2011年08月

2011年08月31日

京町家の資産価値

京町家の保全に関連するいろいろな金融商品が登場しています。

所有者は「吉野の高級材で建てた」。
金融機関は「建物には担保価値が無い」。
よくある話ですね。

最大の問題は、この国では古い建物の資産価値が無いこと。
税務署も、木造建物の法定耐用年数は22年って言ってるわけだし。

そこで、京都信用金庫が京町家専用住宅ローン「のこそう京町家」や、
大阪の信託会社が不動産管理信託などを展開。

ボランティアでなく、ビジネスとして町家を残せる仕組みが充実してきました。

これに関連して、私たちのスタディ・グループでは、10月19日の勉強会に
株式会社八清(ハチセ)の西村社長をお招きする予定です。
 
町家再生のスキームである、「京宿屋」についてお話しいただきます。
めっちゃ楽しみ。ムフフ♪


【迫る「古い建物 資産価値ゼロじゃない」】

 ◆町屋生かそう¥¥京の知恵

 町家や古民家に住みたいが、取得や修復の資金を借りられない――。そんな悩みを解決する取り組みが、京都の金融や不動産の業界で始まっている。「古い建物の資産価値はゼロ」という“不動産の常識”に挑戦する動きともいえ、多くの町家・古民家がある奈良にとっても参考になる。

  橿原市のマンションに住む医師の井上正義さん(33)と礼奈さん(30)夫妻は高取町の古民家を買い、秋の完成に向けて改修工事中だ。「3人の子どもを自然素材の家に住まわせたい」と考えたためだが、これまでに買収交渉の失敗を5、6件も繰り返した。

 2年前、同市の重要伝統的建造物群保存地区「今井町」で町家を見つけた。しかし、市の保存条例で規制が厳しく、金融機関から「規制で再建築ができないので担保価値はない」と融資を断られた。

 井上さんは「売り主の思う住宅価格と、不動産業者や金融機関が査定する価格がいつも約2倍開いていた。売り主は『吉野の高級材で建てた』と建物の価値を強調するが、金融機関側は、建て替えを前提にして土地だけにしか担保価値を認めなかった」と振り返る。

 ◆「住んで残して」信金、低利ローン
 ◇「改修で安全」が条件 外観や意匠「カルテ」

 金融機関の姿勢も変わりつつある。
 京都信用金庫(本店・京都市)は6月、町家の購入や改修専用の住宅ローン『のこそう京町家』を始めた。通常の住宅ローンより年利1・8%も低い優遇金利で融資する。
 市内の町家は約4万7千戸。町家レストランや風情を生かした店舗も増えている。ただ、「商業的利用だけでなく、住んでもらうことで地域経済の発展につなげる狙いがある」と新宅勲・住宅ローン推進部長。

 ローンの対象は、市内の1950年以前に建った伝統構法の建物が対象。建築基準法に合わない「既存不適格」の建物がほとんどだが、「改修すれば安全に住める」という判断が前提になる。市の関係団体「市景観まちづくりセンター」が発行する「京町家カルテ」の作成(費用3万円)が条件で、建築士や大工らが、(1)基礎情報(外観や意匠)(2)文化情報(建物の歴史や由来)(3)安心安全情報(建物の劣化状況や構造、設備)を調べる。

 カルテは、新宅部長や大工、不動産鑑定士、不動産業者らの検討会が、町家への融資実現を目標に研究を進めた。メンバーの不動産鑑定士、辻本尚子さんは「従来の『更地にして建て替え』が前提ではなく、町家を賃貸した時の家賃収入や大工が見積もる劣化部分の改修、耐震性強化など安全面の費用を計算した。今後はこうした方法が主流になるはず」と話す。

