2009年02月

2009年02月26日

「資産」?「死産」?

このところ、地方の土地が「死産」になっている記事をやたら目にします。

自治体としても、税収減を埋めるために売却や再活用を進めたいですよね。

でも、境界が決まらないから前へ進まない・・・_| ̄|○

上の鳥取県のケースなんか、境界がスムーズに決まっていれば、
リーマンショックの前に売り抜けられたかもしれませんよね。

やっぱり境界は、土地を「資産」にも「死産」にも変えてしまいますね。


【遊休地さっぱり売れず】

県の税収減カバー策 不況直撃
 大幅な税収減で不足する財源をカバーするため、県が力を入れている遊休地の売却が、不況で滞っている。2008年度は10件の売却で5億5500万円の増収をもくろんだが、このうち売れたのは1件止まりで、追加売却した13件を合わせても、売り上げは2億3200万円と目標の半分以下にとどまった。09年度当初予算案にも5億3600万円の売却収入を見込むが、不況の深刻化で難航は必至。「建造物があると売れにくい」と、県は建物の撤去費用の投入にも踏み切り、懸命のセールスを展開する。(北島夏記)

 県財源確保室によると、県の08年度当初予算では、婦人相談所跡(鳥取市)など10か所の売却を予定。しかし、実際に売れたのは、6200万円で成約した買収用地の代替地(同)だけだった。土地の境界画定が難航した例もあったが、不調の最大の要因は「マンションや宅地需要の低迷など不況の影響」という。

 旧鳥取少年自然の家(鳥取市)など境界の画定や不動産評価額の算定が終わった物件を追加で売ったが、それも13件、計1億7000万円にとどまった。

 09年度に売却を見込んでいるのは、大榎庁舎(鳥取市)、園芸試験場北条試験地(北栄町)、県営法勝寺団地(南部町)など県内の14か所と、旧東京事務所長公舎(東京都世田谷区)。東京の公舎は1億円以上での売却を想定している。

 09年度当初予算案の編成では財源が87億円も不足し、県は“埋蔵金”とも言える土地開発基金の取り崩しに踏み切った。前嶋成樹・同室長は「不況で地価も低迷している今が、貴重な県有地を売るタイミングなのかは議論が分かれるかも知れない。だが、財政が厳しい折、適正価格が付くなら売却を進めたい」と説明する。

 厳しい状況を打開しようと、県は08年度1月補正予算と2月補正予算案に、10年度以降に売却予定のものを含めて15件の遊休地に残る建物や埋設物の撤去費計4億7600万円を盛り込んだ。

 実質的な収入は目減りすることになるが、前嶋室長は「更地にしないと売れず、ある程度の出費はやむを得ない。売れずに維持管理費をかけるよりは、少しでも収入を確保したい」。一般競争入札で売れない場合にはインターネットでのオークションも実施するという。
(2009年2月25日 読売新聞)


【耕作放棄地551ヘクタール】

3割農地へ復元困難
 県内の耕作放棄地が551ヘクタールと全農地の約1%に上り、うち約3割が農地への復元が難しいことが、市町村などの調査でわかった。県全体の耕作放棄地を現地調査したのは初めて。県は新年度、農地復元への補助や、営農希望者と土地所有者との「マッチング」など対策を本格化させる。

 調査は、県内全市町村と農業委員会が昨年6月〜今年1月に実施し、24日の県議会農林水産委員会で報告された。農業委員会の情報や航空写真などを利用し放棄地を割り出し、土地1筆ごとに現地調査、県農村環境課は「これまでの調査より実態に近い」としている。

 同課によると、551ヘクタールを荒廃度に応じて3段階に分けると、〈1〉草刈りなどで直ちに耕作可能176ヘクタール〈2〉土地の掘り起こしなどの整備で利用可能96ヘクタール〈3〉森林、原野化し農地利用が困難156ヘクタール。境界が不明瞭(めいりょう)で判別できなかった土地は123ヘクタールだった。

 近年、中山間地の過疎化や農業離れが進み、耕作放棄地は増加しているが、耕作と利用が可能な272ヘクタールについては、各市町村などが放棄地の解消計画を今年度中に策定、耕作再開などを進める。担い手がいない場合、景観植物の栽培や市民農園への転換などの活用法も検討する。

