2009年10月

2009年10月31日

司法書士2連発その2 ついに起訴・・・_| ̄|○

東京の司法書士が、所得税法違反で在宅起訴されました。

何かとお騒がせの「過払い金返還請求」の報酬などを申告せず、
9000万円の所得税を脱税していたんだとか。

ちなみに、在宅起訴というのは、
刑事事件の被告人が、身柄を勾留されないまま起訴されること。

この問題、この先どんどん噴出するんでしょうね。
全国の司法書士会は、対応が大変ですね。(^^;


【過払い金請求、9千万脱税…司法書士を起訴】

 払いすぎた借金の利子を取り戻す「過払い金返還請求」で得た報酬などを申告せず、所得税約9000万円を脱税していたとして、東京地検特捜部は29日、司法書士の※※容疑者(39)(東京都港区)を所得税法違反で東京地裁に在宅起訴した。

 起訴状などによると、※※容疑者は2006〜07年、多重債務者らの過払い金返還請求の代理業務で得た報酬や着手金、相談料などの大半を申告せず、約2億4200万円の所得を隠したとしている。
(10月30日 読売新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20091030-00000258-yom-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

司法書士2連発その1 無料化先取り・・・_| ̄|○

大阪の司法書士が逮捕されたようです。

容疑は、バイクでETCを突破。
しかも1300回・・・_| ̄|○

自宅から事務所への通勤に使っていて、
この2年間一度も払っていないんだって。セコっ!(^^;

「乗用車とバイクの料金が同じなのが納得いかなかった」
・・・じゃ、使わなきゃいいじゃん。

「高速道路料金無料化を先取り」
・・・これはスゴい論法だ! でも「先盗り」やん。(^^;

遵法精神に欠ける人は、さっさとバッジを外してほしいですね。


【ETCをバイクで突破 司法書士逮捕、2年間で1300件か】

 阪神高速道路のETCをバイクで強行突破して料金を踏み倒したとして、大阪府警交通捜査課などは29日、道路整備特別措置法違反の疑いで、大阪府泉大津市豊中町、司法書士、※※容疑者(40)を逮捕した。2年間で約1300回も繰り返しており、「高速道路が無料化されるなら、料金を払わなくても構わないと思った」と供述しているという。

 逮捕容疑は9月6〜16日、大阪府内の阪神高速の4料金所(高石、堺、長柄、南森町)で11回にわたり、ETCレーンの開閉バーのすき間をバイクで強行突破したとしている。

 府警によると、※※容疑者は自宅から大阪市北区の事務所に通勤するたびに強行突破を繰り返しており、「阪神高速は乗用車とバイクの通行料金が同じで納得がいかなかった」と供述しているという。

 阪神高速によると、平成19年4月にETCの不正通行車両を撮影する監視システムを導入して以降、府内の料金所で、同一とみられるバイクがETCレーンの強行突破を繰り返していることが判明。多い時には1日8回も確認されており、今年8月、府警に通報していた。
(10月29日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20091029-00000591-san-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年10月30日

更新料、今度は「有効」

大阪高裁で、マンション更新料が「有効」という判決が出ました。

このところ、無効という判決が続いていましたので、
最高裁で決着ということになりますね。

今回のケースは、家賃が月52000円、2年ごとに2ヵ月分の更新料。
これを、返還を前提としない「賃借権の対価」に当たると認定。
金額も低く、適正と判断したわけです。

行く末に注目ですね。


【賃貸更新料訴訟 高裁、今度は「有効」 控訴棄却「金額低く適正」】

 賃貸マンションの更新料条項は違法かつ無効として、大阪市東淀川区の男性会社員(33)が家主に支払った更新料26万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が29日、大阪高裁であった。三浦潤裁判長は「礼金より金額が抑えられており適正」として、原告側の請求を棄却した1審大津地裁判決を支持、控訴を棄却した。

