2008年06月

2008年06月30日

耐震偽装マンションの建て替え

耐震偽装されたマンションの建て替え工事が完了したようです。

もともとお住まいだった23世帯全てが入居なさるとか。

2006年3月に使用禁止命令、
2006年12月に解体開始、
そして2008年6月に竣工。

これまでの不安な日々、お察しいたします。
とりあえずは一安心ですね。

あとはガンガン働いて、二重ローンなんかに負けないでくださいね。(^^;


【GS池上建て替え完了】

耐震偽装追加負担、平均1780万円に

建て替えが完了した旧「グランドステージ池上」 耐震強度偽装事件で強度不足が発覚したマンション「グランドステージ池上(GS池上)」の建て替え工事が今月完了し、住民代表らによる落成式が29日、大田区の池上特別出張所(池上1)で行われた。マンションは「プリマヴェーラ池上」と名称変更され、旧マンションに住んでいた23世帯すべてが、入居することになっている。

 偽装発覚後の2006年2月に発表された区の調査で、旧マンションは「耐震強度が基準の50%に満たない」とされた。同3月に区から使用禁止命令が出され、すでに入居していた住民は退去を余儀なくされた。同12月にマンションの解体工事が始まり、今月24日に建て替え工事が終了した。

 落成式には、住民でつくる「グランドステージ池上マンション建替組合」(日吉和彦理事長)のメンバーら約65人が参加。あいさつした日吉理事長は、「こんなに早く建て替えることができたのは奇跡のよう。関係者の皆さんのおかげ」と、感謝の言葉を述べた。

 再建計画に携わったNPO法人「密集住宅地区整備促進協議会」によると、建て替えの総事業費は約7億7250万円。国や都、区の支援を活用したほか、住民負担を減らすため、1戸あたりの面積を平均95平方メートルから92平方メートルに狭くした。それでも、各世帯の追加負担額は260万〜2900万円、平均で1780万円に上った。住民の多くは今後、二重にローンを払わなければならなくなる。

 日吉理事長は「住民の負担は過酷。耐震偽装を防げなかった国の責任は大きい」と、あらためて怒りをあらわにした。
(6月30日 読売新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年06月29日

こんな投資もあったのか!

沖縄の軍用地を買う人が増えているようです。

本来は、地元の基地負担に対する「代償」。
しかし、相続をきっかけに年間数百件ほど市場に出るんだとか。

実際に現地では、軍用地売買の看板も目につくようです。

悲しい歴史や地元の想いも、
視点を変えれば、地代がアップし続ける安定した投資対象になるんですね。


【沖縄の基地に移住者ら投資 借地料が魅力、相続契機に】

 沖縄で国が地主に借地料を支払っている米軍・自衛隊基地内の民有地を、県外からの移住者らが投資目的で買い始めている。株安などで景気に不安定さが増す中、国の政策上わずかながらも借地料がアップし続ける軍用地は安定した投資対象となったためだ。

 購入者は着実な借地料収入が目的のため、返還される予定のない基地ほど人気があり取引価格も高い。地主には先祖伝来の土地を手放すことに抵抗感もあるが高齢化が進んでおり、主に相続を契機に年間数百件程度が市場に出ているという。

 軍用地主らが戦後、土地返還や賃料値上げを訴えてきた歴史を背景に、米軍・自衛隊施設内の民有地の借地料はここ数年も平均0・5%前後上昇。沖縄の過重な基地負担への“代償”の意味合いもあるため、県外者による土地購入は望ましくないとの指摘もある。

 関係者によると、地元不動産会社による売買価格は年間借地料の20−30数倍。返還予定がない米軍嘉手納基地や、那覇空港の自衛隊用地は30倍以上で売買。
(6月29日 共同通信)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年06月27日

行政は透明性が最重要!

佐賀県小城市で、土地改良事業の手続きが争われています。

原告の土地所有者は、印鑑と換地同意書を偽造されたとの主張。
知らないうちに自分の土地を交換されたとのこと。

「土地交換は、市とは別の組合が行っており・・・」というくだり、
これがクセ者ですよね。(^^;

わざと責任所在をボカしているのでは?と疑っちゃいますよね。

私も、区画整理地区の境界確認が難航した経験があります。
行政は、透明性を持った仕事をしてほしいですね。


【小城市:土地返還訴訟、市側は争う姿勢−−佐賀地裁 /佐賀】

 知らないうちに自分の土地が別の土地と交換されたうえ、交換の際の同意書が偽の印鑑で勝手に作成されていたなどとして、小城市の男性(74)が市に土地を返すよう求めた民事訴訟の第1回口頭弁論が25日、佐賀地裁(一木文智裁判官)であった。市側は全面的に争う姿勢を見せた。
 訴状などによると、男性は1972年、同市牛津町の田を宅地用に購入。しかし買った土地の一部は、男性に説明がないまま堀だった土地と交換され、県の土地改良事業で道路になった。
 また、土地交換の際の「特別換地同意書」は、男性とは別人の文字で署名が記されていたほか、見知らぬ印鑑が書類に押印され、この印影が銀行印として登録されていた。
 男性は「印鑑の偽造などは市の職員がやったのではないか」と市の関与を強く疑っており、換地される前の所有地を返すよう訴えている。
 市側は「土地交換は、市とは別の組合が行っており、市は関係していない」と話している。
(6月26日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080626-00000211-mailo-l41


