2017年01月

2017年01月31日

相続税対策の養子縁組

相続税対策の養子縁組が有効か無効かの訴訟、
今日、最高裁判決が出るんですね。

「無効」とされちゃうと現場は大混乱・・・(^^;
ただ、これまでの実績を考えると、楽観視できるフシはありそうですね。

いずれにせよ、判決に注目ですね。

(2月1日追記)
最高裁は、「ただちに無効にはならない」との判断を示しました。


【節税目的の養子縁組「ただちに無効ではない」 最高裁】

 相続税対策を理由に、孫を養子にした男性(故人)の養子縁組が有効かどうかが争われた訴訟で、最高裁第三小法廷(木内道祥裁判長)は31日、「節税目的の養子縁組であっても、ただちに無効にはならない」とする初めての判断を示した。「節税目的の養子縁組は無効」とした昨年2月の二審・東京高裁判決を破棄し、「有効」とした一審・東京家裁判決が確定した。

今回の訴訟と裁判所の判断

 判決などによると、福島県の男性は2012年、当時1歳だった孫を養子にした。孫は長男の息子で、法定相続人が増えて相続税の非課税枠が広がるとともに、長男一家の相続分が増える形になる。これに対し、男性の実の娘らが男性の死後に「養子縁組は無効だ」として提訴した。

 15年の一審判決は、男性が養子縁組の書類に自ら署名していることなどから、「養子縁組の意思があり有効」と判断した。一方、二審判決は、孫を養子にすることで節税効果があるとの説明を男性が税理士から受けていた点を指摘。養子縁組は節税が目的で「真の親子関係をつくる意思はなかった」として無効とした。

 第三小法廷はこの日、「節税目的と縁組をする意思は併存しうる」と指摘。専ら節税のためであっても、ただちに民法が縁組を無効にできると定めた「縁組の意思がない時」に当たるわけではない、と述べた。二審判決は「縁組には『真の親子関係をつくる意思』が必要」としていたが、第三小法廷はこの点には言及しなかった。そのうえで、今回のケースでは「縁組の意思がなかったとうかがわせる事情はない」として、養子縁組は有効と結論づけた。(千葉雄高 ログイン前の続き千葉雄高)

■養子縁組利用、以前から

 節税を目的にした養子縁組は広く行われている。相続税は現在、3千万円に法定相続人1人あたり600万円を加えた額が非課税となる。法定相続人の数が増えれば非課税枠が広がることになる。

 31日の判決は、節税目的であっても養子縁組が「ただちに無効にはならない」と判断した。養子縁組には「真の親子関係を築く意思」が必要だ、とした二審判断を覆す判断で、相続に詳しい本橋光一郎弁護士は「もし二審判決が維持されれば、相続の実務はかなり混乱しただろう」と話す。

 養子縁組で非課税枠を広げる手法は古くから使われてきた。過去には10人以上を養子に迎えた例もあって問題化。1988年の税制改革で、養子縁組で法定相続人にできる人数が、実子がいる場合で1人、いない場合で2人に制限された経緯がある。

 ただ、養子縁組には、事業の後継者を明確にしたり、特定の子の家庭に多く財産を残したりできる効果があり、様々な目的で使われている。本橋弁護士は「最高裁の判断は、現実に様々な養子縁組がされている実情を踏まえたもので、妥当だ」とみる。
(2月1日 朝日新聞)


【「相続税対策で養子」無効は覆るか 最高裁で31日判決】

 相続税対策で孫と養子縁組したことが有効かどうかが争われた訴訟で、最高裁が31日、判決を言い渡す。二審判決は「節税目的の養子縁組は無効」としたが、最高裁は二審の結論を見直す際に必要な弁論を開いたため、「無効」の判断が覆る可能性がある。養子縁組は相続の様々な場面で使われており、最高裁の判断が注目される。

養子縁組による節税効果と今回の訴訟

 今回の訴訟では、福島県の男性が2012年、当時1歳だった長男の息子を養子にしたため、この孫が男性の法定相続人となった。制度上は、長男一家の相続分が増えることになる。男性の死後、男性の実の娘らが「養子縁組は無効だ」と提訴した。

 15年の一審・東京家裁は「男性には、孫と親子関係になる意思があった」として養子縁組を有効とした。だが16年の二審・東京高裁は、男性が税理士から、孫を養子にすることで節税効果があるとの説明を受けていたことなどから、「節税目的の縁組で、実際には親子関係をつくる意思はなかった」として無効と判断した。

 養子縁組は節税策として広く使われており、今回の最高裁の判断は大きな影響を与える可能性がある。

 相続税は、3千万円(今回の訴訟の当時は5千万円)に法定相続人1人あたり600万円(同1千万円)を加えた額が、非課税になる。このため、養子縁組で相続人が増えれば、それだけ非課税枠が広がり、相続税は安くなる。