 ただ、272ヘクタール中110ヘクタールは、国から農地の復元費用の補助を受ける際の条件の一つとなっている農振法に基づく「農振農用地」に指定されていない。そこで県は新年度、指定外の土地も含めた放棄地の活用に対し、一か所当たり最大15万円を補助する制度を創設。土地の所有者と、農業に参入したい企業や団体を引き合わせる「パートナーシップ推進デスク(仮称)」を県内の農林振興センター内に設置する予定だ。

 県農村環境課は「耕作放棄地の復元で、食料自給率の向上に少しでも結びつけたい」と話している。
(2009年2月25日 読売新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年02月25日

「劒岳 点の記」

新田次郎氏の「劒岳 点の記」を読みました。

これは、明治末期に剱岳の測量を命じられた測量官の話。
ここに登って、日本地図の真ん中の空白地帯を埋めろってことですね。

でも、当時の剱岳は前人未到の山。
しかも、地元住民は「登ってはいけない山」と反発する・・・(^^;

明治の人たちの「心・技・体」を見せつけられた気がしました。

ちなみに「点の記」というのは、三角点や水準点などの設置記録のこと。
こんな感じの資料です。→倉敷市HPへ

6月20日には映画『劔岳 点の記』も公開されますね。
絶対見に行こっと。(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年02月24日

沽券が・・・

津市の醤油製造会社で、「沽券税」の領収証が見つかったようです。

沽券というのは、土地・山林・家屋などの売り渡しの証文。(大辞泉より)
つまり、「沽」は売るという意味なんですね。

沽券税は、地租改正事業に先立って、市街地の土地に課税されたもの。

このあたりの経緯については、神奈川県土地家屋調査士会の皆さんが
詳しく報告なさっています。→調査報告はこちら

歴史を紡ぐ資料が出てくるって、ワクワクしますよね。(^^;


【知ってる?「沽券にかかわる」の語源…答えはこれ】

 「沽券(こけん)にかかわる」の語源になった沽券(土地の売買証文)に課せられた明治初期の「沽券税」の領収証が、津市一身田町の醤油(しょうゆ)製造会社「下津(しもづ)醤油」(下津和文社長)から見つかった。

 国税庁税務大学校税務情報センターは「沽券税の執行を示すものはこれまで確認されておらず、極めて貴重な史料」としている。

 沽券税は、廃藩置県に伴って明治政府が1873年(明治6年)に実施した地租改正に先立ち導入された。72年後半から、それまでは無税だった市街地の土地に沽券金(売買地価)の1%を課税した。

 見つかった領収証は73、74年に三重県が発行。73年のものには、下津家が所有する一身田町の2か所の土地に課税された地租6銭5厘と3銭8厘を、それぞれ6月と12月に分割して納付したことが記載され、県の領収印が押されていた。

 領収証は、課税状況などが記された「地租上納帳」にとじ込まれていた。下津社長がたんすにあった上納帳を税務署に持ち込み、領収証と確認された。

 沽券税は76年に課税基準が変わったため、わずか3年程度で廃止されたという。

 同センターの鈴木芳行研究調査員は、「沽券を持つことは当時の町人の誇りで、ここから品格や体面を表す『沽券にかかわる』との言葉が生まれた。下津家の上納帳がきれいなのは、その意識の名残だろう」と話している。
(2月22日 読売新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090222-00000127-yom-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

京都市の都市計画道路

京都市の都市計画道路の一部が、整備休止されたようです。

理由は・・・境界。_| ̄|○

境界が決まらず、用地買収できなかったようですね。

私たちがお手伝いできることは無かったんでしょうか?(^^;


【「大岩街道」整備を休止 京都市 用地買収メド立たず】

 京都市は23日までに、本年度の公共事業評価の結果を受け、用地買収が遅れている都市計画道路「深草大津線」(伏見区・通称大岩街道)の一部区間整備を「休止」する方針を決めた。市公共事業の休止決定は4年ぶり。
 市は毎年、事業採択から5年を経過して未着工など4つの条件に該当する事業について、第三者機関の公共事業評価委員会の意見を聞き、対応を決めている。本年度の評価対象は20事業だった。
 休止するのは深草大津線のうち伏見区深草枯木町−東伊達町間(約270メートルの)約40メートル。歩道拡幅が中心だが、用地買収に必要な地権者の土地と七瀬川との境界画定にめどが立たず、当面休止することにした。
 また、焼却灰溶融施設整備と南部クリーンセンター第2工場建て替えは「継続」となったが、評価委から廃棄物処理施設の評価を採択後5年としている国の基準に対し、「環境影響評価などの手続きを考慮すると5年以内の完了は難しい」と環境省へ見直しを求めるよう意見も出た。
(2月23日 京都新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090223-00000034-kyt-l26


