2010年05月

2010年05月31日

いよいよWTCに・・・

大阪府議会が、WTCの土地と建物を購入する決議をしたようです。

これで、府庁周辺の土地が売却されることに・・・

どんな青写真が描かれ、大阪がどう活性化されるのか。
楽しみですね。


【府議会:WTC85億円で購入議案を可決 /大阪】

 府議会は28日、「大阪ワールドトレードセンタービルディング」(大阪市住之江区、WTC)の建物と土地を約85億円で購入する議案を自民、維新の会、民主などの賛成多数で可決した。6月1日にも所有権を取得し、今秋から順次移転する予定で、職員の約4割に当たる約2100人が移る計画。
(5月29日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100529-00000162-mailo-l27


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年05月28日

更新料判決、3対1・・・

賃貸マンション更新料は無効であるとの3件目の高裁判決が出たようです。

これで、家主側にとっては1勝3敗・・・(^^;

ただ、過去の判決は全て最高裁に上告している模様。
勝っても負けても納得いかない争いだってことですね。

早急に、明確な基準を示してもらいたいものです・・・


【賃貸更新料訴訟:3件目の違法判決 家主側の控訴棄却−−大阪高裁 /京都】

 京都市内の賃貸マンションを借りた男性会社員(28)に対し、家主が更新料10万6000円を支払うよう求めた訴訟の控訴審判決が27日、大阪高裁であった。紙浦健二裁判長は「更新料に合理性はなく、消費者契約法に違反する」として、請求を棄却した1審・京都地裁判決(昨年9月)を支持し、家主側の控訴を棄却した。
 2審判決によると、男性は06年3月、2年ごとに家賃2カ月分の10万6000円を更新料として支払う契約で入居した。
 更新料について、紙浦裁判長は「地価が高騰していた約50年前、賃料を実質的に値上げする目的で脱法的に始まった」とし「06年当時は地価高騰は収まり、更新料を認める合理性はない」と指摘。更に「家主らの利益確保を優先し、消費者の権利を不合理に制限している」とした。
 男性の弁護側によると、更新料に対する高裁判決は4件目で、うち3件は違法と判断。過去3件の判決は全て最高裁に上告されている。
(5月28日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100528-00000125-mailo-l26


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年05月27日

芦屋に特別景観地区

芦屋川の川沿いが、特別景観地区に指定される方向のようです。

相続などで土地が細分化され、石積みや生け垣などの景観が失われることを
防ごうという動き。

私がよくお話しするのは、公示地価日本一の山野楽器本店前。
やっぱりキレイですよね。
悔しいけど、御堂筋にはこういう統一性が感じられない・・・_| ̄|○
山野楽器本店前

取引の当事者にとっては面倒くさい話にしか聞こえないんでしょうが、
「地域」の価値を維持するためには必要な対策ですよね。


【芦屋川周辺 特別景観地区に】

 芦屋市は、市内を流れる芦屋川周辺の景観を守るため、JR神戸線より南の川沿いを「芦屋川南特別景観地区」に指定し、建物の外観や色などを制限する方針を決めた。25日に開かれた市都市計画審議会で答申された。9月市議会での条例改正をめざす。(森直由)

 市は2009年7月、市全域を景観法が定める景観地区に指定。今年2月には全国で初めて民間業者のマンション建設計画を条例に基づいて不認定にするなど厳しい景観規制を敷いてきた。特別景観地区内では、これよりさらに厳しい基準が設けられることになる。

 芦屋市内では邸宅の売却が相次ぎ、大きな敷地が相続などで分割されることで、石積みや生け垣などこの地域を特徴づけてきた景観が徐々に失われつつあるという。市は芦屋らしい雰囲気を維持するため、大学教授や市議らでつくる市都市計画審議会に規制のあり方などを諮問していた。

 特別景観地区の対象は芦屋川の両岸(南北約1・6キロ、東西約150メートル)で、広さは約22・5ヘクタール。計画では、木などの植栽を十分に施す▽けばけばしくない色で、傾斜がある屋根にする▽家屋の土台部分の「擁壁」には御影石など周辺の景観になじむ素材を使う――などの制限を加える。このほか建物の高さの最高限度(10〜18メートル)と敷地面積の最低限度(130〜250平方メートル)も定める。

 条例は景観法に基づいており、違反すれば罰則がある。規制の対象は条例成立後に建設される建物だが、既存の建築物も建て替える際には対象となる。例えば、新基準に照らし合わせると、市民センター(ルナホール)は高さなどが条件を満たしておらず、建て替えの際には現在より低くしなければならない。

