2013年09月

2013年09月30日

市場滞留期間と賃料値引き率

株式会社タスが、2013年7月期の「賃貸住宅市場レポート」を発表しました。

「市場滞留期間と賃料値引き率」の関係が興味深いですね。

大阪府においては、募集開始直後から賃料変更が始まって、
3ヶ月を過ぎると10%強、5ヶ月で30%値引きを行っているんだとか。

ただ、一部には値上げをしている物件もあるようです。
この辺の事例を突っ込んでみたいですね。


【タス、2013年9月「賃貸住宅市場レポート」を発表】

株式会社タスは、9月26日、「賃貸住宅市場レポート 首都圏版2013年9月」および「賃貸住宅市場レポート関西圏・中京圏版2013年9月」を発表した。

■首都圏版の概要
(1)2013年第2四半期 1都3県賃貸住宅市況図
東京23区では、江戸川区が「悪い」→「やや悪い」となったが、新宿区、渋谷区が「やや良い」→「やや悪い」となった。それ以外の地域には変化はなかった。トレンドが上昇を示す地域が2013年第1四半期の5地域から2013年第2四半期は7地域と増加した一方で、下降を示す地域が2013年第1四半期の8地域から2013年第2四半期は6地域と減少した。

消費税増税、相続税増税前の駆け込み需要により新規賃貸住宅供給量が増加している。人口流入が多い東京23区では、新規供給量増加を吸収できているが、東京市部、神奈川県、埼玉県、千葉県では吸収しきれずに空室率が悪化傾向にある。当面は景気の上昇に伴い、賃料は上昇傾向になることが予想されるが、供給過剰による空室率の悪化は、賃貸住宅の収益の低下要因となる。当面は市況の変化に注意が必要。

(2)東京23区ハイクラス賃貸住宅の市場動向
タスでは、賃料単価が4,000円/平米月以上かつ専有面積が40平米以上の物件をハイクラス賃貸住宅と定義し、4,000円/平米月〜5,000円/平米月、5,000円/平米月超の2クラスに分類して、今後定期的に市場動向を公表していく。高級賃貸住宅としては、ケン不動産投資顧問の「家賃30万円/月以上あるいは専有面積100平米以上」という定義があるが、5,000円/平米月超のクラスが、この定義に近いものとなる。

4,000円/平米月〜5,000円/平米月クラスは2007年を、5,000円/平米月超クラスは2006年をピークとして新規供給量が減少している。特に2009年以降の供給量が少なくなっている。供給量の減少から、需給ギャップが改善傾向にあり、両クラスとも空室率TVIは2007年をピークに微減傾向にある。ただし、5,000円/平米月超クラスは、2011年後半に若干悪化している。これは、東日本大震災後の外国人流出が影響したものと思われる。

(3)2013年7月期1都3県賃貸住宅指標
マンション系(S造、RC造、SRC造)では東京市部を除いたすべての地域で、空室率TVIが前月比で悪化。また、アパート系ではすべての地域で、空室率TVIが前月比で悪化した。貸家の着工数は増加傾向が継続しているので、今後も空室率TVIは悪化する可能性がある。

■関西圏・中京圏版の概要
(1)大阪府における市場滞留期間と賃料値引き率
大阪府では、募集開始直後から賃料変更が徐々に始まり、募集開始3ヶ月を過ぎるころから賃料変更を行う割合が増加する。募集開始3ヶ月目で10%強の賃貸住宅が賃料の値引きを行っている。また、若干だが賃料の値上げを行う賃貸住宅もある。賃料の値引きを行う賃貸住宅の割合は、募集期間が8ヶ月を迎えるころまで増加し、その後は30%〜40%で推移する。

賃料変更が少ない募集開始後2ヶ月までは、値引き額はごくわずかだが、賃料変更が増加し始める3ヶ月目から値引き額が増加し、市場滞留期間が12ヶ月頃まで値引き額、率とも高くなっていく。募集開始12ヶ月以降は、平均で約3,000円、率にして約3%の値引きが行われる。

