2013年08月
2013年08月29日
人口、人口動態及び世帯数
総務省が、住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数を発表しました。
日本人は１億２６３９万人で２６万人減。
６５歳以上は３０８３万人で１１６万人の増加。
一方、１５〜６４歳の生産年齢は７８９５万人で１２４万人の減少。
さらにこのうち、１５〜１９歳は６０５万人。
実際に「生産」できるのは７３００万人ほど･･･＿|￣|○
気になったのは、今回の調査から外国人が含まれることになったこと。
外国人には以前の数値がないため、増減等の記述は日本人だけのようですが。
今後、人口対策として外国人を呼び込む政策が視野にあるのか、
はたまた、シレっと「増えた」と発表するのか･･･（＾＾；
次年度の発表のしかたに注目ですね。
【総人口は４年連続減、１億２６３９万３６７９人】
総務省は２８日、住民基本台帳に基づく今年３月３１日現在の人口を発表した。
全国人口は前年比２６万６００４人減の１億２６３９万３６７９人となり、４年連続の減少となった。１９９４年の調査開始以来初めて、１５〜６４歳の生産年齢人口が８０００万人を割る一方、６５歳以上が３０００万人を突破した。
生産年齢人口は近年、年間数十万人単位で減少していたが、今回は前年比約１２４万人の大幅減となった。「団塊の世代」が６５歳を超え始めたことが要因で、向こう数年間は急速な減少が予測される。少子高齢化の進展で、将来の労働力不足などが懸念される現状が改めて浮き彫りになった。
年齢区分別では、生産年齢人口が７８９５万７７６４人、１４歳以下の年少人口は１６６０万１６４３人。６５歳以上の老年人口は３０８３万４２６８人に増加し、全体に占める割合が２４・４％に達した。
（8月28日 読売新聞）
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130828-00001080-yom-soci
日本人は１億２６３９万人で２６万人減。
６５歳以上は３０８３万人で１１６万人の増加。
一方、１５〜６４歳の生産年齢は７８９５万人で１２４万人の減少。
さらにこのうち、１５〜１９歳は６０５万人。
実際に「生産」できるのは７３００万人ほど･･･＿|￣|○
気になったのは、今回の調査から外国人が含まれることになったこと。
外国人には以前の数値がないため、増減等の記述は日本人だけのようですが。
今後、人口対策として外国人を呼び込む政策が視野にあるのか、
はたまた、シレっと「増えた」と発表するのか･･･（＾＾；
次年度の発表のしかたに注目ですね。
【総人口は４年連続減、１億２６３９万３６７９人】
総務省は２８日、住民基本台帳に基づく今年３月３１日現在の人口を発表した。
全国人口は前年比２６万６００４人減の１億２６３９万３６７９人となり、４年連続の減少となった。１９９４年の調査開始以来初めて、１５〜６４歳の生産年齢人口が８０００万人を割る一方、６５歳以上が３０００万人を突破した。
生産年齢人口は近年、年間数十万人単位で減少していたが、今回は前年比約１２４万人の大幅減となった。「団塊の世代」が６５歳を超え始めたことが要因で、向こう数年間は急速な減少が予測される。少子高齢化の進展で、将来の労働力不足などが懸念される現状が改めて浮き彫りになった。
年齢区分別では、生産年齢人口が７８９５万７７６４人、１４歳以下の年少人口は１６６０万１６４３人。６５歳以上の老年人口は３０８３万４２６８人に増加し、全体に占める割合が２４・４％に達した。
（8月28日 読売新聞）
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130828-00001080-yom-soci
2013年08月28日
太平洋沿岸の官民境界基本調査
国土交通省が、太平洋沿岸の「官民境界基本調査」を進めるようです。
先日発表された、地籍調査の進捗率を受けての対策でしょうか。
おっ、大阪は１０％。
知らない間にワースト１を脱出してる･･･（＾＾；
誰が見てもやった方がいいに決まっている地籍調査、
市町村の腰が重い理由は大きく３つ。
�／涌�
�⇒住�
�Ｌ院攻�界にタッチできない（したくない）
で、今回は�Ｂ从�のために、官民、つまり道路や河川などと
民有地の境界確定を進めようってことですね。
スムーズに事業を進めるために、土地家屋調査士をご活用くださいませ。（＾＾；
【太平洋沿岸の土地境界調査＝南海トラフ地震対策で−国交省】
国土交通省は２５日、南海トラフ巨大地震などの津波による被害が予想される太平洋沿岸部で、公有地と民有地の境界を決める「官民境界基本調査」を進める方針を固めた。道路などの公有地と住宅などの私有地との境界を明確化することで、津波によって土地の形状が変わっても迅速に復興作業に着手できるようにする。
土地の境界は、市町村が土地の所有者や境界を画定する「地籍調査」を行っている。しかし、市町村には予算や人材が乏しく、国内の地籍調査は５０％しか進んでいない。明治時代初期に調べた後、調査が行われていない地域もあり、津波で地形が変わると境界が分からなくなる恐れがある。
東日本大震災では、土地の境界が画定していない地域の復興計画策定には、画定していた地域の倍以上の時間がかかったケースもあるという。そこで国交省は、公有地と民有地の境界線だけでも国の直轄事業として先行調査すべきだと判断した。
（8月25日 時事通信）
土地家屋調査士 大阪 和田清人
先日発表された、地籍調査の進捗率を受けての対策でしょうか。
おっ、大阪は１０％。
知らない間にワースト１を脱出してる･･･（＾＾；
誰が見てもやった方がいいに決まっている地籍調査、
市町村の腰が重い理由は大きく３つ。
�／涌�
�⇒住�
�Ｌ院攻�界にタッチできない（したくない）
で、今回は�Ｂ从�のために、官民、つまり道路や河川などと
民有地の境界確定を進めようってことですね。
スムーズに事業を進めるために、土地家屋調査士をご活用くださいませ。（＾＾；
【太平洋沿岸の土地境界調査＝南海トラフ地震対策で−国交省】
国土交通省は２５日、南海トラフ巨大地震などの津波による被害が予想される太平洋沿岸部で、公有地と民有地の境界を決める「官民境界基本調査」を進める方針を固めた。道路などの公有地と住宅などの私有地との境界を明確化することで、津波によって土地の形状が変わっても迅速に復興作業に着手できるようにする。
土地の境界は、市町村が土地の所有者や境界を画定する「地籍調査」を行っている。しかし、市町村には予算や人材が乏しく、国内の地籍調査は５０％しか進んでいない。明治時代初期に調べた後、調査が行われていない地域もあり、津波で地形が変わると境界が分からなくなる恐れがある。
東日本大震災では、土地の境界が画定していない地域の復興計画策定には、画定していた地域の倍以上の時間がかかったケースもあるという。そこで国交省は、公有地と民有地の境界線だけでも国の直轄事業として先行調査すべきだと判断した。
（8月25日 時事通信）
土地家屋調査士 大阪 和田清人
2013年08月27日
公認会計士受験者が･･･
公認会計士業界も受験者減少に頭を痛めているようです。
他人事じゃないんですけどね。
いわゆるＪ−ＳＯＸ法で、公認会計士が引っ張りダコ。
ところが、対応が一巡すると一気に供給過多に･･･＿|￣|○
ま、日本の上場企業が約３５００社。
自ずと「本来」業務のキャパは見えますよね。
で、会計士協会の新たな取り組みが地方公共団体に対する保証業務だって。
「既存商品・新市場」のセグメント。
うまく市場拡大できればいいですね。
【就職難で公認会計士受験者が激減 金融庁の誤算…人材の質低下を懸念】
（写真：産経新聞）
公認会計士試験（国家試験）の受験者が減っている。平成１８年度から試験制度が改革され、合格者が大幅に増加したものの、その“受け皿”となる就職先が見つからなかったためだ。２５年度の受験者はピークだった２２年度の６割程度まで減少。現在、試験合格者の「就職浪人」は少なくなったとはいえ、受験を躊躇（ちゅうちょ）する人は多く、関係者は合格者の質の低下を招きかねないと気をもんでいる。
