2014年06月

2014年06月30日

弁護士「会」を提訴

福岡県弁護士会が損害賠償を求められました。

元弁護士が預かり金を詐取した事件について、
指導監督を怠ったということのようです。

会に苦情や相談が寄せられながらも、「厳しい追及はほとんどなかった」。

当の元弁護士曰く、
「会が積極的な調査をしていれば、もっと早く明らかになった可能性が高い」。

お前が言うな・・・_| ̄|○

資格者団体の自治を見つめ直す契機ですね。
大阪土地家屋調査士会は大丈夫でしょうか?


【弁護士会の怠慢問う 福岡の詐欺事件 被害者 賠償求め提訴】

 福岡県弁護士会に所属していた男性元弁護士(53)から現金をだまし取られた同県内の会社2社と不動産業の男性(69)が、被害に遭ったのは県弁護士会が指導監督を怠ったためだとして、県弁護士会に被害金など計約2億3千万円の賠償を求め福岡地裁に提訴した。県弁護士会には、問題を公表する約2年前から元弁護士に対する苦情が繰り返し寄せられていたが、踏み込んだ調査をしておらず、その責任が法廷で問われることになった。

 元弁護士は「仮処分の費用が必要」などとうそを言って、原告の2社からは2010年10月〜11年12月にそれぞれ約1億6千万円と5600万円を、不動産業男性からは12年1月に600万円をだまし取った。元弁護士は原告を含む4社と6人から計約4億6900万円を詐取、横領したとして同年10月、福岡地裁で懲役14年の判決を受けて服役中。自己破産が確定している。

 訴状によると、県弁護士会に「(元弁護士が)相手方からの示談金を支払ってくれない」と苦情が寄せられたのは10年夏ごろ。当時の弁護士会幹部は、元弁護士と依頼者との面会に立ち会って約1千万円を支払わせたが、支払いが遅れた理由などは調べず後任の執行部にも引き継がなかったという。

 11年度にも複数の依頼者から「預けた金を返してくれない」などの苦情があったが、県弁護士会は詳しい調査をせず、懲戒手続きを始めたのは12年3月だった。被害者から批判を受け、県弁護士会は当時の対応を検証し「不適切だった」とする調査結果をまとめた。

 取材に対し県弁護士会は「訴状を確認した上で対応を検討したい」と答えた。

 ●「顔なじみばかり。何の調査もない」 服役の元弁護士 身内意識 犯行誘発

 「調査に訪れた弁護士会の幹部は顔なじみばかり。厳しい追及はほとんどなかった」。詐欺罪などで服役中の元弁護士(53)は、原告側の聞き取りに対し、福岡県弁護士会のずさんな調査実態を明かした。国の不当な圧力を防ぐため、弁護士の懲戒処分権限は弁護士会に与えられているが、身内に甘い“自治”が被害を拡大させた形だ。

 提訴に当たり、原告側は刑務所で元弁護士と10回以上面会。県弁護士会の指導や調査内容を聞き取り、陳述書にまとめて証拠として福岡地裁に提出した。

 陳述書などによると、元弁護士は2010年夏、同じ大学出身で1期下の副会長(当時)から「あなたが示談金を払ってくれない、という相談が来ている」と電話があった。数カ月前に交通事故の示談金約1千万円を受け取りながら流用していた案件だった。

 元弁護士は「忙しかったので支払いが遅れていた」と釈明。別の預かり金を流用するなどして支払いを済ませると、県弁護士会から事情聴取は受けなかった。

 以降、元弁護士は「弁護士会は何の調査もしない」と大胆になった。預かり金の横領だけでなく、依頼者にうそを言って多額の現金をだまし取るようになった。

 翌11年5月と8月にも、同じ大学出身の同期の副会長(同)たちから「弁護士会に苦情が来ているので心配している」などと言われ、請け負っている訴訟の一覧表提出を求められたが、面談を断ると、それ以上の追及はなかった。

 元弁護士は「甚大な被害を与えた私が、自分のことを棚に上げて弁護士会の監督責任などを訴える資格はない」と認めつつ、「弁護士会が積極的な調査をしていれば、もっと早く明らかになった可能性が高いと思う。弁護士には互いに尊重し合う土壌があるので、監督が遠慮がちで慎重になる傾向があると考えていた」と明かした。

