2010年01月

2010年01月31日

河原町阪急が閉店・・・

河原町阪急が、秋に閉店するそうです。

最大の理由は、「売り場面積の狭さ」だとか。

ランチェスターの第2法則によると、
集団戦闘においては、「戦力は兵力数の2乗に比例」します。

現に、関西の各百貨店の売上高は、
売り場面積の二乗比に連動しているんだとか。

物理的に売り場を広げられない四条河原町から撤退するのは、
ある意味合理的なご決断ですね。

これで、京都の人の流れが大きく変わりそうですね。


【四条河原町阪急:開店から34年、今秋閉店 社長「断腸の思い」 /京都】

 ◇買い物客、ショック
 今年秋をめどに閉店が決まった下京区の百貨店「四条河原町阪急」。28日に京都市内で記者会見した阪急阪神百貨店の新田信昭社長は開店から34年で幕を閉じることに「断腸の思い」と苦渋の表情を浮かべた。
 四条河原町のビルを借りて76年にオープン。いち早くデザイナーズ・ブランドを取り入れ若者を中心に支持を集めた。バブル崩壊後の92年から売り上げが減少し、2度の売り場改装も低迷に歯止めをかけられなかった。新田社長は「売り場面積の狭さが最大のネックだった。収益改善の見通しも立たなかった」と語った。後継店については「分からない。決めるのは(ビルの)オーナーの専権事項」とかわした。
 四条河原町にいた買い物客らは閉店のニュースに驚いていた。長岡京市の会社員、市橋沙織さん(27)は「改装して新しい店も入れていたのにびっくり。京都に買い物に来る時は必ず寄っていたのに」と残念そう。京都市の大学3年の女性(21)は来年の就職のため27日に大阪市内で阪急阪神百貨店の説明会に参加したばかりと言い「ショックです。業界を考え直した方がいいのかもしれない」と不安げに話した。左京区のパートの女性(45)は「なくなるなんて言葉もない。不景気だと改めて感じる」、近くのビルの管理人(69)は「空いたままではあかんが、次に何が入るのか。地下で食品を扱っていた時は自分もよく行ったのだが」と話していた。
 京都市の門川大作市長は「四条河原町の顔の一つである大型百貨店が撤退するのは非常に残念。新たな魅力ある店舗が一日も早くオープンしてにぎわいのある街であり続けてほしい」とのコメントを出した。
(1月29日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100129-00000236-mailo-l26


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年01月30日

道頓堀「大たこ」に明け渡し命令

2007年5月に表面化した「大たこ」の市有地占拠問題

2009年4月の大阪地裁の判決を覆して、
今回、高裁は店側に明け渡しを命じたようです。

上告するんでしょうか?
ついつい、野次馬根性が出てしまいますね。(^^;

ところで、先日、久しぶりに前を通ったら、テーブルは無くなってました。
ものすごく縮小したイメージに映りますね。

その代わり(?)、向かいの店が思いっきり道路にテーブルを・・・(^^;
きれいな町並みには、まだまだ時間がかかりそうですね。


【「大たこ」ピンチ 大阪高裁が土地明け渡し命令】

 大阪・ミナミの道頓堀にある人気たこ焼き店「大たこ」(大阪市中央区)が、占有する市有地について、民法上の時効(20年)を超えたため取得したとして提訴し、市が明け渡しを求めて反訴した訴訟の控訴審判決が29日、大阪高裁であった。安原清蔵裁判長は、店の営業継続を事実上認めた1審大阪地裁判決を変更し、店側に市有地の明け渡しを命じた。

 1審は、撤去が簡単な屋台を設置しているだけで土地を所有する意思はなかったなどとして、大たこ側の主張を退けるとともに、平成18年ごろまで撤去を指導してこなかった市側の主張を「請求権の乱用」とし、明け渡しを認めなかった。

