2009年08月

2009年08月31日

自己資金ゼロのリノベーション

知人のCPMホルダー竹田雅寿さんが新ビジネスを立ち上げられました。

その名も「ゼロリノ」。
自己資金ゼロのリノベーションです。

リフォームというのは「改装」。
劣化設備の交換や改修などのように、何らかの条件を満たすことが目的。

それに対して、リノベーションというのは「改善」。
物件価値を高めるために、上記リフォームに加えて数値目標まで設定します。
たとえば、空室率を何%に抑えるとか、家賃をいくらアップするか、など。

結局、今の賃貸マーケットでは、
 供給過剰 
→賃料減額 
→入居者層の変化(低所得層にシフト) 
→諸問題の発生(滞納、マナー低下)
→物件価値の低下
→さらなる賃料減額へ
という悪循環が発生しているんですね。

クロスを貼り替えるだけで解決するような問題ではなく、
入居者ターゲットを絞った特徴ある個性を創る必要があるわけです。

でも・・・わかっちゃいるけどキャッシュが無い・・・_| ̄|○

そこで、自己資金ゼロ+家賃保証のゼロリノは威力を発揮しますね。
初期流出を抑えられれば、キャッシュフローが楽になります。

身動き取れないオーナーにとっては、
選択肢がひとつ増えましたね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年08月29日

「ビジネスとしての住宅ローン」

一昨日、SGお初天神の勉強会がありました。

今回のテーマは、「ビジネスとしての住宅ローン」。
講師は、ホームローンドクター株式会社の淡河範明さん。

4000種類とも言われる各社住宅ローンを常時比較し、
お客にとって最適な選択肢をサポートなさっています。

アンケート結果によると、
住宅ローンを選んだ決め手の第1位は・・・金利。

でも本当は、その他諸費用まで考慮しなきゃならない。
たとえば、団信は別料金なのか?、保証料は必要なのか? など。

要は、今一番安いのと、トータルで一番安いのと、
どちらを選びますか?ってことですね。(^^;

やっぱり、この比較はシロートにはムリ!

20万払って、35年で200万安くなるなら、言わば手取り7.2%の利回り。
割のいい投資ですよね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年08月28日

原爆を逃れた公図

広島市南区で、旧公図が42枚見つかったそうです。

原爆を逃れた旧公図、戦時の機密なども窺うことができそうですね。

仁保周辺と言えば・・・
祖母のお墓の近くです。(^^;

生活資料館で見せていただけるのでしょうか?
一度、行ってみるっきゃないですね。


【公図:明治の南区仁保周辺(旧仁保島村)42枚、民間資料館が入手 /広島】

 ◇「陸軍省」と書いた土地も
 明治時代に作られた南区仁保周辺(旧仁保島村)の土地の権利を示す公図42枚を、同区の民間資料館が入手していたことが分かった。広島市公文書館によると、旧広島市内の公図は原爆で焼失するなどして残っておらず、被爆前の広島を知るうえで貴重な資料という。
 見つかったのは、明治初期の地租改正事業などで作成された土地を管理するための図面。近くの旧家が家を整理していて出てきたものを、「明治・大正・昭和生活資料館」の川崎寿館長(66)が07年末に入手していた。
 公図は和紙に描かれ、小さいもので縦約50センチ、横約60センチ。大きいもので縦約100センチ横約110センチ。旧仁保島村役場が使っていたらしい。1929(昭和4)年に広島市と合併する前、地元の旧家に渡ったとみられる。
 旧陸軍の工場があった仁保沖の金輪島には「陸軍省」と書かれている。広島市内には旧陸軍の主要施設が集中していたが、太平洋戦争中は地図から各施設の名は消されていた。同公文書館は「明治時代はまだ、陸軍の存在が国家機密になっていなかったことがうかがえる」と話している。
 ◇養蚕業も盛んに
 また桑畑や果樹園などの表記から、江戸時代後期は木綿作りが有名だった同村で、明治時代は養蚕業が盛んになっていたこともうかがえる。川崎館長は「山と海に挟まれた小さな農地で効率的に絹を作っていたことは、古文書でも見たことがない。地域経済史としても新たな発見」と話している。
(8月25日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090825-00000173-mailo-l34


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年08月27日

ワケあり物件

ワケあり物件を多く扱う不動産サイトがあるようです。
たしかに、入居者のニーズは様々ですからねぇ。

でもこのサイト、ネーミングがやたら上手い!

