2012年06月

2012年06月30日

塩釜市の地図修正作業

仙台法務局が、塩釜市の地図修正作業に着手するそうです。

この地区は全体で3.7mも移動。
しかも不等移動なので、細部の測量が必要なワケですね。

今回、うれしいのは、
「土地家屋調査士」の名前が報道されたこと。

今まで、ずっと裏方でしたもんねぇ・・・(^^;

藤蔵地区の皆さんは、ぜひ立会いにご協力くださいね。


【登記所地図修正に着手 土地境界線、地殻変動でずれ 仙台】

 仙台法務局は東日本大震災に伴う地殻変動で、土地の境界線が移動するなどの問題に対応するため、登記所備え付け地図の修正作業に着手する。震災後初の対象地区として塩釜市藤倉1丁目、同2丁目を選定し27日、現地事務所の開所式が開かれた。

 登記所備え付け地図は国家基準点を基礎として測量した精度の高い地図で、土地の位置や区画を登記記録と一体となって特定する。塩釜市の藤倉地区では震災後の地殻変動で土地の境界などに不規則なずれが生じており、同市が法務局に地図の修正を要請していた。
 法務局によると、藤倉地区全体で東南東方向へ3.7メートル移動し、個々の土地の境界では事前調査で20〜30センチのずれが生じた箇所が確認されている。
 作業の実施期間は来年3月末まで。住民説明会を行った後、土地家屋調査士が土地所有者立ち会いのもとで現地調査し、細部の測量を実施する。
 同市海岸通の現地事務所開所式で、法務局の高村一之民事行政部長は「土地境界などのずれが震災からの復興の妨げとなる懸念があった。修正作業で復旧に貢献したい」とあいさつ。出席した藤倉地区の町内会関係者らに作業への協力を呼び掛けた。
 現地事務所は12月末まで開設し、土地所有者の相談などに応じる。法務局は「精度の高い地図に作り直すことで、境界に関する争いを未然に防ぐことができる」としており、塩釜市を皮切りに県内各地で修正作業を実施していく方針だ。
(6月28日 河北新報)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120628-00000013-khks-l04


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2012年06月29日

萬田久子さんの・・・

事実婚だった萬田久子さんへの遺産相続が話題になっていましたが、
どうやら、自由が丘の200坪の土地は、子5名の共有になったようです。

先妻の子や別の愛人の子を含む共有。

おまけに、愛人の子の持ち分が他よりも多いみたい。
分割協議は考えにくいので、遺言があったんだろうって話ですね。

でも、たしかに数字の上では1.5億円かもしれないけど、
現実問題として売却の話がまとまるワケない・・・

こういう形の共有って、最悪。(^^;

どれだけ財産があっても、相続を間違えると負債と同じ。
あなたの相続対策は大丈夫ですか?


【萬田久子の事実婚夫の遺産 愛人の娘に法定の2.4倍相続】

 昨年8月9日にスキルス性胃がんのため60才で亡くなった、萬田久子(54才)の事実婚の夫、アパレルメーカー元社長・佐々木力さんが遺した、総資産200億円ともいわれる莫大な遺産の行方に注目が集まっている。

 佐々木さんには計5人の子供がいた。離婚した前妻との間に3人の子供(1男2女)、事実婚の妻である萬田との間に男の子、さらに萬田と事実婚状態にあったときの愛人・A子さん(41才)との間にもうけた3才になる女児の5人だ。

 遺言がない場合、内縁の妻で入籍していない萬田には法的に相続権はなく、25年連れ添ったといえど、1円たりとも遺産を受け取る権利はない。相続人となるのは、前述した5人の子供たちのみだ。その配分について、相続問題に詳しい福田俊彦弁護士はこう説明する。

「法律的には、萬田さんの子とA子さんの娘さんはともに非嫡出子で、相続分は嫡出子である前妻の子供たちの半分となります。つまり前妻の3人の子供たちが4分の1ずつで、萬田さんの子とA子さんの子は、その半分、8分の1ずつとなるんです」

