2015年06月

2015年06月30日

空き家クライシス

空き家問題に関するコラム。
やはり、現場は大変ですね。

いわゆる空き家対策法によって「特定空き家」が定義されました。

でも、「空き家じゃない。倉庫として使っている。」と言う人もいるんだとか。
一枚上手ですね。(^^;

あと、結構イタいコメントがありますね。
「今は、きょうだいで親の家を押しつけ合う状態。」・・・_| ̄|○

自宅も含めて、親が後始末の道筋をつけてあげなきゃなんない時代ですね。


【夢のマイホームが“負動産”になる時代。家を売るなら今!】

 7軒に1軒の「空き家大国」となってしまった日本。先祖代々の家を持て余し、その処分に頭を悩ませる人も増え続けている。「家や土地=資産」ではなくなった時代の、住まいのリアルを緊急報告!〈前編〉
 
■都心にも忍び寄る「空き家クライシス」の実態

 今から15年後、2030年夏。人口減少社会に突入して久しい日本は、2015年の人口約1億2688万人(総務省統計局最新データ)から1000万人以上も減らしている。住む人が減れば、住居も不要になるのは当然。マンションや一戸建ても、4軒に1軒が空き家になると想定されている。

 予兆はすでに見て取れる。総務省統計局の最新のデータによれば、2013年の総住宅数は6063万戸で、5年前に比べ304万戸増加している。一方、空き家数も820万戸と、5年前に比べ63万戸も増加。総住宅数に占める空き家の割合は過去最高の13・5%に達するというお寒い現状だ。

 不動産コンサルタントで『「空き家」が蝕む日本』(ポプラ新書)の著書がある長嶋修さんは、「地方ではわりと昔から空き家問題はありましたが、最近では大都市でも見過ごせない状況です」と指摘。その原因を、高度成長期にさかのぼり、次のように見いだす。

 1955年〜1973年までの約20年間、年平均10%を超える成長率を誇った日本は、高度成長期の真っただ中にあった。「そのころ、地方から出てきた当時の30〜40代が、都心から30〜40匏内に、いっせいにマイホームを建てたんですね」(長嶋さん)。

 都心のベッドタウンで育った子どもたちは、さらに都会へと生活拠点を求め、地方には老いた親だけが残される。ベッドタウンがゴーストタウン化しつつあるのが、今だ。

 では、都心は大丈夫か? 昨年5月、日本創成会議が、将来消滅する可能性のある896自治体を指摘。人口減少とは無縁と思われた東京23区の豊島区がリストアップされ話題を集めたが、数字の裏づけが今年3月、明らかになった。同区都市整備部建築住宅担当部長の園田香次さんは、がっくりと肩を落とす。

「平成25年度の住宅・土地統計調査の結果の空き家率が発表され、15.8%という結果となりました。国の空き家率13.5%を、上回ったということです」

 同区にある池袋駅は、1日あたりの乗降客数が約300万人を数える巨大ターミナルだが、「区内の空き家は3万370戸。戸建て空き家は2460戸でした」(園田部長)。

■『空き家対策特別措置法』の現実

 国も対策を急いだ結果、5月26日、『空き家対策特別措置法』が全面施行された。市町村が空き家の所有者に対し、撤去や修繕などを命令できる法律で、前出・長嶋さんは、

「“特定空き家”に対する助言・勧告・命令に従わなければ50万円以下の罰金、最後は行政代執行で建物を解体して、解体費用を所有者に請求できるものです」

 と読みくだく。法律ができたからといって、即刻“伝家の宝刀”とはならない。空き家の前についた“特定”が、ミソだという。

「全国820万戸の空き家すべてに適用されるものじゃありません。“1年以上人が住んでいない”と空き家ですが、“特定空き家”は廃屋というイメージ。ボロボロで崩れ落ちて周囲に迷惑をかけたり、窓ガラスが割れて侵入できそうだったり、動物がすみつきそうというおそれがあるものだけなので、全国で100戸もないと思います」