 ◆「不動産管理信託」所有権移し賃貸容易

 京都市北区の不動産賃貸業、荒川朋彦さん(37)は、町家28戸を期間10年の定期借家で貸している。

 昨秋、西陣織の工場兼住宅だった町家1戸を信託法に基づく「不動産管理信託」で再生させた。70平方メートル、家賃月6・5万円で、東京の夫婦が移り住んだ。

 信託の方法はこうだった。
 大阪市の信託会社に10年間の契約で所有権を移す代わりに信託受益権を得る。信託会社は不動産事業者に建物を貸して家賃10年分を前払いしてもらい、建物を735万円で改修。事業者は入居者を募り、賃貸収入を得る。オーナーには家賃は入らないが、10年後に改修された建物が戻ってくる――。

 大阪府寝屋川市の古民家に次ぐ2件目の取り組みといい、京都市景観政策課は「いったん所有権が移るので、オーナーの相続や倒産の影響を直接受けないで済む」と長所をあげる。

 荒川さんは町家について「ビルに建て替えても建設費がかさみ、採算が合わない。町家を活用する方が町全体を魅力的にし、賃貸経営も安定する」と話す。
(8月29日 朝日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年08月30日

官公庁オークションで・・・

官公庁オークションで、JR大和小泉駅前の市有地が売れたそうです。

奈良県内の自治体では最高額の、4600万円/397屐

この物件、なんと15回目の出品。
今まで、リーマンショック前の査定額をベースにして、入札参加がゼロ。
今回、価格を2割引き下げて、めでたく落札されたとのこと。

それでも、崔渦舛約11.6万円ですよね。

大和郡山駅の西側って、路線価ベースでせいぜい8万円/屐
まだまだ割高な気が・・・

今後、どういう活用がなされるのか、興味津々です。(^^;


【15度目の正直、市有地ヤフオクやっと落札】

 奈良県大和郡山市は25日、不用になった公有財産を売却するインターネット・ヤフーの「官公庁オークション」に出品していた同市小泉町の駐輪場跡の市有地(397平方メートル)が、予定価格の1・16倍の4601万円で落札したと発表した。

 2009年1月以来、14回連続で出品したが入札参加すらなく、初めて予定価格を2割引き下げたところ、〈15回目の正直〉となった。

 JR大和小泉駅前の西側にある市有地。18〜25日に行われた入札に、2人が参加し、大阪市内の個人が落札した。

 この市有地は08年9月のリーマンショック直前の不動産鑑定評価額を基に、予定価格5200万円で出品。ここ1年は問い合わせもない状況だったため、6月に再び鑑定評価を実施した。予定価格を23・5%低い3980万円に設定したところ、出品直後から10件以上の問い合わせが相次いだという。

 大和郡山市は07年12月から官公庁オークションを利用。これまで公用車やミニバイク、筋トレマシン、蛍光灯器具などを出品し、過去18回の落札総額は約1400万円に上る。土地も2件出してきたが、落札は初めてで、県内自治体では最高の落札額となった。同市総務課の担当者は「思い切った価格見直しで、購買層の呼び込みができた。固定資産税の収入増にもつながる」と喜ぶ。

 同市発志院町の土地(約1万平方メートル)も6回出したが売れておらず、現在は西日本高速道路に賃貸している。市は再度、インターネットで出品する方針で、上田清市長は「この勢いで売れれば」と期待している。
(8月27日 読売新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年08月29日

居酒屋の生ビール・・・

月曜の朝からすみません。
ビール星人の私には聞き捨てならなくって・・・(^^;

「居酒屋の生ビールは中と小の量が同じ」って都市伝説があるんですか?
私自身は初耳ですが、確かにとっても気になる話ですね。

で、実際に計量した人のレポートがこちら。
残念ながら、残念な結果が出ちゃったようです・・・_| ̄|○

実は、私にとっては「ホンマにビールなのか?」も重要な話。
スーパードライ派には、発泡酒なんてありえない。

一消費者として、防衛のためにはこう叫ぶしかないですね。
「スーパードライ、瓶で!」(^^;


