2011年05月

2011年05月31日

自治体による土地の管理

東日本大震災の被災地で、所有者が行方不明などの土地について
自治体が一時的に管理を代行できる制度の創設が検討されているようです。

代行できる内容の一部に、測量・調査の立会いや境界の同意などが。

ぜひ私たち土地家屋調査士を活用いただいて、
間違いのない処理をしてもらいたいですね。


【<東日本大震災>津波で所有者不明の土地 自治体が代行管理】

 政府・民主党は、東日本大震災の被災地で、所有者が行方不明になったり、死亡後の相続人がいない土地の管理を、自治体が一時的に代行できる制度を創設する検討に入った。現行法では、不明者を死亡とみなしたり、相続人がいないと確定させるのに1年以上かかるため、土地利用が長期にわたり制限され、復興の妨げになる懸念が出ていた。財産権侵害にならないかを慎重に判断し、特別立法を目指す。【小山由宇】

 自治体による代行が検討されているのは、資材置き場などへの一時利用の承認のほか、測量・調査の立ち会い、境界画定の同意など。復興事業のための土地売却の代行も視野に入れている。

 震災による行方不明者は28日現在で8565人(警察庁まとめ)。被災後1年以上行方不明の人について民法は、家族などからの申し立てにより、死亡とみなすことができるとしている。だが、家族全員が死亡・行方不明となったり、近親者がいない場合、申し立て自体が出てこない可能性がある。死亡が確認されても相続人がいないことを確定し、財産を国庫に帰属させるまで1年近くかかるため、所有者不明の土地が多数発生しかねない。

 被災地の土地区画整理をしやすくする「被災市街地復興特措法」や、住宅の集団移転を促す「防災集団移転促進特措法」などもあるが、いずれも権利関係が確定していることが前提。住宅の高台への移転や、環境に配慮した新市街地形成といった構想も、所有者が確定しないと進めにくいことから、政府・民主党内で新制度導入案が浮上した。

 行方不明者の遺族年金などは、震災後3カ月で「死亡した」と推定して受け取れるよう、すでに特別立法で手当てされているため、民主党内には死亡とみなすまでの期間を短縮する案も出ている。ただ、法務省は特別立法に否定的で、調整が難航する可能性もある。
(5月29日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110529-00000004-mai-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年05月30日

「大震災後に見る最近の遺言事例と同時死亡問題」

金曜日、相続トータルコンサルタント勉強会を開催しました。
相続をマーケットにする、プロ向けの勉強会です。

今回のテーマは、「大震災後に見る最近の遺言事例と同時死亡問題」。
講師は、司法書士の川村常雄氏です。

東日本大震災以降、同時死亡への関心が高まっているようです。

たとえば、こんなケース。

前妻−−夫−−妻−−前夫
   子A      子B

・夫が死亡 → 法定相続割合は妻1/2、A1/2で問題なし。
・夫と妻が同時死亡 → 夫の財産全てA、妻の財産全てBで問題なし。

でも、2人一緒の交通事故等で、夫が先に死亡、続いて妻が死亡した場合、
→ 夫の財産は、A1/2、B1/2。妻の財産は全てBになっちゃう。

モメますよね。(^^;

トラブルを予防するには、たとえば夫の遺言に、
「妻が遺言者より先に死亡した時は、その財産をBに遺贈する。」等の
予備的遺言をしておくのも一つの方法。

ただし、Aには遺留分減殺請求権があるので、注意が必要です。

遺言は奥が深いですね。(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年05月28日

境界殺人?

