2015年07月

2015年07月31日

「裏の顔」・・・_| ̄|○

大阪の弁護士の不祥事。

いや〜すごいですね。
TVドラマが1本作れちゃいそう・・・(^^;

ついに、「裏の顔」や「弱者の味方の仮面」などと言われてますよ。

業界としての信頼回復が大変ですね。


【5億円ネコババ弁護士の猯△隆薛瓠’松祿仮女の家族も食い物に はぎ取られた「弱者の味方」の仮面】

 5億円近い大金をネコババしたのは、基本的人権を擁護し、社会正義を実現することを使命とするはずの弁護士だった。依頼人からの預かり金など計約4億9千万円を着服、詐取したとして、大阪地検特捜部は業務上横領や詐欺の罪で大阪弁護士会所属の弁護士、※※被告(62)を起訴した。一連の捜査で、交通事故で脳障害を負った10代の少女一家が受け取るはずだった示談金約5400万円まで着服する無慈悲ぶりも判明。柔和な笑顔を浮かべた「弱者の味方」という牴礁稔瓩呂呂取られた。横領などの不正が全国的に相次ぐ弁護士。業界はいまだ有効な対策を打ち出せておらず、国民の「不信」は拡大する一方だ。

「事務所移転で書類破棄」

 「ひとりでは重い荷物も二人三脚なら軽くすることができる」。事務所のホームページに柔和な笑顔で登場し、依頼を呼びかけていた※※被告。しかし、実際に手に入れたかったのは、依頼人の苦しみの解決でなく、「カネ」だった。

 大阪地検特捜部が今回立件した横領・詐欺事件の被害者は(1)新潟市の建設会社(2)大阪府岸和田市の建設会社(3)大阪市内で幼稚園を運営する学校法人(4)娘の交通事故の示談金請求業務を委任した女性。犯行時期は平成21年春から今春まで、実に6年間にも及んでいた。

 不正発覚の発端は、新潟の会社の事件だった。この会社が兵庫県内で施工した病院の建物の欠陥を巡って訴訟を起こされ、代理人を委任されたのが同社の大阪支店の顧問弁護士を務める※※被告だった。大阪高裁で23年9月に和解が成立したが、訴訟の過程で法務局に支払っていた供託金など約3億5千万円が返還されず、同社は※※被告を相手取り、25年に大阪地裁に提訴したのだ。

 「去年、当事務所へ移転する際に終了した事件につきましてはかなりの書類を破棄、整理しました。今一度探しているところです」。訴訟では※※被告が会社側代理人の弁護士に宛て、苦しい「弁明」の手紙を送っていたことも明らかになった。

 結局、地裁は※※被告が供託金などを着服したと判断。ほぼ請求全額の返還を命じる判決が26年8月までに確定した。

なりふり構わぬ金策

 直後の同年9月、※※被告は返還命令に応じようとしたのか、なりふり構わぬ金策に走り出す。標的となったのは、大阪市内の幼稚園を運営し、園に隣接する土地の購入を検討していた学校法人だった。

 法人から売買契約交渉を委任された※※被告は、実際は一切交渉しないまま「売買が順調に進んでいる」と説明し、土地購入費名目で計2700万円を詐取したのだ。法人には、売買の相手方弁護士の捺印(なついん)などがあるように見せかけた偽造報告書まで提出していた。

 売買契約が進めば、交渉をしていなかった事実が発覚するのは時間の問題だった。あまりにずさんな犯行のように思えるが、捜査関係者は「それだけ切羽詰まっていたということではないか」とみる。

「法のプロ信用」背信

 こうした背信行為の中でも、特に目を引くのが交通事故で脳障害を負った少女一家の被害だった。

 当時10代だった一家の長女は平成18年1月、自転車で帰宅途中、自宅近くの交差点で出合い頭にトラックと衝突。一時は意識不明の重体となり、脳機能障害が残った。母親が知人の紹介を受け、事故の相手側への示談金請求業務を委任したのが※※被告だった。

 数回にわたり、示談成立前の一時金名目で入金があったが、実は「交渉途中」と説明していた22年春の段階で示談が成立していた。本来の示談金は約9200万円だったが、振り込まれたのは一部に過ぎなかった。被告が着服した総額は約5400万円に上った。

 示談成立から3年余り後、※※被告は「示談が不成立になった」との虚偽の事実を母親に告げた。「最近は自転車側の過失も重視されるようになった。訴訟を起こしても勝ち目はない」と説得。結局、母親は交渉継続を断念した。

 障害者向けの作業所に就職した長女は、記憶力の低下や激しい感情の起伏もあり、事故以前の生活に戻ることはできない。「法のプロなら大丈夫、と全面的に信用していた」。母親は憤りを隠さない。

借金返済、キャバクラ豪遊…

 捜査関係者によると、※※被告は少女一家という「弱者」を含む被害者から着服、詐取した5億円近い大金を自らの借金返済や事務所の維持費、生活費などに費やしていたという。ただ、現実には「弱者」を食い物にした弁護士の犯罪は後を絶たない。