 その最終判断を下すのは各市町村。運用はスムーズに行えるのか? 法令の施行で自治体も取り組みやすくなる、と長嶋さんは前置きしたうえで、費用の問題に目を向ける。

「“特定空き家”を持っている人が年金暮らしの高齢者となれば、解体費用が出せなかったりする。加えて問題視されるのは、解体し更地にした場合、固定資産税が6倍になることです」

 長嶋さん同様、費用の回収を危惧するのは、前出の豊島区・園田部長だ。まだ同区に認定物件はなく、基礎自治体ならではの、忸怩たる思いを吐露する。

「今は現場に行き、持ち主に助言する段階。しかし所有者は“空き家じゃありません”“倉庫として使っています”など理由をつけるんです。そう言われてしまえば、“特定空き家”と断定することができないのです」

■『不動産』ではなく『負動産』

 著書『空き家問題』(祥伝社新書)で警鐘を鳴らした、不動産コンサルタントの牧野知弘さんは、空き家が生まれる原因のひとつに、相続問題があると明かす。

「昔は子どもがみんな、親の家を欲しがりました。しかし今は、きょうだいで親の家を押しつけ合う状態。欲しいのは現金だけです」

 その結果、生まれる空き家は今、こんなふうに呼ばれているという。

「『不動産』ではなく『負動産』。貸せない、売れない、住まない不動産を、そう呼んでいます。人口減少に高齢化、どうにも止めようがないんです」

 使われない家は、固定資産税と家の維持費用がかかるだけの厄介ものでしかない。

■家はどんどん安くなる。売るなら今

 長嶋さんは、手持ちの不動産を空き家にしないための方策を、次のように指南。

「建物は時間がたてばたつほど、傷んできちゃうので、特に利用する予定がないのであれば、売れるものは1秒でも早く売っちゃうのがいいと思いますよ。今がいちばん高いと思いますよ。今後、市場に大量に物件が出回りますから、その前に、少し安いと思っても売るべき。これからどんどん安くなりますし、タダでもいらないって言われちゃうかもしれない。それ自体に価値がなくなる可能性もありますから」

 日本に根づいてきた土地神話、不動産神話の崩壊する日が、やがて訪れることを見通す発言。現代はまさに、神話崩壊の前日で、早いとこ、それに気づいて手放すことができれば、固定資産税ばかりがかかる不良債権を持たずにすむ。
ただし、例外もあるという。

「いつか、自分たちがそこに戻るとか親族が暮らすとかって予定があるならば、売る必要はないですけどね。ただ、その場合には、管理だけはしっかりしていないといけない」(長嶋さん)

 長い間ほったらかしにすれば、「建物が傾いている」「ガラスが割れている」「不法投棄物がある」など“特定空き家”に認定される条件に抵触し、解体を余儀なくされてしまうおそれもあるからだ。

〈プロフィール〉
長嶋修さん●不動産コンサルタント。株式会社さくら事務所会長。空き家問題をはじめ業界・政策への提言も行う。メディア出演多数。

牧野知弘さん●不動産コンサルタント。オラガHSC株式会社代表。ホテルや不動産のアドバイスのほか、講演活動も行っている。
(6月29日 週刊女性PRIME)
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20150629-00014879-jprime-ent


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年06月29日

「関係修復は絶対無理」が7割・・・_| ̄|○

日本法規情報株式会社が、相続トラブルのアンケートを実施しました。
遺言書がないために相続トラブルを経験した人が対象。

「相続で揉めたが関係修復したい」と回答した人は32%。
一方、「関係を修復するのは絶対無理」は68%だって・・・_| ̄|○

付き合わなくてもやっていける時代になってますからねぇ。

揉めた原因については、
「自宅を誰が引き継ぐかで揉めた」が41%、
「生前、親の面倒を見ていた兄弟の取り分で揉めた」が21%、
「疎遠になっていた親族と連絡が取れず手続きが難航した」が9%、
「相続した不動産の名義変更をしなかったため、揉めた」が6%・・・

