2016年10月

2016年10月31日

空き家控除のおさらい

4月にスタートした、いわゆる「空き家控除」。
せっかくの制度ですから、積極的に活用すべきですね。

日本経済新聞が、この制度を簡潔にまとめています。

注意点をおさらいして、確実に特別控除をゲットなさってくださいね。


【相続空き家、有利に売却 共有なら控除拡大】
(10月28日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年10月28日

持家マンションの空き家率

ニッセイ基礎研究所が、持家マンションの空き家率を図になさいました。
元データは、「平成25年住宅・土地統計調査」。

大阪市が酷い!
浪速区が36.1%、中央区でも25%超だって。意外ですね。

ガンガン建てて、ガンガン空ける・・・_| ̄|○
あまりいい姿じゃないですね。


【あなたの隣の家、実は空き家かも?−都市別・エリア別に空き家率を見える化してみた】

各市区別空き家比率比較2013年

東京都区部・大阪市・名古屋市・札幌市・福岡市 全国で空き家数は増加し、住宅総数に占める空き家率は上昇を続けています。2013年には全国で13.5%とおよそ7.5軒に1軒が空き家となりました。

空き家の増加は、その地域の住宅地の不動産評価にマイナスの影響を与え、ひいては個々の住宅の資産価値にも影響すると考えられます。

しかし、自らが居住する都市や市区の空き家率をご存知の方は少ないのではないでしょうか。ここでは、特に、国内5主要都市の持家マンションの空き家率を市区別に色分けしてみました。

国内主要5都市の中で、持家マンションの空き家率が最も低いのが東京都区部(7.3%)で、次いで福岡市(9.4%)、札幌市と名古屋市(11.0%)、大阪市(14.7%)でした。

このように、大阪市の持家マンションの空き家率は東京都区部の倍の高さとなっています。

各都市内でも持家マンションの空き家率には大きな格差があります。東京都区部で最も低い区が江東区で(3.3%)最も高い区が世田谷区でした(12.8%)。

同様に、札幌市で最も低い区が清田区で(2.9%)、最も高い区が東区(16.2%)、名古屋市で最も低い区が中川区で(5.5%)、最も高い区が北区(15.5%)、大阪市で最も低い区が東住吉区で(4.2%)、最も高い区が浪速区(36.1%)、福岡市で最も低い区が博多区で(4.8%)、最も高い区が東区でした(13.1%)。

実は、区別の持家マンションの空き家率の高さは、必ずしも人口増加率とは関係がありません。例えば、東京都区部で最も人口増加率の高い千代田区の空き家率は23区中22位(低い方から)で、大阪市で最も人口増加率が高い中央区の空き家率ランクは23位(24区中)でした。

このように人口増加率と持家マンションの空き家率のランクが一致しないのは、最近の都心部における人口増加にあわせてマンションの建設が盛んなため、調査時点の2013年には都心部での空き家率が高まっていたからと思われます。

人口増加率の低い区では、概して空き家率が高めである場合が多いのですが、人口増加率の低い区の中には、住宅建設が活発に進まないため、空き家率がさほど上がらない区があるようです。

なお、マンションと同じ共同住宅でも、木造の共同住宅であるアパートの空き家率はマンションを大きく上回っています。都区部では19.0%、札幌市では26.4%、名古屋市では33.9%、大阪市では43.4%、福岡市では28.0%でした。

最近の相続税対策による賃貸アパートの建設が、アパートの空き家率をこの数値よりさらに高めている可能性が高いと思われます。

人口の減少や人口の偏在、そして都心部におけるマンション建設の進展などから近年、都市間・都市内の空き家率に大きな格差が生まれています。

今後は大都市においても人口の高齢化や人口減少が見込まれており、空き家率の格差が拡大する可能性もありますので、自宅マンションの資産価値の変動という意味でも、所在するエリアの空き家率の動向に関心を持ってもらえればと思います。
(10月28日 株式会社ニッセイ基礎研究所)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年10月27日

