2011年06月

2011年06月13日

近畿大学校友会 大阪梅北中央支部設立総会

土曜日、近大校友会の新しい支部の設立総会に参加してきました。

大阪市北区に住所または勤務地がある方に入会資格があります。
これは、地域支部と言って、100名集めないと設立申請できません。

わずか8カ月で集めきった発起人の皆様に敬意を表します。

実は私も、土地家屋調査士支部というのを立ち上げて、
6/25に設立総会を開きます。
(こっちは職域支部と言って、20名でOK。)

う〜、ドキドキする・・・(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年06月11日

マルチーズのトラブルちゃん

約10億円の遺産相続をして話題になったマルチーズのトラブルちゃん。

昨年12月に死んでいたそうです。

最終的に相続した200万ドル(≒1.6億円)の残額は、
故夫妻のチャリティー団体へ戻された模様。

このトラブルちゃん、年間の飼育料が約800万円!
暗殺される恐れがあったため、多額のセキュリティー費用、
エサ代10万円、グルーミングに60万円紙・・・_| ̄|○

ま、それでも愛犬に遺産が渡り、
愛犬の死後は財団に戻る。

アメリカの進んだ信託制度がなせる業ですね。
時期が来たら、もう一度スキーム構築したいですね。


【米富豪から10億円相続したマルチーズ死ぬ、残額は慈善団体へ】

 [セントピーターズバーグ(米フロリダ州) 9日 ロイター] 飼い主だった米富豪から1200万ドル(約9億6300万円)の遺産を遺されたマルチーズの「トラブル」が、昨年12月に12歳で死んでいたことが分かった。遺産を管理する団体が9日明らかにした。

 トラブルは、ホテルのヘルムズリーチェーンを所有し2007年に死去したレオナ・ヘルムズリーさんの愛犬で、遺産1200万ドルを相続。その後、裁判所が相続額を200万ドルに減額する決定を下していた。

 ヘルムズリー・チャリタブル・トラストの広報は、声明で「(トラブルは)火葬され、遺灰は個人の管理下に置かれている」と明らかにし、トラブルが受け取った遺産200万ドルの残りについては、故ヘルムズリー夫妻のチャリティー団体に返却されたと述べた。

 この広報はトラブルについての詳細を明かしていないが、ニューヨーク・デイリーニューズ紙によると、フロリダ州サラソータにあるヘルムズリー・サンドキャッスル・ホテルのマネジャーがトラブルを飼育していたという。
(6月10日 ロイター)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110610-00000356-reu-int


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年06月10日

日本では住宅を買ってはいけない?

大前研一氏が過激な発言をしていらっしゃいます。(^^;

実は、私もどちらかというと「買うな」派。

未だに、
「家賃はドブに捨てるようなものですよ。
 ローンだったら、払い終われば自分のものになりますよ。」
というセールストークが横行しています。

30年後に自分のものになるのは・・・
戸建だったら老朽家屋。
マンションだったら、壁紙・・・_| ̄|○
しかもすぐに建替えの議論が始まります。

とは言え、マイホームを買うことは日常生活を買うこと。
特に子育てのためなどには、必要となる場合もありますよね。

ご自身のライフプランに合わせて、しっかりと検討くださいね。


【大前研一氏 「日本では住宅を買ってはいけない」と指摘】

東日本大震災では多くの人が家を失ったが、そんな時代だからこそ経営コンサルタントの大前研一氏は、改めて「家は買ってはいけない」と警鐘を鳴らす。

* * *
東日本大震災では約9万戸(工場や店舗も含む)が全壊し、大勢の人が家を失った。なかでも保険の適用がない人の被害は深刻で、住宅ローンだけ残った人も多い。また、地震や津波のリスクが改めて浮き彫りになったことで、住宅の資産価値が大きく目減りした地域も少なくない。

たとえば、一部で地盤が液状化した新浦安では、新築高層マンションの価格が3割も下落した。25年も前から私は「住宅を買ってはいけない」と警告してきたが、残念なことに今回それが最悪かつ最大のスケールで証明されることになってしまった。

