2015年10月

2015年10月31日

「土地家屋調査士」資格取得ガイダンス

東京土地家屋調査士会が、調査士を目指す人向けのガイダンスを開催するようです。

内容は、
・資格試験の概要や試験に向けてのアドバイス
・土地家屋調査士の業務内容などに関する講義
・現役土地家屋調査士による個別相談会

日時は、12月15日14時〜16時。
会場は、土地家屋調査士会館です。(最寄駅:JR水道橋駅)

東京近郊の方は、ぜひご参加くださいね。

【「土地家屋調査士」資格取得ガイダンス・個別相談会、都内で12月15日開催】

 東京土地家屋調査士会(東京都千代田区)は12月15日、国家資格「土地家屋調査士」の資格取得を目指す人を対象としたガイダンスを都内で開催する。資格試験の概要や試験に向けてのアドバイス、土地家屋調査士の業務内容などに関する講義を行うほか、現役土地家屋調査士による個別相談会も実施する。

 開催日時は、12月15日の14時〜16時。会場は、土地家屋調査士会館3階会議室(東京都千代田区三崎町1−2−10)。参加費無料。

 参加希望者は、電話(03—3295—0587)のほか、専用サイトから申込みが可能。申込み締切は12月10日。
(10月28日 新建ハウジング)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年10月30日

「民事信託の基礎知識〜新しい財産管理と不動産活用」

昨日、SGお初天神の勉強会を開催しました。

テーマは、「民事信託の基礎知識〜新しい財産管理と不動産活用」。
講師は、クロスト行政書士事務所の細谷洋貴さん。

許認可は扱わず、遺言・相続・事業承継に特化した異色の行政書士です。

相続でまず考えなければならないのは、「何もしないこと」に対するリスク。

たとえば、認知症を発症すると、成年後見人が付くまでは何もできません。
付いたとしても、希望通りの相続や処分ができない場合があります。

また、急にお亡くなりになると、不動産も会社株式も、財産は全て共有になります。
相続人全員の印鑑が揃わないと何もできません。

では、従来の対策はと言うと・・・

・生前贈与・・・生前に贈与してしまえば、その後の財産管理は心配せずにすみます。
 でも、一旦贈与してしまうと、事情が変わっても元に戻せません。
 また、贈与税が高すぎるという問題があります。

・成年後見・・・判断能力が低下しても、後見人が財産管理をしてくれます。
 でも、「減らさないこと」が目的ですから、いわゆる相続対策はできません。

・遺言・・・故人の最後の意思として、ほとんどすべての希望が叶います。
 でも、日本ではあまり普及していないのが実情です。
 また、遺留分など、「望まれざる相続人」の権利が強すぎる問題があります。

それらのお悩みを解決するのが民事信託。

生前贈与の限界は、「条件付贈与機能」で解決。
財産の管理権のみ渡して、受益権は持ち続けることができます。つまり、贈与税なし!
また、契約を解除して元に戻す条項を盛り込むことも可能です。

成年後見の限界は、「財産分離機能」で解決。
特定の財産の管理権限を受託者に移転しておくことで、認知症になっても凍結されません。

遺言の限界は、「物権の債権化機能」で解決。
所有権が可分債権に変わるため、不動産を共有にせず、受益権を分けることができます。
また、「意思凍結機能」で、次の次の世代まで、渡す人の指定ができます。

このように無限の可能性を持った信託ですが、あくまでもできるのは「財産」に関することのみ。
「想い」や「身体」については、やはり、遺言や成年後見を併用することになります。

複合的、戦略的な対策を講じる必要があるわけですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年10月29日

裁判所による監督は限界?

