2013年03月

2013年03月30日

相続税de有罪判決

倉敷市の親子が、相続税法違反で有罪判決を受けました。

今週は、相続税のニュースが続きましたね。
相続税法改正案に、世間の関心が集まっているってことでしょうか。

今回の改正で、影響を受けるのは2パターン。

 〆まで非課税だったのに基礎控除引き下げで課税対象になる方。
 ∈までも課税対象だった方。

,諒々については生前贈与や小規模宅地の特例などで十分に対策可能。
あまり焦る必要はないと思います。

問題はやはり△諒々。
引き下げられた基礎控除部分が、モロに課税対象として上乗せ。
しかも税率45%枠と55%枠が追加される・・・

早い段階から、戦略を練る必要がありますよ。


【相続税法違反:親子に有罪判決−−地裁 /岡山】

 相続税の一部を納めなかったとして相続税法違反の罪に問われた倉敷市の会社員、※※被告(66)と次男の会社役員、☆☆被告(35)に対する判決が27日、岡山地裁であった。寺本真依子裁判官は「納めなかった税金は巨額で手口も悪質」として、2人に懲役1年6月、罰金2500万円(求刑・懲役1年6月、罰金3000万円)を言い渡した。懲役刑は3年間の執行猶予とした。

 寺本裁判官は「修正申告して約2000万円を納付するなど、くむべき事情もある」と判断した。
 判決によると、2人は共謀して08年7月、※※被告の夫の遺産相続の際、玉島税務署に対し、本当は計約8億8000万円を相続したのに、現金や有価証券を除いた額を虚偽申告し、実際の相続税との差額計約2億3000万円を脱税した。
(3月28日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130328-00000159-mailo-l33


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年03月29日

「相続不動産の調査実務」

昨日、相続トータルコンサルタント勉強会でお話をさせていただきました。

テーマは、「相続不動産の調査実務〜登記の基礎から事例紹介」。

登記制度の基礎から表題部の成り立ち、
そして私が相続不動産を調査する際のポイントをお話ししました。

ちょっとマニアックすぎるかなぁという不安もありましたが、
不動産関係の方々には好評でした。

日頃あまり意識せずに取り扱っている登記情報、
制度の歴史や背景がわかると、今まで見えなかった部分が見えてくる、と。

ちょっとした気づきが、事故防止やビジネスチャンスにつながるわけですね。

お役に立てたなら幸いです。(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年03月28日

京都高島屋南側の塩漬け土地

京都高島屋南側の塩漬け土地が動き出すようです。

旧武富士が所有していた土地(写真:産経新聞)(写真:産経新聞)

20年間アンタッチャブルだった「いわく付き」の土地。
いろいろあったけど、これで一安心ですね。

・・・と言いたいところですが、そうは問屋がおろさない。(^^;

お隣との境界争いが残っていて、
開発許可などが遅れる可能性もあるんだって。

いざという時に出遅れることの無いように、
境界のことは早めに手を打っておくようにしてくださいね。


【旧武富士が所有、20年塩漬けの一等地 ようやく再開発へ】

 会社更生手続きの末、平成24年3月に事業譲渡してTFKに商号変更した消費者金融大手の旧武富士(東京)が過去に所有し、20年にわたり塩漬けになっていた京都市中心部の土地3カ所のうち1カ所が、分譲マンションと立体駐車場として再開発されることが27日、分かった。地上げをめぐって殺人事件まで起こった“いわく付き”の一等地がようやく動き出した。

 旧武富士は、京都市下京区のJR京都駅前に計約1万平方メートル▽同区の高島屋京都店(四条河原町)の南隣に約6700平方メートル▽同市左京区の山林約20万平方メートル−を5年ごろから所有。京都駅前と高島屋南隣の土地は一等地にもかかわらず駐車場として利用されるにとどまっていた。

 しかし、23年7月になり、3物件とも京都市内に設立されたペーパーカンパニーに所有権が移転。高島屋の南隣は立体駐車場が取り壊されて更地にされた。土地には大阪市内の信用組合が極度額72億円の根抵当権を設定しており、取得費用を融資したとみられる。