 これに対し、安原裁判長は判決理由で、市側が指導以前から地元商店会と不法占拠の解消に向けて協議していたことや、大たこ側が長年にわたり対価を払わず営業を続けてきたことなどを考慮し「明け渡し請求が権利の乱用とまでいえない」と判断した。

 判決によると、大たこは昭和47年から営業し、現在は市有地4.4平方メートルを占有。市は食品衛生法による営業許可を与えているほか、観光情報を案内する市のホームページで店を紹介したこともあった。

 判決を受け、平松邦夫市長は「勝訴ということで適正な判断が示されたと受け止めている」、大たこ側は「残念な判決だが、今後も営業は続けていく。上告などを含めて対応していきたい」とコメントした。

 大たこには29日も観光客や学生らの行列ができていた。初めて訪れたという長崎市の宮路彰さん(34)は「ガイドブックにも載っているし、大阪へきたら来ようと思っていた」。市有地の占有に対しては「市も用途がないだろうし、このまま使わせてあげてもいいのでは」と話した。

 一方、近くで露店を出す男性は「大たこが営業を続ければ、賃料を払って土地を借りている他の業者と不公平が生じる」と指摘。道頓堀川沿いで若者向けの衣料品店を経営する女性も「長くいた者勝ちというのはおかしな気がする。屋台なので動かすのは簡単なのでは」と話した。
(1月29日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100129-00000626-san-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年01月29日

土地の境界と災害復興

湯の町が焦土と化した別府の大火。
遅れ馳せながらお見舞い申し上げます。

今、浮上している問題のひとつが、倒れそうな家屋。

壊すと境界が分からなくなる・・・_| ̄|○

一日も早く町を復興させたいのに、
境界でモメて前へ進まないなんてことになったら、目も当てられませんよね。

測量したり、書面を取り交わしたりまでしなくても、
普段から、お隣さんとは境界の話をしておいてくださいね。


【別府の大火:土地境界など課題 対策にも時間必要−−自治会役員会 /大分】

 別府市光町・末広町の大火を受けて、地元の光町1区自治会は26日夜、現場北側に隣接するマンション集会室で緊急役員会を開催した。地域の復興や当面の安全対策などを話し合ったが、前提となる土地の境界確定だけでも課題が山積みになっていることが改めて浮き彫りになった。【祝部幹雄】
 現場は13日深夜から14日未明まで燃え続けた。役員会には役員と市幹部らが参加。星野隆昭会長(69)らが、街路灯や公園の電灯の復旧を済ませたことや、焼失した共同温泉や公民館再建に向けた課題などを説明した。
 外壁や屋根が道路側に倒れそうになっている家屋の対応策に関する課題なども報告された。役員の一部からは、即時撤去を求める声もあったが、市側は(1)道路の反対側に引き倒すだけでも、所有者の同意が必要(2)境界確定前に壊すと境界が分からなくなる可能性がある−−などと説明。
 がれきの撤去をめぐっても、建設業界からボランティアで協力する話が持ち上がっているものの、土地の境界の問題が障害になっているという。
 一方、星野会長は、共同温泉や公民館再建に向け(1)定期・普通預金の積立額は約1300万円(2)火災保険の給付金を最大で2600万円受けられる(3)自治会及び再建費の寄付約150万円が寄せられている−−ことなどを報告した。
 市によると同市の別府亀の井ホテルに一時避難していた被災者のうち最後の1世帯2人が27日、県営住宅に移り、同ホテルからは全員が退去した。
(1月28日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100128-00000261-mailo-l44


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年01月28日

マンション非居住者の協力金

マンション管理組合が、非居住者に対する協力金を求めた訴訟で、
支払いを命じる最高裁判決が出たようです。

分譲マンションの場合、全区分所有者で管理組合を形成し、
全員で、共有財産であるマンションを管理するのが原則。

ところが、いわゆる「分譲貸し」の場合、
賃借人は管理運営に参画しにくいですよね。もともと借り物だし・・・

日ごろ管理運営に汗を流している方々にしてみれば、
非居住の区分所有者に対して「代わりに金を出せ」というのはもっともな主張。

今回、「居住所有者が貢献した利益のみを享受している」と判断されました。

この判決を契機に、世の分譲マンション所有者・居住者の方々が、
「陰で汗を流している人たちがいる」ということを再認識していただければ
マンションの住環境はもっとよくなりますね。