                  ◇

 7月の京都地裁判決以降、更新料を無効とする司法判断は計5件続いたが、今回の「有効」判決で高裁段階での判断が分かれた。原告側は上告する方針。

 原告側は、更新料条項について、消費者の利益を一方的に害する契約条項を無効と定めた消費者契約法10条に違反するとした上で、「中途解約しても精算されず、賃料の二重取りに当たる」「借り主が趣旨を理解しないまま承諾させられた」と主張していた。

 これに対し、三浦裁判長は更新料を礼金と同様、返還を前提としない「賃借権の対価」に当たると認定。金額も月当たり5千円未満と低いうえ「契約条項の押しつけとは認められない」との判断を示した。

 判決によると、男性は平成12年12月、滋賀県野洲市のマンションに月5万2千円の家賃で入居。2年ごとの更新で毎回家賃2カ月分を支払うとの条項があり、1回は半額にしてもらって6年間で計3回、26万円を支払った。
(10月30日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20091030-00000045-san-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年10月29日

地蔵が動いた?・・・んな訳無い!(^^;

宮城県大崎市で、市と市民とが境界で争っているそうです。

場所は、大豆坂地蔵尊の境内地。
大豆坂(まめさか)地蔵尊は、昭和2年に建立された高さ4mのお地蔵さん。

この境内の、自分の土地に建てた水子地蔵が、
国土調査の結果、市の所有地にあることになっちゃった。

どうやら、杭を1ヶ所見落としたようですね・・・_| ̄|○

市は「母親立会いの下で合意して境界を確定した。」と主張。
しかし、当事者間の合意では、法律上の境界(=筆界)は移動しません。

そんな事やってるから、国調地域の地図訂正が後を絶たないんだよ!

いわゆる、「悪しき現況主義」に振り回されないように、
境界については土地家屋調査士にご相談くださいね。


【地蔵動いた? 法廷で綱引き 仙台地裁支部】

 延命、子育てのお地蔵さまとして知られ、みやぎ新観光名所・百選(1987年実施)にも選ばれた宮城県大崎市三本木の大豆坂(まめさか)地蔵尊を含む境内地の境界をめぐり、周囲の土地を共同所有する男性と、隣接地を所有する大崎市が仙台地裁古川支部で争っている。男性側の土地にあるとされていた境内の水子地蔵が登記上、市有地に移っていることが判明し、男性は「地蔵が動くとでも言うの?」と土地行政に不信を抱いている。

 訴えによると、水子地蔵は男性の母が84年に建立。85年の実測に基づく地籍測量図では、地蔵を含む303平方メートルが男性側の土地と確認、登記され、旧宮城県三本木町(現大崎市)が4カ所に境界を決めるくいを打ち込んだ。

 町が国の委託を受けて95年に実施した国土調査に基づき、男性側の土地は錯誤を理由に225平方メートルとして登記され、地蔵は町の所有地にあることになった。男性によると、1カ所のくいが無視されたためだという。

 男性は大崎市に地図の訂正を申し入れたものの市側が受け入れず、訴訟に発展。市は「国土調査の際、母親が現地立ち会いの下で合意して境界を確定した。その後、異議は出なかった」などと反論している。

 古川支部で28日にあった証人尋問には土地家屋調査士が出廷し「町が85年に隣接地を測量し、買収した時に境界が決まっている。所有者同士の合意で法定の境界を変えることはできない」と証言した。

 宮城県土地家屋調査士会は「市町村の調査には間違いがあることも散見され、完ぺきではない。トラブルを避けるためにも調査時に専門家の意見を聞くなどしてから地籍調査票にサインしてほしい」としている。
(10月29日 河北新報)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20091029-00000002-khk-l04

