2013年07月

2013年07月31日

相続対策の優先順位

日経新聞が、不動産オーナーの苦悩を記事にしました。

みんなが見て見ぬふりをしてきたことを
紙面になさった勇気に敬意を表します。(^^;

記事中、福田真弓税理士も言っている通り、相続対策の優先順位は、
 .皀瓩覆
 ∪任鯤Гいる
 (それでも余力があれば)節税
の順。

ホントに大事なのは、残された方々が「仲良く」「安心して」暮らせること。
たとえ税金が増えたとしても、みんなが幸せならそれはOKですよね。

逆に、節税を先行させてしまうと・・・
豊中の資産家姉妹が衰弱死したのはほんの2年半前。

節税なんて、いいものをたくさん残すための手法の一つにすぎないワケです。
借金と空室だらけのマンションは、「いいもの」ですか?


【相続節税、甘くない不動産賃貸 経営難で子が悲鳴】
(7月28日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年07月30日

「真夏の勉強会」

8月6日(火)、プルデンシャル生命様主催の勉強会で講師を務めます。

税理士と企業オーナー向けに、6つのミニセミナーを行う予定だとか。
 1.助成金最新情報
 2.スモールM&A
 3.不動産の相続税評価
 4.教育資金贈与、生命保険信託
 5.遺言
 6.営業の真髄

当初の定員をオーバーしたため、一回り大きな会場に変更したんだって。

そういうワケで、若干の講師枠をいただきました。
税理士の皆様、オーナーの皆様、お時間よければぜひどうぞ。(^^;

130806真夏の勉強会


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年07月29日

しーたんからのお便り大作戦(^^;

難読地名「西の横綱」の宍粟市が、
表記を間違えた送り主にお手紙を送る取り組みを始めたそうです。

マスコットキャラの「しーたん」が誤記の訂正をし、
さらに地元の魅力を訴える内容なんだって。

名付けて、「しーたんからのお便り大作戦」。(^^;

こういう広報はいいですね。
私たちも、「とちかやちょうさし」で何かやりますか?


【「正しくは宍粟市です!」 誤表記送り主に「しーたん」の手紙】

 「穴栗(あなぐり)」「穴粟(あなあわ)」などと誤記された郵便・宅配物が後を絶たない兵庫県宍粟(しそう)市が、表記を間違えた送り主に正しい読み方を書いた手紙を送る取り組みを始めた。手紙は市のマスコットキャラクター「しーたん」からとして、自然豊かな地元の魅力なども伝えて「しそう」をPRする。

マスコットキャラクター「しーたん」が誤記の送り主に送る手紙の表面(写真:産経新聞)

 市は平成24年度から、難読を逆手に取ったCMコンテストを開催。読みにくさを生かして地元をPRするイベントに着手してきたが、いまだに市名を「穴栗」「穴粟」などと誤記した郵便・宅配物が届くという。

 事業名は「しーたんからのお便り大作戦」。送る手紙は裏表1枚で、表面は「読めますか? おぼえてください!」との見出しで始まり、地元の魅力を訴えて来訪を呼びかける内容。裏面には送り主の誤記部分を載せ、「正しくは宍粟市です!」と重ねて正しい表記をPRする。

 対象は官公庁や民間企業で、個人は対象外。手紙は来年2月まで送る予定。誤記された郵便・宅配物は今月1〜24日で計18通届き、市が送り主にしーたんからの手紙を発送したところ、「これを機に宍粟の魅力を周りに伝えます」などの返信もあったという。
(7月29日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130729-00000503-san-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年07月27日

脱法ハウス化は防げない?