 25年には、成年後見人を務めていた女性の預金計約4200万円を着服したとして、東京弁護士会の元副会長が業務上横領罪に問われ、懲役5年の実刑判決を受けた。判決によると、この弁護士はバブル期の不動産投資に失敗し、多額の借金返済や事務所経費に充てるため横領を繰り返した。

 また、今年7月2日には、成年後見人として管理していた認知症の女性の預金を着服したとして、警視庁が業務上横領容疑で元弁護士を逮捕。無断で口座から現金を引き出したり、不動産を売却したりしてキャバクラなどで使っていたという。

 最高裁によると、弁護士や司法書士ら専門職による着服などの不正は、調査を始めた22年6月から26年末までの4年半で、全国で少なくとも62件、約11億2000万円に上った。

判決文偽造の不祥事も

 大阪弁護士会をめぐっては、※※被告の逮捕に続き、別の会員の弁護士も裁判所の判決文や決定書を偽造していた疑いが浮上し、大阪地検が本格捜査に乗り出している。

 相次ぐ不祥事に、同弁護士会の山本健司副会長は「大変残念だ。依頼した弁護士に不審を抱いた場合には、弁護士会に相談してほしい」と呼びかける。

 ※※被告に示談金を横領された少女一家は、交通事故から9年を経た今春、地検の捜査が入るまで弁護士の不正を疑ったことは一切なかった。もっとも、弁護士の不正を監視すべき立場の弁護士会でも、被告の不正情報はつかめていなかったという。

 拡大する一方の「弁護士不信」を解消する有効な手立てはないのか。「『弁護士自治』の原則があり、相当程度の不正を確認できなければ、積極的に介入することはできない」。弁護士会の関係者はこう嘆くのだが…。
(7月30日 産経ニュース)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年07月30日

「認知症で相続ができない」

相続の現場において、認知症が壁となって立ちはだかった事例。

・銀行口座がわからない。
・遺言書の保管場所がわからない。
・成年後見人がやかましく口を挟んでくる・・・_| ̄|○

厚生労働省のデータによると、65歳以上の7人に1人が認知症。
85歳以上だと、4人に1人というデータも。

そして、アルツハイマー病患者の平均余命は8年。
ちゃんと手を打っておかないと、長く辛い戦いになります。

家族信託も有効な対策の一つですよ。


【(現役世代必読)トラブル続出! 認知症で「相続」ができない(前編)親しか知らない預金口座はどうなるのか】

 いつかは自分も最期を迎えるとわかっている。でもイメージしていたのは、最期まで自分で物事が判断できる逝き方だ。それほど多くないけれど、家族に財産は遺したい。でも、アレはどこだっけ……。

家族会議で発覚

 「オヤジの財産探しの大騒ぎを経験して、ほとほと疲れましたよ。うちは家族仲も悪くない。オヤジには隠し財産も借金もなかった。それでも、相続に認知症がからんだら、これほどの大事になるとは想像もしなかった」

 東京・杉並区在住の佐々木信孝さん(仮名・63歳)はこう語る。

 相続はただでさえ、手続き上も心理上も難しい問題だ。家族が亡くなり、葬儀や墓の手配、家や遺品の整理……と、人ひとりの人生の後始末に追われるなか、遺族は銀行とのやり取りや相続税の申告など、膨大な手続きをこなさなければならない。さらには資産、ありていに言えばカネの問題で、兄弟親戚の思いもかけない一面を見せられることもある。

 ところがいま、それに輪をかけて事態を複雑化する問題が、多くの家族を襲っている。認知症だ。

 厚生労働省の推計では、65歳以上の4人に1人が、認知症またはその予備軍とされる。この「国民病」が足を引っ張り、相続がスムーズにできないだけでなく、家族関係を壊してしまうトラブルが多発しているのだ。

 冒頭の佐々木さんの例を見ていこう。佐々木さんは、89歳の父親が、数年前からどことなく自信がなくなった様子で、食事を摂ったことを忘れることがあるなどと、87歳の母親から聞いていた。

 昨年、母親が半ば無理やり連れていった病院で父親が認知症と診断されたのを機に、今後のことを考えようと佐々木さんは父親、母親、妹、弟を集め、家族会議を開いた。

 佐々木さんは、こうなった以上、相続のことも考えておくべきだと、両親に預貯金の通帳や固定資産税の通知書など一式そろえてもらい、検討を始めた。だが各通帳の金額を書き出してみると、みなが怪訝な顔になった。

 「預金が、こんなに少ないはずがない」――。

「通帳はどうしたの!?」

 父親は長年、私立中学校で教員をつとめ、退職後も教育関係の業界団体に再就職するなどした。私生活では派手なことは嫌いで、ギャンブルはもちろん、旅行にもめったに行かない。ごく大人しい人だった。

 ところが手元にある通帳では、預貯金は900万円程度。住宅ローンは退職金で完済し、「だいぶお釣りがあった」と話していたことを考えあわせても不可解だった。

 「体調を崩した際に入院費などがかかったと言っても、大半は子供が出しました。そんなに減る理由がない」(佐々木さん)