税制改正要望から予想する相続対策ポイント

税制改正に向けて、各省庁や業界団体から税制改正要望が提出されています。
これらを分析して、相続対策のポイントをまとめたコラム。

筆者の藤尾智之税理士は、介護事業所の経営支援を打ち出しているお方。
フツーのお年寄りが、広く一般的に使える対策がシンプルにまとまっています。

「幼稚園・保育所等に土地を貸与」が1番に来るあたりは、
さすが介護業界出身者って感じでしょうか。(^^;


【税制改正要望から予想する相続対策ポイントはここだ】

 昨年の改正相続税法の施行により、相続税の課税対象者の数が増加しました。来年度の税制改正に向け、現在、政府・与党が各省庁の要望を調整している最中で、年末に税制改正大綱がまとめられます。その中から相続に関するポイントを先取りして、税理士の藤尾智之さんに解説してもらいました。
“争族”は避けられないのか?

 2015年1月の税制改正で、相続税の課税最高税率が50%から55%に引き上げられたほか、相続した財産から一定額を差し引いて税額を低くできる「基礎控除」は4割縮小されました。それに伴い、相続税を納める必要がある人が増加し、節税対策が進む一方、相続に関するトラブルは増えています。

 司法統計によると、遺産相続に関わる15年の審判・調停数は1万4979件と、バブル経済が崩壊した1990年代初頭の1.5倍に増えました。審判・調停の対象となった遺産額をみると、1000万円超〜5000万円が44%。そして1000万円以下が実に32%でした。この数字から、遺産分割で親族同士がもめる“争族”は、決してお金持ちだけの問題ではないと言えるでしょう。

 「遺言書を活用すること」や「生前贈与を公開して行うこと」など、“争族”を避けるためのさまざまな情報が世間に溢あふれています。ここでは視点を変えて、17年度税制改正に向け、各省庁や業界団体から提出された税制改正要望から、相続に関連するポイントをピックアップしていきたいと思います。

予想する相続の対策ポイント

 現在、政府・与党で議論の真っ最中ですが、12月に入ると与党の税制調査会が税制改正大綱を公表します。この大綱が来年の通常国会で審議された後、法律が施行されます。

 ポイント1 幼稚園・保育所に土地を貸して、未利用土地にかかる相続税をゼロにする
 幼稚園・保育所等に土地を貸与した場合の非課税措置の創設(厚生労働省、文部科学省、内閣府の合同要望)

 待機児童の解消を最重要課題として取り組んでいる政府は、「待機児童解消加速化プラン」として、17年度末までに保育の受け皿を50万人分増やす計画です。そのために幼稚園や保育所整備のための借地料の支援の強化などといった財政支援が盛り込まれています。

 そこで、注目されているのが相続財産となる土地です。土地は財産総額の約半分を占めると言われ、財産評価額を押し上げる要因です。

 宅地などとして利用されていない未活用の土地がある場合、アパートやサービス付き高齢者住宅などの敷地として貸し付けることで評価額を下げる「小規模宅地等の特例」を使うケースがよく見られます。しかし、この特例では、減額される割合は50%、面積も200平方メートルが限度となっています。

 例えば、200平方メートルの未利用の土地(評価額1億円)があり、相続税の実効税率が30%とした場合、相続税額は以下の通りです。

            (評価額) (評価減)  (実効税率)  (相続税)
節税対策なし     1億円 ×  ―  ×  30%  =  3000万円
小規模宅地特例    1億円 × 50% ×  30%  =  1500万円

 現在は特例を活用しても1500万円の相続税を申告しなくてはなりませんが、この要望が実現すれば幼稚園や保育園に貸し付けることで、その土地にかかる相続税はゼロとなります。

上場株の相続税の評価方法

 ポイント2 現預金を上場株に変更して評価額を下げる
 上場株式等の相続税評価の見直し(金融庁)

