2008年04月

2008年04月30日

住宅差し押さえ60万件!

米国で、第1四半期に差し押さえられた住宅が60万件あったそうです。

この数字は前年の2倍。
サブプライムの傷跡ですね。

元はと言えば、所得の低い人にプール付きの家を買わせることが問題。
身の丈を忘れた消費というのは、どこかの国と同じですね。(^^;

見方によっては、米国不動産の買い場とも言えますね。


【<米国>住宅差し押さえ60万件、昨年比倍増 第1四半期】

 AP通信によると、今年第1四半期(1〜3月)に米国で差し押さえにかけられた住宅の数は約60万件と、前年同期の約30万7000件に比べ2倍以上に急増していることが28日、米調査会社リアルティトラック社(本社・カリフォルニア州)の調べで分かった。不動産価格が弱含みで推移していることと金融面での貸し渋り傾向が原因と指摘している。

 同社が債務不履行や競売通知などから調べた。差し押さえ数の増加は7四半期連続。昨年10〜12月の第4四半期と比べ、23%増。差し押さえ率が全米平均の6.6倍にもなった同州ストックトンなど、カリフォルニア、ネバダ、フロリダ州などで高い数字を示している。
(4月29日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080429-00000027-mai-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年04月29日

マンション更新料の訴訟

京都でマンション更新料の支払いを求める訴えが起こされました。

今回のケースは、家主側からの提訴。
更新料の支払いを拒否した大学院生を相手取ったもののようです。

更新料等は、消費者契約法施行以来よく話題に上りますが、
あくまで同法第10条の縛りは「消費者の利益を一方的に害するもの」。

頭のいい大学院生が、2年前に合意した契約を蹴っ飛ばすような、
みっともない真似はやめましょうね。(^^;


【賃貸マンション更新料不払い 家主が大学院生提訴】

 賃貸マンションの更新料を支払わないのは契約違反だとして、京都市内の賃貸マンションを経営する男性家主が28日、更新料の支払いを拒否した京都市北区の大学院男性(26)に10万6000円の支払いを求める訴えを京都地裁に起こした。

 訴状によると、男性は平成18年4月、京都市北区のワンルームマンションに、月額5万3000円の家賃で入居。契約書には2年ごとに家賃2カ月分の更新料を支払う条項があった。しかし男性は今年4月の契約更新時に「更新料は消費者契約法により無効」とする文書を示し、支払いを拒否したという。

 更新料をめぐっては、「消費者の利益を一方的に害しており、無効」とした返還請求訴訟が京都地裁に起こされ、今年1月に「更新料は賃料の前払いにあたり有効」との判決が出された。現在は大阪高裁で争われている。

 訴訟で家主側を支援する「貸主更新料弁護団」代表の田中伸弁護士は「今後は返還請求に対応するだけでなく、支払いを求めていく」と話している。
(4月29日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080429-00000053-san-l26


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年04月28日

全員税理士さんなの?

金曜〜土曜で、岡山と広島へ行ってきました。

も・・・もちろん仕事ですよ。(^^;
資産税専門の税理士と二人で現地調査ツアー。

初日の岡山は相続税評価のご相談。
二日目の広島では相続税還付のご相談と相続税評価のご相談、
夕方からはオフィスミツヒロ様主催の勉強会にお招きいただきました。

異業種が集まる勉強会と聞いていた(ような気がする・・・)ため、
いつもの「相続不動産のチェックポイント」の資料を準備しました。

勉強会開始前にご参加の皆さんと名刺交換をさせていただくと、
なんと、全員税理士さん・・・_| ̄|○

資料の前半は相続税の計算方法で、まさに釈迦に説法。
「これパス」「これもパス」って飛ばしまくりました。(^^;

それでも、後半の事例紹介ではいくつか情報提供できたようです。
「そこまで調べるの?」というお声もあがりました。

ま、結局のところ、不動産の相続税評価というのは、
節税ではなく、あくまでも「正しい納税」の手段。

税理士さんに、不動産の情報提供ができたのなら、喜ばしい限りです。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年04月26日

納税通知書を見やすく?