 佐々木さんは訊ねた。

 「オヤジ、退職金の残りはどうなったんだ。他にも銀行口座があるのか」

 父親は、「それは、アレだアレ」と言って口ごもっていたが、やがて「万が一のために、とってある」と憮然として言った。

 家に多額の現金を置いておくような父ではない。株や金など投資に興味があるタイプでもなかった。あるとすれば、家族の知らない銀行口座だ。佐々木さんたちは通帳のあった銀行だけでなく、近所に支店のある銀行に、他の口座がないかと訊ねて歩いたが該当するものはない。短気な妹が、

 「なんでちゃんと書いておいてくれないのよ。通帳はどうしたの! ?」

 と叫んだこともあったが、父親はうなるばかりだ。そんなとき、意外な突破口を見つけたのは、母親だった。ヒントは、雑巾にしていた古いタオルの端切れだった。

 「これ、銀行の粗品。通帳はなかったけど取引があったんじゃないかしら」

 調べてみると、その信託銀行は、以前は近隣に支店があったものの、現在では撤退。問い合わせると、なんと3000万円もの預金が眠っていた。

 「『年1回は、残高をお知らせする書類などをお送りしていたと思いますが……』と銀行は言うんですが、父が捨ててしまっていたようでした。聞けば、もし父の死後も遺族が10年間問い合わせずにいると、口座の中身は銀行のものになるという。ヒヤヒヤものでしたよ」

 ちなみに、父親が暗証番号を忘れていた銀行口座は、銀行へ父親に同行して口座番号の変更手続きをした。窓口の担当者には、「ご本人がもう少し判断能力がない状態になっていたら、家庭裁判所で成年後見人を決めてもらわないと手続きできないところでした」と言われたという。この成年後見制度についてはのちに詳しく触れよう。

 こんな例もある。東京・世田谷区に住む秋山聡子さん(仮名・62歳)は、貿易会社を経営していた父親が、中年の頃から「遺言を書いている」と口にするのを、たびたび聞いていたという。

 「認知症が重くなってしまって、父が87歳のときに施設に入れたんですけれども、うわ言のように『遺言が、遺言が』と言うんです。初めは聞き流していたんですけど、あまりに繰り返すので確認しようか、ということになりました」(秋山さん)

 ところが、父親は遺言書のある場所を覚えていない。自宅をくまなく探しても見つからない。会社で世話になっていた弁護士に訊こうと名刺を探し、事務所に問い合わせると、「先生は4年前に亡くなりました」との回答。

 子供が知らない銀行の貸金庫でもあるのか、と途方に暮れていたとき、先の弁護士事務所からこんな電話がかかってきた。

 「公証人役場にある『遺言検索システム』は試されましたか?」

相続する側が認知症の場合

 詳細は【後編】で述べるが、遺言のなかには、公証人役場で手続きをし公文書化した「遺言公正証書」というものがある。自宅で手書きした自筆遺言よりも法的信用力を持ち、原本は公証人役場に保管される。これらの多くは公証人役場のシステムに登録され、遺言書を作った人の名前や住所をもとにパソコンで全国どこからでも検索できる。

 結局、遺言書が見つかった秋山さんだが「事業を継いだ弟に資産の大半を遺すとあって、母が亡くなってから父の介護をしてきた妹にはごくわずか。父は昔気質の人で、嫁に出したらあとは知らんという主義でしたが、さすがにひどいと兄妹が揉めだした」と嘆息する。

 一方、相続する側が認知症を患っている場合もある。横浜市在住の滝本栄治さん(仮名・68歳)の父親は一昨年、90歳で他界した。遺されたのは、87歳の母親と、滝本さん、弟の3人。主な遺産の内容は、父親と母親が暮らしていた自宅の土地・家屋(時価約4500万円)と預貯金1500万円だ。

 母親は、父親の死の3~4年前から認知症の症状が進んでいたが、父親が、「俺が面倒を見る。施設には絶対に入れない」と主張、ヘルパーを頼むなどして、自宅での介護をつづけてきた。

 「家事なんかしたことのない父でしたし、老老介護で絶対にもたないと思ったけど、私たち夫婦も手伝って、どうにかやってきた」(滝本さん)

 そんななかでの父親の死去。滝本さんは相続のことなどわからないからと、近所の行政書士に相談した。すると思いがけないことを告げられる。

 「この、認知症でおられるお母さん、第三者の後見人を立てないと、遺産分割ができませんよ」

 どういうことか。遺産相続の際には、相続人(相続を受ける人たち)が、どのように遺産を分けるかを話し合う、遺産分割協議を行う必要がある。

 滝本さん親子の場合、被相続人(遺産を遺した人、この場合は父親)の妻である母親が2分の1、滝本さんと弟の子供2人が4分の1ずつ相続するのが法定相続分だ。

 しかし実際には、誰が土地や家屋を継ぎ、その価値をどう分け、預貯金は誰の名義にするのかなど、細かい内容を決める必要がある。そこで遺産分割協議を行い、相続人全員が署名・捺印した遺産分割協議書を作成する。

損をするのは遺族

 ところが、認知症などで判断能力が著しく低下していると見なされる相続人がいる場合、その人が不利益を受けないために、後見人をつけることが求められるのだ。

 「我々子供は、同じ相続人だから、利益相反になるという。それで急遽、父の弟にあたる叔父に母の成年後見人になってもらいました」(滝本さん)