 養子縁組で相続人にできる人数は限られる▽孫を養子にした場合は税が2割加算される――などの制限はあるものの、コンサルタント会社「夢相続」(東京)の曽根恵子社長は「特に財産の多い方にとって、節税策の一つとして『孫養子』は当然視野に入ってくる」と話す。

 相続に詳しい本橋光一郎弁護士は「養子縁組は節税だけが目的というより、複数ある効果の一つと考えて相談してくる方が多い」と話す。例えば、複数いる兄弟姉妹のうち1人を養子にすることで、事業の後継ぎを明確にすることができる。自分の世話をしてくれた長女一家に多く財産を残すため、長女の夫と子を養子にするなど、様々なケースがあるという。

 本橋弁護士は「実の孫を養子にしたことを『節税だけが目的』とみなすのは現実的ではない。最高裁はその点を修正するのではないか」とみる。
(1月28日 朝日新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年01月30日

DIY型賃貸

株式会社サウンドプランさんが大津市で手掛けた
DIY型賃貸マンションの事例が紹介されています。

DIY型と言うのは、入居者が自分でリフォームできる物件。
居住スペースにこだわりたい人にとっては魅力的な仕組みですよね。

今回の事例では、一般公募の参加者と一緒にモデルルームを改装。
マンション1階には、スタッフが常駐する工房を開設するんだって。

ご興味がある方は、一度覗いてみてくださいね。


【DIY型賃貸 自分好みに空き家を再生】

 人口減少に伴い全国的に一軒家やマンションの空き家が増える中、空き家解消の手段として「DIY型賃貸」が注目されている。借り主が部屋の内装などを自らの好みに合わせ改修できる物件で、国土交通省も契約書式例などをホームページで公開し普及を後押しする。滋賀県内でもDIY可能な賃貸マンションが登場したり、空き家のDIYを通じた地域づくりの検討が始まったりしている。

 大津市若草台の賃貸マンションに昨年8月、DIY型賃貸のモデルルームが完成した。住宅リノベーション会社の9(大阪市)とDIY工務店(徳島市)が昨年7〜8月、一般公募の参加者とともに造り上げた。配管などの設備はプロに任せたが、畳の和室やキッチンがあった室内は、手作りの床板を並べたフローリングの部屋やカウンターキッチンなど、おしゃれな空間に一変した。

 作業を指導したDIY工務店の竹村充広さんは「部屋を自分の思い通りに仕上げることができ、賃料が安く済むのがDIYの一番の魅力」と話す。

 ただ、DIY型賃貸普及への壁は高い。借り主側には「センスの良い部屋を自分で本当につくれるのか」という不安がある。貸主側にも「資産価値が上がるようなDIYをしてくれればいいが、次に貸せなくなるようなおかしな改修をされないか」という強い懸念がある。

 両者の不安を解消するため、若葉台の物件ではマンション1階に借り主が自由に使える工具などを置く工房を開設し、DIYを指導できるスタッフを常駐させた。借り主は賃貸契約とは別にDIY工務店とサポート契約を結ぶ。物件オーナーでマンション管理のサウンドプラン(大阪市)は「スタッフがDIY状況を一定チェックする仕組みとしたので、安心して貸し出せる」(菅生研二不動産投資部長)という。

 この物件は「5階建てでエレベーター無し、坂の上にあり駅まで徒歩30分」と「悪条件」が多い。現在、58戸のうち約30戸が空き室状態だが、「DIY物件は少なく、興味を持つ若い層は物件があればそこに移り住む傾向もある。滋賀は大阪より家賃が安く、今後もDIY型賃貸を広げていきたい」(同)と可能性に期待を寄せる。

 一方、DIYで地域活性化を目指す動きもある。JR大津駅周辺の中心市街地で空き町家の有効活用を模索しているグループ「まち波」は、空き家をDIYで再生させるイベントの構想を練り始めた。DIYに関心のある若者を募り、デザインや用途など話し合いながら改修を進める内容だ。完成後は地域活性化につながるギャラリーや飲食店など人が集まる店舗となるよう、イベント参加者の出店などを想定する。空き家の再生とまちづくりを同時に進め、地域全体の価値を高めることが狙いだ。

 まち波の紀平健介共同代表は「DIY好きなら作り込むところからやりたい人が多いはず。まちも一緒に作り込んでいくような借り主を、イベントなどを通じて探していきたい」としている。

■DIY 英語の「Do it yourself(自分でやろう)」の略。一般的には日曜大工などの意味で使われている。DIY型賃貸は、入居者が住まいに愛着を持つためその団地や地域に住み続け、地域活性化につながるとされる。都市再生機構(UR)が先進的に取り組み、全国の60団地計330戸で展開している。国土交通省も、空き家となった個人住宅を賃貸住宅として流通させるためDIY型賃貸を推進し、原状回復を巡るトラブルを回避するためのガイドブックなども公表している。
(1月29日 京都新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170129-00000002-kyt-bus_all