 その後、所有権の移転が繰り返され、最終的に都内の不動産会社が取得。今年2月、高島屋南隣の土地について、東証1部上場の大手信託会社が信託を受託した。

 関係者によると、土地の北側に立体駐車場を整備し、南側に分譲マンションを建設する計画が進んでいるという。市の景観条例で高さは31メートルに抑えられる見込み。

 旧武富士はバブル期の昭和60年ごろから京都市内で土地の取得に乗り出したが、京都駅前の土地の地上げを依頼した地元住民団体とトラブルが発生。暴力団が絡んで同団体の役員が殺害されたほか、他の役員宅に対する襲撃、放火、発砲事件なども立て続けに起き、抵当権などで一体的に扱われていた3カ所の土地は“いわく付き物件”として塩漬けにされてきた。

 しかし、繁華街の駐車場不足に加え、都心部でのマンション需要の高まりから、高島屋南隣の一等地については、過去の因縁を乗り越えて再開発が可能と判断したとみられる。

 ただ、隣接する寺との間で土地の境界線画定をめぐる争いが残っており、開発許可などの手続きが遅れる可能性もあるという。
(3月28日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130328-00000527-san-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年03月27日

金の延べ板75キロ・・・_| ̄|○

愛知県の男性が、相続税法違反の疑いで告発されました。

先日の「段ボール箱に1億円」に続き、
名古屋国税局がお盛んですね。(^^;

今回の手口は、金の延べ板75キロを自宅に隠した・・・_| ̄|○

いや、だから・・・
ダメだって。(^^;

不動産業なんでしょ?
土地の評価減を目いっぱい使った上で、払うものは払う。

コソコソ隠すのはやめましょうね。


【金75キロ隠し脱税容疑 父相続税1億円、男性告発】

 父親から相続した金の延べ板約75キロ(2億5千万円相当)を隠し、約1億円を脱税したとして、名古屋国税局が相続税法違反の疑いで、愛知県瀬戸市の不動産賃貸業※※氏(64)を名古屋地検に告発していたことが26日、関係者への取材で分かった。

 関係者によると、父親は2010年3月に95歳で死亡した。3人の子どもらに金の延べ板が相続され、税務申告は長男の※※氏に任されていた。

 当時の相場では、金1グラム当たり約3300円。※※氏は相続した金のうち約75キロを自宅に隠し、相続税を免れた疑いが持たれている。取材に「既に修正申告した。反省している」としている。
(3月27日 共同通信)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年03月26日

「相続対策の失敗からの解決・脱出事案を検証する」

報告が1日遅れになってしまう昨今ですが・・・(^^;

土曜日、第6回相続塾に参加してきました。

テーマは、「相続対策の失敗からの解決・脱出事案を検証する」。
講師は、株式会社タカラホームの大野哲弘氏。

専門家とのネットワークで、超ドロドロの案件を解決した事例を
ご紹介いただきました。

痛ましかったのは、姉弟仲良くと願ったお祖父様。

遺言書にも、
 〇伉錣聾澆い暴け合い仲良くすること
 ∨萋感謝して驕りをせざること
 神様・仏様を信心して祖先を大切にすること
と想いを綴っていらっしゃったのに・・・

残念なことに、不動産を共有にしてしまったんですね。

で、同族会社の建物が姉、土地が弟になった物件について、
最高裁までもつれちゃった・・・_| ̄|○

最初の裁判が昭和57年。
大野氏が相談を受けたのが平成12年。
和解成立が平成13年。

20年近く争って、孫の代でようやく解決に向けて動き出したワケ。
お祖父様もようやく眠れますね。(^^;

不動産の同世代共有は絶対にダメですよ。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年03月25日

段ボール箱に1億円・・・_| ̄|○

愛知県の元町議長の妻が告発されました。

遺産のうち2.4億円を隠して、相続税1.2億円を免れたというもの。

段ボール箱に現金1億円、
長女名義の通帳が1.4億円・・・

教科書通りですね。(^^;

