2008年05月

2008年05月30日

主要都市の地価動向

国土交通省から、第1四半期の高度利用地の地価動向が発表されました。

総じて、「上昇傾向の鈍化」。
・・・えっ、まだ下落じゃないの?(^^;

まだまだ、余ったお金の行き場が無いようですね。

ちなみに大阪圏では、26箇所のうち、
0〜3% ・・・ 6
0%   ・・・15
0〜−3%・・・ 5
という状況。
080530tika

このレポート、しっかり読むと面白いですね。
自分の地元がどう映っているのか、参考になります。


【地価上昇が全国的に鈍化、商業地ではマイナスの地点も】

 国土交通省が29日に発表した、四半期ごとの地価動向報告(4月1日時点)で、地価の上昇傾向が全国的に鈍っていることが鮮明になった。

 報告は全国100か所で、前回調査(1月1日時点)からの変動率を6段階に分類した。上昇率「6%以上」の地点はゼロ(前回5地点)、「3〜6%」が5地点(47地点)、「0〜3%」が36地点(35地点)、「横ばい」が50地点(11地点)だった。

 一方、下落は、「0〜3%」が7地点(2地点)、「3%以上」が2地点(0)だった。

 前回6%以上上昇した銀座(中央区)と表参道(渋谷区)の商業地は「3〜6%」に鈍化した。また、吉祥寺(武蔵野市)と新浦安(浦安市)の住宅地、本八幡駅周辺(市川市)の商業地の3か所がマイナスに転じた。いずれも郊外型マンションに対する需要が頭打ちになったためと見られる。
(5月29日 読売新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080529-00000043-yom-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年05月29日

自宅アパートを宝くじに?

スペインの男性が、自分のアパートを景品とした宝くじを売り出すそうです。

失業して、ローンの返済ができなくなったが、買い手が見つからない。
そこで、自分で宝くじを作ったんだとか。

1枚820円の宝くじで、当選者1人だけが5200万円のアパートを手にする。
発想としては面白いですね。

目論見どおり、6万枚売れればメデタシですが・・・
結末が気になりますね。(^^;


【失職したスペインの男性、住宅ローン返済のため宝くじ販売】

 [マドリード 27日 ロイター] 職を失って住宅ローンの支払いに困ったスペイン人の不動産業者が、マドリード近郊にあるアパートを景品に、宝くじの販売を始めた。
 この男性は32万ユーロ(約5200万円)のアパートの8割に相当するローンを抱えており、物件を売却しようとしたが買い手が見つからなかった。そこで宝くじの売り上げを返済に充てることを計画、1枚5ユーロ(約820円)のくじを6万4000枚販売することを目指している。
 男性は2005年に同物件を購入したものの、その後職を失い、ローンの返済に困り眠れない夜が続いていたという。
 マドリードのベッドタウン、Ciempozuelosにある同アパートについて、譲渡条件などの契約内容の詳細は男性のウェブサイト(elpisodeloscincoeuros.com)で提供されている。
(5月28日 ロイター)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年05月28日

第67回定時総会

今日、大阪土地家屋調査士会の定時総会が無事終了しました。

疲れた〜

と言うのも、今年は初めて雛壇に座ったから。(^^;
常任理事として、答弁する側に回ったんですね。

いかに、今まで軽い気持ちで総会に参加していたかを反省しました。

会員の皆さんからの質問は、厳しいながら暖かい。
みんな、土地家屋調査士が大好きなんですね。

この仕事を選んでホントに良かった!


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年05月27日

富士山頂の境界問題

富士山頂の境界問題が再燃しそうです。
世界文化遺産が視野に入り、所在未定を解消したいということですね。

8合目から上は、富士山本宮浅間大社の民有地。
しかし、静岡、山梨の県境が確定しないため、登記できないとか・・・(^^;
080527fuji

このあたりは、歴史の古さを感じさせますね。
江戸時代にも、甲斐と駿河の間で頂上はどちらのものかという論争があり、
幕府が裁定に乗り出したそうです。

大変なのは、山頂の山小屋。
固定資産税の二重課税状態が続いているとか。(^^;
税額を法務局に供託しているそうですが、手間がかかりますよね。

地元の方も思いも根強いのでしょうが、
いい形で決着してほしいですね。


【富士山頂「住所」どこ? 世界遺産向け論争再び】

 静岡、山梨の県境さえはっきりしない富士山頂の「住所」問題が、あらためて浮上している。8合目以上を所有する神社が今春、このままでは所有権登記ができないと静岡県に対処を求めたためだ。世界文化遺産登録を目指す両県は「相手を刺激して運動に水を差したくない」と線引きに及び腰で、解決への道のりは遠そうだ。

