2013年02月

2013年02月28日

意外と知らない?

注文住宅の手続きの流れを紹介する記事がありました。

土地を探して、資金計画を立てて・・・
ふむふむ。

完成・引き渡しが終わったら、
「司法書士に依頼し登記手続きを行います。」・・・_| ̄|○

あの〜、誰か忘れてません?(^^;

どうやら、私たちの仕事は、着工〜完成のプロセスに
ブッ込まれちゃってるようですね。

「意外と」どころか、全く知られていない土地家屋調査士の仕事。
どないかせなあかん!


【意外と知らない注文住宅建築から入居までの流れ】

注文住宅の購入の際は、やることがたくさんで本当に大変!住宅購入の手続きや申請、土地や会社探しなど、やることが山積みです。注文住宅の場合、流れはそれぞれ状況によって異なりますが、これから注文住宅の建築を考えている方は、大まかな流れをぜひ確認しておいてください。

■プラン作成と土地探しを手伝ってくれる専門家を探す

どんな家を建てたいかプランを作成し、土地を探します。

土地を探す前にやっておきたいのは、どんな家を建てたいかイメージするのを手伝ってくれ、それに合わせた土地も一緒に探してくれる専門家を探すことです。最近では工務店や建築家、建築士に土地探しも合わせてお願いする方が増えているようです。

■資金計画と住宅ローン事前審査

土地取得費用、解体がある場合は解体費用、必要な場合地盤改良費用、本体工事費、付帯工事費、エクステリアやインテリア費用、設計費に測量費、諸費用などなど、注文住宅にかかる費用はたくさんあります。

上記費用について見積書を作成してもらい、必ず適正な価格かどうかチェックしましょう。相見積もりをお願いするか、書籍などでしっかり勉強しておくか、建築プロデューサーなどの専門家にチェックしてもらう方法があります。焦らずに納得のいくまでチェックすることが大事です。その後、住宅ローンへ申し込み、事前審査を受けます。

■依頼先決定と契約

相見積もりで、どこの建設会社に依頼するのか決まったら工事請負契約を行います。また工事請負契約書では後でもめるケースもありますので、当日すぐサインしてしまわず、必ず日数をもらって不備や不安な点がないかを確認しましょう。また専門家にチェックしてもらうのもよいでしょう。

■設計図の確認と建築確認申請、土地購入、住宅ローン本審査申し込み

基本計画に沿った設計かどうかを設計図書で確認します。仕様書、工事概要書、仕上げ表、配置図、平面図、立面図、断面図、平面詳細図、矩計図(かなばかりず)、構造図、展開図、設備図、その他たくさんの図面があるため大変ですが、目を通して問題がないか確認しましょう。予算オーバーを事前に回避できるうちに、専門家に見てもらう方法もあります。建築確認申請がおりたら、特約つきで住宅ローン本審査手続きをします。

また、土地が法律に違反していないか、地盤は良好か最終チェックし土地購入を行いますが、建築確認申請までに1〜2カ月かかるため、決済を待ってもらえるか、つなぎ融資は必要かなどをチェックします。

■着工、上棟、完成

建物解体や整地が終わったら、地鎮祭を行います。その後、着工前に工事金額の約3分の1の金額を支払います。決済に住宅ローンの用意が間に合わない可能性があるときは、つなぎ融資を用意しておきましょう。

基礎工事後、骨組みができあがったら上棟式を行います。屋根工事、外壁下地工事、外部建具取り付け工事が終わったら、配線・配管工事をし、内外装工事、内部建具工事を行った上で工事管理者がチェックを行います。役所による検査が行われ、合格したらあらためて責任者、設計者立ち会いのもと仕上がりを確認します。

■住居引き渡し、登記申請の後、晴れて入居!

住居引き渡しが終わったら、晴れて入居です!あとは司法書士に依頼し登記手続きを行います。
(2月17日 マイナビニュース)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130217-00000007-mycomj-life


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年02月27日

筆界特定・・・_| ̄|○

ここ最近、立て続けに筆界特定のご相談をいただいています。

と言っても、お隣から筆界特定を申請された方々から。

土地家屋調査士が申請を代理しているにもかかわらず、
結構、乱暴な主張をしてるんですよね。

もう少し丁寧に調査すれば、そんな線はあり得ないことがわかるのに・・・

ちなみに大阪の場合、筆特申請の90%は土地家屋調査士が代理しています。
で、法務局側の筆界調査委員には100%土地家屋調査士がお手伝い。

ってことは、筆界特定制度というのは、
「土地家屋調査士が土地家屋調査士に線を引いてもらう制度」・・・_| ̄|○

どこが境界の専門家なんだか。

こんなことやってたら、いつまでたっても社会的地位は上がらないよ!