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年01月28日

「東京のミライ」

東京土地家屋調査士会が、「東京のミライ」川柳の審査結果を発表しました。

入選作品が粋ですね。
 「耐震の 工事費用に 父震え」
 「地価上がり 疎遠の孫が 急接近」 

ホント、今の世相を如実に表していますね。(^^;

入選なさった皆様、おめでとうございました。


【土地や家屋「東京のミライ」をテーマにした川柳 入選作決定全国から2241句の応募】

 東京土地家屋調査士会(東京都千代田区、会長・小沢宏)が公募した、土地・家屋「東京のミライ」をテーマにした川柳の審査結果がまとまりました。
 2020年の東京オリンピックを控え、都内の土地や建物の整備・開発が進みつつあることから、土地・家屋に関わる「東京のミライ」をテーマにした川柳を募集しました。全国の幅広い年代の方々から2241句の力作が寄せられました。
 応募作品は、所有不動産の値上がりを期待するもの、土地の所有者が外国人になった風景、地震への備えや費用に苦労する父親、空き家の総活躍を願う気持ち、民泊やシェアリングでの活性化を望むものなど、悲喜こもごもの内容となっています。

<入選5句>
・耐震の 工事費用に 父震え       (熊本・30代・男性)
・地価上がり 疎遠の孫が 急接近     (千葉・50代・男性)
・地番とは 土地にとっての マイナンバー (愛知・30代・男性)
・境界で もめる二人は 異邦人      (福島・30代・男性)
・調査士を 東京五輪 走らせる      (千葉・60代・男性)

<佳作15句>
・総活躍 させて下さい 空き家にも    (東京・40代・男性)
・境界線 夫婦も土地も 超えぬこと    (徳島・50代・男性)
・分別が ある間に土地を 分筆し     (東京・40代・男性)
・五輪来る 我が家の値打ち 動きなし   (東京・40代・男性)
・壁ドンで 耐震強度 測る妻       (東京・50代・男性)
・天秤に 掛ける余命と 修繕費      (東京・70代・男性)
・家建てて 生命線を 見る女房      (福島・50代・女性)
・土地価格 上げて風切る 新幹線     (富山・60代・男性)
・グーグルで 土地の歴史を 知る家族   (広島・30代・女性)
・シェアリング 流行り空き家が 息をつく (岡山・不明・女性)
・五輪より 登記ファースト 争わず    (熊本・60代・女性)
・民泊で 我が家毎日 万博に       (栃木・20代・女性)
・廃屋も ブーム来ないか 日々期待    (福岡・40代・女性)
・調査士は 東京五輪の 縁の下      (熊本・30代・女性)
・百年の 後顧の憂い 今登記       (静岡・60代・男性)

◆企画概要
●タイトル:土地・家屋「東京のミライ」をテーマにした川柳募集
●選  考:川柳募集運営事務局
●募集期間:2016年9月5日〜10月7日
●募集方法:WEBまたはハガキ
●応募状況:選考対象数:2241句
●表  彰:入選(5句)5,000円の図書カード、佳作(15句)東京土地家屋調査士会 記念グッズ

<ご参考>土地家屋調査士は、法務省管轄の国家資格で、不動産の表示に関する登記の専門家であり、土地に関する紛争問題の解決にも努めています。
(1月27日 東京土地家屋調査士会)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年01月27日

「平成29年度税制改正」

昨日、相続トータルコンサルタント勉強会を開催しました。

テーマは、「平成29年度税制改正」。
講師は、内田誠税理士です。

相続税の基礎控除の引き下げが影響して、
平成27年分の相続税の課税対象者は、10.3万人。
平成26年は5.6万人。ほぼ倍増です。

この、増えた方々のほとんどが、課税価格1億円以下。
これまで相続税に縁がなかったから、相談する専門家もいないわけです。

しかし、このゾーンの方々は、ちょっとした対策を組み合わせることで、
相続税をゼロにできる可能性を秘めています。

たとえば、
・マイホームの配偶者への贈与
 (2000万円まで非課税。→相続財産が2000万円分減る。)
・自宅のリフォーム
 (相続財産の額は減って、固定資産税評価は上がらない。)
などなど・・・

相続税がかかるかかからないかのボーダーラインの方は、
必ず専門家にご相談くださいね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年01月26日

遺言書がなくて困った事例

遺言書がなくて困った事例。
典型的なパターンですね。

次のようなケースでは、遺言書を「書いた方がいい」なんて甘っちょろい話ではなく、
「絶対に書かねばならない」という次元です。

,子様がいない

 たとえば、ご主人が亡くなった際、お子様がいなければ、
 相続人は奥様と、ご主人の両親またはご主人のきょうだいになります。

 今まで一度も、「お義姉さん」なんて呼んでくれなかったイジワルな義妹と、
 遺産分割協議がスムーズにまとまると思いますか?(^^;

∩虻覆箸隆屬砲子様がいる

 離婚した前妻との間のお子様も、立派な相続人です。

 当然、この人を交えて遺産分割協議をする必要があるのですが、
 幼い頃、母子家庭で苦しい生活をしてきた恨みは、簡単には消えませんよね。(^^;