■ピークの６割に
会計士試験は１次試験にあたる短答式と２次試験に相当する論文からなる。２次が不合格でも１次の合格は２年間有効。２次合格者は「会計士補」（現在は廃止）となり、２年間の実務経験を経て、晴れて会計士となる。監査法人や会計事務所だけでなく、一般企業に就職して財務関係の仕事に従事しても「実務経験」として認められる。
金融庁によると、２５年度の短答式試験の受験者（申込者）は第１回（２４年１２月）と第２回（２５年５月）合わせて１万９４６１人だったが、１回、２回の重複受験を除いて実際に試験に出席した人数は９２２２人にとどまった。ピークの２２年度は３万５２４３人だったが、近年は右肩下がり。２５年度の受験者は２２年度の６割を割り込んだ。ある会計士は「いま受験を躊躇する人は多い」と話す。
受験者の減少は合格者の質の低下につながる恐れがある。２１年度以降、合格者も減少しており、受験者が少ないからといって合格ラインが著しく下がることはないが、「優秀な人材が集まらなくなるのが心配」（会計事務所代表社員）といった声も上がる。
■発端は金融庁の“失政”
会計士業界で「２００９年（平成２１年）問題」と呼ばれた試験合格者の就職難。監査法人だけでなく一般企業で働く会計士を増やすため、金融庁が１８年度から合格者を増やし始めたのが発端だった。２０年度までは、上場企業を対象にガバナンス（企業統治）体制をチェックする内部統制制度への対応で監査法人が会計士の採用を増やしたため、就職は合格者側の「売り手市場」だった。
日本公認会計士協会によると、会員（会計士と会計士補、試験合格者）の数は、１２年に約１万６０００人だったが、２２年に約２万７０００人、２４年末時点で約３万２０００人と順調に増えた。
しかし、内部統制への対応が一巡した２１年から状況は一変。２０年秋のリーマン・ショックが会計士の需要減少に拍車をかけ、大手監査法人は採用数を前年から３〜５割も減らした。不景気で企業の新規上場が激減したうえ、企業の業績悪化により監査報酬の値下がり圧力が強まったためだ。
もう一つの誤算は、一般企業が試験合格者を採用するケースが増えなかったこと。「企業は合格間もない人よりも、監査法人や会計事務所で実務経験を積んだ会計士を求めていた」（大手食品メーカーの経理担当者）ためで、典型的な“ミスマッチ”が発生した。２０年の合格者のうち、一般企業に就職したのは、わずか２〜３％だった。
金融庁は当初、会計士の数を３０年までに５万人程度まで増やす構想を掲げていたが、断念した。
■「組織内会計士」少しずつ増加
日本公認会計士協会は２１年から一般企業を対象に、積極的な採用を呼びかける説明会を全国で開催してきた。企業側にも、会計の専門家が社内にいることで、自社の情報開示に対する信頼性が高まるという認識が少しずつ浸透している。
その甲斐あって、監査法人や会計事務所、税理士法人以外の企業で働く「組織内会計士」は徐々に増えている。協会によると、組織内会計士らで構成するネットワークの会員登録者は今年４月時点で約１１００人となり、昨年１２月の２倍以上に膨らんだ。
また、会計士が活躍する新たな分野として期待されるのが地方公共団体に対する保証業務だ。国会では、全国共通の公会計制度を導入するために必要な地方自治法の改正論議が停滞している。しかし会計士協会は法改正を待たずに、地方自治体や公営企業、外郭団体などの会計情報を第三者として保証する業務に会計士が携わる事例を増やしていく方針だ。
ただ、近年は上場企業による粉飾決算や不適切会計処理が次々と明るみに出て、公認会計士に対する信頼が揺らいできた。三洋電機やカネボウ、オリンパスなどだ。さらに監査を担当した公認会計士に対し、金融庁が業務停止命令を出すなど、「重すぎる会計士の責任」を敬遠する学生も。
それでも、「アベノミクス」効果で株式市場を中心に「お金」の動きは活発になっている。企業の決算などをチェックする公認会計士の役割はますます重くなっており、優秀な人材が求められている。
（8月26日 産経新聞）
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130826-00000503-san-bus_all&pos=5
土地家屋調査士 大阪 和田清人
他人事じゃないんですけどね。
いわゆるＪ−ＳＯＸ法で、公認会計士が引っ張りダコ。
ところが、対応が一巡すると一気に供給過多に･･･＿|￣|○
ま、日本の上場企業が約３５００社。
自ずと「本来」業務のキャパは見えますよね。
で、会計士協会の新たな取り組みが地方公共団体に対する保証業務だって。
「既存商品・新市場」のセグメント。
うまく市場拡大できればいいですね。
【就職難で公認会計士受験者が激減 金融庁の誤算…人材の質低下を懸念】
（写真：産経新聞）公認会計士試験（国家試験）の受験者が減っている。平成１８年度から試験制度が改革され、合格者が大幅に増加したものの、その“受け皿”となる就職先が見つからなかったためだ。２５年度の受験者はピークだった２２年度の６割程度まで減少。現在、試験合格者の「就職浪人」は少なくなったとはいえ、受験を躊躇（ちゅうちょ）する人は多く、関係者は合格者の質の低下を招きかねないと気をもんでいる。
■ピークの６割に
会計士試験は１次試験にあたる短答式と２次試験に相当する論文からなる。２次が不合格でも１次の合格は２年間有効。２次合格者は「会計士補」（現在は廃止）となり、２年間の実務経験を経て、晴れて会計士となる。監査法人や会計事務所だけでなく、一般企業に就職して財務関係の仕事に従事しても「実務経験」として認められる。
金融庁によると、２５年度の短答式試験の受験者（申込者）は第１回（２４年１２月）と第２回（２５年５月）合わせて１万９４６１人だったが、１回、２回の重複受験を除いて実際に試験に出席した人数は９２２２人にとどまった。ピークの２２年度は３万５２４３人だったが、近年は右肩下がり。２５年度の受験者は２２年度の６割を割り込んだ。ある会計士は「いま受験を躊躇する人は多い」と話す。
受験者の減少は合格者の質の低下につながる恐れがある。２１年度以降、合格者も減少しており、受験者が少ないからといって合格ラインが著しく下がることはないが、「優秀な人材が集まらなくなるのが心配」（会計事務所代表社員）といった声も上がる。
■発端は金融庁の“失政”
会計士業界で「２００９年（平成２１年）問題」と呼ばれた試験合格者の就職難。監査法人だけでなく一般企業で働く会計士を増やすため、金融庁が１８年度から合格者を増やし始めたのが発端だった。２０年度までは、上場企業を対象にガバナンス（企業統治）体制をチェックする内部統制制度への対応で監査法人が会計士の採用を増やしたため、就職は合格者側の「売り手市場」だった。
日本公認会計士協会によると、会員（会計士と会計士補、試験合格者）の数は、１２年に約１万６０００人だったが、２２年に約２万７０００人、２４年末時点で約３万２０００人と順調に増えた。
しかし、内部統制への対応が一巡した２１年から状況は一変。２０年秋のリーマン・ショックが会計士の需要減少に拍車をかけ、大手監査法人は採用数を前年から３〜５割も減らした。不景気で企業の新規上場が激減したうえ、企業の業績悪化により監査報酬の値下がり圧力が強まったためだ。
もう一つの誤算は、一般企業が試験合格者を採用するケースが増えなかったこと。「企業は合格間もない人よりも、監査法人や会計事務所で実務経験を積んだ会計士を求めていた」（大手食品メーカーの経理担当者）ためで、典型的な“ミスマッチ”が発生した。２０年の合格者のうち、一般企業に就職したのは、わずか２〜３％だった。
金融庁は当初、会計士の数を３０年までに５万人程度まで増やす構想を掲げていたが、断念した。
■「組織内会計士」少しずつ増加
日本公認会計士協会は２１年から一般企業を対象に、積極的な採用を呼びかける説明会を全国で開催してきた。企業側にも、会計の専門家が社内にいることで、自社の情報開示に対する信頼性が高まるという認識が少しずつ浸透している。
その甲斐あって、監査法人や会計事務所、税理士法人以外の企業で働く「組織内会計士」は徐々に増えている。協会によると、組織内会計士らで構成するネットワークの会員登録者は今年４月時点で約１１００人となり、昨年１２月の２倍以上に膨らんだ。