【マンション非居住者に「協力金」最高裁認める】


 大阪市北区にある分譲マンションの管理組合が、マンションに住んでいない所有者(不在組合員)にだけ、管理組合の運営を負担するための「協力金」の支払いを求めることができるかどうか争われた3件の訴訟の上告審判決が26日、最高裁第3小法廷であった。

 堀籠幸男裁判長は、「マンションの保守管理などには組合員の協力が不可欠だが、不在組合員は貢献をしていない。一定の金銭的負担を求め、居住組合員との不公平を是正しようとしたことは合理性が認められる」と述べ、支払いを拒んでいた5人に対し、月額2500円の支払いを命じた。

 判決によると、マンションは1960年代に建築、分譲されたが、次第に賃貸される部屋が増え、2004年には総戸数868戸のうち、約2割が不在組合員の所有になっていた。

 不在組合員は管理組合の役員に就かないため、管理組合は04年、不在組合員に、全員が負担する一般管理費などとは別に、月5000円の協力金を負担させることを決定。07年に2500円に減額した。3件の訴訟の1、2審判決は、「不在組合員の不利益が大きい」として管理組合の請求を棄却したり、「月額1000円程度なら合理性がある」として請求を一部認めたりするなど、判断が分かれていた。

 マンション問題に詳しい杉田昌紀・行政書士の話「マンションは築年数がたつほど、転勤などで不在組合員が増える傾向があり、そうした人から協力金などの金額を徴収できるかどうかの問題が、近年持ち上がってきた。最高裁判決によって徴収に踏み切る管理組合が増える可能性はあるが、2500円という額が独り歩きするのは問題で、管理の状況などにあわせて妥当な額を決めるべきだ」
(1月26日 読売新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100126-00001245-yom-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年01月27日

境界未定地をネット公売・・・_| ̄|○

佐伯市が、境界未定地をネット公売に出品したそうです。
しかも、山林の方は共有?

一応、「土地の境に争いがある」と記載はしたらしいのですが・・・

たしかに、取引は自由かもしれないけど、
ほんの1年前には人が亡くなる事件が発生しているわけです。

だから、国も境界未定地は物納を受けないんですよ。
相続税の物納の手引」P25にハッキリ書いてありますよね?

信じられないことに、福岡県は今後も出品を表明・・・_| ̄|○

間違っても、皆さんは境界未定地に手を出さないでくださいね。


【問題物件をネット公売 境界未確定のまま 出品後に入札中止 市「安易に考え」 佐伯市】

 大分県佐伯市が昨年12月、市税滞納者から差し押さえた不動産を、境界に争いがあるのを知った上でインターネット公売に出品し、その後、「トラブルが発生する恐れがある」として入札予定日前日に中止していたことが26日、同市への取材で分かった。滞納税対策でネット公売を導入する自治体が増える中、識者からは「誰でも参加できるネット公売に問題がある物件を出すのはずさん」と批判が出ている。

 問題の物件は、大阪府の男性が所有していた同市蒲江の木造2階建て住宅(約400平方メートル)と山林(約7300平方メートル)。男性は市税を滞納したまま2007年に死亡した。滞納額は昨年11月までに約1千万円。山林の一部は男性のほかに2人所有者がいたが、市は昨年11月17日、男性を「5分の2」とした登記簿上の所有権を基に、境界を明示せずに「Yahoo! JAPAN」の官公庁オークションに出品した。法務局の地籍調査図には山林内の所有地の境界が記入されていないことから、「土地の境に争いがある」と記載した。