 相続財産の土地には評価減の特例があり、現預金よりも建物や土地の方が評価額を下げやすいことは自明の理です。ところが、相続財産として2番目に多い上場株は原則、株保有者が死亡した日の時価で算出されるため、納税日までに株価が下落しても死亡日の時価評価で納税する必要があり、その後の株価変動の影響を受けてもなにも手立てがない状況でした。

 これを受けて、金融庁は上場株の相続税の評価方法を現在の時価(100%)から90%に下げるように要望を出しました。

 例えば、時価1億円分の上場株などを保有していた場合、評価額はマイナス1000万円の9000万円になります。相続税の実行税率を30%としますと、節税効果は300万円[(1億円−9000万円)×30%]ということです。小規模宅地等の評価減と比較すると、確かに節税額は少ないですが、積極的に活用することを念頭に置いておいた方がいいでしょう。

 そして、これをきっかけとして資産構成(ポートフォリオ)について改めて考える時期に来ていると思います。

 ポイント3 生前贈与と組み合わせて、財産総額を抑える
 積立NISAの創設(金融庁)

 14年1月から導入されたNISA(少額投資非課税制度)は、20歳以上を対象とした投資の優遇制度です。金融庁によると、今年6月末の時点でのNISA口座数がおよそ1030万件、累計買付金額が約8.4兆円に達し、制度の開始以来、順調に推移しています。さらに今年1月から0〜19歳が対象の「ジュニアNISA」もスタートするなど、資産形成の手段として誰でも手軽に投資が行うことができるようになりました。

 その一方で、開設したものの非稼働の口座が53.5%となっています。その理由として、「まとまった資金がない」「どのように有価証券を購入したら良いのかわからない」など、投資未経験者で実際の投資に踏み切れない人が多く見られます。

 NISAは年間120万円までの投資の収益が5年間非課税になる制度ですが、金融庁は、年間60万円まで積立投資を行い、その後、通算20年間非課税になる「積立NISA」制度創設の要望を出しています。少ない資金でも長期・分散投資のメリットを十分得られるとしているからです。

 そこで、「積立NISA」と相続税の節税対策の王道・生前贈与を組み合わせた“3世代財産継承スキーム”が考えられます。

 ご存じの方も多いと思いますが、贈与税の基礎控除は1人当たり年110万円で、この範囲内の贈与なら非課税です。生前贈与は長期間行えば、その分、節税効果が大きくなります。

 そこで、毎年110万円を子や孫に贈与し、そのうちの60万円を積立NISAへ、残りの50万円を保険商品へと投資すれば、将来課税対象となる相続財産は「110万円×20年×子や孫の人数」だけ減らしておけるばかりではなく、子や孫へ無税で財産が確実に承継できます。その上、子や孫が財産所得(不労所得)を得られるという王道中の王道の対策が可能です。

遺族の生活を安定させるために

 ポイント4 配偶者や未成年の子どもがいる場合は、生命保険を最大限活用する
 死亡保険金の相続税非課税限度額の引き上げ(金融庁)

 現在の相続税法では、被相続人の死亡により死亡保険金が支払われた場合、法定相続人1人あたり500万円までは相続税が非課税となります。

 ちなみに30〜40代の世帯主の場合、死亡保険金の平均的な加入金額は2000万円から2500万円となっています。[出典:平成29年度税制改正(租税特別措置法)要望事項 金融庁より]

 この保険金額で、残された配偶者と未成年の子ども2人がいる世帯の生活は成り立つのでしょうか。ここで忘れていけないのは教育費の存在です。

 日本政策金融公庫の15年度の調査によると、高校3年間の教育費は子供1人あたり232.4万円、大学4年間では667万円必要だそうです。

 相続時、子供2人が中学生の場合、大学卒業までに学費のみで計1800万円ほどかかる計算ですが、これに塾などの費用を加えたら、死亡保険金だけでは大幅に不足することが明らかです。

