2016年04月

2016年04月30日

創立30周年記念モニュメント

岩手県公共嘱託登記土地家屋調査士協会が、
創立30周年記念モニュメントを設置したそうです。

設置場所は、震災遺構「たろう観光ホテル」の駐車場。
東日本大震災による地殻変動が分かるようになっているようです。

岩手公嘱は、社会還元の取り組みがハンパじゃないですね。

5月20日には、震災に関するシンポジウムも開催するようですよ。
お時間よければ、ぜひご参加くださいね。


【震災の地殻変動一目で モニュメント設置】

 県公共嘱託登記土地家屋調査士協会(安保豊人理事長)は、宮古市田老の震災遺構「たろう観光ホテル」駐車場に、東日本大震災による地殻変動が分かるモニュメントを設置した。

 市への引き渡し式は28日、現地で行われ、安保理事長、工藤実理事、八木博衛沿岸地区長、宮古観光文化交流協会の「学ぶ防災」のガイドら約10人が出席。安保理事長が、山口公正副市長に事業の成果報告書を手渡した。

 協会設立30周年記念事業として実施。震災前、田老野球場敷地内には、登記測量の基点となる登記基準点があったが、津波により跡形もなくなった。
(4月29日 岩手日報)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年04月27日

不満な税金ベスト10

R25が、「課税される理由や用途が納得できない税金」のアンケート結果を発表しました。

1位:所得税、2位:消費税ときて、3位が・・・
相続税。

いや、払ってないでしょ?(^^; 

ま、それだけ国民の関心が高まったということでしょうか。
タックスペイヤーとしては、使途に目を光らせることも忘れないようにしたいですね。


調査を行った。11位以下は、「不動産取得税」「酒税」「登録免許税」などが続

【「納得できない…!」不満な税金ベスト10】

震災の影響で先送りされるかが注目されるなど、消費増税が目下話題だ。日々の消費行動に必ずついて回るだけに、もっとも身近な税金と言えるだろうけど、たとえば毎月の給与からは所得税や住民税が引かれている。さらには自動車税や相続税など、人生の節目節目でカウンターパンチのように襲いかかる税金たちに、辟易している人も少なくないだろう。そこで、20〜30代の男性会社員200人に、「課税される理由や用途が納得できない税金」についてアンケート調査を行った。

■課税理由や用途が納得できない税金TOP10
(1〜3位まで選んでもらい、1位を3pt、2位を2pt、3位を1ptとして集計 R25調べ・協力/アイリサーチ)

1位 所得税 164pt
2位 消費税 163pt
3位 相続税 144pt
4位 市町村民税(住民税) 119pt
5位 固定資産税 117pt
6位 贈与税 104pt
7位 自動車重量税 100pt
8位 自動車税 97pt
9位 入湯税 42pt
10位 たばこ税/たばこ特別税 40pt

給与明細で目にする機会の多い「所得税」が1位に。僅差で、増税が取りざたされている「消費税」。いずれも家計への影響が大きくなじみ深い(?)税金。ではその理由も見ていこう。

【1位 所得税 164pt】
「自分が働いた対価なのになぜ国が持っていくのか納得できない」(35歳)
「何で給料からひかれるのか、分からん。必死で働いているのに!政治家のバカヤロー!」(30歳)
「明細を見るとがっかりするから」(33歳)
「クロヨン問題など、所得捕捉率が低い業種があり、不公平。マイナンバーでも解決できないであろう」(39歳)

【2位 消費税 163pt】
「単純に家計の圧迫を感じるから。商品の値上げがあるなか消費税も上がっては財布の紐も緩まない」(38歳)
「物を売買する民間同士に対して間に入る事が納得出来ないため」(35歳)
「収入が減っても払わないといけないから」(39歳)
「低収入には、厳しい」(33歳)

【3位 相続税 144pt】
「家を相続する時に支払う現金がないので、家を売却しなければならないとか、そもそもおかしい」(35歳)
「破産しそう」(34歳)
「同じ世帯に暮らして家計をともにしているにもかかわらず税金が発生し納得がいかないから」(30歳)

【4位 市町村民税(住民税) 119pt】
「大した住民サービスを受けているように感じない。 所得に応じて金額が変わるのも不公平だと感じる」(35歳)
「よくわからない使い方をされているので」(30歳)
「納めた額に対して享受できるサービスが少なすぎるから」(38歳)