現在の私の関心事である脱法ハウス

文京区のマンションでは、管理組合が不承認の回答をしたにもかかわらず、
工事を強行し、入居募集も始まっちゃった・・・_| ̄|○

これって、区分所有(=みんなの共有)の根幹を揺るがす出来事のはず。
なのに、「業者が強引に出てくるなら法的措置も辞さない」って・・・

ちょっとお気楽すぎません?(^^;
すでに強引にやられちゃってるんだから・・・

この記事の末尾に、問題の構図がシンプルに表されていますよ。
「管理会社は、管理意識の低さに付け込まれている可能性を指摘した。」

多くの人は、管理会社が全部やってくれると勘違いしてる。
ところが管理会社は、当然、管理委託契約の範囲でしか動かないワケ。

違反者に対する措置は、区分所有者全員が一人称で取り組むべきこと。
でも残念ながら、多くの人は他人任せの三人称。

かくして、「住まない」区分所有者のゴリ押しがまかり通ってしまう・・・

分譲マンションを買う際には、
「共有」のリスクも視野に入れてくださいね。


【<脱法ハウス>都内マンション 規約を無視し無断改築】

 ◇37平方メートルに6人 管理組合に無断

 東京都文京区音羽の分譲マンションの一室(2DK、37平方メートル)が、管理組合に無断で6人用の「シェアハウス」に改築されていたことが分かった。改築に気付いた組合側が管理規約に基づき不承認としたが、工事は進み、入居募集も始まっていた。都内では、同様の無断改築物件は毎日新聞が確認しただけで他に3件あり、組合が規約をたてに抵抗しても脱法ハウス化を防げない現状が浮かんだ。

【「シェア禁止」 文書はがされ】マンション無断改築 「家族的な雰囲気一変」

 音羽の物件を手がけているのは東京・赤坂のシェアハウス運営業者。都内では江戸川区で3LDK(62平方メートル)を12人用に改築する計画が所有者と組合の対立でストップしていることが判明している。赤坂の業者は江戸川区の物件の改築を主導する東京・銀座の業者と関係が深く、銀座の業者のホームページ(HP)では赤坂の業者の物件も紹介されていた。

 音羽のマンションの4階で管理規約に定める事前申請がないまま工事が始まったのは昨年12月。今年2月にあった建物全体の排水管清掃時に組合役員が立ち入ったところ、カプセルホテルのような上下2段の専有スペース(高さ約1.2メートル、広さ約1.3〜2.7畳)計6室を見つけた。

 業者は部屋を昨年6月に購入。工事自体は昨年12月のうちに中断していたが業者は立ち入り後に事前申請を怠ったことを謝罪。「社員寮にする」と説明し、改めて改築を申請した。

 これに対し、組合側は今年4月、「寮以外の用途にしない」という誓約書の提出を求めた。業者が応じなかったため、同19日の理事会で不承認を決議。さらに同27日の臨時総会で管理規約の細則に「シェアルーム禁止」を盛り込んだ。

 ところが、組合への通告もないまま5月9日に工事は再開され、12日後には完了。銀座の業者のHPなどで入居募集が始まった。組合側は、今月上旬に取材を受けて募集開始を知ったといい、役員の70代男性は「業者が強引に出てくる場合、法的措置も辞さない」と憤る。

 赤坂の業者は事前申請をしなかった点について「施工業者に丸投げしてしまったのが原因」と説明。居室としては極端に狭く、建築基準法令違反が疑われる専有スペースについては、「ベッドブースであり居室ではない。江戸川のように12人は詰め込みすぎだが、6人なら適正だと思う」と主張する。

 一方、赤坂と銀座の業者がそれぞれ都内で運営する3件(台東区、中央区、調布市)では管理組合や管理会社に取材したところ、「シェアハウスになっているとは初耳だ」と存在すら知らなかった。このうち台東区の物件の管理会社は「部屋の改修や賃貸先の把握は古いマンションの組合ほど『なあなあ』になっている」と語り、管理意識の低さに付け込まれている可能性を指摘した。
(7月25日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130725-00000027-mai-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年07月26日

土地台帳の見方

あるお客様に、土地の分合筆の履歴をご説明していた時、
土地台帳の見方について質問を受けました。

今は土地家屋調査士しか取得できない資料ですので、
マニアックすぎる話題かもしれませんが、しばしお付き合いを・・・(^^;

ご存知の通り、明治初期に地租改正事業が実施されました。

これは、「租・庸・調」の時代から延々と続いてきた米による納税をやめて、
土地の所有権を与える代わりに地価の3%(のち2.5%)を
現金納付させることとしたスーパーウルトラ税制改正。