 原告の会社社長らは「元弁護士を許せないのはもちろんだが、弁護士会の姿勢も仲間同士のかばい合いとしか思えない」と憤っている。

弁護士の懲戒処分

 弁護士資格は国家資格だが、弁護士の懲戒処分権限は全国の弁護士会に与えられている。弁護士会が会員の不祥事を把握した場合は懲戒処分の手続きを始めるよう義務付けられている。戦前は国が弁護士の監督を行っていたが、「弁護士は国家と対峙(たいじ)して市民の権利を守ることもある」との理由から、終戦後に“弁護士自治”が認められるようになった。税理士や司法書士に対しては国が処分することになっており、制度が異なる。弁護士法によると、弁護士は各地の弁護士会に加入し、日本弁護士連合会に登録しなければ業務をできない。
(6月29日 西日本新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2014年06月28日

来週は路線価発表

来週は、路線価が発表されますね。
それに合わせて(?)、日経新聞がコラムをお書きです。

内容は、このブログでも何度か申し上げている
「小規模宅地の特例」適用のための条件整備。

ただ、このタイミングはすごいですね。
見習わなければ・・・(^^;


【路線価、相続増税で注目  「8割減特例」適用なら節税】
(6月26日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2014年06月27日

明治前期の低湿地データ

「梅田」という地名が「埋田」に由来しているというのは有名な話ですが、
国土地理院が「明治前期の低湿地」地図を公開しているのは知らなかった。

地下水位が高い土地とか、地盤の締まりが緩い土地とかを眺めて、
液状化リスクを判断してもらおうって意図のようですが・・・

埋田

見ると、淀川の付け替え前の地形とか、上町台地の様子とか、
私のライフワークである「中島大水道」とかがよくわかって、
朝からずっと遊んじゃった・・・_| ̄|○

さ、仕事しよっと。(^^;


【大阪府・梅田はかつて"埋田"で東京都・池袋には池が!? 地形と地名トリビア】

日本では海岸線はもとより、田沼や河川近くの低湿地に盛り土して町を作ってきた歴史がある。そんな土地は、地名にもかつて低湿地だった名残がある。例えば梅田。この大阪一の繁華街も昔は田んぼ地帯、地名も元は「埋田」だったのだ。

国土地理院は2013年3月、明治前期の土地利用の状況を判読・分析し、湖沼、水田、湿地など水に関係する土地の区域を抽出した国土地図「明治前期の低湿地データ」を一般公開している。こうした動きは、東日本大震災で問題になった「液状化リスク」を受けてのものだ。

低湿地に関する関心の高まりの中で、注目されているのが地名である。地名の由来にはいろいろあるが、土地の形状や状態などを由来とするものも多く、かつて低湿地だったことを表している地名も少なくないからである。

ただ、念頭に入れていただきたいのは、低湿地が直ちに液状化の危険が大というわけではない。地盤の整備や土壌の改良で、低湿地であったという問題をクリアしている土地もある。液状化の危険を正しく知るためには、自治体や国土地理院などが公表している防災マップを参照することをお勧めしたい。

埋田が梅田と美称された地名は東京にも

では、かつて低湿地だったことを表している地名にはどんなものがあるのだろうか。まずは冒頭で示した大阪の梅田だ。キタの繁華街の中心である梅田の元の地名は「埋田」だったという。大阪はご存知の通り豊臣秀吉の町づくりによって発展した都市だが、秀吉の頃のこの一帯は大阪の北のはずれで、淀川が幾度となく氾濫を起こす海抜ゼロメートルの低湿地。そこを埋め立てて田畑にしたので「埋田」の地名となった。

この埋田の地名が梅田へと変わるのは江戸時代。「埋」が「梅」に美称されて「梅田」になったというのが定説である。近松門左衛門の『心中天網島』には梅田橋の名が登場するので、17世紀の後半には梅田になっていたと推測されるが、この地域は明治になって大阪駅が作られた時にも、見渡す限り田んぼが広がっていたという。

ちなみに、埋田を梅田と変えた地名は東京にもある。足立区の梅田。風土記によれば、この地域は海に面した河口部で、川の流れで運ばれた堆積物が広がる低湿地だったようだ。それが後に埋めてたてられて新田となったので埋田と呼ばれ、さらに時代を経て梅田と美称されて今日に至っているとのこと。大阪の梅田と同様の経緯である。

池袋などの「袋」は湿地帯の意味合いも!?