財産を渡したくないお子様がいる

 ちゃんと遺言書を書いておかないと、遺産分割協議で権利を主張されちゃいますよ。
 (遺留分があるから、完全にゼロって訳にはいきませんが・・・)

ち蠡蛙佑任呂覆た佑忘盪困鯏呂靴燭

 長年お世話をしてくれた長男のお嫁さんにも形で報いたいという場合、
 遺言書がなければお嫁さんには何も行きません。

その他、いろんなケースがあります。
「ウチは大丈夫かな?」と思ったら、早めに専門家にご相談くださいね。


【相続手続きの落とし穴でもめる“遺産相続トラブル”事例2】

 親が元気なうちから財産の話をするのは“下品な人間”のすることだと思っていませんか?いえ、ちゃんと準備をしておかないと、その日が来たときに、とても“醜い人間”になってしまうかもしれません。

 遺産相続のトラブルは、介護や離婚だけでなく、生前贈与、不動産、親族間、遺言書とさまざまなかたちで激しくこじれていくもの−−。そこで、ここでは実際にあった「親族間」でもめた遺産相続を例に、遺産相続のプロフェッショナルにアドバイスをお願いしました。

【親族間でトラブル・ケース1】相続手続きに、前妻の子の印鑑が必要なことを知ってびっくり!(58・パート主婦)

 一人息子に恵まれ、親子3人、つつましく暮らしていました。夫はそんな家族を大切に思い「お金は残せないけど、住むところは残したい」と、一念発起して、都内に5,000万円で土地建物を購入。住宅ローンを組んだときに団体信用生命保険にも加入していたので、亡くなったときは残りのローンの返済義務はなくなりました。私と息子1人だから遺産争いをする要素もなく、遺言書がなくて大丈夫だと思っていたのですが、それが大問題となりました。財産分与のときに、戸籍を見た司法書士さんから「法定相続人はもう1人いますよ。全員の印鑑がないと、財産が分けられません」と言われてびっくり。もちろん、私も息子も知っていましたが、夫には前妻との間に息子がいました。しかし、もう20年も会っていなかったし、親子の関わりもなかったので、存在を気にしていなかったのです。それでも「親子関係がある以上、法律ではあなたの息子と前妻の息子は同額を相続する権利があります」と言われればしかたがない。それで、その面識のない“息子”に会いにいくと「全額いただきます」と言い出した。相続は私が半分、2人の息子が同額の4分の1ずつとなりました。財産は不動産しか残されていなかったので、前妻の子に支払う現金を用意するのに四苦八苦しました。

「離婚件数の増加とともに、こうした前の配偶者の間に生まれた子どもとの相続争いは珍しくなくなりました。長年会うこともせず親子関係が希薄な場合、受取人が相続を拒否することもありますが、主張されれば、従うしかありません。ただ、故人が遺言書を作成しておけば、遺留分(民法で保障されている最低限の相続)だけですみました。子の遺留分は法定相続の2分の1。当ケースでは前妻の子に8分の1を支払えばよかったのです」(税理士・久野綾子さん)

【親族間でトラブル・ケース2】子どもがいない夫婦は、きょうだいたちにも遺産がいくとは!(79・専業主婦)

 夫婦仲はよかったものの、30年間連れ添った夫とは子どもに恵まれませんでした。ちょっと寂しい気持ちもありましたが、夫の晩年は「遺産トラブルとは無縁だね」と笑い合っていたものです。しかし、それは大きな間違いでした。夫の死後、弁護士さんに「お子さんがいらっしゃらない場合は、配偶者に4分の3、ご主人様のきょうだいで残りの4分の1を分け合ってもらいます」と言われたんです。夫の兄はすでに亡くなっていたのですが、その場合は甥や姪も代襲相続人になるという。疎遠になっていた親戚なので、2人とも財産放棄のお願いに同意。書類作成のお礼の“判子代”として、10万円ずつ支払うことで納得してくれました。ところが、夫の弟は、親族たちの「義姉さんも老後の生活が大変なんだから、放棄してあげなよ」という助言も無視して、法律で定められた8分の1を要求してきました。それなのに、もらうものだけもらったら音沙汰なし。義弟は夫の三回忌にも、墓参りにも来ていません。

「意外に知られていないのが、子どもがいない場合に故人のきょうだいにも相続権が発生すること。ただ、故人のきょうだいやその子ども(甥や姪)には遺留分の権利はないため、遺言を残しておけば全額、配偶者がもらうこともできます。また、借金も財産に入ります。借金を負えない場合は配偶者が相続放棄をする必要があります。このケースのように故人のきょうだいにも相続権がある場合は、同様の手続きが必要となります」(税理士・内田麻由子さん)
(1月25日 女性自身)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年01月25日

