2011年10月

2011年10月31日

遺言信託の受託件数

信託協会が、ここ半年間での遺言信託の受託件数を発表しました。
(今朝の時点では、まだHPは更新されていないようですが・・・)

報道によれば、受託件数は9月末時点で約7.3万件。
半年前より約1300件の増加だとか。

トラブルを未然に防ぐ意識が高まっているのはいいことですね。

銀行に頼むかどうかは別として、
ご自分の遺志を明らかにしておくことは、人生の必須事項ですよ。


【相続の遺言受託件数、震災後の伸び鈍化 半年間の増加1300件】
(10月28日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年10月28日

第7回専門家による合同市民無料相談会

12月2日(金)、大阪市立北区民センターにて、
10の士業団体合同で無料相談会を行います。

いつも感じることですが、このイベントの最大の特徴は、
専門家同士が合同で相談をお受けする柔軟性。

ありとあらゆるご相談に対応できますよ。

ぜひ、お知り合いの方にも教えてあげてくださいね。

111202合同市民無料相談会


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年10月27日

不動産取引の「中抜き」?

不動産の「C to C」を考えた記事がありました。

確かに、仲介手数料の3%が無くなるのは魅力的。

でもね・・・
不動産は、法律用語で言う「特定物」。
同じものは2つと存在しないんです。

つまり、大量生産の規格品なら返品・交換が可能ですが、
不動産の場合は一発勝負。

しかも、一生に何度も売買を行う人は稀なわけで、
普通の人が経験を積み重ねるなんてとても無理ですよね。

物件の欠陥や契約上のトラブルなどが発生した場合に、
その全てを自分一人で背負えますか?ってこと。

どう考えても、ハイリスク・ローリターンのギャンブルでしょ?(^^;

だったら、3%支払って全てお任せモードにする方が、
経済的だと思いますがねぇ・・・


【“中抜き取引”は増えていくのか? 未来の住宅選び】

 卸業者や問屋といった中間業者を省いた、いわゆる“中抜き取引”が増えている。
 インターネットの普及により、野菜やお肉といった食料品を直接生産者から購入したことがある人も増えてきているのではないだろうか。書籍に関しても著者と読者が取次や書店を介さずに、買うことができる。iPadなどのタブレット端末といったデバイスの進化も、直接取引の流れを後押ししていると言えるだろう。

 実は、住宅業界にもこの「中抜き」の事例がどんどん増えている。

 例えば、賃貸、購入いずれにせよ不動産会社に頼めば「仲介料」というものを払う必要があった。しかし、最近では仲介業者に頼らずに物件を探せるインターネットのサイトが増えている。3000万円のマンションを購入する場合、100万円近くの仲介料(3%)がゼロになるのである。その分を中古であればリフォーム費用にあてたり、新築であればインテリアやガーデニングの費用などにあてられる。

 では、今後の住宅選びにおいて、直接取引はどこまで進展していくのだろうか? そのヒントを得るために「C to C(消費者間の直接取引)」※の先進国である米国の事例を基にしながらひも解いていきたい。

※「C to C」とは、例えばインターネットオークションによって直接、消費者同士がモノの売買を行っているように、消費者同士が直接取引を行える形態を指す。業者を全て取っ払った究極の「中抜き」と言える。

●不動産会社いらずの物件選び

 米国には「zillow.com」や「craigslist」といった住宅のオーナーと買い手・借り手が直接取引できる「C to C」のサイトがある。中古住宅の流通が日本より進んでいる米国では、このようなサイトで住宅を選ぶことが多い。

 筆者は現在、米国に長期出張をしているため、実際に現地で家を探してみた。試しに「zillow.com」でサンフランシスコの家を検索すると、4581物件が表示された。

 詳細に物件を見ていくとオーナーと直接連絡を取り合えるものと、不動産会社の預かり物件に分かれており、どちらもサイトからメールを送ると直接返信をもらえる。賃貸の場合は、物件を見て気に入れば、その場で契約の手続きとなる。

 売買については、いろいろと手続きがあるので、エージェントを介すことが多いものの、消費者間取引(C to C)も増えてきており、全取引量のうち、実に20%を占めるまでになってきている。

