2008年09月

2008年09月30日

定額補修分担金訴訟の行方

定額補修分担金訴訟の判決が出たようですね。
バタバタして見逃してた・・・

今回のポイントは、「分担金は敷金とは異なる」とか
「借り主も回復費用を追加請求されない」とかいう点ですね。

原状回復費については、今後もいろいろな解釈が出てくると思われます。

オーナーの皆さんは、こまめに契約書を見直す方がいいですね。


【賃貸住宅:定額補修分担金は合法 借り主の請求棄却−−地裁判決 /京都】

 賃貸住宅退去時の原状回復費を借り手に負担させる「定額補修分担金」条項は消費者契約法に反し無効だとして、右京区のマンションに住んでいた男性が家主に分担金12万円の返還を求めた訴訟の判決が26日、京都地裁であった。吉川慎一裁判官は「消費者の利益を一方的に害するものではない」として訴えを棄却した。原告男性は弁護士に委任していなかったが、貸主側代理人によると、分担金条項を合法とした判決は全国初という。
 判決によると、男性は家賃月5万8000円の2年契約で06年4月から入居し、分担金12万円を支払った。男性は「(最高裁が負担義務はないと判断した)通常損耗の回復費を負担させるもの」と主張したが、判決は分担金は敷金とは異なるとした上で「借り主も回復費用を追加請求されないなど利益を受けられる」と認定した。
 分担金条項を巡っては、貸主側と借り手側の双方の弁護団が地裁で争っており、NPO法人「京都消費者契約ネットワーク」も3月、不動産会社を相手に同条項の使用差し止めを求める消費者団体訴訟を起こして係争中。4月には「借り手の利益を一方的に害し無効」として、貸主に全額返還を命じる判決が地裁であった。
(9月27日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080927-00000213-mailo-l26


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年09月29日

男の生き様、ポール・ニューマン氏

俳優のポール・ニューマン氏がお亡くなりになりました。
心よりご冥福をお祈りいたします。

以前から報道されていましたが、
氏の身の引き方は見事ですね。

昨年、「もう満足できるレベルで演技できない。」と引退。
今年8月、末期がんが回復しないことがわかると自宅で静養。
事業承継や遺産相続も対策済み・・・

カッコ良すぎ!
男として、かくあるべきですね。


【俳優半世紀ポール・ニューマン氏死去】

 映画「明日に向って撃て!」などで知られる米俳優ポール・ニューマン氏が26日、がんのため米コネティカット州ウエストポートの自宅で死去した。83歳。55年に「銀の盃」で映画デビューしてから半世紀にわたって第一線で活躍し、86年に「ハスラー2」でアカデミー賞主演男優賞を獲得。44歳で始めたカーレーサーや慈善家としても活動するなど多才だった。俳優としては昨年5月に引退を表明した。晩年は肺がんと闘っていた。
 末期の肺がんを患っていたニューマン氏は今年6月、ニューヨーク市のがん専門病院に入院。「深刻な状況で死にかけていた」(遺族)ため最先端の化学療法を受けたが、回復せず同8月8日に退院。妻の米女優ジョアン・ウッドワード(78)と帰宅。最期は親族や友人に囲まれて静かに息を引き取った。悲報は、米国内で「伝説の終わり」と報じられた。
 創作意欲は衰えず、今秋から上演予定だった舞台の監督をする予定だった。しかし、5月に降板して入院。最期を覚悟していたのか、7月から身辺整理を始めていた。カーナンバー「82」を入れた愛車フェラーリを最近友人に譲ったり、82年に設立したサラダドレッシング製造会社「ニューマンズ・オウン」の事業を息子ニールさんや娘ネルさんらに引き継ぐ準備を進めていた。遺産相続の生前分与も済ませていたという。
 米映画界で半世紀以上も輝き続けた巨星だった。52年にジェームズ・ディーン氏、マーロン・ブランド氏らと俳優養成所「アクターズ・スタジオ」に入所。55年に「銀の盃」で映画デビューしたが「第2のマーロン・ブランド」と売り出されたことに失望。舞台やテレビに活動の場を移したが、56年の「傷だらけの栄光」で映画復帰。その後も61年「ハスラー」、69年「明日に向って撃て!」、73年「スティング」などに主演し、スターの地位を不動にした。アカデミー賞には計9回ノミネートされ、計3度も受賞した。
 本業以外の活動でも一流だった。69年の映画「レーサー」での主演がきっかけでカーレースに熱中した。44歳だった70年にプロデビューし、79年の「ルマン24時間」で2位。95年にはフォード・マスタングの一員として「デイトナ24時間GTS−1クラス」で優勝した。
 実業家、慈善家の顔も持ち、起業した「ニューマンズ・オウン」の純利益を毎年寄付。総額は2億5000万ドル(262億5000万円)を超えた。78年に薬物中毒で長男スコットさんを亡くした後は、麻薬撲滅運動に傾倒。リベラル派として、ベトナム反戦、反核運動にも関与した。
 ハリウッドきっての政治通としても知られた。エール大学出身で、名門アクターズ・スタジオからスターダムを駆け上がってからも、本業の合間に政治研究に没頭。一時は「大統領選への立候補を本気で考えている」とコメントし、政治記者に追いかけ回されたこともあった。
 06年にアニメ映画「カーズ」で声優に挑戦したが、演技は05年のテレビドラマ「追憶の街 エンパイア・フォールズ」が最後。昨年5月に「もう満足できるレベルで演技できない。記憶力、創作力、自信を失い始めた。50年も仕事してきた。もう十分だ」と引退を表明した。一流の俳優だけに許される幕引きだった。
(9月28日 日刊スポーツ)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080928-00000007-nks-movi