東京の池袋も、また低湿地由来の地名である。現在の池袋駅西口一帯には「袋池」という名の袋状の池があり、この池が池袋の地名の由来とされる。

池袋から遠くない距離にある中野区の沼袋も、沼があったことが地名の由来。池袋、沼袋に共通する「袋」とは、洪水などによって自然にできた池や沼を意味する言葉らしく、この「袋」の付く地名はたいがいが湿地帯だったと考えて良いらしい。茨城県の石岡市にも池袋という地名があって、こちらも湧き水の豊富な土地という。

足立や蒲田など、水辺のものも由来に

この他、水辺に特有の植物や動物の名前が地名に入っている場合も、低湿地だった可能性が高い。例えば杉並区の井草がそうで、この地は善福寺池、妙正寺池周辺の低湿地で藺草(いぐさ)が生い茂っていたからこの地名になったという説が最も有力だ。

足立区の足立の由来は諸説あるが、葦(あし)が立つように生い茂った土地だったからとする説もある。また大田区蒲田は、蒲(がま)が生えている田があったからという説、泥深い鎌田があったからという説、地名由来に諸説があるが、いずれもこの地が湿地だったことを示している。

板橋区の蓮根は、昔の蓮沼村と根葉村が合併した時に両村の頭文字を合わせて作られた地名だが、蓮沼から連想されるようにこの地一帯は、志村の原、下の原と呼ばれる葦や萱の生い茂る低湿地だった。水生植物の蓮とも無縁ではないだろう。

煎餅で有名な埼玉県の草加市も、街道筋に沼地が多く、これを土や柳の木、葦などの草で埋め固めたことから草加となったという伝承もある。

国土の狭い日本では、古代より低湿地を埋め立てて田畑や宅地を造成してきた歴史がある。地名はそんな歴史の証人でもあるのだ。

参考文献:『地名に隠された「南海津波」』(谷川彰英著・講談社α新書)、『地名の由来から知る日本の歴史』(武光誠著/ダイヤモンド社)
(6月26日 マイナビニュース)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2014年06月26日

進捗率51%

国土交通省が、平成24年3月末時点での地籍調査の実施状況を発表しました。

全国で51%。
都市部は23%、山村部は44%。

聞こえはいいけど、平成25年3月末の数字は、
全国50%、都市部23%、山村部43%。

このまま行けば、完了まであと49年・・・_| ̄|○

ホントに推進したいなら、
やり方を抜本的に変える必要があるんじゃないですか?(^^;


【全国の地籍調査 進ちょくは約5割 都市部で進まず】

 国土交通省は6月24日、13年度末時点の全国の地籍調査の進ちょく率を取りまとめ、発表した。
 それによると、全国の地籍調査の進ちょく率は51%。人口集中地区(DID)である都市部は23%、また、高齢化が進んでいる山村部(林地)は44%などとなっている。都市部は、土地が細分化され権利関係が複雑なため、思うように進んでいない現状だ。
 地籍調査は、主に市町村が主体となって、土地の所有者、地番、地目を確認し、境界の位置と面積を測量する調査。全域調査完了となっている市町村は285、緊急地域(第6次国土調査事業十箇年計画において地籍調査を実施すべき地域とされているところ)の調査が完了しているのは、186市町村となっている。
(6月24日 住宅新報)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20140624-00000002-jsn-ind


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2014年06月25日

年収1000万円世帯比率

市町村別の平均年収と年収1000万円以上世帯比率の試算。
あ、大阪府限定ね。

これによると、平均年収トップ3は、
1位 河内長野市 560万円
2位 島本町、交野市 557万円
3位 箕面市、吹田市 544万円

1000万円以上世帯のトップ3は、
1位 豊能町 15.25%
2位 箕面市 12.31%
3位 島本町 12.25%

箕面強し!(^^;