(2)2013年7月期 関西圏・中京圏賃貸住宅指標
空室率TVI、募集期間ともに2013年6月期からの大きな変化は見られなかった。空室率TVIは、今後着工数の増加に伴い悪化する可能性がある。
(9月27日 SUUMOジャーナル)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130927-00052984-suumoj-life


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年09月27日

高齢者マネー争奪戦

相続税対策が賑やかですね。

記事で紹介されているのは、生保の生前贈与と自宅の建替え。

個人的には生保はアリ。
親の目が黒いうちはお金を使えないから、放蕩の心配がありません。

でも、住宅については慎重に。
目先の節税だけでなく、30年後の人口推移まで検討してくださいね。


【相続税引き上げ前 富裕層を狙え 生前贈与できる保険 高層の戸建て住宅】

 平成27年1月以降の相続から適用される相続税の最高税率引き上げをにらみ、生命保険会社やハウスメーカーが、富裕層の獲得に動いている。生前贈与を目的とした保険の販売が好調なほか、都心部を中心に高層階の戸建て住宅を購入する“節税対策”が人気を集める。いずれの業界も少子高齢化の進行で国内市場が伸び悩んでおり、顧客の囲い込みが課題となっている。

 25年度税制改正で、27年1月以降の相続から最高税率が50%から55%に引き上げられ、基礎控除も縮小される。富裕層の間では、生前贈与で相続財産を減らす節税対策へのニーズが高まっている。

 生保業界では、贈与税の非課税枠(年間110万円以下)を活用し、子供などに生前贈与できる保険の加入が増えている。

 日本生命保険によると、終身保険や個人年金保険、養老保険の保険料払込額が年間100万円以上の販売件数は、4〜8月で前年同期比25%増の3500件に達した。明治安田生命保険も相続対策を強化しており、終身保険や個人年金保険の4〜7月の販売件数は前年同期比4倍の3600件と急増した。同社は今年度中に500回程度の相続セミナーを開き、1万人以上の集客を目指す。

 一方、節税対策として小規模な土地に高層戸建て住宅を建てる動きも活発化している。2世帯住宅で同居すれば相続税の控除があるほか、賃貸部分は自宅部分より評価額が低く、その分相続税が安くなるからだ。ハウスメーカーは「相続税の課税強化による効果は大きい」(大手メーカー幹部)として、今年に入りラインアップを拡充、販売件数が伸びている。

 大和ハウス工業は、4月に重量鉄骨造りの4階、5階対応住宅の新商品「スカイエ」を投入。同社の賃貸併用住宅全体の24年度の売上高は前年度比約1割増で、足元でも同様の水準を維持している。

 積水ハウスの阿部俊則社長兼最高執行責任者(COO)は「3階、4階建ての住宅が拡販でき、(25年4〜6月期決算で)売上高が伸びた」と話している。
(9月26日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130926-00000101-san-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年09月26日

世界で最も危険な都市

スイスの再保険会社が、天災に対して最も影響を受ける都市は
東京であると発表しました。

原典はこちら

洪水、高潮、津波、暴風、地震などによる影響。
保険会社による発表ってのがナマナマしいですね。

ちなみに、ランキングは下の通り。
防災に目を向けましょうね。

World's most vulnerable cities, with population:

Tokyo-Yokohama, Japan (57.1 million)
Manila, Philippines (34.6 million)
Pearl-River Delta, China (34.5 million)
Osaka-Kobe, Japan (32.1 million)
Jakarta, Indonesia (27.7 million)
Nagoya, Japan (22.9 million)
Kolkata, India (17.9 million)
Shanghai, China (16.7 million)
Los Angeles (16.4 million)
Tehran, Iran (15.6 million)


【世界で最も危険な都市ランキング1位、東京と横浜】

世界危険な都市TOP3は東京、大阪、名古屋 その理由とは

スイスの再保険会社スイス・リーは9月18日、河川の氾濫、高潮、津波、暴風、地震などを総合して検証した結果、東京と横浜が世界で最も危険な都市だと判断したことを発表した。