弘前市の女性が、自宅床下から遺体で発見された事件、
犯行動機は境界争いかもしれないようですね。

容疑者の土地が、被害者の土地を挟むように隣接しており、
被害者の通行を妨害する姿等も目撃されている模様。

来月には、筆界特定制度の測量が入る予定だったとのこと。
間に合わずに残念な結果になってしまいました。

境界争いの最も厄介な点は、たかが数cmの地面の話が、
いつの間にか人格攻撃に変わってしまうこと。

火種を抱えていらっしゃる方は、
早めに土地家屋調査士にご相談くださいね。


【土地所有権で争い/弘前女性遺棄】

 弘前市南富田町の無職※※さん(77)が自宅床下から遺体で発見された事件で、※※さんの夫(75)を脅迫した疑いで逮捕された☆☆容疑者(57)が、※※さんと土地の所有権をめぐって争っていたことが25日、本紙の取材で分かった。「入ってくるな」と怒鳴る☆☆容疑者の様子などを付近住民が目撃しており、トラブルを受けてパトカーが急行することも何度かあったという。
 ※※さんと☆☆容疑者は親類で、住居も隣接していた。本紙が入手した事件現場周辺の登記簿によると、☆☆容疑者夫妻名義の土地が※※さん名義の土地を挟むようにある。複数の証言によると、※※さんの所有地をめぐって両者の間に数年前からトラブルがあったという。
 ※※さんとよくあいさつを交わしていた男性は「(両者は)2、3年前から土地の所有権を争っていた」と話す。付近住民からは「(☆☆容疑者は)※※さんが住んでいる土地も自分の土地にしたかったようだ」「※※さんが☆☆容疑者から家を立ち退くように言われ困っているという話を聞いたこともある」といった声が聞かれた。
 また近所の住民によると、☆☆容疑者は※※さん宅から道路までの通路を歩かせないような妨害も行っていた。☆☆容疑者が「そこに入るな」と怒鳴る様子や、※※さんの通る場所に残飯をまいていた様子が目撃されており、※※さんは脇道から外出したという。トラブルによってパトカーが来たこともあったようだ。
 青森地方法務局に本紙が取材したところ、この土地について境界を確認するための筆頭特定申請が同法務局にされていることが分かった。申請は土地所有者と相続者のみが行えるもので、当事者の誰が申請したかは現時点で不明だが、付近住民の一人は「(※※さんは)来月、土地の測量に来ると話していた。☆☆容疑者はそれが面白くなかったのかもしれない」と話した。
(5月25日 陸奥新報)‎


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年05月27日

遺産5億円を隠して・・・

夫の遺産のうち、約5億円を自宅金庫に隠した女性が告発されました。

相続税の脱税額は約2億円。

曰く、
「主人が派手な遊びをせずにためたので、相続税を払いたくなかった」。

ま、気持ちはわからないでもないですけどね、
・・・バレますよ。(^^;

ご主人は、あなたが犯罪者になることを望んでいなかったはず。
この人も懲役2年6ヶ月、罰金5億円の実刑判決ですからねぇ。

隠すのではなく、
ちゃんと専門家に相談して、対策を講じるようにしてくださいね。


【金庫に遺産5億円隠し2億円脱税 大阪国税、寝具会社役員を告発】

 夫の遺産約4億9200万円を金庫に隠し、相続税約2億1100万円を脱税したとして、大阪国税局が相続税法違反罪で、大阪市中央区の寝具販売会社「日ノ本寝具」の※※役員(67)=大阪府吹田市=を大阪地検に告発していたことが26日、分かった。追徴税額は重加算税を含め約2億8800万円で、すでに修正申告したという。

 ※※役員は自宅金庫に現金約4億8千万円や金の延べ板約3キロ(約1千万円相当)を隠していたという。

 関係者によると、※※役員は平成21年3月に66歳で病死した同社社長(当時)の夫から、実子3人とともに総額約11億4300万円の遺産を相続したのに、自宅金庫の現金や金の延べ板は除外。遺産総額を約6億5100万円と過少に申告し、約9500万円しか納税しなかったとされる。

 ※※役員は「主人が派手な遊びや無駄遣いをせずにためたので、たくさんの相続税を払いたくなかった」と話しているという。
(5月27日 MSN産経ニュース)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年05月26日