 富士山をご神体と仰ぐ富士山本宮浅間大社(静岡県富士宮市)は3月、境界画定を求める要望書を石川嘉延・静岡県知事に提出した。外山貴寛権禰宜は「一般の住宅も登記して初めて『自分の家』となる。ご神体の富士山をお守りするため、境内地を宙に浮いた状態にしておけない」と訴える。

 大社にとって8合目以上はご神体がいらっしゃる「奥宮境内地」。明治維新後に国有地に編入されたが、大社は57年、徳川家康が山頂を大社に寄進したとする古文書などを証拠に、無償譲与を求めて国を提訴。最高裁は74年、8合目以上の約385万平方メートルの所有権を大社に認めた。

 ところが、自治体の境界線が定まらないため、国から大社に譲与通知が出されたのは判決から30年後の04年だった。そして現在も登記できない状態が続いている。

 富士山が07年に世界文化遺産登録を目指す国の暫定リストに入ったことから、本登録に向けてあらためて注目されることが想定される。その前に「山頂は境内地」とはっきりさせておきたいとの思いが背景にはあるようだ。

 一方、静岡・山梨両県は世界文化遺産本登録に向けて「県境を超えた協力」をうたっている真っ最中。関係者の間には、「境界問題は、両県にとって長年触れてこなかった腫れ物のようなもの」として改めて取り上げることへのためらいもある。

 国土地理院によると、県境未画定地域は全国で18カ所(07年10月現在)。富士山頂付近はさらに、富士宮市(静岡県)、小山町(同)、鳴沢村(山梨県)、富士吉田市(同)の市町の境界も定まっていない。「山頂はどこに所属するか」の議論に加え、日本のシンボルで「そもそも境界線を引くべきではない」という意見も根強いからだ。

 このため、山頂にある山小屋「銀明館」には毎年、固定資産税の納税通知書が2通届く。大社のある富士宮市と富士山を挟んで反対側にある小山町からの通知書だ。

 もともとは富士宮市に納税してきたが、82年、当時の環境庁が登山道の位置関係などから所在地を小山町としたため、同町も課税を始めた。以来、二重課税状態は続き、銀明館はやむをえず税額を法務局に供託している。両市町とも解消の必要性は認めるが、「市町の境界より先に県境を定めてほしい」という。

 これら「住所」の画定を求める動きについて、静岡県の担当者は「富士山は日本の象徴。それぞれの自治体が納得するためには、よほどの根拠が必要」。山梨県側も「富士山には、どこからどこまでと線を引くべきではないという県民世論と歴史的な背景がある」とする。
(5月26日 朝日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年05月26日

名古屋の複雑な区境

名古屋の中心部も、区境が入り組んでいるようです。

なるほど、確かに・・・(^^;
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記事によると、戦前の背割り下水の名残りなんでしょうね。

私も、会社員時代に3年半ほどここで暮らしましたが、
当時はそんなこと全く無関心でした。

今なら、
「分断されたビルの建物図面が面倒くせぇなぁ・・・」って。(^^;

とにかく、数少ない歴史の生き証人です。
後世へ記録を残していきたいですね。


【旧町に沿って設定 名古屋市中区に複雑な区境】

 名古屋市中区に変わった区の境界線がある−。泊まり勤務の時、先輩記者が不思議がっていた。地図で調べると、確かに栄近くで、中区と東区の境界線が建物をぬうように入り組んでいる。一般的に区や町の境といえば道路や川を想像するもの。どうして複雑になっているのか、「ジグザグ区境」の謎を追った。

 この区境は、地下鉄栄駅付近から東へ二キロにわたって続く。広小路通と、その北で平行に延びる錦通とで挟まれた地域を、区境はビルを分断したり、錦通へはみ出したりと、実に不規則に走る。

 東新町交差点近くのビル一階で、二十年近くブティックを営む男性も「このビルも、道向かいの家も中区なのに、道路だけは東区なんですよ」と話す。

 謎解きのため、まずは区境変更も所管する市の区政課へ。小杉保隆課長は「区境がいつできたかは定かでないですが、古い町の境界線に沿っていることは確かですね」と、終戦直後の資料を示しながら解説してくれた。

 名古屋市の区制はいくつもの変遷をたどり、中区と東区が現在のような区域割りとなったのは一九四五(昭和二十)年。資料は当時、市議会へ区境を確定する議案を提出する際に添えた地図だ。これによると宮出町や七曲町など、今はない旧町の境に沿って、区域が設定されていることが分かる。

 となると旧町の様子が、ギザギザ区境と関連しているようだ。東区東桜で長年、不動産業を営み、地籍にも詳しい林正男さん(80)に聞くと、「広小路通に面した建物は昔から中区で、そのすぐ北側が区境だった。通り沿いで一つの町をつくっていた影響があるのでは」と指摘する。