また、会計士が活躍する新たな分野として期待されるのが地方公共団体に対する保証業務だ。国会では、全国共通の公会計制度を導入するために必要な地方自治法の改正論議が停滞している。しかし会計士協会は法改正を待たずに、地方自治体や公営企業、外郭団体などの会計情報を第三者として保証する業務に会計士が携わる事例を増やしていく方針だ。
ただ、近年は上場企業による粉飾決算や不適切会計処理が次々と明るみに出て、公認会計士に対する信頼が揺らいできた。三洋電機やカネボウ、オリンパスなどだ。さらに監査を担当した公認会計士に対し、金融庁が業務停止命令を出すなど、「重すぎる会計士の責任」を敬遠する学生も。
それでも、「アベノミクス」効果で株式市場を中心に「お金」の動きは活発になっている。企業の決算などをチェックする公認会計士の役割はますます重くなっており、優秀な人材が求められている。
（8月26日 産経新聞）
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130826-00000503-san-bus_all&pos=5
土地家屋調査士 大阪 和田清人
2013年08月26日
那智勝浦 法律なんでも相談会
土・日で、八青会の「那智勝浦 法律なんでも相談会」に行ってきました。
大阪は雨が大変だったようですが、
勝浦は時々小雨がパラつく程度。
運よく避難させていただきました。（＾＾；
相談会は２日間で３０数組のご来場。
私も４組のご相談をお伺いしました。
みなさん、いろいろお悩みをお抱えですね。
「敷地の中に里道が通っている」
「お隣との境界がおかしい」･･･などなど
今、何をすべきかをお伝えし、笑顔でお帰りいただきました。
那智勝浦町も言わば司法過疎地。
狭い人間関係ゆえ、お困り事の相談相手はどうしても役場の職員。
でも、民事には立ち入れないし、公共事業なら対立相手になるし･･･
だからこそ、私たちヨソ者がお話を伺うことに意義があるんですよね。
来年もお邪魔する話もチラホラ。
勝浦の皆さん、その節にはよろしくお願いいたします。（＾＾；
土地家屋調査士 大阪 和田清人
大阪は雨が大変だったようですが、
勝浦は時々小雨がパラつく程度。
運よく避難させていただきました。（＾＾；
相談会は２日間で３０数組のご来場。
私も４組のご相談をお伺いしました。
みなさん、いろいろお悩みをお抱えですね。
「敷地の中に里道が通っている」
「お隣との境界がおかしい」･･･などなど
今、何をすべきかをお伝えし、笑顔でお帰りいただきました。
那智勝浦町も言わば司法過疎地。
狭い人間関係ゆえ、お困り事の相談相手はどうしても役場の職員。
でも、民事には立ち入れないし、公共事業なら対立相手になるし･･･
だからこそ、私たちヨソ者がお話を伺うことに意義があるんですよね。
来年もお邪魔する話もチラホラ。
勝浦の皆さん、その節にはよろしくお願いいたします。（＾＾；
土地家屋調査士 大阪 和田清人
2013年08月23日
脱法ハウスいよいよ法廷へ
今度は港区麻布十番。
マンション管理組合が、使用禁止を求める訴訟を起こすようです。
この部屋の所有者は不動産業者。
８５�屬良�屋を８区画に改装したんだとか。
区分所有法では、まず第６条に、
「区分所有者は、共同の利益に反する行為をしてはならない。」とあります。
で、これが守られない場合、
他の区分所有者の全員でその行為の停止を請求できます。（同５７条）
それでもやめない場合は、
訴えをもって、相当の期間、専有部分の使用禁止を請求できます。（同５８条）
今回は、これをやるってことですね。
他のマンション管理組合へ警鐘を鳴らす意味も込められています。
私が脱法ハウスに注目しているのは、まさにこの部分。
言っちゃぁ何ですが、ネットカフェ運営会社が戸建住宅を改装したり、
ビルオーナーが雑居ビルを改装したりするのは私にとってはどうでもいい話。
自己責任でどうぞ、って感じ。
でも、分譲マンションはそうはいかない。
他の区分所有者の不利益に直結しますから。
行方に注目したいと思います。
【＜脱法ハウス＞司法の場に…都内の管理組合、仮処分申請へ】
東京都港区麻布十番の分譲マンションの管理組合が、７階フロア（８５平方メートル）を８人用シェアハウスに改築した所有者を相手取り、使用禁止を求める仮処分を２２日にも東京地裁に申請する方針を固めた。フロアを所有する東京・日本橋の不動産業者は、施設の安全性などを確認しようとした区の立ち入り調査を拒んでおり、組合側は「建築基準法令違反が強く疑われる」と不信感を募らせている。マンションのシェアハウス化を巡る司法判断は初となる。
マンションのルールを定める区分所有法は「住人の共同の利益に反する行為」を禁じる。権利を主張する所有者と組合の同種のトラブルは相次いでおり、裁判所の判断が注目される。
マンションは築約３０年で７階建て（１６戸）。７階は元々１戸で占めており、今年４月に日本橋の業者が競売で落札した。業者は組合の反対を押し切り、７月末までに８室への改築工事を完了。既に入居者の募集も始めている。組合は「不特定多数の人に貸せばトラブルが起きやすくなり、マンションの平穏を害する」として争う構えだ。
業者は、各室が７平方メートル以上確保し、窓もあることなどから「法令違反はない」と主張。工事完了後に管理規約を改正してシェアハウス化を禁じたのは「特定の所有者を狙い撃ちにして不利益を与えるもので、無効だ」としている。
一方、組合の通報を受けた東京消防庁麻布消防署と港区建築課が８月６日に合同立ち入り調査をしようとした際、業者は消防のみ受け入れて区については拒否した。組合は「やましいことがないなら受け入れれば良い」と指摘。同区建築課は「実態として消防より権限は弱く、入居者の了承が『壁』になる。内部を現認しなければ調査は進められない」と困惑する。
業者側は取材に「答えられる者がいない」としている。
（8月22日 毎日新聞）
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130822-00000012-mai-soci
【＜脱法ハウス＞５室のはずが８室…管理組合側、業者に不信感】
東京都港区麻布十番の分譲マンション管理組合と、「７階フロア全体を８人用シェアハウスにする」と主張する東京・日本橋の不動産業者が対立している問題で、業者が改築申請時に組合に示した図面では個室が５室しかなかったことが分かった。組合の理事長を務める男性は、仮処分申請を決めた理由について「他のマンション管理組合にも、『規約を早く改正しておくべきだ』と警鐘を鳴らしたかった」と説明した。
◇申請時と工事後で図面様変わり
組合が「異変」に気付いたのは改築工事終了間際の７月２４日。業者から「電気容量を上げるため共用部に穴を開けたい」と伝えられ室内を確認すると、８室に区切られていた。６月の申請時図面と異なるため、工事の中止を要請し、内容証明郵便を送るなどして業者を追及したところ、７月３０日になって新たな図面が提示された。
理事長は「用途の説明も当初は『社員寮』としていて、最終段階までシェアハウスと認めていなかった。部屋数も『途中で計画が変わっただけ』と言うが、全く信じられない」と憤る。
組合が特に問題視するのは、間仕切り壁が既存の窓に突き当たる部分だ。数センチの隙間（すきま）があるため「壁が法令で定められた防火性能を満たしていないのではないか」と指摘し、仮処分を巡る審尋の中で説明を求めていきたいとしている。理事長は「シェアハウスなどの用途を認めないよう、あらかじめ規約改正しておかなかったことが最大の後悔」と述べ、「組合は自己防衛したければ、工事後の用途を明示させ、工事中の立ち入り権限も確保しておくべきだ」と訴えた。
◇退去希望相次ぎ「死活問題です」…オーナーの６０代女性
「既に何人かが『退去したい』と言い出した。雪崩式にいなくなってしまうのではないか。死活問題です」。このマンションが建つ土地に以前家を所有していた関係で、現在は５部屋のオーナーとなり、その賃貸収入で生計を立てているという６０代の女性が嘆いた。