 成年後見制度は、'00年に始まった。認知症で判断能力の衰えた高齢者などに代わって、資産の管理を行う後見人を定めることができる制度だ。

 滝本さんの母親のように、すでに判断能力が損なわれていると見なされる場合には、親族などの申し立てによって、家庭裁判所が「法定後見人」を認定することになる。

 滝本さんら遺族は、成年後見人となった叔父を入れ、ようやく遺産分割協議を始めた。

 「ところが、これがすんなりいかない。私と弟は実家の不動産の大半を母に相続してもらって、引き続き実家で母を介護したらいいと思っていたんです。ところが叔父は、父がいない以上、自宅での介護はもう限界だから、すべてを売却して現金にし、それを元手に施設に入れろと主張する。私たちが反対すると意固地になって、『それなら、お母さんが相続した不動産をあとで自分が売却して、施設に入れる』などと言い出した。成年後見人は本人のためと言えば資産の処分ができるんです。

 ならば不動産は母に渡さず預貯金を、と思ったら、預貯金は1500万円で不動産が4500万円でしょう。『お母さんの法定相続分は2分の1なのに少な過ぎる』と叔父が譲らない。話がこじれて、遺産分割協議は棚上げ状態。父の預貯金も下ろせず、結局は兄弟でおカネを出し合って、母を自宅介護しています」

 ちなみに、相続税の申告はどうなるのか。相続税は故人の死亡翌日から10ヵ月以内に申告しなければならない。申告が遅れると税率が加算される場合がある上、遅れた日数に応じて延滞税も取られてしまう。遺産分割協議が不調の場合でも法定相続分を受け取るものとして申告し、その分の税額を支払う必要がある。

 ところが、遺産分割協議が成立していないなかでの申告の場合は、各種の控除など、相続税を安くする特例は受けられない。結局すべては、遺族の損になってしまう。

 大認知症時代の相続トラブル。いったいどうやって避ければよいのか。【後編】をご覧いただきたい。(後編につづく)


(7月29日 現代ビジネス)
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20150729-00044331-gendaibiz-bus_all&p=1


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年07月29日

課税ミスのオンパレード・・・_| ̄|○

この時期、ニュースになるのが固定資産税の課税ミス。
岡山市では、48年間で計170万円以上を過徴収してたんだって。

で、何気なくググってみたら出るわ出るわ・・・(^^;

伊勢原市:分譲マンション600戸で40年以上、約1.1億円・・・_| ̄|○
久万高原町:1535人984万円。
基山町:35人48万円・・・

何度か書いていますが、固定資産税は賦課課税。
市町村役場が課税評価額を決めてくるんです。

残念ながら、これは人がやることですからミスは避けられない。

伊勢原市のケースでは、所有者が課税「面積」の違いに気付いたわけです。
タックスペイヤーの責務として、納税通知書はしっかりチェックしてくださいね。


【岡山市が48年間課税ミス - 固定資産税など170万円過大に】

 岡山市は23日、固定資産税と都市計画税の算定を誤り、市内に住宅用地を所有する男性から48年間以上、少なくとも計約170万円を過大に課税していたと明らかにした。市は男性にミスを謝罪、うち約120万円を返還する。

 市によると、1965年度からアパート経営している60代男性の土地(約380平方メートル)について、課税額に影響する敷地の間口を実際より広く評価したり、8戸分で計算すべき減額特例措置の対象面積を1戸分で算定したりして、最大で年約5万円を過大徴収した。

 市は資料が残る68〜2015年度分の約170万円を過大課税と判断した。
(7月23日 マイナビニュース)


【固定資産税を40年以上誤徴収 1億4000万円余り返還へ 伊勢原市】

 神奈川県伊勢原市は10日、昭和48年度から本年度までの40年以上、市内の団地の分譲マンション22棟計600戸で床面積の計算を誤り、固定資産税と都市計画税を過大徴収していたと発表した。地方税法と市の要綱に基づき、61年度からの利息分を含めた計約1億4580万円を返還する。

 市によると、構造上、課税床面積に含まないバルコニーを誤って算入。課税を始めた48年度から本年度まで計約1億1000万円を過大徴収していた。1戸当たりの過大徴収は最大約18万4600円。

 市が既に退職した当時の担当者に聞き取りをしたが、記憶が不明確で原因は分からなかった。

 所有者の男性が今年5月、市の第三者委員会である「固定資産評価審査委員会」に課税対象の面積が大きいと不服を申し出たことから判明した。

 10日に記者会見した宍戸晴一副市長は「市民の信頼を損なうことになり、誠に申し訳ない」と陳謝した。
(7月10日 SankeiBiz)


【久万高原町で課税ミス /愛媛】

 久万高原町の今年度の固定資産税と国民健康保険税で課税ミスがあり、計1113万6000円を過大に算定していたことが分かった。過大算定額は6月末時点で、固定資産税1535人分984万6900円、国保税310世帯分128万9100円。本来の課税額との差額は今月末の納期に修正し、固定資産税を一括納付している町民には過大徴収分を返還する。委託業者が、資産評価額の計算を誤ったのが原因。
(7月4日 毎日新聞)