賃貸住宅の潜在需要と着工戸数

内閣府が、賃貸住宅の新規着工戸数が潜在需要を上回っていることを、
発表したようです。

いよいよ、賃貸住宅の「建設バブル」に警鐘を鳴らしたわけですね。

今の状況は、完全に供給過剰。
「無難」なプランでは、勝負にならないですよ。(^^;


【<賃貸住宅>内閣府が「バブル」警鐘 相続税対策で着工急増】

賃貸住宅の潜在需要と着工戸数

 国内の賃貸住宅の新規着工戸数が急増し、世帯数の増減などを加味した潜在需要を2016年以降上回り、供給過剰となる可能性が高いことが、内閣府のリポートで分かった。利用者のニーズに合わない狭小住戸も多いと指摘しており、相続税の節税対策を背景にした賃貸住宅の「建設バブル」の発生に警鐘を鳴らしている。

 国内の住宅建設は、14年4月の消費税率8%への引き上げで急減したが、16年以降急速に持ち直している。11月の新設着工戸数は8.5万戸と増税前の駆け込み需要があった3年前並みの水準となった。

 けん引役が賃貸住宅だ。日銀のマイナス金利政策を受けた低金利で建設資金が調達しやすくなる中、15年1月の相続税増税後の節税対策として賃貸アパートなどを建設する個人が増加している。16年1〜11月の累計着工戸数は38.4万戸と15年1年分(37.8万戸)を上回り、08年以来の多さとなっている。

 内閣府は今回、老朽住宅の更新や世帯数の増減などを考慮した賃貸住宅の潜在需要を試算した。すると、14〜15年は各40万戸前後と実際の着工戸数を上回ったが、少子高齢化の進展で16年以降の潜在需要は35万戸程度で推移するため、着工戸数が潜在需要を上回り続ける可能性があるという。

 また、面積別では、「61平方メートル以上」より、「30平方メートル以下」の住宅が急増していると分析。今後増加が見込まれる高齢者は広い賃貸住宅のニーズが高く、狭小住宅の増加は「家賃下落で貸家オーナーに打撃を与える可能性がある」(内閣府担当者)と見ている。

 一方、東京都豊島区は04年6月から、30平方メートル未満の住戸を建設する場合、建築主1戸につき50万円を課税する「ワンルームマンション税」を導入。リポートは、12〜15年の間、豊島区以外の東京都区部では狭小住戸が5割以上増加したが、豊島区ではやや減少していることも紹介したうえで、「入居者のニーズに合わせた供給を促す経済政策を工夫すべきだ」と主張している。

 ◇キーワード【相続税】

 死亡した人から不動産や現預金、株式などを譲り受ける際にかかる税金。2015年1月から、富裕層への増税策として、▽課税対象の遺産額から差し引ける「基礎控除」を従来の5000万円から3000万円に引き下げ▽相続する人数に応じた控除額を1人当たり1000万円から600万円に引き下げ▽最高税率を50%から55%に引き上げ−−などを実施した。

 相続する土地や建物の評価額は、国土交通省が公表する公示地価や建築費などから算定する。更地より賃貸住宅を建てた方が評価額が下がり、納税額を減らせる可能性がある。国税庁によると、15年の課税対象者は前年比8割増の約10.3万人に増えた。
(1月24日 毎日新聞)
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170124-00000126-mai-bus_all.view-000


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年01月24日

能勢電鉄が・・・

能勢電鉄が、平日朝のラッシュ時の列車を減便するそうです。
朝の急行もすべて廃止・・・_| ̄|○

高度成長期に開発された住宅地を買った方々が定年を迎えて、
通勤需要が減ったということですね。

これで、さらに二極化が加速されますよね。

よくお考えいただきたいのは、将来、この家を相続したお子様たちに、
どんな選択肢が残されているのかってこと。

放置空き家を増やさないためにも、
ご自宅の後始末の道筋だけは付けておいてあげてくださいね。


【能勢電鉄は3月18日にダイヤ改正を実施。朝ラッシュ時などに減便を行う。】

能勢電鉄は1月20日、平日と土曜のダイヤを3月18日に改正すると発表した。一部の時間帯を中心に運行本数を減らす。

能勢電鉄は、川西能勢口(兵庫県川西市)〜山下〜妙見口(大阪府豊能町)間12.2kmの妙見線と山下〜日生中央(兵庫県猪名川町)間2.6kmの日生線、妙見山のケーブルカーを運営している鉄道会社。川西能勢口駅で阪急電鉄の宝塚線に接続しており、平日の朝夕ラッシュ時は能勢電鉄の日生中央駅と阪急の梅田駅を直通する特急が運行されている。

発表によると、平日ダイヤは朝ラッシュ時に川西能勢口着の列車を減便。7時台は1本減らし、8時台も3本減らす。また、妙見口発6〜8時台に運行している川西能勢口行き急行(妙見急行)5本を全て廃止。川西能勢口行きか山下行きの普通列車に変更する。これにより、妙見口駅を6〜8時台に発車する列車は今より2本少ない16本になる。

