2010年12月

2010年12月29日

日本の不動産市場の透明性

ニッセイ基礎研究所が、ひとつのレポートを発表しました。

その名も、
増加するアジアからの投資資金~求められる不動産市場の透明性改善」。

アジアなどが、日本の不動産を投資対象として有望視しかけているのに、
肝心の不動産市場の透明性がハードルになっているとのこと。

たとえば、
・解約自由な普通借家契約で、賃料収入の見積もりがしにくい、とか、
・大手不動産会社の賃貸不動産保有率が高く、流動性が低い、など。

昔ながらの大家vs店子の関係が、そのまま今に受け継がれている・・・

外国をマーケットにしようと思ったら、
情報のインフラ整備は不可欠ですよね。


【「不動産投資市場の透明性改善」でニッセイ基礎研究所がレポート】

 ニッセイ基礎研究所はこのほど、「増加するアジアからの投資資金~求められる不動産市場の透明性改善」と題するレポートを発表した。国内の不動産投資市場へ流入する主にアジアからの投資資金に期待が高まっていることを受けて、活性化に向けて不動産投資市場の透明性の向上が課題になっているという。

 レポートでは、日本の不動産市場の透明性の問題点として、(1)普通借家法に基づく日本の市場慣行が海外投資家からキャッシュフローの変動リスクを大きくすると問題視されることが多い、(2)賃貸オフィスビルでテナントから徴収する共益費の内訳の不透明さなどを挙げた。

 そうした中で、情報開示水準は高いとするJリートも、英語での情報発信にみられるタイミングの遅れを解消する必要があるとした。特に時間帯の重なるアジアの投資家に対する配慮の必要性は高まっており、英語の情報発信は日本語と同時であることが望まれるという。

 また市場規模の大きい私募ファンド市場や、大手不動産会社や金融機関が長期保有する多くの優良不動産の透明性が低い構造となっている点も指摘。「賃貸不動産等の時価開示」制度などにより環境が整備されてきたことは評価しながらも、透明性の向上に向けて技術的に対応可能なものは少なくなく市場関係者の一層の努力に期待したいとしている。
(12月27日 住宅新報)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20101227-00000002-jsn-ind


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年12月28日

「写真でみる欠陥住宅の実態」

昨日、SGお初天神の勉強会がありました。

テーマは、「写真でみる欠陥住宅の実態」。
講師は、WING建設設計事務所の市成照一さんです。

5年以上にわたる欠陥住宅との闘いの中で目にされた事例を、
200枚を超える写真とともにお話しいただきました。

不動産系ではない参加者の方々にとっては、
結構ショッキングな話だったようです。(^^;

実は、市成さんとは、H17~H18年にかけて
4会場での欠陥住宅フォーラムをご一緒させていただいたことがあるんです。

当時のことを懐かしく思い出しました。


土地家屋調査士 大阪 和田清人



2010年12月27日

自宅相続ってどうよ?

そろそろ表面化しそうでハラハラしていることがあります。

それは、自宅を相続した方の相続税パニック。

平成22年(今春)の改正で、小規模宅地の特例が見直されました。

これにより、
①事業又は居住を継続しないとダメ。
 (今までは継続していなくても200㎡まで50%減)

②共同相続があった場合には、取得した者ごとに判定。
 (今までは1人でも要件を満たせば、全員に適用)
などのハードルが設けられました。

これらは、平成22年4月1日以後の相続に適用されます。
と言うことは、申告期限は平成23年2月1日!

たとえば、
賃貸物件の一部を自宅になさっている方や、
自宅に相続人「全員」が居住しない方などは、
相続税額が大幅にアップする可能性があるわけです。

さらに、今出ている大綱が通れば、
来年の4月1日以降には、基礎控除の引き下げが!