【5位 固定資産税 117pt】
「せっかくマイホームを持っても、負担が増えるだけだから」(37歳)
「持ってるだけで税金がかかるなら、持つ人が減るだけのような気がするから」(37歳)
「高過ぎる。買うのにもお金かかるのに、ばかばかしいなと思う」(38歳)

【6位 贈与税 104pt】
「必要な人が必要な時にお金を使うチャンスを阻害しているから。贈与する側としても、亡くなってからの相続よりも生前に贈与したいと思う人も多いから」(37歳)

【7位 自動車重量税 100pt】
「くだらない 買った時に払っているのに ガソリンだって払っている」(32歳)

【8位 自動車税 97pt】
「車はなんでもかんでも課税しすぎ」(33歳)

【9位 入湯税 42pt】
「高い」(35歳)

【10位 たばこ税/たばこ特別税 40pt】
「タバコ吸う人間からばかり金とるな」(35歳)

文字通り身銭を切られるだけに、懐へのダメージを感じている人も少なくないだろう。それゆえ使い道に対しても自ずとシビアな視線を注がれるようだ。「課税なんて気にならない!」といえるくらい稼げれば、また違った意見になるのかもしれないが、そんな日が来る見込みはない…。くれぐれも支払った税金が有効に活用されることを願いたい。
(4月26日 R25)
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20160426-00000001-rnijugo-life


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年04月26日

空き家ビジネスが難しい理由

昨日の逆の立場ともいうべき「空き家ビジネス」についてのコラム。
上手にまとめていらっしゃいます。

空家激増の要因として挙げられているのが、

 ・新規物件の供給過多
 ・地方在住者の都心移住
 ・固定資産税
 ・家屋処分の意思決定ができない(認知症・共同相続)

その一方で、下記のような、「空き家ビジネス」が生まれています。

 ・ 空き家貸し出しビジネス
 ・ 空き家買い取り/再販ビジネス
 ・ 空き家管理/メンテナンスビジネス

空き家ビジネスの課題は、

 ・中古住宅の質の悪さ
 ・地域経済の衰退
 ・借り手・買い手の情報不足

「質」については個々の問題で、ある意味所有者ひとりのお金の話。

でも、「地域経済」は、個人でどうこうできる次元じゃないし、
「情報」については業者だけじゃなく、「空き家バンク」も閉鎖的だし・・・(^^;

ホント、みんなで考えていかねばならない課題ですね。


【国内住宅の40%が空き家になる? それでも「空き家ビジネス」が難しい理由】

 日本中で、人が住んでいない「空き家」が増えている。

 総務省の調査によると、全国の空き家は2013年時点で820万戸と、国内住宅全体の13.5%を占めている。その数は今後も増えるとみられ、2040年には空き家率が40%超になるとの試算もある。

 この問題の解消に向け、政府はさまざまな施策を打ち出している。もちろん民間企業も黙ってはいない。空き家の増加をチャンスととらえ、不動産売買や管理、民泊サービスなどを展開し、ビジネス拡大を狙う企業が続出している。

●なぜここまで…… 空き家激増の“隠れた要因”

 なぜ空き家がここまでのハイペースで増え続けているのか。その背景には、単なる人口減少だけでなく、いくつかの“隠れた要因”がある。

 まず挙げられるのは「新規物件の止まらない供給」だ。2005年以来、日本の国内人口は減少している。必要な家の数が減っている一方で、新築物件の供給は変わらず続いているのだ。

 「地方在住者の都心移住」も、空き家の増加を後押ししている。JMR生活総合研究所が昨年行った調査によると、地方や郊外には都心移住を考えている人が多かった。地方では今後、空き家がますます増えていく可能性がある。

 もう1つ大きな要因として挙げられるのが、固定資産税の問題だ。日本では、土地に家屋が立っている場合、たとえそれが空き家でも住宅用地特例(住宅用に使われている土地の税金を軽減する措置)が適用され、固定資産税額が“さら地”の6分の1になる。しかし、ひとたび解体すると特例が適用されなくなり、空き家だったころと比べて課税額が6倍に上がってしまうのだ。この状況であえて「解体しよう」と考える人は多くないだろう。