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年09月27日

なんとなくスッキリしない・・・

今回の上京にあわせて、構想中のビジネスの打ち合わせに行ってきました。

ビジネスの内容は、まだヒミツ。(^^;
時期が来ればご報告しますね。

打ち合わせ先の上野駅で切符を買おうとしたら・・・

池袋まで160円。
板橋、十条まで210円。
で、赤羽まで行くと160円・・・?

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路線が複雑に絡み合ってるからなんでしょうけど、
なんとなくスッキリしないですね。(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年09月26日

広報担当者会同(その2)

第2部は、”地域クラスター活動を構築しよう”

クラスターとは、「(ブドウなどの)房」「(魚などの)群れ」の意。
土地家屋調査士会のクラスター活動とは・・・

土地家屋調査士会および土地家屋調査士は連合会と連携しつつ、
地域社会の実情に応じた地域参加の新たな工夫を通じて、
不動産登記制度及び土地家屋調査士制度の意義を住民に周知することにより、
豊かな地域社会の創造に貢献し、
ひいては国の発展に寄与することを目指す。

ここで3つの事例報告がなされ、
私はその1つ「近畿ブロック寄付講座事例報告」を発表しました。

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日調連は寄付講座を全国展開しようと取り組んでおり、
いくつかの都道府県でも実施に向けての動きがあるようです。

私たちの先輩がともした小さな灯。
全国へつながっていけばいいですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年09月25日

広報担当者会同(その1)

今、日調連の広報担当者会同のために上京しています。

「全国と地域の連携を図り、効率的な広報活動の構築を目指す」という目的で、
各都道府県の調査士会広報部長などが一堂に会しました。

壮観ですね〜
緊張しました・・・(^^;

第1部は、”PR活動を学ぼう”
「新聞社のPR戦略」というテーマで、
読売新聞東京本社宣伝部長の川人献一氏に講演いただきました。

新聞社で言うところの「広報」と「宣伝」の違いや、
社会貢献とPR活動のコラボ事例をいくつかお聞かせいただきました。

印象的だった言葉は、
「制作会社はクライアントを超える表現はできない」。

つまり、「誰に何を伝えるか」は
発注者側が真剣に考えなければならない。

ここを徹底的に議論した後でプロに任せるというスタンスでないと、
魂が抜けた表現になってしまうんですね。

大切なことを再確認させていただきました。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年09月24日

農業生産法人という新手法・・・

耕作放棄地の問題で、農業生産法人という新手法が発覚しました。

仮登記では相続によって地権者が分散するが、
農業生産法人なら所有権を登記できる・・・

お見事!と言うしかないですね。(^^;