いろいろありますが、これらは全て、遺言書があれば回避できた話。

子どもたちを揉めさせないために、遺言書を残すのは親の務めですよ。


【なぜ「遺言書」は必要なのか?】

 相続される金額が少なくても、ひとたび相続が開始すれば、その配分を巡ってトラブルになり、家庭や、親戚、兄弟関係などを壊してしまうこともある。また、相続トラブルに至らないまでも相続開始後の手続きは煩雑でかつ複雑で、特に遺言書がない場合、相続は協議によって解決するしかない。遺言での対処にくらべると時間もかかり困難だ。日本法規情報株式会社が、同社が運営するサイト『相続問題相談サポート』『高齢者・老後・シニアライフ 税と法律の相談窓口案内』『税と法律の相談窓口案内 相続・遺言手続き』『相続税・贈与税相談サポート』の運用情報やユーザーへのアンケートを元に、相続問題に関する調査を行なったところ、遺言書がないために親族トラブルを経験した人のうち7割近くが「親族関係の修復は困難」と考えていることがわかった。

 遺言書がないために相続トラブルを経験した人に行ったアンケート調査、「相続トラブルで揉めたが出来れば修復したいと思っている」と回答した人はわずか32%に留まり、「相続トラブルで揉めた関係を修復するのは絶対無理である」と回答した人が68%に上る結果となった。相続問題を巡り、ひとたび親子間・兄弟間にひとたび亀裂が入ると、大抵の場合泥沼状態になり、解決の糸口が見出せなくなるというのはよく聞く話だ。

■相続トラブルの原因「遺言書がなかったために相続トラブル」が第1位、自宅の相続、借金の相続で揉めるケースも

 深刻な相続トラブルを経験した人について行ったアンケート調査の結果、「遺言書がなかったため、自宅を誰が引き継ぐかで揉めた」と回答した人が最も多く41%という結果となった。次いで、「生前、親の面倒を見ていた兄弟の取り分で揉めた」と回答した人が21%、「相続手続きが煩雑で多忙の中大変だった」と回答した人が12%、「親の借金をどうするかで揉めた」と回答した人が11%、「疎遠になっていた親族と連絡が取れず手続きが難航した」と回答した人が9%、「相続した不動産の名義変更をしなかったため、揉めた」と回答した人が6%という結果となった。

 また、今回、このような遺言書がないために相続トラブルになってしまった具体的事例についてアンケート調査を行なった。

◆長男と次男。どちらが生前に多く親から援助を受けたかでトラブルに…

「長男は生前にに海外留学や多額の学費を親から出してもらった。また、次男は新居を建てる際に援助をしてもらった。生前に援助を受けた金額が争点となり、遺産分割の際の金額でトラブルになった」

 普段は仲の良い兄弟でも、財産が関わってくると、人が変わって相続争いが起こってしまうことがある。共同相続人の中に、被相続人から特別の利益を受けていた者がいる場合に、これを単純に法定相続分の通りに分割すると、不公平が生じ相続人間に不満が生じてしまう。これを是正しようとするのが、特別受益の制度という。このような場合には、遺言書では、この「特別受益の持ち戻しの免除」を行うことで、遺言者の意思でもめ事を抑えることが可能となる。

◆子供がいない夫婦で夫が亡くなった際に妻と夫の兄弟の間でトラブルに…

「子供がいない夫婦で夫が亡くなり、妻が残された。妻は夫の生前2人で住んでいた家にそのまま住み続けようと思っていた。ところが、相続人は夫の兄弟も同様であることから、遺産分割で話し合いを始めたところ、兄弟から法定割合での分割を主張してきた。夫の財産は居住中の自宅と若干の預金である。結局自宅を売却し、夫の兄弟と遺産分割するしかなかった。」