 その分、死亡保険金額を増額すると、相続税の非課税限度額を大きく超えてしまい、相続税を納税しなくてはならない事態が考えられます。

 そこで、金融庁は現行の相続税非課税限度額はそのままに、「配偶者分(500万円)+未成年の被扶養法定相続人数×500万円」を上乗せすることを要望しています。仮に配偶者と未成年者2人の家族構成の場合は、「500万円×3=1500万円」を上乗せして、合計3000万円の保険金まで非課税となります。

 この要望は相続税の節税のためではなく、遺族の生活を安定させ安心させることが目的で、私たちの自助努力が最大限生かされるものです。この要望が大綱に記載されたときには、万一に備えた生活設計について家族でコミュニケーションを取りながら考えておくことが不可欠です。

 以上に述べた税制改正要望や、税制調査会が発表する税制改正大綱は原案であるため、来年度の改正税法がこの通りに施行されるわけではありません。しかし、この機会に変更の可能性を頭の片隅に置いておくことは決して損なことではありません。身内で争わないためにも、今後の政府の動きに関心を持っておきましょう。
(10月26日 読売新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年10月26日

阪神間初の強制撤去

尼崎市が、空き家特措法に基づく取り壊しを行うようです。
阪神間初の強制撤去だって。

駅からそう遠くない住宅密集地。
倒壊や放火も怖いし、経済的損失もバカにならないですよね。
googlemapはこちら

尼崎市が、特措法に基づく「特定空き家」と市条例に基づく「危険空き家」に指定したのは、
15年度が125件、16年度(10月5日時点)が56件。

うち、所有者と交渉できたのは約3割・・・_| ̄|○
道は遠いですね。(^^;


【尼崎市、危険空き家撤去へ 阪神間初の行政代執行】

 兵庫県尼崎市内にある空き家が老朽化して倒れる危険があるため、市は24日、空き家対策特別措置法に基づき、行政代執行(略式)で取り壊すと発表した。同法に基づく強制撤去は阪神間では初めて。11月7日に着手する。

 対象は同市金楽寺町2の民家で、1947年に建てられた木造平屋。市によると、2011年11月に住民の男性が亡くなった後、空き家になっていた。

 地域住民から相談を受けて市が確認したところ、一部の屋根が抜け落ち、外部の階段も崩落寸前。外壁も隣家に倒れそうになっていた。また、敷地内には不法投棄されたとみられるテレビや冷蔵庫などがあり、衛生上も問題があるという。

 市は登記簿などで建物の所有者を探したが確認できず、15年12月、市条例に基づき建物の外壁をチェーンで止める応急措置を実施。その後も立ち入り調査したが、建物が崩れる可能性が高い上、放置すれば放火や不法投棄が起きる危険もあるため、代執行に踏み切ることにした。費用は約300万円。

 市によると、市南部は都市化が早かったこともあり、老朽化し、放置された空き家数が阪神間でも突出。特措法に基づく「特定空き家」と市条例に基づく「危険空き家」に指定した合計件数は、15年度が125件、16年度(10月5日時点)が56件に上るという。

 市はこのうち約3割について、所有者と交渉するなどしてすでに解決。残る物件についても所有者を確認し、助言、指導を進める。
(10月25日 神戸新聞NEXT)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年10月25日

あちこちで、綱引き

この週末、各地で綱引きイベントが開催されたようですね。
ネットで拾ったものだけでも、碓氷峠、鹿島の森、そしておなじみの兵越峠。

各地、盛り上がったようですが、あまりあちこちでやっちゃうとニュース性がねぇ・・・
痛し痒しですね。

町おこしのため、皆で力を合わせて継続させてくださいね。


【「國盗り綱引き」、今年も安中市が軽井沢町から領土1メートル奪う】

 群馬と長野の県境で安中市と軽井沢町の代表が競い合う「碓氷峠國盗り綱引き合戦」が22日、フェスティバル関連イベントとして国道18号上で繰り広げられ、安中チームが息の合ったプレーで昨年に続き勝利を引き寄せた。安中市は軽井沢町から計2メートルの領土を盗ったことになる。