さらに、人的損害ベースではフィリピンのマニラ、中国の珠江三角州地域が危険な都市の上位にあがっている。損失する稼働日ベースでは、大阪が2位、名古屋が3位と日本の都市が独占する結果となった。

地震を感じたらすぐに避難を

津波の警報システムは、一般的に、地震の位置、地震の強さ、震源の深さ、活断層の動きを測定するものだという。
日本気象庁では、揺れを記録する200台の地震計、震度を算出する600台の震度計に加え、1000台以上のGPSシステムを日本海溝に広範囲に設置している、とワイアード誌が報じている。

しかしながら、ロンドン大学(UCL)の災害リスク軽減研究所は、「地震警報は、主に地震の発生を探知することで発令される」ため、警報が発令されてから行動を開始しては遅いとしている。「もし地震の揺れを感じたら警報を待たずに内陸、あるいは、小高い土地に移動するべきだ」とし、「海岸近くで地震を感じたら、津波に巻き込まれる危険があるので、直ちに避難するのが最良の自己防衛だ。」と助言している。

都市部の人口集中で被害が拡大

国連の発表によると、2050年までに世界の総人口の68%に当たる63億人が都市部に集中すると予測されるという。
USAトゥデイ紙は、こうした都市部への人口集中が進んでいる現状が、これらの地域での自然災害発生時の被害の大きさを拡大していると指摘している。

同紙は、1994年の米国ノースリッジで起きた地震災害を例に取り上げている。ノースリッジは、人口の集中するロサンゼルスから30キロほど郊外に位置するが、地震により210億ドル(約2兆円)規模の被害を被ったという。これがもし、ロサンゼルス中心で起きれば被害はさらに大きなものになることが想像できる、と同紙は警告している。

スイス・リーのミーガン・リンキン氏は、「世界中の都市政策に関わる人たちが、今回の調査報告を利用して、自然災害の危険性を理解し、その発生から市民を守るために必要な方策を取ることを期待します。」と述べている。
(9月25日 ハフィントンポスト)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年09月25日

行政書士が殺人!?

千葉県の「自称」行政書士が逮捕されました。

容疑は・・・
殺人!

いや〜、驚きました。(遅い?)

と思ってたら、2011年5月には、
鹿児島で女性調理師をライフルで撃った人も・・・_| ̄|○

士業の誇りはどこへ行った?


【76歳男性殺害で長男逮捕】

17日、千葉県船橋市で76歳の男性が、自宅で首を刺されて殺害されているのが見つかった事件で、警察は48歳の長男を殺人の疑いで逮捕しました。

逮捕されたのは、住所不定で自称、行政書士の※※容疑者(48)です。
17日、船橋市前原西の住宅で、この家に住む☆☆さん(76)が2階の寝室で首を刺されて殺害されているのが見つかりました。
警察が捜査を進めた結果、長男の※※容疑者が「おとといの未明に、流し台の引き出しにあった包丁で刺した」と容疑を認めたことなどから18日夜、殺人の疑いで逮捕しました。
警察によりますと「包丁は市内のコンビニエンスストアのゴミ箱に捨てた」と供述しているということです。
警察は詳しい動機やいきさつについて調べることにしています。
(9月19日 NHK)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年09月24日

通知弁護士・・・_| ̄|○

名古屋の、いわゆる「通知弁護士」が、所得隠しを指摘されたようです。

通知弁護士ってのは、国税局長に「通知」することで
税理士業務を行えるようになった弁護士のこと。

弁護士法3条2項には、
「弁護士は、当然、弁理士及び税理士の事務を行うことができる。」
とあります。(^^;