【基山町、固定資産税に課税ミス 一部誤って徴収】

 三養基郡基山町は3日、雑種地や山林の固定資産税に課税ミスがあり、一部を誤って徴収していたと発表した。2013〜15年度で延べ35人に対し総額48万1700円を多く課税し、そのうち26万7200円を既に徴収していた。納付分は払い戻し、それ以外は本年度中の減額で対応する。

 田畑や宅地などに分類されない雑種地の場合、課税標準額は、税負担の調整措置により土地の評価額の上限70%となっている。町は山林や田畑から雑種地に変更された分の評価額を課税標準額として計算していた。担当者が課税システムに入力する際、税負担調整を適用するチェックをしていなかった。

 4月の人事異動で担当するようになった職員が、5月中旬に課税内容を点検してミスに気付いた。システム運用を始めた10年にさかのぼり、町内全域約2万5000筆を調べた中で、相続に伴う山林の課税処理ミスも見つかった。

 基山町では12年8月、13年5月にも固定資産税の誤徴収が発覚し、小森純一町長の給料をそれぞれ3カ月、10%カットした。小森町長は「またミスを繰り返し、町民の信頼を損ねてしまい誠に申し訳ない。体制の問題もあるが、職員一人一人が厳しさや責任感をもって業務にあたる必要がある」と陳謝し、自身の処分を検討している。
(7月3日 佐賀新聞)


【寒河江市:固定資産税など2503万円過大徴収 /山形】

 寒河江市は1日、1996〜2006年度に建築された市内の家屋26棟の評価額の算定を誤り、固定資産税などを過大徴収していたと発表した。総額は2503万円に上り、市は利息にあたる還付加算金を加えた3153万円を対象市民に還付する。記者会見した佐藤洋樹市長は「多大なご迷惑をかけ、市政の信頼を損なったことを深くおわびする」と陳謝し、8月から市長給与を3カ月、副市長給与を2カ月、ともに10%減額する考えを示した。

 市によると、評価額の算定ミスがあったのは非木造家屋26棟。店舗や事務所などと住宅を併せ持つ家屋のデータ入力を誤り、経年による評価額を高く設定していたという。固定資産税1868万円▽都市計画税408万円▽国民健康保険税225万円を、1棟あたりでは最大約400万円を過大徴収していた。

 今年4月、市民の指摘を受け判明した。市は9日に臨時市議会を開き補正予算を組んで財源を確保し、7月下旬に対象者に還付する。佐藤市長は「再発防止に向け、データ入力の際、点検・確認作業の二重チェック体制を強化する」と述べた。
(7月2日 毎日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年07月28日

「空き家管理マニュアル」

大阪府不動産コンサルティング協会が、「空き家マニュアル」を作成しました。
ご苦労を存じ上げているだけに、新聞が取り上げてくれたのはうれしいですね。

実際に、1年かけて実証実験を行った成果ですから、
具体的に使える内容になっていますよ。

協会では、空き家を含む不動産なんでも相談会を開催しています。
お気軽にご相談くださいね。


【空き家管理のマニュアル 専門家団体が作成】
(7月27日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年07月27日

「暗渠マニアック!」

暗渠マニアック!」という本が出版されたようです。
これに反応してしまう自分が痛い・・・(^^;

私たち土地家屋調査士としては、水の流れが地形を形成し、
それが境界になっていることに目が行きがち。

この記事では、湿った土地ならではの「排電」という視点にも気づかされます。

これは早速買わななきゃね。(^^;

あっ、大阪では「太閤下水」が見学可能ですよ。
お子様の夏休みの課題にいかがですか?


【上北沢と下北沢はなぜ「上下」? 「暗渠」を見つけると、街の景色が変わって見える】

 街を歩いていると、人や自転車は通れるが車止めがあって車は通れない、もしくはフェンスなどがあって人も進入できない、細長く続く道や微妙な空き地に出くわすことがある。じつはそれ、もともと川や水路だった「暗渠」である場合が多い。しかし暗渠を発見したことを誰かに興奮気味に話しても、だいたいは「ふーん」という、なんともつれない反応があるだけだった。

 ところが最近では『ブラタモリ』などのおかげもあり、街歩きに「土地に残された過去の痕跡を見つける」という視点を取り入れることが広まって、話に興味を持ってくれる人も増えてきたように思う。これまでは街の過去の痕跡についてのまとまった研究や書籍は少なく、ひたすら自分の足で歩き、痕跡を見つけ、話を聞き、図書館などで調べることが必要だったが、近年ではそうした街歩きのための書籍やアプリも充実しており、地形や坂、古地図、建築物など様々なタイプが揃っている。

 そしてついに「暗渠」にターゲットを絞った『暗渠マニアック!』(吉村生、高山英男/柏書房)が出版された。暗渠に魅せられた2人がまとめた、その名の通りかなりマニアックな内容の1冊だ。ちなみに2人の暗渠に対するスタンスは違っており、吉村氏は「地域を限定し、郷土史を中心とした細かい情報を積み重ね、掘り下げていく方法を好ましい」としていて、高山氏は「広域を対象とし、俯瞰と理論化を繰り返すという方法により、東京の暗渠をメタ的に捉えている」という。