ルームシェアを「フレンズシリーズ」とか、
荒れ放題の庭を「ジャングル平屋救出作戦」とか。(^^;

どこに価値を感じさせるかですね。
勉強になりました。


【ワケあり住宅、人気あり 「古い」→改修OK 「日当たり悪い」→昼間に快眠】

 人気の裏には「訳」がある?! 変わった間取りやデザインのため敬遠されがちな住宅や借り主が好きなように改装できる住宅など“訳あり物件”を取り扱うインターネットサイトが人気だ。利用者は確実に増えており、専門家は「お金の使い方がシビアな時代ならではの賢い方法」と分析している。(寺田理恵、道丸摩耶)

                  ◇

 東京都中央区。地下鉄人形町駅近くの賃貸物件は約42平方メートルの広さながら、家賃は月13万8千円。

 階段を5階まで上ると、正面と左に2つの扉。左は収納棚だらけの部屋、正面はトイレとシャワースペース、小さな流しが付いた部屋。「2部屋というか…。でも、部屋はつながっていません」と担当者。借り手を見つけるのは大変だと思っていたオーナーの女性はすぐに入居者が決まり、驚いた。

 仲介したのは、“訳あり物件”を多く取り扱うサイト「東京R不動産」を運営する「スピーク」(東京都渋谷区)。平成15年11月にサイトを立ち上げ、現在は月250万〜260万ページビュー(PV)を誇り、仲介した物件は1500件以上という。

 サイトには、幅が2メートルしかない縦長の家やテラスを通らないと室内に入れない部屋など一筋縄ではいかない物件がズラリと並ぶ。同社共同代表の吉里裕也さん(36)は「不動産の店に行っても南向きとかバストイレ別とか、同じ基準で物件を薦めてくる。ぼくにとって、それはどうでもいい。自分なりにカスタマイズ(作りかえ)できることが重要だった」と話す。

 都内で不動産関係の仕事をしていた平岡誠治さん(32)は今年5月、故郷の広島市で「たきのぼり不動産」を開業した。扱う物件のほとんどが、「古い」「日当たりが悪い」「墓が近い」といった訳ありだ。

 しかし、日当たりが悪い部屋も夜勤の多い職業の人にはよく眠れ、古い物件も自分のライフスタイルに合わせてリノベーション(改修工事)すれば価値が高まる。

 ターゲットは18歳から35歳ぐらいで、平岡さんは「生まれたときから何でもあった世代は今までにない価値観を持っている。これまではリノベーションにオーナーの理解を得るのが難しかったが、空室率が下がれば説得しやすくなる」と、地方でもニーズを見込んでいる。

 こうした訳あり物件の人気について、経済エッセイストの井戸美枝さんは「30代以下は所有にこだわらない。車をシェアし、古い家や古着をリメークするなど、お仕着せより手を加えて好みのスタイルを編み出す。給料アップの見込みがない中での楽しみ方が上手」と分析。

 不況のなか、借り手と貸し手双方の需要がマッチした結果が、訳あり不動産の人気につながっているようだ。
(8月22日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20090822-00000069-san-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年08月26日

京都地方裁判所

昨日、インターンシップの学生たちと、
京都地方裁判所の見学に行ってきました。

今年はラッキーなことに、刑事裁判の傍聴ができました。
刑事裁判では、一通りの裁判手続きの流れを見ることができるんです。

当たりが悪い年は、判決言い渡しのみを2件見て終わることも。
やっぱり、今年の学生たちは引きが強い・・・(^^;

最後に、大法廷で法衣を着ての記念撮影。
将来、ホントにここに座る人になってほしいですね。

090825kyoto


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年08月25日

土地に関するリーガルプロフェッション

昨日、大阪土地家屋調査士会の本・支部役委員合同研修会が開催されました。

これは2年に1度、役員改選があった年に行なわれる恒例の研修会。
会の執行部としての心構え等を学ぶ場です。

講師のお話の中で、職域の拡大と新たに求められる倫理というのがありました。

私たち土地家屋調査士が扱う業務は、従来は不動産の表示に関する登記。
あるがまま、客観的事実の報告だったわけです。

ところが、平成17年に筆界特定手続きおよびADR代理権が付与されました。
今後は、紛争性のある一方の当事者の代理を行なうことになります。

つまり、社会から求められる土地家屋調査士の姿は、
スペシャリストから土地に関するリーガルプロフェッションへと変わった・・・

その名に恥じないよう、がんばります!(^^;