今のところ、相続税がかからないと安心しきっている方も、
ターゲットになっちゃう。

たとえば、相続人が子ども2人の場合、今までは7000万円の基礎控除。
ところが、来年以降はこれが4200万円に・・・

大阪でも、坪70万円の土地って珍しくないですよね。
ここに50坪の自宅と預金等が1000万円あれば、居住しないとアウト。

自宅を残すべきかどうかも、重要な決断になるわけです。

繰り返しますが、
・賃貸物件の一部を自宅になさっている方、
・自宅に相続人「全員」が居住しない方、
一度キチンとシュミレーションなさるほうがいいですよ。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年12月24日

鳩山前首相の贈与税還付

鳩山前首相が以前に納付した6億円の贈与税のうち、
時効分の1.3億円が還付されたようです。

資金提供を「知らなかった」のは、悪質な仮装・隠蔽行為ではないとの判断。
で、課税の時効が早まったというわけですね。

この方々が、相続税をはじめとする個人課税強化を議論している・・・

国民の皆さんは納得していらっしゃるんでしょうか?(^^;


【<鳩山前首相>時効分1億3千万円、国税当局が還付】

 鳩山由紀夫前首相が実母から巨額の資金提供を受けていた事実が発覚し、贈与税約6億1000万円を納付した問題で、国税当局が、鳩山氏側に02~03年分の計約1億3000万円を還付していたことが分かった。悪質な仮装・隠蔽(いんぺい)行為はなかったとの判断から、時効分を返還した。鳩山氏が長年申告を怠った結果、本来なら納付すべき税金を免れたことになる。

 実母からの資金提供は、鳩山氏の資金管理団体「友愛政経懇話会」による偽装献金事件の捜査過程で発覚。顧問弁護士の調査報告書などによると、提供は02年7月~09年5月の間で、月額1500万円、総額で12億4500万円に上り、02~03年には計2億7000万円が提供された。

 鳩山氏は発覚後、資金提供を「知らなかった」と説明。02~08年分は昨年12月にまとめて申告し、09年分は規定通り今年3月に申告していた。これを受け、国税当局が税務調査を続けていた。

 相続税法で定めた贈与税の課税時効は、03年までは5年、04年以降は法改正で6年だが、悪質な仮装・隠蔽などの不正行為があった場合は7年に延びる。しかし、贈与を知りながら隠したなどの不正行為が認定されなかったことで、02年分は08年3月、03年分は昨年3月に時効を迎えていたと判断された。

 鳩山氏はこの問題を巡って、2月に国会で行われた党首討論で「(国民に)納税がばかばかしいとの思いがあるのは誠に申し訳ない」と陳謝していた。

 鳩山氏の事務所は毎日新聞の取材に「贈与税の納税手続きについては個人情報に係る事項で、答えを差し控える」と話している。
(12月24日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20101224-00000007-mai-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年12月22日

固定資産税の過徴収

熊本市で、固定資産税の過徴収が発覚したそうです。

その原因は・・・測量ミス。
しかも、地籍調査事業・・・_| ̄|○

多すぎた方には返金し、少なすぎた方からは追徴しない方針だとか。

ま、大きくモメることなく解決してよかったのですが、
やっぱり気になるのは、受託業者。

まさか、土地家屋調査士じゃないですよね?(^^;


【測量ミスで固定資産税取り過ぎ 熊本市、返還へ】

 熊本市は22日、同市長嶺地区の宅地・山林計2カ所に関して、地籍調査を委託した業者の測量ミスのため1997年度以降、土地の境界が間違った状態で登記されていたと発表した。このため市は土地の面積を過大に登記されていた所有者3人に対し、98~2010年度の固定資産税計約215万円を過剰に徴収。市は利息にあたる還付加算金を含め計約290万円を返還する。

 市地籍調査課などによると、地籍調査は一筆ごとの土地の境界と面積を測量して地籍図を作製し、法務局の登記簿や地図を修正する作業。市は1990年度から市内の各土地で実施している。

 ところが今年9、10月、地籍調査がすでに終わった2カ所の土地所有者たちが宅地造成などのために測量したところ、地籍図と一致していないことが判明。連絡を受けた同課が調べた結果、96年度に現地を調査した委託業者が境界の測量を誤り、登記上の面積がそれぞれ165平方メートル、191平方メートル食い違うことが分かった。