理事長が近隣の不動産屋に尋ねると、「シェアハウスが入ってきた場合、１割程度の資産価値下落は普通だ」と言われたという。小さな子供がいる家庭からは「どんな人が来るか分からない。怖くて住めない」との声も上がった。理事長は「麻布十番のマンションは、それなりにお金も稼いで『選んで住んでいる』という人がほとんどなので、すぐ他に移っていってしまうだろう」と不安をあらわにする。
７階フロア全体を通常の賃貸物件として貸し出す場合、３０万円程度の家賃が想定されるという。物件紹介サイトに掲載された情報によると、このシェアハウスの賃料は１室（約７・２平方メートル）当たり９万８０００円（共益費込み）で計８０万円近くになる。「高級シェアハウス」と言えるが、それでも組合は「不特定多数が短期で利用すれば、不審者との見分けが付かない。ゴミや騒音、自転車駐輪などを巡ってマンションの周囲ともめる可能性もある」と懸念を強めている。
組合側の代理人を務める大谷郁夫弁護士は「虚偽の申請書を提出し、正当な手続きを経ず工事を強行しており、個室が極端に狭いなど『明らかな違法』が指摘できないとしても非常に悪質な事例だ」と述べた。
（8月22日 毎日新聞）
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130822-00000013-mai-soci
土地家屋調査士 大阪 和田清人
マンション管理組合が、使用禁止を求める訴訟を起こすようです。
この部屋の所有者は不動産業者。
８５�屬良�屋を８区画に改装したんだとか。
区分所有法では、まず第６条に、
「区分所有者は、共同の利益に反する行為をしてはならない。」とあります。
で、これが守られない場合、
他の区分所有者の全員でその行為の停止を請求できます。（同５７条）
それでもやめない場合は、
訴えをもって、相当の期間、専有部分の使用禁止を請求できます。（同５８条）
今回は、これをやるってことですね。
他のマンション管理組合へ警鐘を鳴らす意味も込められています。
私が脱法ハウスに注目しているのは、まさにこの部分。
言っちゃぁ何ですが、ネットカフェ運営会社が戸建住宅を改装したり、
ビルオーナーが雑居ビルを改装したりするのは私にとってはどうでもいい話。
自己責任でどうぞ、って感じ。
でも、分譲マンションはそうはいかない。
他の区分所有者の不利益に直結しますから。
行方に注目したいと思います。
【＜脱法ハウス＞司法の場に…都内の管理組合、仮処分申請へ】
東京都港区麻布十番の分譲マンションの管理組合が、７階フロア（８５平方メートル）を８人用シェアハウスに改築した所有者を相手取り、使用禁止を求める仮処分を２２日にも東京地裁に申請する方針を固めた。フロアを所有する東京・日本橋の不動産業者は、施設の安全性などを確認しようとした区の立ち入り調査を拒んでおり、組合側は「建築基準法令違反が強く疑われる」と不信感を募らせている。マンションのシェアハウス化を巡る司法判断は初となる。
マンションのルールを定める区分所有法は「住人の共同の利益に反する行為」を禁じる。権利を主張する所有者と組合の同種のトラブルは相次いでおり、裁判所の判断が注目される。
マンションは築約３０年で７階建て（１６戸）。７階は元々１戸で占めており、今年４月に日本橋の業者が競売で落札した。業者は組合の反対を押し切り、７月末までに８室への改築工事を完了。既に入居者の募集も始めている。組合は「不特定多数の人に貸せばトラブルが起きやすくなり、マンションの平穏を害する」として争う構えだ。
業者は、各室が７平方メートル以上確保し、窓もあることなどから「法令違反はない」と主張。工事完了後に管理規約を改正してシェアハウス化を禁じたのは「特定の所有者を狙い撃ちにして不利益を与えるもので、無効だ」としている。
一方、組合の通報を受けた東京消防庁麻布消防署と港区建築課が８月６日に合同立ち入り調査をしようとした際、業者は消防のみ受け入れて区については拒否した。組合は「やましいことがないなら受け入れれば良い」と指摘。同区建築課は「実態として消防より権限は弱く、入居者の了承が『壁』になる。内部を現認しなければ調査は進められない」と困惑する。
業者側は取材に「答えられる者がいない」としている。
（8月22日 毎日新聞）
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130822-00000012-mai-soci
【＜脱法ハウス＞５室のはずが８室…管理組合側、業者に不信感】
東京都港区麻布十番の分譲マンション管理組合と、「７階フロア全体を８人用シェアハウスにする」と主張する東京・日本橋の不動産業者が対立している問題で、業者が改築申請時に組合に示した図面では個室が５室しかなかったことが分かった。組合の理事長を務める男性は、仮処分申請を決めた理由について「他のマンション管理組合にも、『規約を早く改正しておくべきだ』と警鐘を鳴らしたかった」と説明した。
◇申請時と工事後で図面様変わり
組合が「異変」に気付いたのは改築工事終了間際の７月２４日。業者から「電気容量を上げるため共用部に穴を開けたい」と伝えられ室内を確認すると、８室に区切られていた。６月の申請時図面と異なるため、工事の中止を要請し、内容証明郵便を送るなどして業者を追及したところ、７月３０日になって新たな図面が提示された。
理事長は「用途の説明も当初は『社員寮』としていて、最終段階までシェアハウスと認めていなかった。部屋数も『途中で計画が変わっただけ』と言うが、全く信じられない」と憤る。
組合が特に問題視するのは、間仕切り壁が既存の窓に突き当たる部分だ。数センチの隙間（すきま）があるため「壁が法令で定められた防火性能を満たしていないのではないか」と指摘し、仮処分を巡る審尋の中で説明を求めていきたいとしている。理事長は「シェアハウスなどの用途を認めないよう、あらかじめ規約改正しておかなかったことが最大の後悔」と述べ、「組合は自己防衛したければ、工事後の用途を明示させ、工事中の立ち入り権限も確保しておくべきだ」と訴えた。
◇退去希望相次ぎ「死活問題です」…オーナーの６０代女性
「既に何人かが『退去したい』と言い出した。雪崩式にいなくなってしまうのではないか。死活問題です」。このマンションが建つ土地に以前家を所有していた関係で、現在は５部屋のオーナーとなり、その賃貸収入で生計を立てているという６０代の女性が嘆いた。
理事長が近隣の不動産屋に尋ねると、「シェアハウスが入ってきた場合、１割程度の資産価値下落は普通だ」と言われたという。小さな子供がいる家庭からは「どんな人が来るか分からない。怖くて住めない」との声も上がった。理事長は「麻布十番のマンションは、それなりにお金も稼いで『選んで住んでいる』という人がほとんどなので、すぐ他に移っていってしまうだろう」と不安をあらわにする。
７階フロア全体を通常の賃貸物件として貸し出す場合、３０万円程度の家賃が想定されるという。物件紹介サイトに掲載された情報によると、このシェアハウスの賃料は１室（約７・２平方メートル）当たり９万８０００円（共益費込み）で計８０万円近くになる。「高級シェアハウス」と言えるが、それでも組合は「不特定多数が短期で利用すれば、不審者との見分けが付かない。ゴミや騒音、自転車駐輪などを巡ってマンションの周囲ともめる可能性もある」と懸念を強めている。
組合側の代理人を務める大谷郁夫弁護士は「虚偽の申請書を提出し、正当な手続きを経ず工事を強行しており、個室が極端に狭いなど『明らかな違法』が指摘できないとしても非常に悪質な事例だ」と述べた。
（8月22日 毎日新聞）
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130822-00000013-mai-soci
土地家屋調査士 大阪 和田清人
2013年08月22日
脱法ハウスの改築断念
江戸川区の脱法ハウス騒動、区分所有者が改装を中止したようです。
どうやら、報道がきっかけみたい。
要は、自分が何をしようとしていたのか理解してなかったわけでしょ？
業者の説明不足？ それとも虚偽説明？（＾＾；
今回は、良識ある区分所有者でよかったですね。