 市都市計画課の担当者は「JR神戸線より北側の芦屋川沿いも来年中には特別景観地区に指定したい」と話している。
(5月26日 朝日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年05月26日

いやいや、めでたい・・・(^^;

今日、大阪土地家屋調査士会の第70回定時総会が開催されました。

ここ半年間で最も長い1日でした。
なぜなら、雛壇に座って答弁する側だから・・・(^^;

今回の総会では、おめでたい話も披露されました。
この1年間で、大阪会の先輩方が3人も褒章や表彰をお受けになったんです。

・旭日双光章
「国家又は公共に対し功労のある者」のうち、
「功績の内容に着目し、顕著な功績を挙げた者」に授与。

・黄綬褒章
「業務に精励し衆民の模範たるべき者」に授与。

・法務大臣表彰
「善行・功労・成果などを表に彰にする(公に明らかにする)とともに、
 被表彰者の功績及び実績に対して褒め称える」。

こういう立派な方々の末席を汚していることに身が引き締まりますね。

明日もがんばろっと!(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年05月25日

替え玉遺言の予防策

公正証書遺言が替え玉による偽造であることを認めた最高裁判決を受け、
日本公証人連合会が、本人確認を徹底するよう指示したようです。

この裁判を整理すると・・・

「全財産をめいに相続させる」旨の公正証書遺言が偽造だという争い。

地裁が遺言書を本物と認めた理由は、
司法書士と地方議員が証人として立ち会い、印鑑証明書と実印で本人確認した。

でも、高裁では、
・被相続人の実印はめいが管理していた
・被相続人は手が不自由だったはずなのに署名が震えていない
・車いすを日常的に使用していたのに、公証役場内を不自由なく歩いていた
など不自然な点が指摘され、替え玉である判決を出した・・・

1月にこれが最高裁で確定したわけです。

公証人法28条では、まず、
「公証人証書ヲ作成スルニハ嘱託人ノ氏名ヲ知リ且之ト面識アルコトヲ要ス」
とあります。

面識があることが前提なんですね。

で、面識がないときは、第2項、
「印鑑証明書ノ提出其ノ他之ニ準スヘキ確実ナル方法ニ依リ
 其ノ人違ナキコトヲ証明セシムルコトヲ要ス」

条文には「印鑑証明書その他確実な方法」とだけ。
この穴を埋めようという指示が出されたわけですね。

平成17年の不動産登記法改正で、いわゆる権利証が廃止され、
私たちも権利にかかわる登記をする際の本人確認を強化しています。

写真付きの身分証明書なら1つ、写真無しなら2つ見せていただく・・・

いろいろお手数をおかけしますが、
将来のトラブル予防のためにご理解とご協力をお願いいたします。


【遺言「替え玉にご注意」 公証人会、確認徹底を周知】

 証拠能力が高いとされ需要が急増している「公正証書遺言」で、認知症の高齢者の替え玉を使った相続トラブルが表面化したことを受け、日本公証人連合会(東京)が、全国の公証人会を通じ、作成時の本人確認を徹底するよう周知したことが24日、分かった。

 公証人法は、公証人が遺言者と面識がない場合「印鑑証明書の提出、その他これに準じる確実な方法」で本人確認すること、と規定。偽造を防ぎようのないケースがあるとして専門家から写真による照合などの必要性を指摘する声もある。

 ことし1月、相続トラブルをめぐる訴訟で替え玉を使った公正証書遺言の偽造を認定した高松高裁の判決が最高裁の上告棄却で確定。同連合会は3月の全国理事会でこの判例を紹介し、周知徹底を指示した。全国の公証人会は総会などで所属の公証人に伝える。
(5月24日 共同通信)


【「遺言は偽物」と高松高裁判決 公正証書“替え玉”が作成】

 遺産相続の揺るがぬ根拠になっていた「公正証書遺言」の真偽が争点となった訴訟で、本人確認手続きの盲点を突いた巧妙な偽造を高松高裁が指摘し、「遺言書は替え玉を使って作成した」と相続人に約1600万円の返還を命じる異例の判決を下していたことが31日、分かった。

 公正証書遺言は、法律の専門家である公証人が作成するため証拠能力が極めて高く、トラブルを未然に防げるとして需要が急増。今回のケースでは法が定めた確認方法の不備が浮き彫りになった形だ。