 面積を過少に登記され、固定資産税を少なく徴収されていた3人については、市側のミスのため追徴しない方向で検討している。

 市はこの業者に委託して96年度に調査したた約2600カ所を確認したが、測量ミスはこの2カ所だけだったという。業者の処分を検討する。
(12月22日 熊本日日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年12月21日

家系図はOKでも・・・ 

無資格で家系図作成「業」を行ったとして行政書士法違反に問われた事件、
最高裁が逆転無罪を言い渡しました。

「観賞目的の家系図は、事実証明書類に当たらない」との判断。

ま、これは仕方ないとして・・・
聞き捨てならないのは、「家系図販売業を再開したい」との発言。

そもそも、家系図作成用の戸籍謄本は不正入手したもの。

私たち一部の国家資格者には、受任事件に必要な範囲
戸籍謄本等を請求することが認められています。
(住民基本台帳法第12条の3)

でもコイツは、アホ行政書士が横流しした請求用紙で、
「行政書士業務遂行に必要」でない戸籍を取得したわけですよね。

たとえ家系図作成はOKだったとしても、
その前段階で法に抵触していたということを真摯に受け止めてほしいですね。


【<家系図作成>観賞用は行政書士資格不要 最高裁が逆転無罪】

 行政書士の資格がないのに業務で家系図を作成したとして、行政書士法違反に問われた北海道大空町の介護士、花香(はなか)雄介被告(28)に対し、最高裁第1小法廷(宮川光治裁判長)は20日、懲役8月、執行猶予2年とした1、2審の有罪判決を破棄し、逆転無罪を言い渡した。家系図作成は近年、行政書士の間でビジネス化しているが、判決は「観賞、記念目的の家系図は、行政書士だけが作成できる『事実証明に関する書類』に当たらない」とする初判断を示した。

 行政書士法は、無資格で測量図や会計帳簿などの「事実証明に関する書類」を業務として作成することを禁じている。

 花香被告は04年からインターネットなどに家系図作成の広告を出し、約3年間で30~40件の注文を受けた。巻物形式に表装するなどして製品化し、1点100万円で売れることもあったという。

 裁判では、被告が作成した家系図が「事実証明に関する書類」に当たるかが争点となった。1、2審は「被告が作成した家系図は戸籍の記載内容を図にしており、事実証明に関する書類に当たる」と判断したが、小法廷は「対外的に意味のある証明文書として利用されることは予定されていなかった」と結論付けた。

 花香被告は06~07年、2人の行政書士(廃業)=罰金刑が確定=から買い取った行政書士用の専用書類を使って自治体から不正に戸籍謄本を取り寄せ、依頼者6人の家系図を作成、約90万円の報酬を受け取り、無資格で行政書士業務を行ったとして起訴された。

 07年に改正される前の戸籍法には、不正に戸籍謄本の交付を受けた場合の罰則規定はなかった。この日の判決により、花香被告の無罪が確定する。行政書士法違反で罰金刑が確定した元行政書士も再審請求できる。

 依頼者本人の委任状を使って戸籍謄本を取り寄せることもできるといい、判決後の会見で、花香被告は「犯罪という意識はなかった。家系図販売業を再開したい」と話した。
(12月20日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20101220-00000078-mai-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年12月20日

長生きはリスク?

25~65歳の男女の7割が長生きをリスクと見ているようです。
東京海上日動あんしん生命保険の調査結果。

本音を言うと、「何を今さら」って感じ・・・(^^;

残念なのは、45歳以上で「長生きへの準備をしていた」のは1割未満。
過半数が、「してはいなかったが、しておけばよかった」・・・_| ̄|○
しておくべきことだったことは「節約・貯金」「健康管理」「ライフプラン」。

健康もお金で買えると考えれば、結局重要なのはマネーリテラシーですね。

私が最近おススメしているのは、次のような必勝パターン。

 ①収入の1割をよけておく →忘れておくお金
 ②これで外貨建MMFを毎月定額購入 →ドルコスト平均法
 ③結果は年金終価係数表でイメージ 
 年金終価係数表

以上。(^^;