そもそも私が日本人の“持ち家信仰”に警鐘を鳴らしてきたのは、日本ほど「買った瞬間に住宅の価格が下がる」国は世界にないからだ。買った時が一番高く、その後はどんどん値下がりして、一戸建ては10年後には銀行の査定だと土地の値段だけになってしまう。

欧米は日本と逆に買った時が一番安く、徐々に価値が上がって将来の資産になる。しかも、たいがい値上がり率は銀行預金や株式よりも高くなる。

日本で住宅の価格が下がる理由は二つある。一つは「街並み」の問題だ。アメリカの場合、住宅街は時と共に磨かれ、充実していく。最初は殺風景な新興住宅街でも、だんだん樹木が大きくなって街並みが整備されていくと街そのものに落ち着きが出てきて、10〜20年後には高級住宅街になる。つまり、街並みにはワインと同じようにビンテージがあり、時間が経てば経つほど熟成されていくのである。

一方、まだ日本人は街並みが住宅の商品価値を上げる最大の要因だということに気づいていない。だから、住民に街並みを磨き、壊さないようにするという配慮がない。新興住宅街は出来上がった時が最もきれいで、時と共に寂れていく。

代表的な例は東京の田園調布だ。かつて田園調布は日本の高級住宅街の代名詞だった。ところが今や、その面影は全くない。1980年代のバブル期に相続税対策で多くの家が土地を切り売りしたり、借金をして庭先に子供の家や賃貸住宅を建てたりしたため、広々としていた区画が細切れになって家が建て込み、街並みが貧相になってしまった。日本は相続税の問題が足枷となり、高級住宅街を世代を超えて維持することがきわめて困難なのである。
(6月9日 NEWSポストセブン)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年06月08日

相続放棄の期限延長!

少し前に書いた、被災者遺族の相続放棄問題、
期限を5ヶ月延長する法案を提出するようです。

野党の協力を得て、11日までの成立を目指すんだとか。

すばらしいですね。
救われる方がたくさんいらっしゃるのではないでしょうか。


【遺産相続制度延長 法案提出へ】

亡くなった人の財産や借金を相続するかどうかを3か月以内に決める遺産相続の制度について、民主党は、東日本大震災の犠牲者の遺族が期間内に手続きを行うのは困難だとして、期間を5か月間延長するための法案を議員立法で提出し、野党側の協力も得て速やかな成立を目指すことにしています。

遺産相続の制度では、亡くなった人の財産や借金を相続するか放棄するかを、遺族が3か月以内に決めることを定めており、期間内に手続きが行わなければ、借金も含めて引き継ぐことになっています。東日本大震災で家族を失った人たちの場合、最も早いケースでは期限が今月11日に迫っていますが、被災者の生活はなお混乱が続いており、期限までに手続きを終えられない人が出てくるという指摘もあります。民主党は、被災者の遺族がこうした事態に陥らないようにすべきだとして、手続きを行う期間を5か月間延長し、ことしの11月末までとするための法案を今の国会に議員立法で提出することになりました。民主党は、野党側の協力も得て、今週11日までの速やかな成立を目指すことにしています。
(6月8日 NHK)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年06月06日

「ず〜っとおおさかに住みたいねん! リフォーム資金計画」

土曜日、日本FP協会大阪支部のフォーラムを開催しました。
今回は、大阪市住まい情報センターさんとのタイアップ事業です。

個人のライフスタイルは刻々と変化します。
今のお住まいで、永く快適な暮らしを実現するためには、
計画的なメンテナンスとリフォームが欠かせません。

土曜日のセミナーでは、エフピーコンパスの平井寛氏が、
リフォームの目的や、費用や、助成金の話などを詳しく解説くださいました。

みなさん、東日本大震災以降関心が高まっているのか、
個別相談会は予約6組に対して来場6組! 100%は初めて。(^^;