善良な区分所有者が、意図せず他の区分所有者とトラブルになる･･･
今後こんな事が起きないよう、法整備を急いでほしいですね。
【＜脱法ハウス＞１室１２人計画 家主改築断念 東京・江戸川】
東京都江戸川区の分譲マンションの一室（３ＬＤＫ、６３平方メートル）を１２人用のシェアハウスに改築すると所有者の女性が主張し、管理組合と対立していた問題で、女性が改築申請を取り下げたことが分かった。組合の反対を押し切り工事が行われるなど同種のトラブルが相次いでいるが、法的に争われたケースは判明しておらず、今回の女性の代理人を務めていた弁護士は「いずれは司法の判断をあおぐべきだ」と指摘した。
組合に今月上旬、女性から「諸般の事情を勘案し、申請を取り下げる」という通知書が届いた。女性の代理人だった荒井清壽（きよひさ）弁護士は通知に先立って取材に応じ、「改築を止める法的根拠がないのに、感情的に『嫌だからやめてくれ』と言っているようにしか聞こえない」と組合の対応を非難した。女性は報道をきっかけに取り下げの意向を固めたという。
マンションなどのルールを定める区分所有法は、住人の「共同の利益に反する行為」を禁じる。シェアハウス化がそうした行為に当たるのか、所有者の正当な権利行使なのかを巡り、司法の場で争われた例は判明していない。荒井弁護士は「他で同種の問題が生じれば、所有者は工事妨害禁止の仮処分を裁判所に求めるべきだ」と強調した。
江戸川のケースで、組合は安全面や資産価値下落などを懸念。１２人それぞれの専有スペースは１．５〜３．２畳で大半に窓が無く、「居室」と見れば建築基準法令に違反することなどから、「実態は脱法ハウスだ」と強く反発していた。
一方、女性は「見込んでいた賃料が得られなくなった」として組合に損害賠償請求する意向も示していた。組合への今回の通知では、請求をどうするかは明示されていない。組合の理事長は「少しほっとしたが、まだ完全終結とは感じられない」と述べた。部屋は既に売りに出されているという。
（8月21日 毎日新聞）
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130821-00000019-mai-soci
【＜脱法ハウス＞所有者側弁護士 根拠ない規制は「違法」】
東京都江戸川区の分譲マンションの一室（３ＬＤＫ、６３平方メートル）を１２人用のシェアハウスに改築すると所有者の女性が主張し、管理組合と対立していた問題で、女性が改築申請を取り下げたことが分かった。組合の反対を押し切り工事が行われるなど同種のトラブルが相次いでいる。
組合に今月上旬、女性から「諸般の事情を勘案し、申請を取り下げる」という通知書が届いた。女性の代理人だった荒井清壽（きよひさ）弁護士は通知に先立って取材に応じ、「改築を止める法的根拠がないのに、感情的に『嫌だからやめてくれ』と言っているようにしか聞こえない」と組合の対応を非難した。
荒井弁護士は、シェアハウス化を巡る問題が「世代間対立」も浮き彫りにしていると指摘した。主なやり取りは次の通り。
−−マンション所有者にシェアハウス化への懸念が広がっている。
◆年配の所有者が中心だろう。現行制度は年金も雇用も高齢者中心に組み立てられ、若者が犠牲になっている。苦境に追い込まれた若者がひたいを寄せ合い、共同生活しようとするのを認めないのはいかがなものか。
−−江戸川区の組合は「実態は脱法ハウスだ」と反発していた。
◆所有者は本来、所有権に基づきいろいろな権利行使ができる。建築基準法や消防法に「これは違法だからやってはダメ」という規制は見当たらない。
−−現行法令の解釈により違法となるケースもあるのでは。
◆法令には明確な基準や根拠が定められていない。根拠に基づかない規制は「違法な規制」になる。
−−基準がないにせよ、極端に過密な物件を作るのは危険だ。
◆詰め込むほど圧迫感が出るが、そういう物件はニーズもない。最終的には（過密さは）収束し、是正されていくと思う。
−−組合は申請後に「シェア禁止」と管理規約を改定した。
◆申請（当時）は規約に沿ってなされた。今回は取り下げるが、別件で同じように妨害されれば裁判所の判断をあおぐべきだ。
（8月21日 毎日新聞）
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130821-00000020-mai-soci
土地家屋調査士 大阪 和田清人
どうやら、報道がきっかけみたい。
要は、自分が何をしようとしていたのか理解してなかったわけでしょ？
業者の説明不足？ それとも虚偽説明？（＾＾；
今回は、良識ある区分所有者でよかったですね。
善良な区分所有者が、意図せず他の区分所有者とトラブルになる･･･
今後こんな事が起きないよう、法整備を急いでほしいですね。
【＜脱法ハウス＞１室１２人計画 家主改築断念 東京・江戸川】
東京都江戸川区の分譲マンションの一室（３ＬＤＫ、６３平方メートル）を１２人用のシェアハウスに改築すると所有者の女性が主張し、管理組合と対立していた問題で、女性が改築申請を取り下げたことが分かった。組合の反対を押し切り工事が行われるなど同種のトラブルが相次いでいるが、法的に争われたケースは判明しておらず、今回の女性の代理人を務めていた弁護士は「いずれは司法の判断をあおぐべきだ」と指摘した。
組合に今月上旬、女性から「諸般の事情を勘案し、申請を取り下げる」という通知書が届いた。女性の代理人だった荒井清壽（きよひさ）弁護士は通知に先立って取材に応じ、「改築を止める法的根拠がないのに、感情的に『嫌だからやめてくれ』と言っているようにしか聞こえない」と組合の対応を非難した。女性は報道をきっかけに取り下げの意向を固めたという。
マンションなどのルールを定める区分所有法は、住人の「共同の利益に反する行為」を禁じる。シェアハウス化がそうした行為に当たるのか、所有者の正当な権利行使なのかを巡り、司法の場で争われた例は判明していない。荒井弁護士は「他で同種の問題が生じれば、所有者は工事妨害禁止の仮処分を裁判所に求めるべきだ」と強調した。
江戸川のケースで、組合は安全面や資産価値下落などを懸念。１２人それぞれの専有スペースは１．５〜３．２畳で大半に窓が無く、「居室」と見れば建築基準法令に違反することなどから、「実態は脱法ハウスだ」と強く反発していた。
一方、女性は「見込んでいた賃料が得られなくなった」として組合に損害賠償請求する意向も示していた。組合への今回の通知では、請求をどうするかは明示されていない。組合の理事長は「少しほっとしたが、まだ完全終結とは感じられない」と述べた。部屋は既に売りに出されているという。
（8月21日 毎日新聞）
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130821-00000019-mai-soci
【＜脱法ハウス＞所有者側弁護士 根拠ない規制は「違法」】
東京都江戸川区の分譲マンションの一室（３ＬＤＫ、６３平方メートル）を１２人用のシェアハウスに改築すると所有者の女性が主張し、管理組合と対立していた問題で、女性が改築申請を取り下げたことが分かった。組合の反対を押し切り工事が行われるなど同種のトラブルが相次いでいる。
組合に今月上旬、女性から「諸般の事情を勘案し、申請を取り下げる」という通知書が届いた。女性の代理人だった荒井清壽（きよひさ）弁護士は通知に先立って取材に応じ、「改築を止める法的根拠がないのに、感情的に『嫌だからやめてくれ』と言っているようにしか聞こえない」と組合の対応を非難した。
荒井弁護士は、シェアハウス化を巡る問題が「世代間対立」も浮き彫りにしていると指摘した。主なやり取りは次の通り。
−−マンション所有者にシェアハウス化への懸念が広がっている。
◆年配の所有者が中心だろう。現行制度は年金も雇用も高齢者中心に組み立てられ、若者が犠牲になっている。苦境に追い込まれた若者がひたいを寄せ合い、共同生活しようとするのを認めないのはいかがなものか。
−−江戸川区の組合は「実態は脱法ハウスだ」と反発していた。
◆所有者は本来、所有権に基づきいろいろな権利行使ができる。建築基準法や消防法に「これは違法だからやってはダメ」という規制は見当たらない。
