2009年03月

2009年03月31日

分譲型バイカーズマンション

埼玉県に分譲型ライダーズマンションができるようです。

「超」ニッチなマーケットですね。

全戸にリビング隣接の専用ガレージと、日常使用のバイク置き場が1台。
バイク好きが集まる、ひとつのコミュニティができますよね。

これを、賃貸じゃなく分譲でやっちゃった。
まさしく、ランチェスター戦略そのもの。

元気が出る話題ですね。


【バイクと一つ屋根の下 オンズコンフィアンスが専用棟】

 バイク愛好家が、愛車と共に生活できる「ライダーズハウス」が、大都市圏を中心に目につくようになってきた。

 これまで賃貸だけだった市場に、新築分譲マンションのオンズコンフィアンスが国内初の分譲型バイカーズマンション「ジュイール狭山ライダーズハウス」(埼玉県狭山市、http://www.onze−confiance.co.jp/jouir−sayama/)を5月から販売する。

 「10年ほど前、私がマンションのセールスで埼玉県の所沢、狭山、川越といった所を回っていたとき、お客さまから『バイクを置くスペースに困っている』という声を聞いていたんです。あの辺りはホンダの狭山工場に近く、バイクに乗る方が多い。しかし、マンション暮らしだと、バイクに厳しい目を向ける人がいたり、外に置くといたずらされる不安がある、という声を耳にしたのです」

 その後、他社でバイクを自室に置ける賃貸物件も登場してきたが、オンズが2007年に埼玉県飯能市でトランクルーム付マンションを販売した際、「イタリアの高級バイク、ドゥカティのオーナーが喜んでくれ、『これだ!』と思いました。マンション市況が厳しい中、バイク愛好家というニッチな部分に市場がある、と判断した」という。

 しかし、愛車をマンション共用玄関から自室までエレベーターで上げ、居住スペースにつながるガレージを作るというのは簡単ではなかった。

 「可燃物のガソリンがあるため、消防署や市役所に何度も足を運んで許可をもらいました。バイク好きの担当者の方の中には『住んでみたい』という声をいただいたほど」

 分譲するのは、西武新宿線狭山市駅徒歩圏内の9階建て32戸。1LDK+専用バイクガレージ、2LDK+バイクガレージの8タイプで専有面積58.18〜72.26平方メートル。リビング(一部洋室)に隣接した専用ガレージの他に、日常使用するバイク置き場を各住戸1台確保。

 「バイクの防犯、管理上のメリットを計算すれば、周辺の同水準マンションに比べ割安感がある。現地は富士山がきれいに見え、国道16号や関越自動車道川越インター、圏央道狭山日高インターにも近く、バイク好きには絶好でしょう」

 マンションの性格からファミリー向けではないが、「高級バイクを持つ単身者や子育てが終わったシニア層などにもセカンドハウス的に使ってもらいたい」という。

 新井社長は1970年3月、横浜市生まれ。流通経済大付属柏高校を卒業後、インテリア販売会社に就職。そこで3年連続トップセールスを記録するなど腕を磨き、マンション販売業に転じた。その後、11人(仏語でオンズ)の仲間とともに立ち上げたのがこの会社だ。

 「若いときから数字を伸ばすのが楽しくて営業の仕事が好きでした。自分自身は面倒臭がり屋なんです。だからこそ、後々のトラブルを避けるために、モラル・ルールを守ることを徹底してきたし、社員にも言い続けていますね。そして、お客さまとの信頼(コンフィアンス)を得ていくことが営業の基本になると思っています」

 経済環境が悪化する中、ローン返済が苦しくなる顧客も多いという。

 そうした顧客の相談にも乗ることはしばしば、と言い、「お客さまと永遠に関係ができる仕事なんです。将来的には、老後までの安心を約束できるようになりたい」と熱く語る。

                   ◇

【メモ】本社=東京都千代田区永田町2−14−3。資本金3000万円。今期売上高は69億円(見込み)。
(3月31日 フジサンケイ ビジネスアイ)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090330-00000019-fsi-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年03月30日

「褒める仕組みに学ぶ人材育成法」

土曜日、ONLY ONEに出席してきました。

ずいぶん久しぶりだと思っていたら、この交流会自体が半年ぶりだとか。
岡本さん、お疲れ様です。

今回のテーマは、「褒める仕組みに学ぶ人材育成法」。
講師は、ホスピタリティ・デザインC’sの西村貴好さん。

スタッフのモチベーション向上が売上アップにつながるというお話です。

人は自分を理解してくれる人(=価値を知る人)の
言葉にしか耳を貸さない。

だから「褒める」ということが重要。

でも、褒めることは実はそんなに甘くない。
真剣に褒めると、悪い面も見抜かれているという気を起こさせるから。

だから、ダメ出しなんて必要ないんですね。
いい面を徹底的に褒めた上で、ひとつだけ宿題を出す。
これがクリアできれば、また徹底的に褒める・・・

西村さんの締め言葉は、
「人を幸せにする人が最も幸せになる」。

自分の周囲のダイヤの原石にライトを当てれば、
照り返しで中心にいる自分が最も輝くとのこと。

なるほど・・・
早速パクらせていただきます。(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年03月27日