 また、そもそも所有者が家屋を処分する意思決定をできないケースも多い。

 例えば、世帯主が老人ホームで介護を受けている場合など、本人が存命中のため第三者が手を付けられないケースが考えられる。世帯主が死亡しても、共同相続で権利関係が複雑になることもある。このように「処分する」といった意思形成がしづらくなり、放置状態になってしまうケースがままあるのだ。

●加速する「空き家ビジネス」 その3つの業態とは

 だが、管理が行き届いていない空き家が増えると、地域の景観を損ねるだけでなく、倒壊や火災のリスクが高まったり、害獣や害虫が繁殖して衛生環境が悪くなったり、犯罪者のたまり場になったり――と、周辺地域住民に与える害も大きい。

 そのため、国や自治体は空き家対策に力を入れ始めている。その一例を紹介しよう。

1.空き家に対する税制優遇措置の撤廃

 2015年施行の「空き家対策特別措置法」では、隣接地に危険が及ぶ場合など「自治体が定めた特定の空き家」に対する固定資産税の優遇を廃止。また、所有者が自治体の是正勧告を無視する場合、取り壊し費用を所有者負担にできるようになった。

2.減税や補助金

 これまで、空き家の買い取りや再販は通常の不動産売買より税負担が重く(事業者が中古住宅を買い取る際に不動産取得税が掛かり、事業者が改修した住宅を販売する際には登録免許税が掛かる)、それが空き家の処分を阻む一因になっていた。

 そこで、政府は2014年に登録免許税を0.3%から0.1%に引き下げ、2015年には不動産取得税を減税する特例措置を導入。一部の自治体では、空き家改修費を補助するといった動きもある。

3.「民泊」の規制緩和

 2015年の訪日外国人は過去最多の1974万人に達した。その影響で、都心を中心に宿泊予約が取りづらくなったり、宿泊費の高騰を招いたりしている。

 政府は民間の空き家や空き部屋の活用を目指し、東京・大阪などの国家戦略特区に限って、7〜10日以上の宿泊等の条件付きで、旅館業法の適用除外とする“民泊”を認めている。

 こうした政府や自治体の動きに後押しされ、さまざまな業界で“空き家ビジネス”が生まれつつある。大きく分けると以下の3つだ。

1. 空き家貸し出しビジネス
2. 空き家買い取り/再販ビジネス
3. 空き家管理/メンテナンスビジネス

 まず大きく伸びているのは、空き家貸し出しの一種ともいえる「民泊ビジネス」だ。空き部屋の貸し手と借り手のマッチングサービス「Airbnb」の国内登録物件は1万6000件に上るといい、市場の火付け役となっている。

 従来、民泊は旅館業法上で“グレーゾーン”だったが、国家戦略特区の設置で法律問題がクリアになった地域もあり、国内事業者の参入も増えている。

 例えば、大京グループの大京穴吹不動産は昨年末、オーナーが活用できていない分譲マンション(同社管理物件)をリフォームし、1カ月単位で貸し出すサービスを沖縄県で始めた。今後は沖縄だけでなく、東京や大阪などの国家戦略特区にも拡大する方針だ。2016年には、羽田空港へのアクセスが良い大田区の空き家約100戸を買い取ってリフォームし、外国人観光客向けに貸し出す計画もある。

 貸し出しほどではないが、空き家の買い取り/再販ビジネスも拡大している。例えば、カチタス(群馬県桐生市)やフジ住宅(大阪府岸和田市)などの中古住宅事業者は、一戸建ての隠れた欠点やきずを発見する高度な検査(インスぺクション)ノウハウを持ち、その強みを生かしている。

 空き家の見回りや清掃、遺品整理などを代行するサービスも盛り上がりつつある。所有者が空き家をなかなか処分できず、遠方に住んでいるなどの理由で見回るのが難しいケースも多いが、放置すれば自治体から警告される。その対策としてメンテナンス代行サービスに注目が集まっているのだ。

 こうした空き家管理/メンテナンスサービスを提供しているのは、地域の中小の不動産業者や警備会社、物流会社など。異業種を含めて多くの企業が参入している。

 清掃や遺品処理などは、きめ細かい作業が求められ、手間が掛かる。大企業が行おうとしても利益率が悪くなりがちだ。しかし、これをきっかけに信頼関係が築ければ、将来空き家を処分する際に、利幅の大きい不動産売買の手数料収入につながる可能性もある。そのため、東急リバブルや三井不動産リアルティ、住友不動産販売などの大手不動産仲介業者も次々と参入している。