リーガルプロフェッション:
「単に法的な情報・知識を持っているだけでなく、法システムや 司法制度の社会的役割を踏まえ、法による正義の実現のために、その知恵を生かそうとする価値観・使命感を持って仕事をしていく専門的技能を活用すべき職業」


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年08月24日

「滞納を未然に防ぐ工夫と対処法」

土曜日、がんばる家主の会の勉強会に参加させていただきました。

ずいぶん久しぶりの参加で、
会費の支払いルールの変更を理解していませんでした。(^^;

事務局の皆さん、ごめんなさい・・・

今回の勉強会テーマは、「滞納を未然に防ぐ工夫と対処法」。
講師は太田垣章子司法書士です。

滞納や明渡を数多く手がけられており、
現場レベルでの生々しいお話をお聞かせいただきました。

滞納対策の鉄則は、溜めない・許さない・逃がさない。

9戸のマンションで、1人が100万円近く滞納した事例があったそうです。
そうすると、
他の8戸全てが滞納するようになっちゃった・・・_| ̄|○

隣人同士の会話の中で、
「オレ払ってないよ。アンタ払ってるの?バカだね〜」
ってのが目に浮かびますね。

太田垣さんは家主に対して、
1ヶ月目の滞納からきっちり督促、3ヶ月目で明渡請求を推奨なさっています。

大家業をビジネスと考えれば当然の行動ですよね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年08月20日

明日の会計事務所を創造する‘ひまわり会’

私もお手伝いさせていただいている会計事務所ビジネスセンターさんが、
「明日の会計事務所を創造する’ひまわり会’」を運営なさっています。

明日の会計事務所を創造・・・ 引き寄せられますね。(^^;

このひまわり会、9月4日(金)に4回目の勉強会を開催なさいます。
テーマは、会計事務所の営業手法。

税理士の有資格者なら、どなたでも参加できるようです。

仲間探しにいかがですか?


〜ここから転載〜

明日の会計事務所を創造する‘ひまわり会’勉強会のご案内


近年の各規制緩和と不況により、顧問料の減収、クライアント数の減少、事務所経営の多様化等、会計事務所を取り巻く環境は、日々厳しくなってきております。

税理士の先生方にとって、同業者同士で打ち解けて相談できたり、どういう事務所経営や営業活動をやってるのかに至るまで、忌憚なく話し合える場があったでしょうか?

ひまわり会は、開業したばかりの方、開業を目指しておられる方、永年やってきたがまだまだ発展したい方など、経験やスタンス不問の‘明日の会計事務所を創造する’先生方の集まりです。税理士の有資格者なら、どなたでも参加していただけます。

今回も前回に引き続き‘会計事務所の営業手法を考える’について、その手法・ツール等を勉強していきたいと予定しております。

ゲストには、中小企業の売上アップ支援を展開する有限会社MSタスクフォースの上田逸平氏をお迎します。
上田氏は中小企業が競争に打ち勝つためには、中長期視野で戦略課題を克服し、強い事業力の養成に取り組み、一方、戦術的なテクニックを駆使して、目先の売り上げアップも図る。この2つにバランスよく取り組む必要があると説いています。

この考えを先生方に当てはめると、
 \萓己それぞれが個別に保有する強みをPRし、ブランドを築き上げることでクライアントから選ばれる存在になる
◆^貶で、インターネットやリアルでのセミナー営業、小冊子、紹介を引き出す仕掛けなど、テクニックを駆使して顧客獲得を図るセールスステップを設計する。

この2つに如何にして取り組んでいくかということになります。上田氏自身も、コンサルタントとして自ら顧客獲得に取り組んできた経験も踏まえて、より実践的な面白い話を聞かせて頂けるものと存じます。