 ただ「C to C」が進んでいるからか、不動産会社の営業マンのレベルは高くない。

 接客やホスピタリティの質が低いだけでなく、付加価値をつけるような提案は少ない。賃貸の場合だと、見たい物件の鍵を渡してくれるだけで、後は自分で勝手に見に行って物件を決める。こちらが住宅選びのアドバイスを求めると、返ってくる言葉は決まって「ネットを見て」と「あなた次第」である。

 日本と比較すると「B to C」※の「B」(企業側の対応)のレベルは低い。そもそも、仲介業者は「C to C」の補完機能という側面が強く、日本の家選びにおける「B to C」とは全く異なるものというのが妥当な表現だろう。

※「B to C」は企業と消費者の取引であり、住宅業界で言えばハウスメーカーや工務店から家を購入することがそれに該当する。

●日本でも「C to C」は進んでいくのか

 では、日本も米国のように「C to C」が進んでいくのだろうか。そして、それは歓迎すべきことなのだろうか。

 メリットを先に挙げると仲介料が発生しないのは良い。情報がオープンなことも良い。消費者は、今までより多様な選択肢の中から、コストを抑えて住宅を選ぶことができるようになるだろう。

 しかし「C to C」が進んでいけば、「B」の企業側のサービスが必要とされなくなり、住宅選びにおいてアドバイスを求める相手がいなくなる。「一生に一度の買い物」と言われるほどの大きな買い物を自己責任で判断しなくてはいけないのだ。

 米国の場合は、自己責任の文化が元々、根付いている。家選びもクルマ選びも自分の判断で決めるし、失敗すれば自分が勉強不足ということになるから、必死にインターネットなどで情報を集める。また、米国人は中古住宅を何度も購入するので、住宅購入の経験値が高い(一生に平均14回引越しをするという統計もある)。結果として、賢い消費者が育ちやすい土壌があり、逆に言えば、Bの果たす役割が小さいというのが米国の特徴である。

グラフ:流通市場における中古住宅の国際比較
(http://bizmakoto.jp/makoto/articles/1110/25/news004.html)

 一方、日本には充実したサービスがあることで、消費者は営業マンに購買行動を依存しがちだ。家選びに関して言えば、営業マンは住まいの情報や住宅選びの基準というものを顧客に伝えてこそ「良い営業マン」とされている。家選びの“プロフェッショナル”と認められれば、その営業マンに頼る顧客が増えていき、その結果、付加価値も高まっていく。

 また日本の場合は、注文住宅の比率が海外に比べて高かったという事情もあった。これは、企業側(B)が商品の提供プロセスにおいて付加価値をつける領域が大きかったことを意味する。しかし近年、建売住宅や中古住宅といった流通比率が増えていく中で、付加価値をつけることは容易ではなくなってきている。

●営業マンの付加価値は必要とされるのか?

 住宅業界での「C to C」の普及は、単なる「中抜き」のような単純な話ではない。

 企業や営業マンが付加価値を高めることで存在意義を出していくのか、それとも付加価値をつけられずに消費者同士の直接取引が進んでいくのか。業界全体の価値提供の企業努力と、消費者の賢い住宅選びとのせめぎ合いの構図とも言える。

 今後、中間業者(B)の役割が、米国のように形骸化されるとは考えづらいが、「住宅業界の流通化」が進んでいく限り、「C to C」への流れは必至である。

 それはつまり、一消費者レベルで考えれば、住宅選びへの主体者意識や自己責任がより求められることになり、消費者の間で住宅選びの情報や行動にますます格差が広がることになるだろう。賢い消費者にとってはオプションが広がり、ますます良い買い物ができる時代になるが、その逆もあり得るということである。一人ひとりが住宅選びの正しい知識を身につけ、良い買い物を実現する準備を進めていく必要があるのだ。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20111025-00000047-zdn_mkt-ind
(10月25日 Business Media 誠)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年10月25日