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年02月26日

家を売るリスク

日経新聞が、家を売るリスクを抱える人をまとめました。

う〜ん、「売る」ってのはちょっと言い過ぎかなぁ・・・
今回の税制改正で、「相続税がかかることになった人」と言う方が的確かも。

だって、極端な話、配偶者無し・相続人2人・財産7000万円の場合、
改正後の相続税は1人当たり160万円。

売らなきゃ払えないか?(^^;

逆に気になるのは、家を残すことが前提になっている風潮。
空き家を増やしてどうする?

むしろ積極的に「手放す」ことを議論すべきだと思いますけどねぇ・・・

そうは言っても、特に女性にとっては、コーヒーカップ1個から思い出の塊。
ご自分が生きている間に処分するなんてできっこない。

だったら、せめて、死後にすぐ換金できる道筋を付けておいてあげるべき。

具体的には、
・境界確定+地積更正登記までは済ませておく
・売却を依頼する不動産業者に当たりをつけておく
・遺言書を書いておく

この3つで、お子様たちに負担をかけることが無くなりますよ。


【相続増税、「家売るリスク」はこの7タイプ】
(2月25日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人



2013年02月25日

まさか、こんな所で・・・

昨日、近畿大学校友会姫路支部さんの第30回総会に参加してきました。

何気なく記念誌をめくっていると・・・
目に飛び込んできたのが、ある方のお名前と顔写真!

この方は、あるブログランキングサイト
大きく立ちはだかる1位の壁。(^^;

この方、近大だったの?
ビックリです。

ご挨拶に伺わなきゃ、と思っていたら、
捨てたもんじゃないですね。懇親会では同じテーブルに♪

三幸道路株式会社の西村雅文社長と
三幸道路株式会社の西村雅文社長と

会いたかった人が、こんなに近くにいた・・・
近大でよかったぁ〜(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年02月23日

「士業の枠を超えたADRの可能性」

昨日、近畿司法書士連合会主催の民間調停講演会に参加しました。

テーマは、「士業の枠を超えたADRの可能性」。
愛媛和解支援センターの3名の方々が、思いを語ってくださいました。

ここは、司法書士の松下純一先生が、ご自分の事務所の中に
自費で開設なさった民間調停機関。

事務局運営から調停員まで全て手弁当で10年間継続していらっしゃる、
ホントにスゴい組織です。

センターの原動力になっているのは、松下先生が若い時の体験。

ご出身の集落には、毎年12月20日に寄り合いがあったそうです。
ここでは、1年間の貸し借りやもめ事の清算がなされたんだとか。

たとえば、米や味噌の貸し借りの清算や、
互いに農作業を手伝った日数の差をお金で清算するなど・・・

ある年の寄り合いで、土地の侵害について話が出たそうです。

訴えたのは、真面目でおとなしい人。
で、訴えられた方は、「お前の先代が侵害したのを返してもらった」と
開き直っちゃった。

こっちは、村の顔役と仲良し。
訴えは退けられ、訴えた方の人は帰り道に悔し涙を流したとか。

この時から、「公平」への思いがずっと消えないでいた・・・

ある日、出会ったのが、「忘れられた日本人」という本。
この中に、対馬の「村の寄り合い」制度の解説があるそうです。

「寄り合いの場では、発言を誰彼なく自由にできる仕組みを保証し、
 さらに発言者の貧富・家柄による軽重をつけない公平性も保証されていた。

 それゆえに、寄り合いで決まったことは尊重され、
 自分が決めたという自己責任として守られた。」

う〜ん、まさにADRのお手本。

センターでは、この本の読書会も行っているんだとか。
思いのベクトルが一致しているからこそ、手弁当でやれるんですね。

頭が下がります。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年02月22日

「人生最期の住まい〜あなたの理想の終の棲家は?〜」

昨日、SGお初天神の勉強会を開催しました。

テーマは、「人生最期の住まい〜あなたの理想の終の棲家は?〜」。
講師は生活経済ジャーナリストのいちのせかつみさんと
生活科学ジャーナリストの赤木晶子さんの師弟(?)コンビ。

定年後、仕事に行かなくなった後のご主人の生活リズムや、
男女が住まいに求めるもののギャップなど、
目新しい視点の話をお聞かせいただきました。

たしかに、ここを無視して住宅リフォームをしたってうまく行くはずない・・・

ちなみに、いちのせさんがよく出演なさっている夕方帯のテレビ番組。
以前は、旅行・買い物・料理が3大テーマだったんだって。

要は、主婦層を狙った番組構成。

でも、だんだん視聴率が取れなくなってきて、いろいろ分析した結果、
最近ではニュース中心の構成になっていますよね。

つまり、テレビを見ているのは定年後のご主人たち。
奥様たちは、ランチだ旅行だとお留守がち・・・(^^;