 合戦は今年で3回目(1回目は引き分け)。双方が消防団を中心にチームを編成し勝つと自県の領土が1メートル増えるという設定で、白熱した戦いを展開。茂木英子市長と藤巻進町長も応援に駆けつけ、両チーム1勝ずつで迎えた3戦目を、安中市チームが制した。

 安中代表の市消防団団長、原田光男さん(65)は「日頃から消防団としてチームワークを鍛えており、それが勝利につながったと思います。来年も勝てます」と笑顔で話した。
(10月22日 産経ニュース)


【県境懸けた綱引き、越前国が雪辱 男神勢が底力、あわら市長も安堵】

 “県境を懸けた”「第2回越前・加賀県境綱引き」が23日、福井県あわら市吉崎2丁目と石川県加賀市吉崎町にまたがる越前加賀県境の館で行われた。あわら市側が昨年の屈辱を晴らし“領地”を取り戻した。

 加賀国の女神と越前国の男神が、北潟湖畔の鹿島の森をめぐり綱引きをしたという神話にちなみ、昨年初めて企画。昨年はあわら市側が負け、県境モニュメントをあわら市側に1メートルずらした。

 今年は両市の小中学生や一般計23チーム約260人が参加。勝ったチームに1点を与え、合計点で争った。あわら市の女子中学生チームが加賀市の男子チームに勝利する場面もあり、観客を沸かせた。

 あわら市側6点リードで迎えた最後の「神の綱引き」は3本勝負で、1試合ごとにくじで獲得点数を決めた。橋本達也あわら市長は男神に、宮元陸加賀市長は女神に扮(ふん)して挑んだ。

 あわら市側は初戦で負けて2点差まで迫られたが、2回戦で底力を見せ6点差に戻した。両者が円陣を組み気合を入れ直した最終戦では、あわら市側がじりじりと勝利を引き寄せた。「ようやった」と歓喜の声が飛び交い、橋本市長を胴上げした。

 橋本市長は「これであわらに帰れる」とガッツポーズ。県境モニュメントは元の位置に戻された。
(10月24日 福井新聞)


【県境熱戦 南信濃で30回目「国盗り綱引き」】

 長野県飯田市南信濃と浜松市水窪町の県境・兵越(ひょうごし)峠で23日、「信州軍」と「遠州軍」に分かれて綱引きをする30回目の「峠の国盗(と)り綱引き合戦」が開かれた。飯田商工会議所遠山郷支部などの主催。信州軍が2連覇し、通算成績を17勝13敗にした。勝てば「国境」が相手側に1メートル動くため、信州軍の領土は遠州軍側に4メートル入る場所までとなり、これまでで最も広くなった。

 3本勝負で、10人ずつで行い自軍側に2メートル綱を引き込むと勝ち。3本目(無制限)を除き、制限時間を2分間とした。信州軍は、昨年に続き主将を任された平沢一也さん(33)=南信濃和田=を中心に互いに声を掛け合い、重心を低くして臨んだ。1、2本目ともに2分間では決着が付かなかったが、信州軍側が優勢勝ちとなった。

 信州軍は総勢12人、遠州軍は25人が参加。平沢さんは「少ない人数でも重機を引くなどして実践的な練習ができたことが勝因。世代交代を印象づけたのではないか」と話した。

 友人と初めて観戦した小出道子さん(65)=浜松市=は「もっと若ければ、私も出てみたいと思うほど熱戦だった」と喜んでいた。

 本戦前には子どもたちによる「峠の綱引き合戦」もあった。
(10月24日 信濃毎日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年10月24日

「どうする?人生の三大資金」

11月12日、FP協会大阪支部主催のフォーラムを開催します。

今回のテーマは、「人生の三大資金」。
教育費、住宅費、老後資金ですね。

2人のベテランFPがわかりやすく解説くださいます。

お時間よければ、ぜひご参加くださいね。

161112forum


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年10月22日

「マンションのエンディングノート〜事例から学ぶ区分所有法関連制度」

木曜日、SGお初天神を開催しました。

テーマは、「マンションのエンディングノート〜事例から学ぶ区分所有法関連制度」。
講師は、マンション管理士の曽根武彦さん。
高経年マンションの相談事例から、生々しいお話をお聞かせいただきました。