NHKテレビ「あしたをつかめ」

11/3(木)19時25分からのNHKテレビ「あしたをつかめ」で、
福島県の土地家屋調査士が紹介されるそうです。

この番組は、社会へ出ることを考え始めた10代〜20代向けに、
様々なジャンルの職業を紹介する「仕事ガイダンス番組」とのこと。

カッコ良く紹介されていればいいですね。

皆さん、録画の準備は万全ですか?(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年10月24日

銀座の番外地

銀座の高速道路下にあるショッピングセンターの住所が面白いようです。

銀座番外地

例えば、
 銀座インズ : 東京都中央区銀座西2−2先
 西銀座デパート:東京都中央区銀座4−1先
 銀座ファイブ: 東京都中央区銀座5−1先
 銀座ナイン : 東京都中央区銀座8−10先

全てに「先」が付いているのは、ここが元は外濠川という川の跡だから。
埋め立てた際に、土地の表題登記をしなかったようですね。

中でも特にすごいのは、銀座インズ。
「銀座西」なんて住所は、本来存在しないんだって。(^^;

もともとは、川の中央が、中央区と千代田区との区境。
埋め立ての際に境界は画定されず、住所も割り振られなかったとか。

1958年の開業当時は「千代田区有楽町0番地」とうたっていたのに、
1990年に今の標記に変更。

何でもありか・・・(^^;

ところで、この銀座インズの登記上の所在はどうなってるんでしょうね。
登記情報提供サービスが稼働したら、調べてみましょうか。


【銀座にナゾの番外地 秘めた歴史に迫る 東京ふしぎ探検隊(12)】
(10月21日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年10月21日

神戸市が市民税を還付

神戸市が、平成13〜18年度の市県民税を還付するそうです。

残念ながら、市民全員が対象ではなく、
相続税を払った方の一部が対象。

年金型の生命保険で、遺族が受け取る保険金が、
相続税と所得税の二重課税であるという最高裁判決への対応ですね。

市は、対象者400人に対して請求案内書を送付するんだとか。

さすが神戸市。
対象者が多いのをご存知でいらっしゃる。(^^;

ところで、これ、他の市町村の対応はどうなんでしょうか?

特に生保マンの皆さんは、
お客様の確認をしてあげてくださいね。


【納め過ぎ市県民税、特別還付金交付へ 神戸市】

 相続税と所得税の両方を課税するのは違法との最高裁判決が昨年7月に出たのを受け、神戸市は20日、平成12〜17年の所得税で国から特別還付金を受けた市民を対象に、還付対象となった所得税に準じて徴収していた13〜18年度の市県民税も納め過ぎ分を還付すると発表した。11月から1年間、区役所内の市税事務所で請求を受け付ける。

 生命保険で遺族が受け取る年金保険金の一部に相続税と所得税を課すのは二重課税にあたるとする最高裁判決が出たことから、国が所得税の還付を開始。合わせて、市町村でも所得税を基準に徴収した市民税や県民税などを還付する。

 市内の対象者は約400人、見込額は計約7300万円。そのうち市民税は約5200万円。市は今後、対象者に対して請求案内書を送付する。
(10月21日 朝日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年10月20日

後見制度支援信託

成年後見人の悪行が横行しているようですね。

今回、初の調査で数字が判明。
昨年6月〜今年3月の10ヵ月間でなんと182件も!
被害総額は18億円だって。

成年後見制度が浸透し、平成10年には約2.5万件の申立。
その裏側では、成年後見に選任された親族が財産を私物化する問題も。

「ちゃんと第三者を付けるほうがいいですよ」。
って、私もよくアドバイスさせていただいてますが、
弁護士のイカサマも後を絶たない状態ですからねぇ・・・_| ̄|○

で、最高裁は成年後見支援信託制度の導入を決定。

「不正の事前防止策が重要。」とのコメントですが、
士業よりも信託銀行の方が信用されるってのは由々しき事態ですよね。


【<後見制度>悪用10カ月で182件 最高裁調査】

 認知症高齢者や精神障害などで判断力が不十分な人の財産管理を代理する後見制度を悪用して親族が財産を着服するケースが、昨年6月〜今年3月の10カ月間で182件に上ることが最高裁家庭局の初の調査で分かった。被害総額は計約18億3000万円。不正防止のため最高裁は、信託銀行への信託制度を活用した財産保護策を導入する方針だ。