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年06月26日

おひとりで悩まないで。

今日は、進和建設工業様のお客様向けセミナー。

「本当にあった相続問題から学ぶ 実践!相続対策」というテーマで、
境界問題と相続税についてのお話をさせていただきました。

講演終了後の質疑応答が、約1時間!(^^;
皆様、いろいろお悩みをお抱えですね。

ご質問で多かったのは、悪質な越境や理由のわからない境界不同意。

お隣さんとの争いを避けたいオーナー様にヤカラを言ってくる・・・
厄介ですね。

ある方は、市役所の無料相談にも行かれたそうですが、
担当弁護士は一言も発することなく、時間が来ると追い返されたとか。
・・・これも許せませんね。(^^;

個人対個人の交渉は避けるようアドバイスし、
相談窓口を2つほどご紹介させていただきました。

誠実な方であればあるほど、おひとりで抱え込んでしまいます。
早く第三者を入れて、お楽になってくださいね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年06月25日

「大阪における賃貸オフィスマーケット」

昨日、SGお初天神に参加してきました。

今回のテーマは、「大阪における賃貸オフィスマーケット」。
講師は、株式会社生駒データサービスシステムの深澤俊男さんです。

お得意の数字を用いて、マーケットの現状をお話しいただきました。

2008年3月時点での空室率は、
 東京 2.0%
 大阪 5.8%
 名古屋6.8%

空室を抱えているビルの募集賃料の平均は、
 東京 13590円/坪
 大阪 9060円
 名古屋9580円

明らかに東京のひとり勝ち。
今や大阪って、地方都市のひとつに過ぎないわけですね・・・_| ̄|○

気になる大阪の今後ですが・・・

延床面積5000坪以上の大型ビルの供給が、
ここ10年間の平均は2万坪(=マーケットの1%台)程度。

六本木ヒルズ森タワーだけで11.5万坪。
意外にも、大阪に大量供給は無かったんですね。

ところが、現在予定されている大型プロジェクトで 
2009〜2012年での供給は平均2.9万坪。
その中でも、2009年は6.5万坪が計画されているとか。

大きなインパクトがありますね。

今後のGDPが、標準シナリオ通りに推移すれば、空室率は6%程度。
悲観シナリオで推移すれば、空室率は8%強で高止まりするとか。
う〜む・・・

単なる貸ビル(ハード面)でなく、
何かソフト面を付加したブランドを作らないといけませんね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年06月24日

資産運用専門家を育成?

大阪電通大が、資産運用の専門家を育成する学科開設を目指しているそうです。

面白い取り組みですね。
なぜ電通大なのかはよくわかりませんが・・・

この先、自分年金の構築は絶対に避けて通れません。
的確なアドバイスができる人が増えるのはいいことですね。

くれぐれも、金融機関に都合のいい講座にならないことを祈ります。(^^;


【<大阪電通大>資産運用・管理の専門家育成 学科開設を申請】

 大阪電気通信大(大阪府寝屋川市)は23日、資産運用・管理の専門家を育成する学科の開設を文部科学省へ申請したと発表した。こうした学科の開設は全国で初めてで、文科省の諮問機関の大学設置・学校法人審議会の答申を経て、来年4月の開講を目指している。

 同大学によると、新学科は「ソーシャルエコノミー学部アセット・マネジメント学科」で定員80人。外資系資産運用会社のJPモルガン・アセット・マネジメント(東京都)と大手信託銀行の中央三井信託銀行(同)が学科運営に協力する。JPモルガンは資産運用業務の講座を設けるほか、中井正彦副会長が今月1日付で客員教授に就任し投資入門講座を担当。中央三井も相続や不動産投資業務の講座を開く。講座は両社の社員が講師を務める。
(6月24日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080624-00000006-mai-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年06月23日