第71回定時総会

昨日、大阪土地家屋調査士会の第71回定時総会が無事終了しました。

いろんな議論が飛び交い、最後はみんなが一つになった気がしました。
やっぱりみんな、土地家屋調査士が大好きなんですね。

で、私は本総会をもって理事を退任いたします。
3期6年、無事に任期を全うできたのは、周囲の皆様に支えられたおかげ。
本当にお世話になりました。ありがとうございました。

これからは、お客様のための時間が取りやすくなります。
パワーアップする和田にご期待くださいませ。

会長表彰
会長表彰もらっちゃった♪


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年05月25日

被災地の法律相談

被災地の法律相談に、各地から続々と専門家が派遣されています。

私の周りでも、総合紛争解決センターや八青会などから現地入りしています。

土地家屋調査士会は、法整備の方向性が出るのを待っている状態。
みんなウズウズしています。

今日の記事は、直近の現地相談会の様子が生々しくわかる貴重な情報。
私たちが現地入りする際の心構えとして、蓄積しておきますね。


震災で隣人トラブル、保険金支払い…今後 顕在化

【東日本大震災 今何ができる】

 東日本大震災では多くの弁護士が被災地に入り、法律相談を実施している。ただ、落ち着かない生活の中で、まだ法的な問題を考えられない被災者も多いという。今後、生活が落ち着くにつれ、法律家のニーズが高まるとともに仮設住宅などに移ることで新たなトラブルの発生も予想される。長期的、かつ組織的な法的支援が求められている。(森本昌彦)

 ◆生きるのに必死で…

 ゴールデンウイーク中の4月29日〜5月1日、宮城県内の避難所などで、延べ約300人の弁護士による無料法律相談が開かれた。日本司法支援センター(法テラス)と仙台弁護士会、日本弁護士連合会(日弁連)が主催。法テラス東京の大野鉄平弁護士もその一人として、山元町、石巻市、仙台市を訪れた。

 大野弁護士が受けた相談は3日間で13件。日中、多くの人が仕事や自宅の片付けのため出かけており、避難所にはお年寄りや子供の姿が目立ったという。

 「何か困り事がないですか」と尋ねても、最初は「弁護士さんに話すことはない」との反応。世間話をしている中で、「実は…」と切り出されたこともあった。

 「心の底に『これはどうなんだろう?』と思っていても生きることに必死で、まだ法的な問題に対処する気にはなれないようだ」と、大野弁護士は被災者の気持ちを推測する。プライバシーを完全に保つことが難しい避難所では、なかなか相談を持ちかけられない雰囲気も感じたという。

 震災に伴う津波で工場が流された事業者の男性に話を聞いていた際、「近所の商店街も流された。同じような境遇の人がたくさんいるはず」と言われた。大野弁護士は「潜在的なニーズがあると感じた」と話す。

 ◆新たな問題も

 日弁連で災害対策を担当している二瓶(にへい)茂事務次長も今後の法的ニーズの高まりを予測する。「今後は被災者の方がどんどん避難所を出て仮設住宅などに移る。今までとは違った法律問題に直面するのではないか」と話す。

 具体的に想定されるのは、仮設住宅での隣人とのトラブル、借り上げ賃貸住居での大家とのトラブル、地震保険の支払いトラブルなど。また、阪神大震災(平成7年)などと異なり、今回は福島第1原子力発電所の事故があり、家はあっても戻れないという問題がある。

 「家に帰りたくても帰れない人がいる。そういった人たちにどういった支援をすればいいのか。これから未知の問題にどんどん入っていかないといけないだろう」と二瓶事務次長。

 法律家だけでは対応できないトラブルを被災者が抱える可能性もある。このため、電話による法的情報の提供、相談窓口の紹介をしている法テラスは臨床心理士、ファイナンシャルプランナーなど法律問題以外の専門家との連携による情報提供を検討している。

 法テラスの佐々木文第一事業部長は「弁護士だけでなく、他の専門家と連携し、被災者の方の生活再建に向けた情報提供をしたい」と話している。
(5月25日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110525-00000093-san-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年05月24日