 しかし、実際には、この法定相続分とは異なる相続が行われていた。

 高級住宅街として知られる東京・自由が丘にある約200坪の土地。ここは萬田と佐々木さんが約20年にわたりともに過ごした思い出の地だ。佐々木さんが亡くなる直前、夫婦は家の老朽化と将来のことを考え、建て替えを計画した。工事もスタートしていたが、佐々木さんは完成を待たずして、この世を去る。現在、工事はストップし、土地は完全な更地となっている。

 この土地が遺産相続の対象なのだが、今年6月に、名義が、佐々木さんから5人の子供たちに書き換えられていた。驚かされたのは、5人のうち最も多い持ち分を得ていたのが、愛人・A子さんの娘だったことだ。

 前妻の2人の娘たちが200分の39ずつ、息子は200分の29、そして萬田の長男が200分の33の持ち分となっているが、A子さんの子だけが200分の60と、法定の相続分より2.4倍も多く譲渡されているのだ。

 地元の不動産業者によれば、この近辺の土地単価は坪250万円ほど。つまり200坪で5億円は下らないはずで、A子さんの娘は約1億5000万円を相続した計算になる。前述したとおり、本来であれば、萬田の長男とA子さんの娘は同じ額を相続できるわけだが、このような配分になったことについて、前出の福田弁護士はこう説明する。

「相続上、同じ立場である萬田さんの子とA子さんの子で、差が生じるのは通常ならば考えられないことです。A子さんの子が、もっとも多くなったのは、遺産分割協議という話し合いが行われ、相続人である5人が納得した場合か、佐々木さんの遺言によるケースのどちらかです。ただし、協議で成立することは考えづらいので、遺言と考えるのが妥当でしょう」

 今回の遺産とは別に、佐々木さんは生前、A子さんと娘が生活するのに困らないように、A子さん名義で都心部の1億6000万円のマンションを購入している。つまり、佐々木さんは合計約3億円の資産をA子さん母娘に遺したことになる。
(6月28日 NEWSポストセブン)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2012年06月28日

須賀川市で14条地図整備

福島県須賀川市で、14条地図整備作業がスタートするようです。

ここは東日本大震災で地盤が1.5mずれた地域。
495筆で約10万屐⊇衢者のべ588人が対象だって。

該当する皆さんは、ぜひ立会い等に協力してあげてくださいね。


【登記基準と現状に相違 大震災で地盤ずれ 法務局、地図修正へ】

 東日本大震災による地殻変動で、県内で現状と登記基準となる地図が相違しているケースがあることが20日分かった。福島地方法務局は不動産取引や土地分筆など登記申請に不都合が生じる恐れがあるとして、7月1日から地図の修正作業に取り組む。
 同局が昨年度に県内全域の約500地点で実態を調査し、中・浜通りに相違のある地点が存在することが判明した。同局は地点数を明らかにしていないが、複数地点あるという。
 このうち、今年度は地盤が1.5メートルほどずれ、内陸部でも差の大きい須賀川市南上町で修正作業を実施する。対象は約10万平方メートル、495筆、所有者延べ588人で今年度内の完了を目指す。
 修正作業は来年度以降も継続する方針で、国や市町村の復興に伴う再開発事業と重複する可能性があるため関係機関と調整しながら進める。
 今月27日に須賀川市の福島地方法務局復興地図整備本部須賀川事務所で現地事務所の開所式を行う。
(6月21日 福島民報)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2012年06月27日

ヒューザーマンションは無事だった?

耐震偽装事件の渦中の人、ヒューザーの小嶋元社長のコメントです。

一番最後、「ヒューザーが販売したマンションは、震災でもすべて無事。」
というのが異彩を放ちます。

いわゆるスケープゴート。(^^;
永田町と霞が関は、誰を守りたかったんでしょうね?