平成27年末の時点で、マンションのストック総数は約623万戸
このうち、旧耐震基準のものが約106万戸。

では、この古いマンションの建替え状況は・・・
平成26年4月時点で、建替え完了が累計200戸弱。

全くできてない・・・

区分所有法では、「5分の4の賛成で建替え決議ができる」とありますが、
現実問題として、この決議はまとまりませんよね。

だって、高経年マンションの区分所有者は、その多くが高齢者。
今さら工事費を負担して新築マンションに住み替えれるかってこと。

東日本大震災では、被災マンションの建替え実績はゼロ。
その全てが公費解体による敷地売却を選択したんだとか。

建替えが現実的でない以上、結局のところは、
どんな手を使ってでも持たせ続けるしかないわけです。

そのためには、管理組合活動が適正に行われているか、
修繕積立金や長期修繕計画が見直されているかがますます重要。

でも、これが一筋縄ではいかないんですよね〜(^^;


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年10月20日

「知っておくべき事業引き継ぎ戦略」

昨日、プルデンシャル生命様主宰の真夏の勉強会に参加してきました。
真夏ね・・・(^^;

テーマの一つが、「知っておくべき事業引き継ぎ戦略」。
講師は、M&Aで日本を再編成する会の白川正芳さん。

法人がさっぱりの私にとっては、「M&A? それ食べれるの?」の世界。(^^;
でも、相続・事業承継を考えると、絶対に外せないお話ですね。
大変勉強になりました。

会社を設立したら、出口はたった5つ。
 ‐緇
 ∋業承継
 M&A
 だ胸察Σ鮖
 ヅ飮

,両緇譴魯譽▲院璽后↓イ療飮困蕨棲亜
中小企業としては、親族等が継承する△、第三者に譲渡するができなければ、
い硫鮖兇靴選択肢がなくなっちゃうんですよね。

ところが、特に地方においては、息子が戻って家業を継ぐことが
少なくなっているのが現実。

本来、ここでM&Aの登場なのですが、いかんせん報酬がベラボーに高い!
大手M&A会社の場合、最低料金4000万円だとか。足が出ますよね。

で、結局、解散を選ぶ・・・_| ̄|○

これって、羽衣チョークそのまんま。
みすみす技術が消滅あるいは海外流出してしまうわけですね。

実は、M&Aに必要な資料は、全て会計事務所が持っているんだって。
でも、確定申告しか眼中にない事務所では、これらのほとんどが死蔵・・・

そこで、白川さんの提案は、
「会計事務所がスキルを身に付けて、小規模のM&Aを手掛けよう。」
「一人でできないなら、ネットワークを作る受け皿も用意した。」
これが、M&Aで日本を再編成する会なんですね。

白川さんの一言が響きましたよ。
「自分の業界の価値を知れ!」

私たち土地家屋調査士も、自分たちのスキルを登記以外のことに活かせないか?
真剣に考える必要がありますね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年10月19日

「これからの空き家・古民家の再生・利活用について」

昨日、不動産コンサルティング協会の例会に参加してきました。

研修会テーマは、「これからの空き家・古民家の再生・利活用について」。
講師は、近藤建設工業株式会社の近藤良一さん。
大阪の住まい活性化フォーラムの会長もお努めで、行政の動きにもお詳しい方です。

大阪府の空き家対策の方向性は、
「空家特措法公布を契機に、特定空家等への的確な対応のみならず、
 地域に残された空き家を有用かつ貴重な資源として、
 地域の活性化のため戦略的に活用する空き家対策を推進」。

「有用かつ貴重な資源」。
ここの認識が重要ですよね。

それらを踏まえて、「空き家の整理と対処策」を簡潔にまとめてくださいました。

ゞき家の定義
 建築物またはこれに附属する工作物であって
 居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地

