2013年04月

2013年04月30日

甘い見通しのツケ・・・

大阪市の土地信託事業のひとつ、オスカードリームについて、
負債約276億円を一般会計から穴埋めすることが視野に入ったようです。

塩漬けされてきた含み損を清算しようというわけですね。
いつ膿を出す?今でしょ。って感じ?(^^;

行政が収益事業なんぞに手を出すのは、
これを最後にしてほしいですね。


【大阪市バス「甘い見通しのつけ」、税金で補填へ」

 大阪市交通局が市バス車庫跡地の土地信託事業で開発した商業ビル「オスカードリーム」(大阪市住之江区)の経営を巡り、信託銀行から負債約276億円の補償を求められた訴訟で、橋下徹市長は24日、市の支払いが確定した場合、バス事業の民営化を前提に、市民の税負担となる一般会計から穴埋めする考えを明らかにした。

 甘い見通しの開発で失敗した市バス事業会計のつけを税で補填(ほてん)することに批判が出そうだ。

 一般会計からの穴埋めには予算案の議決が必要だが、市議会の反発が予想される。

 橋下市長はこの日の記者会見で、「市民の足を確保するために(バス民営化で)民間事業者に(バス路線の維持を)やってもらうという理屈なら、市民にぎりぎり説明がつく」と述べた。

 オスカードリームは市交通局が1991年に着手し、巨額の負債を抱え経営破綻。2011年12月に大阪地裁判決で市に負債全額の支払いが命じられ、市が控訴。大阪高裁で信託銀行側との係争が続いている。
(4月25日 読売新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130425-00000327-yom-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年04月29日

シロアリが2000万円も!?

土曜日は、相続プランナー養成講座の2日目。

講座の一つが、「相続の基本とその仕組み」。
講師はみどり税理士法人の新谷達也税理士。

面白かったのは、新谷税理士がもっともドキっとした税務調査の話。

相続税申告の依頼者から、「タンス預金があります。」と告げられ、
4000万円超の札束を見せられたんだとか。

で、当然それも明記して相続税申告。
税務調査も1日で終わり、楽勝ムードだったのですが・・・

しばらくして、上席から「他にもありませんか?」との電話が。
これって、本来あり得ないこと。

不安を抱きながら依頼者に確認すると、なんと!
バブル期の土地売却代金3億円が台所の床下に・・・_| ̄|○

その3億円、ビニール袋でグルグル巻きにされていましたが、
長年の湿気でビチャビチャ。

おまけに、シロアリに食い荒らされてる。
粋なもので、千円札は食わずに1万円札ばかり・・・(^^;

損耗が激しいため、新札に交換してもらう際には、
2000万円くらいロスが出たんだって。

結局、隠すとかえって高くついちゃいますね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年04月27日

近大OBの皆さん、みんなで甲子園へ行きませんか?

平成25年度関西学生野球連盟春季リーグ戦が開幕しました。
現在、われらが近畿大学は、4勝1敗で立命館大学と同率首位。

そこで、事実上の決勝戦である5月11日の試合を、
みんなで応援しに行こうという話が出ています。

 日時:5月11日10:00〜 
 場所:甲子園球場
 料金:大人1000円、学生500円(中学生以下無料)。

なお、近大校友会梅北中央支部の会員または会員候補者
(近大卒で、大阪市北区・中央区に自宅か勤務地がある方)には、
チケットが支給されます。

実は私、こう見えて・・・
球場で野球観戦するのは初めて。(^^;