年金なんていらねぇ!って言うために・・・

あるお客様から、年金に頼らないプランニングを相談されました。

40歳のサラリーマン。
ザクッと、定年後25年間の生活費を確保する作戦です。

夫婦2人のゆとりある生活には月々38万円必要。(生活保険文化センター資料)
60歳時点での平均余命は男性23年、女性28年。(H19年厚生労働省資料)

ここから考えることは、
…蠻時(60歳)にいくら積んでおく必要があるか
△海譴ら20年でそれを実現するためにどうすればいいか
の2つ。

,砲弔い
仮に8%で運用して、月38万円(年456万円)受け取りながら
25年で取り崩す計算には「資本回収係数」ってのを見ます。

・・・定年時に5000万円の原資が必要ですね。(^^;

△砲弔い
同じく8%で運用して、20年で5000万円作るために必要な
毎月の積立額は、「減債基金係数」ってのを見ます。

・・・毎月8万円の積立が必要。

つまり、これから毎月8万円づつ積んでいけば、
たとえ将来、年金がゼロになってもビクともしないってことです。

毎月8万円と8%。
これをお手軽に実現させるための道具はたった2つ。

1つは、8%で回す積立型ファンド。

「えっ?8%の運用って大丈夫なの?」
よく聞かれます。

大丈夫です!(キッパリ)

あっ、運用母体が大丈夫っていうことですよ。
8%が確実ってワケじゃないです・・・(^^;
もしかすると3%の時があるかもしれないし、15%の時があるかもしれない。
でも、運用母体はどこかの国よりもはるかに健全・・・(^^;

もう1つは、月3〜5%の配当を出すオフショアファンド。
こっちはちょっとリスクがありますが、お金がお金を産む仕組みを作れます。

極端な話、200万円の余裕資金があれば、
ここから毎月5〜8万円程度の税引後配当がもらえますよね。

少し上乗せして上記の積立型ファンドに充てる。・・・おしまい!(^^;

しばらく忘れていたら、お金の心配をしなくてもよくなった・・・
理想的でしょ?(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年03月26日

WTC二次破綻・・・_| ̄|○

WTCが、会社更生法の適用を申請したようです。

2004年に債権放棄や市の追加出資を受け、たった5年で二次破綻。

特定調停が成立した三セクが法的整理されるのは全国初とのこと。
いよっ、最先端!・・・_| ̄|○

いつもながらこの手の話はスッキリしないですよね。
予算執行は自分の仕事、穴埋めは市民の仕事ってこと?

私たちにも、タックスペイヤーとしての自覚と責任が必要ですね。


【WTC 大阪市の三セク、更生法を申請 府庁舎移転も頓挫】

 大阪市住之江区の高層ビル「大阪ワールドトレードセンタービルディング」(WTC、55階)を経営する大阪市の第三セクター・WTC社は26日、会社更生法の適用を大阪地裁に申請した。負債総額は600億円を超すとみられる。テナント収入の低迷などで経営不振に陥り、04年2月に破綻(はたん)。特定調停に基づき再建を目指したが、業績は回復せず、大阪府の庁舎移転構想も府議会の反対で頓挫した。特定調停からわずか5年で2次破綻した。

 特定調停で負った損失補償義務により、金融機関からの借入金491億円を市が負担する可能性がある。WTC事業に対する公金投入は、出資金や市部局の入居賃料などで07年度までに655億円に上っており、今回の処理で計1000億円を超す可能性が高い。

 損失補償について、市は直接的な市税の投入となる一般会計からの支出は避ける方針。テーマパーク「ユニバーサル・スタジオ・ジャパン」(USJ)の運営会社の株の売却益100億円▽同社への貸付金160億円▽土地売却益などで運営する港営事業会計の基金80億円−−で計340億円を捻出(ねんしゅつ)する。残りは起債でまかなう。

 同法の適用申請の受理後、地裁は手続き開始を決めるが、再建にめどが立たなければ破産手続きに移行する。好条件のスポンサーが見つからない場合、市はビルの買い取りを視野に入れている。