 自宅用の土地・建物以外にこれといった資産もない場合には、この土地・建物を巡って相続間で相続トラブルになるケースは決して珍しくない。遺産が不動産のみの場合には、現金のように簡単に分けたり、簡単には処分出来ないので、特にトラブルに発展しやすい傾向がある。

 このような場合には、遺言書で、「妻に自宅を含め、すべての相続財産を相続させる」とすれば、兄弟には遺留分がないためこのようなトラブルは避けることが出来たはずだ。

◆遺産分割協議がまとまらず銀行口座からお金が下せず生活が困窮…

「遺産分割協議がまとまらず、遺産分割協議書が作成できず、亡くなった方の口座から1円もお金を下ろせなくなった。協議がまとまるまでの間の生活費が不足してしまい大変な思いをした。」

 相続が開始すると、遺言書がない場合には遺産分割協議を相続人全員で行って、相続人全員の合意が必要になる。人数が多くなればなるほどいろんな意見が出てきてまとまらない。遺産分割協議がまとまらない限り亡くなった親の口座からは1円もお金を下ろせなくなる。協議がまとまるまでの間の生活費が不足し、残された家族が日々の生活に困るといったケースは珍しくない。

 このような場合には、遺言書を遺すことで、親の死後に遺族が親の口座から預金を下ろせるようになるし、その他のクレジットカードの解約・名義変更、不動産の相続登記についても容易に行うことが可能となる。

 このような相続問題は、早くから専門家に相談し、遺言書の作成を含め相続対策をしっかり行っておくことで無用なトラブルを回避することが可能になる。弁護士、司法書士、行政書士、税理士、不動産鑑定士、土地家屋調査士等は、このような相続問題に関して陥りやすい失敗や、そのトラブル回避するノウハウを持っているため、相続問題解決への近道は何と言っても早めに専門家に相談することが肝要だ。
(6月28日 @DIME)
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20150628-00010002-dime-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年06月26日

「FPが知っておきたいお葬式」

昨日、SGなにわづさんの勉強会に参加させていただきました。

テーマは、「FPが知っておきたいお葬式」。
講師は、株式会社ユニクエスト・オンラインの永井玲子さんです。

同社は、インターネットで定額料金の葬儀を展開するパイオニア。
年間1.4万件の葬儀を販売なさっています。 スゴっ。

昨日の勉強会に参加した40人のうち、喪主の経験があるのはわずか5人。

特に女性は、ほぼご主人の時しかないわけですし、
悲しみに暮れる中、見積もりが高いか安いかなんて比較できない・・・

そりゃ、不明朗な葬儀費用がまかり通るわ!(^^;

葬儀費用の内訳は、大きく分けて次の3つ。
 〜魑薫貅・・・物品、会場料等 (全国平均約122万円)
 △布施 ・・・読経、戒名料等 (全国平均約 45万円)
 参列者費・・・食事、返礼品等 (全国平均約 34万円)
               ※金額は日本消費者協会2014年発表

これを、一両日中に現金払いですから・・・

ところが近年では、施設に入って近所づきあいがなくなってたり、
親族も高齢で呼びにくかったりで、小さな葬儀ニーズが高まっているんですね。

前出の日本消費者協会によれば、
「自分の葬儀に費用をかけないでほしい」が59%、
「家族だけで送ってほしい」が51%もいるんだって。

そこで、ユニクエスト・オンラインさんは、
業界初「追加料金なし」の明朗会計プランで成長なさったわけです。

ネットの強みをつくづく感じたのが、「空室稼働」。

葬儀場の建設費は数億円。でも、年間稼働率は平均10%程度。
同社は、この、空いている式場をマッチングさせることで低価格を実現。

このモデル、自業界での応用を考えなければいけませんね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年06月25日

たま駅長・・・

たま駅長がお亡くなりになりました。

私も、過去に沿線の土地を測量させていただいたことがあり、
たま電車にはお世話になりました。(^^;