隠してもバレるし、何より故人の名前を傷つけることになります。
ちゃんと専門家を入れて、しっかり対策するようにしてくださいね。


【元町議長の妻を脱税容疑で告発 相続遺産隠し2.4億円】

 段ボール箱に現金約1億円、ほかに約1億4千万円の定期預金も――。資産家の元町議長から相続した遺産約2億4千万円分を隠したとして、名古屋国税局は、妻で愛知県扶桑町の※※相続人(74)を相続税法違反の疑いで名古屋地検に告発した。脱税額は約1億2千万円とみられ、地検は近く起訴する。

 関係者によると、※※相続人は、夫が2010年9月に死亡した後に、夫の土地や預金などの遺産を長女と2人で相続。このうち約2億4千万円分を隠し、相続税約1億2千万円を免れた疑いがある。

 国税局が12年5月ごろ、※※相続人の査察(強制調査)に入ったところ、自宅居間の段ボール箱から現金約1億円が見つかったほか、約1億4千万円の長女名義などの定期預金も別のところから出てきた模様だ。
(3月22日 朝日新聞デジタル)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130322-00000012-asahi-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年03月23日

グランフロント大阪の地価

国土交通省が2013年の公示地価を公表しました。

全国の最高は、銀座の山野楽器本店と、丸の内の丸ビル。
昨年に続いて同率1位で、1屬△燭2,700万円。

で、大阪はと言えば、
うめきたのグランフロント大阪Aブロックが847万円!

今までトップだった大阪第一生命ビルも前年プラス30万の770万円。
梅田が勢いありますね。

今回の結果は「アベノミクス」の影響を受けていないんですね。
さらなる上昇に期待が高まっているとのこと。

明るい話題は、楽しくなりますね。(^^;


【うめきた、ハルカス…大阪の公示地価上昇 大規模開発が起爆剤に】

 ■6年ぶりのトップ交代

 大阪圏の公示地価は、JR大阪駅北側の再開発地区「うめきた」で4月26日に全面開業する「グランフロント大阪」のAブロック(大阪市北区大深=おおふか=町)が最高価格地点に躍り出た。大阪圏のトップ交代は平成19年以来6年ぶり。6月に百貨店が先行開業する同市阿倍野区阿倍野筋の「あべのハルカス」の建設地も同区内で最高地点になっており、大規模再開発が地価上昇の起爆剤となっていることを浮き彫りにした。

 最高価格地点がグランフロント大阪に移った理由について、国土交通省の担当者は「西日本最大のターミナルに接する立地や成長の可能性が評価された」と説明。昨年までトップの「大阪第一生命ビルディング」(大阪市北区梅田)も770万円と前年比30万円上昇したが、昨年は調査対象外だった同ブロックが77万円上回り、最高価格も前年より107万円高い847万円に押し上げた。

 商業地の調査では、大阪都心部の淀屋橋(中央区、前年比12万円減の368万円)や本町(同区、4万円減の355万円)が下落する半面、梅田(北区)は18万円増の723万円、あべのハルカス効果が顕著な天王寺は約3・8倍の209万円と、開業を控える再開発地区の上昇が目立った。

 ただ、大阪府代表幹事として調査を担当した不動産鑑定士の若崎周氏は「グランフロント大阪の公示価格は、もっと高く評価されてもよかった」と説明する。

 ■オフィス契約には不安感も…

 A〜Cブロックの3棟で構成するグランフロント大阪はA、Bブロックの商業施設に266店の出店が決まり、Cブロックの分譲マンション全525戸は完売している。一方で、A、Bブロックに整備されるオフィス入居の低調ぶりを考慮し、公示価格は抑えて設定された。オフィスの契約率は2割程度といわれ、不動産業界関係者は「オフィスの9割が埋まるには3年ほどかかるとの意見が多く、5年は必要との声もある」と指摘する。

 今回は、今年1月1日時点の地価を調査しているためデフレ脱却を最重要課題に掲げる安倍晋三政権の経済政策「アベノミクス」の影響はほとんど受けておらず、今後の経済政策による地価のさらなる上昇に期待が高まっている。
(3月22日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130322-00000523-san-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年03月22日

実地調査権

測量のご挨拶に伺うと、筆界確認に非協力的な方がいらっしゃいます。

ま、よくよく聞いていくと、
ただ単に面倒くさいだけだったりするんですけど・・・(^^;