ただ、困ったのは、
あくまでも応対するのはFPですから資金計画の相談しか受けれませんよ
としつこく申し上げていたのに、

「ウチの基礎は大丈夫だと思うか?」とか
「いい業者の見分け方を教えてくれ」とか・・・_| ̄|○

どうにか、わかる範囲でお答えし、ご満足のうえでお帰りいただきました。

私たちが視野に入れておかなければいけないのは、
20年以内に来るとされている南海地震

今、発表されている平均余命は、男性62歳・女性68歳で20年ですから、
これより若い方々は南海地震に遭遇する可能性が高いわけです。

築年数が経過している方は、耐震診断をなさった方がいいですよ。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年06月04日

もう、ダメだ・・・_| ̄|○

社会に出てからずっと、小さなこだわりを拠り所にポリシーを貫いてきた。

笑われたこともあった。バカにされたこともあった。
それでも気にせず、自分の思う通りにやってきた。

でも・・・

昨年あたりから、限界を感じ始めてきた。
ポリシーが揺らいでいるのを感じた。

やっぱりこれだけは譲れない。
でも、身体がついてこない。

やめるなよ、それがお前らしさなんだから。という声。
もういいじゃん、誰も評価してないって。という声。

悩む日々が続いた。

でも、やっぱり、もうダメだ・・・_| ̄|○
潔く、敗北宣言をしよう。

「私、和田清人は、2011年6月4日をもって、クールビズを導入します!」

ダブルのスーツたちとはしばらくサヨナラ。

あ〜涼しっ♪(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年06月03日

原状回復費350万円?

ナイナイ岡村氏が4月に退去したマンションから、
350万円の原状回復費を請求されたそうです。

ここは、広さ約55坪、家賃約80万の高級マンション。

350万円の内訳は、
・入居時に撤去したクローゼットの再設置費用 160万
・1度も清掃させなかった空調等の清掃 150万  など。

岡村氏はヘビースモーカーで、清掃のためには天井を壊す必要があるんだとか。

ま、金額が妥当かどうかは置いといて・・・
他人様のものを借りているという気持ちは忘れちゃいけませんよね。


【ナイナイ岡村に修繕費350万円請求の大家さん「仕方ない額」】

5月26日深夜放送のラジオ番組『ナインティナインのオールナイトニッポン』(ニッポン放送)で、ナイナイの岡村隆史(40)は声を荒らげてまくしたてていた。

怒りの原因は不動産トラブル。岡村は4月に新しいマンションに引っ越したのだが、その前に住んでいたマンションの大家さんとの間でもめているという。その物件は、都心の一等地に建つ4階建てのマンションで、岡村の部屋は広さ約55坪の2SLDK。リビングは大人が20人は余裕ではいれるほどの広さで、家賃約80万円という超豪華な部屋だった。

岡村はここに5年あまり住んでいたが、退去の際に原状回復のために多額の修繕費を要求されたという。請求された金額は合計で350万円。岡村によると、その内訳は入居時に取ったクローゼットの回復費用に150万円、換気システムの掃除に160万円などとのことだが、たしかに一般的な感覚からすれば、あまりにも高額すぎる気が…。マンションの大家さんであるAさんを訪ねると、「管理会社に全部任せてあります」(Aさん・以下同)といいながらも、請求書の内訳を理路整然と話してくれた。

「クローゼットは、入居するときに、岡村さんが“使わないから外してほしい”といってきたので外しました。そのとき“退去時はクローゼットも原状回復する”ということで、その費用は岡村さんの負担ということになっていました。入居時に外したクローゼットはもう使えなくて、新しいクローゼットを取り付けなければいけません。その取り外したものがもう使えないということを岡村さんは忘れてしまったのかもしれません」

そして、金額が150万円になった理由についても、こう説明する。

「うちのマンションは、(高級住宅地という)場所柄、いい素材のものを使っているので、新しいクローゼットの代金と取り付け費用でその金額になりました」

たばこの汚れを掃除するために160万円かかるとした件についてはこう説明する。

「岡村さんはかなりのヘビースモーカーのようでした。管理会社は年に1回くらい、換気扇とか排水管、空調のダクトなどの清掃をしていました。しかし岡村さんは部屋に入れたくないのか、忙しいのか、それを1度もやらせてくれなかったんです。空調の管は室内の天井裏などにも通っていて、清掃のためには天井を壊さなければなりません」