四日市市が、固定資産税の課税ミスを発表しました。

年間合計が28件で50.8万円。
納税者の指摘で修正したとのこと。

このうち、家屋の取り壊し調査漏れが半数の14件。
ま、滅失登記をしておけばよかったんですけどね。(^^;

個人的に気になっているのは、一新された納税通知書。
「市の調査漏れや記載ミスに気付きやすくなった」らしいんですね。

気になる・・・
一度見てみたいですね。(^^;


【四日市市:課税ミス増加 28件、50万8000円 /三重】

 四日市市資産税課は24日、今年度の固定資産税・都市計画税の課税ミスが、合計28件で、総額50万8000円に上ると発表した。納税者が誤りに気付いて納税前に修正した。07年度同期比で8件増えた。
 原因別では、家屋の取り壊し調査漏れが14件で最も多く、家屋の所有者認定誤りが5件、土地の地目誤りが3件と続いた。
 資産税課は11年ぶりに納税通知書を一新し見やすくしたため、市の調査漏れや記載ミスに気付きやすくなったためと分析している。
(4月25日 毎日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年04月25日

元弁護士の相続税申告漏れ

弁護士の遺族が、相続税の追徴を受けたようです。

株式や預金の一部を除外して相続税の申告を行った模様。
「ミスも含めた」申告漏れが5億円だとか。

この元弁護士は、県弁護士会副会長や、県都市計画審議会長、
県人事委員会委員長を歴任した立派なお方。

たかが相続税で、死後に名を汚されたのは残念ですね。


【弁護士の遺産、1億円超隠す=長野県の元人事委員長−遺族に追徴・関東信越国税局】

 長野県の元人事委員会委員長で、2004年12月に死去した※※※※弁護士の遺族が、関東信越国税局から1億数千万円の遺産隠しを指摘されたことが23日、分かった。ミスも含めた相続財産の申告漏れ総額は約5億円で、相続税や重加算税などの追徴税額は2億数千万円とみられる。
 遺産隠しを指摘されたのは、70歳で死去した※※弁護士の妻と子供。同県伊那市の妻は「取材に応じる意思は全くない」としている。既に修正申告したとみられる。
(4月24日 時事通信)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080423-00000209-jij-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年04月24日

「隣接地との境界確認をめぐるトラブル」・・・_| ̄|○

一市民からの投稿記事です。

境界標再設置に関する、対応の不誠実さをお怒りでいらっしゃる・・・(^^;

「B社の測量士」が土地家屋調査士でないことを祈りつつも、
これが「不動産業界の体質」と感じる人がいることに危機感を覚えます。

人のふり見て・・・ですね。
襟を正します。


【隣接地との境界確認をめぐるトラブル】

 不動産の境界確認をめぐるトラブルを報告する。記者が所有する都内の土地と隣接地との間で起きた事件である。境界確認と隣接地の解体工事によって損壊した境界標(きょうかいひょう)の再設置である。

 発端は隣接地(都有地)が不動産業者A社に払い下げられたことである。A社は隣接地に建てられていた古家を解体する工事を、2007年12月下旬から翌年1月にかけて実施した。その解体工事の際に記者所有地と隣接地の境界標の土台を傷つけてしまい、グラグラする状態になってしまった。そのために境界標を設置し直すことになったが、そこに至るまでには紆余(うよ)曲折があった。

■突然求められた境界確認書への署名捺印

 A社が記者に求めた内容は境界確認の立ち会いおよび境界確認書への署名捺印(なついん)であった。A社は隣接地を更地として売却する予定で、買い手に境界が確認できていることを明示するために境界確認書が必要であった。しかし、A社は自ら依頼するのではなく、A社が隣接地の測量を委託した測量会社B社に依頼させた点が問題であった。記者として知らないところから唐突に電話を受けることになった。