情報の取捨選択が大切ですね。


【耐震偽装・ヒューザーのマンション 震災でも全部無事だった】

 7年前の耐震偽装事件を覚えているだろうか? あの時、「オジャマモン」の呼び名で大バッシングを浴びたのがマンション販売会社ヒューザーの小嶋進氏(59)。発覚後にマンションを販売した詐欺罪で懲役3年、執行猶予5年の刑が確定した彼が、事件、裁判について振り返る。同氏は現在、弟が経営する都内の不動産管理会社を手伝い、マンションの清掃などを行なっている。

 * * *
 販売中止を子会社に指示した録音テープを提出したんですが、部下がその指示を証言してくれなかったから認めてもらえなかった。当事者に抗弁権はなし、です。国としてはヒューザー・姉歯・イーホームズを一括りに悪者に仕立てるという筋書きで、マスコミがそれを助長し、こちらはそれに乗ってタコ踊りしてしまった(笑い)。だけど(元建築士の)姉歯秀次氏も(建築確認検査機関である)イーホームズの藤田東吾氏もそのときまで会ったこともなかったんだから。

 そもそも国が認可した検査機関でお墨付きをもらって建てていたわけで、国がらみの構造的な問題のはずなのに、国交省は民間の、個人の事件として矮小化しようとした。国会の証人喚問で『いい加減にしてほしいね、国交省も!』と怒鳴ってしまったこともありましたが、提出された国交省の資料に、ヒューザーが販売していない偽装物件までヒューザーのものとされていたから我慢ならなかった。でも、怒ったらますます悪者にされてしまった。

 国会では、イーホームズの藤田社長がこちらだけに責任を押しつけようとするから、『ふざけるな、馬鹿野郎!』と怒ったこともあって、もちろんこれも批判されました。やっぱりね〜、教育が足りなかったのかなァ。怒るときはガツンと怒るという信念が国会では通じなかったんだね。

 テレビにもよく出たけど、はなから私を悪者にして責め立ててくるから、ああなったらもう駄目ですね。みのもんたの番組(TBS系『朝ズバッ!』)に部下と一緒に出たときは、部下もヒューザーの耐震偽装マンションに住んでいるという話をしようとしたんだけど、『あんた何しに来たの?』『地震来て潰れるかもしれないのに、どういう気持ちで住んでるの?』とまでいわれて。ちなみに、ヒューザーが販売したマンションは、震災でもすべて無事でした。
(6月26日 NEWS ポストセブン)
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120626-00000021-pseven-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2012年06月26日

屋根貸し

神奈川県が、県有施設の屋根を賃貸することにしたんだそうです。

太陽光パネルを普及させるため、全国初の取り組み。
1棟の屋根面積が1000岼幣紊裡横飴楡澆対象だとか。

他の都道府県や、民間オーナーにも広がればいいですね。


【神奈川県 県有施設の屋根を賃貸 太陽光発電普及へ事業者公募】

 神奈川県は、太陽光発電パネルを普及させるため、県立高校や県営住宅など県有施設の屋根を、パネルの設置場所として貸す「屋根貸し」を始める。6月7〜27日まで設置事業者を公募。7月に始まる再生可能エネルギーの固定価格買い取り制度を活用した取り組みで、県によると全国初という。
 県が導入する屋根貸しは、県有施設の屋根を借りてパネルを設置した事業者が、発電した電力を電力会社に買い取ってもらうことで売電収入を得る仕組み。電力会社による買い取り価格が、発電事業者側の採算割れのリスクが小さいとされる水準の1kWh当たり42円で事実上、決着しており、県はこの価格が適用される20年間の屋根の使用を設置事業者に許可する。
 県は1棟の屋根の面積が1000m2以上の20施設を提示。応募する事業者は屋根の使用料や収支見込みなどを県に提案する。事業者の選考結果を7月10日に公表する。
 対象は計20施設で、延べ屋根面積約3万2000m2。県の試算によると、パネル1000m2当たりの年間発電量は約7万3000kWhとなり、設置事業者は売電収入として年約300万円が得られる見込み。年間使用料10万円以上を提案する。 環境農政局新エネルギー・温暖化対策本部太陽光発電推進課 TEL:045-210-4101 【神奈川県】
(6月25日 EICネット)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2012年06月25日