清掃のために天井を一度壊し、清掃の後に再び天井を作る作業が必要だというのだ。この2件だけで合計310万円というわけだ。

「管理会社が決めた請求額を聞いたときは、高いかなと思いましたが、仕方がないかなと思います」(Aさん)

計350万円にのぼるこの修繕費。岡村は支払うしかないのだろうか。住宅評論家の櫻井幸雄氏はこういう。

「大家さん側の請求金額通り払う必要はないと思います。やはり金額が高すぎるのではないでしょうか」
(6月2日 NEWS ポストセブン)
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20110602-00000010-pseven-int


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年06月02日

専門家の意見

今回の震災で約85%の地域に液状化が発生した浦安市。
1m隆起したマンホールは、モニュメントにしようという声もあるようですが。

境界もずれているし、測量の見通しも立たないため、
土地を売ることもできず、まさに八方ふさがりですね。

記事の初盤に登場する女性は、購入前、建築専門家の親類から
「地盤はよくない土地だよ」と忠告されたんだとか。

その時はこんなことになるとは思わなかった・・・_| ̄|○

この方の購入価格は、約1.3億円。
13,000円のお買い物じゃないんだから、悔やまれますね。

日本人もそろそろ、専門家にお金を払うということを
学ぶ必要がありますね。


【揺れ続ける不動産】

 首都圏の不動産価値が揺らいでいる。東日本大震災で、液状化による大きな被害が出た千葉県浦安市や、高層マンションの価格などに影響が出ているようだ。揺れる不動産のこれからを考えた。【井田純】

 「あの輝かしい『浦安』のブランドが失われてしまいました」。大型商業施設が並ぶJR新浦安駅前に、マイクを通した声が響いていた。耳を傾ければ、震災の影響で浦安だけ投票が延期されていた千葉県議選の演説だ。そんな今こそ市民のために働きます、と支持を呼びかけるのが本来の趣旨なのだろうが……何とも切ない。

 総面積の約4分の3が埋め立て地という浦安市。市によると、3月11日の震災で液状化が発生した地域は約85%にも上る。4月末までに上下水道、ガスなど生活インフラの応急的な措置は取られたものの、本格復旧作業はまだこれからというのが実情。道路から隆起したマンホールは新市街の中心部にも残る。

 東京のベッドタウンとして、「住みたい街」ランキングの常連だった浦安。人気を支えてきたのは、東京駅からJR京葉線の快速で20分を切る好立地や、海に近いリゾートのイメージに加えて、何といっても東京ディズニーランドの存在だろう。最寄り駅、JR舞浜駅をはさんだ反対側に、市内でもとりわけ被害の大きかった高級住宅街がある。

 今も波打って見える道路に沿って、ディズニーランドの中にありそうなパステルカラーの洋館風邸宅が建つ。傾いた門柱に、崩れた塀が連なり、高級外車の脇に土のうが積まれていた。

 約10年前に都内から移り住んだ女性(67)は、「床の傾いた台所に毎日毎日立っているだけで、ものすごく疲れるんです。ここのところ頭痛がおさまらないし、できることなら、すぐにでも引っ越したい」と語る。当時の購入価格は約1億3000万円。親の土地を手放し、夫の退職金もつぎ込んで手に入れた「ついの住み家」のはずだった。ところが震災で突如「火口のような」噴出口が出現し、建物の周囲を土砂が覆っていった。ボランティアや知人の助けで、土のう百数十袋分を除去し、車を掘り出したが、敷地内にはまだ土砂が。購入前、建築専門家の親類から「地盤はよくない土地だよ」と忠告されたことがあるといい、「その時はまさかこんなことになるとは。蓄えもない年金暮らしで今更借金もできない。どうすればいいのか」と肩を落とした。

   ■

 地元の不動産業者によると、建物に被害のなかったマンションでさえ震災前に比べて7〜10%価格が下がっているのが現状。「建物に傾きが出ている物件や、その周辺の一戸建てではこの程度では収まらないでしょう」と話す。