でも、これを頑強に突っぱねちゃうと、かえって不利益なんですよね。

「境界はお互い様」とは言え、もともとは重要な国家のインフラ。
原則として筆界は登記官が調査に基づいて判断することになっています。

しかし、限られた人員で全件調査は不可能なので、
土地家屋調査士の報告があれば実地調査を省略「できる」とされています。
不動産登記規則第93条
登記官は、表示に関する登記をする場合には、実地調査を行わなければならない。ただし、申請に係る不動産の調査に関する報告(土地家屋調査士が作成したものに限る。)その他の情報により登記官が実地調査をする必要がないと認めたときは、この限りでない。

ここで、面倒くさいという程度の理由で立会いを拒んだ場合、
本則に基づいて登記官が実地調査をすることになります。
不動産登記法第29条  
2 登記官は、前項の調査をする場合において、必要があると認めるときは、日出から日没までの間に限り、当該不動産を検査し、又は当該不動産の所有者その他の関係者に対し、文書の提示を求め、若しくは質問をすることができる

要は平日の昼間の時間指定付き。
で、これには協力義務があるんですよね。

さらにこれも拒むと・・・
不動産登記法第162条  
次の各号のいずれかに該当する者は、三十万円以下の罰金に処する。
一 第29条第2項の規定による検査を拒み、妨げ、又は忌避した者

30万円。ガビーン!(^^;

私たち土地家屋調査士は民間ですから、
休日でも夜でも駆けつけますよ。(^^;

登記官のお世話にならなくてすむよう、
まずは私たちの話を聞いてくださいね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年03月21日

モンスター店子・・・

賃貸住宅での悪質な入居者の事例が記事になっていました。

う〜ん、ナマナマしいですね。(^^;

ここからハッキリ読み取れるのは、性善説じゃダメってこと。

契約書の内容、
契約時の審査、
滞納には即対応・・・

オーナーもキチンと武装してくださいね。


【マンション家賃踏み倒す“モンスター店子”の壮絶な実態 消費者法を逆手…難癖つけ、ゴネて“飛ぶ”】

 賃貸住宅で家賃滞納者を強制的に追い出す行為が問題となっているが、一方で悪質な入居者による家賃未払いが相次ぎ、不動産業者側が対応に苦慮している実態はあまり知られていない。さまざまな理由をつけて家賃を払わず、夜逃げ同然に姿を消す入居者。裁判に持ち込んでも相手に支払い能力がなかったり、法的な制約があったりで滞納分が返ってくるケースはほとんどない。年間数千万円の被害を“かぶる”業者もおり、経営を圧迫する事態にもなっているが、抜本的な解決策がないのが実情だ。(高田清彦)

 昨年11月、家賃滞納者の退去をめぐる訴訟の判決が大阪地裁であった。家賃を滞納すれば、借り主に無断で部屋の鍵の交換や持ち物の処分ができると定めた契約条項が消費者契約法に違反するとして、NPO法人「消費者支援機構関西」が不動産開発・管理会社「明来(あき)」(大阪市)に条項の使用差し止めを求めたのだ。いわば、賃貸業者の「追い出し行為」の違法性を問う訴訟だったが、大阪地裁は「すでに条項を使用しないと表明している」などとして、ほとんどの原告側請求を棄却した(原告側は控訴)。

 消費者契約法は第10条で「消費者の利益を一方的に害する行為は無効とする」などと定めており、強制的な追い出し行為はこれに当たる可能性がある。しかし今回の訴訟や賃貸業者側の主張を通して見えてきたのは、確信犯的に家賃を払わなかったり、「ごね得」を通したりと、入居者側にも悪質な行為が多々あるという実態。いわば“モンスター店子”ともいうべき借り主たちの存在だ。

 「最初から家賃を踏み倒すつもりで借りる人もいる。借りたその月から払わず、電話連絡しても出ないし、督促状を郵送しても音沙汰なし。入居の際には収入や保証人などをチェックするが、最後は“飛んで”しまう(未納のまま姿を消し所在地が分からなくなる)借り主が多く、打つ手がない」。同社の藤田精(たくみ)社長はこう話す。