ウィルコムの収益モデル

ウィルコムの「だれとでも定額」。
固定・携帯電話を問わず、10分以内の通話が無料というサービスが人気です。

で、たしかに気になるのは、収益モデル。

今までは、カップルの長電話需要がターゲット。
でも、新たな収益は生まれないし、別れると解約に・・・(^^;

今度は、多くの人に電話番号を教えるようになり「解約しづらくなる」。

しかも、通話相手によっては10分で切ることができないケースもあり、
有料通話として収益につながっていくという仕組み。

う〜ん、まさに「FREE」。

既存のインフラを活かし、ターゲットを再設定することによる成功例ですね。


【無料のウィルコムはどうやって利益を生むか】

ウィルコム同士無料は恋愛破局後に解約多発

 固定・携帯電話を問わず24時間、1回あたり10分以内の国内音声通話が無料になるウィルコムのサービスが人気だ。PHS会社・ウィルコムは2010年2月に経営破綻し、東京地裁に会社更生法の適用を申請していたが、国内通話をすべて無料とする「だれとでも定額」の開始により、契約者が急増。12年3月末には累計契約者数が過去最高を突破(468万1600件)した。

 携帯・PHSの無料通話といえば、同社が同じキャリアのユーザー間での通話を24時間無料とする定額サービスを05年に開始して以降、ソフトバンクやKDDI、NTTドコモも時間帯や通話先を限定したサービスを提供中だ。だが、業界の常識としては「同じキャリアのユーザー間のみ」という閉じた世界での定額が当たり前だった。なぜなら、他社に通話する場合は「接続料」というチャージを接続先キャリアに払う必要があるため、定額制の実現が困難であるとされたからだ。
 そんななか、ウィルコムは1450円の基本料金と980円のオプション料金の合計である2430円さえ支払えば1回あたり10分、月に500回まで、携帯電話や固定電話を問わず誰でも定額というプランをぶち上げたのだ。仮に制限いっぱいの10分間、月に500回かけると、21万円の通話料になる。果たして、これで儲けることができるのか。
 同社の寺尾洋幸マーケティング本部長は「すべて我々の想定通りで、全く問題ない」と断言する。

 サービスの本格導入前、ウィルコムでは沖縄や仙台、北海道、広島などでテストマーケティングを実施。地域によって300回、500回、1000回などの制限値を変えて、適正値を探ってきた。
 もともとウィルコムは、ネットワークは大量のデータ通信を捌けるだけの強固なものを構築していたが、ユーザーが減ったことで、がらがらの状態に陥ったのだった。そこに、24時間の音声通話を開始しても、ネットワークに与える負荷は微々たるもので、「インフラ投資を気にする必要のなかった点が大きい」(寺尾氏)というのだ。
 また、経営破綻により、ソフトバンクがウィルコムの支援企業になったことも幸いした。「いままではKDDIやNTTコミュニケーションズなどから回線を借りていたが、それらをソフトバンクテレコムに切り替えた。グループレートにより、インフラコストがさらに下がった」(寺尾氏)。

 だれとでも定額を始める前には、同社の主力はウィルコムのユーザー間での通話が無料となるプランだった。カップルの長電話需要にユーザーを増やしたが「恋愛が冷めると電話をしなくなり、それが解約につながる。網内定額の弱点だった」(寺尾氏)と振り返る。
 だれとでも定額は、ウィルコム内だけでなく、他社の携帯電話、固定電話など相手を問わず、24時間定額となる。そのため、契約したユーザーは、多くの人に電話番号を教えるようになる。「カップルの長電話用途ではすぐに解約されるが、電話番号をいろんな人に教えるようになると、解約しづらくなる」(寺尾氏)という。