●日本特有? 空き家ビジネス拡大を阻む壁

 一方、空き家ビジネスの拡大に向けてはいくつか課題も指摘されている。

 1つ目は、日本の空き家を含めた中古住宅の質の悪さだ。

 欧米では「家は使う込むほど価値が高まる」と言われるほど、住宅を何世代にもわたってメンテナンスしながら使う文化がある。リフォームの際は、将来の売却価値まで考慮するなど、不動産価値を維持・向上させることに居住者の関心も高い。

 しかし、日本では新築時が最も価値が高く、およそ20年でその価値はゼロになるとされている。一代限りの「使い捨て」が前提で、不動産の価値を維持・向上させる意欲は低い。その結果、日本の市場で売りに出される空き家は欧米に比べ、質が悪いものが多い。

 使い捨てを前提に住む人が圧倒的多数を占める日本では、従来は中古住宅を売りに出すことも少なかった。一戸建て住宅の隠れた欠点の検査ノウハウを持つ人材も、まだまだ不足している。

 そのため、空き家購入を考える人も、隠れた欠点を確認する手間やコストが掛かりすぎている。特に、欠点を発見しにくいとされる一戸建てでそのデメリットが大きい。

 また、そもそも空き家が増えている地域は経済が衰退していて仕事がなかったり、人口減少で地域コミュニティーが崩壊していたりするケースが多い。その場合、地場産業の活性化やコミュニティー再生をセットにして提供できないと、空き家も結局売れなくなってしまう。

 以上は空き家の買い手や借り手の立場から見た課題だが、裏返せば、空き家の売り手や貸し手にとっての課題でもある。

 持っている空き家をせっかくリノベーションしたとしても、借り手が現れるかどうかや、どの程度の価値を認めてくれるかが読めない――という点は、空き家の共同相続人の間で処分の仕方を合意しにくくしてしまうのだ。

●空き家ビジネス成長のカギは?

 しかし、今後ますます空き家が増えていく状況を考えれば、空き家ビジネスを活性化させる必要がある。そのためには何が求められるのか。

 まず考えられるのは、個々の事業者が空き家情報を“独占”する形での仲介ビジネスを脱し、市場にプラットフォームの思想を取り入れることだ。

 空き家を扱う不動産仲介業者はこれまで物件情報を独占し、それを武器に売り手・買い手の双方から手数料を取って成り立ってきた。しかし、それは売り手と買い手にとって利便性の低下やコスト増大を招く。取り引き意欲が減退しがちな空き家ビジネスでは、その弊害はとりわけ大きい。

 これを防ぐためにも、売り手・買い手の利便性を優先する「空き家取り引きプラットフォーム」が必要だ。その仕組みは、例えば以下のようなものだ。

・仲介業者が異なる場合でも、全ての空き家物件を買い手が比較できる
・全ての仲介業界で項目が統一された検査情報や、住宅メンテナンス情報を基に物件を比較できる

 これと並行して、空き家の売り手をサポートする仕組みづくりも求められる。売り手にとっては、空き家の処分前から処分時、処分後まで、解決すべきことが山積みだからだ。

 例えば処分前は、不動産価値を維持しながら売却時期を見極める必要があるし、処分時には親族や売り手と交渉する必要がある。処分後も、その後住む家のための資金をどうするかといった課題がある。

 多くの悩みを抱える売り手をサポートすべく、住友不動産販売では、空き家の処分が決まるまで維持や管理を代行する「ステップ空家巡回サービス」と、処分の際に専門スタッフに相談できる「ステップ相続診断サービス」をセットで提供している。

 三井不動産リアルティは1月、不動産売買の売り主と買い主を総合的にサポートする新サービス「三井のリハウス360°サポート」をスタートした。また、ミサワホームは空き家に特化した相談窓口を設置。空き家の賃貸・売却やフォーム、メンテナンス、相続、資産活用相談など、グループの総合力を生かしてサービスを提供している。

●空き家ビジネス大競争時代 求められるのは「グランドデザイン」

 今後はサポートが充実した仲介業者に空き家の売り手が集中し、競争が一層激しくなると見込まれる。

 ただし、もし空き家に引っ越しても生活に支障をきたすようでは、買い手は現れない。

 買い手にとって重要なのは移住後の生活だ。例えば、単身シニアが安心して暮らせるようなコミュニティーや、小売雑貨店や病院などの生活インフラ、バスや乗り合いタクシーといった交通インフラを整えるほか、企業を誘致して雇用を生み出すといった施策も求められる。

