2015年09月

2015年09月30日

判決文を偽造・・・_| ̄|○

大阪の弁護士が逮捕されたようです。
依頼を放置した挙句に、判決文を偽造・・・_| ̄|○

デジタル技術が進み、偽造が簡単になった現代においては、
より一層、自分を律する強さが必要ですよね。


【判決偽造容疑で弁護士逮捕=民事裁判で勝訴装う―大阪地検】

 大阪地裁の民事訴訟の判決文を偽造し、依頼人に渡したとして、大阪地検特捜部は29日、有印公文書偽造・同行使の疑いで、大阪弁護士会所属の弁護士※※容疑者(59)=住所不定=を逮捕した。
 特捜部は認否を明らかにしていない。
 逮捕容疑は、大阪府内の建設会社から損害賠償請求訴訟を起こすよう依頼されたのに放置し、2014年9〜10月、「被告は原告に対し660万円を支払え」などとした大阪地裁の判決文1通を偽造して渡した疑い。
 建設会社は※※容疑者を相手に、着手金など約1900万円の賠償を求めて提訴し、大阪地裁や大阪高裁の判決文などを偽造したと主張。地裁などは6月、地検に告発していた。 
(9月29日 時事通信)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年09月29日

京都の地籍調査率

京都府議会で、地籍調査の実施率が問題になったそうです。

京都府は8%でワースト1。
ちなみに大阪府は10%で、数年前にベベを脱出。(^^;

ま、都市部は権利関係が複雑になってしまっているので、
境界確定作業が難航するのは理解できますが・・・

「人も金も足りない」なら、せめて人については、
土地家屋調査士を活用してくれればいいのに。(^^;


【京都府内の地籍調査難航 財政面など負担、実施率は全国最下位】

 土地の基礎データを作成する地籍調査で京都府の実施率が全国最低となっていることについて、28日の府議会一般質問で、府議から苦言が相次いだ。府は、手引書を配布するなど実施主体の市町村に取り組みを促しているが、財政や人材面の負担の大きさから市町村の腰は重く、全国最下位が当面定位置になりそうだ。
 地籍調査は測量を通じて境界や面積、所有者などを定め、土地の取引や開発に役立てる。2014年度末までの府内の実施面積は、対象面積の8%に当たる335平方キロメートルにすぎず、全国平均51%に比べて大きく出遅れている。調査に着手した市町村数も完了済みの京田辺市を含めて5市にとどまり、全国最下位だ。
 一般質問では、東日本大震災や阪神大震災で地籍があいまいなため、災害復旧が遅れた問題を踏まえて「もう少し頑張ってもらいたい。強力な体制整備を求める」「森林所有者が不明となり、整備の足かせにもなっている」などと指摘された。
 市町村の取り組みが進んでいない背景には、1平方キロメートルを調べるのに、都市部で約1億3千万円(山林部は約2千万円)かかる費用負担の大きさがある。
 11年度から調査する京都市でも実施率は1%にとどまる。上京区の出水学区をモデル地区に調べているが、土地所有者による立ち会いや境界画定の了解が必要で、市は「人海戦術で取り組むほかなく、国や府による長期的な財源支援が不可欠だ。いまは人も金も足りない」と指摘する。
 同市内は第2次大戦での戦災が少なく、明治時代の公図を参照した商取引でも大きな支障がないという現状もあり、地籍調査の優先順位は高まりそうにない。
 府は「調査費の9割超を国や府が負担し、市町村負担は少ない。8月には手引書を市町村へ配布しているが、さらにアドバイザー派遣やノウハウ研修も行いたい」と実施率向上に躍起になっている。
(9月28日 京都新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150928-00000023-kyt-l26


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年09月25日

10月1日は「法の日」

10月1日は「法の日」です。

これは、昭和3年10月1日に陪審法が施行されたことに由来します。
裁判所・検察庁・弁護士会の三者協議会によって、「法の日」が定められました。

これに基づいて、法の役割や重要性をPRするいろんなイベントが開催されます。
私たち土地家屋調査士も、無料相談会のお手伝いをさせていただくわけですね。

境界や登記に関するお悩みをお抱えの方は、この機会にいかがですか?