農業委員会のチェック体制にも問題があった様子。
「農は国の礎」はどこへ行っちゃったんでしょうね。


【<不動産会社>農業生産法人作り、宅地造成用に農地買い集め】

 千葉県酒々井町で東京の不動産会社が農業生産法人を作り、宅地造成用に農地を買い集めていたことが分かった。農地は農地法で農家と農業生産法人しか所有できないため、法人をダミーとして利用した形。造成計画の頓挫で、買い集められた農地の多くは耕作放棄地となった。同町農業委員会は法人の設立や農地購入を許可しており、農業委のチェックが形骸(けいがい)化している実態も浮かんだ。【井上英介、奥山智己】

 不動産会社「昭苑都市開発」(東京都港区、97年経営破綻(はたん))が77年に設立した農業生産法人「昭苑ファーム」。登記簿によると、ファームは清算中だが、今も水田1.3ヘクタールと畑0.2ヘクタールを所有している。

 昭苑都市開発は、JR成田線酒々井駅そばの上郷地区で63ヘクタールの宅地造成を計画した。80年代から計9ヘクタールの農地を買収、農業の担い手以外は農地を所有できないため、所有権移転の仮登記をつけた。ファームも並行して買収を進め、町農業委の許可を得て所有権を登記。しかし、開発計画は造成前に頓挫した。

 ファームの運営を担った昭苑都市開発の元社員によると、当初は観葉植物などを栽培する目的で設立された。しかし「途中で内実を失い、やがて土地集めの道具となった」。別の元社員は「仮登記では相続による地権者の分散など不都合が生じる。農業生産法人なら所有権を登記できるので有利だった」とメリットを説明する。

 ファームの農地購入を許可したことについて、同町農業委は「農地法に基づく許可申請を受け、書類などに不備がなかった」と説明。内実を失っていたことについては「日常的なチェックは農地パトロールなどで行うが、この件での具体的な記録は残っていない」としている。

 昭苑都市開発の破綻後、買収した農地計10.5ヘクタールは新潟中央銀行系列の不動産企業に転売された。しかし、同行と関連企業も99年破綻。千葉県柏市の不動産会社に転売され、仮登記がついているが、開発の予定はない。

 上郷地区では良質のコシヒカリが取れ、ブランド化を目指す動きがあった。地区の水田25ヘクタールのうち仮登記分が3割を占め、その多くが荒れている。
(9月24日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080924-00000010-mai-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年09月22日

「最新の金融情報と相続対策」

土曜日、がんばる家主の会に参加させていただきました。

勉強会テーマは、「最新の金融情報と相続対策」。
講師は株式会社FPコンサルティングの岡崎謙二さん。

FPのイベント等で時々お会いするのですが、
講演をお聞かせいただくのは実は初めて。(^^;

ご自身の貴重な(?)体験も交えた、楽しいお話でした。

今回の新たな収穫は、
昭和60年以前に契約した生命保険の注意点。

保険金受取人が「法定相続人」と書かれてるケースがあるんだとか。
当時はそれで契約できたんですね。

このままだと、「保険金は受取人固有の財産」という、
相続対策としてのメリットが享受できません。

今すぐ、ご確認くださいね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年09月19日

「白の辛いやつ」を卒業?

昨日、異業種交流会SPIRITSに参加させていただきました。

勉強会無しの交流会へは久しぶりの参加。
その分、多くの方とじっくりお話しすることができました。

おまけに、今回の会場は、
ワインレストランSouple(スープル)さん。

ソムリエ鷲谷さんにワインの解説をしてもらい、
ブドウ品種の違いを飲み比べることができました。

う〜ん、なるほど。
ちょっと賢くなりました。

これで、「白の辛いやつ」を卒業できるかも?(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年09月18日

平成20年の基準地価

平成20年の基準地価が発表されました。

全国平均で、住宅地がマイナス1.2%、商業地がマイナス0.8%。
大阪圏では、住宅地がプラス1.0%、商業地がプラス2.8%。
でも、上昇率が縮小・・・

このトレンドは前回と変わっていませんね。
土地の取得を検討なさっている方は、要チェックですね。


【<基準地価>商業地が再び下落 住宅地は17年連続の下落】

 国土交通省は18日、7月1日時点の基準地価(都道府県地価)を発表した。全国平均で住宅地が前年比1.2%下落、商業地が同0.8%下落と、いずれも前年を下回った。商業地は昨年の調査で16年ぶりに上昇に転じていたが、2年ぶりに下落した。住宅地の下落は17年連続。持ち直し傾向にあった地価は、再び下落傾向が鮮明になった。