福岡市の司法書士が在宅起訴されたようです。

被後見人の口座から760万円を横領したのと、
やってない登記事項証明書を偽造したんだって。

これでもかっ!って感じ?(^^;

ところで、この記事、末恐ろしい記載があります。

全国の65歳以上の認知症高齢者は推計300万人を突破した一方で、
成年後見制度の利用者は5%にとどまっているとのこと。

介護保険を契約するために成年後見の爆発的な増加が予想され、
今後、裁判所による監督は限界を迎えるおそれもある・・・

専門家のモラルだけに頼るのではなく、
利用者側も、二重三重の自衛手段を講じる必要がありますね。


【司法書士を起訴、成年後見制度を悪用し760万円横領】

 成年後見人として管理していた貯金口座から約760万円を横領したとして、福岡地検は10月26日、福岡県司法書士会所属の司法書士※※容疑者(43)=福岡市早良区=を業務上横領の罪などで福岡地裁に在宅起訴した。

 起訴状によると、※※容疑者は、福岡市内の90代の女性の成年後見人をつとめていた2012年11月から13年8月にかけて29回にわたって、女性の貯金口座から合計約760万円を払い戻して横領した。
 また、女性が相続した土地・建物の所有権移転登記を怠ったことを隠す目的で、12年8月頃、移転登記がされたかのように土地・建物の全部事項証明書を偽造し、女性の親族に渡したとして、有印公文書偽造および行使の罪でも起訴された。

 成年後見人制度(法定後見人)は、認知症などによって判断能力を失った人の契約や財産管理などを支援し、生活の質を維持するもので、後見開始の決定や成年後見人の選任は、家庭裁判所が行う。全国の利用者数は約17万人、福岡家裁では約7,000人にのぼる(2013年)。

 地検は、※※容疑者の認否を明らかにしていないが、横領した約760万円は遊興費にあてられたとみている。

 弁護士による依頼者からの預り金の横領など、士業による依頼者等の弱い立場の者からの横領が後を絶たない。士業の多くは個人事業主のため、病気などをきっかけに、生活費の困窮や資金繰りの悪化をカバーするために、依頼者らのお金に手を出すケースもあるが、多くは専門職のモラル欠如を示す。今回は、本人の判断能力がないことをいいことに、成年後見人という立場を悪用したもので、悪質性は高い。

 成年後見人には、従来は親族など一般市民が就任するケースが多かったが、親族が後見人の場合、親の財産を自分のために使うなどの不正があり、専門職後見人の積極的活用が進められてきた。司法書士、弁護士、社会福祉士、社会保険労務士などの専門職の選は全体の約6割を占めるに至っている。
 井本容疑者は、専門職にかけられた信頼と期待を裏切った。

 後見人の不正を防止するために、裁判所による監督のほか、複数後見人による権限分掌、後見監督人の選任などが行われているが、第三者によるチェックは、人と労力とお金がかかり、被後見人(本人)の経済的な負担を増すことにつながり、最善策とは言い難い。
 全国の65歳以上の認知症高齢者は推計で300万人を突破したが、成年後見制度の利用者は5%にとどまっている。団塊世代の高齢化、認知症の増加、単身世帯高齢者の増加により、介護保険を契約するために成年後見制度の利用の爆発的な増加も予想され、今後、裁判所による監督は限界を迎えるおそれもある。専門職のモラル対策は急務だ。
(10月27日 NET-IB NEWS)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年10月28日

高齢層との格差を是正・・・

10月27日の税制調査会で、資産税が議論されたようです。

説明資料がすごいですよ。
一見の価値あり!(^^;

会議では、「老老相続が増加して現役世代に富が配分されない」とか、
「小規模宅地の特例を使った節税策が広がっていることが問題」などの意見が出た模様。

総会では、「高齢層との格差を是正するため、若年層への資産移転が重要」・・・_| ̄|○

ますます相続税が厳しくなりそうですね。


【富、若年層に配分を=資産課税で議論―政府税調】

 政府税制調査会(首相の諮問機関)は27日に総会を開き、相続税や贈与税などの資産課税について議論した。
 長寿社会に伴い、高齢の親から高齢の子どもに遺産が相続される「老老相続」が増加。子育てなどにお金が必要な現役世代に富が配分されない問題点が指摘された。
 財務省は、個人金融資産1700兆円のうち60代以上が6割(約1000兆円)の資産を保有しているとの資料を提出した。総会では「高齢層との格差を是正するため、若年層への資産移転が重要だ」との意見が出た。 
(10月27日 時事通信)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20151027-00000113-jij-pol