ワクワクしています。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年04月26日

「死に場所」不足・・・_| ̄|○

今回の週刊ダイヤモンドは、「老後の住まい」特集だそうです。

目に飛び込んできたのは、「死に場所不足」の文字。

記事によると、25年に高齢者人口は3600万人を超え、高齢化率が30%に。
高齢人口増、要介護者増、死亡率も上昇という「多死時代」。

一方、現在の状況が続けば、30年時点で47万人が
死に場所が見つからない「みとり難民」になってしまうという試算も・・・

う〜ん、みんなで真剣に考えなければならない問題ですね。
もうちょっと、突っ込んで勉強してみますね。


【急増中のサービス付き高齢者向け住宅って何?人気の理由と正しい選び方】

「週刊ダイヤモンド 4/27・5/4合併特大号」は「親子で選ぶ『老後の住まい』 老人ホームVS.サービス付き高齢者住宅」という特集を組んでいる。

 有料老人ホームなどの介護施設をしのぐ勢いで「サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)」と呼ばれる賃貸住宅の戸数が急増し、2013年2月に全国で10万戸(登録ベース)を突破している。にもかかわらず、“サ高住”は認知度が低く、介護施設とどう違うのか、あまり理解されていない。介護施設と“サ高住”のどちらが老後の住まいにふさわしいか、徹底比較した特集だ。

 しかし、こういわれてもピンとこない人が多いだろう。わかりやすく解説すれば、自宅での独居が困難になった場合、特別養護老人ホーム、介護療養型医療施設、サービス付き高齢者向け住宅、住宅型有料老人ホーム、介護付き有料老人ホームなどといった住まいがある。

 このうち、介護サービスから日常の生活支援サービスまで提供するのが有料老人ホームだが、入居者の自由度が制限される上に、入居費用は月払いで一人30万円以上かかるなど、出費も多い。

 これに代わって、今、注目を集めているのが、高齢者向けに作られた賃貸住宅、「サービス付き高齢者向け住宅」(サ高住)だ。“サ高住”は安否確認と生活相談サービスが最低限備わったバリアフリーの賃貸住宅で、入居費用も有料老人ホームの半分以下だ。有料老人ホームなどの施設との最大の違いは、プライバシーや自由度が大きいこと。居室はバリアフリー仕様で日中はホームヘルパー2級の資格を持つ職員が常駐するほか、夜間は緊急通報システムで対応する。要介護度が高めの人が入居することも少なくないため、訪問介護事業所や通所介護事業所を併設し、住居と介護サービスを一体的に提供することが多いのも特徴だ。

 この“サ高住”が急増する背景には、「多死時代」の「死に場所」不足の問題がある。超高齢社会となった日本では、25年に高齢者人口は3600万人超となり、高齢化率(総人口に占める高齢人口の割合)が30%を超える。高齢人口が増えて要介護者が増え、死亡率も上昇する「多死時代」に突入するのだ。

 厚生労働省などのデータによると30年時点での死亡場所は医療機関が約89万人、自宅が約20万人、介護施設が9万人と試算される。しかし、47万人は現在の状況が続くならば、死に場所が見つからない“みとり難民”になってしまうのだ。

 その受け皿として登場したのが、“サ高住”だ。国土交通省が今後10年間で60万戸の供給を計画し、1戸につき最大100万円の補助金や税制優遇策を始めたことで不動産会社のほか保険会社など異業種からの参入もあり、空前の建設バブルを迎え、13年2月に全国で10万戸(登録ベース)を突破しているのだ。

 有料老人ホームを運営する介護事業者のなかには慎重派も多いが、木下工務店グループである「木下の介護」やベネッセスタイルケアといった介護大手も“サ高住”展開を始める。

 事業者側にとってもこの住居には大きな可能性がある。当面は国からの補助金が期待できるうえに、介護付き有料老人ホームなどの施設に比べ建築上・運営上の規制が少なく、合理化の余地が大きいのだ。逆にいえば、入居者から見れば、「粗製乱造」「玉石混交」となっているのだ。

 今回の特集『Part 1 老人ホームVS.サービス付き高齢者住宅』では、“サ高住”のよしあしを見きわめるポイントとして、施設長の面談と入居率をあげる。施設長の経歴や考え方が施設へ大きな影響を与えるためだ。また、入居率は有料老人ホームならば入居率の損益分岐点は85〜90%。“サ高住”なら70%程度。歴史が浅いことを考慮しても、2年経過して50%未満である場合には、要注意だ。