 観光客向けに空き家を貸し出すビジネスの場合も同様だ。魅力のある地域でなければ、客は当然リピートしない。この対策例として、大京穴吹不動産は、貸し出すマンションの近隣飲食店と連携したサービスや、近畿日本ツーリストグループと共同で長期滞在のメリットを生かした旅行プランの提供などに沖縄で取り組んでいる。

 空き家仲介ビジネス業はこれから、空き家という「モノ」を仲介するビジネスから、地域社会や経済全体のグランドデザインを描き、提供するビジネスに変革していくことが求められるだろう。

 空き家取り引きの総合プラットフォームが登場して普及すれば、不動産業者が得る仲介手数料収入は今後ますます減ることになる。これは空き家に限らず、中古物件全体を巻き込んだ動きになる可能性もあるだろう。

 それに備えるためにも、不動産仲介業は事業を再定義し、売り主・買い主のよろずサポートビジネスや、地域のグランドデザインを描いて提供するようなビジネスなど、多種多様なビジネスの種をまくことが求められている。
(4月25日 ITmedia ビジネスオンライン)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160425-00000042-zdn_mkt-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年04月25日

空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

1月のプロ向け勉強会でチラッと触れた「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」。
わかりやすくまとまったコラムがあったのでシェアしますね。

ポイントは表Bに掲げられた6項目。
 ‐赦56年5月31日までに建てられた一戸建て
 ∩蠡拡生時に被相続人以外に居住者がいなかった
 A蠡鎧から譲渡時点まで居住・貸付け・事業の用に供されていない
 ち蠡鎧から3年経過した年の12月31日までに譲渡
 シ物は耐震リフォームするか更地にする
 譲渡価格が1億円を超えない

売却が視野に入ったら、条件整備を急いでくださいね。


【相続空き家の売却、税制改正で最大600万円節税も】
(4月20日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年04月22日

埼玉県の中に東京都の区が

東京の飛び地に関するコラム。
いい感じに入り組んでますね。(^^;

練馬区西大泉町

Wikipediaによると、
1878年、郡区町村編制法によって、麹町区、神田区、日本橋区など15区を制定。
1889年、この15区が東京市に。
 (範囲は、現在の千代田、中央、港、文京、台東、および新宿・墨田・江東の各一部)
1932年、周辺82町村が編入されて35区に。
1947年、35区が再編され22区に。さらに同年8月1日に練馬区が板橋区から分離して23区に。

大田区の名前の由来は有名ですね。
先人のご苦労をお察しします・・・

この手の話、大阪はあまりクローズアップされませんね。
一度整理してみますか?(^^;


【埼玉県の中に東京都の区がある!? 知らなかった「区界」にまつわるトリビアの数々!】

 私が東京という砂漠都市にやってきてから、早20年が過ぎた。しかし意外と活動範囲は狭く、最初の中野区から新宿区に移動し、現在また中野区へと戻っている。そもそも地方出身であるため、23区の全区を諳んじられるかどうかも怪しい。だから自分が住んでいる場所でありながら、知らないことが非常に多いのである。
 ちなみに現住所である東中野は、実は新宿区との境界にあった。『なんだこりゃ? 知って驚く東京「境界線」の謎』(小林政能/実業之日本社)によれば、「中野区−新宿区−豊島区−練馬区」の境界密集地がこのあたりになるのだという。確かに早稲田通りを挟んで中野区から新宿区の境界となっており、以前住んでいた落合から現居住地はそれほど離れていないにもかかわらず、落合は新宿区で東中野は中野区だ。

 本書ではこういう場所を「区界」と呼んで、いろいろな場所を探訪して回っている。中でも面白かったのが、埼玉県新座市の中にポツンと存在する「東京都練馬区西大泉町」だ。地続きではなく、新座市に囲まれた形で飛び地となっているのである。なぜこのようになったのかは不明なのだそうだ。この区画だけごみの収集を練馬区が担当しているなど、なかなかに煩雑な状況のようだ。