東京での開催一覧
大阪での開催場所
全国一斉法務局休日相談所


【お隣さんとの「境界線」はっきり知っていますか? 10月1日は「法の日」です。登記や境界問題等に悩む方に無料相談会開催】

東京土地家屋調査士会では、土地・建物の登記や境界問題等に悩む方々に向けて、土地家屋調査士または土地家屋調査士と他法律家による「無料相談会」を、10月中に東京都内各地で開催いたします。

【自分の土地の「境界」、知っていますか?】
所有している土地、両親から相続した土地の境界線について、持ち主自身がはっきり認識しておらず、土地の購入・売却を考えるときになって困る方が増えています。また、境界線があいまいな事から、近隣の方とトラブルになるという事例もあります。
「土地の境界線」は、どのように決まっているのか、どのように調べたらよいのか、こういった問題を解決できるのが、「土地家屋調査士(とちかおくちょうさし)」です。「土地家屋調査士」とは、不動産の状況を正確に登記記録に反映させるために、必要な調査及び測量を行っている資格者です。

東京土地家屋調査士会では、この度、土地・建物の登記や境界問題等に悩む方々に向けた無料相談会を開催いたします。土地の境界問題でトラブルを抱えている方や、相続した土地を分筆登記する等、土地について詳しく知りたい方のご相談をお待ちしております。

【無料相談会概要】
相談会名:不動産表示登記無料相談会(※1)
開催日時:2015年10月1日〜10月28日(※2)
料金  :無料
開催場所:東京都内各地
※1 地域によっては、弁護士等の他法律家と合同で行う法律相談会もあります。
※2 開催地によって異なりますので、以下アドレスからご確認ください。
  http://www.tokyo-chousashi.or.jp/consultation/pdf/20151001.pdf
(9月24日 SankeiBiz)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年09月24日

2025年には5人に1人

認知症によって遺言が無効にされてしまう可能性に触れたコラム。

厚労省によれば、2012年では65歳以上の7人に1人が認知症
これが、2025年には、5人に1人になるんだって。

「加速度的」という表現がピッタリ・・・_| ̄|○

ここで問題になるのが、遺言の有効性ですね。

ガチの遺産争いでは、生前のカルテを片っ端から取り寄せて、
認知症の可能性を徹底的に追及されるんだとか。

残された方々がそんな目に遭わないようにするために、
やはりお元気な間に遺言を書いておくべきですね。

コラムの最後にあるように、一歩を踏み出してもらうため、
「遺言は書き直せる。」「最終決断ではない。」ことを伝えてあげるのは
とても大切なことですね。


【認知症が始まった親の遺言。認められる?】

■内容しだいで有効な遺言に

 厚労省は、認知症にかかる人が2025年には700万人になるとの推計値を発表した。65歳以上の5人に1人が認知症になる計算だ。

 認知症の増加に伴って、これから続出しそうなのが相続トラブルだ。相続を円滑に行うには、遺言書の作成が欠かせない。しかし、被相続人が認知症だった場合、「遺言能力」がないと判断されて、遺言書が無効になるおそれがある。生前に贈与する場合も同じ。法律上、有効な法律行為(たとえば取引行為など)をなすには「意思能力」が求められるが、認知症で意思能力がないと判断されれば、生前贈与契約が無効になることもある。

認知症が進むほど、遺言が無効となる可能性が高くなる

 ただ、認知症なら遺言が直ちに無効になるわけではない。相続・医療に詳しい加治一毅弁護士は次のように解説する。「有効な遺言に必要とされる遺言能力は、相続の難易度によっても変わります。たとえば遺産が預貯金のみであったり、不動産1つだけというようなケースなら、必ずしも高いレベルの遺言能力は求められない。一方、被相続人が会社を経営していたり、株や不動産など多岐にわたる遺産を複雑に配分するようなケースでは、それにふさわしい遺言能力が必要とされます」