−−現行法令の解釈により違法となるケースもあるのでは。
◆法令には明確な基準や根拠が定められていない。根拠に基づかない規制は「違法な規制」になる。
−−基準がないにせよ、極端に過密な物件を作るのは危険だ。
◆詰め込むほど圧迫感が出るが、そういう物件はニーズもない。最終的には（過密さは）収束し、是正されていくと思う。
−−組合は申請後に「シェア禁止」と管理規約を改定した。
◆申請（当時）は規約に沿ってなされた。今回は取り下げるが、別件で同じように妨害されれば裁判所の判断をあおぐべきだ。
（8月21日 毎日新聞）
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130821-00000020-mai-soci
土地家屋調査士 大阪 和田清人
2013年08月21日
依頼を６年放置して･･･＿|￣|○
栃木県の元弁護士が、資格を失ったようです。
土地トラブルの依頼を６年間放置
→依頼者らが着手金などを返還を求めて破産申立て
→破産開始決定により弁護士の欠格という流れ。
栃木県では、自主的な申し出以外で弁護士資格を失うのは初のケースだって。
大阪はどうなんだろう･･･？
このところ、弁護士の不祥事が目立ちますね。
司法制度改革だけを理由にしてほしくないですけどね。
【※※氏 弁護士資格失う 依頼放置問題 破産開始決定が確定】
依頼された土地トラブルを６年近く放置したとして、県弁護士会（橋本賢二郎会長）から業務停止２カ月の懲戒処分を受けた※※氏（61）に対する破産手続きの開始決定が20日までに確定した。※※氏は弁護士法に基づき弁護士資格を失った。同会によると、自主的な申し出以外で弁護士資格を失うのは初めて。同会は今後、外部有識者も交えた検証委員会を発足させ、原因究明や再発防止策をまとめる方針。
民事事件を放置された依頼者らが着手金などの返還を求め、債権者として宇都宮地裁に破産手続きの開始を申し立て、地裁が７月19日に※※氏の破産手続き開始を決定。※※氏から異議申し立てがなかったため、８月17日付で確定した。弁護士法で破産者は弁護士の資格を持たないと定められている。
※※氏が弁護士資格を失ったことについて同会の橋本会長は「極めて遺憾であると同時に、非常に重く受け止めている」とコメント。検証委員会は近く、６、７人程度で発足させる。
一方、※※氏の代理人を務める木村謙弁護士は「あらためて※※氏を信頼してくれた依頼者におわびする」と謝罪した。
（8月21日 下野新聞）
土地家屋調査士 大阪 和田清人
土地トラブルの依頼を６年間放置
→依頼者らが着手金などを返還を求めて破産申立て
→破産開始決定により弁護士の欠格という流れ。
栃木県では、自主的な申し出以外で弁護士資格を失うのは初のケースだって。
大阪はどうなんだろう･･･？
このところ、弁護士の不祥事が目立ちますね。
司法制度改革だけを理由にしてほしくないですけどね。
【※※氏 弁護士資格失う 依頼放置問題 破産開始決定が確定】
依頼された土地トラブルを６年近く放置したとして、県弁護士会（橋本賢二郎会長）から業務停止２カ月の懲戒処分を受けた※※氏（61）に対する破産手続きの開始決定が20日までに確定した。※※氏は弁護士法に基づき弁護士資格を失った。同会によると、自主的な申し出以外で弁護士資格を失うのは初めて。同会は今後、外部有識者も交えた検証委員会を発足させ、原因究明や再発防止策をまとめる方針。
民事事件を放置された依頼者らが着手金などの返還を求め、債権者として宇都宮地裁に破産手続きの開始を申し立て、地裁が７月19日に※※氏の破産手続き開始を決定。※※氏から異議申し立てがなかったため、８月17日付で確定した。弁護士法で破産者は弁護士の資格を持たないと定められている。
※※氏が弁護士資格を失ったことについて同会の橋本会長は「極めて遺憾であると同時に、非常に重く受け止めている」とコメント。検証委員会は近く、６、７人程度で発足させる。
一方、※※氏の代理人を務める木村謙弁護士は「あらためて※※氏を信頼してくれた依頼者におわびする」と謝罪した。
（8月21日 下野新聞）
土地家屋調査士 大阪 和田清人
2013年08月20日
マンションの修繕積立金
週刊東洋経済が、マンションの大規模修繕についての特集を組んでいます。
マンションを「時限爆弾」と表現した記事も記憶に新しいですね。
高経年マンションの修繕費や、修繕積立金不足などは周知の事実。
また、タワーマンションの全てが「実験的建物」というのは言い得て妙ですね。
いろいろご相談を受ける中で最近つらつら感じるのは、
マンション購入の最大のリスクは、こういうことを考えない人たちと
数千万円の財産を共有することじゃないか？って･･･（＾＾；
現実的には建替えなんて不可能なので、修繕を繰り返すしかない。
でも、お金が無ければそれもままならない･･･
いつ逃げるか？は視野に入れた方がいいですよ。
【高齢・タワーマンションは危険？修繕積立金不足で建物劣化、資産価値下落の可能性も】
「週刊東洋経済」（東洋経済新報社／8月10・17日号）は、「マンション大規模修繕 完全マニュアル」という特集を組んでいる。「最初はピカピカのマンションでも、時間が経てば劣化する。新築時の状態に回復するための大規模修繕工事。いつやる、何をする、いくらかかる？ 疑問だらけの大事業を、住民目線で解明する」内容だ。
東洋経済では、6月8日号の特集で「マンション時限爆弾 老朽化にどう対応する」として取りあげて以来、2カ月で2度目の特集となっている。
日本全国で600万戸、1400万人が暮らす分譲マンション。特に都市部での需要は旺盛で、東京都心3区での分譲マンション居住比率は実に5割を超える。現在、約600万戸のうち100万戸超は築30年以上の高齢マンションとなっている。
今後はさらに増え、10年後には全体の3分の1を占める見通しだ。そこで問題になってくるのが、大規模修繕工事だ。大規模修繕工事とは照明の球切れ、ちょっとしたさびの塗り直しといった日常の補修工事とは別に、時間の経過とともに劣化する部分をまとめて直す修繕プロジェクトのことだ。
「築20年目にはエレベーターのかごの取り替えに950万円。オートロック装置の改修に750万円」などとお金がかかる。修繕工事の費用は「マンションの外壁が塗装（吹き付け）の場合で1戸当たり60万〜80万円、タイル壁だと1戸当たり80万〜100万円が1つの目安となる」とされている（50〜100戸の規模の場合）。こうした大規模修繕工事の出費のためにあらかじめ徴収されているのが毎月の修繕積立金だ。
「国交省は5年ごとに長期修繕計画を見直すよう推奨しているが、1回目の見直しは5年といわず、1年でも早く行ったほうがいい」と勧告している。東洋経済オンライン「間違いだらけのマンション修繕 業者にだまされないために情報武装しよう！」（http://toyokeizai.net/articles/-/14238）でも、「15年くらい前までは、築10年目に初回、20年目に2回目、と10年ごとに大規模修繕工事を行うのが一般的だったが、今は初回が12〜13年目となる場合が多い。新築分譲の段階で存在する『長期修繕計画』は、デベロッパーが作成したものだが、もし、判で押したように10年ごとの工事計画が組まれていたら、すぐに検討し直したほうがいい」という。
注意したいのは、分譲時にデベロッパーが作成する長期修繕計画と、修繕積立金の見積額だ。「マンション分譲時にデベロッパーが設定する月々の修繕積立金は、得てして管理費よりずいぶん安く設定されているため、管理費のおまけ程度にしか認識されない。ただ、その安さはまやかしだ。数年もしないうちに値上がりし、管理費の数倍になることも少なくない。万が一、積立金が不足する事態になれば、修繕工事がおろそかになり、建物は劣化。資産価値の下落につながる」（特集「PART1 大規模修繕ABC」）
大規模修繕工事で懸念されるのが、築30年以上の高齢マンションと20階を超える最新型のタワーマンションだ。築30年以上の高齢マンションは建築材料が古く、工法も発展途上にあったために思わぬトラブルに見舞われることになる。「漏水事故が相次いだために給排水管の更新を決めたが、3億円以上のおカネがかかった」というケースもある。