 現在、東京は23区であるが、元々は15区だったのだという。1889年に東京市が成立し、15区が誕生。そこから人口増加などを受け、1932年に35区となった。しかし戦争後、区部の人口が激減したため1947年に23区へと再編成されたのである。その23区にしても、最初は22区だったが板橋区から練馬区が分離独立して形成されたもの。やはりテリトリーを決めるというのは、一筋縄ではいかないのだろう。

 その変遷の中で、当然さまざまなエピソードも生まれてくる。例えば現在の大田区。その由来はかつての「大森区」と「蒲田区」の一文字ずつを取ったものだとか。また私がよく足を向ける飯田橋にある、駅に隣接するビル「飯田橋RAMLA」には「区境ホール」という場所がある。なぜそう呼ばれるのか知らなかったのだが、元々ここは「小石川区−麹町区−牛込区」のトリプルジャンクションであり、現在は新宿区と千代田区の境界。だから「区境ホール」にはそれを示すプレートが埋め込まれている。これこそが由来だったのだ。

 そして現在でも、23区はどんどん変化している。2016年の時点で23区最大面積なのは大田区で、今後も拡大する可能性があるという。元々23区最大面積は世田谷区だったが、1993年に大田区が追い抜いている。実は大田区、区内に「東京国際空港(羽田空港)」を抱えており、東京湾を埋め立てることによって面積を拡大してきたのだ。海浜に面した土地を持つ区は、これからもその形を変えていくのかもしれない。

 こうして見てみると、23区にまつわる知識というのはいわゆる「トリビア」に属するものといえる。しかしながら日々の生活に新鮮な驚きというものはなかなかないもの。「隅田川の上流部は、かつて荒川と呼ばれていた」と、なぜ荒川に面していないのに荒川区と呼ばれるかの理由を知っていれば、その場所に行ったときに感慨深く思うことだろう。散歩を趣味にしているような人は、現在の区界やかつての境界を知ることによって、新たな楽しみを見出せること請け合いなので、ぜひオススメしたい。
(4月21日 ダ・ヴィンチニュース)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年04月21日

「電子地図とタブレットを活用したFPの新たな提案例」

昨日、SGお初天神の勉強会を開催しました。

テーマは、「電子地図とタブレットを活用したFPの新たな提案例」。
講師は、あっとクリエーション株式会社の黒木紀男さん。

「地図を業務に活かす」事例などをお話しいただきました。

黒木さんは、もともとは土木業界の方。
阪神淡路大震災の時、国交省主導の被害状況調査チームに送りこまれたんだとか。

その時代は、紙の地図とフィルムカメラを持って現地調査。
写真が現像できたら、大きく拡大した地図の上に貼り付け。

これを国交省の人が新幹線で運んで、霞が関で報告・・・(^^;

つい20年前はPCもデジカメもなかったから、
こんなアナログな作業を実際にしてたんですね。

その後、黒木さんはIT部門へ転向。
阪神大震災での苦労をデジタルで解決できないか?とずっと考えていたそうです。

世の流れが変わったのは、2005年のGoogleマップの登場、
そして2008〜2010年のiPhoneやiPadの登場。

ここから、カンタンマップ for iPadを開発なさり、
 ・現地で手書きでチェック
 ・デジカメで写真撮影
 ・事務所に戻って帳票入力
 ・写真の整理
 ・集計表作成、印刷
がiPadひとつでできるようになったワケ。

「地図」と「帳票」が連携することで、
たとえば不動産業界なら、小学校区毎の物件情報を地図上に表示させたり、
そこからリンクを貼って内部や周辺の写真を見たりできるようになります。

保険業界なら、お客様のプロファイルやお子様の写真などを一元管理でき、
さらに効率よい移動ルートを決めることができるようになります。

単に紙の地図が画面に変わっただけじゃない。
ビジネスでの応用が無限に広がりますね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年04月19日