2009年10月28日

台湾「潮音寺」の登記トラブル

台湾南端部にある「潮音寺」が、存亡の危機に晒されているようです。

このお寺は、昭和19年に撃沈された玉津丸の数少ない生存者が
私財を投じて戦友の慰霊のために建立したもの。

5000人中、助かったのはわずかに6人!
しかも12日間も漂流なさってたとか。

その想いの産物が、「土地の登記があいまい」だったため、
代替わりした地主の親族に売られてしまった・・・_| ̄|○

く〜っ、悔やみきれませんね。

これから買い手と協議なさるとのこと。
いい形で落ち着いてほしいですね。


【台湾南端部に建立「潮音寺」 英霊弔う寺、存亡の危機】

 ■不動産トラブルに巻き込まれ

 先の大戦で、多くの日本船が撃沈されたフィリピン・台湾間のバシー海峡に今も眠る戦友の霊を弔うため、旧日本兵や遺族が私財をなげうち、1981年に台湾南端部に建立した「潮音寺(ちょうおんじ)」が現地の不動産売買トラブルに巻き込まれ、存亡の危機に立たされている。同寺には現在も年間200〜300人の遺族らが慰霊に訪れており、日台の関係者は対応に頭を痛めている。(喜多由浩)

 「潮音寺」は、バシー海峡を望む景勝地・猫鼻頭(マオビトウ)の丘に立つ仏教寺院。昭和19(1944)年8月、フィリピン・マニラへ向かう輸送船「玉津丸」に乗船していて米潜水艦に撃沈され、12日間の漂流の末、九死に一生を得た静岡市の中嶋秀次(ひでじ)さん(88)が数千万円の私財を投じ、遺族の募金と合わせた資金で建立された。

 中嶋さんは、「約5千人が乗船していた玉津丸で助かったのは10人に満たなかった。救命イカダにしがみつき、わずかに残った食料と水を分け合って救援を待ったが、戦友は日ごとに減るばかり。最期に私に『水をくれ』と言いながら死んでいった戦友の顔が忘れられない。何としてでも、彼らの霊を弔いたかった」と振り返る。

 米軍に制海権を握られた戦争末期、南方へ向かう日本の艦船はことごとく沈められ、バシー海峡沿岸にはおびただしい数の日本兵の遺体が漂着した。艦船数は大型船だけで200隻以上、フィリピンや台湾周辺の海底で眠る英霊は約20万人に及ぶという。やがて潮音寺は慰霊の拠点となり、遺族らによる慰霊祭も毎年開かれている。

 ところが今年8月、中嶋さんのもとに突然、「(潮音寺の)土地が第三者に転売されてしまった。買い手は寺をつぶしてホテルを建てたいと言っている」という連絡が入った。驚いた中嶋さんが調べたところ、信頼した現地の人物に任せていた土地の登記があいまいになったままで、代替わりした地主の親族が勝手に土地を売ってしまったことが分かった。

 中嶋さんと支援者は問題解決のために、台湾の日本での窓口である台北駐日経済文化代表処に協力を要請。代表処は、現地の自治体を通じて事実関係の調査を行ったが、民事のトラブルに当たるため、むやみに介入することもできない。朱文清広報部長は、「基本的には法律に基づいて当事者同士で話し合ってもらうほかない。いい方向で解決してほしいのはやまやまなのだが…」と話す。

 11月中旬には、中嶋さんと支援者が現地を訪れ、買い手らと直接、協議を行うことになっている。中嶋さんは、「今も海に眠る戦友のために潮音寺をなくすわけにはいかない。そのことをぜひ理解していただきたい」と訴えている。
(10月26日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20091026-00000055-san-soci



2009年10月27日

峠の国盗り綱引き合戦

飯田市と浜松市の境界の兵越峠で、
国境を賭けた綱引きが行なわれているそうです。
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その名も、「峠の国盗り綱引き合戦」。(^^;

その昔、この街道沿いに栄えた信州の遠山氏と遠州の奥山氏は、
国境を挟んで互いに同盟と敵対を繰り返すライバル。

それにちなんで、今の飯田市と浜松市の代表選手が綱引きで勝負し、
勝った方が領土を1m広げられるというルール。

戦績は、信州軍から見て、
第 1回 +1m
第 2回 +2m
第 3回 +3m
第 4回 +2m
第 5回 +3m
第 6回 +2m
第 7回 +3m
第 8回 +4m
第 9回 +3m
第10回 +2m
第11回 +3m
第12回 +2m
第13回 +3m
第14回 +2m
第15回 +1m
第16回 +2m
第17回 +3m
第18回 +2m
第19回 +3m
第20回 +2m
第21回 +1m
第22回 ±0
第23回 +1m (←2009年10月25日)