【マジメに検証「居酒屋のビール、 中と小の量は同じ」は本当か?】

「居酒屋のビールは中ジョッキのほうが高いけど、じつは小と量は同じ」――そんな都市伝説、聞いたことありませんか?
猛暑&節電にあえぐ今年の夏、そんな聞き捨てならない噂の真偽を確かめるべく、有名チェーン店居酒屋に計量カップを持ち込み、覆面調査を敢行した!
まず1軒目は、グループで数百店舗を数える大手居酒屋チェーン店。ビールの小と中ジョッキを注文し、店員さんから冷ややかな目で見つめられる中、計量を始める。見た目では、小と中の差はひと回り、といったところか。
結果は、小(379円)に200cc、中(479円)には270ccのビールが注がれていた。量と値段の関係に問題はない。しかし、中ジョッキの量がじつは他店の小と同じ、という恐るべきカラクリを、取材を通じて我々は知ってしまった....。
2軒目の焼き鳥居酒屋、3軒目のダイニングバーでは、なんと中と小の量がほとんど同じ、という結果に。これは、まさに冒頭の都市伝説そのままの結果ではないか!
よく見ると、ジョッキの底やガラスの厚さを変えて、大きくても中身は少なめ、という状態にしているようだ。
そして、驚く結果が出たお店も。ヘルシーメニューで女性にも人気の某和風居酒屋では、中が240ccで410円、小が270ccで347円。小が中より量が多いという、逆転現象が起きていた。小が「ピルスナー」と呼ばれる、ほかのお店より大きめのグラスで提供されたのが原因と思われる。
今回の調査の結果、分かったのは、一部例外のお店を除いて「どうせ2杯飲むんだから中ジョッキにしよう!」という発想は間違いということ。小ジョッキを何度もお代わりしたほうがお得なのだ。もちろん、店員さんのビールを注ぐテクニックにもよりますが。
(8月26日 女性自身)
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20110826-00000301-jisin-ent


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年08月27日

マンション建築差し止め訴訟

豊中市で、周辺住民によるマンション建築差し止め訴訟が起こされたようです。

そのココロは、なんと・・・活断層!

当該マンション敷地内から縦じま模様の地層が現れたんだって。

近くには「仏念寺山断層」が通っていることもあり、
平穏に生活を営む権利を侵害しているとの提訴になったわけ。

今後の裁判では、次の2点が争点になるとのこと。
・敷地内に活断層が存在するのか
・建物の安全性を確保できるのか

勉強不足でよくわからないのですが、それって法廷でやること?
ADRじゃないとケリがつかないような気がする・・・(^^;

振り上げた拳が下ろせない事態だけは避けてくださいね。


【「活断層の真上にマンションは危険」、大阪で周辺住民が提訴】
(8月26日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年08月26日

被災建物の滅失登記

被災地の壊れた建物について、
法務局の職権による滅失登記がいよいよスタートするようです。

不動産登記法上の「建物」か「建物でない」かを認定するのは
私たち土地家屋調査士がお手伝いできる分野。

やっと出番が回ってきましたね。


【申請なしでも滅失登記 全壊・流失建物】

福島地方法務局は、東日本大震災による全壊や流出などが確認できた県内の建物について、申請がなくても滅失登記をする。
被災者支援、被災地の速やかな復旧・復興が目的で、今年度と来年度の2年間で行う予定だ。
23日までに発表した。
同法務局によると、建物滅失登記は通常、所有者からの申請を受けてするが、所有者が被災などの理由で手続きできないケースもある。
完全に壊れているのに登記したままだと固定資産税が課税される可能性もあることから職権で対応する。
県内には全壊建物が約1万7千棟あり、今年は県公共嘱託登記土地家屋調査士協会に委託し、今月からいわき、郡山、相馬、南相馬、田村、二本松、本宮、新地、三春、小野、大玉の11市町村で行う。
外観の判断や所有者の意思確認、面談調査などをする。
所有者には滅失登記したことを通知する。
問い合わせは福島地方法務局フリーダイヤル(0120)227746へ。
(8月24日 福島放送)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年08月25日