「借りる?もらう? 住宅取得資金の調達法あれこれ」

土曜日、大阪府職員生活協同組合様主催の「住まいづくり相談会」で、
セミナー講師を務めさせていただきました。

私のパートは、
「借りる?もらう? 住宅取得資金の調達法あれこれ」。
ローンの意義、借りていい金額の考え方、贈与の基礎、登記の注意点、
そして、なぜ今贈与を視野に入れる必要があるかなどをお話ししました。

さすがに客層が違うなと感じたのは、
個別相談の内容が2組とも贈与に関すること。(^^;

ま、相続税増税は避けられないし、改正されると多くの方が課税対象に。
対策は生前贈与しかないわけですよね。

ご参加いただいた皆様の、幸せな家づくりの参考になれば幸いです。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年05月23日

被災者遺族の相続放棄

東日本大震災でお亡くなりになった方が借金を抱えていた場合、
遺族はどういう選択肢を取り得るのかという記事が出ました。

全てを失った方は、放棄しないと借金だけ相続しちゃうので注意が必要。
でも、書類等が流されて、遺族が借金を把握できていないケースも。

困った問題ですね。

もう一つ困ったことは、二重ローンの救済措置がまだ見えないため、
相続放棄が必ずしも有利だとは言いきれないこと。

判断がつかない方は、取り急ぎ6月11日の期限までに、
家庭裁判所に「相続放棄の手続き期間の延長の申立て」をする必要があります。

周りの方に知らせてあげてくださいね。


【<東日本大震災>相続放棄「手続き延長申し立てを」】

 岩手弁護士会は、東日本大震災で死亡した人の遺族に対し、「死亡を知ってから3カ月以内」と定められている相続放棄の手続き期間延長の申し立てを呼びかけている。相続放棄しなければ遺族が負債も相続する可能性があるが、国の二重ローン対策がまとまっていない現状では、放棄した方がいいとは限らないからだ。だが被災者の法律相談をしている弁護士によると、遺族の多くも被災しているため、申し立ては進んでいないという。

 民法では、相続放棄期間内に相続するか否か決定できない場合、死亡時に住所を置いていた管内の家庭裁判所に、期間を延長するよう申し立てられる。

 震災発生当初から岩手県宮古市などで、被災者の法律相談を担当してきた宮古ひまわり基金法律事務所の小口幸人弁護士には、20日現在で相続に関する相談が5件寄せられた。このうち同市内で被災して死亡した60代の男性の遺族の場合、男性が自身で経営する会社の連帯保証人になっており、銀行などから約2500万円の借金があることを初めて知った。他にも津波で自宅が被災し関係書類が流されるなどの理由で、遺族が借金の額を把握できていなかったケースがあった。

 被災者の二重ローン問題では、国に救済措置を求める声が上がっているが、対策は示されていない。このままでは6月11日に多くの遺族が申立期限を迎える可能性があり、小口弁護士は「遺族も被災しているケースが多く、相続にまで手が回らないのが現状で、申し立てをした人は少ない」と指摘する。

 一方、法務省民事局の担当者は「相続には利害関係があるので、個別の事情を見て裁判所が判断するのが妥当だ」として、新たな立法で相続放棄期間を延長することには消極的だ。
(5月22日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110522-00000044-mai-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年05月21日

仲介店舗の勤務環境

仲介店舗の店長が着服した事件の初公判が行われたようです。

そこから見え隠れするのが、劣悪な勤務環境。

店長になったら固定給が減り、
さらに店員に契約を回してあげる必要から歩合もなし・・・_| ̄|○

休みなしで、月10万切っちゃったんだって。

こういう事情だから、成約させることしか眼中になくなり、
いろんな掲示板にいろんな体験談が書き込まれるわけですね。(^^;

不動産業界がクリーンになるのは、いつのことやら・・・


【有名賃貸ショップ店長、入居費用着服の陰に…劣悪な勤務実態】

 客の入居費用を着服したとして業務上横領の罪に問われたのは、テレビCMも人気の不動産賃貸業者の店長だった。18日に東京地裁で開かれた、男性被告(28)の初公判。着服した金でキャバクラ通いに熱中した犯行の背景には、被告の置かれた劣悪な勤務環境があった。(時吉達也)