 本書で行われている考察はどれも面白い。周囲より低いところに続く、抜け道のような細い道や遊歩道、ジメジメとした湿気の多い苔むした場所、道に連なるマンホールや車道に比べてあからさまに幅の広い歩道といった、普通に生活しているだけでは気づかない暗渠の探し方から始まり、どんどんマニアックな方へと深まっていく。

 例えば、世田谷区の「上北沢」と「下北沢」はなぜ「上下」なのか? もともとこの2つの場所は、現在は暗渠になっている「北沢川」でつながっている関係性で結ばれていて、これは今の地図を見ているだけでは絶対にわからない。こうした「上流と下流」といったような、今は見えなくなっている「暗渠」の視点が加わることで、地図が立体的に見えてくるようになるのだ。

 また残された橋の欄干や車止めなどが「暗渠サイン」として取り上げられているが、フィールドワークから導き出された独自の「暗渠サイン」の視点はかなりマニアックだ。「水場関連・排水排電関連」によると、大量に水を流す必要がある場所、例えば銭湯やクリーニング店、豆腐店といった店が連なっている場所は川であった場所の近くの可能性が高いという。そして意外なところでは「排電」の視点=ガソリンスタンドがあり、火事や事故を防ぐため敷地の土壌に静電気が留まらないよう電気を逃がすアース工事が必要なので、土中の水分含有が多い場所、つまり湿った土地の方が工事しやすいのだそうだ。

 またバスターミナルや自動車教習所、ファミリーレストランといった広い敷地は、湿り気が多くて開発が後回しになった場所が使われる場合が多い「スペース要因」があったり、材木店や米穀店などもともと水運で物を運んでいた施設は水に近い場所にあるという「川関連産業」といった視点もある。こうしたことを頭に入れて歩くと、普段は街並みに隠れている暗渠が浮かび上がり、どのように街が変わったのかがよくわかる。さらに本書には水の流れによる境界や湧水調査、名所案内など非常にディープな暗渠愛に満ちている。

 人というのはなぜか低い土地に集まる傾向があり、街や商店街は暗渠化された場所で発展することが多い。日本一長い商店街として有名な戸越銀座は目黒川の支流の谷を暗渠化して作られた場所だし、新宿の歌舞伎町や渋谷の駅前、原宿の竹下通りやキャットストリートなども暗渠化されて発展した。なのでこの本に引き寄せられ、自分の中にある暗渠愛に気づいてしまった人は、二度と引き返せなくなるはずだ。「水の低きに就くが如し」、水が低い方へと流れることが止められないのと同じ、自然の成り行きは止めようとしても止められないのだ…
(7月27日 ダ・ヴィンチニュース)
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20150727-00007265-davinci-life


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年07月25日

中途半端な遺言はトラブルのもと

昨年度、大阪弁護士会の遺言相続センターに寄せられた相談は1781件、
うち約3割の602件が遺産分割に関する相談だったそうです。

多くは遺言書の内容に納得できていない様子。

「亡くなる前に介護したのに分け前が少ない」、
「親がこんな遺言を残すはずがない」・・・(^^;

まさしく、中途半端な遺言はトラブルのもと。
欠席裁判なんだから、モメない方がおかしいでしょ?

やはり、経験のある第三者を入れて不備のない遺言書を作成することと、
子どもたち全員の前で想いを伝えておくことが大切ですよ。


【遺産分割、増えるトラブル…遺言書あっても“骨肉の争い”】

遺産分割に関する調停・審判の申立件数

 遺産分割に関するトラブルが全国で増えている。時代とともに権利意識が高まり、相続の際に「公平な分割」を主張する声が強まっているからだ。人生の終幕に向けて準備する「終活」ブームもあって遺言書への関心も高まっているが、遺言書があっても内容次第で親族間の“骨肉の争い”に発展するケースは珍しくない。専門家は「遺言書があるだけで紛争が避けられると思うのは大間違いだ」と注意を呼びかけている。

 ◆もらえる物は要求

 「親の遺言書に1億円の財産を兄と2人で分けるように書いてあるのに、数千万円の財産しか見当たらない。同居していた兄が食いつぶしたのではないか」

 遺言・相続トラブルを多く取り扱う大阪市内の弁護士事務所に今年、こんな相談が寄せられた。

 親が財産の評価を勘違いして遺言を残したとみられるが、兄弟は激しく対立。弟が家庭裁判所に調停を申し立てる事態に発展した。相談を受けた弁護士は「遺言書があったために争いが生じた典型例だ」と話す。

 昨年度、大阪弁護士会の遺言相続センターには相談が1781件あり、うち遺産分割に関する相談は602件に上った。

 同センター副委員長の藤井薫弁護士によると、多くは遺言書の内容に納得できず、「亡くなる前に介護したのに分け前が少ない」「親がこんな遺言を残すはずがない」との問い合わせもあるという。