駅長はすでに2代目だったような・・・

謹んでご冥福をお祈り申し上げます。


【<たま駅長死ぬ>「天国でゆっくり休んで」住民らねぎらう】

 たま駅長の写真が飾られている貴志駅には24日、近所の住民らが訪れ「天国でゆっくり休んで」と写真に触れながら、これまでの活躍をねぎらっていた。

 たま駅長は国内外のメディアが数多く取り上げ、アジアを中心に、たま駅長見たさに和歌山を訪れる外国人観光客も増加した。その功績をたたえ、和歌山県は「県勲功爵(わかやまでナイト)」や「県観光まねき大明神」の称号を贈った。

 社内でも「昇進」。08年にスーパー駅長、13年には社長代理、昨年は貴志川線総駅長職「ウルトラ駅長」に就任した。駅舎も10年には猫を模した新駅舎に模様替えし、和歌山県、紀の川市の顔として地域や乗客に笑顔をもたらしてきた。

 たま駅長の死を知って家族と駆けつけた近くの主婦、栄陽子さん(43)は「お休みしているのは知っていたが、そこまで悪いとは知らなかった。仕事のストレスもあったと思う。本当にご苦労さまでした」と悼んでいた。

 沿線にある和歌山信愛女子短大(和歌山市)は、電車に飾るたま駅長をデザインしたフェルト製のクリスマスリースを制作するなど関係が深かった。在学中にリースづくりをした梁川美穂さん(20)は「リースを作る時は体の柄を忠実に再現することにこだわった。誰からも愛される猫だった」と話した。

 貴志川線存続のため04年9月に沿線住民らがつくった「貴志川線の未来を“つくる”会」代表の浜口晃夫さん(73)=紀の川市=には24日午前、たまの死が伝えられた。浜口さんは「一緒に地域を盛り上げてくれた仲間。今後は私たち自身も頑張らないと。安らかに眠ってほしい」と話した。

 仁坂吉伸知事は「たま駅長は観光のスーパースターとして国内外から絶大な人気を誇り、観光振興に大いに貢献してくれた。突然の訃報で、深い悲しみとともに感謝の気持ちでいっぱい。どうか安らかに永眠してほしい」とコメントした。
(6月24日 毎日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年06月24日

十三駅前の再建

十三駅前が再建に向けて動きだしたようです。

最後の地権者と、5月中旬に合意。
これで、なかすじ4m+私道4mの案を採れるわけですね。

早ければ、9月末に建築工事がスタート。
スムーズに進めばいいですね。


【十三しょんべん横丁、再建へ一歩前進 市道幅4メートル維持で店舗面積減少抑制 関係権利者が合意】

 昨年3月の火災で焼失した大阪市淀川区の阪急十三駅前の飲食店街「しょんべん横丁」の再建をめぐり、西側の市道の道幅を決めるために必要な権利者全員の同意が得られたことが23日、分かった。従来の道幅4メートルが維持され、懸念された各店舗の面積減少も比較的抑制できることになり、早ければ法的手続きが完了する9月末にも新店舗の建設工事が可能となる。

 横丁は戦後の闇市からスタートし、昭和の風情が残る街並みが人気だった。市によると、再建にあたって市道は、戦後まもなく決まった土地区画整理事業計画に基づいて、8メートルに拡幅する必要があった。この計画通りだと面積が大きく減る店舗側から懸念の声があがったため、市は、市道沿いの権利者56人全員の同意があれば、元の道幅での再建を認めるとしていた。

 3月までに55人は同意していたが、残る1人はすでに死亡していたため、相続財産管理人に選ばれた弁護士と家裁が協議。5月中旬に同意したという。

 一方、東側の私道は建築基準法の規制で、従来の道幅2・5メートルから、4メートルに広がる見込みとなっている。

 被災店が加盟する「十三トミータウン商店会」の中田八朗会長は「懸案だった道幅がようやく確定した。1日も早く復興したい」と話した。
(6月23日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150623-00000563-san-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年06月23日