被災マンションの修繕が難航

被災地の分譲マンションで、共用部分の補修が難航しているようです。
要は、区分所有者の合意形成ができないってワケ。

記事での事例は64戸の分譲マンション。
居住中が23戸、賃貸中が26戸、残りは転居中で空き家。

こういう状態の中、臨時総会で約1億円の修繕を諮ったわけですね。

単純計算で、1戸あたりの負担額は約150万円。

これに、被災者生活再建支援金制度を適用させると、
かなりラクになります。

ところが、この制度の趣旨はあくまでも、被災者の生活再建の支援。

「東日本大震災により、居住する住宅が全壊するなど、
 生活基盤に著しい被害を受けた世帯に対し支援金を・・・」ということ。

つまり、自身は住んでいない「賃貸オーナー」は適用外。
当然、この人たちは納得しない・・・_| ̄|○

生活感の異なる人たちが、1つの躯体を共有するのが分譲マンション。
当然、裁判での勝ち負けで解決する問題じゃありません。

区分所有者同士の合意形成をお手伝いをするマンションADRの実践者が、
もっともっと必要ですね。


【被災マンション補修難航、負担めぐり調整つかず】

 東日本大震災で被災した分譲マンションの共用部分の補修などを巡り、管理組合が頭を悩ませている。

 マンションには部屋の所有者や賃貸居住者など様々な立場の人がおり、資金の分担について利害の調整が難しいからだ。合意が得られず、補修などのめどが立たないケースも目立っている。

 「出せるわけねえっちゃ」。5月15日に開かれた仙台市宮城野区の分譲マンション(5階建て)の住民臨時総会。管理組合側が、共用部分の補修資金を所有者から集めることに触れると、高齢の女性が声をあげた。

 地震の揺れと地盤沈下で、マンション外側の階段3か所の土台が崩れて傾き、廊下部分と最大50センチ離れた。部屋と廊下の間にも亀裂が入り、ドアが開かない部屋が続出、「全壊」と判定された。ただ、部屋の損傷は比較的少なかったため、管理組合は建て替えではなく補修を決めた。それでも費用は約1億円。地震保険に未加入のため、積立金1600万円では足りない。

 マンションは全64戸。このうち自身で居住する所有者が23戸、賃貸居住者が26戸、ほかは震災後に転居するなどして空き家だ。高齢女性は、自身は住まずに部屋を貸す「賃貸オーナー」。居住者が対象となる国の被災者生活再建支援金は受け取ることができず、同市の場合、義援金も同様に受け取れない。そうした不公平感が費用負担に難色を示した背景にあるとみられる。
(8月22日 読売新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110822-00000707-yom-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年08月24日

福島邸が一部保存

宮崎市にある、取り壊される予定だった築300年の邸宅が、
一部保存されることになったようです。

明治時代の医師、福島邦成の生家。
相続税対策として、駐車場とアパートになる予定だったとか。

地域から惜しむ声が上がったため、
土間や和室、座敷部分を敷地内の空き地に移築する計画。

費用は所有者負担・・・_| ̄|○

不動産の保有コストと言ってしまえばそれまでですが、
地域文化を損なう相続税制度は困り者ですね。

福島邸


【福島邸:惜しむ声受け一部保存へ 江戸時代に建築−−宮崎 /宮崎】

 取り壊しが決まっていた築300年の邸宅「福島邸」(宮崎市中村西1)が、一部保存されることが決まった。明治、大正時代に改築を重ねており、全体の約4割にあたる江戸時代に建築された土間や和室、座敷部分を、約20メートル離れた敷地内の空き地に移築する。
 福島邸は建面積約220平方メートルの木造平屋で、住人の福島順一さん(81)によると、1717(享保2)年に建築された。莫大(ばくだい)な相続税がかかるため、取り壊して跡地に駐車場とアパートを建てる。
 6月に一般向けの「さよなら見学会」を開いた際、大勢から惜しむ声が上がったため、福島さんが家族と話し合って一部保存を決めた。瓦や建材をなるべくそのままの形ではがして保存、移築する。費用は福島さんが負担する。福島さんが住むスペースを増築し、地域住民の活動に一部開放することも検討している。現在解体中で、来年6月までに移築が完了する予定だ。
 福島邸の保存を訴えてきた稲用光治・宮崎工業高校教諭は「まったくゼロにならなくてよかった。地域の財産として大切に受け継いでいきたい」と話す。今後は、市民有志が宮崎市景観重要建造物の指定を目指して活動を続けるという。
(8月23日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110823-00000287-mailo-l45