こんな実態を踏まえた上で、間取りを考える必要があるわけですね。

※いちのせさんは、明日の7:00ごろ、ABC「おはよう朝日です」に
 ご出演なさるそうです。
 ぜひご覧くださいね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年02月21日

松居一代さんの遺言書

あの松居一代さんは、毎年遺言書を書き替えているそうです。

どうやら、遺産は配偶者と子だけでなく、一部を施設に寄付したい様子。
で、その配分についても、「なぜ○○さんはその割合になるのか」まで
明記しているんだとか。

「受け取ったひとりひとりが納得できるような理由を書きこめば、
 無用なトラブルを避けることができる。」とはご本人の弁。

遺言書の鑑ですね。(^^;


【松居一代の生命保険は合計10億円 掛け金は毎月260万円】

 カリスマ主婦として数々のベストセラーを出版し、さらに多くの主婦向け商品をプロデュースする松居一代(55才)。一部では、夫である船越英一郎(52才)の5倍以上の年収があるとも言われているが、毎年2月に遺言書を書いているとブログで明かした。

 遺産相続は本来であれば、民法で定められた法定相続人の順位に従って分配され、一般的には配偶者に半分、残った半分を子供たちで均等に分け合うことになる。

「でも彼女の場合、施設に寄付することも考えているようで、それによって夫や子供の受け取り額も変わる。だからこそ、自分に万が一のことが起こったときにどうするか、ということを遺言書にしっかりと記しておかないといけないんです」(松居の知人)

 彼女の遺言書の中身が気になるが、松居と親しいある芸能関係者は、葬式の方法やお墓の種類、不動産資産などの遺産分配まで、細かく記入してあると本人から聞いたことがあるという。

「しかも遺産の分配に関しては、“通常はAさんに何割、Bさんに何割”としか書かないものですが、彼女の場合は“なぜAさんはその割合になるのか”という細かい理由まで書き込んでいるそうです。松居さんは“全てを平等に分配できるわけではないし、受け取ったひとりひとりが納得できるような理由を書きこめば、無用なトラブルを避けることができるから”と言っていました」

 いかにも松居らしい用意周到ぶりだが、さらに彼女の周到ぶりを示すものがある。彼女自身が入っている生命保険なのだが、合計額はなんと10億円にもなるというのだ。

「その保険のために毎月260万円ほどの掛け金を払っているそうです。それを払えるだけの収入があるというのがすごいですよね。さらに、その10億円の分配の仕方についても、遺言書には細かく記載しているそうです。具体的な中身については、船越さんも含め、家族の誰も知らないみたいですけどね」(前出・芸能関係者)

 巨額の冨を持つ実業家としての素顔とその遺言書について話を聞くべく、松居本人を直撃したところ、「まぁ、いろいろありますけど、ご想像に任せますよ」と笑うばかりだが、一方で商品プロデュースで莫大な収入があることは認めた。

「おかげさまで私が命をかけて作り上げたプロデュース商品をたくさんの主婦の皆様にご購入いただいております。本当にありがたいことで、これからも決して妥協せず、主婦の皆様に喜んでもらえる商品を作り続けていきます」
(2月20日 NEWS ポストセブン)
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20130220-00000008-pseven-ent


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年02月20日

景観は誰のもの?

千里ICのすぐそば、「千里の天神さん」が揺れているようです。

上新田天神社

400年の歴史を持つ由緒ある神社。
「とよなか百景」にも認定されていた竹林が伐採され、
12階建てのマンションが建築中なんだとか。

地元住民らは反対運動。
でもねぇ・・・

土地所有者にも、売らざるを得なくなった事情があるわけですよね。

「景観は誰のもの?」「みんなのもの」ってお気持ちはわかりますが、
それは土地所有者に税金などの負担を押し付けているだけ。

自然を守るにはそれ相当のコストがかかります。

守りたいなら、誰が、どうやってその費用を捻出するのかというスキームを
組み立てる必要がありますね。


【見下ろされる「千里の天神さん」 拝殿背後に高層マンション建設】

 ■住民ら「景観壊す」/とんど祭ピンチ

 「千里の天神さん」で知られる上新田天(かみしんでんてん)神社(大阪府豊中市)が、隣接地に建設中の大型マンションをめぐり、揺れている。マンションが拝殿の真裏に建ち、神社を見下ろす格好になるため、地元住民らが「由緒ある神社の景観を壊すような建物は耐え難い」と反対運動を展開しているのだ。境内で毎年1月に行われる火焚(た)き神事「とんど祭」がマンション住民の苦情で存続の危機に見舞われる懸念もあり、景観と伝統行事をめぐる騒動は収まる気配がない。