 敗訴した相続人側は上告中で、日本公証人連合会(東京)は最高裁の判断を待って対応を検討する方針。

 この訴訟は2001年に死亡した愛媛県の女性の親族が「遺産の全部をめいに相続させる」とした公正証書遺言が偽造だと主張し、めいらに返還を求めたもの。一審松山地裁判決は遺言書を「本物」と認めて請求を棄却していた。

 高松高裁が9月28日付判決で認定した事実によると、公証人は1996年5月、当時認知症の症状があったこの女性名義の遺言書を作成。公証役場では本人を名乗る人物に、証人として司法書士と地方議員の2人を立ち会わせた上で、印鑑証明書と実印で本人確認していた。

 杉本正樹裁判長は判決理由で「女性の実印はめいが管理していたために別人に渡すことが可能だった」と指摘。その上で(1)手が不自由だったはずなのに署名が明瞭で震えもない(2)車いすを日常的に使用していたのに、公証役場内を不自由なく歩いていたと認められる―など不自然な点を挙げ「身替人の遺言だった」と結論付けた。

 公証人法では、公証人が遺言者と面識がない場合「印鑑証明書の提出、その他これに準じる確実な方法」で本人確認することとしている。

 日本公証人連合会の遠藤英嗣常務理事は「現段階でコメントするのはふさわしくない」とした上で「こういう事例は聞いたことがない。上告審が確定すれば、事実関係を調査して対応を考える」と話している。
(2009年10月31日 共同通信)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年05月24日

砂浜が取り込まれちゃった?

倉敷の海浜が民有地として登記されちゃったようです。

↓きれいな砂浜ですね。

どうやら、2008年に岡山県に出された境界確定協議で、
海浜を全て民有地に取り込む形で線が引かれた模様。

その後、470屏8000屬涼論儿浩掬亠も通っちゃった・・・

で、国は、登記は無効として、海浜と民有地との境界確定と
海浜の所有権確認の訴訟を提訴したんだとか。

この件、いろいろ悩ましい部分がありますね。(^^;
海浜の境界協議は適切に行なわれたのか?
地積更正登記申請を受理した法務局は疑問を抱かなかったのか?

ま、たしかに、国有財産の境界は難しいことが多いんですが・・・

このあたりをマニアックに突っ込んでみたいという方には、
寳金敏明先生の「里道・水路・海浜」という本がおススメですよ。(^^;


【倉敷の国有海浜を民有地登記 国が所有権確認求め提訴】

 倉敷市下津井地区の砂浜が、本来は国有地だったのに、民有地として登記されていることが21日、分かった。国は「登記は無効」として、所有権登記した同市の男性らを相手に、国有海浜地と民有地との境界確定や砂浜の所有権が国にあることの確認を求め、岡山地裁に提訴している。

 関係者らによると、2008年2月に男性らから境界設定願が岡山県に出され、協議を開始。同9月、海と民有地の間に海浜があるにもかかわらず、民有地が海に接するような形で「境界確定協議書」が交わされ、同10月にはもともと約470平方メートルの民有地が、砂浜などを取り込み、約17倍の約8000平方メートルに拡大されて地積更正登記が行われた。

 土地はその後分筆され、09年3月までに当時の所有者から被告の男性らに所有権が移った。

 こうした経緯、原因などについて、県水島港湾事務所は「訴訟中のためコメントは控えたい」としている。

 砂浜は通称・大室漁港北にあり、長年、地元漁協や海水浴客が利用してきた。県は21日、地元関係者に訴訟に至った経緯などを説明した。
(5月21日 ‎山陽新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年05月21日

日本人がビンボーになっていく・・・

厚生労働省が、国民生活基礎調査の概況を発表しました。

1世帯当たりの平均所得は547万円で、
前年比8.7万円のマイナス。

平成6年以降下落傾向が続いていて、
なんと昭和63年と同じレベルまで下がっちゃった・・・_| ̄|○

データを眺めていて最も気になったのは、所得の構成割合

児童のいる世帯(≒高齢者世帯以外)の所得のうち、稼働所得が92.5%!
財産所得が1.2%で、個人年金その他が0.9%・・・

景気の影響をダイレクトに受けますね。

やはり、安定した生活のためには、
稼働所得以外のウェイトを上げていくことが重要。

早い段階から、少しずつ実行していくべきですね。
ドルコスト平均法の恩恵に浴せる積立型オフショア投資がおススメですよ。


【所得、昭和並み 547万5000円 国民生活調査】

 平成20年の1世帯当たりの平均所得は前年比8万7千円(1・6%)減の547万5千円だったことが20日、厚生労働省が発表した「21年国民生活基礎調査」で分かった。所得は平成6年の664万2千円をピークに右肩下がりの傾向が続いており、今回の調査で昭和63年(545万3千円)とほぼ同じレベルまで下がったことになる。