今回の通知弁護士は、自身が実質経営する不動産管理会社の
収入を意図的に除外し、経費も過大に計上したんだって。

おまけに、個人所得を不正に約1000万円圧縮。
所得隠しの総額は3000万円超・・・_| ̄|○

弁護士万能主義が、足元をすくわれちゃった?
制度を見直す時期に来たんじゃないですか。


【「通知弁護士」が所得隠し=所属会、実態調査せず―国が税理士業務停止】

 名古屋市東区の男性弁護士(79)と、この弁護士が実質経営する不動産管理会社が、名古屋国税局の税務調査を受け、2011年までの数年間で3000万円以上の所得隠しを指摘されたことが23日、分かった。男性弁護士は税理士業務も行うと国に届け出た「通知弁護士」。財務省は今年1月、不正申告を理由に税理士業務停止(1年間)の懲戒処分とした。
 昨年6月には同区の別の通知弁護士(81)が税理士業務上の不正などを理由に、同業務停止(1年間)となったばかり。愛知県弁護士会は会員2人が処分を受けたことを把握していたが、実態調査や会としてのペナルティーを見送っており、対応の甘さが問われそうだ。
 弁護士は一般の税理士や公認会計士と違い、税理士登録しなくても税理士業務に就くことができる。こうした通知弁護士は13年3月末で3485人(各国税局への通知を合計した延べ数)おり、10年間で倍以上に増加した。
 関係者によると、税務調査で主に問題となったのは、賃貸用マンションなどを保有する不動産管理会社の申告。不動産関連の収入を意図的に除外し、経費も過大に計上したと認定されたという。
 男性弁護士が個人所得を不正に約1000万円圧縮していたことも判明し、所得隠しの総額は3000万円を超えたという。追徴税額は少なくとも千数百万円に上り、弁護士側は修正申告に応じたもようだ。
 1年間の業務停止は、通知弁護士に対する懲戒の中で最も重い処分。男性弁護士は取材に対し、「処分のことはお答えしない」と話した。 
(9月24日 時事通信)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130924-00000007-jij-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年09月23日

相続に強い税理士・・・

日経新聞が、税理士をメッタ切りにしています。(^^;
ま、大筋は正論なんですけど・・・

でも、相続税に詳しい税理士の探し方が、
・地元の税理士会
・金融機関の相続対策セミナー
・インターネット
って言うのはどうなんだか・・・

関西なら、相続プランナーズ協議会という、
層の厚いネットワークがありますよ。(^^;


【増税時代の頼れる味方 相続通の税理士を探せ】
(9月21日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年09月20日

平成25年都道府県地価調査

国土交通省が、平成25年都道府県地価調査の結果を発表しました。

3大都市圏の商業地が5年ぶりに上昇。
少しずつ動いている実感がありますね。

ところで、昨夜も聞かれました。
「地価調査って何?」

土地の価格は「一物四価」とも「一物五価」ともいわれます。
四価とは、一般的に、

仝示価格
 国土交通省が出す。毎年1月1日現在の価格を3月に公表。
 政府や自治体が公共用地を買う目安。

基準地価(都道府県基準地標準価格)
 都道府県が出す。毎年7月1日現在の価格を9月に公表。

O線価
 国税局が出す。毎年1月1日現在の価格を8月に公表。
 相続税や贈与税の算定基準。公示地価×0.8。

じ把蟷饂裟派床然
 市町村が出す。原則3年ごとに評価替え。平成24年度公表済。
 公示地価×0.7。

これに、
ゼ太価格(時価)
を含めて五価といいます。

公示価格と基準地価の評価方法はほぼ同じ。
半年ごとに地価の動きを調査する目的ですね。

実はこれ、2006年9月にも書いたんですけど、この時は、
「3大都市圏での地価上昇は16年ぶり。
 大阪圏では、住宅地は横ばい、商業地は3.6%上昇。」だって。

歴史は繰り返される?(^^;