 認知症と診断されても、症状が軽度で、シンプルな内容ならば、遺言は有効と判断される可能性が高い。認知症になったからといって、手遅れと決めつける必要はない。

■認知症が進んでも一時回復のチャンス

 認知症が軽度なら有効性は認められやすいとはいえ、トラブルが起きるリスクは減らしておきたいもの。事前にどんな手が打てるだろうか。

 「遺言書をつくるときに専門医の診察を受けて診断書・意見書をつけておくと、後に認知症が進行した場合も『遺言作成時は遺言能力があった』と証明しやすくなります。また、認知症の場合にかぎりませんが、自筆ではなく公正証書遺言を作成したほうが相対的にトラブルは生じにくい」

 では遺言できないほど認知症が進んでいると診断されたらどうすべきか。意思能力が低下した人に対して、後見人が財産管理をはじめとした法律行為全般を支援する成年後見という制度がある。民法では、被後見人の能力が「一時回復」して遺言する場合は、医師2人以上の立ち会い等が必要とされている(民法973条)。現実には認知症でも成年後見人をつけていないケースが多いが、

 「制度を利用していなくても、同じような方式で遺言書を作成すれば、有効性は高まる」

 ただ、認知症が始まる前に遺言を書いてもらったほうがいいのは言うまでもない。しかし、元気なときに遺言書の作成は切り出しにくい。いいタイミングはいつだろうか。

 「私見ですが、定年して10年やりたいことをやり、一段落した70歳くらいがいい。遺言は書き直せます。最終決断ではないことを教えてあげると、親御さんも書きやすいのではないでしょうか」
(9月24日 プレジデント)
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20150924-00016212-president-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年09月23日

相続税の延滞

相続税の延滞に関する記事。

記事の事例は、バブル絶頂期の6000万円の相続税。
20年の延納を選択したけど、バブル崩壊で支払いも困難に。

結果、年14.6%の延滞税で1.6億円にまで膨らんじゃった・・・_| ̄|○

延納は選んじゃいけないっていう典型例ですね。

いろんな対策の組み合わせで、土地を守ることは可能ですよ。
まずはお早目にご相談くださいね。


【相続税 延滞税で膨張 都内酒店 6000万円が1億6000万円に】

 相続税を納税しようにも払えない滞納状態が続いた結果、税額が当初の数倍に膨らむケースがあることが、読者が本紙に寄せた手紙で分かった。滞納すると、「高利貸並み」(専門家)の利率となる延滞税が課されるためだ。雪だるま式に増え続ける滞納額を解消するのは非常に困難で、専門家は「税を滞納した場合には人生の再出発が難しい仕組みになっている」と疑問を投げかける。 (須藤恵里)