 今なお通称で残る長者町通や本町通など、かつて住所は、通りの両側を一つの町として扱うことが多かった。加えて林さんによると戦前、広小路通に面した建物の裏手には下水用の溝が掘られており、この溝に沿って旧町の境ができていたという。ゆえに建物区画の大きさの違いにより、町の境がジグザグになっていたのではないかと推測される。

 では、なぜジグザグのまま残っているのか。再び区政課の話。「一般的に区の境界線を変えるのは登記や学区、商売などにも影響するので、非常に大変。それに、地元の皆さんの思いもあるし、こういう形で残ったのでは」

 戦災で焼け野原になった栄や広小路通の周辺。錦通の整備やビル開発が進み、街並みが大きく変わっただけに、昔の姿をとどめる境界線の方が、今日では不思議に映るのだろう。
(5月26日 中日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年05月24日

「米国不動産業界におけるサブプライム問題の現状と今後」

昨日、FPおおさかの勉強会に参加してきました。

テーマは、「米国不動産業界におけるサブプライム問題の現状と今後」。
講師は、Reavans Corporationの市丸信夫社長。

ロサンゼルス在住のFPが肌で感じている
アメリカのナマの姿をお聞かせいただきました。

そもそも、サブプライムローンってのは、
sub=下に prime=優れた つまり信用度の低い人向けのローン。
低所得者だけでなく、俗に言うブラックリストの人にも貸したわけですね。

最も多いのが、2年28年タイプと呼ばれる元本増加ローン。
たとえば、50万ドル(=約5000万円)を7.85%で30年借り入れた場合、
最初の2年間は、ミニマム1.95%の利払いでいいんですね。

ところが、本来7.85%の金利との差額は、元本に上乗せされるため、
3年目から返済額が劇的にアップするわけです。
日本でも昔、悪名高き「ゆとり返済」というのがありましたね。(^^;

で、現実問題として、アメリカで100軒の住宅のうち、
77軒が住宅ローンを返済中。
このうち10軒がサブプライムローン。
さらにこのうち2軒の返済が滞っていて、
最終的に1軒が差し押さえられる・・・

ところが、気になるアメリカの今後は、
・先進国で唯一人口増加が続く
・低金利が続く
・雇用と賃金の伸びは力強い

おまけに、中古住宅市場が確立しているとあれば・・・
視察ツアーに興味津津ですね。(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年05月23日

区民後見人

後見人が悪事を働く話はよく耳にしますね。

昨年1年間で解任された後見人は207人だとか。
表面化していないのを含めると相当の件数になるんでしょうね。

全国で65歳以上の人は2800万人に対して、後見人は12万人。
あきらかに人員不足。で、アヤしい人が後見人になる・・・(^^;

そこで世田谷区が独自に取り組んでいるのが「区民後見人」。

履歴書や面接などの厳しいチェックをパスした人に、
法律や医療の知識を教えるんだとか。

地域ぐるみで高齢者を守る。
すばらしい取り組みですね。


【お年寄りの財産奪う 「手を染める大多数は親族」】

成年後見制度がスタートしたのは2000年である。本来は、認知症や重い病に冒されたお年寄りの生活、財産を支え、守るために考えられたものだ。ところが、この制度が悪用されて、お年寄りが被害を蒙るケースが増えているのだという。

解任される後見人は増加
後見人は、お年寄りの預金通帳や印鑑、土地の登記簿など、すべての財産を預かる。とすれば、判断能力を失いつつある人から財産を奪うことは、さほど難しいことではない。番組が例にあげる被害者はいずれも認知症がすすんでいた。

・ 80代の女性の後見人になった50代の男性は建設作業の下請け会社を経営していた。経営難に陥った男性は女性が所有する山林を売却し、その金を会社の運転資金と生活費に充てていた。
・ 90代の女性の家のリフォームを手掛けた悪質業者は仲間を後見人に仕立てて、女性の持つ不動産を売り飛ばそうとするが、寸前、詐欺容疑で逮捕される。
もちろん、「後見人の多くは誠実に活動している」(国谷裕子キャスター)のだろうが、悪意を持って計画的につけ込まれると始末に悪い。不適切な行為をして解任される後見人は年々、増加し、昨2007年は207人に達した。

番組の「悪質後見人」は第三者だが、「後見人の8割は親族から選ばれ、不祥事に手を染める大多数は親族」(中山二基子弁護士=スタジオゲスト)だという。中山弁護士は、「親族の場合、親の財産だから、これだけ苦労しているんだから、となるのでは」と話す。