【基準地価…3大都市圏の商業地、5年ぶり上昇】

 国土交通省は19日、2013年の基準地価(7月1日時点)を発表した。

 東京、大阪、名古屋の3大都市圏の商業地はいずれも5年ぶりに上昇に転じ、名古屋圏では住宅地も5年ぶりに上昇した。全国平均でも住宅地、商業地ともに下落率は4年連続で縮小し、全国的に地価の下げ止まり傾向が続いている。安倍政権の経済政策「アベノミクス」の効果などで不動産市場に資金が流入しており、底入れの兆しが強まっている。

 全国平均では住宅地が前年比で1・8%、商業地が2・1%下落した。住宅地は22年連続、商業地は6年連続で値下がりした。

 3大都市圏の平均は、住宅地が0・1%下落したが、商業地は前年の0・8%下落から0・6%上昇に転じた。

 大都市圏の商業地が上昇した背景には、景況感の改善や、住宅ローン減税などの施策により、戸建て住宅や賃貸マンションの建設増加がある。企業が東日本大震災後、防災を重視して、より耐震性の高い新築・大規模オフィスに移転する動きも活発になっている。
(9月19日 読売新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130919-00001083-yom-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年09月19日

リニア中央新幹線のルート

JR東海が、リニア中央新幹線のルートを発表しました。

リニア中央新幹線のルート(写真:産経新聞)

残念ながら名古屋〜大阪間のルートは未定。
奈良と京都が誘致合戦を繰り広げているようです。(^^;

品川〜名古屋間が2027年開業。
名古屋〜大阪間は2045年・・・_| ̄|○

過去の東名高速道路の時のように、
この20年のブランクが大阪のハンデにならなければいいのですが・・・

早くルートを確定させて、
計画の前倒しに期待したいですね。


【リニア、名古屋以西はルート未定 奈良と京都 綱引き過熱】

 リニア中央新幹線の名古屋以西ルートについては、昭和48年の基本計画、平成23年の整備計画に「奈良市付近」を通ると明記されている。しかし具体的な経由地は決まっておらず、中間駅の誘致合戦など、近畿圏では地元に引き込みたい自治体が激しい綱引きを繰り広げている。

 名古屋を出て「奈良市付近」を通り、大阪に至るには、三重県、奈良県を通過すると考えるのが現実的だ。このため両県は、このルート上の中間駅を早期に確定するよう国などに求めている。

 これに対し、京都府や京都市、地元経済界などはこのルートを変更し、「京都経由」とするよう主張している。駅の設置費用が地元負担からJR東海側の負担に変更された後の表明だったため、奈良県側は猛反発した。ただ、国やJR東海が「奈良市付近」を支持するなどしており、実現は困難とみられる。

 一方、終点となる大阪などでは、57年に予定される大阪−名古屋間の開通を前倒しして、東京−名古屋間と同時に開業させることを求める声も上がっている。だが、JR東海は約9兆円にも上る莫大な建設費を自己負担する計画を表明しており、一気に工事を進めて大阪と名古屋で同時に開業させることは物理的に困難な情勢だ。

 山田佳臣社長は、大阪−名古屋間について「経営体力次第で予定の繰り上げはある」として、開業前倒しには意欲的な姿勢をみせている。
(9月18日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130918-00000123-san-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年09月18日

農地中間管理機構

農水省が、「農地中間管理機構」の整備に向けて
予算要求をしたようです。

耕作放棄地を、大規模農家や農業生産法人に貸し出すための受け皿。
利権の匂いがプンプンしますが・・・(^^;

それでも農家と行政とのパイプは太いですからねぇ。

民間ではやれないことを、
スムーズに処理できる仕組みができればいいですね。


【休眠農地の貸し出しを促進…集約化へ新組織】

 政府は2014年度から、耕作放棄地の有効活用を促すための、新たな制度を導入する。

 一定期間放置された農地を都道府県が利用できるようにする仕組みだ。各都道府県に新設する「農地中間管理機構」(仮称)を通じて、まとまった広さの農地を大規模農家や農業法人などに貸し出す。環太平洋経済連携協定(TPP)交渉をにらみ、農業の生産性向上を後押しする狙いで、企業の農業への参入促進などと合わせて農業改革を急ぐ。