相続税納付と滞納発生の流れ
 
 「バブル絶頂期に父が死亡し、約六千万円の相続税が課された。それが一億六千万円に膨らんでしまった」。東京都内に住む六十代の男性読者が語る。都心部で小さな酒店を営む。「父から継いだ家業を続けたい、その一心で生きてきただけなんですが…」
 父親からは自宅兼酒店を相続した。相続税を一括で納める資金はなく、二十年かけて分割して支払う延納制度を選択した。延納では利子税(最高税率年6%)が課せられたが、当初は年に数百万円を納め、計画通り納められる見込みだった。しかしバブル経済は崩壊。経営は一気に苦しくなり納税は滞りがちに。その結果、年率14・6%(二〇一三年末まで)の延滞税が課されるようになった。
 バブル崩壊後、地価は大幅に下落したが、バブル期に課された相続税額は減らない。男性と同じ状況に陥った人も多く、政府は一九九四年、特例として、相続発生時にさかのぼった高い地価で評価した土地で納税できる物納を認めた。男性は、廃業して自宅兼店舗を物納することもできたが、「事業を続けることしか考えていなかった」。しかし事業が再び活気を取り戻すことはなく、「気付いたら滞納額が巨額になっていた」。過去の地価による物納特例は半年限定だったため、今となってはその選択もとれない。
 現在男性は、既に国税庁に差し押さえられている自宅で、年金とわずかな収入で暮らす。税金も少しずつ納めているが、滞納額は増えていくばかり。競売で自宅を失うことにおびえる。
 国税庁の担当者は「滞納者でも払う意思があれば、無理な徴収はしない」と説明。しかし現行制度では、同庁が最低限の生活に必要な財産しかないと判断するまで、滞納は残り続ける。
 滞納問題に詳しい税理士の岡田俊明氏は、「通常の借金の場合、企業が経営を続けながら返済する民事再生法などがあるほか、個人についても債務が一部免除され、住居に住みながら返済できる『個人再生』が制度化されている」と指摘。「税金の滞納は再挑戦を認める制度になっておらず、何らかの救済手段を講じるべきだ」と指摘している。
(9月22日 東京新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年09月22日

「曳屋ウィーク」

弘前城が100年ぶりの石垣修理を行うにあたり、
天守を曳くイベントが開催されているそうです。

400トンの天守が動くってのがスゴいですよね。
日本建築の不思議というかなんというか・・・(^^;

それにしても、市民参加型にしてしまうのがいいですね。
絶対、郷土愛が芽生えますよ。

で、天守が再び元の位置に戻るのは、平成33年度の予定だって。
2通りの姿を楽しめるチャンスですね。


【人力で天守を動かそう 478人が弘前城に集結 「曳屋ウィーク」スタート】

 石垣大改修に伴う天守の曳屋(ひきや)工事が行われている青森県弘前市の弘前城本丸で20日、公募などで選ばれた市民や観光客が天守を引っ張り、曳屋を体験するイベント「曳屋ウィーク」が始まった。初日は、ふるさと納税などの特典対象者を中心とした478人が、綱引きの要領で天守を計約75センチ動かし、100年ぶりの大事業を盛り上げた。
 イベントは、天守を支えている鋼材にくくられた4本の綱を、1回当たり約100人で引っ張り、高さ約14.4メートル、重さ約400トンの天守を動かす。
 オープニングの「曳初(ひきぞめ)式」では、弘前市の葛西憲之市長が「子どもたちに郷土への愛着を育むきっかけにしてもらいたい」などとあいさつ。津軽情っ張り大太鼓の合図と共に、参加者が「そーれっ」と声を上げ、一斉に綱を引っ張った。
 最初は微動だにしなかった天守だが、特別ゲストの初代ウルトラマンから応援を受けた参加者の息が合ってきたのか、少しずつ前へ。5分後、目標の約15センチに達した−とのアナウンスが流れると、会場からは拍手がわき起こった。この日は5回、天守を動かした。
 父親と参加した弘前市の大瀬未遥さん(9)は「重かったけど楽しかった。ウルトラマンが来てくれてうれしかった」、岩手県釜石市の工藤利明さん(73)は「震災の時に支援してもらったので、お返しも兼ねて一口城主(弘前市のふるさと納税)になった。参加できて良かった」と笑顔を見せた。
 弘前市は「現存12天守同盟」と称し、弘前城を含む現存12天守を擁する都市との連携を進めている。20日は、同盟を結んだ10市中、9市の幹部も式典に出席。丸岡城を有する福井県坂井市の北川貞二副市長は「12天守、連携を密にして観光情報を発信したい」、国宝・姫路城がある兵庫県姫路市の釣雅典観光交流局長も「日本の観光を盛り上げるため、弘前城と共に歩んでいく」と意欲を示した。
 弘前市によると、20日の弘前公園の有料区域入場者数は昨年9月の月間入場者数の44%に当たる約6200人。イベントは27日まで。期間中の曳屋参加者は計約3900人で、合わせて約6メートル天守を動かす予定。
(9月21日 Web東奥)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150921-21113828-webtoo-l02