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年10月27日

「外国人観光客集客とまちづくり」

昨日、日本コミュニティサポートさんのセミナーに参加してきました。

第1部は、株式会社イロドリの福島将人さんによるインバウンド。
第2部は、丸順不動産株式会社の小山隆輝さんによるエリアマネジメント。

すでに、「不動産業」のあり方は大きく変わっていることを実感しました。

airbnbについては別の機会に譲るとして、
今日ご紹介したいのは、昭和町のタウンマネジメント。

阿倍野区昭和町や西田辺は、いわゆる「大大阪」時代の区画整理地域。
空襲を免れた当時の長屋がたくさん残っている街です。

ここの小学校では、小山さんの先代の時代には児童数が約2000人。
それが、小山さんの時代で800人、いまでは300人に減っているんだとか。

そこで、「上質な下町」をコンセプトにして、
「街によき商いをつくり、育てる」ことに注力なさったそうです。

具体的には、
・裏通りで古い建物を活用。
・家主と店子で工事費を分担。(家主と一緒に店を作る)
・小さな物件。(新規起業家の負担減)
・店舗付き住宅。(人口流入)

さらに、昔から住んでいる方々の負担にならないよう、
例えば住宅エリアには飲食店を誘致しないなどの配慮もなさっているとのこと。

人口減少→物件価格ダウン→居住地の自由度が高まる時代の中、
昭和町が「選ばれる街」になるよういろんな策を講じていらっしゃいます。

その第1号が、寺西家阿倍野長屋
ぜひ、現地でご覧になってみてくださいね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年10月26日

静岡と長野の県境が・・・

2009年に拾わせていただいた、「峠の国盗り綱引き合戦」。
今回は、長野県側が勝利し、「国境」を1m広げたそうです。

これで、長野県側は通算16勝13敗。
領地を3m広げたことになります。

おおっ、ある!(^^;
兵超峠

太平洋を盗るか諏訪湖を盗られるか。
夢は尽きませんね。


【静岡と長野の県境で「峠の国盗り綱引き合戦」】

 勝った方が土地を1メートル拡げるという「峠の国盗り綱引き合戦」が25日、静岡と長野との県境にある峠で開かれました。

 今回で29回目となる「峠の国盗り綱引き合戦」は、浜松市天竜区水窪町の「遠州軍」と長野県飯田市の「信州軍」が、それぞれ10人のメンバーで対戦しました。3本勝負で、2本先取した方が勝ちとなる戦い。

 僅差で1本目を落とした遠州軍は、2本目も終盤まで粘りを見せましたが、信州軍の手堅い試合運びにそのまま敗れ、通算成績を13勝16敗としました。

 今年は、勝利した長野県側が綱引きによる「国境」をさらに1メートル拡げ、本来の境界線より3メートル領地を拡げました。
(10月25日 TBS系(JNN))
http://headlines.yahoo.co.jp/videonews/jnn?a=20151025-00000019-jnn-loc_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年10月23日

空き家対策法初適用

横須賀市が老朽家屋1戸を解体するそうです。
全国初の、空き家対策法による強制撤去。

この空き家は斜面地に建ってて、屋根や外壁の一部が崩落しているんだって。

市は、登記簿や住民票、固定資産税関連の情報も確認したけど、所有者不明。
で、同法適用による略式代執行に踏み切ったんだとか。

全国へ広がる起爆剤になりそうです。
空き家の「放置」が許されない時代は目の前ですね。


【「特定空き家」解体へ 特措法、全国初適用で横須賀市】

 横須賀市は21日、老朽化した市内の家屋1戸を、空き家対策特別措置法に基づいて26日から解体すると発表した。倒壊の恐れや衛生、景観面で著しく問題がある「特定空き家」に指定されていたが、所有者を確認できなかったため、略式代執行に踏み切る。5月に全面施行された同法適用による強制撤去は全国初という。