妙見口発〜川西能勢口行き普通列車は、一部を除いて平野駅での特急列車待ちを中止する。同区間の平均所要時間は現在31分6秒(平野駅で特急に乗り換えた場合は26分9秒)だが、ダイヤ改正後は特急待ちがなくなることで25分46秒に短縮される。

このほか、妙見口発6時52分・7時11分・7時28分・7時37分・7時59分の川西能勢口行き普通列車5本を、阪急の川西能勢口発〜梅田行き通勤特急に接続させる。また、最も混雑する時間帯(7時台)に平野発〜川西能勢口行き普通列車を2本増やす。一方、18時台は川西能勢口発〜日生中央行き普通列車を1本減らす。

土曜ダイヤも朝の川西能勢口行き列車を減らし、6時台は1本、7時台は3本減便する。朝方に運行されている妙見急行と日生中央発の急行(日生急行)は、4本全てを廃止して川西能勢口行き普通列車に変更する。これにより、特急・急行が通過している多田〜絹延橋間各駅の停車本数は7時台で2本増える。

国土交通省鉄道局監修「鉄道統計年報」によると、能勢電鉄の輸送人員は2003年度が2556万7000人だったのに対し、2013年度は2160万1000人で、約15%減少。定期券以外の利用者は増えているが、通勤・通学客が減少している。1日平均の通過人員(旅客輸送密度)は2003年度が3万523人だったのに対し、2013年度は2万6103人だった。
(1月22日 レスポンス)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年01月20日

「親をリスクにしない」

次のAERAの特集は、「親をリスクにしない」。

皆さん、「ウチだけは大丈夫」って思っていらっしゃいますが、
ナマナマしい事例がいくつか紹介されています。

やはり、不動産オーナーにとって、最大のリスクは「凍結」。
千載一遇のタイミングを、ただ見送るしかないって事態だけは避けたいですよね。

家族信託の有効性を、もっと知ってくださいね。


【親が認知症になると財産は凍結 認知症700万人時代の相続対策とは】

 年末年始に実家に帰省して、親の老いを感じた人も多かったのではないだろうか。両親の介護や実家の管理、財産の処分、姑問題など、そろそろ考えてみませんか。AERA 2017年1月23日号では「家族問題」を大特集。

 親が認知症になるとその資産は凍結される。介護で預貯金を引き出そうとしてもすでに遅い。この事実は意外に知られていない。2025年、高齢者の5人に1人は認知症になるという。全く新しい相続対策を教えます。

*  *  *

「もし実家の父が介護施設に入ることになったら、必要なお金をすぐ払えるだろうか」

 75歳の父が何度も同じことを口にするようになったと聞いて、会社員のAさん(40代)は一抹の不安を覚えた。父はまだ元気だと思っていたが、認知症になったり怪我や病気がきっかけで要介護状態になるかもしれない。

 入所費用などで大金が必要になったら、父の預貯金を使うか、最終手段として実家を売却して費用を捻出することも考えられる。しかし認知症で父の判断能力がなくなると、まとまった預貯金の引き出しや不動産の売却はできなくなる。Aさんの子どもはまだ6歳でこれから教育費もかかるから、1千万円単位の支援は容易ではない。

「元気な今のうちに手を打っておかなくては」と思い立ったAさん。円満解決への秘策として使ったのが「家族信託」だ。

 親が認知症になると、資産が凍結される──。このことは意外に知られていない。

 厚生労働省によると、認知症の高齢者は2012年時点で462万人。25年には約1.5倍の700万人になる見通しだ。65歳以上の高齢者の5人に1人が認知症になる計算で、あらゆる家庭にとって認知症は他人事ではなくなる。

 家族信託普及協会の代表理事を務める司法書士・宮田浩志さんは10年に初めて家族信託に携わった。これまでに150件ほどの家族信託を手伝った経験を踏まえ、「認知症発症前に家族信託を組んでおけば資産の凍結を防げる。“資産を有効活用してほしい”といった親の想いを実現するために家族信託は最も有効なアプローチ」と断言する。

●お金の不安が消えた

 認知症700万人時代が叫ばれる中、相続税対策などの目的で家族信託を利用する人が徐々に増えているという。まだ聞き慣れない言葉だが、家族信託とは一体どのようなものか。Aさんのケースで詳しく説明しよう。

「委託者」である父(75)の財産を信頼する「受託者」=長男のAさんに託し、管理や処分を任せる。受託者であるAさんは、父が認知症になってもその財産を凍結されることなく、委託者の父の希望に沿う形で信託財産を管理・処分することができる。

 信託は“委託者”“受託者”そしてそこで生じる利益を享受する“受益者”の3者で成り立つもので、委託者が受益者になるケースが多い。Aさんの場合は父が委託者兼受益者、Aさんが受託者となり、「父が認知症などで判断能力がなくなったとき、自宅(土地、家屋)を処分して介護費用を捻出する」「介護などの出費に備えて父の預貯金のうち300万円を管理する」という家族信託を組んだ。