原典が不明なのですが、なんとなく個人所得税の評価っぽいですね。
会社役員とか、個人農家とか・・・

法人スキームが使える方々は、ここには顕れないってことかな。

箕面の皆さん、いろいろお手伝いさせていただきますよ。(^^;


【大阪府の年収1000万円世帯比率と平均年収】

 ゆかしメディアは、総務省のデータを基に、大阪府内の各市町村の平均年収と年収1000万円以上の世帯の比率を試算した。その結果、河内長野市が最も多く平均年収560万円、島本町と交野市がともに557万円で続いた。

 大阪は東京都とは逆にドーナツ化現象が昔から見られる土地柄で、富裕層が住むエリアは一般的に北摂や、兵庫県芦屋市などの阪神エリア、京都市、奈良県などに及ぶ場合もある。

 まず、世帯平均年収で500万円以上になった自治体は次のとおり。

◆世帯平均年収500万円以上の自治体(自治体、年収、1000万円以上比率)

河内長野市 560万円 10.92%
島本町 557万円 12.25%
交野市 557万円 10.12%
箕面市 554万円 12.31%
吹田市 544万円 10%
茨木市 538万円 8.30%
熊取町 527万円 9.89%
池田市 526万円 8.83%
枚方市 524万円 7.69%
豊中市 516万円 9.62%
豊能町 515万円 15.25%
大阪狭山市 515万円 8.45%
大阪市天王寺区 509万円 9.85%
高槻市 501万円 7.01%

 河内長野市は、東京の人にはわかりにくいかもしれないが、稲城市や調布市あたりのイメージが比較的に近そう、と言えばわかりやすいだろうか。奈良県、和歌山県とも県境にあるが、大阪都心部へは約30分、関西国際空港には約1時間という好アクセスの新興住宅街である。

 高級住宅が建ち並ぶというよりは、大企業で働く勤労世帯が多いベッドタウンというのが大きな特徴だ。人口規模は約11万人、世帯数は約4万7000。週刊東洋経済の「住みよさランキング2012」の「安全・安心部門」で大阪33市中1位となるなど、快適な住環境は一定の評価は受けている。ただ、課題とすれば、新興住宅地開発で人口が増加したが、近年は少子化と人口減少に悩まされている点だろう。

 2位となった島本町は京都府に隣接する大阪のベッドタウンでもある。全国的には町議会議員の男女比が同じということで取り上げられる機会もある自治体。年収分布では、1000万円以上も高いが、500〜700万円の世帯も約19%、700〜1000万円の世帯も約15%と全体的に高い。

 同じく2位の交野市は、大阪東部に位置し、古くから豪農が多かった地域として知られる。

年収1500万円以上は箕面市

 大阪で豪邸と言えば箕面市が思い浮かぶが、世帯の平均年収では4位。ただ、最上位区分の年収1500万円以上の層は、3.63%と全自治体中で最も高かった。

 上場企業の社長・会長の自宅を集計した「社長の住む街全国ランキング」(週刊ダイヤモンド2012年10月20日号)では、大阪府は1位が豊中市25人、次いで吹田市21人、大阪市阿倍野区8人、同中央区7人となる。お隣の兵庫県西宮市39人、芦屋市345人と比べても少ない。

 大阪市中心部の建築制限の緩和も、街の活力を取り戻す意味でも、やはり、やむなしと言ったところか。

◆大阪市

天王寺区 509万円 9.85%
福島区 455万円 5.17%
西区 451万円 5.94%
都島区 443万円 6.46%
鶴見区 443万円 4.39%
旭区 441万円 6.76%
西淀川区 436万円 3.81%
北区 433万円 4.96%
阿倍野区 426万円 9.40%
淀川区 426万円 4.76%
中央区 423万円 5.05%
城東区 423万円 5.05%
東成区 416万円 5.19%
住之江区 411万円 4.77%
東住吉区 402万円 5.40%
住吉区 393万円 4.14%
港区 389万円 3.26%
大正区 382万円 3.27%
東淀川区 371万円 3.09%
浪速区 369万円 4.12%
平野区 366万円 3.22%
此花区 365万円 2.93%
生野区 356万円 3.31%
西成区 266万円 1.13%