所有権を与えるのですから、測量し、境界を決め、
面積と所有者を記録すると同時に地図を作りました。

これが土地台帳と公図ですね。

その後、昭和35〜40年くらいの間に、
土地台帳は登記簿と一体化し、「表題部」に姿を変えました。

つまり、昭和30年代以前の土地の分合筆は、登記簿には載りません。
だから私たちは、境界鑑定の資料として必ず土地台帳を見るんです。

前振りが長くなりました。一緒に見ていきましょう。

これが旧土地台帳。時代を感じますね。
旧土地台帳1

少し拡大してみます。
旧土地台帳2

この土地は、字:北所、地番:408番1。

右上の囲みから、地租改正スタート時は、
 反別反:  1.314 ←面積1反3畝14歩
 地価円:124.060 ←課税標準124円6銭
 地租円:  3.102 ←税額3円10銭2厘(地価の2.5%)

で、中央の囲みから、
 昭和36年12月20日に409-1を合筆して1反7畝17歩に、
 昭和36年12月20日に408-2を分筆して1反27歩に、
 昭和38年1月10日に408-3を分筆して、4畝7歩になったことが読み取れます。

なお、「歩(ぶ)」は坪と同じ、「畝(せ)」は30歩、「反」は10畝です。
歩→畝は30進数というのが面倒くさいんですよね。(^^;

したがって、この土地は、
はじめは1反3畝14歩(=404歩≒1335屐砲世辰燭里、
分合筆を繰り返して、4畝7歩(=127歩≒419屐砲砲覆辰燭箸機

おしまい。(^^;

土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年07月25日

「不動産取引における相続の問題点を検証する」

昨日、相続塾に参加してきました。

テーマは、「不動産取引における相続の問題点を検証する」と、
「成年後見にみる不動産取引の難しさ」の2本。
講師は、大阪中央合同事務所の米田貴義司法書士です。

不動産を売却する際の一般的な流れは下記の通り。
 ’箋兪蠱
 価格査定
 G涓襍戚鵝頁篌腓班堝飴唆伴圈
 で簀齋戚鵝頁篌腓版禺隋
 シ荳
 ε亠申請

取引の途中で売主が死亡した場合、
上記のどのポイントで亡くなったかによって取扱いが変わります。

 銑ぁ雰戚鵑泙如
 委任(=媒介契約)の終了。相続人が改めて業者に売却を依頼します。
民法第653条
委任は、次に掲げる事由によって終了する。
 一 委任者又は受任者の死亡

ぁ銑ァ雰戚鵝膳荳僂泙如
 売主の地位を相続。相続人が契約を完結させる義務を負います。

ァ銑Α雰荳僉租亠申請まで)
 民法では司法書士の代理権消滅。ただし不登法によってそのまま申請。
不動産登記法第17条
登記の申請をする者の委任による代理人の権限は、次に掲げる事由によっては、消滅しない。
 一 本人の死亡

結局のところ、取引が反故になって経済ロスが発生することはないんですが、
舞台裏では手続きが変わるということですね。

司法書士さんの大変さを垣間見ました。(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年07月24日

ブル弁?・・・(^^;

「ブル弁」って言葉があるんですね。
ブルジョア弁護士の略だって。

知らなかった・・・(^^;

あんまりわかってなかった弁護士業界の内情が、
連載記事になるようです。

知ってどうなる?って気もしますが、
知らずにお付き合いするのも、ねぇ?


【弁護士業界の最強集団”ブル弁”の生態とは?】
ヴェールに包まれたその“稼ぎ”は?