 調査は昨年6、7月に全国約4万7千世帯を対象に実施。うち約6500世帯に前年の所得や生活意識を尋ねた。厚労省は「世帯内で働いている人の数の減少と、所得の少ない高齢者世帯の増加が影響している」と分析している。

 世帯形態別の所得では、子供のいる世帯が同2万9千円(0・4%)減の688万5千円で、高齢者世帯は同1万9千円(0・6%)減の297万円。高齢者世帯の63・5%は公的年金・恩給のみの収入だった。所得の分布状況をみると、平均所得額以下が61・5%を占めた。

 一方、生活意識について「苦しい」と答えた世帯は同0・9%増の58・1%で過去最高となり、厳しい家計の実態が浮き彫りになった。特に子供のいる世帯で生活の苦しさを訴える声が多く63・4%だった。
(5月21日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100521-00000048-san-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年05月20日

「知らないと大変!境界トラブルの実態」

昨日、日本FP協会大阪支部主催の研修会講師を務めさせていただきました。
テーマは、「知らないと大変!境界トラブルの実態」。

雨の中、こんなマニアックなテーマにもかかわらず、
100名強の方々がご参加くださいました。
ありがとうございました。

資料を作りながら改めて感じたのは、
境界紛争の原因は、「認識の甘さ」にあるってこと。

バレないと思って建物を少し越境させた。
誰も文句を言ってこなかったから里道や水路を取り込んだ。
隣地が境界杭を動かしたが、とりあえず放置しておいた。
などなど・・・

でも、結局のところ、土地を動かさなければならない段階になって、
それらのツケが回ってくるわけです。

下手をすると、後始末をするのはご本人ではなく子や孫・・・_| ̄|○

くれぐれも、土地はきれいに整備してから
相続させてあげるようにしてくださいね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年05月19日

平成20年分の相続税の申告事績

平成20年分の相続税の申告事績が発表されました。

通常は年末に発表されるんですが、
今年は株式の納税猶予制度のために今になっての発表。

数値を見ると・・・

・被相続人:114万人
・申告件数:4.8万人(4.2%) ←ここまでは例年通り
・1人当たり課税価格:2.2億円(うち不動産55%)
・1人当たり相続税額:2600万円(対前年▲3.5%)

全体としての課税価格は上がったけど、
1人当たりの税額は下がったって結果。

悲惨なのは、有価証券の推移。
全体で、昨年よりも2500億円くらい減っちゃった・・・(^^;

ポートフォリオの再構築が必要ですね。


【<相続税>4年ぶり額減少 課税対象者は増加 国税庁】

 08年中に亡くなった人を対象とした相続税額(09年10月までの申告分)は前年比1.0%減の1兆2504億円だったことが、国税庁のまとめで分かった。減少は4年ぶり。

 相続財産の金額構成比では「土地」が49.6%(前年比1.8ポイント増)を占めたが、地価下落などを背景に、割合は過去20年で2番目に低い数字となった。一方、「現金・預貯金等」は過去最高の21.5%(同1.0ポイント増)に達し、同庁は「財産を物に換えず現金などで手元に残している人が多い」と見ている。

 課税対象者は約4万8000人(同2.5%増)で死亡者全体の4.2%。課税対象の財産価格は10兆7248億円で前年比で1.0%増だったが、累進課税制度に基づき税率が低い相続者の割合が増えたため、納税総額は減少した。
(5月18日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20100518-00000099-mai-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年05月18日

「不動産オーナーのための法人化による節税方法」

昨日、相続トータルサポート関西が主催するプロ向け勉強会、
相続トータルコンサルタント勉強会」の2回目が無事終了しました。

テーマは、「不動産オーナーのための法人化による節税方法」。

不動産オーナーというニッチな業界について、
特例を使わずに損をしている事例などをお話しいただきました。

「相続税」という狭い分野に特化している集団だからこそ、
世間一般では話題にされないマニアックな情報が取り上げられるわけですね。

おかげさまで、今回も楽しく、発展的に盛り上がりました。

次回は7/27(火)です。
ご都合よければ、ぜひおいでくださいね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人