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年09月21日

「相続に不安を感じる人」

日本生命が、「老後・相続」に関するアンケートを実施しました。

これによると、「相続に不安を感じる人」は全体で20.1%。

ところが、不安に感じる人で、相続対策を行っているのは・・・
13.7%・・・_| ̄|○

何をウジウジ言ってるんですか?
早く動いて、不安のない人生を送りましょうよ。(^^;


【相続の備え遅れがち 「対策行っている」50代以上1割】

 家族への相続対策をしている人は50代以上の1割――。日本生命保険は、21日の敬老の日を前に老後や相続についてアンケートした。50代以上の2割は3千万円以上の金融資産を持っており、相続への備えが遅れがちな様子が浮かび上がった。

 日生が、20〜70代を中心とした契約者1万610人にネットで聞いた。相続対策を「行っている」人は全年代で8・0%、50代以上に絞ると11・7%だった。

 相続税法の改正で、1月から相続財産の非課税枠が4割縮小され、最高税率も50%から55%に引き上げられた。こうした課税強化にもかかわらず、相続に不安を「感じる」人は全年代の20・1%で、「感じない」人が43・0%にのぼった。不安を感じていて相続対策を「行っている」人は13・7%にとどまった。

 預貯金や株式、投資信託といった金融資産の保有額は、年を重ねるほど増える傾向だ。50代以上で1千万円以上持っている人は46・5%いた。3千万円以上になると、60代の26・9%、70代以上の21・2%だった。
(9月20日 朝日新聞デジタル)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20150920-00000025-asahi-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年09月19日

「賃貸住宅経営と定期借地権活用事業の実務と進め方」

昨日、相続トータルコンサルタント勉強会を開催しました。

テーマは、「賃貸住宅経営と定期借地権活用事業の実務と進め方」。
講師は、日本土地活用事業普及振興支援機構の西京健一さんです。

数多くのコンサルを手掛けられたご経験から、
いろいろ金言が散りばめられたお話をお聞かせいただきました。

最も印象深かったのは、
「仕上げたところに情報が集まる」。

たとえば、一般定期借地権を利用した分譲マンション市場は、
一番初めに竣工したデベロッパーの独占状態なんだって。

また、事業用借地権を利用した商業施設やホテルも、
やはり一番に手掛けた別のデベロッパーの独占状態。

要は、リクツじゃなく実績が重視されるってことですね。

われわれ士業も、「できます。」ではなく、「○回やったことがあります。」と
言うようにしないといけませんね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年09月18日

平成27年都道府県地価調査

国土交通省が、平成27年都道府県地価(基準地価)を発表しました。

三大都市圏の商業地は3年連続の上昇。
地方との格差が広がっています。

大阪市内の住宅地の平均価格は以下の通り。(万円/屐
 都島区  25.7
 福島区  27.9
 此花区  19.0
 西区   25.6
 港区   23.3
 大正区  18.8
 天王寺区 47.7
 浪速区  18.8
 西淀川区 19.2
 東淀川区 19.4
 東成区  21.7
 生野区  17.8
 旭区   22.6
 城東区  24.8
 阿倍野区 32.3
 住吉区  25.9
 東住吉区 22.5
 西成区  15.8
 淀川区  22.9
 鶴見区  20.5
 住之江区 20.3
 平野区  18.3
 北区   30.1
 中央区  44.4

その他の地域はこちら
家探しの参考になさってくださいね。


【大阪圏商業地で基準地価上昇、不動産市場に勢い】

 国土交通省が16日に発表した基準地価は、大阪圏の商業地が3大都市圏で最高の上昇率となった。急増する訪日外国人客に人気の大阪・心斎橋は、上昇率29・7%と全国3位の伸びを示した。都心や駅前ではオフィスの空室率が下がり、マンション開発も活発化している。東京に後れを取っていた大阪圏の不動産市場が勢いを取り戻している。(鷲尾龍一)