 しかも、B社の人間は相手の事情に配慮するということができないようで、記者が電話に出られない時は30分ごとにかけ直し、その度に「かけ直します」という類の内容のないメッセージを留守番電話に吹き込むため、メッセージを再生するだけでも通話料がかかり、迷惑なことこの上なかった。しかも記者の方から留守番電話に残された電話番号にかけ直しても通じず、結局、B社から突然かかってくる電話によってしか連絡を取ることができなかった。

 結局、2月10日にB社の測量士から電話があり、その日に会うことになった。B社の測量士は用意してきた境界確認書に署名捺印を求めた。それに対し、記者は以下の3点の問題を指摘した。

1。B社の提示する境界確認書にはA社の署名捺印がされていない。A社が先に署名捺印すべきである。

2。境界確認と言いつつ、署名捺印を求める文書の添付図がB社の測量結果となっている。測量に立ち会った訳でも、測量結果を確認する立場でもないため、測量結果を承認するような文書への署名捺印は筋違いである。

3。境界確認書の使用目的を明示して欲しい。別紙に「申請箇所」と記載されているが、何かの申請に使用するつもりではないか。申請手続きの添付資料として使用しないとのことだが、それならば条項に使用しないことを明記して欲しい。

 これらの問題についてB社測量士では判断できないため、A社と相談して対応策を決めてから、あらためて連絡することになった。

 また、B社測量士は境界標について「解体工事の影響で1センチほど北側に移動し、しかも多少グラついた状態になっており、南側に戻したい」と説明した。これに対し、記者は「原状回復は当然だが、移動させる場合は立ち会うので事前に連絡して下さい」と回答した。この日は、このやり取りだけで、具体的に境界標を戻すための方法や日時についての話はなされなかった。

 ところが、2月18日午前9時過ぎにB社測量士が無断で記者所有地の敷地内に入り、境界標の除去作業を始めた。当時、記者は所有地の住居内にいたため、作業に気付き、止めさせた。所有者に無断で作業をしたことについて詰問したが、「境界標を移動するために一度、引っこ抜く。埋め戻すための目印にするために杭(くい)を打っていた」と作業の説明に終始するばかりで、無断で作業することに対する反省がうかがえなかった。

 この出来事の後、翌19日にB社の別の従業員から電話があったが、「境界確認のためにあらためて面会したい」と要求するばかりで、当該従業員は2月10日に記者が指摘した境界確認書の問題点も2月18日になされた無断作業についても把握していなかったため、「話にならない」として拒否した。

 その後、数回のA社従業員の訪問および電子メールでのやり取りによって、相互の主張を重ねていった。残念なことにA社従業員は記者とB社とのやり取りを全く把握しておらず、そのため1から説明することになり、無駄な時間と労力を費やしてしまったことは事実である。

 指摘事項の1番目の点と3番目の点は記者の主張が問題なく受け入れられた。問題は2番目の点である。記者所有地と隣接地が接している場所について、B社の測量結果と記者所有地の登記簿上の地積測量図に相違があった。これが記者としてはB社の測量結果に署名捺印する訳にはいかない事情であった。署名捺印したならばB社測量結果について記者も同意したことになるためである。一方で逆の立場に立っても同じことが言えるだろう。

 この点については、3月15日に双方立ち会い上で実際に測量した結果、記者所有地の地積測量図が正しいことが確認されたため、その地積測量図を参考に境界確認を行うことで決着した。境界確認書には地積測量図を添付することになった。境界が確認できたため、4月11日に双方立ち会いの上、境界標を設置し直した。