 政府は、新制度を盛り込んだ農地法などの改正案を、来月に召集する臨時国会に提出する。

 現在、耕作放棄地の貸借に行政はほとんど関わっていない。新制度は主に都市部に住む人が相続した農地の活用を目指す。まず、市町村の農業委員会が所有者に農地利用の意向を聞く。農地を「貸す」と回答すれば、機構を通じて大規模農家などに貸し出す。「自分で耕す」「借り手を見つける」などと回答しながら、農地が一定期間放置された場合は、所有者と協議する。その上で、知事の裁定で農地の利用権を機構が得ることができるようにする。
(9月18日 読売新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130917-00001584-yom-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2013年09月17日

五輪特需・・・(^^;

東京の晴海地区周辺が五輪特需に沸いているそうです。
選手村をはじめとする街づくりへの期待ですね。

交通の便の悪さから割安とされてきた地域ですが、
今や争奪戦・・・(^^;

一つのイベントをきっかけに、地価が大きく上下する・・・
不動産の面白さでもあり、怖さでもありますね。


【東京五輪選手村の晴海「金」ラッシュ 早くも「特需」マンション購入申し込み殺到】

 2020年開催が決まった東京五輪で、選手村が作られる東京都中央区晴海地区周辺が早くも「五輪特需」となっている。現在分譲中の同地区のマンションでは、開催地決定後に購入申し込みが殺到。また、五輪後は住宅として売り出す選手村自体も、都がいまだ業者を選定していないことから、今後は争奪戦が必至。交通の便の悪さから地価が比較的安かった同地区だが、五輪までに様変わりしそうだ。

 東京五輪開催が決まって以降、選手村が作られる東京のウオーターフロント・晴海地区は早くも「五輪」に沸いている。三菱地所によると、選手村近くに同社が建設中の高層分譲マンションでは、8日の決定後に見学者が急増。これまで週末は1日平均30組が見学に訪れ、3〜4組が契約していたが、8日には60組が見学。8〜10日の3日間で30件以上の購入申し込みがあったという。

 同地区は現在、五輪招致を見越して、大手によるマンションの建築ラッシュが続いている。三菱地所のほか、住友不動産も来年1月に販売開始を予定。「問い合わせが以前より最高5倍になった」と同担当者は話す。また、三井不動産は昨年11月に、同地区の8800平方メートルの都有地を約90億円で購入した。

 地元不動産関係者によると、晴海地区は近隣の地区と比較してマンション価格が安い地域なのだという。「台場や豊洲などに比べて交通の便が悪く、最寄りの駅が遠い」ことが理由。それが五輪を契機に、一気に熱視線が注がれるようになったのだ。

 さらに、業界が注目するのが選手村。大会後、マンションとして分譲や賃貸が計画されているためだ。東京五輪招致委員会によると、選手村は三方向を海に囲まれた都有地約44ヘクタールに計画。選手らの宿泊棟のほか、プールやジョギングコースなどを整備する。選手村全体の建設工事費は1057億円だ。

 宿泊棟は、都が選定した民間業者が建設し、各戸は約60〜135平方メートルを想定。五輪とパラリンピックが開催される7月下旬から9月上旬まで大会主催者が借り上げ、その後は業者が改装して住宅として分譲や賃貸をする。

 都は、業者の選定方法など詳細は今後検討するとしているが、ある大手不動産会社の幹部は「都心の便利な場所にあり、潜在的ニーズがある。事業参画を前向きに検討したい」と関心を寄せる。こちらも争奪戦を繰り広げることになりそうだ。

 住居だけでない。東京都では、都内全域で新たにサッカーコート1500面分に相当する計1000ヘクタールの緑をつくり、街路樹を現在の84万本から100万本に増やす「緑化計画」も進行中。五輪開催をにらみ“東京改造”はすでに動き出している。
(9月15日 スポーツ報知)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20130915-00000062-sph-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人