また、20階を超える最新型のタワーマンションは、「一棟一棟、ゼネコンがその時点で持つ最新の工法を駆使して造られるため、『すべてが実験的建物。修繕も個別対応が必要となる』（専門家）。材料や設備が特注で汎用品が使えないこともしばしば。費用のかさむ条件がそろっている」という。タワーマンションの建築ブームは2000年代のこと、タワーマンションの大規模修繕工事という問題はこれから浮上してくることになる。
今、相続税対策で人気の“億ション”と呼ばれる高級マンションも例外ではないのだ。特集では修繕費の金食い虫「機械式駐車場」や、管理会社の選び方なども取り上げており、新築・中古問わずマンション購入検討者は読んでおきたい。
（8月19日 Business Journal）
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20130819-00010000-bjournal-bus_all
土地家屋調査士 大阪 和田清人
マンションを「時限爆弾」と表現した記事も記憶に新しいですね。
高経年マンションの修繕費や、修繕積立金不足などは周知の事実。
また、タワーマンションの全てが「実験的建物」というのは言い得て妙ですね。
いろいろご相談を受ける中で最近つらつら感じるのは、
マンション購入の最大のリスクは、こういうことを考えない人たちと
数千万円の財産を共有することじゃないか？って･･･（＾＾；
現実的には建替えなんて不可能なので、修繕を繰り返すしかない。
でも、お金が無ければそれもままならない･･･
いつ逃げるか？は視野に入れた方がいいですよ。
【高齢・タワーマンションは危険？修繕積立金不足で建物劣化、資産価値下落の可能性も】
「週刊東洋経済」（東洋経済新報社／8月10・17日号）は、「マンション大規模修繕 完全マニュアル」という特集を組んでいる。「最初はピカピカのマンションでも、時間が経てば劣化する。新築時の状態に回復するための大規模修繕工事。いつやる、何をする、いくらかかる？ 疑問だらけの大事業を、住民目線で解明する」内容だ。
東洋経済では、6月8日号の特集で「マンション時限爆弾 老朽化にどう対応する」として取りあげて以来、2カ月で2度目の特集となっている。
日本全国で600万戸、1400万人が暮らす分譲マンション。特に都市部での需要は旺盛で、東京都心3区での分譲マンション居住比率は実に5割を超える。現在、約600万戸のうち100万戸超は築30年以上の高齢マンションとなっている。
今後はさらに増え、10年後には全体の3分の1を占める見通しだ。そこで問題になってくるのが、大規模修繕工事だ。大規模修繕工事とは照明の球切れ、ちょっとしたさびの塗り直しといった日常の補修工事とは別に、時間の経過とともに劣化する部分をまとめて直す修繕プロジェクトのことだ。
「築20年目にはエレベーターのかごの取り替えに950万円。オートロック装置の改修に750万円」などとお金がかかる。修繕工事の費用は「マンションの外壁が塗装（吹き付け）の場合で1戸当たり60万〜80万円、タイル壁だと1戸当たり80万〜100万円が1つの目安となる」とされている（50〜100戸の規模の場合）。こうした大規模修繕工事の出費のためにあらかじめ徴収されているのが毎月の修繕積立金だ。
「国交省は5年ごとに長期修繕計画を見直すよう推奨しているが、1回目の見直しは5年といわず、1年でも早く行ったほうがいい」と勧告している。東洋経済オンライン「間違いだらけのマンション修繕 業者にだまされないために情報武装しよう！」（http://toyokeizai.net/articles/-/14238）でも、「15年くらい前までは、築10年目に初回、20年目に2回目、と10年ごとに大規模修繕工事を行うのが一般的だったが、今は初回が12〜13年目となる場合が多い。新築分譲の段階で存在する『長期修繕計画』は、デベロッパーが作成したものだが、もし、判で押したように10年ごとの工事計画が組まれていたら、すぐに検討し直したほうがいい」という。
注意したいのは、分譲時にデベロッパーが作成する長期修繕計画と、修繕積立金の見積額だ。「マンション分譲時にデベロッパーが設定する月々の修繕積立金は、得てして管理費よりずいぶん安く設定されているため、管理費のおまけ程度にしか認識されない。ただ、その安さはまやかしだ。数年もしないうちに値上がりし、管理費の数倍になることも少なくない。万が一、積立金が不足する事態になれば、修繕工事がおろそかになり、建物は劣化。資産価値の下落につながる」（特集「PART1 大規模修繕ABC」）
大規模修繕工事で懸念されるのが、築30年以上の高齢マンションと20階を超える最新型のタワーマンションだ。築30年以上の高齢マンションは建築材料が古く、工法も発展途上にあったために思わぬトラブルに見舞われることになる。「漏水事故が相次いだために給排水管の更新を決めたが、3億円以上のおカネがかかった」というケースもある。
また、20階を超える最新型のタワーマンションは、「一棟一棟、ゼネコンがその時点で持つ最新の工法を駆使して造られるため、『すべてが実験的建物。修繕も個別対応が必要となる』（専門家）。材料や設備が特注で汎用品が使えないこともしばしば。費用のかさむ条件がそろっている」という。タワーマンションの建築ブームは2000年代のこと、タワーマンションの大規模修繕工事という問題はこれから浮上してくることになる。
今、相続税対策で人気の“億ション”と呼ばれる高級マンションも例外ではないのだ。特集では修繕費の金食い虫「機械式駐車場」や、管理会社の選び方なども取り上げており、新築・中古問わずマンション購入検討者は読んでおきたい。
（8月19日 Business Journal）
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20130819-00010000-bjournal-bus_all
土地家屋調査士 大阪 和田清人
2013年08月19日
平成２４年度の国税収納状況
各国税局が、平成２４年度の国税収納状況を発表しました。
大阪国税局管内（近畿２府４県）では前年プラス１．２％。
平成２２年度以来２年ぶりの増収だって。
注目の相続税は、
前年プラス９．３％の２２５億円増･･･＿|￣|○
構成比はどんどん上がってきています。
法人減税・個人増税の流れの中、
できることは確実に手を打っておく必要がありますね。
【租税収納済み３７７２億円 ２４年度、相続税２３％増 栃木】
関東信越国税局が発表した平成２４年度租税収納状況によると、県内の収納済み額は３７７２億８７００万円で前年度比１・９％増加し、３年連続で増加した。
主要税目で増加率が高かったのは、相続税が１７０億５７００万円で前年度比２３・１％（３１億９７００万円）増、申告所得税が２８０億１６００万円で同７・６％（１９億７１００万円）増だった。
ほかに、酒税が同３・８％増加し２５４億５４００万円、法人税が同１・３％増の５５５億８千万円。消費税と地方消費税１０４６億９３００万円も同０・２％増で復興特別法人税１８億３４００万円は皆増。
逆に減少したのは、たばこ税とたばこ消費税２２３億６１００万円が４・０％減、源泉所得税１１９２億６００万円が０・８％減だった。
（8月18日 産経新聞）
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130818-00000043-san-l09
土地家屋調査士 大阪 和田清人
大阪国税局管内（近畿２府４県）では前年プラス１．２％。
平成２２年度以来２年ぶりの増収だって。
注目の相続税は、
前年プラス９．３％の２２５億円増･･･＿|￣|○
構成比はどんどん上がってきています。
法人減税・個人増税の流れの中、
できることは確実に手を打っておく必要がありますね。
【租税収納済み３７７２億円 ２４年度、相続税２３％増 栃木】
関東信越国税局が発表した平成２４年度租税収納状況によると、県内の収納済み額は３７７２億８７００万円で前年度比１・９％増加し、３年連続で増加した。