 拝殿の真裏に建つ建物は平成26年2月に竣工(しゅんこう)予定の分譲マンション(250戸)。敷地面積は約1万400平方メートル、高さ約37メートルの12階建て。

 神社周辺の上新田地区は古くからの住民が多く、これまで高層建物が建てられることもなく環境が保たれてきた。しかし地権者の相続税問題などで数年前から土地が売り出されて再開発が進み、市の「とよなか百景」にも認定されていた神社隣接地の上新田竹林が22年夏に伐採された。千里ニュータウンの「最後の一等地」として業者から注目されていたところ、昨年夏にマンション建設計画が浮上した。

 地元住民らはマンション建設反対を掲げ、昨年8月に「上新田の鎮守の杜(もり)を守る会」(会長・木岡伸夫関西大教授)を結成。今年1月までに約1万人の反対署名を集めた。

 事務局長の増木重夫さん(60)=同市上新田町=は「昔ながらの風景が台無しになるので、お社を見下ろすような建物はやめてほしい。社殿でマンションを拝むような形になるのは耐えられない」と訴える。

 住民側は「神社から見えないよう、せめてマンションを7階建てに減築できないか」などの要望を事業者側に提出した。しかし事業者側は14階建てを12階建てにするなど昨秋に一部譲歩したものの、大幅な形状変更には応じていない。

 豊中市に対し住民側は環境保全に配慮した陳情もしたが、今回の建築物に法令上の問題がないため、建設計画に影響を与える措置はとれないという。市都市計画推進部は「事業者と住民側との調整に努めたい」としている。

 一方、無病息災を願う同神社の火焚き神事「とんど祭」が危機を迎える懸念もある。将来居住するマンション住民が、神事の煙やススに見舞われる可能性があり、氏子総代会の男性は「権利主張の強い住民からの苦情で、祭りが縮小や廃止に追い込まれないとも限らない」と困惑する。

 400年の歴史を持つ同神社の中村暢晃(のぶてる)宮司(65)は「神聖な信仰の場に土足で踏み入れる行為。時代の流れとはいえ、昔から伝わる風景が失われるのは残念だ」と話す。

 マンション事業者「MID都市開発」(大阪市)の担当者は「住民側の要望は十分検討し、譲歩できる範囲は譲歩してきた。今後も誠意を持って対応していく」としている。

【用語解説】上新田天神社

 江戸時代の寛永年間(1624〜44年)の創建とされる由緒ある神社。境内で毎年1月14日、火焚き神事「とんど祭」が営まれる。多量の丸竹やワラでやぐらを包んで1本の縄をよりながら外側を巻き上げていく手法や、伊勢音頭を歌いながら火をつける形式などの特徴から、豊中市の無形民俗文化財となっている。
(2月19日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130219-00000136-san-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年02月19日

神奈川会の出前授業

神奈川県土地家屋調査士会の皆さんが、
県立磯子工業高校で測量の出前授業を行いました。

器械を使ってグラウンドにポイントを数点落とし、
それを糸でつないで星の形を作ったようですね。

測量って、本で読むだけなら最高につまらない授業ですから・・・(^^;
実機に触れる機会ができてよかったですね。


【磯子工高 実際の測量を体験】
土地家屋調査士会が講師

 県立磯子工業高校(後藤博史校長)の建設科で学ぶ2年生35人が2月8日、授業の一環として、プロから測量などの実習を受けた。

 当日、生徒たちに授業を行ったのは、県土地家屋調査士会の会員たち15人。生徒たちははじめに教室で、調査士の仕事である土地の境界や登記、測量などについて講師役の会員から説明を受けた。

 その後、グラウンドへと移動。7人前後で1つの班を作り、現場で使われている測量機器を使って、課題として出されている数値に沿って、測量を体験した。最後に、測量した複数の地点を糸でつなぐと星の形が完成。形のゆがんでいる班もあり、測量の楽しさと難しさを実感していた。
(2月14日 タウンニュース)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年02月18日

「相続に関する財産管理人の実務」

土曜日、相続塾に参加してきました。

今回のテーマは、「相続に関する財産管理人の実務」。
講師は、唯一法律事務所の松村安之弁護士です。

この制度、いろいろ関係したことはあるけど、
根拠条文まで突っ込んだのは初めて。

とても勉強になりました。

相続の場面で財産管理人が選任されるケースは主に2つ。
1つは、共同相続人の一人が所在不明の「不在者財産管理制度」。
もう1つは、相続人がいない「相続財産管理人制度」。

誰が申立てることができるのか、や、
管理人がどこまでできるのか、が微妙に異なるわけです。

この制度、うまく使えば、空き家対策に活用できるかも。
ボランティアじゃなく、ちゃんとしたビジネスとして・・・

もう少し研究してみますね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人