多くの人から尊敬とあこがれのまなざしで見られる弁護士。彼らの胸元に鎮座する金メッキが剥げ落ちたいぶし銀の弁護士バッジは、まさにその象徴だ。

だが、彼らのキャリアパスについてはあまり知られていない。今や弁護士と一口に、括れぬほど、彼らの活動内容や収入などのキャリアパスはマチマチだ。もはや同じ弁護士でも“別業種”といってよいほどに。そのうえ、細分化されたコミュニティは閉鎖的で、どのような活動をしているか、一般からは見えにくい。

“ブル弁”“ノキ弁”“イソ弁”などの言葉があるように、弁護士業界は多士済々。この連載では「弁護士という民族」に迫る。第1回目は弁護士業界内でも高い人気を誇る「ブル弁」の生態を調べた。

 一口に弁護士と言っても、その属性は実にさまざまだ。普段、手掛けている業務で言えば、大企業相手にM&Aや国際商取引、特許訴訟などで高額の報酬を受け取っている弁護士、いわゆる「ブル弁」(ブルジョワ弁護士の略)もいれば、中小企業が日常的に直面する法律問題の対応をしたり、あるいは個人相手に離婚や借金の解決などに当たっている弁護士、いわゆる「マチ弁」もいる。

 日本で活動する弁護士の人数は約3万2000人(出典:弁護士白書2012年版)。このうち、100人超の大規模事務所に所属している弁護士は全体の6%強しかいない。50人超の事務所所属の弁護士を足しても約7.5%。

事務所の規模別にみた所属弁護士数の割合(出典:弁護士白書2012年版)

 一方、5人以下の事務所に所属する弁護士は全体の6割を超えている。特に1人事務所の弁護士は全体の4分の1を占める。これでもこの10年で大きく後退していて、10年前は実に45%が1人事務所だった。

 大事務所は東京、大阪に集中しているので、地方はまだまだ1人事務所が主流で、大都市圏と地方とでは、弁護士を取り巻く環境も、弁護士自身の属性の違いも大きい。

 そこで、今回から3回にわたり、弁護士という民族の生息分布を検証してみたい。初回の今回は大都市圏のみに生息する、あこがれの象徴・ブル弁の世界を検証してみよう。

「大事務所、外資系、ブティック系」=ブル弁事務所

 グローバルな活動を展開している大企業の法務ニーズは、近年、加速度的に複雑化している。それに応えるには、弁護士も専門分野に特化して日夜研究を積み重ねないと、あっという間に企業から見捨てられる。海外での特許訴訟も日常茶飯事だし、反トラスト法、FCPA(連邦海外腐敗行為防止法、通称賄賂防止法)といった、日本人が進出先で刑事責任を問われるリスクも、また、加速度的に高まっている。

 このように、グローバルカンパニーは、高度な法務ニーズと巨額の資金力を兼ね備えているだけに、法律事務所にとっては最も“おいしい”クライアントである。そのおいしいクライアントを相手に、単価の高い商売をしている事務所の弁護士がブルジョワ弁護士、通称「ブル弁」だ。

報酬と弁護士数にみる民族分布図

 ブル弁の代表格は、何と言っても4大法律事務所所属のパートナー弁護士たちである。大事務所の組織構成については後段に譲るが、一言で言えば、パートナーとはマネジメント層の弁護士である。

 「4大事務所」とは、所属弁護士の人数で必ず上位4位までに入る事務所のことで、具体的には赤坂アークヒルズに事務所を構える西村あさひ法律事務所、麹町にそびえ立つ26階建ての超高層ビル「紀尾井町ビル」に事務所を構える長島・大野・常松法律事務所、丸の内の三菱村にそびえ立つ34階建ての「丸の内パークビルディング」に事務所を構える森・濱田松本法律事務所、地下鉄六本木1丁目駅直結の「泉ガーデンタワー」に事務所を構えるアンダーソン・毛利・友常法律事務所のことを指す。いずれも受付は外資系の高級ホテルのフロントなみ。若く聡明で美しい秘書たちがオフィス内を闊歩する。

 上位事務所の所属弁護士の人数は下表のとおり。所属人数には“外国法事務弁護士”も含めてある。日本の司法試験に合格し、日本で司法修習を受けて弁護士登録に到った日本法の弁護士だけでなく、海外で法曹資格を持つ弁護士も一定の手続を踏めば、日本で外国法に関する助言業務など法律行為を行うことができる。これを外国法事務弁護士と呼び、現在約360人が登録している。米国人や中国人など外国人が圧倒的に多いが、日本人も約40人いる。