 一昔前は、親の面倒を見る代わりに長男が遺産の大半を相続する戦前の「家督相続」の名残もあったが、藤井弁護士は「今は時代が違う」と指摘。「バブル崩壊後の経済不況で、もらえる物はもらっておこうという価値観が浸透した。中途半端な遺言はトラブルのもとだ」と警鐘を鳴らす。

 ◆不要なら押しつけ

 実際、遺産相続をめぐるトラブルは増えている。

 司法統計によると、平成25年度に全国の家裁に申し立てられた遺産分割に関する事件(調停・審判)は1万5195件で、10年前の約1・3倍となった。

 高価な資産を持たない「普通の家庭」でもトラブルは起きる。同年度に調停が成立するなどした遺産分割事件の内訳は、遺産が1千万〜5千万円のケースが約4割と最多で、1千万円以下も約3割を占めた。遺産が持ち家ぐらいしかない場合、分割がかえって難しくなるためとみられる。

 さらに、遺産の奪い合いだけでなく“押し付け合い”も火種になる。田舎にある家や土地は買い手がつかない一方、固定資産税の支払いや管理を余儀なくされるため、誰が相続するかでもめやすいのだ。

 ◆もめる時はもめる

 近年は「終活」ブームもあって、遺言の法的効力の確実性が高い「公正証書遺言」を作成するケースも急増。昨年は10万4490件と10年前の約1・6倍だった。にもかかわらず相次ぐトラブルを未然に防ぐにはどう対処すればいいのか。

 裁判官時代に多くの遺産分割事件を担当した森野俊彦弁護士は「あらゆる事態を想定した遺言書をつくる必要がある」と指摘。子供に先立たれた場合は誰に財産を残すのか、自分を介護した人にどの程度財産を取得させるのか−といった点まで考慮し、中身があいまいだったり、極端に公平性を欠いたりする遺言を避けるべく弁護士などに相談することが大事だという。

 ただ、森野弁護士は「それでも、もめるときはもめる」とし、こう付け加える。

 「遺産分割には感情の問題が入りやすい。結局、親族間の人間関係を良好に保つことが重要だ」
(7月24日 産経新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150724-00000110-san-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年07月24日

「相続対策事例報告&相続トータルサポート富山の活動報告」

昨日、相続トータルコンサルタント勉強会を開催しました。

テーマは、「相続対策事例報告&相続トータルサポート富山の活動報告」。
富山の川口宗治さんにおいでいただき、そのご活躍ぶりをお話しいただきました。

川口さんは、昨年11月に東京で開催された、
「実務家相続コンサルタント養成講座」のご参加者。

その当時から、各専門家との連携を模索してたらしいのですが、
私たちのやり方を聞いて、即行動。

正月早々には相続トータルサポート富山を立ち上げられました。スゴっ!(^^;

毎月の研究会を継続するなど、精力的に活動なさっています。

私たちのような独立した専門家チームが動く最大のメリットは、
「お客様の想いの実現のためにあらゆる手段を講じることができる」に尽きます。

組織に属する人だったら、どんな綺麗事を言っても、
最後には組織の意向を押し付けざるを得ない場合がありますもんね。(^^;

こういうアツい集まりが、各地に広がればいいですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年07月23日

「社長の住む街」

東京商工リサーチが、2014年「社長の住む街」調査の結果を発表しました。
いろんなデータがありますね。(^^;

トップは、港区赤坂。
2位は、渋谷区代々木。
3位は、新宿区西新宿。

上位を東京都心の人気エリアが占める理由として同社が挙げているのは、

(1)交通アクセスが良くて職住近接が実現できる
(2)買い物が便利
(3)繁華街や文化施設にも近い
(4)災害リスクの低さ

まさに都心回帰。

一方、高級住宅地の代名詞である田園調布と成城はランクダウン。

前回6位の田園調布は18位に、
同じく7位の成城は13位に落ちちゃった。

確かに成長期には、人口密集と地価高騰で郊外に逃げる人が多かったんですが、
今は地価下落とタワーマンションで都心に住むことが可能になったわけ。

今後もこの流れは変わらないですよね。


【田園調布、社長からの人気ダウンなぜ 住む街ランキング】

社長が住む街ランキング

 国内屈指の豪邸街、東京・田園調布。ここ数年、企業の社長さんたちの間で人気が落ちているという。なぜなのか。

 隣家との間隔が十分に確保された区画。手入れが行き届いた並木道。プロ野球のスターや芸能人らセレブたちとすれ違う日常。そんな田園調布に暮らして15年の人材コンサル業経営の男性(62)は今、自宅売却を検討中だ。敷地約60坪(200平方メートル)、延べ床面積120平方メートル、4LDKの邸宅は購入当時、約1億円だった。「ここの生活は十分満喫した。今後は住居費と税金が安くなる生活に変えてゆきたい」

 3人の子どもは独立し、広い自宅の空き部屋は今や物置状態。坂の多い地形で店も少なく、買い物にも一苦労。そこに月30万円近いローンを払うのは割に合わない。土地を子どもに残すにも多額の相続税がのしかかる。ならば、売ってローンを返済し、余った分でマンションを買った方がいいという考え方だ。「アベノミクスと五輪のおかげで、地価は上昇傾向。売り時を探っている」