 同月末までに全国から7件の入札参加の申し込みがあり、うち6人は60万円の保証金を納める手続きをした。ところが、同20日ごろ、山林所有者の1人から同市に「購入者と直接話す」などと話があり、12月1日ごろには、山林内の木に政治団体とみられる看板が取り付けられたため、同市は同3日に入札を中止。申込者からは「なぜ中止するのか」などと不満の声が上がったという。

 境界が未確定な物件の取引について、複数の不動産業者は「民間ではあり得ない」と言う。同市は「安易に考えていた」と陳謝、今後は対応を検討するという。同様の物件の取り扱いについて、長崎県や佐賀市は「出品しない」とする一方で、福岡県などは「公告に記載し出品する」としており、今後行政の対応をめぐり議論を呼びそうだ。

■公売への信頼裏切る

 森井昌克・神戸大大学院教授(情報通信工学)の話 プロの業者と違い、一般の人には不動産が抱える問題点が分かりにくい。ネット上にトラブルを抱える物件を出品することは、公的機関が行う公売を信頼する人への裏切りになる。

■インターネット公売

 インターネット検索大手「ヤフー」が2004年に始めた。不動産の場合、オークションサイトに物件の写真、予定価格などを掲載。入札希望者はサイト上で申し込みや入札を行う。従来の公売は、県や市町村が県税事務所や役所で公告していたため、入札参加者は、地元の不動産業者が多かった。ネット公売では、全国から一般の参加者を募り落札額を上げることで、滞納税の徴収率アップにつなげることが期待される。今月までに、全国で308の自治体が不動産物件を出品した。
(1月27日 西日本新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年01月26日

京都のコインパーキング

京都市の中心部で、コインパーキングの乱立が明らかになったようです。

鴨川、堀川通、夷川通、五条通に囲まれた400haに275ヶ所。
京都御苑南側

京都市では、500岼焚爾了間貸し駐車場は届け出不要なんだとか。
そら、増えるわ・・・お手軽な相続税対策ですから。(^^;

でも、もともと京都中心部は、車路を想定していない町並み。
コインパーキングによって、今まで自転車だけだった地域に車が入る・・・

景観の問題もさることながら、学路の安全面にも問題があります。

地域みんなで、「Kyoto」の資産価値を守る動きが必要ですね。
相続税対策と町家の収益化なら、お手伝いできますよ。(^^;


【<コインパーキング>京の町並み虫食う 届け出“不要”で増加】

 ◇中心部400ヘクタールに300カ所

 京町家が数多く残る京都市中心部でコイン式駐車場が増加し、京都御苑南側の約400ヘクタールの地域では300カ所近く乱立していることが市の調査で分かった。市などの調べで約5万軒のうち毎年約2%ずつ減少しているとされる京町家の衰退とも関連するとみられ、市は歴史的景観を損ねる恐れもあるとして、対策を検討している。

 市は一昨年、東西が鴨川と堀川通、南北が夷川(えびすがわ)通と五条通に囲まれた中心部407ヘクタールを調査。コイン式駐車場は275カ所(2160台分)に上った。特に目立ったのは、河原町通−烏丸通間の四条通周辺や堀川通東側の四条通−五条通間だった。

 京都市でも事業を展開する複数の駐車場管理運営会社によると、車1台分の土地があれば簡単に駐車場にすることができ、形状や期間も問わない。また、500平方メートル(約20台分)以下の時間貸し駐車場は届け出不要。細い街路に「うなぎの寝床」のような細長い京町家が建ち並ぶ京都でも、「(町家など)家屋を取り壊した跡地の有効利用法として地権者が注目している」という。

 一方、京町家の保全や町並み保存に取り組む市景観・まちづくりセンターは「町並みの連続性を考えると、空き地がむき出しの駐車場になると、景観としてはよくない」とし、コイン式駐車場が歴史的町並みを損なうことを懸念している。