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年08月23日

二重ローン救済

東日本大震災被災者の二重ローン問題救済がスタートしました。
個人版私的整理ガイドラインに基づく債務減免の受付が開始されたわけです。

昨日の1日で、相談件数が約180件。
電話回線もパンクしたんだとか。

ただ、誤解してはいけないのは、このガイドラインでいう私的整理は、
破産手続等の要件に該当することとなった債務者について、
 このような法的倒産手続によらずに、債権者と債務者の合意に基づき、
 債務の全部又は一部を減免すること等を内容とする債務整理」
だということ。(ガイドラインA.4)

適用を受けるには、過去の延滞の有無など一定の条件を満たすことが必要。
でも、「借金を簡単に免除してもらえる」と思う債務者も多いんだとか。

制度の正しい広報を急ぐ必要がありますね。


【二重ローン救済初日、相談180件 線引き曖昧、対象者限定も】

 東日本大震災の被災者の「二重ローン問題」を救済する「個人版私的整理ガイドライン」に基づく債務減免の受け付けが22日、始まった。被災した家屋の住宅ローンなどの返済を減免し、生活再建のための新たな借り入れを受けられるようにするのが狙い。ただ、対象者の線引きがあいまいで、金融機関には幅広い減免に慎重な声が多い。審査体制の整備が遅れるなど、多くの課題を抱えたままでのスタートとなった。

 私的整理ガイドラインは政府の方針に基づき、全国銀行協会が7月にまとめた。被災地に弁護士などでつくる第三者機関「個人版私的整理ガイドライン運営委員会」の支部を設置。減免の申請や弁済計画の策定、金融機関との調整を支援する。弁護士費用などは、国が負担する。

 初日は、午前9時の受け付け開始とともに各支部には相談の電話などが入り、宮城県支部では「用意した8台の電話回線がすべて埋まり、パンク状態になった」(同支部)という。

 午後5時段階で青森、岩手、宮城、福島、茨城各県に設けられた5支部などに寄せられた相談件数は、電話、直接訪問を合わせ180件程度に上った。

 減免の対象者は、「過去の債務を弁済できない、または近い将来、弁済できないことが確実に見込まれる」と規定されている。

 弁護士界は「ほとんどの被災者は安定収入を断たれており、返済は困難」と、幅広い適用を主張する。これに対し、金融界は「債務免除への期待が強すぎる」(東北の地銀関係者)と警戒感を隠さない。

 金融機関には、減免に応じた場合、損失を税金のかからない費用として計上できる「無税償却」の優遇措置が適用される。ただ、損失が無制限に広がれば、株主から責任を問われる恐れがあるほか、モラルハザードの懸念もある。このため、臨時収入でも一定の所得があれば、一部の返済を求めるというのが、金融機関側の立場だ。

 被災者側の期待との隔たりは大きく、調整が難航する可能性もあり、「ガイドラインの内容はあまりに中途半端」(地銀関係者)との不満が漏れる。

 準備不足も目立つ。運営委員会の支部は、被災5県の県庁所在地に設置されたが、被災地の沿岸部からは遠い。当初は出張所を沿岸部に設ける計画もあったが、津波被害で場所探しが難航して進んでいない。

 岩手銀行の担当者は「結局は地元地銀の支店網が一義的な相談窓口になるしかない」と話す。同行では、全支店の担当者を集め、勉強会を開いたほか、仙台銀行でも各支店にガイドラインのパンフレットを置き、行員にQ&Aを配布するなど、準備を進めてきた。ただ、「銀行は債権者の立場でもあり、中立的な説明には限界がある」(地銀関係者)と、十分な対応ができない恐れがある。