『Part 2 サービス付き高齢者住宅の選び方』では、“サ高住”は賃貸住宅という一面があるのだが、入居者の借家権は無視されて、別のフロアに移転させられることも多いという。また、介護施設の感覚で経営されることが多く、介護保険収入が得られない自立者は稼げない客であるとして避けるところや、入居者の中心が生活保護受給者ばかりになる“サ高住”もある。この制度を食い物にした貧困ビジネスも横行しているのだ。

『Part 3 サービス付き高齢者住宅ランキング』では、居室の広さや設備、サービスなどを指標に、独自にアンケート調査を実施し、全国3000軒あるとされるサ高住のうち、1218物件を都道府県別にランキングし、入居費用などのデータも掲載している。

 記事『入居費用と評価に相関性 快適な暮らしはカネ次第?』によれば、やはり1カ月の入居費用が高い“サ高住”は高い評価でランキングも上位にランクインしたという。利便性が高い立地で、一定レベル以上のハードとサービスを備えた住まいを手に入れるためには、カネ次第ということのようだ。
(4月25日 Business Journal)
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20130425-00010006-bjournal-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年04月25日

ぶらり横丁が・・・

御堂筋線と阪神電鉄の梅田駅改札を結ぶ地下道が整備されるそうです。
早ければ来年度。

もともとは、ヤミ市対策として市の外郭団体が管理。
それがそのまま自動更新され続け、また貸しも常習化している模様。

で、これを解消し、地下道の改装工事を行う予定だとか。

もう、ぶらり横丁は消えちゃうのね・・・
やっぱり、アリバイ横丁も姿を消すんでしょうか?(^^;

大阪がどんどん変わっていきますね。


【大阪駅前「ぶらり横丁」など、占用許可打ち切りへ 60年入札せず】

 大阪市が約60年にわたり、JR大阪駅近くにある市所有の地下道で営業する10店以上について、入札などを経ずに占用許可を与え続けていたことが24日、分かった。この一部で、市の元外郭団体が店に占用エリアをまた貸しして利益を得ていることも容認。終戦後の闇市を一掃、秩序回復のために始めた措置だが、混乱期を抜けた後も許可を見直していなかった。入札などは義務づけられてはいないが、市は「不適切」としており、早ければ来年度にも占用許可を打ち切る。

 問題となっているのは市営地下鉄御堂筋線と阪神電鉄の梅田駅の改札口を結ぶ「大阪駅前地下道」。市は終戦直後の昭和20年代、当時外郭団体だった財団法人「大阪市民共済会」など6つの団体・個人に占用許可を出し、今も飲食店が集まる「ぶらり横丁」やドラッグストア、生花店など10店以上が営業している。

 共済会の内部資料などによると20年代には闇市が一帯を占拠。夜にはホームレスが集まったとされる。市は混乱をおさめようと店の出店を計画。共済会などに占用許可を出し、共済会は店を選定しまた貸しした。

 共済会が現在また貸ししているエリアにはぶらり横丁や売店などが営業。平成24年度、市に払った年間占用料は約550万円だが、また貸しで得ていた賃貸料は約2千万円に上った。担当の市路政課は共済会以外のまた貸しを把握できていないというが、地下道の店関係者によると、個人の一部もまた貸しをしているとされる。

 占用許可は毎年更新があり、今は通常「公平性」の観点から入札や公募で事業者を選定するが、この地下道の許可は自動的に更新されてきた。市路政課は「相手方は戦後から代々店を収入源としており、許可を見直すきっかけがなかった。公平性を欠き、今の市民感覚から外れている」としており、不適切な措置だと認めている。

 市では、早ければ来年度、阪急阪神ホールディングスと共同で地下道の改装工事を行う予定で、着工前に占用許可を取り消す方針。
(4月24日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130424-00000134-san-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年04月24日

安倍バブル?