 吉田雄人市長は21日の定例会見で、「空き家対策は横須賀ならではの課題。国とも情報共有しながら全力を傾け、他都市に広がるような取り組みにしたい」などと述べた。

 市によると、この空き家は同市東浦賀の斜面地にある木造平屋建てで、建築面積は約60平方メートル。屋根や外壁の一部が崩落しており、隣接する生活道路などに影響が出る可能性もあった。

 2012年10月に周辺住民からの苦情を受けて現地調査を行い、市は危険と判断。登記簿や住民票などから所有者・管理者を捜したが、所有者は判明しなかった。

 特措法では所有者捜しに税情報も利用できると規定されているため、ことし7月には市の管理する納税記録から固定資産税関連の情報も確認した上で「所有者不明」を確定させ、略式代執行の根拠を整えた。解体費約150万円は市が負担する。

 人口が減少している横須賀では空き家問題が深刻化している。市都市部によると、市内住宅件数の約15%に当たる約2万8800戸が空き家と推計される(13年度)。市は3月、建築基準法に基づき老朽化した空き家を県内で初めて代執行で解体していた。
(10月22日 カナロコ )


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年10月22日

死んだあとのどうでもいいことばかりが熱心に議論されている・・・

大好きな橘玲さんのコラム。
今回は、「死の自己決定権」がテーマ。

65歳以上の方が、2020年には人口の3割、2050年には4割を占めると推計される中、
遺言や身辺整理などの「終活」が話題になっています。

でも、もっと大切なのは、「死に方」なのではないかという一石ですね。

私自身、「自力で食べる」ことができなくなったら動物じゃないと思っていますから、
動けなくなった自分が想像できない・・・(^^;

「いつどのように死ぬか」を選べる社会に魅力を感じます。


【相続より「死の自己決定権」について議論しよう】

 日本はこれから、人類史上未曾有の超高齢化社会を迎えます。2020年には人口の3分の1、50年には約4割を65歳以上が占めると推計されており、どこの家にも寝たきりや認知症の老人がいるのが当たり前になるでしょう。

 そこで話題になっているのが「終活」で、エンディングノートや遺言の書き方、相続を争続にしないための財産分与、葬儀や墓、戒名を自分で決める方法など、さまざまなアドバイスが巷に溢れています。しかし、これがほんとうに「いかによく死ぬか」を考えることなのでしょうか。

 オランダでは1970年代から安楽死合法化を求める市民運動が始まり、80年代には安楽死が容認され、94年には、自殺未遂を繰り返していた50歳の女性を安楽死させた精神科医が「刑罰を科さない有罪」という実質無罪になりました。

 この女性は22歳で結婚して2人の男の子を産みますが、夫の暴力で家庭生活は不幸で、長男は恋愛関係のもつれを苦に20歳で拳銃自殺してしまいます。息子の死のショックで精神に異常を来たした彼女は、精神病院から退院すると夫と離婚、次男を連れて家を出ますが、その直後に次男はがんであっけなく死んでしまいます。

 生き甲斐だった2人の息子を亡くした女性は大量の睡眠薬を飲んで自殺をはかるものの死にきれず、かかりつけ医に「死なせてほしい」と頼んでもあっさり拒否され、自発的安楽死協会を通して精神科医と出会います。

 この精神科医は彼女を診察し、「自殺願望を消す方法はなく、このままではより悲劇的な自殺をするだろう」と診断し、同僚ら7人の医師・心理学者と相談のうえ、致死量の即効睡眠剤によって患者を安楽死させたのです。