 起訴状と検察側の冒頭陳述によると、被告は平成19年9月以降、東京・東中野の不動産賃貸ショップで、店長として勤務。20年3月から4月にかけ、同店で賃貸契約を結んだ客2人の入居費用を自分名義の銀行口座に入金させ、計約53万円を着服したとされる。

 起訴内容を全面的に認めた被告は、検察側の被告人質問に「起訴された分を含め、自分の記憶では300万円くらい着服をした」と話した。

 キャバクラに週に3〜4回通い詰め、散財を繰り返した理由を、「仕事の鬱憤(うっぷん)を晴らすため」と振り返る被告。弁護側の被告人質問で、当時被告が置かれていた状況が明かされた。

 弁護人「19年9月に店長になり、仕事はどう変わりましたか」

 被告「それまでは自分の(担当する)お客さんだけを相手に仕事をしていましたが、店員の管理や会社への報告、雑務など、飛躍的に仕事量が増えました」

 弁護人「給料はどうでしたか」

 被告「固定給が減り、額面で10万円を切りました。1人暮らしや家族を養う店員に契約を回さなければいけないので、(契約で得られる)歩合はほとんどありませんでした」

 弁護人「10万円を切る給料では生活できません。辞めようとは思わなかったんですか」 

 被告「2、3回辞表を出しましたが、受理されませんでした」

 弁護人「勤務時間はいかがでしたか」

 被告「朝9時から、夜は雑務で9〜11時まで。土日もお客さんの案内があるので、休みは全くといっていいほどありませんでした」

 進学、就職、結婚…。賃貸ショップには、人生の転機を迎え、希望に胸をふくらませる客が次々と訪れる。しかし、有名店の社員でさえ、厳しい勤務環境に悩み、ストレスをためこんでいたとしたら…。

 信頼を裏切り豪遊を続けた被告の犯行が正当化されるわけではなく、他店では誠意ある対応をしていると信じたいが、部屋を借りるのに躊躇(ちゅうちょ)してしまいそうだ。
(5月20日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110520-00000545-san-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年05月20日

米宅市場の回復は2014年以降?

アメリカの不動産調査会社が、「米国の住宅市場は3年間は回復しない」
と考えている人が半数を超えたと発表しました。

・・・と言うことは???

以前の減価償却スキームが使いやすい環境にあるってこと?
5年はホールドするわけですからね。

ふふっ、また楽しくなってきた。(^^;
ご興味ある方は、お気軽にお問合せくださいね。


【米住宅市場見通し 「回復14年以降」 悲観論が強まる】

 米国の住宅所有者や家主の間に住宅市場の先行きに対する悲観論が広がっていることが、米不動産調査会社トゥルリアとリアルティトラックが18日発表した調査で分かった。市場回復が2014年以降にずれ込むとの見通しが過半数を占めた。

 4月に実施された同調査によると、「少なくとも3年間は回復しない」との回答割合は54%と、昨年11月調査時の34%を上回った。「12年末までに回復に転じる」との回答は15%と、同27%から減少した。

 住宅購入者を対象にした連邦政府の減税措置が昨年打ち切られたのを受け、住宅市場の需給は緩んでいる。過去最低付近にある金利や価格の下落も需要の拡大につながっていない。不動産情報会社コアロジックの3月の推計によると、180万のローン返済延滞・差し押さえ物件が新たに売れ残り物件となる中、住宅価格にはさらに下げ圧力がかかる見通しだ。

 リアルティトラックの上級バイスプレジデント、リック・シャーガ氏は「需要は引き続き弱い。融資審査は一段と厳しくなっている。数百万に上る延滞・差し押さえ物件の潜在的な在庫が市場の重しになっている。住宅市場の回復には、これらすべての要因の改善が必要だ」との見方を示した。(ブルームバーグ Prashant Gopal)
(5月20日 SankeiBiz)


土地家屋調査士 大阪 和田清人