不動産が活況ですね。
某法務局では、4月1日時点で未処理が5000件あったらしいですよ。

私も、3月中旬に某鉄道会社に境界立会いをお願いしたら、
「5月にしてくれ」って言われました。

既確定だったから助かった・・・

煽られ過ぎないよう注意は必要ですが、
冬の時代が長かった分、もう少し浮かれておきましょうよ。(^^;


【価格高騰中! 不動産にも「安倍バブル」到来か】

 不動産の価格が本格的に上昇を始めそうだ。不動産セクターに属する企業の2012年末の株価は、年初に比べて80%上昇した。一般に株価は実体経済に先行する指標と言われており、不動産価格が上昇基調にある証左の1つだと言えよう。

 背景にあるのは、インフレへの期待である。現在、日本の民間部門には家計と法人を合わせて2350兆円の金融資産があり、これはGDPの約5倍。インフレ期待が高まれば、現預金の保有リスクが生じ、投資熱が沸騰する。金融資産の一部が不動産へと流れれば、価格も上昇することになる。

 税制改正も価格上昇に影響するだろう。今年の税制改正の目玉としては、富裕層の所得税率アップ、相続税の基礎控除額の引き下げ、孫への教育資金1500万円の贈与非課税枠の創設が挙げられる。これらによって、消費意欲や投資意欲が活性化すると考えられる。

 では、不動産価格はこれからどの程度、上昇するのか。不動産価格は消費者物価に比べて相対的な変動率が大きい。仮に消費者物価が安倍政権の目標通り前年比2%まで上昇したとすると、不動産の平均価格は20%程度まで上昇する可能性は十分に考えられる。都市部での上昇幅はさらに高くなるだろう。

 最新(2012年12月)の消費者物価指数は前年同月比-0.2%。2カ月連続で下落しているものの、2009年8月の前年同月比-2.4%を底に、上昇基調にある。次期日銀総裁が現在よりも積極的な金融緩和を推進すれば、1年程度でプラスに改善していく公算が高い。

 そもそも、現在の不動産価格は、世界各国と比較するとまだまだ割安な水準にある。不動産投資の世界では借入金の金利と投資物件の利回りの差をイールドギャップと呼ぶが、アメリカ、イギリスが2%程度であるのに対し、日本は4%。つまり、日本の不動産は取得額の割に儲けが多く、投資家にとって“うま味のある”市場なのだ。

 事実、不動産投資のプロたちは動きを加速している。例えば、今年1月のJ-REIT(上場不動産投資信託)の物件取得額は6530億円に上り、すでに昨年1年間の水準の8割超に達している。底値は過ぎたものの、当面は価格上昇が続くと考えられ、一般消費者にとっても、“買い”の局面と言えよう。
(4月23日 プレジデント)
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20130423-00009211-president-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年04月23日

介護の代償は?

介護が報われない事例。
週刊誌ですので、どこまでデフォルメされているかは不明ですが・・・(^^;

何度か書いていますが、
やっぱり、相続ってのは「介護」「墓守り」「財産」の三点セット。

旧来の家督相続は、よくできた制度だと思いますよね。
でも残念ながら、現民法では「財産」だけが均分扱い。

頑張った人にちゃんと報いるために、
判断力のあるうちに遺言を書くようにしておきましょうね。


【遺産相続 「介護した」は現金の援助ありと判断され損する例も】

 親の介護を長年担った子供は、「当然、自分が遺産を多くもらえるもの」と思いがち。しかし、親が生きているうちに“行動”に移さないと思わぬトラブルを呼んでしまう。埼玉県在住の主婦Tさん(58才)は、2つ年下の妹とふたり姉妹。

 母親は10年以上前に病気で介護が必要な状態となり、長女であるTさんが家族ごと母親の自宅に移り住み、介護を続けてきた。妹は関西地方に嫁いでしまったため、母親の面倒を見ることは全くなかった。たまにわずかな現金を支援してくれる程度。