このまま信州軍が6万7000連勝すれば、太平洋にたどり着くんだとか。
いやいや、盛り上がりますね〜(^^;


【峠の国盗り綱引き合戦:「隣人」飯田と浜松が 信州に軍配 /長野】

 長野県と静岡県の県境で綱引きをして“領土”を奪い合う恒例の「峠の国盗(と)り綱引き合戦」が25日、飯田市と浜松市の境界の兵越(ひょうこし)峠(標高1168メートル)で行われ、両市の市民らが応援に駆け付けた。
 旧南信濃村(飯田市に合併)と旧水窪町(浜松市に合併)が、旧秋葉街道を通じての交流にちなんだ地域おこしイベントから始まり、今回で23回目。地元の商工会青年部員それぞれ12人の選手が、戦国時代にちなんで「信州軍」と「遠州軍」に分かれ、3本勝負で争った。
 勝者は「国境」の立て札を相手側に1メートル動かして「領土」を拡張できる。勝負の前に、大将役の牧野光朗・飯田市長と鈴木康友・浜松市長が互いに口上を述べ合った後、行司が合図。500人以上詰め掛けた両市民の声援を受けて、両軍は「エイサ、エイサ」というかけ声で綱を力いっぱい引き合った。
 勝負は2対0で信州軍に軍配が上がり、通算成績は信州軍の12勝11敗に。信州は昨年まで3連敗で押し戻されていたが、この後、実際の県境に立てられていた立て札が、浜松市側に1メートル移動。信州側が久しぶりに領土をひろげた。
(10月26日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20091026-00000097-mailo-l20


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年10月26日

地権者会向け勉強会

昨日、JAこうか様のオーナー向け勉強会にお招きいただきました。

「遠路はるばる」とご紹介いただきましたが、
実は私にとっては、別にどうってこと無い距離。
少し手前の手原駅に仲良しの土地家屋調査士がいますので・・・(^^;

テーマは、「あなたの土地は大丈夫?相続不動産のチェックポイント」。
(やっぱりワンパターン・・・_| ̄|○)

さすがに地権者の皆様ですね。
境界や物納に関して突っ込んだご質問をいただきました。

JA様も、こういう形の勉強会は初めての試みだとか。
お役に立てたのなら幸いです。(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年10月24日

「借地・底地についての事例紹介」

昨日、SGお初天神の勉強会がありました。

今回のテーマは、「借地・底地についての事例紹介」。
講師は、株式会社サンセイランディックの佐藤厚さんです。

ちなみに、底地というのは土地を貸している側(地主)の目線。
借地というのは土地を借りて建物を建てている側(借地人)の目線。

借地・底地などを年間50件も仕入れていらっしゃる実績から、
生々しい事例をお聞かせいただきました。

地主としては、相続税が払えないので土地を売りたい。
でも借地人は引っ越したくない。という構図が一般的ですよね。(^^;

普通の人なら、相場通りの立ち退き料で解決するんでしょうけど・・・

店舗だけのはずなのに無断増築して住んじゃってる人とか、
古アパートの空き隣室を勝手に使っちゃってる人とか、
借地人の相続人同士がモメてて、誰に話をすればいいかわからなかったり、
高齢者だったり、生活保護を受けている人だったり、
「ヤ」の人だったり、「右」の人だったり・・・

いろいろ修羅場をくぐりぬけてこられたんでしょうね。(^^;

秘訣は、じっくりと相手の言うことを聴いてあげる事だとか。
両者にメリットある方法を一緒に考える姿勢が評価されるんでしょうね。

印象的だったのは、
「お金じゃなく、安心を与える。」という一言。

刺さりました。(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年10月23日

「建築中断」物件???