「シェアハウスで遊休不動産活用」

昨日、SGお初天神の勉強会を開催しました。

テーマは、「シェアハウスで遊休不動産活用」。
講師は、株式会社アドミリの菊竹貴史さんです。

関西初のシングルマザー専用シェアハウスをはじめ、
16棟140ベッドを管理・運営なさっている実例をお話しいただきました。

シェアハウスというのは、キッチン・リビング・風呂・トイレなどを共有し、
各住人の個室をプライベート空間とする共同生活のスタイル。

2015年現在、関東地区では約2000棟、関西地区では約300棟あるんだって。

シェアハウスと聞いて、頭をよぎるのは「脱法ハウス」。

この問題を受けて、シェアハウスも「寄宿舎」の規制を受けることになりました。
業界では「9・6ショック」って言うんだとか。(^^;

でも、その後、業界団体が独自に基準を設けたり、
空き家対策に貢献できていることをアピールしたりして、
いろいろ規制が緩和されつつあるそうです。

これ、オーナーにすれば、2世帯住宅・オーナーズルーム・寮・下宿など
借り手がつきにくい建物の活用が図れます。

また、入居者にすれば、初期費用が抑えられ、他人とのつながりができる
というメリットがあります。

特にシングルマザーにとっては、このメリットは大きいですね。

様々な理由で家を出たものの、普通の賃貸住宅ではまず入居のハードルが・・・
で、住居が決まらなければ仕事にも就けないという悪循環・・・_| ̄|○

菊竹さんのシェアハウスでは、初期費用が3万円で、保証人も不要。

おまけに、他のママさんたちと協力し合ったり、一緒に誕生日を祝ったり。
お子さんたちも、毎日が楽しくて仕方ないようです。(^^;

菊竹さん曰く、
「シングルマザー向けシェアハウスは絶対に必要な施設だが、
 事業効率が良くないため広がらない。
 だから自分がやるんだ。」

迫力ありました。(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年06月22日

「ソースの二度漬け禁止やで!」

昨日、近畿大学校友会 梅北中央支部の総会に参加しました。

基調講演をいただいたのは、串かつだるまの上山勝也社長。
大阪のソウルフードですね。

上山社長は、もともと石油会社のサラリーマン。

串かつだるまの先代が、体調面から廃業しようとした際、
あの赤井英和さんに言われて、店を引き継ぐことになったんだとか。

上山社長にとって赤井さんは、浪速高校ボクシング部の先輩。
言われたことに、「はい。」以外はあり得ない・・・(^^;

「油を扱うのは同じやし、まぁ、ええか。」みたいなノリだったとか。

でも、そこはさすがに民間の管理職出身。
最初から法人化をイメージして、社内規定などを作成したんだって。

ただの串かつ屋のオヤジじゃなかったってことですね。

社長曰く、「飲食店は美味いだけでは成功しない。」
「どう売っていくか」のブランド戦略が重要。

かの有名な、「ソースの二度漬け禁止」というのは、
実は新世界では昔からのルール。

これを上山社長が商標登録し、メディアに露出していったんだとか。
安倍首相にもご注意申し上げることで、その地位を確立させました。

今では、海外に3店舗。
さらに来年は2店舗、再来年も2店舗出店の計画があるそうです。

「二度漬け禁止」を新世界から世界へ。

夢のあるお話に、元気をもらいました。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年06月20日

相続財産を争う可能性

フジ総合グループが、相続財産を争う可能性について意識調査を行いました。

文脈から判断するに、「もらう側」の意識と思われますが、
136名からの回答結果は・・・

「ない」が33%、
「ある」が24%、
「わからない」が40%・・・_| ̄|○

4割の人が、疑心暗鬼の日々を送ってるのね。

ウジウジ考えてないで、親子揃って話をする場を設ける方が
健全だと思いますよ。(^^;