 政府は運用状況などをみて、ガイドラインを定期的に見直すことにしているが、「抜本的な見直しが必要」との声が早くも上がっている。
(8月22日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20110822-00000588-san-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年08月22日

安く借りて高く貸すのは商売の鉄則だけど・・・

東日本大震災の被災者を装って、
都内のホテルに約1ヶ月間無料宿泊した男が逮捕されました。

これはこれで許せないんだけど・・・

さらにこの男は、都内の公務員宿舎にも入居を申請。
当たった部屋を第三者に転貸したんだとか・・・_| ̄|○

今回は、転借人との契約トラブルで不正が発覚した様子ですが、
水面下では同様のイカサマはたくさんありそうですね。

大変でしょうが、実態調査を行うなどして、
本当に困っている人のための制度を悪用させないようにしてほしいですね。


【<東日本大震災>被災者装い無料宿泊容疑…また貸しし収入も】

 東日本大震災の被災者を無償で受け入れる制度を悪用し、ホテルに料金を払わずに宿泊したとして、警視庁東京湾岸署は19日、東京都西東京市ひばりが丘3の無職、※※容疑者(35)を詐欺容疑で逮捕した。同署によると「よく分からない」と容疑を否認しているが、同様の手口で江東区内の公務員宿舎にも部屋を確保し、また貸しして家賃収入を得ていたとみて、調べを進める。

 逮捕容疑は6月、千代田区内であった都の被災者相談で「福島県下郷町で被災した。義父と内妻と一緒に受け入れてほしい」などとうそを言って入居を申請。7月2日から同31日の間、中央区のホテルに宿泊し、料金約54万円の支払いを免れたとしている。

 同署によると、※※容疑者は江東区内の公務員宿舎にも入居を申請。割り当てられた2部屋のうち1部屋をインターネットで賃貸に出し、応募してきた女性から家賃や手数料など計十数万円を受け取っていたという。今月初旬、女性と契約などを巡ってトラブルになり、不正が発覚した。
(8月19日 毎日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年08月20日

相変わらず測量詐欺

またまた、測量詐欺の逮捕者が出たようです。

原野商法の被害者名簿をを使って、
昨年3月以降、約100人から1億円!

う〜ん、すごい営業力だ。
本業で活かせばよかったのに・・・(^^;

私もよく、売れない土地のご相談をお聞きします。
特に、相続税増税が確実になった今、所有者にとっては緊急事態。

でも、ほとんどの場合、経費割れしちゃうんですよね。

それなら、相続税・固定資産税の負担を抑える対策を講じておいて、
そのまま塩漬けしちゃう方が賢明な場合が多いんです。

くれぐれも、売却を焦ってヘンなのに騙されないようにしてくださいね。


【原野商法被害者狙い詐欺 全国で約1億円か 愛知県警など男2人逮捕】

 原野商法の被害者から測量代金の名目で現金をだまし取ったとして、愛知、富山両県警が詐欺の疑いで大阪市浪速区日本橋東、自営業宮、※※容疑者(27)ら男2人を逮捕したことが19日、分かった。

 愛知県警によると、※※容疑者らは昨年3月から、北海道の売却困難な土地を所有する原野商法の被害者約100人から「同じ手口で計約1億円をだまし取った」と供述。両県警は18都府県で被害を確認した。

 逮捕容疑は昨年11月19日ごろ、不動産業者を装って、北海道深川市に土地を持つ愛知県尾張旭市の男性(70)に電話。「土地を買いたがっている人がいる。売買には測量が必要だ」などと虚偽の説明をし、現金165万円をだまし取ったとしている。

 原野商法の被害者名簿を入手し、電話で勧誘を繰り返していたという。
(8月19日 MSN産経ニュース)


土地家屋調査士 大阪 和田清人