65歳以上の人口は全国で2800万人、後見人数は現在、12万人。後見制度を利用する人は、増える傾向にあるという。信頼できる後見人の確保を目指して、何か手を打たないわけにはいかない状況だ。

「安心」めざし区民が参加
そこで番組はある自治体の取り組みに目を向ける。

東京・世田谷区が25才以上の全区民に呼びかけて「区民後見人」を募集したのは2年前。

履歴書、面接、そして多額の負債など生活面のトラブルがないかを厳しくチェックし、慎重に絞り込んで選ばれるのは10人に1人。その上で、法律や医療の知識を教える。担当課長は「養成し、裁判所の受任を得、活動のフォロー、監督、と一連のシステムをつくらないと安心を与えることにならない」と語る。4年で区民後見人を倍増する予定だ。

成年後見制度は、お世話にならずにポックリ逝ければ幸せだが、高齢者の多くはいずれ頼らざるをえない制度なのだろう。それにしては、複雑で、個人で立ち向かうのは荷が重そうだ。行政の手助けが必要な気がする。世田谷区に住むお年寄りは恵まれているといえるかもしれない。

アレマ

<メモ:任意後見制度>

本人の判断能力があるうちに、将来、能力が欠ける場合に備えて後見人を定めておく。一方、法定後見制度は、判断能力が欠けた際に、親族などが家庭裁判所に後見の申立をして選んでもらう。
(5月23日 J-CASTニュース)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年05月22日

某放送局からの取材依頼

金曜日の夜、某放送局から取材のご依頼をいただきました。

内容は・・・まさに下記の件について。
事前に、専門家の意見を聞きたいとのことでした。

不動産登記法第47条では、新築後1ヶ月以内に表題登記を義務付けています。
同時に164条で、申請を怠ったときは10万円以下の過料が定められています。

ところが、同1条に明記されている登記制度の目的は、
「国民の権利保全」と「取引の安全と円滑」です。

したがって、取引の対象となり得ない国や地方自治体の建物は、
未登記の場合が多いのは事実。

でも、民間企業である都市再生機構の建物は、やはり登記が必要なんです。

機構側も今では違法であることを認識しているようです。
早急に善処してほしいですね。


【UR賃貸住宅、1万棟超が未登記】

 都市再生機構(UR、横浜市)の賃貸集合住宅が不動産登記法で義務付けられている建物登記がされていないことが19日、わかった。URによると賃貸住宅は全国に約1万7400棟あり、うち6割の約1万600棟が未登記だという。URは単独所有する物件について、権利を明示する必要がなく、登記する必要性を認識していなかったとしている。
(5月20日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080520-00000069-san-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年05月21日

香港の面白い写真集

地盤が固く、大地震の被害がない香港では、
日本では考えられない高層ビルを目にしました。

また、日常生活でも文化の違いに触れることもできました。
それらの一部をご紹介しますね。

,びれた建物
080521kubire
元軍事施設で、侵入経路を制限するためにくびれているそうです。
地震国日本ではありえない形。

建築中の高層ビル
080521ashiba
さすが中国の技術!
こんなに高層でも足場が竹!

2擇笋なブティック
080521shop1

上を見上げると・・・
080521shop2
生活臭(^^;

ぅ咼トリア・ピークからのすごい景色
080521victoria
霧・・・_| ̄|○

ゥ肇ぅ貉情
080521toilet
狭くて3人並べない・・・

笑ってしまったカクテルメニュー
080521menu
「野草」って・・・(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年05月20日

積立型オフショア投資

視察の中で入手した情報のひとつをご紹介しますね。

オフショアで運用されるファンド・ラップ口座。

ファンド・ラップというのは複数のファンド(投資信託)を
ラップで包むようにパッケージにした口座。

170以上あるファンドからいくつか選択し、まとめて運用します。
日本でも有名なヘッジファンド、「マン・AHL」も選べます。

で、何がスゴいって、月々300米ドルからの積立ができること。
しかも、支払いはVISAカードでできちゃう!

つまり、日本の代理店を経由すれば、
海外に行かなくても、
海外送金しなくても、
まとまったお金がなくても、
ヘッジファンドに分散投資ができる。

さらに、日本の金融機関の法外な手数料が不要!(^^;

たとえば、上記の「マン・AHL」。
日本の金融機関経由で買うと、年8%のパフォーマンス。
しかし、オフショアで買うと、年15%のパフォーマンス。

この差は・・・?
金融機関がピンハネしているんですね。(^^;

そう考えると、VISAカードによるオフショア積立って魅力的でしょ?

実は、私も申し込みました。(^^;
詳細をお知りになりたい方は、直メールくださいね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人