■かつて日本一、いま18位

 ダイエー創業者の故中内功氏をはじめ一流企業の社長が邸宅を構え、そこに住むことが成功のステータスとされた田園調布。その地位が今、揺らいでいる。東京商工リサーチの「社長の住む街調査」によると、2003年に日本一社長人口が多い街だったのに、14年調査では18位まで落ちた。

 地元の不動産業者によると、ここ数年、高額物件を購入するのは、この街に地縁や関わりがある人が大半。「『田園調布ブランド』を求めて買いに来る社長さんはほぼいません」。駅周辺に飲食店は多くない。しかも最も規制が厳しい3〜4丁目は、コンビニはおろか自動販売機もない。閑静な住環境を維持するためだが、不動産関係者は「若い人にとっては、魅力がないと映る」と指摘する。
(7月22日 朝日新聞デジタル)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150722-00000024-asahi-soci


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年07月22日

4年半で196億円・・・_| ̄|○

成年後見人による着服などの被害総額が、
4年半で少なくとも196億円に上るそうです。

このうち11億円が、なんと!
弁護士や司法書士など専門家による被害・・・_| ̄|○

と思ってたら、東京の弁護士が再逮捕。

総額1億円も着服して、
お気に入りのキャバ嬢のためにシャンパンタワー・・・(^^;

第一東京弁護士会長のコメントが響きますね。
「悪意を持っていれば誰でもできてしまう。」

やっぱり、年に1度の事後報告ではねぇ・・・
個人の倫理に頼る仕組みの限界ですよね。


【後見人の不正、総額196億円に 制度開始4年半で】

後見人の不正による被害総額の推移

 認知症などの人の財産を守るための後見制度で、後見人による着服などの不正の被害額が昨年末までの4年半で少なくとも196億円に上ることが最高裁のまとめでわかった。多くは後見人に選ばれた親族によるものだが、弁護士や司法書士など専門職による被害も11億円余りあった。

 最高裁が2010年6月から集計を始めた。被害額はわかっているものだけで、11年は33億4千万円だったが、12、13年はいずれも40億円を超え、14年は約56億7千万円と過去最悪だった。専門職による被害額も14年は約5億6千万円で最悪だった。

 成年後見制度は00年に始まった。本人や家族が制度の利用を家庭裁判所に申し立て、家裁が親族や弁護士らを後見人として選び、財産を適正に管理しているか、年に一度報告を求めている。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150722-00000007-asahi-soci
(7月22日 朝日新聞デジタル)


【成年後見人の元弁護士、再逮捕へ 1400万円横領容疑】

 成年後見人として管理していた認知症の女性の預金を元弁護士が私的に流用していたとされる事件で、警視庁は、別の認知症の女性の約1400万円も私的に流用した疑いが強まったとして、元弁護士を22日にも業務上横領の疑いで再逮捕する方針を固めた。捜査関係者への取材でわかった。

 元弁護士は、東京都千代田区の※※容疑者(48)。捜査関係者によると、※※容疑者は昨年、東京都の認知症の80代女性の銀行口座から現金約1400万円を引き出し、横領した疑いがある。捜査2課は、この女性の預金から100回近くにわたって計約5千万円が引き出されたことを確認。※※容疑者は調べに対し、別の認知症の80代女性の預金約1千万円を横領したことも認めているといい、被害総額は計約1億円に上るとみている。

 ※※容疑者は、東京都北区の90代女性の口座から約4200万円を横領したとして逮捕された。「キャバクラでお気に入りの女の子のために、シャンパンタワーをやって一晩で約100万円つぎ込んだこともあった。キャバクラだけで4千万円ほど使い込んだ」と供述しているという。

 ※※容疑者が昨年3月まで所属した第一東京弁護士会の上柳敏郎副会長は「悪意を持っていれば誰でもできてしまう。第三者のサポートが足りなかった」と悔やむ。同弁護士会では2年前から研修を増やしたり、後見人として推薦する際に会費の滞納状況を確認したりしている。今後は家裁に推薦する要件の厳格化や研修の強化を検討している。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150722-00000013-asahi-soci
(7月22日 朝日新聞デジタル)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年07月21日

相続手続き、誰に頼む?

日本経済新聞が、相続手続きの流れをわかりやすい記事にしていました。

情報ソースが司法書士なんでしょうね。
「社会保険の手続きは自力で大丈夫だろう。」って・・・(^^;

このブログでも過去に書いたかもしれませんが、
相続の厄介な点は、誰に相談するかでゴールが決まってしまうこと。

銀行に相談すると、「借入れしてアパートを建てましょう。」
不動産業者だと、「売りましょう。」
生保マンだと、「保険で節税。」
司法書士だと、「遺言書を書きましょう。」
税理士だと、「相続税がかからないならお引き取り下さい。」・・・_| ̄|○

決して、それらが間違ってるという訳ではないんですけど、
それ一本槍はないんじゃない?って話ですよね。

できることなら、商品を持っていない専門家に、
ちゃんとお金を支払って相談なさるのが理想なんですけどねぇ・・・


【複雑な相続手続き、専門家使い煩雑さ軽減】
(7月20日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人