お知り合いの先生方もお誘いいただき、有意義な時間を共有できればと願っております。

 — — — — — 記 — — — — —

開催日 ➯ 平成21年9月4日(金)
時 間 ➯ 18:30〜20:30(終了後希望者のみ懇親会を行います)
テーマ ➯ 勉強会‘会計事務所の営業手法を考える’
ゲスト ➯ 有限会社MSタスクフォース  代表取締役 上田 逸平 氏
場 所 ➯ 大阪産業創造館  5階 研修室c http://www.sansokan.jp/map/
参加費 ➯ 無料 (懇親会参加希望者は会費として3000円程度必要となります)
主 催 ➯ ひまわり会  会長:上田光隆(税理士) 副会長:上辻恭介(税理士)
後 援 ➯ 会計事務所ビジネスセンター http://abc.saloon.jp/

参加申込書
事務所名:
住所:
出席者名:
Eメール:fngwj045@ybb.ne.jp FAX:072−237−3281

〜ここまで〜


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年08月19日

平成21年度学生インターンシップ開講式

昨日、大阪土地家屋調査士会館で、インターンシップ開講式が行なわれました。

これは例年、各大学での寄付講座受講生を対象に、
夏休みの2週間、土地家屋調査士事務所で実務を経験してもらうものです。

今年は、男子1名、女子5名をお預かりします。

今年の皆さんは、いつも以上にパワフルですね。

ある女子が、
「測量の授業で興味を持って、実際に体験したいと思いました。」
・・・えっ、マジ?(^^;

それに対してある土地家屋調査士が、
「現場は大変やで。ヘビが出ても蚊が止まっても、測量中は動いたらアカン。」

その子の顔が青ざめたような気がしたので、後でフォローに行きました。
「ヘビはレアケースですから安心してくださいね。」

すると、
「あっ、ヘビは大丈夫です。」
・・・それは失礼しました。_| ̄|○

これから2週間、暑いけどがんばってね。
そして、閉講式で元気な顔を見せてくださいね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年08月18日

いよいよ浜名湖か?

浜名湖の湖面境界が、いよいよ年度内に決まる方向のようです。

狙いである3000万円の地方交付税を2010年度からもらうためには、
市町合併がある3月までに境界が決まっていないといけないとのこと。

エンドが決まると、動きが早いですね。(^^;

ただ、以前も書いたように、この交付税は何に使ってもいいお金。
地元の皆さんは、使途に関心を持ってくださいね。


【浜名湖の境界を年度内画定へ 沿岸の3市町が合意】

浜松市が調査費計上
 浜名湖の湖面の境界画定を協議してきた沿岸の浜松市と湖西市、新居町は、本年度内に湖上の境界線を引く方向で事実上合意した。浜松市は線引きのための測量調査費220万円を9月補正予算案に一括計上する。

 帰属面積が広がることで3市町の地方交付税は総額3000万円程度増える見通し。不況で大きく落ち込む税収をわずかとはいえ補うことになりそうだ。

 2010年度の地方交付税から増加分を反映させるには、湖西市と新居町が合併する10年3月下旬までに境界を決める必要がある。今後、3市町は正式に協定を交わし、県と協力しながら具体的な手続きを進める。

 3市町と県による研究会が7月にまとめた報告書によると、境界の線引きは、湖岸同士の中間距離を結ぶ等距離線式をとる。最近2年間で境界が決まった琵琶湖(滋賀県)、霞ケ浦(茨城県)と同じ手法となる。

 浜名湖の面積は約65平方キロで、国内に残る境界未画定湖としては最大。研究会は3月から検討を重ね、境界線を引いても漁業権などに支障がないことを確認している。

 湖岸の長さから浜松市の帰属面積が大きくなるとみられるが、これを決める測量などの費用は浜松市がいったん予算化。湖西市と新居町は、決まった帰属面積に応じて負担するが、計40万円強となりそうだ。

 順調に進めば、測量結果に基づいた境界案を策定し、各議会に年内に諮った上で、県知事へ報告。県が総務相に届け出て、湖西市と新居町の合併前には官報に告示される。

 湖西市は現在、地方交付税の不交付団体だが、合併後は特例措置で5年間は新居町分が全額交付される。
(8月15日 中日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人