622分の3・・・_| ̄|○

来月末で、いわゆる空き家対策法の完全施行から1年。
各市町村の現状がレポートされています。

空き家であるかどうか、あるいはその所有者の調査がやりやすくなった点は大きな前進。
でも、強制撤去の費用が回収できないという別の問題に頭を抱える事例も。

秋田県大仙市では、13件の強制撤去を実施。
計622万円の費用をそれぞれの所有者に請求したそうですが・・・

回収できたのは3万円のみ・・・_| ̄|○

こっちでは空き家が負の遺産になっているのに、
あっちではガンガン新築が進んでいる。

不動産所有のあり方を見直す時期にきていますよね。


【危険な空き家、強制撤去できるようになったものの…自治体側に新たな難問】

 放置されて倒壊の危険がある空き家を強制撤去できるなどの対策を盛り込んだ「空き家等対策特別措置法」が完全施行されてから、5月下旬で1年となる。自治体が強制撤去に踏み切るようになり、改善指導に応じてこなかった所有者が自主的に解体するケースも出始めた。水道の利用状況や固定資産税の納税情報などの照会も法的に認められ、空き家であることを確認したり、所有者を探す手段も増えた。一方で、空き家の活用対策などを盛り込む自治体の計画策定ははかどっておらず、国が対応に乗り出す事態になっている。

「自分で解体したほうが安上がり」強制撤去回避の動きも

 「作業を開始してください」。東京都葛飾区宝町にある木造の空き家の前で、区幹部が拡声器で号令をかけた。この家は築50年以上が経過し、壁が大きく崩れるなど老朽化が激しい。近くには京成電鉄の線路が通り、区は倒壊などの恐れがあるとして、3月3日に強制撤去に踏み切った。

 約10年前に地域住民から苦情が寄せられ、区が対策を求めても所有者が応じない状態が続いていた。しかし、昨年5月26日に同法が完全施行されたことを受け、法に基づいて改善の指導、勧告、命令、強制撤去の手順を践んだ。解体と廃材処分の費用約180万円は区が所有者に請求する。

 前橋市では3月28日、危険な空き家に認定されていた木造の家を所有者が自主的に解体した。市では平成25年に空き家に関する条例を施行し、以前から所有者に改善を指導していたが、所有者は「資金がない」と拒んできた。しかし、市が法に基づく命令を出して所有者の費用負担を伴う強制撤去が現実を帯びると、態度を一転させた。

 市によると、所有者は「強制撤去されるよりも、自分で知り合いの大工に依頼した方が安上がりになる」という趣旨の説明をしたとされる。市の担当者は「所有者に対して強力な指導を行えるようになったことの効果は大きい」と評価する。

水道、住民基本台帳…進化をみせる自治体調査

 自治体関係者がこれまで頭を悩ませてきた空き家を特定する作業も、加速をみせる。国土交通省などによると、自治体が空き家を特定する場合、近隣住民の情報提供をきっかけにして現地調査に乗り出すことが一般的だったが、同法は役所が持っている固定資産税の納税情報などを空き家調査に活用できるとした。

 戦艦大和などが建造され、「海軍の町」として知られた広島県呉市では空き家増加を深刻視し、解体費用の補助制度などを設けているが、以前は実数を把握できなかった。法施行を受けて、水道局が蓄積している水道利用状況を調べ、利用がない家を訪問して居住の有無を確認する調査を実施。空き家が5千軒弱あることをつかんだ。

 市は、空き家の固定資産税の納税情報から所有者を確認。市の担当者は「売却や賃貸に出すのかについて所有者にアンケートしていく」と話す。

 国交省の研究機関「国土交通政策研究所」も水道の利用状況、住民基本台帳の情報などを活かした空き家特定の手法を研究しており、担当者は「効率的に空き家の実態を把握する手法を構築していきたい」と意気込む。

回収できた解体費用は3万円…「自治体の負担が大きい」

 課題も残る。同法は自治体側に空き家跡地の活用法を提案、策定することなどを求めている。しかし、国の調査に、昨年10月時点で29年度までに策定すると回答したのは全体の28%にとどまる。24%は「策定予定なし」としている。国交省内では、法整備は進んだものの、自治体が空き家対策に十分な人員を割けていない状況が一因との見方も出ている。

 国交省は4月8日から、自治体や民間業者から空き家対策のモデル事業のアイデアを募集し、採用した事業には予算をつけることにしている。成果を検証し、有効な事業を各自治体に参考にしてもらうことで、計画策定を促す狙いもある。

 国が旗を振る空き家対策だが、自治体からは懸念の声も上がる。

 秋田県大仙市は同法施行よりも前に、危険な空き家を強制撤去できる条例を独自に制定。条例に基づき13件の強制撤去を実施し、計622万円の費用をそれぞれの所有者に請求したが、いずれも資力が乏しかったため、回収できたのは3万円のみだった。