所属弁護士数ランキング

 5番手以降には、海外のローファーム名そのものの事務所や、海外のローファームの名と国内事務所の名を羅列したような、異様に長い事務所名がぞろぞろ出てくるが、これは外資系事務所との共同事業形態にしているためだ。外資系の法律事務所が日本国内で活動するには、日本の法曹資格を持った弁護士の事務所と共同事業の形をとらなければならない。

 ブティック系事務所もまたブル弁の代表格である。主に大事務所から精鋭数名で独立して設立しているケースが多いので、膨大な作業を伴う業務は請け負わない。入居しているビルも普通のビルだし、事務所の内装も地味だが、少数の精鋭での事務所経営なので、パフォーマンスは極めて高い。

 日経ビジネスが毎年実施しているビジネス弁護士人気ランキング上位の常連・中村直人弁護士の事務所や、総会屋対策で有名になった久保利英明弁護士の事務所などは、ブティック系の代表格だ。

ヴェールに包まれたブル弁の“稼ぎ”

 それではブル弁は一体どのくらいの稼ぎがあるのかというと、これはまったくヴェールに包まれていると言っていい。どこそこ事務所の誰それ先生に頼むと1ディール何億円、などという話はすぐうわさになる。請求された企業の法務担当者が、ほかの事務所の弁護士や情報交流がある他社の法務担当者にしゃべるからだ。

 だから、「誰それ先生は年間に10億円は稼ぐ」「あの先生は今年はあの訴訟が決着したから、成功報酬で30億円入ったはず」などといううわさは、真実かどうかもまったく不明なまま瞬く間に広がる。

 だが、事務所経費を差し引き、弁護士個人の手元に残る金額となると、まさに人それぞれ。事務所経費がどのくらいかかっているのかを外部からうかがい知る術はないし、4大事務所所属のパートナーなら億万長者というわけでもない。

 「あの弁護士は親族に不動産業をやらせているから、実際の実入りは億では済まない」などという、かなりきわどいうわさも頻繁に飛び交っている。弁護士は弁護士業務以外の営利業務を営む場合は、弁護士会への届出を必要とする。この届出をしないままナイショでかなり大掛かりにやっている、という意味でも十分きわどいが、中には弁護士業務でクライアントの資産内容を知り、クライアントに強引に事実上自分が経営している不動産会社に保有不動産を安く売却するよう強要する弁護士も残念ながらいる。

 税務署が申告納税額上位者、いわゆる長者番付の発表をやめる以前は、長者番付に載る弁護士が何人もいたので、長者番付に載った弁護士は申告所得を類推することができた。その当時から、「あれほど稼いでいるのに、アイツの名前が長者番付に載ってないのはおかしい、別の事業で脱税まがいのことをやっているに違いない」などといううわさが飛び交うこともあったが、長者番付の発表終了後は稼ぐ弁護士の申告所得を知る術はなくなっている。ちなみに、日本弁護士連合会のアンケートに、8000万円以上の申告所得があると答えた弁護士は、有効回答数(817人)のわずか0.7%である。

ブル弁の階級闘争

 一般に弁護士の世界は司法修習期、つまり法曹としての経験年数で上下関係が決まる。裁判官や検事を定年退官して弁護士に転身すると、当然、弁護士としては新人ということになるが、司法修習期がモノサシになるので、弁護士登録初年度から大先生として扱われる。したがって、事務所の入り口に掲示している弁護士名も、ウェブサイトに掲載する弁護士名も、大半の事務所では司法修習期順になっている。

 小規模な事務所であれば、親分の弁護士の下に子分の弁護士がぶらさがるという力関係が一般的で、親分を所長、もしくはボス弁などと呼び、子分の弁護士を居候弁護士を略してイソ弁と言う。かつては3年〜5年程度で自力で稼げる力をつけて親分から独立するのが普通だったので、司法修習を終えて最初に入った事務所では、「イソ弁」はふさわしい呼称だった。