【相続発生時に「争う可能性ある」は6割、"兄弟関係"に不安感じる人が多数】

相続専門の税理士と不動産鑑定士の共同事務所であるフジ総合グループは、相続が発生した際に財産を争う可能性があるのか、意識調査を実施した。対象は同グループの1都3県のクライアント136名。期間は3月15日〜31日。

○約6割が相続争いの可能性を感じている

相続が発生した際、財産で争う可能性はあるかを質問。

調査の結果、「(争う可能性が)ある」が24%、「(相続が起こらないと争いになるのか)分からない」が40%となり、約6割が相続財産争いの可能性を感じていることがわかった。理由には、「兄弟間が不仲で、相続発生時に何が起こるか不安。家・財産がなくならないかと心配 (57歳男性)」、「兄弟と争いたくない。不動産が多く把握してないため不安(46歳女性)」など、"兄弟関係"に不安を感じる人が多かった。

相続発生時に「争う可能性ある」は6割

○相続の財産分けトラブルによる裁判、増加傾向に

相続での財産分けに伴う裁判件数は年々増加し、平成25年度は約15,000件の家庭に関する事項を扱う「家事裁判」(調停事件と審判事件の合計)が行われた。(「平成25年裁判所司法統計家事審判・調停事件の事件別新受数」より)。

財産分けトラブルに関する家事裁判件数の推移

フジ総合グループは、相続争いを未然に防ぐ方法の一つとして、形式の不備や紛失の恐れがない「公正証書遺言」の作成を推奨している。

日本公証人連合会資料によると、公正証書遺言の作成数は平成23年に一時的に下がったものの年々増加傾向にあり、関心の高まりが伺える。同グループは「自分の財産の分割方法を事前に決めておくことで、相続トラブルを回避したいと思う人が多いのではないか」とコメントしている。

公正証書遺言作成数の推移
(6月19日 マイナビニュース)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150619-00000138-mycomj-life


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年06月19日

空き家の相続登記

空き家問題の解決を困難にしている原因の一つが相続登記。

今回の記事は、4世代22人まで膨れ上がっちゃった事例ですね。
私も、4世代20人の経験がありますので、その苦労はよくわかります。

土地と建物の評価が400万円。

司法書士費用や遠方の相続人に会うための交通費などで100万円。
さらに、認知症の可能性がある人がいて、成年後見費用も必要になるかも・・・

これを放置すれば、さらに身動き取れなくなっちゃう。

どこかで決断させることも、私たち専門家の務めですね。


【<空き家820万戸> 登記放置した法定相続人が増加】

 数十年前に亡くなった祖父母や曽祖父母が登記されたまま、相続登記がされていない空き家が全国各地で問題になっている。子から孫へと、世代が下るにつれてねずみ算式に相続人が増え、解体するにも活用するにも相続人全員の同意を取り付けるのが難しくなるからだ。登記を先送りするほど解決が遠のくため、早めの対応は必須だ。

◆権利集約への同意難しく

 岐阜県美濃地方の住宅街にある木造二階建ての空き家。土地と建物の名義人は一九四七年に亡くなっているが、これまで相続登記がされていなかったため、法定相続人が現在、計二十二人にまで増えてしまった=図。名義人の孫にあたる男性(72)は「名義を変えて権利を集約したいが、多くの相続人の了解を得るのに苦労している」と、家系図を見ながら嘆いた。

相続登記の遅れで法定相続人が増えた事例

 もともとは男性の兄が、この家に家族と暮らしていた。しかし、兄は二〇〇四年に六十代で他界。男性は四年前、兄の妻と子が別の場所に引っ越す際、家と土地の名義が祖父のままになっていることを、兄の妻から知らされた。

 司法書士に戸籍謄本などを調べてもらうと、相続の範囲は既に亡くなったいとこの子にまで広がっていた。住所は東海地方だけでなく、関西や九州にも散らばり、男性が会ったこともなく、連絡を取るのも難しい人もいた。