 地価下落は、景気低迷や米低所得者向け高金利住宅ローン(サブプライムローン)問題を受け、不動産投資や融資が落ち込んだほか、マンション販売など住宅市場の不振も続いたことが原因。オフィス需要も伸び悩んだ。

 東京、大阪、名古屋の3大都市圏に限ると、住宅地が1.4%上昇、商業地が3.3%上昇と、ともに3年連続で上昇したが、上昇率は前年を下回った。特に商業地は前年の10.4%から大幅に縮小した。前年の上昇率が高かった地域で反動が大きく、東京都心の渋谷区、港区などでは下落に転じた調査地点も目立った。

 地方の中核都市は、仙台市が全国の商業地の上昇率上位5地点のうち3地点を占めるなど上昇が続いたが、上昇率はやはり鈍化した。地方圏全体では住宅地が2.1%下落、商業地が2.5%の下落と、前年までの傾向に変化がなく都市部との格差がさらに広がった。

 3大都市圏や地方中核都市で地価が上昇した地域を、公示地価(1月1日時点)と共通する地点で見ると、1月以降に上昇率が鈍化したり下落に転じた地点が多く、地価は年明けから大きく変化したことを示した。

 都道府県別では、上昇が住宅地で8都府県、商業地で10都府県にとどまったのに対し、下落は住宅地、商業地とも37道府県に上った。高知、福井など6道県は、住宅地・商業地ともに下落率が前年より拡大した。

 全国の最高価格は、東京都中央区銀座2丁目の「明治屋銀座ビル」で、3年連続のトップ。前年比18.6%上昇し1平方メートル当たり3000万円だった。【位川一郎】

 【ことば】▽基準地価▽ 都道府県が毎年7月1日時点で基準地点ごとに調査する1平方メートルあたりの地価。土地取引の指標となる。調査地点は毎年一部を入れ替え、今年は2万3749カ所が対象だった。公の地価調査としては、政府や自治体が公共用地を取得する際の目安となる国土交通省の「公示地価」(毎年1月1日時点)や、相続税などの課税基準となる国税庁の「路線価」(同)もある。
(9月18日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080918-00000068-mai-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2008年09月16日

オンライン手数料引き下げへ

オンライン利用拡大行動計画が発表されました。

重点手続分野のうち、私たち土地家屋調査士が関係するのは、
「不動産登記の申請」と
「不動産登記に係る登記事項証明書等の交付請求等」の2つ。

交付請求の方は利用率が上がっていますが、
表示登記に関しての登記申請はまだまだ使いにくい状態です。

最大のネックは、添付書類。

たとえば、筆界確認書や印鑑証明書などはオンラインに乗りません。

つまり、申請情報はオンラインで流しても、
添付書類は法務局窓口へ持参か郵送する必要があるわけです。

それなら紙の申請書を同送する方が手っ取り早いですよね。(^^;

今回の計画では、ここには手が入らない様子。
道は険しそうですね。


【<IT戦略本部>不動産登記などオンライン手数料引き下げへ】

 政府のIT戦略本部は16日、各省庁の電子化されている行政手続きのうち、利用頻度が高い不動産登記や商業登記の申請など71手続きを重点手続き分野と位置付け、手数料を半額に引き下げることなどでオンライン利用率を13年度末に72%(07年度末は71手続きで43%)に高めると発表した。

 政府は06年1月、165の行政手続きを対象に、オンライン利用率を10年度末までに50%以上にする目標を決定したが、07年度末の利用率は、利用者への浸透不足や手続きの煩雑さなどから、165手続きでは20%程度にとどまっている。利用率を引き上げるため、165手続きのうち、年間利用件数が100万件を超えるなど利用頻度が高い71手続きを重点手続き分野に指定。オンラインを利用した場合の手数料を、書類による申請の半額に引き下げる方向で調整する。

 また、利用頻度が低い94手続きについては、従来通り10年度末で50%以上の利用率を目標とする。
(9月16日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20080916-00000087-mai-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人