 だが、最近は独立せずにそのまま留まるケースが増えている。そうなると、事務所の収益に一定の貢献をするようになった弁護士に、イソ弁という呼称はふさわしくない。

 さらに、事務所経営に参画してほしいとボス弁から期待されるようになれば、事務所に出資もし、経営にも参画する。このため、こういった経営に参画するクラスの弁護士を、共同経営者という意味でパートナー弁護士と呼ぶ。

 パートナー昇格と同時に事務所名を変更するケースもある。従来は鈴木法律事務所だったが、山田次郎弁護士がパートナーに昇格したので、事務所名を鈴木・山田法律事務所に変更する、というようなケースだ。

 大事務所の場合は会社組織同様、経験年数や所内の評価に応じて弁護士を“昇進”させるため、パートナーも細分化されている。昇進もシステマチックだ。まずはパートナー予備軍としてとりあえずは出資をしなくて良いジュニアパートナーに昇進させ、そこから数年で出資を求められるシニアパートナーに昇格させる。

 ちなみに、イソ弁のことを大事務所ではアソシエイトと呼び、このアソシエイトにも年次や所内での評価に応じて序列がある。基本的には司法修習期が上下関係のモノサシになる世界なので、パートナーへの昇格も司法修習期順であるのが一般的ではあるが、この法則を適用していないのが西村あさひである。

4大事務所の中で、最もシビアなのは……?

 4大事務所の中でも最も弁護士の「稼ぎ」にシビアだと言われるのも西村あさひで、ウェブサイト上の掲載順は内部の人事上の順番になっている。現金の稼ぎ以外にも、メディアへの露出度、特に権威ある法律専門メディアへの露出度や、論文や書籍なども評価の対象になる。ただ、事務所内でのパートナー間の競争はかなり激しく、「アイツはメディアへの露出だけで評価されていて、ちっとも稼がない」などと陰口をたたく弁護士がおり、所内の階級闘争もシビアだ。

 長島・大野・常松やアンダーソン・毛利・友常でも、入所からおおむね10年目から12年目前後でジュニアパートナーに昇格し、出資をするシニアパートナーと出資をしないジュニアパートナーという組織構成になっているが、ウェブサイト上の弁護士名簿はまだ司法修習期順になっている。

 4大事務所の中で唯一、司法修習期に関係なくパートナー全員が対等なのが森・濱田松本。全員が対等なので、パートナーにシニア、ジュニアの区別はない。

 4大事務所では複数のパートナー弁護士がチームを組む場合が多く、クライアントから支払われる報酬は、チームを構成している各弁護士に配分されることになる。最初に案件の相談を受けたのが誰で、実際に案件処理に貢献したのが誰か、といったことを基準にパートナー間の報酬配分は決まっていく。案件は引っ張ってきたけれど、案件の処理にはかかわっていない弁護士にも一定の報酬が配分される。たとえば自分はファイナンス分野に強いが、依頼案件は知財案件だったという場合は、知財に強い弁護士に処理を頼むことになる。

 実際に処理を請け負うパートナー間でも報酬の配分はさまざまだ。案件の処理はすべて若手のパートナーに任せておきながら、形式的な“主任”の地位だけは手放さず、報酬の配分だけはしっかりいただくという強欲なシニアパートナーもいれば、実際の案件処理に貢献した若手のパートナーに手厚く配分する寛大なシニアパートナーもいる。
(7月24日 東洋経済オンライン)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年07月23日

「平等」と「公平」

38歳からの相続」の著者、灰谷健司さんのコラム。
不動産の同世代共有の怖さがシンプルにまとめられています。

そもそも、住まない家の持ち分を持たせること自体が不合理。
だって、万が一の時に換金できないものは資産なんかじゃないし・・・

問題の先送りにすぎません。

親と同居すれば、たしかに住居費はゼロかもしれませんが、
介護や近所づきあいなど、少なからず時間と気を使っているんです。

本来なら、自宅の相続と相殺されてしかるべき。

でも、残念ながら今の民法では、目に見える財産だけが分割の対象。
兄弟での話し合いになると、どうしても「均等」の圧力がかかりますよね。

だから、お父様が最後の役目を果たさなければなりません。
全員の前で、「こういう理由で、自宅は○○に継がせるから納得しろ」と。

「平等」と「公平」とは全く違うことをご理解くださいね。


【「平等に分ける」落とし穴 −全解決!遺言・遺産相続の困り事2】

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■山田家の場合
――父の遺産は自宅(評価額3000万円)のみ。自宅は山田さんが居住中