 WTC社は89年設立。95年に西日本一の高さ(256メートル)を誇るビルとして開業したが、バブル経済の崩壊や立地条件の悪さから、テナントの入居は低迷。98年に市が公金投入して経営支援したが改善できず、04年の特定調停で金融債務の2割弱を免除された。しかし再び経営不振に陥り、橋下徹・大阪府知事が推進した同ビルへの府庁舎移転構想も不調に終わった。
(3月26日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090325-00000644-san-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年03月25日

平成21年地価公示

平成21年の公示地価が発表されました。

今回は、全国平均で全ての用途で下落。
暗いニュースばかりですね。

とは言っても、全国で最も高い銀座四丁目は、
3820万円/屐腹1.26億円/坪)。

大阪で最も高い梅田一丁目は、
1070万円/屐腹3500万円/坪)。

・・・上等やん。(^^;

インカムが取れるかどうかを、ちゃんと見られてますね。


【公示地価3年ぶり下落 商業地4・7%、住宅地3・2%減】

 国土交通省は23日、平成21年1月1日時点の公示地価を発表した。商業地、住宅地の全国平均はともに3年ぶりに下落に転じ、前年と比べた下落率は商業地が4・7%、住宅地が3・2%だった。全国2万7863の調査地点のうち、下落した地点が97%を占めた。上昇は地方圏のわずか23地点にとどまり、昭和45年の調査開始以来、最も少なかった。世界的な景気後退で地価の下落が鮮明になった格好で、当面は下落傾向が続くとみられる。日本経済は今後、地価下落に伴う本格的な資産デフレに直面することになりそうだ。

  [表でチェック]全国の下落率上位10地点・商業地

 東京、大阪、名古屋の三大都市圏の平均は、ほぼすべての地点で下落を記録した。下落率は商業地が5・4%で4年ぶり、住宅地が3・5%で3年ぶりとなった。前年は20・4%と大幅に上昇した東京都心の商業地もマイナス8・8%と急落したほか、仙台、名古屋、福岡の商業地でも前年と比べて大きく下落した地点が続出した。

 全国の商業地の下落率トップは、名古屋市中区栄4丁目の28・4%。上位10位のうち9地点を名古屋市中心部が占め、トヨタ自動車をはじめとする輸出産業の低迷も地価の下落につながったようだ。また、住宅地の下落率トップは東京都渋谷区大山町の18・3%で、上位10位のうち9地点を東京都区部が占めた。

 前年まで地価上昇の牽引(けんいん)役となっていた大都市で、昨年9月の米大手証券リーマン・ブラザーズの破綻(はたん)以降に、地価が急落。金融危機の影響で資金調達が困難となり、不動産市場に流入していた不動産ファンドなどの投資資金が一気に引き揚げ、地価の下落に拍車がかかった。

 一方、地方圏の地価は17年連続で下落した。下落率は住宅地が2・8%、商業地が4・2%とそろって5年ぶりに下げ幅が拡大した。都道府県別で地価の下落幅が前年から拡大しなかったのは、商業地では山梨、香川、高知の3県、住宅地では山梨、香川の2県だけだった。住宅地の上昇率10位のうち7地点は、自治体として定住促進に取り組んでいる北海道伊達市と戸建て需要に支えられた新潟市中央区に集中した。

 不動産業界では今後の地価動向について、「18年から19年にかけて地価は大きく上昇したため、まだ下落圧力は強い」とみており、地価下落は当面続く見通しだ。

 最高価格を記録した地点は、商業地が3年連続で東京・銀座の「山野楽器銀座本店」で、1平方メートル当たりは3820万円(前年比マイナス2・1%)。住宅地は13年連続で東京都千代田区五番町12番6で、1平方メートル当たり327万円(同マイナス3・0%)となった。

                   ◇

【用語解説】公示地価

 地価公示法に基づき、国土交通省土地鑑定委員会が公表する土地の価格。都市計画区域を中心に選んだ標準地について、不動産鑑定士が周辺の取引事例や土地から得られる収益などを参考に1月1日時点の1平方メートル当たりの価格を算定、公表する。一般の土地取引や固定資産税などの目安になるほか、公共事業の用地買収の価格決定に活用される。
(3月24日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090324-00000511-san-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年03月24日

法テラスの知名度

内閣府が、「総合法律支援に関する世論調査」の結果を発表しました。

浮き彫りにされたのは、法テラスを知らない人が7割と言う事実・・・

でも、この調査はどうなんでしょうねぇ・・・
全国平均ではなく、地方での認知度が重要じゃないんでしょうか?