◆堺市

美原区 491万円 7.16%
西区 477万円 7.01%
南区 475万円 7.07%
北区 471万円 6.30%
東区 456万円 6.93%
中区 453万円 5.21%
堺区 427万円 5.05%

和泉市 493万円 7.06%
藤井寺市 491万円 7.26%
高石市 486万円 7.14%
忠岡町 485万円 5.38%
阪南市 483万円 7.43%
富田林市 480万円 6.66%
柏原市 475万円 5.57%
四条畷市 472万円 6.41%
泉佐野市 462万円 3.95%
岸和田市 461万円 6.55%
泉大津市 461万円 5.60%
摂津市 461万円 5.60%
羽曳野市 457万円 6.24%
寝屋川市 457万円 4.92%
貝塚市 455万円 5.51%
八尾市 452万円 5.77%
泉南市 437万円 4.93%
松原市 431万円 4.97%
東大阪市 426万円 4.71%
大東市 424万円 4.03%
守口市 424万円 3.96%
岬町 423万円 4.15%
河南町 419万円 6.12%
門真市 407万円 3.09%
(6月24日 ゆかしメディア)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2014年06月24日

「中古住宅のチェックポイント」

昨日、SGお初天神の勉強会を開催しました。

テーマは「中古住宅のチェックポイント〜インスペクションの実例お見せします」。
講師は、日本ホ−ムインスペクタ−ズ協会副理事長の妹尾和江さん。

ホームインスペクション現場のナマナマしいお話をお聞かせいただきました。

ホームインスペクションというのは、直訳すると住宅診断。
住宅の劣化状況、欠陥の有無、改修すべき箇所やその時期・費用などを
診断するお仕事。

以前は、売り主からの依頼が多かったそうです。
瑕疵担保責任をクリアする目的ですね。

でも、最近は買主からの依頼も増えているんだとか。
大きなお買い物に、セカンド・オピニオンを求めたいというニーズ。

中古住宅の流通が活発化しつつある中、今後も需要が増えていく業界ですね。

本来、ホームインスペクションは買主に安心を与えるもの。
通常は、診断報告書を提出すると、成約の後押しになることが多いそうです。

ところが、ある現場では、物件のすぐ裏の擁壁に10cmくらいの亀裂を発見。
重要事項説明書に記載されていません。

仲介業者(超大手)の担当者に伝えると、しゃあしゃあと、
「普段は新築しか扱わないので、そんなところまで見ません。」・・・_| ̄|○

結局、契約直前にキャンセルさせたんだとか。

大手と言っても万能ではなく、やっぱり「餅は餅屋」。
中古住宅購入時の保険として、積極的に活用すべきですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2014年06月23日

意義とか魂とか

世田谷区の造園業者が、日本庭園を海外展開しているそうです。

平均して、月に1回は海外出張だって。
ご活躍ですね。

ただ、こうなるまでに相当ご苦労なさっています。
日本の庭園文化を発信する講演は、10ヶ国にも及ぶんだって。

「最初から仕事をくれるわけがない。
 まずは日本文化を宣伝し、ファンをつくること。」

うっ・・・胸に突き刺さる・・・(^^;

無くても死なないものだから、
その意義とか魂とかを理解してもらうプロセスを大切にしてらっしゃる。

一方、某士業が扱う「表示に関する登記」は義務。
意義とか魂を伝えることには手を抜いてしまいがちですよね・・・_| ̄|○

なんだか、グゥの音もでないくらいコテンパンにやられた気分。
改めて、丁寧な情報提供を心がけます!