 別の業者は「かつて坪約120万円といわれた土地を、震災後にその半分ぐらいでどうか、という話があった」と明かす。この業者が管理する賃貸アパートの中には、1棟丸ごと住民が退去した例もあるといい、「生き残った物件をどう維持していくかという局面。境界もずれているし、現状では測量の見通しも立たないため、土地売買は難しい」とため息をつく。

 震災後の状況について、不動産ジャーナリストの櫻井幸雄さんは「液状化被害の影響で、購入者のマインドは湾岸から離れている。マンションの高層階も敬遠されている。逆に、液状化や津波と無縁と思われている東京の多摩地区や埼玉県内、つくばエクスプレス沿線などが人気です」と話す。

 東海地震や首都圏直下型の可能性が改めて指摘される今、不動産選びにあたって「地盤」を重視する人は確実に増えているようだ。住まい選びのアドバイスなどを行っている1級建築士の井上恵子さんは「駅へのアクセスや建物のデザインより、地盤と建物の品質についての関心が一気に高まった」と語る。井上さんがネット上で公開した「液状化マップ」の記事にはアクセスが集中。最近、千葉県内で開いたセミナーでは、地盤に関する専門的な質問も多かったそうだ。

   ■

 今後の市場動向はどうなるのだろう。宅建・不動産業者の売買賃貸情報をまとめている東日本不動産流通機構によると、首都圏の4月の土地取引平均価格は前月比マイナス3・2%で、2カ月連続下落。成約件数も前年同月比で17・4%の減だった。同機構では「震災で先行きの不透明感が増し、事業者にも様子見の気配が強まった」と分析する。

 ニッセイ基礎研究所が不動産業界の専門家を対象に4月に行ったアンケートでは、震災が日本の不動産市場に与える影響について、「やや深刻」「深刻」「非常に深刻」の合計が9割を上回った。「震災や原発リスクの高い地域や不動産を避ける動き」や、経済成長率低下による需要の低迷などが懸念されている。

 同研究所不動産研究部長の松村徹さんは「震災は、長期のローンを組んで住宅を購入するリスクについて改めて考えるきっかけになった」と指摘する。35年の住宅ローンを組んででもマイホームを買う心理の背景には、高度成長期以降の、地価も収入も上がっていくという前提があった。「この20年でその状況は一変したのに、不動産取引の形態は変わらず、震災で被害を受けた家を再建するとなると、二重ローンを背負うなど、個人の負うリスクだけが大きくなっていた。震災で、持ち家志向自体にも変化が出るのではないでしょうか」

 しかし、不動産価格は下がるとは限らないとの見方もある。

 櫻井さんは「東北の復興需要で建築資材や重機、職人が不足する点や、消費税率アップを予測する人が多いことは価格上昇の要因になる。また、地震の恐怖が安い賃貸住宅からの住み替え需要を促し、東京・武蔵野地域などの割安だった物件にも動きがある」とみる。

 ただ、松村さんは「湾岸より武蔵野」という単純な考えにクギをさす。「埋め立て地でも、地盤改良して地中の支持基盤までくいを打ったマンションが傾くことは通常ない。逆に内陸でも、谷に盛り土をしたような土地には被害が出ている。行政が公開している情報を使って、さらに古地図と今の地形を比べたところで、地盤について素人が正確に読み解くのは無理です」

 原発事故による放射能の影響など、不透明な要素は数え切れない。不動産価値の揺れが収まる日は来るだろうか。
(5月30日 毎日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年06月01日

「エネルギーと原発のウソをすべて話そう」

最近ひそかに尊敬している武田邦彦先生が、
エネルギーと原発のウソをすべて話そう」という本をお出しになります。

私も、なんちゃって原子炉工学科卒業生ですから、(^^;
どちらかと言えば原発には肯定的な考えでした。

でも、孫正義氏の自然エネルギー財団構想に至る裏付けを聞き、
武田先生のブログを見るにつれ、
なるべく早期に全廃に向けて取り組むべきかと考え始めました。

信じる、信じないは個人の自由ですが、
福島の方は一度、武田先生のブログをご覧になることをお勧めします。


土地家屋調査士 大阪 和田清人