 香林坊や片町など中心街479ヘクタールにコイン式を含む約2500カ所(約4万3000台分)の駐車場がある金沢市は06年、自宅用を含め小規模な駐車場でも新設の際の届け出を義務付ける条例を制定。同時に、景観に配慮し、周辺の植栽や生け垣、板塀の設置を助成する制度を設けた。

 京都市も09年2月から、行政や学識経験者、商業施設や駐車場の関係者による駐車場整備連絡協議会を開催。小規模駐車場の届け出制度や景観への配慮についても検討を続けている。
(1月25日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100125-00000023-maiall-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年01月25日

遺産を調査する義務

相続に際し、遺産調査に漏れがあったとして
特別代理人の弁護士に損害賠償命令が下されたようです。

土地売買代金の存在を見逃した模様。
で、分割が不公平になっちゃった?

私たち専門家のミスは、「義務を尽くさなかった」と評価されます。

他人事ではないですね。
身が引き締まります。(^^;


【相続めぐり代理人弁護士に賠償命令 岡山地裁判決】

 遺産相続の際、特別代理人が義務を果たさなかったため不相当な分配になったとして、当時未成年だった県内の男性が、特別代理人を務めた弁護士(岡山弁護士会所属)に約3190万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が22日、岡山地裁であり、次田和明裁判官は「遺産を調査する義務を尽くさなかった」として、弁護士に約990万円の支払いを命じた。

 被告の代理人は「詳しい内容を見ていないのでコメントできない」としている。

 判決理由で次田裁判官は「不動産登記簿、固定資産評価証明書などを調査していれば、土地売買代金が存在することを把握できた可能性がある」と指摘。賠償額については「その後、不利益を是正する取り計らいがあり、実質上修正されている」などと判断した。
(1月24日 山陽新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年01月23日

「他人事ではない!土地相続トラブル」

今日、相続トータルサポート関西のセミナーを開催しました。

今回の私の担当は、15分のミニ講座。
土地の相続に際して、私が直面したトラブル事例をいくつかご紹介しました。

お伝えしたかったのは、ただ1点。

土地をお持ちの方は、ご生前に整備しておくべきだってこと。

ご存知のように、相続税の納税・申告期限は10ヶ月です。
万が一、土地に欠陥があった場合、時間切れになっちゃいます。

お心当たりのある方は、無料相談会においでくださいね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年01月22日

困った遺言(^^;

イスラエルの女性が、困った遺言を残したそうです。

どうやら、対象となる男性は、周囲の反対を押し切って結婚。
絶縁されていたようですね。

で、数千万円を相続する条件が・・・
離婚か死別。

よっぽど、お怒りだったんですね。(^^;

日ごろからの人間関係が大切ですね。


【妻との結婚生活、多額の遺産…あなたならどっち選ぶ?】

 妻との結婚生活と多額の遺産、どっちを選ぶ?イスラエル中部の男性が、祖母の遺言に悩まされている。

 男性は10年ほど前、祖母らの反対を押し切って結婚した。絶縁していた祖母は数カ月前に日本円にして数千万円の遺産を残して死亡。相続は「妻と離婚か死別した後」との条件付きだった。

 「生活に困った時や定年退職後はこの限りでない」としているものの、男性は「道徳に反する」として争う方針。
(1月22日 スポーツニッポン)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年01月21日

「なべ」漁場の和解

岩手・青森県境沖の漁場を巡る訴訟が、解決したようです。

もともと、沖合は他地域の漁師にも門戸を開くという不文律。
ところがいろんな要因でそれが通用しなくなっちゃった・・・

記者が解説で的確に語っていますね。
「不文律では混乱を収拾できず、強権的な取り締まりはあつれきを生む」。

今回は、お互いが譲歩しあって和解に至った様子。
よかった。よかった。

境界確認業務の心の拠り所として、明日からもがんばります!(^^;