空き家の利活用や処分できない理由
 ・登記名義人が祖父母等のままで相続権利者が不明確
 ・所有者が認知症で意思能力を欠く
 ・改修費用が負担できない
 ・事業採算性が低い
 ・近所の手前、売却に抵抗がある

6き家の管理・処分、利活用、除却
 ・管理、処分→不動産業者の買取り再販
 ・利活用  →賃貸、シェアハウス、ゲストハウス、トランクルーム等
 ・除却   →隣地との一体利活用、駐車場、農園菜園等

実際に、建築やリフォームを多数お手がけの近藤さん曰く、
再生の目安の一つは「昭和25年以前の建物」。

この年に建築基準法ができたため、
悪い意味で、下限ギリギリの建物が建つようになっちゃった・・・_| ̄|○

特に昭和30〜40年代は言うに及ばずですよね。

再生するなら「昭和25年以前」。
専門家ならではの視点ですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2016年10月18日

老後の「住宅格差」・・・

老後の「住宅格差」・・・
これまたビビッドなタイトルですね。(^^;

ご高齢者自ら、増えすぎた荷物から解放され、
段差のない環境で快適な暮しを選択なさる方もいらっしゃいますから。

「住」の選択肢を広げてあげるのも、意義のあることだと思います。

ただ、サ高住に限らず、宜しくない運営事業者がいるのも事実。

実際に見学したり、入居者からお話を聞いてみたりして、
ご自分にマッチした施設選びをなさってくださいね。


【老後「住宅格差」、カネ次第のエゲツない実態…洗面所・浴室共同で学生アパート並みも】

 1戸当たり最大100万円の補助金が出ることもあって、サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)が増え続けています。筆者は取材、見学などに訪れることが多いのですが、その内容は千差万別でピンきり、各施設の間には雲泥の差があって、まさに「サ高住の沙汰も金次第」と考えさせられます。

●国土交通省マターの「住宅」としてスタート

 わが国では、有料老人ホームなどの高齢者向け「施設」の数は欧米先進国レベルに達しているものの、高齢者向けの「住宅」はまだまだ不足しています。この高齢者向け住宅の確保という点から2011年にスタートしたのが、サービス付き高齢者向け住宅(以下、サ高住)です。

 高齢化社会の進行につれて新築住宅の減少が避けられないため、国土交通省としては高齢者向けの分野に本格的に参入、その存在感を維持しようとする狙いがあったともいわれています。

●目標の100万戸まではまだまだ遠い道のり

 ともあれ、そうした狙いから建設に当たっては1戸当たり100万円を上限とする補助金制度が創設され、あわせて所得税・法人税、固定資産税や不動産取得税の優遇措置が実施されたこともあって、急速に増加しました。

 図表1・2をご覧ください。累積棟数は15年末に5000棟を超え、累積戸数は16年に入って20万戸を超えました。しかし、それでも安倍政権が目標に掲げる100万戸にはほど遠く、今後も各種の支援策が継続され、ますます建設に拍車がかかるものとみられます。

サービス付き高齢者住宅の月別登録棟数の推移

サービス付き高齢者住宅の月別登録戸数の推移

●原則25平方メートル以上、台所、トイレ付きだが

 国の補助金を投じるわけですから、一定の水準を確保した住宅でなければなりません。図表3にあるように、専用部分の床面積は原則的に25平方メートル以上で、各戸に台所、トイレなどを備えている必要があります。

 しかし、これには「ただし」というただし書きがついています。入居者が共同で使用できる設備があれば、25平方メートル以下でも、また居室に台所、浴室などはなくてもいいことになっているのです。

●25平方メートル以上の住戸の割合は4分の1以下

 図表4をご覧ください。これまでのサ高住の住宅の専有面積をみると、20平方メートル未満が半数を超え、25平方メートルという原則をクリアしている住戸の割合は4分の1以下にとどまっています。