建設中にディベロッパーなどが破綻して、野ざらしになっていたマンションを
「建築中断物件」として再販する会社が現れたそうです。

アウトレットマンションのさらに先を行く形ですね。(^^;

「内装や外構工事を残すだけの物件が土地代のみで買い取れる」
というのは、ビジネスとしてはたしかにオイシイ。

でも、やっぱり気になるのは、瑕疵。

工事中断による躯体への影響は無いのか?
破綻直前の工事に手抜きは無いのか?

品質評価は、再販会社に100%お任せってことですよね。

この建築中断物件、全国で1万2000戸もあるそうです。
ものすごく大きなマーケットになる可能性がありますね。

もしも購入する際には、ちゃんと専門家をつけて、
細部まで確認するようにしてくださいね。


【再販マンションの最終形? 「建築中断物件」が登場】

 窮地に陥ったマンションディベロッパーから売れ残りの完成在庫を売価の約半値で買い取り、元値から約30%引きで消費者に販売する「再販マンション」。この再販マンションに“新種”が現れた。

 誰もが恐れをなし手をつけてこなかった、未完成物件──つまり、建設中にディベロッパーやゼネコンが破綻し、工事仮囲いもそのままに野ざらしで放置される物件──を買い取り、再販する事業を新日本建物が始めたのだ。

 現在同社が販売する再販物件4件のうち3物件は建築中断物件。さらに、来月にはディベロッパーに加え施工したゼネコンも破綻した中断物件2件も買い取り、年末から発売する予定という。

 工事が中断した物件は建物に瑕疵が発生している可能性も高く、権利関係も複雑だ。まず、中断した工事も終えなければならない。

 そこで、ゼネコンやハウスメーカー出身で、一級建築士や施工管理技師の資格保持者からなる社内の建築部が、事前に建物の非破壊検査などを行ない安全を確認する。この建築部が自社施工で残された工事も行なう。ゼネコンに丸投げする場合よりも30%ほど安い価格でできるという。管財人の事務所に通い設計図書を発掘する作業や、債権者と管財人のあいだでの利害関係の調整までやる。

 未竣工物件の所有権は、引き渡し前はゼネコンに、ディベロッパーやゼネコンが経営破綻した場合は債権者や管財人に移る。だが実際には、これらの債権者にとって未竣工物件ほど厄介なものはなく「上物を壊して更地にしたほうが処分しやすい」という声が聞こえるほど。そのため「残りの工事期間が1ヵ月を切り、あとは内装や外構工事を残すだけの物件が、ほとんど土地代のみの価格で買い取れる」(池田友彦・新日本建物専務)状況が生まれるわけだ。

 工事費や販売管理費などを入れた物件ごとの利益率も、通常の完成在庫の買い取り再販の約2倍という。「財閥系、鉄道系、商社系のディベロッパーから共同事業化の打診を受けている。今後2年間で1000戸をメドに手がけたい」と村上三郎・新日本建物会長は意気込む。

 こうした建築中断物件は昨年来の新興不動産会社の大量破綻で、全国で推定1万2000戸もあると見られている。この“水面下の爆弾”が処分されない限りは新規の物件の供給もできない、という声も多い。こうした再販物件が売れさえすれば、低迷するマンション市況の底入れの一助となる可能性は高い。
(10月23日 ダイアモンド・オンライン)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2009年10月22日

紀陽銀行様のセミナー

昨日、紀陽銀行様のセミナー講師を務めさせていただきました。

ここではほぼ毎日、何らかのセミナーを開講。
積極的にお客様への情報提供を行なっていらっしゃいます。

私のテーマは、「あなたの土地は大丈夫?相続不動産のチェックポイント」。
・・・えっ?ワンパターン?・・・_| ̄|○

でも、不動産の相続に関する話を聞く機会はないのよって、
喜んでいただけました。

何人かのお客様とお話しましたが、いろいろお悩みを抱えてらっしゃいますね。

それは放っておけばいいですよって事から、
すぐに手を打たないとダメですねって事まで・・・

私でよければお手伝いさせていただきますよ。
何なりとお申し付けくださいね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人