「これで、万が一父が認知症になっても300万円の預貯金を使えるし、いざとなったら自宅を売却することもできる。母も姉もお金の不安が消えたと胸をなでおろしています」(Aさん)

 司法書士に依頼して父とAさんの意思を確認しながら契約書案を作成してもらい、司法書士と父と一緒に公証役場に出向いて信託契約公正証書を作成した。

 以前は“信託”は信託銀行などが請け負う商事信託が中心だったが、06年の信託法改正(07年施行)により、一般家庭でも使いやすくなった。

●財産凍結を防げる

 家族信託が注目され始めた背景には、成年後見制度による後見人の横領事件があとを絶たないこともある。

 成年後見制度とは認知症になった高齢者など、判断能力が不十分な人たちを保護し、支援するもの。「任意後見」と「法定後見」の2種類があり、任意後見は判断能力があるうちに本人が後見人を選任しておく。
 一方、法定後見は判断能力の衰えた本人に代わって近親者などが家庭裁判所に申し立て、家裁が後見人を選定。司法書士など専門職が選ばれることも多いが、悪質な専門職に悩まされるケースも増えているという。

 弁護士や司法書士など専門職の後見人による横領事件は15年には37件となり、被害総額は1億1千万円にのぼった。

「専門職が後見人についても、資産が多い場合などは後見人に監督人をつける運用も始まっている。本人の資産から後見人と監督人にダブルで報酬を払わされるのは手痛い出費になる」と宮田さんは指摘する。

 そもそも、後見制度は財産の管理・維持など「財産を守る」のが基本。預貯金があるのに実家を売却しようとしても「経済的な合理性がない」と家庭裁判所で却下される可能性が高い。

 また、後見制度は親が認知症になってから発効するが、家族信託は親が元気なうちから始められ、親の希望をかなえるための手段として使える。親が元気なとき、認知症になったとき、そして死亡した後と、ワンストップで親の意思をかなえる財産の管理や運用、処分ができる。

 Aさんも父には「お父さんの将来の介護をサポートするために、必要なときはお父さんの預貯金を使えるように家族信託を組みたい」と提案した。財産を要求するわけではなく、「親が快適に過ごすための手伝いをしたい」というスタンスだと、親も受け入れやすい。

 都内在住の会社員・Bさん(50代)は、田舎に土地やマンションを所有している母のことが気がかりだった。というのも、母のもとには所有物件の書類と間違えそうな内容の勧誘やダイレクトメールが次から次へと舞い込んでくるからだ。必要手続きと間違えて振り込みそうになったこともあり、Bさんは気が気ではない。とはいえ、Bさんが管理を引き受けるために母が所有する不動産をもらい受けると、贈与税が発生する。

 そこで母の所有不動産の管理をBさんが請け負う内容の家族信託を組むことにした。「これまでは賃貸に出している物件の契約更新などの手続きも名義人の母にしかできなかったが、信託のおかげで自分が一手に引き受けられるようになった」。Bさんの母は家賃収入を受け取る権利を保持したまま、賃貸管理などの権限をBさんに移した形だ。

●直系親族に継がせたい

「家族信託を組むと形式上は所有者となり、不動産登記簿に管理者として名前が記載される。おかげで契約書類などの必要書類はすべて私宛てに届くように変更できた。母にも“大事な書類は全て僕のところに来るから、実家に届くのは基本的に勧誘や広告だけ”と言えるようになった。家族信託には精神的なメリットも大きいと実感しています」(Bさん)

 ほかにも家族信託の活用例は多種多様だ。たとえば遺言で指定できる財産の振り分け先は、次代までの1代限り。しかし、家族信託なら2代、3代……と先々まで財産の承継先を指定することもできる。『相続対策は東京中古ワンルームと家族信託で考えよう』の著者・横手彰太さんは「不動産、現金、未上場株(中小企業経営者)のほか、貴金属やペットも信託財産となり得る。財産を誰にどう分配するかを柔軟に決められるのが家族信託のメリット」と話す。

 代々直系親族で不動産を承継してきた家族の場合、子どものいない長男が不動産を継ぎ、長男が妻より先に死亡すると将来は長男の妻の実家に不動産が渡ってしまう可能性がある。それを防ぎたければ、長男の妻の死後は次男の子など直系親族に不動産所有権を戻す家族信託を組めばいい。

 相続財産が自宅など不動産しかない場合も活用できる。不動産をきょうだいで相続して共有名義にすると、売却などの法律行為をするときはきょうだい全員の署名捺印が必要になり、全員の同意が得られないと売却できなくなってしまう。しかし家族信託を使って1人だけを受託者にすれば、受託者に不動産の管理や処分の権限を集約できる。その代わり、他のきょうだいは売却した時の代金など利益を享受できるように信託を組んでおけば、揉めずに済む。

