第42条第2項の規定。
賃貸住宅新聞寄稿文をご参照ください。


【セットバックしない住宅に是正措置命令 横浜市】
11月20日7時51分配信 産経新聞

 建築基準法などで求められている、道路の境界から建物を1メートル以上後退させる「セットバック」をしなかったとして、横浜市は19日、同市青葉区美しが丘の住宅の車庫部分(鉄骨平屋建て、面積約27平方メートル)に対して、是正措置命令を出したと発表した。

 命令内容は、建築基準法や住民が定めた地区計画に従い、平成20年1月31日までにセットバックをすることを求めている。従わない場合は、市が刑事告発を検討する。この車庫は、一部が道路の境界すれすれの状態で、18年1月末に建てられた。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20071120-00000038-san-l14


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年11月22日

「ちょっとした気づきで人は変われる」

TKC近畿大阪会ミサワホーム部会の研修会に参加させていただきました。

テーマは「ちょっとした気づきで人は変われる」。
講師は、おくさま印の幸南食糧株式会社の川西修社長です。

川西社長は30年前に、人口13万人の松原市でお米屋を開業なさいました。

当時は規制により、お米はお米屋さんからしか買えなかった時代。
市内に42軒あったお米屋さんが、ガッチリとお客を握っており、
半年間は全く売り上げが上がらなかったそうです。

ところが、市内に新興住宅地が増えてきて、お客が変化してきたんですね。

従来のお米は30kg袋。土・日・夜・上層階への配達はしなかったとのこと。
川西社長は、これら全てに対応し、6年で地域一番店になったそうです。

社長曰く、
「最大のライバルは時代の変化。」
「風の向きは変えられない。帆の張り方を変えて風に乗れ。」

環境の変化を見据えながら、
当たり前のことを当たり前にやる重要性を再認識しました。
ありがとうございました。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年11月21日

京町家ビジネス

京町家に宿泊させてくれるビジネスがあるようです。

これならうまく町家を保存・活用できますね。

貴重な文化財を後世に残す方法のひとつとして、
要チェックですね。


【「京町家」使う宿泊ビジネスが好調 客の4割が外国人】

 京都に残る築80年以上の日本家屋を、観光客に宿泊施設として賃貸するビジネスが軌道に乗りつつある。ベンチャー企業の試みで、開業後しばらくは客足も鈍かったが、人気が高まり、この秋はほぼ満室状態。京町家をまとめて宿泊施設にするのは前例がないといい、その「非日常的な空間」が受けているようだ。

 米国人の東洋文化研究家アレックス・カー氏(55)と、元国鉄マンの梶浦秀樹氏(51)が03年、「姿を消しつつある京町家を保存、活用できないか」と意気投合。町家を賃貸する会社「庵(いおり)」を設立し、2年半前に始めた。

 宿泊できる京町家は、四条河原町周辺の6棟。同社や町家の所有者が、風呂、トイレなど水回りなどを改装、中には古美術品などもあって町家の雰囲気がたっぷりだ。格子戸、虫籠(むしこ)窓、坪庭など、日本家屋の趣を楽しみながら「暮らすように旅をしよう」がコンセプトだ。

 料金は季節、広さなどから1棟1泊約2万5千〜14万円。定員2人の町家だと、6月など閑散期の平日利用は2万5千円。最大14人が泊まれる町家もある。防火対策から火は使えず、IH調理器でお湯を沸かす程度はできるが、屋内は禁煙だ。同社が近くの料理店を紹介してくれる。

 旅館業法や消防法など既存の法律は町家を宿泊施設とすることを想定していない。このため、所有者と庵、庵と利用者が、それぞれ賃貸借契約を結ぶ。「1泊だけアパートを契約する」のと同じことで、利用者はHPなどで予約、当日はホテル並みに住所などを署名するだけだ。国土交通省も観光振興につながるとみている。

 宿泊客の4割が外国人。国内では首都圏からが多く、結婚記念日などに利用する客が目立つ。「マンションに住む人間には、隠し部屋があったり、坪庭があったりの非日常空間が魅力」などの反応があり、多くはリピーターになるという。

 当初は宿泊客ゼロの月もあったが、徐々に口コミで増え、今夏にはJTB西日本と販売提携。今年10〜12月上旬は、ほぼ埋まっている。ただ、課題もある。社長の梶浦氏は「ようやくめどが立った。安定的に黒字にするため、10〜15棟ぐらいの規模にしたい」。東シナ海に浮かぶ長崎・小値賀(おぢか)島で古い民家を借り受け、地域を再生させる話も進めている。
(2007年11月19日 朝日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2007年11月20日

「成功の鍵は目標設定にあり!」

えびす会に参加させていただきました。

「成功の鍵は目標設定にあり!」〜捨てろ!業界の常識〜
講師は、税理士法人ジェイエスケーの上能喜久治先生です。

先生は、昭和63年に6坪の事務所で税理士を開業。
そして平成12年には、西天満に自社ビルを建築なさるほどの大躍進です。

何より驚いたのは、自社ビルは創業当時からの目標だったとのこと!
ずっと周囲に言い続けていたら、銀行が競売物件を持ってきたそうです。

目標は「具体的で明確」であることが重要。
できる!と思える一番大きな目標を設定し、
努力してステップを登っていくこと。

これがあいまいなら、ただの願望。
永久に実現しないんですね。

私の目標って、小さかった・・・
あいまいやし・・・_| ̄|○

もう一度、設定し直しですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人