【「日本庭園」を海外に売り込め 世田谷区の植木職人の深謀遠慮】

 日本庭園を海外展開する“植木屋”がいる。小杉造園(東京都世田谷区)の小杉左岐(さき)社長だ。すでに数カ国で庭造りを行ったほか、欧州や中東から引き合いが来る。世界中から研修生を受け入れ、技術を広める活動も展開。各国政府や大学からの講演依頼も多い。ユネスコの無形文化遺産に登録された「和食」に続けとばかり、「クール・ジャパン」のひとつとして日本の庭園文化を世界に発信する。

 「5月から6月にかけてオーストリア、キプロス、ドイツに行ってきた。9月以降もいくつか海外出張がありそう」

 小杉氏は淡々とこう語った。平均して海外に月1回は出かけるという植木屋の3代目に、数人の弟子を抱える親方が個人邸から庭造りを任されるという、かつてのような“植木職人”のイメージはない。

 海外初進出はアゼルバイジャン。同国政府の要請を受け、2009年10月に造った白砂を敷き詰める「枯山水(かれさんすい)庭園」で、造園に必要な設計・施工技術をすべて投入した。視察に訪れたアリエフ大統領から「大変素晴らしい日本の文化を紹介してくれた」と感謝されたという。

 引き続き個人邸から注文があり、自然の山や川を表現する「池泉(ちせん)庭園」と枯山水の庭を造った。小杉氏は今や同国で最も有名な日本人として知られる。これまでに手掛けた庭園は同国に3カ所、韓国に2カ所だが、バーレーンで年内に造園する方向で交渉中のほか、キプロスからも話が来ているという。

 世界から発注が来るのは講演を通じて日本の庭園文化の発信に努めてきたからだ。訪問国はブルガリア、ウクライナ、キューバ、ニカラグアなど10カ国に及ぶ。小杉氏は「最初から仕事をくれるわけがない。まずは日本文化を宣伝し世界に広め、ファンをつくること」に注力。この戦略が開花し始めた。

 小杉氏が海外展開に乗り出したのは、日本の庭園文化を世界に紹介したいとの思いとともに、海外に目を向けなければ植木屋の仕事がなくなるとの危機感も大きかった。相続税対策で土地を切り売りするケースが増え、日本庭園を維持できる個人邸は減るばかり。それに伴い植木職人の社会的な認知は、国内でも低下してきた。

 再び認知を高めるには、さらに技術力を磨くしかない。それも「やるなら世界一」と、03年に約1億3000万円を投じて熱海市に研修所を設置。2年に1回開催される技能労働者の祭典「技能五輪国際大会」での金メダル獲得を目標に掲げた。07年に静岡県沼津市で開催された第39回大会の「造園」部門で、見事に金メダルを獲得。小杉造園の名は世界に知られるようになった。アジアで唯一、伝統あるヨーロッパ造園建設業協会への加盟も認められた。

 今では世界から研修生を迎える。研修生は、熱海の研修所で2週間缶詰めになって日本庭園の基礎を学び、実習作業で庭造りに励む。「日本人にならないと日本庭園は造れない。だから2週間はご飯を食べ、畳に座り、温泉に入る」(小杉氏)。すでに130人が研修を終え母国に帰り、日本庭園を造った職人も出た。

 電通が4月に18カ国・地域で実施した「ジャパンブランド調査2014」によると、興味・関心のある日本の物事で、「和食」などに続き、「日本庭園」は4位。小杉氏は、技術を持つ他の企業にも「もっと海外に目を向けるべきだ」と強調。今後も庭園文化の一層の認知向上に挑む。
(6月21日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20140621-00000536-san-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2014年06月20日

空き家に2億5000万円

愛知県の姉弟が、相続税法違反容疑で告発されました。
空き家になっていたすし店に、2.5億円を隠したんだって。

あのね・・・
当局は2億の現金を見落とすマヌケだと思った?・・・(^^;

くれぐれも、隠しちゃダメですよ。


【遺産2億5千万円、空き家に隠す=脱税容疑で姉弟告発―名古屋国税局】

 父親が亡くなり空き家になっていたすし店に遺産約2億5000万円を隠し、相続税を免れたとして、名古屋国税局が相続税法違反容疑で、愛知県豊山町の主婦(46)と弟で同県武豊町の男性会社員(39)を名古屋地検特捜部に告発したことが19日、分かった。脱税額は約9000万円に上る。
 関係者によると、姉弟は2010年8月に父親=当時(65)=を亡くし、不動産など約4億5000万円分の財産を相続したが、一部のみを申告。生前に父親の口座から下ろした現金約2億円や預金通帳を、父親が営んでいた武豊町のすし店兼住宅の押し入れや棚などに隠した疑いがある。
 国税局が13年6月から査察(強制調査)を行い、多額の遺産隠しを見つけた。 
(6月19日 時事通信)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20140619-00000047-jij-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2014年06月19日