■業者間の連携の悪さは業界の体質か

 一連の経緯の中で強く感じたことは、不動産業者は合意を積み上げていくという発想に乏しいのではないかということである。その場しのぎのご都合主義である。

 第1に社内および業者間の横の連絡が全くできていない。記者は境界確認書の問題をB社の測量士に説明したにもかかわらず、B社のほかの従業員もA社従業員も「聞いていない」と主張した。まるで記者がうそをついているみたいに思われるので、「過去の経緯をB社測量士に確認して下さい」と何度もお願いしたが、それでも確認しない。反対に記者に対して「もう一度説明して下さい」と要求してくる。たとえ目の前の本人に聞いた方が早いとしても、それは筋違いである。

 第2に前に言ったことと違うことを主張する。前述のように担当者が変わってしまえば横の連絡がないため、前任者に話したことが無視される。それだけでなく、同じ担当者と話していても、過去にした時の話と違うことを平気で言ってくる。

 筆者は過去に購入したマンションについてのトラブル経験を、記事「東急不動産の遅過ぎたお詫び」にした。

 その時の売り主の東急不動産や販売代理の東急リバブルは上述の2点を極端な形で行っていた。このような態度は、都合の悪い内容は反故(ほご)にして、自社の要求だけを受け入れられるまで繰り返す場合には都合がいい。しかし相手側にとってはばかにされた、軽視されたと感じるものである。

 不都合な事実を隠して問題物件をだまし売りしたようなケースでは、消費者に泣き寝入りを迫るために意図的に行っていると考えられる。一方、本記事に登場した業者には、そこまでの悪意があるとは思えなかった。だからこそ記者も腹を立てながらも話を重ね、一定の合意に至ったのだが、無意識的ではあるにせよ、似たような態度がとられたことは注目に値する。いわば不動産業界の業界的な体質なのではないかと考える。
(4月23日 オーマイニュース)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080423-00000005-omn-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年04月23日

「夢の利息生活。毎月30万円もらう方法教えます!」

昨日、縁あって岡山のセミナーへ行ってきました。

テーマは「毎月30万円もらう方法教えます」・・・怪しい?(^^;

と言っても、主催者も講師もちゃんとした人。
スイス・プライベートバンク活用術」のマーク・ブルーム氏と、
世界が注目するシルバー投資」のチャールズ・スパポドック氏のコラボ。
お金を「守る」ためのヒントをお教えいただきました。

今回の新たな発見は、コモディティ(商品)の中でも「銀」。

銀の需要は、装飾品やコインが3割、写真が2割、約5割が工業利用。
需要は上昇傾向にありながらも供給は横バイ。
そのため在庫量は、1990年に21億オンス→2005年に2.5億オンスという状況。
しばらく上げ相場が続くのではないかと予測なさっていました。

ただ、地上の銀の総量は約4億オンス(≒$80億)という小さい市場。
投機筋が入ってくると乱高下しちゃうわけですね。

リスクを許容できる範囲内で、注目してみたいと思います。
投資は自己責任でお願いしますね。(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年04月22日

スカルノ初代大統領の生家が・・・

インドネシア初代大統領の生家が売却される可能性があるようです。

理由は、建物の保守管理費用の捻出が困難になったため。
収益を生まない不動産の典型ですね。

政府は、贈与なら受けると言っているようです。
観光地として公開されれば、見に行きたいですね。


【初代大統領の生家、5.6億円で売却か】

 インドネシアの「建国の父」、スカルノ初代大統領が幼少時代を過ごした生家が売却されようとしていることが明らかになった。スカルノ氏の親族は「建物の保守管理費用を捻出することが難しくなった」と説明している。アンタラ通信などが伝えた。

 東ジャワ州のブリタールにある生家は、「イスタナ・グバン」と呼ばれ、スカルノ氏の墓地から3キロほど離れた場所にある。

 スカルノ氏の実姉スカルミニ・ワルドヨ氏の相続人らは、親族会議で生家を手放すことで一致し、昨年7月にユドヨノ大統領をはじめとする中央政府や、東ジャワ州、ブリタール県・市の首長に対し、売却計画を通知。国民にとって歴史的価値が高い資産でもあるとして政府の善処を求めるとしていた。ワルドヨ氏の孫にあたり、生家の相続人としてその管理を担うアリヨ・スバスコロ氏は「これまで、スカルノ氏の長女メガワティ氏が政権を握った時代でさえも、政府に資金援助を要請したことはなかった」と主張。その上で「価格の折り合いがつけば手放す用意がある」と述べている。具体的な売却価格については言及していないものの、500億ルピア(約5億6,000万円)に上るとの説もある。