【「なべ」漁場訴訟:和解 岩手側原告漁師、青森側譲歩に感謝 /岩手】

 ◇「安心して漁に出られる」
 岩手・青森の県境沖にあるタラの好漁場「なべ漁場」を巡り、洋野町などの漁師11人が青森県を相手に起こした行政訴訟が解決に向かう。原告や岩手県は20日、両県や漁業団体同士が底はえ縄漁の境界を定め、訴えを取り下げることで合意したと発表した。岩手側の主張通り、なべ漁場は岩手側と認められ、青森県の取り締まりも無効とされた。原告の漁師は「これで安心して漁に出られる」と安堵(あんど)の表情を見せた。
 「『あなた方の箸(はし)(生活の糧)を取り上げるわけにいかない』と言ってくれた」。解決に向け、両県の漁師が昨年10月に協議。原告の一人で、協議に出席した洋野町小子内、県沿岸漁船漁業組合理事の長坂慶三さん(68)は会見で、青森県側漁師の譲歩が解決につながったと繰り返し感謝した。
 原告代理人や岩手県によると、同組合と青森側の八戸沖沿岸漁業振興協議会は15日、岩手側の主張に沿い、県境から北東に延びる線を境界に定め、なべ漁場で岩手側が底はえ縄漁を続けることを認める協定を結んだ。原告は19日、訴えを取り下げ和解した。
 なべ漁場を巡っては、青森県が07〜08年、タラの底はえ縄漁をしていた洋野町などの漁師計20人に操業を中止するよう命令した。反発した漁師11人が08年9月、命令を取り消すよう訴えを起こした。
 裁判では、両県側が互いに異なる合意文書を示し、なべ漁場は自県海域だと譲らなかった。両団体は昨年10月以降、青森地裁の勧めに応じ、水面下で調整を続けてきた。
 和解交渉で岩手側は、はえ縄の本数を制限するなど自主ルールを定めるほか、青森側で操業しないことを約束した。青森側も、なべ漁場でほとんど操業していないことから譲歩した。

 ■解説
 ◇新しい解決策明示
 漁師同士の不文律を示す言葉がある。「浜は地続き、沖は入り会い」。浜に近い海域は地元漁師に漁業権を認め、沖合は他地域の漁師にも門戸を開くという意味だ。なべ漁場の問題は、そうした従来の原則が通用しない現状を突き付けた。
 なべ漁場を巡る環境はこの四半世紀で激変した。なべ漁場の北、八戸沖は赤物のメヌケの好漁場だったが、乱獲で資源は枯渇した。八戸を拠点とする大型沖底引き網船も海外漁場から締め出された。
 岩手側の漁師が長年、なべ漁場で底はえ縄漁を続けられた背景には、「沖は入り会い」の暗黙の了解があった。しかし、漁場が狭まり、原油高や魚価低迷が続く状況では、今後も漁場争いはどこの海でも起こり得る。
 なべ漁場を巡る争いは、不文律では混乱を収拾できず、強権的な取り締まりはあつれきを生むという教訓を残した。ルールを明確化した今回の和解は、新しい解決策を示したと言える。争いが顕在化する前に、地域ごとに取り組みを促す必要もあるだろう。

 ◆両県側漁業団体の主な合意内容◆
 ▽北東線以南の海域(なべ漁場含む)では、岩手県の漁業者が底はえ縄漁を行い、青森側は底はえ縄漁を行わない。
 ▽北東線以北の海域で、岩手側は底はえ縄漁を行わない。
 ▽84年に交わした確認書(両県海域の境界を正東線に定める)を廃止する。
 ◆両県の主な合意内容◆
 ▽青森県は(なべ漁場での操業を中止する)知事命令に基づく法的責任を漁業者に問わない。
 ▽北東線と正東線の間(なべ漁場含む)では、自県の漁船のみ指導し、相手県の漁船には行わない。
(1月21日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100121-00000046-mailo-l03


土地家屋調査士 大阪 和田清人