山田さんは同居していた父の死後、唯一の財産である自宅を兄と2分の1ずつ共有名義で相続し、その家に住み続けていた。3年後に兄は職を失い、山田さんに「自分の持ち分を買い取ってほしい」と言ってきた。山田さんにそれだけの貯金はなく、自宅を売って兄にお金を渡すことになってしまった。
山田家
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 たった1軒の自宅を兄弟で“平等”に分けるため、共有名義にして持ち分を法定相続分どおりにするケースは少なくない。

 山田さんの場合も、兄が相続のときに「法定相続分どおりに分けたい」と主張したため、自宅を半分ずつ共有名義にすることにした。

 だが、不動産を共有名義にすると、後で問題になることが多い。

 共有名義の不動産は、全員の合意がないと建て替えることも売ることもできない。このケースのように共有者のうち1人が換金したいと思っても、共有名義の持ち分だけ買ってくれる人はまずいないので、ほかの共有者が買うか、一緒に売るしかなくなってしまう。また、維持管理費用の負担や修繕をめぐってもめることもある。

さらに大変なのは、共有者が亡くなったときだ。そのときは、配偶者や子どもが相続することになる。そうすると、甥や姪と共有することになったり、さらに、次の世代になると、いとこ同士が共有することになってしまう。関係が疎遠になるうえに人数がどんどん増え、ほとんど会ったこともない人たちが1軒の家を共有することになって、建て替えや売却の話し合いも困難になるだろう。

 共有にすれば、そのときは仲よく分けた気になるかもしれない。だが、実は問題を先送りにして、さらに複雑化させているだけだ。

 相続した不動産を分けるには、一般的に4つの方法がある。

(1)現物分割……不動産をそのままの状態で分割する方法
(2)換価分割……不動産を売って売却代金を分割する方法
(3)代償分割……不動産を相続した人が、自分の預貯金などを使ってほかの相続人にお金を渡す方法
(4)共有……不動産を共有名義にする方法

 (1)の現物分割は、土地が狭いと分けるのが難しく、建物は分割できないという問題がある。

 (2)の換価分割ができれば平等に分けることができるが、その家に住んでいる人がいれば売るのは難しい。また、家族の思い出が詰まった自宅なら、できれば売りたくないと思うのが人情だ。

 また、(4)の共有は前述したような問題があるので、近いうちに売却するのが確実な場合や、親子で共有する場合を除き、極力避けたほうがいい。

 意外と知られていない方法だが、(3)の代償分割なら財産をある程度、平等に分けることができる。ただ、たとえ小さな自宅でも、金額はかなり高くなるので、多額の資金が必要になってしまう。たとえばこのケースのように自宅の評価額が3000万円、相続人が兄弟2人の場合で、自宅を弟が相続するのなら、2分の1にあたる1500万円を弟が自分の預貯金から兄に渡せば、法定相続分どおりに分けられることになる。

 「そんなにたくさん払えない」と思う人も多いだろうが、高額の自宅を住宅ローンも払わずに手に入れるのだから、それなりの負担をするのは当然、という考え方もできるだろう。渡す金額については、法定相続分どおりにする必要はなく、兄弟が話し合ってお互いが納得できる金額にすればいい。

 なお、不動産をいったん共有名義にすると、簡単に単独名義に変えることはできない。贈与すれば贈与税がかかるし、交換や売却したりすれば譲渡税がかかり、ほかにも不動産取得税、登録免許税なども必要になるからだ。

 不動産の相続については、遺産分割協議のときに慎重に分け方を決める必要がある。また、すでに兄弟姉妹で不動産を共有している人は、なるべく早いうちに共有を解消する方法を検討したい。
(7月21日 プレジデント)
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20130721-00009976-president-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年07月22日