5月度マンション市場動向

不動産経済研究が、2014年5月度のマンション市場動向を発表しました。

近畿圏では、販売戸数1588戸、契約戸数1354戸の85.3%!
すごいですね〜 建てば売れるって感じ?(^^;

ただねぇ・・・
1戸当たり価格は3517万円で前年より17万円ダウン。
崔渦舛1.5万円のダウン・・・

無理しているのが明らかになってきた・・・

で、このタイミングで、プレジデントが
「住宅ローンが払えなくなったら」というコラムを掲載。

しっかり研究して、入り口を誤らないようにしてくださいね。


【不動産経済研究所、首都圏・近畿圏マンション市場動向(5月)発表】

株式会社不動産経済研究所は、6月17日、2014年5月度・首都圏と近畿圏の「マンション市場動向」を発表した。

■首都圏のマンション市場動向
2014年5月の新規発売戸数は4,300戸。対前年同月(4,967戸)比13.4%減、対前月(2,473戸)比73.9%増。地域別発売戸数は東京都区部2,493戸(全体比58.0%)、都下363戸(同8.4%)、神奈川県622戸(同14.5%)、埼玉県442戸(同10.3%)、千葉県380戸(同8.8%)となっている。東京都のシェアは66.4%。

また、新規発売戸数に対する契約戸数は3,392戸で、月間契約率は78.9%。前月の74.7%に比べて4.2ポイントアップ、前年同月の78.1%に比べて0.8ポイントアップ。地域別契約率は都区部77.5%、都下75.2%、神奈川県78.9%、埼玉県83.0%、千葉県86.3%である。

■近畿圏のマンション市場動向(調査対象地域=大阪府、兵庫県、京都府、滋賀県、奈良県、和歌山県の2府4県)
2014年5月の新規発売戸数は1,588戸。対前年同月(1,989戸)比401戸、20.2%減、対前月(1,222戸)比366戸、30.0%増。地域別発売戸数は大阪市部406戸(全体比25.6%)、大阪府下157戸(同9.9%)、神戸市部444戸(同28.0%)、兵庫県下143戸(同9.0%)、京都市部150戸(同9.4%)、京都府下80戸(同5.0%)、奈良県44戸(同2.8%)、滋賀県140戸(同8.8%)、和歌山県24戸(同1.5%)。

また、新規発売戸数に対する契約戸数は1,354戸で、月間契約率は85.3%。前月の74.3%に比べて11.0ポイントのアップ、前年同月の82.3%に比べて3.0ポイントのアップ。地域別契約率は大阪市部88.4%、大阪府下85.4%、神戸市部88.3%、兵庫県下60.1%、京都市部90.7%、京都府下100.0%、奈良県56.8%、滋賀県90.0%、和歌山県66.7%である。
■ニュースリンク先
http://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/170/s201405.pdf(首都圏)
http://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/169/k201405.pdf(近畿圏)
(6月18日 SUUMOジャーナル)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20140618-00064582-suumoj-life


【住宅ローンが払えなくなったらどうなる?】

■ある日突然、家計がピンチになることも

 マイホームは人生の中で、いちばん高い買い物だ。ウン千万もするものを、銀行からお金を借りて買う。借りたお金は返さなければならないので、30〜35年と長期間をかけて、毎月、分割で返済していく。

 マイホームを購入し、その後の人生が順風満帆なら返済が滞ることはないだろうが、返済期間のうちには、失業したり、病気になったり、はたまた災害や詐欺に遭うなどで、家計がピンチになるかもしれない。

 住宅ローンの支払いができなくなったらどうなるのだろうか? 