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年02月23日

「ココロが軽くなる教育資金のお話」

土曜日、FP協会大阪支部のフォーラムが開催されました。

テーマや講師から、子育てママさんがたくさん参加いただいて・・・
と思いきや、男性の参加者も多く、ちょっと予想外でした。(^^;

今回は、地下鉄の沿線案内に初めて掲載いただいたせいか定員オーバー。
地下鉄恐るべし・・・

人生の三大支出は、教育資金・住宅資金・老後資金。

このうち、教育資金が他の出費と根本的に違うのは、
支払いを先送りにできないということ。

「リストラがあったからマイホームは2年待ってくれ。」は言えますよね。
でも、「高校に行くのを2年待ってくれ。」は?(^^;

つまり、お子様が生まれた瞬間に、お金が必要な時期が決まっちゃう。

とは言っても、15年もあるんです。
ちゃんと計画的に、積立をしていくことが重要ですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年02月20日

「土地家屋調査士というブランドをどう構築させるか」

今日、土地家屋調査士会近畿ブロックの広報部会主催で、
広報研修会が行なわれました。

テーマは、「土地家屋調査士というブランドをどう構築させるか」。
講師は、ビジネスカウンセラー兼文筆家の橘月尚龍先生。

CI(コーポレート・アイデンティティー)の専門家の視点で、
土地家屋調査士会が今後行なうべき広報のヒントをお教えいただきました。

何を隠そう、橘月先生も今回の研修オファーがあるまでは
土地家屋調査士をご存じなかったとのこと。

やっぱり・・・_| ̄|○

私たちは、自分が世の中に不可欠な職能だと自負しています。
でも、一般国民は土地家屋調査士のことを知らない。
なぜなら、知らなくても日常生活に支障が出ないから。

この情報のギャップを埋める作業が広報。

ここで忘れてはならないのは、人は説得されないということ。
でも、絶対に説得はされないけど、共感はするんですね。

情報が氾濫し、まやかしが一切通用しない現代においては、
私たちが一般国民に何をご提供できるのかを追求し、
それを「公知」に展開する仕組み作りが重要なわけですね。

広報って、奥が深くて楽しいですね。(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年02月19日

総合紛争解決センター

今日、総合紛争解決センターの事前記者レクが行なわれました。

これは、士業団体、国・地方公共団体、経済団体等が横断的に協力する
日本初のADR(民間調停)機関です。

内容に応じた専門家が3名でチームを組み、和解あっせんに対応します。
大阪土地家屋調査士会も正会員として参画させていただきます。

裁判のように「勝った」「負けた」のゼロサムゲームではなく、
話し合いで新たな解決策が見出せるプラスサムの効果が期待できますね。

3月2日が正式なオープンです。

改めて情報提供させていただきますね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年02月18日

そんな買い方でいいんですか?

不動産経済研究所が1月のマンション市場動向を発表しました。
首都圏では前年同月比24.1%減の1760戸、近畿圏では5.4%減の1412戸。

新規発売戸数に対する契約率は首都圏で64.2%、近畿圏で50.1%だとか。
ボロボロですね。(^^;

で、業者の次の作戦は、当然、「今が買い!」・・・_| ̄|○

分譲マンションを買うってことは、
他の区分所有者と30年超の生活を共有するってことです。

そんな買い方でいいんですか?


【新築マンション「投げ売り」状態 夏以降に値段もっと下がる?】

 新築マンションの投げ売りが始まった。東京・渋谷の高級分譲マンションは1億1820万円から半額の5910万円に、埼玉県所沢市の2LDKは1000万円引きの2990万円に値下げ、といった具合だ。総額1000万円の購入資金をプレゼントするというやり方や、家具付き、引越費用を持つという特典付きもある。モデルルームに足を運ぶ人も増えているが、はたして今が「買い時」なのだろうか。

■モデルルームに足を運ぶ人が増えている

 渋谷区神山町の高級分譲マンション「エクティ神山町」。1R(ルーム)タイプは販売価格4380万円から50%オフの2190万円に、1LDKも1億1820万円から5910万円に大幅に値下げしている。また、埼玉県所沢市の2LDK新築マンションは1000万円引きの2990万円。千葉県船橋市「グランシーナ薬園台」(4LDK・2698万円)は、総額1000万円の購入資金をプレゼントするキャンペーンを行っている。