 同社によると、管理する約3000室のうち、約30%は家賃を滞納したり、督促してやっと入金されたりと、何らかの問題がある入居者だという。さらに全体の3〜5%が支払う意思がないなど「完全滞納」に該当。年間でそうした悪質な滞納は40〜50件、滞納額は約2000万円にも上るという。

 具体的な事例からは、入居者のあきれるばかりのモラル欠如の実態が見て取れる。20代前半の風俗関係の女性は家賃15万円の1LDKの部屋に入居していたが、家賃滞納が続き、支払い督促にも応じず、滞納額や退去時の支払額の合計が160万円を超えた。その結果、明来側が家賃などの支払いを求め、相手側も督促で苦痛を感じたとして慰謝料を求めるなど双方が提訴する事態に。結局、明来側が勝訴したが、女性は転居し所在が分からなくなり、未納分は返ってこなかった。

 20代半ばの水商売の女性の場合、家賃を3カ月滞納、連絡にも応答しなくなった。担当者が部屋を見に行くと中から犬のなき声が聞こえる。どうやら飼い犬を室内に残してどこかへ行ったようだ。数日間様子を見たが、部屋への出入りが確認できなかったため犬を保護した。ところがその後に女性が現れ、「犬を盗まれた」と警察に訴えた結果、和解金を支払うはめになったという。

 このほか、「上階の人がうるさいが、対応してくれなかった」「(督促を受けた時)こちらから電話したが、担当者が来なかった」など、あれこれ“難癖”をつけ家賃を払わないクレーマーのような入居者も多い。

 昨年、家賃3カ月分など30万円を滞納して“逃げた”20代の男性については、保証人からたどって居場所を発見。支払いの訴訟を起こし簡裁、地裁と勝訴したが、いまだに滞納分の支払いはないという。訴訟で男性側は「換気扇に雨が当たる音がうるさく、管理ができていない」などと細かくクレームをつけてきたが、認められなかった。

 明来の担当者は「裁判に持ち込んでも判決まで数年かかることがある。経費がかさむし、部屋を開けてない入居者との係争ではその間の家賃も払われない。たとえ勝っても相手がいなくなったり、支払い能力がなかったりで未払いの額が返ってくることはまれで、労多くしてメリットはあまりない」と嘆く。

 入居者が“飛んで”しまったようなケースでも通常、部屋を鍵で開けたり、残った荷物や家具を整理するのは裁判所の手続きを踏んで行うが、それだと家賃などが保証されないまま数カ月かかることが多い。そこで業者側の判断で電話連絡や督促の郵送、部屋への出入り確認など手順を踏んだ上で部屋へ立ち入り、写真を撮ったり、荷物を倉庫で保管したりする場合もある。

 のちのトラブルを避けるためのやむを得ぬ手段だが、それでもトラブルは起きる。連絡のとれなくなった入居者の女性の部屋を調べたところ、ゴミ袋が3つあった。完全に出ていったと判断し、それらを処分したところ、半年ほどたって女性が現れ、「袋の中には百数十万円のブランドものバッグが入っていた」として損害賠償請求を起こされたという。

 不動産・賃貸業界の関係者によると、業者と借り主の関係でいえば、どうしても“弱者”である消費者を守るという観点から借り主が「善」、業者が「悪」というイメージでとらえられてきた面があるという。

 しかし、藤田社長は「わざと滞納しても3カ月程度で追い出すことはできないと、消費者契約法を逆手にとって確信犯的に家賃を滞納する悪質な借り主が増えている。分不相応な高額の部屋を借りている人に多く、こちらが安い部屋に移ることを提案しても聞く耳を持たない」と実情を明かす。

 それでも、賃貸業者側が不正の実態を根気よく訴えてきたことで、最近は裁判でも業者の主張を認める判例が増えてきたという。裏を返せば、それだけ店子の不正が目立っているということかもしれない。