法テラスって、ただの専門家紹介所。(ちょっと乱暴ですか?)
トラブルの内容に応じて、最適な専門家機関を紹介してくれる窓口です。

ちなみに、土地の境界紛争なら最寄の土地家屋調査士会を紹介されます。

身近に相談窓口がない人をサポートする制度なんですよね。
だから、司法過疎と言われるような地方でこそ威力を発揮する・・・

「身近な司法」と認識くださいませ。


【「法テラス」って何?「名前も業務内容も知らない」7割】

 内閣府は21日、「総合法律支援に関する世論調査」の結果を発表した。

 日常生活での法的トラブルの相談に応じる日本司法支援センター(通称・法テラス、本部=東京・千代田区)について、「名前も業務内容も知らない」と答えた人が67・5%にのぼった。

 法テラスでは、2006年10月から、弁護士らが電話や面談で相談に乗っているが、「実際に利用したことがある」は1・4%にとどまった。また、ここ4、5年で自分や身の回りの人で法的トラブルが起きたことが「ある」と答えたのは15・4%。トラブルの内容(複数回答)では「悪質商法被害」が最多の26・6%で、「多重債務」(22・4%)、「交通事故」(22・0%)と続いた。
(3月22日 読売新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090322-00000102-yom-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年03月23日

「心を高め経営をのばす」

土曜日、がんばる家主の会の勉強会に参加させていただきました。

今回の講演テーマは、「心を高め経営をのばす」。
講師は、株式会社Detoの恩田多賀雄社長。
盛和塾で学んだことを広く伝える始道塾の塾長です。

恩田社長曰く、
経営をやる「覚悟」がなければ、経営者になるな。

中途半端な経営だと、
買わされた消費者が迷惑する。
また、売っている社員も迷惑。
そして何より、自分自身が迷惑!

家主であれば、入居者が期待したレベル以上の価値を提供しろとのこと。
入居者が良くなるように毎日念じろとまで・・・(^^;

私なんか、まだまだ青いですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年03月20日

「教えて!ベテランFPさん」

今日、日本FP協会大阪支部の新会員オリエンテーションに行ってきました。

今回は、運営スタッフとしてではなく、
SG(スタディ・グループ)の紹介を責任者代行の立場として。

いつもは一緒にやっている裏方の作業を、座って眺めてました。
・・・ちょっと手持ち無沙汰。(^^;

ミニ研修の内容は、
「『教えて!ベテランFPさん』新人FPが聞く4つの質問」。

新人FPが、ベテランFPに仕事のアドバイスを求めるという設定。

「どれくらい稼いでるんですか?」
「初めはどうやって仕事を取ったんですか?」・・・などなど

どの業界も同じ不安をお抱えですね。(^^;

特にFPなんて、自分の専門分野だけでは通用しませんよね。
お客様のライフプランをトータルにお手伝いしようとすれば、
おのずと人脈が重要になるわけです。

こういうオリエンテーションと交流会に「参加したモン勝ち」ですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年03月19日

若手経営者七人を囲む会終了〜

昨日、若手経営者七人を囲む会が開催されました。

1階のフロア全部を借り切って、120名近い参加者。
スゴいことになってました。(^^;

集まった方々のほとんどが、経営者か限りなくそれに近い立場の方。
たくさんのいいご縁をいただきました。

ホントに、アッという間に終わったって感じ。

皆さん、ありがとうございました。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年03月18日

村が丸ごと売りに?

英国ハンプシャー州のリンケンホルト村が、丸ごと売りに出されました。

村の所有者に相続人がいないため売却するようですね。

809ヘクタール(≒8k屐砲良瀉呂暴嗣栄佞!
30億円ちょいで領主ですよ、領主。(^^;

きれいな村に、夢が広がりますね。


【英南部の村、約30億円で丸ごと売りに】

 [リンケンホルト(英ハンプシャー州)  16日 ロイター] 英国南部ハンプシャー州のリンケンホルト村が18日、住宅やコテージ22棟やクリケット場などを含めて、丸ごと売りに出される。
 販売を担当する不動産会社によると、提示価格は2200万―2500万ポンド(約30億―34億円)になる見通し。リンケンホルト村は典型的な英国郊外の村で、2000エーカー(約809ヘクタール)の敷地には領主邸や古い牧師館、時計台などがある。
 12世紀に建てられ1871年に大幅な改修が行われた教会以外は、購入者にほぼすべての所有権が移るほか、住居などを借りている住民たちも村に残ることになるという。
 住民らは、村の売却が生活に影響しないよう願っている。鍛冶職人の1人、コリン・ボーストさんは「この村を気に入ってくれた人が、村をそのまま残そうと言ってくれれば良い。でも、実際にどうなるかは分からない」と不安を口にした。
 村を元々所有していた人物は相続人がおらず、遺産を病気の子どもなどに使ってもらおうと慈善財団を設立。その財団が故人の遺志に基づき、村の売却を決めたという。
(3月17日 ロイター)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090317-00000140-reu-int


土地家屋調査士 大阪 和田清人