第3期相続プランナー養成講座終了〜

土曜日、第3期相続プランナー養成講座が無事終了しました。

4月20日開講、3ヶ月間で24講座の長丁場。
認定会員の登録資格を得られた方々、本当にお疲れ様でした。

何と言っても、この講座の意義は実務家のネットワーク。

3期生の方々は「同期会」まで立ち上げて、
情報交換を密にしようとなさっています。

実際、遺言案件の紹介も出ているようですし・・・(^^;

運営サイドもまだまだ手探りの状態ですが、
皆さんのご意見もお聴きしながらよりよい組織を目指していきますね。

ちなみに、第4期は9月14日(土)開講です。
相続を体系立って学びたい方は、ぜひご検討くださいね。
パンフレットはこちら


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年07月19日

「事故物件♪」(^^;

SUMOに掲載された事故物件の紹介文が軽すぎるそうです。

残念ながら、すでに掲載終了のようですが・・・

オバQのイラストを添えて、
「人気の事故物件♪」
「一人暮らしなのに一人暮らしではないような感覚にさせてくれる
 寂しがり屋さんにオススメのお部屋です♪」・・・(^^;

たしかに、暗〜く隠し通されるよりも、
オープンにして選択肢を与えられる方がいいとは思いますが・・・

時代ですね。


【家賃2.3万、ワケあり、オバケ付き! 大手スーモ掲載「事故物件」がヤバすぎる】

 事故物件とは、前の居住者が自殺するなどした「いわくつき」不動産のことだ。なかなか借り手・買い手が付かないので、業者としてはあまりおおっぴらにしたがらない。

 ところが不動産情報サイト「スーモ(SUUMO)」に、やけに「開き直った」事故物件が掲載され、人々を驚愕させている。しかも文章を読む限りでは、どうやらこの部屋「出る」らしい。

■「一人暮らしなのに一人暮らしではないような…」

 問題の物件は、千葉県浦安市のアパートだ。築30年と少々古いが、1Kで約20平米、バストイレあり、立地も上々、それでいて賃料がなんと2万3000円。本来の家賃は4万6000円とのことで、まさに破格と言っていい。

 もちろん安いのには理由がある。「事故物件」だからだ。しかし、業者によるその説明が、なぜかやたら軽い。まずのっけから、

 「事故物件♪ 人気の事故物件♪初期費用が少額♪TDL近い♪バストイレ付き♪」

と、「♪」を連発しながら事故物件であることをアピールしてくる。確かに、割安の家賃を狙って事故物件を探す人はいるが、業者の側が「新築♪」や「駅近♪」と同じノリで「事故物件♪」を主張することは普通まずない。同じスーモでも、ほとんどの業者は「瑕疵あり」「告知事項あり」などぼかした形で、隅のほうに小さく書いているだけだ。

 続きもさらに凄い。

 「一人暮らしなのに一人暮らしではないような感覚にさせてくれる寂しがり屋さんにオススメのお部屋です♪」

 さらに、室内写真のコーナーには往年の人気漫画「オバケのQ太郎」のイラストが意味ありげに掲載されている。単に「事故物件」というだけではなく、出てはいけないモノがこの部屋では出るらしい。

 この物件ページは2013年7月15日夜ごろからツイッターなどで話題になり、「なんでこんな楽しそうなんだよw」「もう書いた人もヤケクソだな」と笑いが相次いだ。

 それにしても、いったい何が「出る」のだろう。仲介業者に取材したものの話は聞けなかったため、実際に現地に足を伸ばしてみることにした。

 浦安駅からバスで約5分、辺りはアパート・マンションが並ぶ静かな一角だ。2階建ての小ぶりな建物で、少々古びてはいるが、基本的には何の変哲もないアパートと言っていい。「事故物件」だというその一室の窓をしばらく見つめてみたが、何かが「出る」気配は残念ながら一向に感じられなかった。

 なお、話題の物件には「住みたい」というものを含め多数の問い合わせがあったとのことで、16日午後でスーモでの掲載を終了している。
(7月16日 J-CASTニュース)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130716-00000006-jct-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人