 後見制度の利用は00年のスタート以降、制度の浸透や高齢化の加速に伴い年々増加。成年後見の申立件数は00年に5513件だったのが、10年には2万4905件に達し、家裁から後見人として選任された親族が財産を私物化し、預金を勝手に引き出すなどの不正も問題化してきたという。

 全国の家裁は、財産管理が不安視される場合、弁護士や司法書士といった専門職を後見人に選任する運用を進めている。だが、家裁が業務上横領容疑などで告発し、逮捕される悪質事例も増える傾向にあるため、さらなる防止策の必要性が内部で議論されてきた。

 今回、最高裁が導入を決めたのが「後見制度支援信託制度」。被後見人の財産のうち、日常使用しない分を信託銀行などに信託財産として預け、日常生活などに必要な額を預貯金の形で後見人が管理する仕組み。後見人が信託財産から引き出すためには家裁の了承を必要とし、高額な支出を事前にチェックするという。

 家庭局は「後見制度への信頼が揺らぎかねない中で、信託制度のような不正の事前防止策が重要だ」と説明している。【石川淳一】

 ◇後見制度

 00年に介護保険制度とともにスタート。認知症や知的障害、精神障害などで判断力が不十分な人に対する成年後見と、親権者が死亡した未成年者に対する後見があり、財産管理や生活上の契約などを後見人が代理する。成年後見には、親族や市町村長の申し立てで家裁が後見人を選任する「法定後見」と、本人が判断力が衰える将来に備え契約を結んでおく「任意後見」がある。今年、愛知県で、後見人に選任された弁護士が被後見人の男性の定期預金を解約するなどして約1500万円を着服したとして逮捕される事件も起きた。
(10月19日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20111019-00000116-mai-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年10月19日

きのくに虹文庫

和歌山県立図書館に、「きのくに虹文庫」が誕生したそうです。

これは、タクシー運転手だった故人からの寄付。
ご本人が大学へ行けなかったため、
和歌山の子どもたちに教育機会を提供しようという遺志。

「ふるさと和歌山応援寄付」に3600万円の遺産を託す遺言をしたんだとか。

税金だったら、広く薄く使われてしまうけど、
こういう形の寄付だったら、ピンポイントで使い方を指定できますよね。

お金が活きる遺し方として、参考になさってくださいね。


【故・木下さんの寄付で誕生 「きのくに虹文庫」】

元タクシー運転手の故・木下秀雄さん (享年97歳) =和歌山市和歌浦南=から県に寄せられた寄付金を利用し、 県立図書館 (同市西高松) に14日、 「きのくに虹文庫」 が誕生した。 子どもを対象にした本や資料約1万8000冊を購入し、 一部を除き貸し出している。

木下さんの財産管理人を務めていた榎本田中法律事務所 (同市南中間町) の田中繁夫弁護士 (67) によると、 木下さんは、 自身が大学に行けなかったことを嘆き、 和歌山の子どもたちの教育水準向上を願っていたという。 木下さんには年金などをためた多額の遺産があったが、身寄りがなく相続人がいなかったため、県の 「ふるさと和歌山応援寄付」 に託そうと決めていた。
木下さんは昨年9月18日に亡くなり、田中さんがことし1月20日、 木下さんの遺言通り、 県に遺産3672万円を託した。 寄付金で購入した本は、 子どもたちのさまざまな個性を7色の虹に例えて 「きのくに虹文庫」と名付け、 背表紙に同文庫のラベルを貼った。

同文庫は、 館内に3つのコーナーに分けて設置。 閲覧室の入り口付近には、 有吉佐和子さんなど県出身の作家の生原稿など貴重な郷土資料を展示し、 児童室には紙芝居や大型絵本約540冊 (一部書庫)、 閲覧室の奥に中高生を対象にした本約1200冊を並べた。

受験勉強などで読書から離れがちになる中高生対象のコーナーは、 「職業体験ガイド」 「心に響くあの人のことば」 シリーズなど実生活に役立つものや、 人気作家の小説の文庫版、 ライトノベルなど持ち運びしやすいものを重点的にそろえたという。
この他、 県内の小中学校を貸し出し対象とした、 総合学習などの資料約1万6100冊 (うち県立紀南図書館3000冊) を12月末から運用する予定。