 賢いユーザーであれば、長電話をする際に10分ごとに切断し、再発信すれば通話料を無料にすることできる。しかし実際は、親しい相手であれば10分で切断することも可能だが、仕事上のトラブルの通話ではそんなことはできるわけがない。結果、無料通話の範囲を超えた通話となり、有料通話として収益につながっていく。
 網内定額のみのころは、24時間で何分しゃべっても無料であったため、収入につながらなかったが、だれとでも定額によって他社にかけるようになり、結果、長電話によって通話料収入を得られるようになった。インフラ投資もかかっていないため、「定額でも儲かる」構図が描けたのだ。
(6月24日 プレジデント)
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120624-00010000-president-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2012年06月23日

大津市土地開発公社の簿外資産

大津市土地開発公社の簿外資産が、ずさんな管理をされていたようです。

35筆1.8万屬療效蓮
公社は資産価値が無いとの理由で1.8万円で資産計上。

ところがその実態は、
不法占拠されて駐車場や中古車展示場に化けてるのもあるんだって。

理由について、公社曰く、
「詳細な記録が残っていないので分からない」・・・_| ̄|○

自分の土地がわからない開発公社、
必要?不要? さぁ、どっち?(^^;


【大津市土地開発公社:簿外資産、畑に駐車場に ずさん管理判明 /滋賀】

 存廃が検討されている大津市土地開発公社による大量の簿外資産問題で、簿外処理された保有地の現況が21日分かった。畑や駐車場として不法占有されていたり、隣地との境界線さえ未確定だったりと、ずさんな管理実態が明らかになった。【千葉紀和】
 同公社のあり方を協議している外部の経営検討委員会(山崎琢磨委員長)に同日、公社側が資料を提出した。
 簿外資産は公社が独自に開発事業をしていた10年以上前までに造成した団地の残地などで、35筆で計1万8714平方メートルに上る。公社側は、土地がのり面などで資産価値がないと説明。1平方メートル当たり1円換算で昨年度決算に1万8714円を資産計上して処理した。
 だが、実際には平地も多く、同市大江5の宅地内の土地は民間駐車場に使われ、大平2の土地は隣の地権者が畑として利用。国道1号沿いにある月輪1の土地は、中古車展示場として約30年にわたり無償貸与され、業者から購入の申し出があったにもかかわらず売却していなかった。
 また、境界を確定すれば、公簿面積から大幅に目減りするとみられる土地もあった。
 簿外資産35筆の処理方針は、市に寄付16、売却検討14、賃貸2、未定3。公社はこれらの時価評価額を明らかにしていないが、このうち3筆2682平方メートルは、廃棄物処分場の建設予定地として市に約5700万円で売却する予定。
 検討委の委員からは「役所の論理で進められている」「民間売却の可能性をもっと探るべきだ」などと「お役所仕事」を批判する声が上がった。ずさんな管理の理由について、公社の斉藤賢治事務局長は「詳細な記録が残っていないので分からない」などと弁明した。
(6月22日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120622-00000149-mailo-l25


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2012年06月21日

重複登記物件を競売

国が競売した土地が重複登記だったという訴訟、
福岡地裁は「競売手続きに過失はなかった」という判決を下しました。

この件、大まかな経緯は下記の通り。
・破産者の土地が競売にかけられ、原告が落札。
・原告はその後、隣接する土地も購入。
・新たに購入した土地の中に、落札した土地が完全に含まれていることが判明。
・法務局が落札地の登記を抹消。

落札した土地が消えちゃったのに、「執行官の過失は認められない」?
これが仲介業者だったら間違いなくアウトでしょ?