 一方、ブリタール市のジャロット市長は、ワルドヨ氏の孫2人から売却計画を通知する書簡を受け取ったことを認めた上で、返信を送ったものの親族からこれまで回答がなかったと説明。ただ、中央政府か州が保守管理を引き継ぐよう働きかけたいとの立場を示している。

 文化観光省は、相続人から売却を提示されたことはないとしつつ、贈与されるのでなければ慎重に検討する必要があるとしている。
(4月22日 NNA)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080422-00000101-nna-int


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年04月21日

宮古島のトラスト地

日本ナショナル・トラスト協会が、宮古島の土地を取得したそうです。

「ナショナル・トラスト」とは、自然環境や歴史的建築物を残すために、
所有者から寄贈を受けたり買い取ったりして保全していく活動。

今回は、宮古島にある、渡り鳥の中継地を保全するようです。

とても意義あるこの活動、残念ながら日本ではあまり浸透していません。
日本は地価が高いため、まとまった土地を買うことが困難だったり、
戦後、土地所有権が細分化されたため、買い取り交渉が困難だったり、
そもそも、寄付の文化がない日本では募金が集まらなかったり・・・

やはり、ひとつの契機は「相続」ですね。
少しずつでも、自然や文化を残していければいいですね。


【原野9500平方メートル取得 サシバ飛来地保全へ】

 自然や環境の保全目的で、土地を取得する「ナショナル・トラスト運動」を全国で進めている「日本ナショナル・トラスト協会」(愛知和男会長)はこのほど、自然のまま残す「トラスト地」として宮古島市の原野などを取得した。同協会が県内でトラスト地を取得するのは初めて。
 同運動は、1895年に英国で開始。日本ナショナル・トラスト協会は、1992年9月に設立された。近年、所有する土地や財産を公益目的で活用したいとの意識が高まり、企業や個人の協会への寄付が増えているという。全国のナショナル・トラスト団体が保全しているトラスト地の面積は、計約8800ヘクタール、会員は約17万人。
 宮古島市で取得したトラスト地は島東部の同市平良東仲宗根添の原野や保安林9470平方メートルで、所有していた東京都に住む森チヨ子さん(88)、石川恭子さん(59)親子が無償で贈与した。
 同協会は、環境省のレッドリストで絶滅危惧(きぐ)種に指定されている野鳥、サシバ(タカ科)が東南アジアから日本へ渡る際の、羽を休める「中継地の保全」を理由に取得した。担当者は「宮古島ではホテル建設など開発が進んでいるが、取得したトラスト地はそのままの自然で残していきたい」と説明している。
 宮古野鳥の会の岡徹会長は「開発が進む中、宮古島の動植物を守る上で自然の状態にしておくことは大切」と歓迎。その上で「サシバは下地など宮古島の西側や伊良部島などに多く降りるので、サシバ飛来地の保全には西側の山林を守る必要がある」と指摘した。
 県内では、同協会の友好会員・やんばる自然保護の会(国頭村)が約10万5000平方メートルのトラスト地を所有している。
(4月20日 琉球新報)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080420-00000010-ryu-oki


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年04月18日

ついに和田が新聞沙汰に!?

新聞各紙が、寄付講座のことを取り上げてくださいました。

毎日新聞様読売新聞様、そして大阪日日新聞様。
大阪日日新聞様は、授業の様子も取材してくださいました。
ありがとうございました。

080409kansai-u

記事の中に、「和田清人」の名前が!
もう、悪いことはできませんね。(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人