 「わざと滞納する人はよそに移っても同じことをやっている。これまで民事訴訟で対応してきたが、悪質なケースには詐欺罪適用が認めらるようになってほしい」と藤田社長。スーパーの万引被害などと同様、家賃の未回収は賃貸業者の経営を圧迫する事態ともなるだけに、深刻な問題だ。
(3月20日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130320-00000514-san-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年03月19日

被害想定220兆円

南海トラフ巨大地震対策検討ワーキンググループが、
第2次被害想定を発表しました。

詳細はまだHPに載っていませんが、
被害額は従来想定3倍の220兆円だとか。

ま、想定外をなくす観点から最大クラスの地震を設定しているし、
耐震化率を100%にすると被害額は半減するとのこと。

防災相のコメントがいいですね。
「冷静に正しく恐れてもらうことが必要」。

正しく備えを固めていきましょうね。


【<南海トラフ地震>被害想定220兆円 避難者950万人】

 国の中央防災会議の作業部会「南海トラフ巨大地震対策検討ワーキンググループ」(WG)は18日、南海トラフ巨大地震に伴う経済やライフライン、交通など第2次の被害想定を公表した。被害額は計220兆円で従来想定の約3倍、国家予算の2倍超。ピーク時の断水被害人口3440万人▽停電2710万件(契約数)▽避難者950万人−−と推計された。被災する可能性のある人口は国民の過半数の6800万人に上り、中・西日本の太平洋側の住民が深刻な被害を受ける。

 報告は、耐震化率を現在の79%から100%にするなど対策を進めると被害額は半減するとして、防災対策の重要さを強調している。

 被害額はフィリピン海プレートと陸側プレートの境界のより陸側で地震が起き、東海地方が津波の大きな被害を受けるケースで推計。揺れや津波、火災による直接的な被害は東日本大震災の約10倍の169.5兆円となる。生産の低下やサプライチェーンの断絶などによる間接的被害の50.8兆円と合わせて220.3兆円に上る。

 都道府県別の直接的被害では愛知県が30.7兆円で最大。大阪府24兆円、静岡県19.9兆円が続く。多くが住宅や企業、工場の損壊によるもので、公共施設では港湾や下水道の被害が目立つ。間接的な被害では、対GDP(国内総生産)比で自動車産業や鉱業の影響が大きくなった。

 ライフラインについては、太平洋側沿岸の県で全世帯の約9割が停電、断水する他、被災直後には全国180万戸で都市ガスの供給がストップ。930万回線の固定電話が不通になり、携帯電話も固定電話とほぼ同じ区域で不通となる。都市ガスを除いたライフライン被害は東日本大震災の3〜15倍に上る。

 避難者が最大になるのは発生約1週間後で約500万人が避難所に殺到。発生直後にはターミナルなどに京阪神と中京圏で計1060万人が一時滞留し、それぞれ270万人と110万人が帰宅困難者となる。飲料水は1週間で1億リットル以上が不足。インフラも大打撃を受け、道路は約4万カ所、鉄道は約2万カ所、港湾の防波堤は135キロが損傷する。

 原発については、発生直後に自動停止するとして被害は想定しなかった。また、高層ビルなどを大きく揺らす長周期地震動を考慮した被害は推計していない。

 WGは東日本大震災を受け、想定外をなくす観点から最大クラスの地震を設定。発生頻度については「1000年に1度、あるいはそれよりもっと低い頻度で発生する」と初めて明言した。【池田知広、鳥井真平】

 ◇南海トラフ巨大地震

 駿河湾から九州沖に延びる浅い海溝「南海トラフ」沿いを震源とするマグニチュード(M)9級の巨大地震。付近では90〜150年間隔でM8級の大規模地震が繰り返し発生しており、トラフ沿いの東海、東南海、南海の3領域それぞれを震源域とする大地震への対策がとられてきた。しかし、国は東日本大震災を教訓に、3領域に日向灘などを加えた震源域で連動して起こる巨大地震の想定を開始。最悪のケースでは、震度7の揺れが10県151市町村を襲い、10メートル以上の津波は5県27市町村に、浸水域は1015平方キロに及ぶとした。昨年8月に出された第1次被害想定では、死者最大32万3000人、倒壊建物同238万6000棟。
(3月18日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130318-00000052-mai-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人