 トイレ、洗面についてはほぼ100%設置されていますが、キッチンがついているのは38.4%で、浴室は22.6%にとどまります。

 つまりは、多くのサ高住の住民は20平方メートル前後の狭い部屋で、キッチンや浴室は共同という、一昔前、二昔前の学生アパートのような生活を余儀なくされているといっていいでしょう。

サービス付き高齢者向け住宅の住戸面積

●家賃5万円では広さも設備も限られる

 サービス付き高齢者向け住宅という賃貸住宅ですから、当然家賃が必要になってきます。その家賃は18平方メートル以上20平方メートル未満では1万円から26万円までと幅広く、最も多いのは5万円だそうです。20平方メートル以上22平方メートル未満でもやはり5万円が最多で、22平方メートル以上25平方メートル未満だと最多は6万円に上がります。

 この家賃では広さも設備も限られるということでしょう。

●キッチン、浴室なしは安全のため?

 サ高住の運営会社サイドからすれば、キッチンや浴室を個別に設置しないのは、広さが足りないという事情のほかに、「居住者の安全を考えてのこと」という言い分もあるようです。たしかに、厚生労働省の調査によると、毎年4000人以上の人が住宅内で溺死していますから、高齢者にとって浴室は危険がいっぱいです。

 しかし、それもバリアフリーの徹底によってかなりカバーできるはずです。居室と浴室の温度差を解消し、すべりにくい素材、手すりや緊急通報装置の設置などによって、安全性を高めることは可能です。

●自分で選択して入る人はまずいない

 こうした専有面積が狭く、家賃の安いサ高住については、多くの場合本人が選択して入居するのではなく、介護などに困った家族が探して入居させています。本人にはもう判断能力がなくなっているか、ある程度あっても、周りに遠慮して従わざるを得なくなっているのではないでしょうか。

 もちろん、ご本人やご家族にはそれぞれに事情があるにしても、現代版の「うば捨て山」といった印象は拭えません。

●ホテルライクなサ高住だってある

 その一方では、富裕層向けのサ高住もジワジワと増えています。東急沿線を中心に「グランクレール」ブランドのサ高住を展開している東急不動産がその代表格といっていいでしょう。

 その広さや設備、管理、また月額の負担などをみると、これまで見てきたサ高住とは大違い。ハイグレードマンションと同様に、エントランスにはコンシェルジュがいて、おしゃれなカフェなど共用施設も充実しています。

●月額負担が50万円を超える物件も

 月額の負担も、成城学園前駅近くの専有面積40平方メートル台で、一括払い方式だと80歳の入居時が4551万円で、月額費用は17万8000円。一括払いのない月払い方式では、入居時一時金が約95万円で、月額費用が49.4万円となっています。

 しかもこのなかには食費は含まれていませんから、実質的な負担は50万円以上、60万円、70万円と膨らんでいきそうです。

●有料老人ホームでも同じような格差が

 これは、何もサ高住に限りません。有料老人ホームでも同じような格差があります。格安の物件だと居室にトイレもない物件が珍しくありません。運営サイドからすれば、夜中に無理して一人でトイレを使おうとして重大な事故につながるリスクを回避するための措置ということになります。

 そうならないように、おむつを使うか、担当者を呼んでほしいということのようですが、生活する側からみれば、人格を無視されたような気持ちにならないでしょうか。

●黒塗りのハイヤーが待つ老人ホームも

 それに対して、やはり入居時の一時金が数千万円の高級老人ホームもあります。そうした物件だと、毎朝玄関に黒塗りのハイヤーが2、3台列をなして待っているといったケースもあります。安全のために平日は高級老人ホームで生活し、週末には自宅に帰るといった会社の会長さんなどがいるそうです。

 老後の生活もさまざま。うば捨て山にいかなければならない負け組ではなく、自分で選択して悠々自適な生活を送れる勝ち組になるよう、若いうちからシッカリと準備をしておく必要があります。
(10月18日 Business Journal )


土地家屋調査士 大阪 和田清人