主要税目で増加率が高かったのは、相続税が１７０億５７００万円で前年度比２３・１％（３１億９７００万円）増、申告所得税が２８０億１６００万円で同７・６％（１９億７１００万円）増だった。
ほかに、酒税が同３・８％増加し２５４億５４００万円、法人税が同１・３％増の５５５億８千万円。消費税と地方消費税１０４６億９３００万円も同０・２％増で復興特別法人税１８億３４００万円は皆増。
逆に減少したのは、たばこ税とたばこ消費税２２３億６１００万円が４・０％減、源泉所得税１１９２億６００万円が０・８％減だった。
（8月18日 産経新聞）
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130818-00000043-san-l09
土地家屋調査士 大阪 和田清人
2013年08月15日
後見人の監督強化
浜松市の弁護士が、被後見人のお金を着服したようです。
１４６０万円･･･＿|￣|○
この社説にもあるように、後見人を監督するシステムは必要でしょうね。
「弁護士だから大丈夫」ってのはフェアじゃない。
ただ、裁判所が進めたがる成年後見支援信託ってのはちょっと疑問。
これは、裁判所の判断で専門職後見人を選任して、成年後見支援信託を利用。
関与の必要がなくなれば、専門職後見人は辞任し、
親族後見人に財産を引き継ぐという流れ。
要は、財産がある間は、銀行の信託報酬と専門職後見人の報酬とを
払い続けなきゃなんない制度ってことでしょ？ 否応なく。
おまけに、専門職後見人の選任には数週間余計にかかります。
不動産を売却して施設に入りたいという方は困ってしまいますよね。
こんな一方的な負担を押し付けられなくていいように、
後見人の相互チェックの仕組みを早く確立させてほしいですね。
【後見人の監督強化を 弁護士の制度悪用相次ぐ】
成年後見人制度を悪用し、静岡県弁護士会浜松支部所属の※※弁護士（５０）＝浜松市西区＝が被後見人の預貯金口座から千四百六十万円を着服した不祥事が明らかになった。後見人は、家庭裁判所の許可なく被後見人の預貯金口座の出入金や不動産売買などができるが、この仕組みにつけ込んだ弁護士による同様の事件は全国で起きている。専門家は「モラルの問題だが、後見人を監督するシステムの強化が必要」と指摘する。
※※弁護士は二〇〇八年四月、静岡家裁から掛川市の八十代女性＝昨年九月に死亡＝の後見人に選任された。女性は施設で暮らし判断能力が不十分だった。※※弁護士は女性の郵便局と信用金庫の二つの口座の管理を任され、自由に出入金できた立場を悪用。一〇年五月〜一二年六月、女性の口座から九回計千四百六十万円を不正に引き出したとされる。
弁護士会の調査に「売り上げが減少し、生活費に充てた」と認め、被害は弁償された。弁護士を辞めるつもりという。
静岡家裁によると、県内で一二年に後見人などに選任されたのは九百五十人で、うち百四十人が弁護士。複数の後見人が選ばれる場合は介護関係を親族に、金銭管理を弁護士に任せることが多い。
特別な事情がない限り、後見人は家裁の許可なく預貯金の出入金や介護サービスの契約、不動産売買などができる。家裁は後見人を監督するため定期的に財産目録などを提出させているが、第三者が後見人の不正行為に気付きにくい面もある。家裁担当者は「そもそも代理人に任せるのが制度の趣旨。後見人の裁量に委ねられる部分が大きい」と話す。
不祥事は全国で起きている。大阪弁護士会では、弁護士の男（４５）が成年後見人を務めた高齢女性の不動産売却代金千百万円を着服したとして業務上横領罪に問われ、大阪地裁で七月、懲役二年六月、執行猶予四年の有罪判決を受けた。東京弁護士会の元副会長による着服事件もあった。
対策に向けた動きもある。北九州市では弁護士、司法書士、社会福祉士らが所属する一般社団法人「北九州成年後見センター」があり、法人として後見人になったり、後見人の仕事を監督する成年後見監督人に就任したりして、不正が起きないようチェックしている。
後見人制度に詳しい福岡県立大人間社会学部の本郷秀和准教授は「北九州のように複数の専門家の目で後見人を監督するシステムを全国的に構築し、監督を強化する必要がある」と話している。
◆預貯金 裁量で出入金
［成年後見人制度］ 認知症、知的障害、精神障害などの理由で判断能力が不十分な人のため、不動産や預貯金などの財産の管理や、介護サービスの契約などを結ぶ代理人制度。家庭裁判所が選任する。親族以外にも法律、福祉の専門家らが選ばれることがある。
（8月14日 中日新聞）
土地家屋調査士 大阪 和田清人
１４６０万円･･･＿|￣|○
この社説にもあるように、後見人を監督するシステムは必要でしょうね。
「弁護士だから大丈夫」ってのはフェアじゃない。
ただ、裁判所が進めたがる成年後見支援信託ってのはちょっと疑問。
これは、裁判所の判断で専門職後見人を選任して、成年後見支援信託を利用。
関与の必要がなくなれば、専門職後見人は辞任し、
親族後見人に財産を引き継ぐという流れ。
要は、財産がある間は、銀行の信託報酬と専門職後見人の報酬とを
払い続けなきゃなんない制度ってことでしょ？ 否応なく。
おまけに、専門職後見人の選任には数週間余計にかかります。
不動産を売却して施設に入りたいという方は困ってしまいますよね。
こんな一方的な負担を押し付けられなくていいように、
後見人の相互チェックの仕組みを早く確立させてほしいですね。
【後見人の監督強化を 弁護士の制度悪用相次ぐ】
成年後見人制度を悪用し、静岡県弁護士会浜松支部所属の※※弁護士（５０）＝浜松市西区＝が被後見人の預貯金口座から千四百六十万円を着服した不祥事が明らかになった。後見人は、家庭裁判所の許可なく被後見人の預貯金口座の出入金や不動産売買などができるが、この仕組みにつけ込んだ弁護士による同様の事件は全国で起きている。専門家は「モラルの問題だが、後見人を監督するシステムの強化が必要」と指摘する。
※※弁護士は二〇〇八年四月、静岡家裁から掛川市の八十代女性＝昨年九月に死亡＝の後見人に選任された。女性は施設で暮らし判断能力が不十分だった。※※弁護士は女性の郵便局と信用金庫の二つの口座の管理を任され、自由に出入金できた立場を悪用。一〇年五月〜一二年六月、女性の口座から九回計千四百六十万円を不正に引き出したとされる。
弁護士会の調査に「売り上げが減少し、生活費に充てた」と認め、被害は弁償された。弁護士を辞めるつもりという。
静岡家裁によると、県内で一二年に後見人などに選任されたのは九百五十人で、うち百四十人が弁護士。複数の後見人が選ばれる場合は介護関係を親族に、金銭管理を弁護士に任せることが多い。
特別な事情がない限り、後見人は家裁の許可なく預貯金の出入金や介護サービスの契約、不動産売買などができる。家裁は後見人を監督するため定期的に財産目録などを提出させているが、第三者が後見人の不正行為に気付きにくい面もある。家裁担当者は「そもそも代理人に任せるのが制度の趣旨。後見人の裁量に委ねられる部分が大きい」と話す。
不祥事は全国で起きている。大阪弁護士会では、弁護士の男（４５）が成年後見人を務めた高齢女性の不動産売却代金千百万円を着服したとして業務上横領罪に問われ、大阪地裁で七月、懲役二年六月、執行猶予四年の有罪判決を受けた。東京弁護士会の元副会長による着服事件もあった。
対策に向けた動きもある。北九州市では弁護士、司法書士、社会福祉士らが所属する一般社団法人「北九州成年後見センター」があり、法人として後見人になったり、後見人の仕事を監督する成年後見監督人に就任したりして、不正が起きないようチェックしている。
後見人制度に詳しい福岡県立大人間社会学部の本郷秀和准教授は「北九州のように複数の専門家の目で後見人を監督するシステムを全国的に構築し、監督を強化する必要がある」と話している。
◆預貯金 裁量で出入金
［成年後見人制度］ 認知症、知的障害、精神障害などの理由で判断能力が不十分な人のため、不動産や預貯金などの財産の管理や、介護サービスの契約などを結ぶ代理人制度。家庭裁判所が選任する。親族以外にも法律、福祉の専門家らが選ばれることがある。
（8月14日 中日新聞）
土地家屋調査士 大阪 和田清人