 こうした値下げの効果も手伝ってか、「今が買い!」とばかりに、マンションモデルルームに足を運ぶ人が増えている。長谷工アーベストが首都圏居住者(モニター)と首都圏で受託販売したモデルルームへの来訪者にアンケートを行ったところ、「買い時だと思う」と答えたのは、モニターで19%(08年10月の前回調査では14%)、来訪者で26%(同16%)となり、いずれも増えている。

 また、買い時だと思う理由については、「(マンション)価格が下がってきたから」「値引きや物品サービス等の交渉ができるから」「税制のメリットがあるから」との回答が大幅に増えており、「買い時感」が高まっている。調査は2009年1月以降、モニター2520人、来訪者472人に実施した。 

 マンションの販売価格は(1)土地の価格(2)建設コスト(3)業者の利益で決まる。(1)については、土地を仕入れた段階ではまだ値段が下がっていない。(2)は上がっている。

■大手の物件も、今後は下がる

 にもかかわらず値下げできる理由について、分譲マンション価格の調査会社、東京カンテイ(東京都品川区)市場調査部の担当者は、こう説明する。

  「マンション業者が3月決算に向けて在庫を少しでも現金化するために、利益を圧縮して(販売価格を)下げています。ブランド力が弱い中堅以下で見られる傾向です。体力がある大手でも、成約者に1000万のマンション購入券が当たるとか、家具がついてくる、引越費用を持つといった特典をつけており、実質的に値下げしています。10、11月までは安定した『底値圏』が続くと思います」

 一方、まだ下がる余地があるという意見もある。

  「今下げているのは、値付けを高くしすぎたとか、立地条件が悪いとか、業績が悪くて手放さざるを得ない、倒産した企業の物件を買い取って安く売る、といったケースです。こうした物件は今後も出てくる可能性があります。09年がピークとなりますが、2010年も続きそうです」(不動産関係者)

 また、大手の物件も、今後下がる見込みがあるという。

  「大手物件は表向きに値下げしないので、売れていません。いつまでも高止まりして在庫を抱えているわけにもいきませんし、09年夏以降に下げてくるでしょう」
(2月17日 J-CASTニュース)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090217-00000001-jct-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年02月17日

土地家屋調査士を逮捕・・・_| ̄|○

埼玉の土地家屋調査士が逮捕されたそうです。

お隣さんの署名・押印を勝手に記載して証明書を偽造したって・・・

他のみんながどれほど迷惑するかご存じない年齢でもないでしょう。

とても残念で、腹立たしいニュースです。


【証明書偽造し法務局に登記申請 土地家屋調査士を逮捕 埼玉】

 埼玉県警本庄署は、証明書を偽造し、法務局に登記申請したとして、有印私文書偽造などの疑いで同県本庄市見福、土地家屋調査士、※※容疑者(66)を逮捕した。

 同署の調べでは、※※容疑者は民有地の境界線を決める調査で、立ち会えなかった地権者(65)の署名、押印を勝手に記載して証明書を偽造し、2月9日に法務局に登記申請した疑い。

 ※※容疑者は一級建築士や行政書士の有資格者。「1月中に仕事を済ませたかった」と容疑を認めているという。
(2月15日 MSN産経ニュース)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年02月16日

大阪土地家屋調査士会新人研修会

土・日で、大阪土地家屋調査士会の新人研修会が行なわれました。

新人の皆さんには2週連続4日間の研修。
お疲れ様でした。

私は昨日の夕方、懇親会だけの出席。
すっかりお気楽モードでした。(^^;

何名かの方に聞かれたのは、
「どうやって仕事を取ったか?」ということ。

切実な問題ですよね。

やはり最初は「弱者の戦略」で自分の得意分野を一つに絞り、
ひたすら特化していくべきじゃないでしょうか。

私の場合、ヒト・モノ・カネ・コネのどれも無かったので、
まずは、技術か営業かのどちらかに絞らざるを得なかったわけです。

で、その時に出した結論が、
「測量を手伝ってくれる仲間はいるけど、
 営業を手伝ってくれる仲間はいない。」

というわけで、オンリーワン市場として相続税を選び、
器材を揃えるつもりで借りたお金をHPにブチ込んだ・・・(^^;

振り返れば、とても大事なターニングポイントでしたね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人