「“家族信託を組めば相続税が○割軽減できる”といった単純な節税効果はないものの、親の預貯金の一部で投資用の中古マンションを購入すれば相続税評価額を圧縮でき、相続税を減らすこともできる。介護施設入所後に誰も住まなくなった実家を子どもが売却できれば、空き家対策にもなる」(横手さん)

●円満な相続の切り札

 ただ、家族信託にも問題点はある。適切な受託者のなり手がいない家は利用することが難しいほか、きょうだいの一部と親だけで家族信託を組むと、家族間で確執が生じる可能性がある。また、家族信託に精通している専門家もまだ少ない。財産を管理するうえでは金融機関との付き合いが欠かせないが、銀行員などの知識も不十分だという。

 とはいえ、家族信託は遺言や後見制度の使い勝手の悪さを補完し、家族で取り組む財産管理と承継の全く新しい手法。

「“親の財産を快適な老後のために使ってあげたい”と親の立場に沿った提案をし、家族で話し合って納得いく支援体制を考えるのが、円満な相続への第一歩です」(宮田さん)

 無駄な争いを避け、円満な相続を目指すために、家族信託の需要はますます高まりそうだ。(ライター・加納美紀)


●遺言書は書かなくていいの?「家族信託」だけじゃなく遺言書とセットがなおいい

 公正証書遺言の作成件数はまだまだ少ない。遺産相続トラブルは激増し、家庭裁判所での相続に関する相談件数はこの20年間で約3倍に増えている。

 よしだ法務事務所代表司法書士の吉田隼哉氏が言う。

「遺言書を書くのは縁起でもない、死んだ後のことを考えたくないと考える方がとても多い。親に『遺言を書いて』とお願いするのも言い出しにくい。このような現実が弊害になっていると考えられます」

 行政書士の齋藤昭子氏は、

「極端な話、1円でも遺産があれば相続が発生する。遺言はすべての人に必要なもの」

 と話す。

「例えば父、母、子2人のような一般的な家族で父が亡くなった場合、法定の割合では母が遺産の半分を、子がそれぞれ4分の1を受け取ることができます。遺産が現金であれば分与しやすいのですが、特にトラブルになりやすいのが不動産を持っている場合。相続人のうち1人でも納得しない人がいたら、不動産の名義変更も売却も進まなくなってしまいます」(齋藤氏)

 さらに、アディーレ法律事務所の弁護士・篠田恵里香氏は、次のような事例も多いと指摘する。

「父が再婚で、前妻との間にも子どもがいると、その子どもにも遺産を受け取る権利が発生するため、遺言がないとトラブルになりがちです」

 住宅ローンなどの借金があったり、遺産が多岐にわたっている場合などは家族信託では対応が難しいケースもあり、遺言書があったほうがいいという。

「信託に供しない財産については結局は遺言書がないとどう分けたらいいか分からない」(篠田氏)

 では、遺言を書こうと思ったらどうすればいいのか。そうみ行政書士事務所・代表の澤海志帆氏に聞いた。

「遺言には『自筆証書遺言』や『公正証書遺言』などがあります。まずは自筆証書遺言を書いてみたり、エンディングノートを活用するのもいい」
(1月18日 AERA)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年01月18日

後見監督人が4800件

家裁が後見監督人を選任するケース、
2015年には全国で4800件に及んだそうです。

背景にあるのは、後見人による着服などの不正。

15年には、521件の不正で被害総額が約30億円・・・_| ̄|○
大半が親族後見人によるものだそうですが、ねぇ?

監督人は、就任当初は月1回、通帳などをチェックするんだって。

ま、これくらいやらないとね・・・(^^;


【成年後見の不正、見張り人急増 家裁の選任が最多4800件】
(1月18日 日本経済新聞)


土地家屋調査士 大阪 和田清人

2017年01月16日

「京都市の総合的な空き家対策」

金曜日、京都府不動産コンサルティング協会のフォーラムに参加してきました。

大テーマは、「空き家問題とコンサルティング」。
6コマのセミナーで、空き家の利活用事例や予防策などを発信なさいました。

コマの一つが、京都市のまち再生・創造推進室による
「京都市の総合的な空き家対策」。

京都市の本気度合いがヒシヒシと伝わってきました。

京都市の空き家率は14.0%。
これは全国平均13.5%を上回る数字。意外でしょ?

市内に約48,000軒ある京町家のうち、約5,000軒が空き家なんだって。

原因の一つは、道が細くて再建築できない・・・_| ̄|○

今ある建物を活用しないと、どうしようもないわけですね。

そこで京都市は、「空き家の活用、適正管理等に関する条例」をH26年に制定。
適正管理だけでなく、「発生の予防」「活用」「跡地の活用」などを推進してらっしゃいます。

その基本理念の一つが、
「空き家は、地域コミュニティの有用な資源」。

ありとあらゆる手法をもって、町家が再生しつつあります。

じっくりと時間を取って、事例研究を行いたいですね。


土地家屋調査士 大阪 和田清人