◆活気づく心斎橋

 独ヒューゴボス、英バーバリー、スペインのストラディバリウス――。ここ1年で心斎橋で海外の有名服飾ブランドの出店が続く。原因は急増する訪日外国人の旺盛な購買力だ。

 商業テナントの出店意欲はかつてなく高い。不動産サービス大手CBRE(東京)の橋川剛氏によると、賃料は5年前と比べて3割以上も高くなったが、「空きがでれば、募集をかける前に10〜20社が申し込んでくる」と語る。

 8月に御堂筋沿いに国内2番目の直営店を開いた米電気自動車メーカー、テスラ・モーターズは「賃料は高くても、心斎橋だからこそ出店する価値がある」(広報)と強調した。消費が活発化して賃料が上がり、地価を押し上げる。その結果、また投資が集まるという「上昇サイクル」が起きている。

◆オフィス好調

 「大阪は世界の投資家が最も注目する都市だ」。不動産サービス大手のジョーンズラングラサール(JLL)の河西利信社長はこう言い切った。景気回復に伴って、企業の拠点集約や拡張移転が進んでいることが背景にある。

 グランフロント大阪(大阪市)は2013年4月の開業時は約2割だった入居率(契約ベース)が、現在は約8割まで高まった。3月に完成した「新ダイビル」(同)は丸紅大阪支社などが入り、開業当初から約9割が埋まる好調ぶりだ。

 JLLによると、大阪市の優良オフィスの空室率は2年前に比べ6ポイント超下がり、賃料上昇の節目とされる5%台に達した。「賃料上昇を見越してオフィス市場に投資が集まっている」(河西氏)と見る。

◆住宅でも

 京阪神の都心や駅前でテナントの入居が進まない古いオフィスビルは、マンションに建て替わって地価を押し上げる。

 京都・祇園祭の山鉾やまほこ巡行で知られる御池通。野村不動産と積水ハウスが昨年末から今年にかけ、相次いで1億円を超える「億ション」を売り出した。以前はオフィスや雑居ビルだった場所だ。「窓から祇園祭を楽しめる」のを売りに、いずれも初回売り出しの約40戸が即日で完売。購入者の約2割が首都圏に住む富裕層だという。

 不動産経済研究所によると、京都市内の億ションの販売はリーマン・ショック後の09年に0戸まで落ち込んだが、13年は18戸、14年は30戸となり、15年は40戸前後まで増える見込みだ。笹原雪恵・大阪事務所長は「富裕層の購買意欲が高まり、高額物件に勢いが出ている」と分析している。
(9月17日 読売新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年09月17日

「地形から見る都市発展の歴史」

昨日、不動産流通実務検定「スコア」のキックオフイベントに参加してきました。

講演は、「地形から見る都市発展の歴史」。
地形から読み解く日本史」の著者、竹村公太郎氏のお話です。

氏は、旧建設省でダム・河川事業をご担当。
歴史の動きを、人間絵巻ではなく、地形を切り口に解説いただきました。

大阪平野は、上町台地以外は海だったのは知ってましたが、
奈良盆地の中央部も、昔は湖だったんだって。知らなかった・・・

確かに、古代遺跡も、藤原京も、平城京も全て、奈良湖の周辺に位置してます。
奈良湖推定図はこちら

・中国大陸から遠く、戦乱の影響を受けない
・四方を山に囲まれているから攻められにくい
・森林資源(資材、燃料)が豊富
・湖が水運インフラとして機能
・湖を埋めれば耕地を拡大できる

などの理由で、奈良の人たちが都を建造する力を蓄えることができたんだとか。

たしかに、自然に抗うことができなかった昔の人の行動には、
必ず何らかの理由がありますよね。

もっといろいろ聞いてみたいお話でした。


土地家屋調査士 大阪 和田清人