 約七十平方メートルの土地と建物の評価額は約四百万円。今のところ売却も難しく、男性は名義を男性のきょうだいの一人に変更しようと考えている。このように、複数いる相続人のうちの一人が集約して相続するなど、法定以外の割合で相続する場合、「遺産分割協議書」に相続の仕方などの内容をまとめ、相続人全員に了解を取り、実印を押してもらう必要がある。

 これまでかかった費用は、司法書士への依頼や遠方の相続人に会うための交通費、事務手続きなどで計百万円に上る。男性は「相続人の中には認知症の可能性がある人もおり、成年後見人の選任もしなければならないかも」と不安を漏らす。登記を先送りしてきたツケがのしかかっている。

◆売却や活用の支障に

 相続登記は法律で義務付けられていない。手続きの煩雑さや費用の問題から、不動産の評価額が低いほど放置されやすい。

 京都まちづくり承継研究会代表で、町家の活用や空き家対策に取り組む司法書士の石田光曠(みつひろ)さんは「一九四七年の民法改正まで、戸主に所有権が自動的に移される家督相続制度が普通だったことなどで、相続登記が進まなかった」と指摘する。戦後の民法改正で法定相続制度になり、家長以外にも相続権が認められるようになったが、相続登記の期限は設けられなかった。

 放置が長引くほど、相続人がねずみ算式に増えて権利関係が複雑化する。遺産分割協議ができず、土地の買い手が現れても売却が困難になったり、建物の改修ができなくなったりと、前向きな活用の足かせになることもある。

 また、石田さんは「不動産がある地域との縁が薄れた相続人は、非協力的になりやすい」と強調。「『面倒なことに関わりたくない』『あの人には協力したくない』など、感情的な言動をする相続人の説得は非常に難しい」と話す。

 石田さんは、早めの対応を呼び掛けるが、社会の認識はまだ乏しいとして「相続登記の義務化など、根本的な制度の見直しが必要」と訴えている。
(6月18日 中日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年06月18日

「書いてある通り」・・・_| ̄|○

秋田県の職員が、文書の説明を求めた県民に対して、
「書いてある通り」と答えたそうです。

今回は、行政相談員を務める司法書士がこの苦情を処理。
県からは、改めて口頭で説明がなされたんだとか。

知事曰く、
「明らかに県に非のあるものもあれば、若干クレーマー的なものもある」。

う〜ん、これは他人事じゃないですね。

お客様への対応を、見つめ直すきっかけになりました。


【「書いてある通り」は不適切 秋田県、苦情受け改めて説明】

 県から交付された文書について説明を求めた県民に対し、職員が「書いてある通りだ」としか話さなかったのは不適切な対応だったとして、担当部署が改めて説明したことが、県民行政相談員が12日、佐竹敬久知事に提出した平成26年度活動状況報告書で明らかになった。

 県民行政相談員は、県政に対する苦情を調査、処理し、必要があれば是正措置や制度の改善を県に提言する。現在は司法書士の柴田緑さんが務めている。

 柴田さんによると、県政への苦情を伝えていた県南部の男性に対して昨年、健康福祉部の担当部署が簡単な回答文書を送った。男性が「分かりにくい」と説明を求めたところ、職員は「書いてある通りだ」と答えた。

 男性の申し立てを受けて、柴田さんが県民の目線に立つよう県に申し入れ、担当部署は男性に口頭で説明した。柴田さんは「文書を渡すだけで済ませようとするのは不親切。背景を説明する姿勢が行政に求められる」と話している。

 活動状況報告書によると、26年度に県民行政相談員に寄せられた苦情は前年度の9件の3倍以上の28件。佐竹知事は柴田さんに対し「明らかに県に非のあるものもあれば、若干クレーマー的なものもある」と述べた。
(6月13日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150613-00000038-san-l05


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