「賃貸経営に関わる最近の裁判事例について」

土曜日、がんばる家主の会に参加してきました。

勉強会のテーマは、「賃貸経営に関わる最近の裁判事例について」。
講師は、清水良寛弁護士です。

本来、賃貸借契約は、民法に規定される通り契約自由の原則。
ところが、弱者である賃借人を守るため、
借地借家法や消費者契約法による修正が施されます。

自動更新契約の場合、H13年4月1日以降の更新は、
消費者契約法の適用を受けます。

つまり、いくら両者の合意のもと、契約書に明記されたとしても、
「借主の権利を制限し」、「信義則に反する」契約は無効。

この視点から、原状回復・敷引などに関する
最近の判例を解説いただきました。

原状回復のポイントは、自然損耗。
「通常の使用」による損耗等の修繕費用は、請求できません。

敷金のポイントは、敷引の定義。
契約書に、敷引の定義を明記することが必要です。
(賃料を定額にするための前払い金、など)←実態が伴わないとダメ

いずれにせよ、高すぎるのはダメってことですね。
「信義則」で斬られてしまいます。

契約書を見直した方がいいですよ。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年06月21日

不動産投資家の夕べ

「アメリカ不動産らくらく遠隔投資」の中山道子さんが、
大阪で2回目のセミナーをなさいます。

いい米国不動産を、自分で確認せずに(←これ重要)購入できる。
その手法をお聞かせいただけます。

なかなか無いチャンスです。ご興味あればぜひどうぞ。
詳細はこちら

また、この日の夜に、「不動産投資家の夕べ」と銘打って、
共同主催で一献酌み交わしたいと思っています。

お時間よければ、ぜひお集まりくださいね。
お申し込みはこちら(上とは別フォームになります。)

どんな出会いがあるんでしょうね?
ワクワクしています。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年06月20日

生保の不払い問題

保険金支払いを通知しなかった生保会社が提訴されました。

「義務がない」「尋ねられなかった」ってねぇ・・・_| ̄|○
やはり、この業界も硬直しきっているんでしょうか。

あまり意識されていないようですが、
生命保険って人生で2番目に高い買い物なんですよ。

だいたい一人1500万円くらい支払います。(^^;

安直に加入していませんか?


【保険金受取人は音信不通だった母、日本生命通知せず 遅延損害金求め /京都】

 ◇特定しながら「請求案内、義務ない」−−「支払い免れ」入院給付金も
 日本生命保険(大阪市)が04年12月に死亡した男性の生命保険金2000万円の受取人を、京都市内に住む音信不通だった母親(61)と特定しながら「請求案内の義務はない」として今年2月まであえて通知していなかったことが分かった。母親は独自に保険の存在を知り、保険金を受け取れたが「支払いを免れようとしたのは不法行為にあたる」として同社に遅延損害金187万円を求めて京都地裁に提訴した。
 生命保険を巡っては07年12月、38社の調査で今回のような「請求案内漏れ」を含めた不払いが計131万件、964億円に上ることが判明。法的に案内の義務はないが、日生は不払いが大きな問題になった後の今年2月末にも「法的義務はない」と強弁していた。
 訴状などによると、母親は70年に男性を出産し、78年に離婚。男性は91年に同社の生命保険を契約し父親を受取人に指定した。父親は02年に死亡したが、受取人は新たに指定しなかった。京都家裁から男性の相続財産管理人に選任された弁護士が請求すると、同社は06年2月に「受取人は母親」と回答した。
 この際、同社は独自に母親の氏名を把握しており、住所を把握することも容易だったとみられる。しかし、管理人が「母親に知らせないのか」と尋ねても、同社は「義務はない」と答えたという。
 その後、母親は男性の親族から保険金が存在することを知らされ、相談した別の弁護士の調査で、保険会社が日生と判明。08年2月に保険金を請求することができた。
 さらに、この弁護士の照会で、男性には十数万円の入院給付金があることも分かった。それを知らずに事務を終了していた相続財産管理人が抗議すると、同社は「入院給付金のことは尋ねられなかったから」と返答。管理人も「知らないことに乗じた不払いだ」と憤っており、金融庁に通報する方針という。
 同社広報室は「訴状が届いていないのでコメントできない」としている。【太田裕之】
 ◇大城裕二・岡山商科大教授(リスクマネジメント論・保険論)の話
 約款や法律上は問題がなくても、消費者の不信を招く対応は避けるべきだろう。保険会社は信用が第一で、こんな訴訟にならないような対応が求められるのではないか。
(6月19日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080619-00000148-mailo-l26


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年06月19日

ワンちゃんへの遺産

ホテル女王の愛犬が敗訴しました。

13億円の遺産が、2億円に減額されたようですね。

過去の記事によるとこのワンちゃん、
部屋数28の家に住み、
24時間の身辺警護や医療、
シェフお手製の食事や美容室・・・

しめて年間3300万円!(^^;

ま、2億円あれば、天寿は全うできますね。

誘拐するとの脅迫もあった様子。
持てば持ったで、お悩みが尽きませんね。(^^;



土地家屋調査士 大阪 和田清人