同館は 「この文庫が、 木下さんの思いと子どもたちをつなぐ虹の架け橋になってほしい」、 田中さんは 「木下さんが大学に行きたかった気持ちを、 和歌山の子どもたちが継いでくれれば」 と話している。
(10月16日 わかやま新報)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年10月18日

小松基地内の私有地

航空自衛隊小松基地の敷地の一部が個人名義のままだそうです。

2010年度末で144筆の43万屐
これは滑走路など全敷地の1割強にあたるんだって。

昭和16年〜19年の間に国が土地を取得したのに、
戦中のゴタゴタで名義変更がされていなかった・・・

で、15年前から名義変更を進めているけど、
相続が発生したりして難航しているみたい。

2005年から2010年までの5年間で処理できたのは、
たったの47筆・・・_| ̄|○

時間が経てば経つほど面倒になりますよね。
予算を付けて外注化するなど、早期解決を目指してほしいですね。


【小松基地に「私有地」1割 戦時中買い上げ、個人名義のまま】

 開庁50年を迎えた航空自衛隊小松基地の滑走路など敷地約392万平方メートルのうち、1割超の約43万平方メートルが個人名義であることが、17日までに分かった。防衛省近畿中部防衛局によると、戦時中、飛行場建設のために国が私有地を買い上げたが、名義変更されなかったことが要因。契約から長期間経過して名義人らが死亡し、相続人が多数となって変更手続きに手間取る例も目立ち、戦時中の混乱が現在まで影響を及ぼしている格好だ。
 現在の基地敷地について同局は、1941(昭和16)〜44年度ごろ、国が全てを取得したとする。だが、何らかの理由で名義変更されなかった土地が、滑走路や誘導路などに個人名義で点在していると説明する。

 同局は終戦後半世紀の節目である95年に、名義変更時に土地所有者らに「見舞金」を支払う制度を設け、関係者の合意を得た上で名義変更を進めている。当時の契約書や領収書など、保管書類に不備がなければ、職権で名義を変えることもできる。ただ、書類がそろわず手続きが難しい土地があり、過去には訴訟となった例もある。

 個人名義の土地の推移は、2000年度末の約56万平方メートル(331筆)に対し、05年度末は約47万平方メートル(191筆)、10年度末は約43万平方メートル(144筆)となり、名義変更のペースは鈍化している。名義人が死亡して相続人への名義変更がされていない場合、1筆の土地の相続関係者が数十人になる場合もあり、同意を取り付けるのに時間がかかることが一因という。

 同局が管理する北陸、近畿など2府10県の防衛省関連施設で、個人名義の土地が残るのは小松基地のみ。同局は「早期に処理するため交渉を進めているが、相手方がおり、同意を得られるように引き続き努力する」としている。

●航空自衛隊小松基地 旧日本軍・海軍舞鶴鎮守府が第2次世界大戦中の1943(昭和18)年から翌年にかけて建設した小松飛行場跡地にある。61年に開庁し、現在はF15戦闘機約40機などを配備。滑走路は官民共用で、民間航空機も乗り入れる。
(10月18日 北國新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2011年10月17日

近畿大学校友会定時総会

昨日、近大校友会の定時総会に行ってきました。

思い起こせば1年前、このパワーに刺激を受けて校友探しをスタート。
今年は、土地家屋調査士支部として、7人の仲間で参加しました。

それにしてもすごい人ですね。
四国から、マイクロバスをチャーターしてご参加のグループも・・・(^^;

当然、世代も学部も違う知らない人ばかり。
でも、「校友」という連帯感からか、すぐに打ち解けちゃいますよね。

たくさんのご縁をいただきました。

近大マグロ
名物、近大マグロ!

今回、改めて感じたのは、
このパワーを他の土地家屋調査士と共有したいということ。

全国の近大OB土地家屋調査士が、年に1度この総会に参加するきっかけを
近調図が担えたらいいなぁと思います。


土地家屋調査士 大阪 和田清人