■返済が半年滞ったら、保証会社が一括返済をする

 住宅ローンの支払いが一度でも遅れたら、もちろん催促がやってくる。たいていは書面ではなく、電話だ。「ローンの支払いが遅れています。○月○日までに支払ってください」と。あとから書面でも催促される。

 最初の1回は、約束の期日までに支払えばおとがめなしのところが多いだろう。銀行としては、たまたま口座にお金がなくなってしまったのだろう……との解釈で見逃してくれる。「一度きりならブラックリストに載ることもない」と、ある銀行のローン担当者はいっていた。

 その期日にも払えないとなると、翌日には「延滞」のレッテルがはられ、優遇金利が適用されなくなるなどの措置がとられ、その分、毎月の返済額が増えてしまう。

 さらに延滞が繰り返されると、銀行は容赦をしない。催告状及び督促状という書類が届き、それでも返済が滞ってローンを返せる見込みがないと銀行が判断すると、次の段階として、ローン保証会社が住宅ローンの残債を一括返済する。

 保証会社がローンを払ってしまったら、そこからは保証会社にお金を返済していくことになる。銀行と違って、延滞したら即、差し押さえがくると思っていいい。連帯保証人がいるのなら、その人に全額返済するように要求がいき、他人に迷惑をかけることになるだろう。

■ローン整理の最終手段は「任意売却」か「競売」

払えなくなった住宅ローンの最後は?

 どうにもこうにも払えなくなったら、ローン整理の最終手段は、家を売ることだ。「任意売却」とは自ら家をすすんで売ること。家を売ったお金でローンを返すのだが、ほとんどの人が売った金額より残った住宅ローンのほうが多いので、今度は賃貸に住みながら、新たな返済計画を立て、すでに手放したマイホームのために返済を続けることになる。

 さまざまな事情で、任意売却が認められない状況だと、保証会社は裁判所に申し立て、その結果、裁判所がその家を売却することを「競売」という。競売は市場よりも安く売却されてしまうので、残った住宅ローンがさらに多くなる最悪のパターンといえるだろう。

■お手上げ状態になる前に窓口へ相談を

 住宅ローンの返済が苦しくなったら、お手上げ状態になる前に銀行の窓口へ相談に行こう。借りているローンが住宅金融支援機構のフラット35なら、「条件変更」という以下の3つの救済メニューがある。

 (1)返済期間の延長

 勤め先の倒産や業績の悪化で収入が減り、ローン返済が困難になってしまった人は、返済期間を最長15 年延長できる。また、失業や転職で収入が20%減った人は、最長3年間、元本を払わずに利息だけ返す方法もある。

 (2)一定期間のみ返済額を減らす

 子どもの進学による教育費や、本人の入院による医療費など一定期間支出の増加が見込まれる人は、その期間だけ毎月返済額を減らすことができる。

 (3)ボーナス返済月の変更

 不況の影響でボーナスが減少し、ボーナス払いが難しくなってしまった人は減額や、ボーナス返済の取りやめを行い、その分を毎月返済額に振り分ける。

 (1)(2)(3)の条件変更はあくまでも当面のピンチを切り抜けるためのもので、ローン自体の負担が減るわけではなく、総返済額が増えることをお忘れなきよう。

 一方、銀行ローンの場合、以前は、銀行は条件変更に応じてくれなかったのだが、金融円滑化法の影響もあり(法律自体は平成25年3月までの期限付きだったので終了)、柔軟になってきている。条件変更に必ず応じてもらえるとは限らないが、フラット35の条件変更を参考にして相談をしてみよう。

 いずれにしてもローンが返せなくなってからでは遅い。何としても家を守るべく、収入を増やす努力をしながら、払えなくなる前に銀行の窓口へ、早め早めの相談をしてほしい。
(6月17日 プレジデント)
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20140617-00012806-president-bus_all&p=1


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2014年06月17日

遺産分割を巡る調停

遺産分割をめぐる調停申し立ては2012年に12,000件を超え、
そのうち和解が成立したのは約7,500件だそうです。

期間は平均1年弱。
約4割は半年以内に決着したんだって。

ふ〜ん、意外にお手軽ねぇ・・・
じゃないですよ!

ちゃんと生前に対策してあげていれば、
こんな労力を費やさずにすんだワケです。

遺言書は親の最後の務めですよ。(^^;


【相続めぐる対立、裁判所で調停 決着への流れは】
(6月14日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人