 昨年末、母親が死んだとき、Tさんは当然、遺産や土地は心身ともに介護にささげた自分がもらうべきだろうと考えていた。ところが…。

「妹はこう言うんです。“お姉ちゃんは、介護が大変だったかもしれないけど、その間の生活費はお母さんの貯金から使っていたでしょ。それって生前贈与っていうんだよ。これ以上多くもらうのはずるい。遺産ぐらい平等に分けてよ!”と…」(Tさん)

 妹は一歩も退かず、姉妹は完全に決裂。妹が裁判所に訴え、調停に持ち込まれることになった。

 結果は、なんとTさんより妹が多く遺産をもらうべき、という判決。理由は、妹が主張するように、Tさんが現金の援助を受けていたためだという。納得し難いが、これが現実だったりするのだ。
(4月21日 NEWS ポストセブン)
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20130421-00000009-pseven-life


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年04月22日

第3期相続プランナー養成講座スタート!

土曜日、第3期相続プランナー養成講座がスタートしました。

約50名のめっちゃ真剣な方々。
8日間24講座の長丁場ですが、楽しく(?)乗り切ってくださいね。

初日の第1講座は山本和義先生、第2講座は今仲清先生。
で、第3講座は私・・・

えっ!このお2人を前座に、トリを務めちゃったわけ?
身の程知らず・・・(^^;

ま、とにかく、この講座の特長は修了生同士のネットワーク。

この前向きな方々がどんなビジネスを展開なさるか
とっても楽しみです。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年04月20日

オウチーノセミナー

5月14日開催の、オウチーノさんのセミナーにお招きいただきました。

売買の業者さんを対象としたイベントで、
メインコンセプトは「集客」。

昨年は、ネットをうまく活用できたかどうかで差がついた1年。
じゃ今年は? ・・・というお話がきけるようですよ。

私の担当は、集客ではなく業者さん向けの情報提供。(^^;
これをネタに、顧客向けセミナーに取り組んでいただければ幸いです。

お時間よければ、ぜひおいでくださいね。

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土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年04月19日

「農地法改正後、都市近郊農地所有者の選択肢」

昨日、SGリアルエステートお初天神の勉強会を開催しました。

テーマは、「農地法改正後、都市近郊農地所有者の選択肢」。
講師は不動産鑑定士の北川忠志さん。

サブタイトルが、「そもそも日本の農業はどこへ?」。
農地に関する基本的な制度や仕組みの流れをお聞かせいただきました。

地味なテーマかと思いきや、50名近いご参加者。
皆さん関心はあるけどとっかかりが無かったってことですね。

改正農地法の施行は平成24年4月1日。
これまでは農地を相続した人しか農業従事者になれませんでした。

ところが、農水省が公表している営農類型別経営統計によると、
水田作付面積が0.5ha未満の農家は、農業所得がマイナス・・・_| ̄|○
5ha以上でようやく540万円。(P6参照)

そんなの継ぐわけないじゃん!
という当たり前の流れで後継者不足→耕作放棄地が社会問題化。

そこで、農地を他人に貸しやすくすると同時に、
農地が効率的に利用されるよう責務を明確化しました。

そのひとつが、相続税の納税猶予の打ち切りですね。

ま、ここまではいい。
厄介なのは、都市近郊農地。

固定資産税が絡んでくるんです。

西宮市の都市計画で、下の山林が市街化区域に線引きされ、
宅地課税されたことを争った裁判。(平成18年(行ヒ)第179号

平成18年(行ヒ)第179号

最高裁は、市街化区域としての実態を有していなくても、
宅地批准で課税すべしとしました。

言ってみれば、全国の各裁判所及び市町村に対して、
「市街地農地は税の割引をするな!」というメッセージを発したわけ。

都市部に農地をお持ちの方は、一度、
毎年の所得税・固定資産税、そして将来の相続税まで見据えた
長期シュミレーションをしてみる方がいいですよ。


土地家屋調査士 大阪 和田清人