原告は控訴するみたいですね。
行方に注目したいと思います。


【<重複登記>落札代金返還認めず 「競売手続きに過失なし」】

 国の競売入札にかけられた土地が落札後に「重複登記」だったことが判明し、落札した福岡市の不動産業者が国に対し落札代金の返還を求めた訴訟の判決が19日、福岡地裁であった。永井裕之裁判長は「競売手続きに過失はなかった」として原告の請求を棄却した。

 判決によると、不動産業者は07年7月、同地裁小倉支部で競売にかけられた北九州市門司区光町の土地を73万円で落札したが、その後の同業者の調査で、この土地が別の地番で登記されている土地と同一だったことが判明。業者の申請に基づき、福岡法務局は、光町分の土地の登記を閉鎖した。

 永井裁判長は「(競売の)執行官は現況をできる限り正確に調査した。過失は認められない」などとした。業者は「競売にかけられた土地が存在していなかったことは明らかで判決には不服」として控訴する方針。
(6月19日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120619-00000086-mai-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2012年06月20日

相続税法違反で起訴

倉敷で、相続税を脱税した親子が起訴されました、

課税財産8.8億円のところを、2.7億円で申告。
2.2億円分の相続税を免れた・・・

「せっかく残してくれた財産なので」と言っているようですが、
それで済むなら調査官いらねぇ。(^^;

亡きご主人も、奥様の逮捕・起訴を望んでいなかったはず。

隠すなんて事をせず、専門家にご相談くださいね。


【相続税法違反罪:倉敷の親子起訴−−地検 /岡山】

 相続税の一部の納税を免れたとして、岡山地検は18日、倉敷市の会社員、※※容疑者(65)と、次男の会社役員、☆☆容疑者(34)=同市=を相続税法違反罪で起訴した。
 起訴状などによると、2人は08年、※※被告の夫の遺産相続手続きの際、課税の対象となる遺産は約8億8000万円なのに、課税対象は約2億7000万円で相続税額は約1370万円であると虚偽の申告書を提出し、実際の税額との差額約2億2000万円の納税を免れたとされる。
 岡山地検が先月29日、2人を逮捕した。2人は「せっかく残してくれた財産なので、税金として納めたくなかった」と話しているという。
(6月19日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120619-00000216-mailo-l33


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2012年06月19日

鳥屋野潟の境界確定

新潟市の鳥屋野潟(とやのがた)の境界確定作業が終了したそうです。

広さ193ha. 隣接する地権者が約1200人だって。
4年がかりで1170人強の同意を得て、いよいよ地図が整備される見通し。

今回の境界確定の目的は、堤防整備。

潟の通常水位は海抜マイナス2.5mなんだとか。
1998年の水害で、潟の水があふれて民家などに浸水被害が出たみたい。

鳥屋野潟
いや、たしかに、あふれると大変だ・・・(^^;

ま、事業が進展したのはめでたい話なんですが、
コトがコトだけに、4年もかかったというのは気になりますね。

新潟県公共嘱託登記土地家屋調査士協会には相談いただいたんでしょうか?


【鳥屋野潟の「公図」確定へ】

 新潟市の鳥屋野潟に堤防を建設する事業に向け、県が行ってきた土地の境界などを確定する作業が、事実上終了したことが18日、わかった。

 鳥屋野潟は新潟市中央区にある広さ193ヘクタールの潟だ。県は、治水対策の強化へ堤防の整備事業を進めようと、4年前から民有地の部分について、所有者や土地の境界を確定する「公図」の策定作業を進めてきた。県によると、これまでに地権者1204人のうち1172人の同意を得た。複雑な権利関係などがあり、30人ほどの同意が得られていないが、県は、こうした一部を境界未定のまま公図確定の申請を行うことを決めた。公図は法務局の審査を経て確定する。これを踏まえ、県は来月にも、国や新潟市、亀田郷土地改良区とつくる専門部会で基本設計に取りかかる考えだ。
(6月18日 テレビ新潟)


土地家屋調査士 大阪 和田清人