 こうした状況にある自治体の担当者は漏らす。「法律には強制撤去で回収できない費用を国が支援する内容も盛り込んでほしかった。いまのままでは強制撤去は自治体側に負担を強いることになる」
(4月16日 産経ニュース)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年04月18日

クライシスマッピング

土曜日、「クライシスマッピング」に参加してきました。

熊本地震の救助や復興の一助とすべく、
「オープンストリートマップ(OSM)」というネット地図に、道路や建物などの情報を描く作業。

YAHOOやGoogleの地図は二次利用ができないため、
編集自由なOSMに、みんなで手分けして描いていこうっていう取り組みです。

これをベースとして、現地の方々が、現状をリアルタイムに更新していくわけですね。
東日本大震災や伊豆大島でも大活躍しました。

で、ささやかながら、私もお手伝い。
許諾された空中写真などを基に、道路や建物を描いていきます。

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現状がこちら
手が入ったところと入っていないところの差が歴然ですよね。

お役に立てれば幸いです。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年04月14日

過去最多の37件・・・_| ̄|○

弁護士や司法書士ら「専門職」成年後見人による財産の着服が、
1年間で37件確認されたそうです。

過去最多の件数だって。

被害総額は約1.1億円。
「専門職」って何?って感じですね。

制度のあり方、進め方を見直す必要があるんじゃないでしょうか。


【弁護士らの不正、最悪37件 成年後見制度で昨年、最高裁調査】

 認知症などで判断能力が十分でない人の財産管理を行う成年後見制度で、後見人を務めた弁護士や司法書士ら「専門職」による財産の着服といった不正が、昨年一年間に三十七件(被害総額約一億一千万円)確認され、件数としては過去最多だったことが、最高裁の調査で分かった。

成年後見人による不正件数の推移

 後見人全体の不正件数は、二〇一〇年の調査開始以降初めて前年を下回った。

 高齢者社会に対応するため、制度の利用促進を目指した法律が今国会で成立。弁護士会などの団体は不正防止への対策強化がいっそう求められそうだ。

 調査は、後見人が高齢者らの預貯金を着服する事件が相次いだため、最高裁が一〇年六月に始めた。

 親族らを含めた成年後見人全体の不正は一一年三百十一件(同三十三億四千万円)、一二年六百二十四件(同四十八億一千万円)、一三年六百六十二件(同四十四億九千万円)、一四年八百三十一件(同五十六億七千万円)と増え続けていたが、昨年は五百二十一件(同二十九億七千万円)と減少に転じた。

 このうち専門職は、一一年六件(同一億三千万円)、一二年十八件(同三億一千万円)、一三年十四件(同九千万円)、一四年二十二件(同五億六千万円)だったが、昨年は三十七件(同一億一千万円)で、件数では過去最多となった。

 後見人に占める専門職の割合は年々増えており、一二年に初めて五割を超え、一四年には65%近くになった。専門職で最も多く選任されたのは司法書士で全体の25・5%。弁護士は20・4%、社会福祉士は9・9%。

 不正を防ぐため、普段使わないお金を信託銀行に預け、家裁の指示なしではまとまった額の払い戻しが受けられない「後見制度支援信託制度」が一二年にスタート。利用件数は右肩上がりで、昨年一〜十月で五千二百七十四件と、前年一年間の二千七百五十四件を大きく上回った。

 成年後見制度の利用促進法は、不正を防ぐため家裁や関係機関による監督体制の強化を進めるとしている。

 <成年後見制度> 認知症や知的障害、精神障害などの理由で物事を判断する能力が十分でない成人に代わり、家裁に選任された親族や弁護士らが財産管理や契約などを担う制度。2000年に禁治産、準禁治産制度を廃止し導入された。判断能力に応じ後見、保佐、補助の3段階があり、公職選挙法には後見人が付くと選挙権を失うとの規定があったが、削除された。最高裁によると、14年12月末までの制度の利用者は18万4670人に上り、1年前時点に比べ約8000人増えた。
(4月13日 中日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年04月12日

5月28日(土)に、フォーラムを開催します。

5月28日(土)に、FP協会大阪支部のフォーラムを開催します。

今回のテーマは、運用。
その方面の第一人者である、山副耕一さんにお話しいただきます。

いろいろと不安定な昨今、
「お金に働いてもらう」ということの意味を掴んでいただけると思います。

お時間よければ、ぜひおいでくださいね。

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土地家屋調査士 大阪 和田清人