年金終価係数表というのは、年に1回、定額積立てを続けた場合に、
お金がどう増えるかを見る表。

たとえば、毎年100万円ずつ税引き後3%で積立てると、
20年後に2687万円になるってこと。

ちなみに、12/13時点の豪ドルMMFは4.197%。
15年、20年後に「思い出した」時、面白い結果が待ってますよね。

豪ドルMMFは楽天証券でも購入できます。
特別なわけでも難しいわけでも何でもない。

もう少しリスクを取れる方には、オフショア積立という手もありますよね。
詳細は直メールくださいませ。

あ、投資は自己責任でお願いしますね。(^^;


【「長生きはリスク」7割 縮むニッポン 将来への不安は伸び…】

 年をとれば誰でも穏やかに暮らしたいと願うものだが、世界一の長寿国日本で「長生き」に対する不安が世代を超えて広がっていることが分かった。長引く不況や人口の減少、晩婚化などこれまで日本人が経験したことのない複雑な環境にある私たちだが、調査結果は将来に対しての早めの準備を呼びかけているようだ。(谷内誠)

 「当社の調査で長生きを不安と見る人が約9割、長生きをリスクとする人が約7割にのぼることが分かりました」と話すのは、東京海上日動あんしん生命保険企画部の春原(すのはら)一隆課長。

 同社は今年9月、全国の25~65歳の男女832人を対象に「長生きに関する意識調査」を実施した。その結果、長生きをすることについて、「非常に不安を感じる」「少し不安を感じる」の合計は85・7%となった。

 不安に感じる理由としては、「お金」「病気・入院」がそれぞれ約8割を占め、続いて「介護」だった。

 「長生き」を否定的にとらえる結果になったのは、調査が全国で高齢者の所在不明問題が相次いだ時期に重なったのが影響したようだが、「老後の介護、結婚しないまま独居生活をするなどネガティブな話題も多いことも背景」(春原氏)という。

 一昨年秋のリーマンショック後と、今年に入ってから特に長生きをリスクととらえる人が多い。意識も、社会全体の空気も急激に変わったといえる。

 それでいて、長生きへの備えは十分ではない。45~65歳を対象にした質問で、「長生きへの準備をしていた」と答えたのは全体の9・9%にとどまり、52・4%が「してはいなかったが、しておけばよかった」と答えている。その世代が、しておくべきことだったというのは「節約・貯金」「健康管理」などだ。

 一方、「長生きへの願望」については、20~30代では男女に差が出た。「願望がある」と答えたのが、20代男性で22・0%に対し、同女性は47・3%に達した。春原さんは「草食系男子に対し、女子は肉食系とも映るが、女性の場合、出産・子育てもあるから違いが出た」とみている。

 春原さんは「20~30代のうちに将来のライフプランを考えてほしい」と話している。

 こういった結果に、消費生活に詳しいプライスジャーナリストの金子哲雄さん(39)は、「私の年代を中心に、銀行がメガバンクに整理されたように、企業のポスト不足は深刻。将来に不安を持つのは当然でしょう」と分析。

 その上で、20~30代に対し「一番大事なのは60歳を過ぎても健康であること。リタイア時には現金で2000万円程度の蓄えはほしい。現役サラリーマンでも副業は持っていたい。そのためには、例えば中小企業診断士、社会保険労務士など使える資格取得を。もちろん資格だけでなく、人脈を大切に。早いうちから年収の2割を預貯金に回したり、年金型の生命保険に入ったり、将来生かせる金融商品を勉強することも重要だ。経済規模が縮む中、自分からアクションを起こすことを忘れないでほしい」とアドバイスしている。
(12月17日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20101217-00000533-san-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年12月17日

函館空襲の傷跡

函館空襲の傷跡を残す建物が保存されることになったようです。

大正時代に建てられた蔵。
石造りだったため、内部の焼失を免れたんだとか。

でも、戦後に相続人が函館を離れ、蔵は放置。

数年前から劣化が一層進み、相続人は取り壊しを決意。
これを株式会社牧野さんが保存のため買い受けたとのこと。

7月から公開される計画だそうです。

函館・・・行きたいですね。(^^;