 自殺幇助罪で起訴された精神科医は一審、二審とも「不可抗力」として無罪、最高裁では、第三者の医師を直接患者と面談させなかったとの理由で形式的な有罪となりました。この歴史的な判決によって、肉体的には健康なひとが自らの意思で「平穏に自殺する権利」が認められたのです。

 その後、ベルギーやルクセンブルグなどヨーロッパの他の国でも自発的安楽死が認められるようになります。スイスにいたっては外国人の安楽死も認めているため、ドイツやイギリスなど安楽死できない国から「自殺旅行者」がやってきます。彼らの多くは末期がんなどを宣告されており、家族や友人に囲まれ、人生最後の華やかなパーティを楽しんだあと、医師の処方によってこころ穏やかに最期の時を迎えるのです。

 日本では自殺の半数は首吊りで、電車に飛び込んだり、練炭自殺するひともあとを絶ちません。ヨーロッパでは、「いつどのように死ぬかは自分で決める」というのが当たり前になってきました。

 同じ人生を生きてきたのに、なぜ日本ではむごたらしい死に方しかできないのか――。それを考えるのがほんとうの“終活”だと思うのですが、残念なことに日本では、「死の自己決定権」というやっかいな問題から目を背け、相続や葬儀、戒名など、死んだあとのどうでもいいことばかりが熱心に議論されているのです。
(10月19日 ダイヤモンド・オンライン)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年10月21日

170戸が3年以上空き家・・・_| ̄|○

日本年金機構が保有する職員宿舎のうち7棟170戸が、
3年以上空き家で放置されていたようです。

会計検査院の検査で発覚。
この7棟を含め、簿価15億円相当の施設が活用されてなかった・・・_| ̄|○

これらは全て、もともとは国有財産。
年金機構の発足時に、旧社会保険庁から引き継いだものですね。

ところが、日本年金機構法には、不要資産の国庫返納規定がないんだって。
そりゃ、塩漬けにするしかないわ。(^^;

法整備を急いでもらいたいですね。


【年金機構の宿舎7棟170戸、3年以上空き家 検査院調べ】
(10月20日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2015年10月19日

「田畑歩数極様に調査士の「しんか」を考える」

土曜〜日曜で、全国青年土地家屋調査士大会in熊本が開催されました。

今年のテーマは「新化」。

北は北海道から南は鹿児島まで、250名超の調査士が集結しました。
年々スゴいことになってます・・・(^^;

今回の基調講演は、宮崎会の鎌田隆光会長による、
「田畑歩数極様に調査士の「しんか」を考える」。

田畑歩数極様(たはたぶすうきわめよう)というのは、
明治7年、地租改正スタート時に宮崎県が出したいわゆる県令。

当時の古文書や古地図を引用いただきながら、
宮崎市における地租改正の進め方などを解説いただきました。

今の宮崎市は、旧の飫肥藩、延岡藩、幕領、島津久寿領で成り立つ土地。

測量の方法も、1間が6尺3寸だったり6尺5寸だったりとバラバラだったので、
公図をそのまま現地に当てはめると縮尺が合わないことがあるんだって。

筆界を査定するには、こういう「地域の慣習」を知る必要があるわけです。
土地家屋調査士法第25条の2
調査士は、その業務を行う地域における土地の筆界を明らかにするための方法に関する慣習その他の調査士の業務についての知識を深めるよう努めなければならない。

ところで、その「筆界」は、次のように定義されています。
不動産登記法第123条
一 筆界 表題登記がある一筆の土地とこれに隣接する他の土地との間において、当該一筆の土地が登記された時にその境を構成するものとされた二以上の点及びこれらを結ぶ直線をいう。

鎌田会長のお話の中で、衝撃を受けたのが次の一言。

「登記された時」を知る人はもういない。

今さらながら、言われてみると確かにそうなんですよね。

その当時のことを直接教えてもらうことはできませんから、
昔の資料などを読み解くスキルが重要になるわけです。

精進しなきゃ。


土地家屋調査士 大阪 和田清人