【函館空襲 傷跡残す「蔵」保存へ 北海道】

101217函館空襲
保存が決まった函館空襲の傷跡を残す蔵

 500人以上が犠牲になった函館空襲の傷跡を残す北海道函館市弥生町の蔵が保存されることになった。胆振地方の木材販売会社が取得を決定。今後、補修を進め、来年7月14日の「函館空襲の日」から公開する計画だ。

 蔵は北洋漁業で成功した資産家が大正時代に建てた。床面積は約130平方メートル、高さは約9メートルもある。空襲による火災で正面の柱や外壁の漆喰(しっくい)は焼けたが、石造りだったため内部は焼失を免れた。

 戦後、相続人が函館を離れたため、蔵は放置され、市民団体「函館空襲を記録する会」(浅利政俊代表)が「空襲を物語る市内で唯一の建物」として保存を求めていた。

 数年前から屋根瓦が崩れ落ちるなど劣化が一層進んだため相続人が取り壊しを決意。相談を受けた木材販売会社の「牧野」(豊浦町)の牧野康則社長が「内部はしっかりしており、街の財産として残すべきだ」と土地付きで買い取った。今後は市内の町並み保存に取り組む団体と相談しながら補修を進め、公開方法なども検討する。

 記録する会の浅利代表は「保存が決まり安心した。内部に空襲を伝える展示物を置き、戦争の悲惨さを伝えてくれれば」と話している。
(12月16日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20101216-00000032-maip-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2010年12月16日

税制改正大綱決定

平成23年度税制改正大綱が閣議決定されました。

相続税・贈与税などは61ページ以降をご覧くださいませ。

直系尊属からの贈与にかかる税率構造が変わっていますので、
このあたりをうまく使って連年贈与ができそうですね。

あと、気になったのは、更正請求について。(P33~)

「嘆願」を無くして「更正の請求」の期間を5年に。
併せて課税庁の増額更正も5年に延長されます。

う~ん。何かワナが仕掛けられてる気がする・・・(^^;

この週末に、しっかり読み込んでおきますね。


【税制改正大綱を閣議決定 個人には5千億円の増税】

 政府は16日、民主党政権下で2度目となる平成23年度税制改正大綱を閣議決定した。個人には所得控除や相続税率の見直しなどによる増税項目を並べた結果、国税分で約5千億円(平年ベース)の増税になった。一方、企業には1兆5千億円規模の法人課税の減税を実施。個人に厳しく、企業に甘い改正となった。

 深刻な税収不足や社会保障支出の増大を補うため、懸案の消費税増税を含む税制の抜本改革については、政府の社会保障改革検討本部(本部長・菅直人首相)がまとめた「23年半ばまでに成案を得る」との表現を追認。ただ具体的な減税幅には言及しなかった。
(12月16日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20101216-00000562-san-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

ズレても大丈夫?

3月に完工した梅田の21階建てビル(→これ?)、
3階部分の鉄骨が7cmずれていたそうです。

途中で気づいたけど報告せず、上の鉄骨を逆方向に傾けて補正したんだって。
当然、完了検査データは改ざん・・・_| ̄|○

で、安全性に問題ないと言われてもねぇ・・・

建築業界にとっては、「誤差の範囲」なのかもしれませんが、
こんなことを続けていたら、世間の支持を失いますよね。


【21階建てビル、鉄骨1本ズレたまま完工】

 大手ゼネコン鹿島(東京都港区)が建設したJR大阪駅近くの21階建てビルについて、鉄骨1本が設計図と比べて約7センチズレていたことを施工中に同社の現場責任者らが把握しながら、そのまま工事を進め、今年3月に完工させていたことがわかった。

 ビルの安全性には問題ないという。

 同社関係者によると、このビルは今年3月に完工。その後、インターネット上に鉄骨の問題を指摘する書き込みがあり、同社が調べたところ、3階部分の鉄骨が水平方向に約7センチズレていたことが判明。施工中の計測ミスによって生じたもので、現場の建築事務所長らが当時確認していたが、工事は続行された。建築事務所長らはズレについて会社に報告していなかったという。
(12月16日 読売新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20101216-00000075-yom-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人